Raadsvoorstel 37 Vaststelling bestemmingsplan ‘Demmerik 122-124 te Vinkeveen’

V oorstel raad de gemeenteraad

AAN AGENDAPUNT NUMMER

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE

37/21

BIJLAGE(N)

Bestemmingsplan Demmerik 122-124

5 juli 2021 Commissie RZ ORGANISATIEONDERDEEL RU-PL&VE PORTEFEUILLEHOUDER Rein Kroon BEHANDELEND AMBTENAAR Gert Jan Kerssies ORGANISATIEONDERDEEL RU-PL&VE RAADSVERGADERING COMMISSIE

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ‘Demmerik 122-124 te Vinkeveen’

Voorstel 1

Het bestemmingsplan ‘Demmerik 122-124 te Vinkeveen’, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP041dem122124-va01, vast te stellen;

2

Het Beeldkwaliteitsplan Weids wonen aan de Demmerik 122-124 te Vinkeveen vast te stellen;

3

De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4, gebied 26 onderaan bij ‘Donkereind en Demmerik (criteria)’ toe te voegen het beeldkwaliteitsplan Weids wonen aan de Demmerik 122-124 te Vinkeveen; 4

Geen exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding De aanvraag heeft betrekking op de percelen Demmerik 122-124 in Vinkeveen. Op deze percelen staan woningen en een tuincentrum met de bijbehorende bedrijfsgebouwen. Zowel de bedrijfswoningen als de bedrijfsbebouwing worden gesloopt en middels de ruimte-voor-ruimte-regeling uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV, artikel 3.11) vervangen door een vijftal woningen. Het plan is getoetst aan de PRV omdat dit het vigerende beleid is op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan Demmerik 122-124 ter inzage lag. In de recent vastgestelde Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht zijn de voor dit plan gebruikte artikelen overgenomen uit de PRV. Het plan voldoet dus aan zowel de PRV als de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht.

Voorstel raad - documentnummer: 49555

Huidige situatie Op het perceel Demmerik 124/124 b bevinden zich twee bedrijfswoningen. Van deze twee bedrijfswoningen is één bedrijfswoning een tijdelijke, welke opgeheven dient te worden op moment dat de bedrijfsactiviteiten stoppen. Op Demmerik 124a is een tuincentrum gevestigd, met een totaal van 2.470 m² aan bedrijfsgebouwen. Op Demmerik 122 staat een totaal van 1.310 m² aan bedrijfsbebouwing. Op dit perceel gaat het om een kwekerij. Op het perceel staat naast de bedrijfsbebouwing een bedrijfswoning. In de bijlage bij het raadsvoorstel is een overzichtskaart opgenomen waarop is aangegeven wat wordt gesloopt. De percelen hebben in het huidige bestemmingsplan “1e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003” de bestemming ‘glastuinbouw’ en Demmerik 124 heeft daarnaast een aanduiding ‘Tuincentrum’. In beide gevallen is een bedrijfswoning toegestaan. Toekomstige situatie De bedrijfsbebouwing en de bedrijfswoningen op beide adressen worden gesloopt. De twee bedrijfswoningen worden gesloopt en op basis van art. 3.10 in de PRV vervangen door twee burgerwoningen. Daarnaast worden een drietal woningen gebouwd op basis van de ruimtevoorruimte-regeling, art. 3.11 PRV. Het gaat om woningen met geïntegreerde bijgebouwen, dit om verrommeling tegen te gaan. Op Demmerik 122 komen een tweetal woningen en op Demmerik 124 een drietal.

Raadsexcursie Het plan maakte onderdeel uit van de raadexcursie op 25 september 2019. Tijdens deze excursie kwam naar voren dat de woningen wat omvang betreft wel erg groot waren (in die plannen ongeveer 1.100 m³). Op basis van deze bevinding is de omvang beperkt en sluit deze aan bij de maximale omvang van woningen binnen het bestemmingsplan Buitengebied West (zie kanttekening 1.1).

Beoogd effect Dit plan draagt bij aan de transformatie van de Demmerik. De kassen, bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen op de percelen Demmerik 122 en 124 worden gesloopt. In de plaats daarvan wordt een vijftal woningen planologisch mogelijk gemaakt op de percelen Demmerik 122 en 124. Daarnaast krijgt het achterste deel van het perceel Demmerik 124 een groene invulling middels de bestemming natuur. Hiermee verdwijnen oude bedrijfsgebouwen en komen daar woningen voor in de plaats Het plan zorgt er bovendien voor dat de kavelstructuur zichtbaar wordt.

Argumenten 1.1

Het plan past binnen de ruimte-voor-ruimte-regeling Het plan kan mogelijk gemaakt worden middels de ruimte-voor-ruimte-regeling uit de PRV. De PRV geeft aan dat bij sloop van 2.500 m² tot 4.000 m² aan bedrijfsgebouwen, twee extra woningen gebouwd mogen worden. De derde woning wordt mogelijk gemaakt door het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit (art. 3.11, onder 1b). In dit plan is deze kwaliteit toegevoegd door het creëren van extra doorzichten waardoor de kavelstructuur zichtbaar en beleefbaar wordt. De bestaande bedrijfswoningen worden gesloopt. Door ze eerst te slopen en nieuw te bouwen past het plan beter in het omliggende landschap en krijgt het meer het karakter van één hoofdgebouw met bijgebouwen. Een laatste punt waarmee kwaliteit wordt toegevoegd is dat het achterliggende perceel de bestemming natuur krijgt. De openheid en de realisatie van

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 2

de natuur zijn in het bestemmingsplan geborgd door een voorwaardelijke verplichting. Zolang het plangebied niet de open structuur heeft en de natuur niet is gerealiseerd mag er in de woningen niet gewoond worden. 1.2

De provincie is akkoord Over de ruimte-voor-ruimte-regeling is veel contact geweest met de provincie en zij zijn akkoord met dit plan. In de bijlage bij dit raadsvoorstel is de bevestiging van het akkoord opgenomen.

1.3

Wonen op deze locatie sluit beter aan bij de functies in de rest van het lint Aan het lint Demmerik was voorheen veel bedrijvigheid gevestigd, met name van tuinbouwbedrijven. De ruimte voor tuinders is hier beperkt en op veel plekken binnen het lint is de hoofdfunctie inmiddels wonen. In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 staat dat ontwikkelingen in de randen en linten onder voorwaarden mogelijk gemaakt kunnen worden. Met dit plan wordt aangesloten bij deze voorwaarden. Het zichtbaar houden/maken van het karakteristieke landschap en de verkavelingsstructuur is een belangrijk uitgangspunt van voorliggend plan. De historische kavelstructuur wordt ten gevolgde van dit plan meer zichtbaar dan in de huidige situatie Daarnaast wordt met de nieuwe bebouwing meer aangesloten bij de maat, schaal en ritme van de omgeving. Verder geeft de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 aan dat bij agrarische bedrijfsbeëindiging de provinciale regels hiervoor leidend zijn (paragraaf 3.3.6).

1.4

Tuinbouw op deze locatie is niet meer levensvatbaar De afgelopen decennia is zowel het gemeentelijk als het provinciaal beleid gericht geweest op het clusteren van glastuinbouw in glastuinbouwconcentratiegebieden. Binnen de gemeente De Ronde Venen is een dergelijk glastuinbouwconcentratiegebied aangewezen in het gebied rond de Tuinderslaan. De moderne glastuinbouw vraagt om een schaal van bebouwing die niet past op kleinschalige locaties zoals de Demmerik, Donkereind en de Uitweg. Vandaar dat deze bedrijvigheid hier langzaam verdwijnt. Daarbij zoeken eigenaren naar nieuw perspectief. Invulling middels ruimte-voor-ruimte is dan een goede keus. Daarmee wordt een kwaliteitsimpuls aan het gebied gegeven en voorkomen dat voormalige bedrijfsbebouwing en kassen, verrommelen en voor ongewenste functies worden gebruikt.

1.5

Met deze ontwikkeling wordt ruimtelijke kwaliteit toegevoegd De Demmerik was van oudsher een gebied met veel glastuinbouw. Aan de Demmerik zijn niet veel kassen meer aanwezig. Veel kassen zijn inmiddels gesloopt. Door het slopen van de bedrijfsbebouwing op de percelen Demmerik 122-124 en deze percelen deels groen (natuur) te bestemmen wordt er bijgedragen aan een meer open en groene omgeving, waarbij de historische verkavelingsstructuur meer geaccentueerd wordt. Door de bestaande (bedrijfs-) woningen te slopen kunnen de nieuwe woningen beter landschappelijk worden ingepast.

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 3

1.6

Er zijn geen zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 13 februari 2021 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

2.1/ 3.1 Het beeldkwaliteitsplan borgt de inpassing in het lint Om tot een zorgvuldige inpassing van de woningen te komen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan zijn kaders vastgelegd waarbinnen de verbijzondering binnen het lint verder uitgewerkt is. Het beeldkwaliteitsplan vormt het nieuwe toetsingskader voor de welstandsbeoordeling bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Binnen het beeldkwaliteitsplan is het één en ander opgenomen over de inrichting van het perceel, het inrichtingsplan. Aan het inrichtingsplan moet voldaan worden middels een voorwaardelijke verplichting. Op moment dat ze niet aan het inrichtingsplan voldoen, is wonen in de nieuwe woningen niet toegestaan. 4.1

Een exploitatieplan is niet nodig Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Kanttekeningen 1.1

Inhoud woningen lijkt af te wijken van de standaard De woningen krijgen een maximale inhoudsmaat van 900 m³. Dit lijkt meer dan de maximale inhoud in het bestemmingsplan Buitengebied West, waar een maximum inhoudsmaat van 700 m³ geldt. Dit is echter niet het geval. Het plan kent geen mogelijkheden voor (vergunningvrije) bijgebouwen. Deze mogelijkheden, 200 m³, voor bijgebouwen zijn namelijk opgenomen in het hoofdgebouw. Toelichting Als basis is de 700 m³ uit het bestemmingsplan Buitengebied West gebruikt. Bij een woning mag volgens dat bestemmingsplan maximaal 50 m² bijgebouwd worden, met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 5, totaal 200 m³. Deze 200 m³ is voor het bestemmingsplan Demmerik 122-124 in de hoofdmassa opgenomen, waardoor de totale inhoud maximaal 900 m³ mag zijn. Per woning is er een strak bouwblok en buiten dit bouwblok is de bestemming tuin-landschappelijk toegekend. Door deze manier van bestemmen zijn bijgebouwen uitgesloten, zowel de bijgebouwen die normaal gezien in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, als vergunningsvrije bouwwerken. Door dit op deze manier op te nemen in het bestemmingsplan zijn de woningen in de basis wel iets groter, maar het totaal bebouwde oppervlak blijft uiteindelijk gelijk.

1.2

Geen sociale woningen in het plan Met het vaststellen van de 1e wijziging Woonvisie 2025 wordt meer gestuurd op sociale- en middeldure huurwoningen. In het plan voor Demmerik 122-124 zijn dergelijke woningen niet opgenomen, omdat met de aanvrager eind 2018 een overeenkomst is aangegaan en de 1 e

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 4

wijziging Woonvisie 2025 aangeeft dat deze visie niet opgaat op het moment dat er een anterieure overeenkomst is afgesloten met de aanvrager.

Financiën De kosten voor de ambtelijke ondersteuning zijn bij de initiatiefnemer, middels een anterieure overeenkomst, in rekening gebracht op basis van de legesverordening. Daarnaast is met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten, zodat eventuele planschade door de initiatiefnemer vergoed wordt.

Betrokkenheid en communicatie In het voortraject heeft de aanvrager contact gehad met eigenaren van omliggende percelen. Hieruit bleek, net als bij het ontwerpbestemmingsplan, dat omwonenden geen bezwaren hebben tegen deze ontwikkeling. Voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn de eigenaren van de omliggende percelen tevens op de hoogte gebracht. Voor de behandeling in de commissie en raad krijgen de omwonenden bericht dat het bestemmingsplan in de raad behandeld wordt en dat ze de mogelijkheid hebben om in te spreken. U bent eerder geïnformeerd over dit plan middels de volgende raadsinformatienota ‘Ontwerpbestemmingsplan Demmerik 122’, d.d. 02-02-2021. Verder is de planlocatie bezocht tijdens de raadsexcursie van 25 september 2019. Tijdens deze excursie kwam duidelijk naar voren dat met het slopen van de kassen flinke winst gemaakt kan worden wat ruimtelijke uitstraling betreft, maar dat de woningen wat omvang betreft wel erg groot waren. Op basis hiervan is het plan aangepast, zie kanttekening 1.1. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in de Staatscourant, op de plaatselijke gemeentepagina en op de gemeentelijke website. Een ieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan het bestemmingsplan raadplegen.

Dit kan zowel online via de officiële landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl of via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload. Een papieren versie van het bestemmingsplan kan op het gemeentehuis worden ingezien.

Vervolg Indien het bestemmingsplan ongewijzigd door uw Raad wordt vastgesteld wordt het besluit, overeenkomstig artikel 3.8 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) binnen twee weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd. Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kunnen voor ontwikkelingen in het plangebied omgevingsvergunningen worden verleend.

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 5

Evaluatie

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 6

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 37/21 van 5 juli 2021).

Besluit 1

Het bestemmingsplan ‘Demmerik 122-124 te Vinkeveen’, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP041dem122124-va01, vast te stellen;

2

Het Beeldkwaliteitsplan Weids wonen aan de Demmerik 122-124 te Vinkeveen vast te stellen;

3

De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4, gebied 26 onderaan bij ‘Donkereind en Demmerik (criteria)’ toe te voegen het beeldkwaliteitsplan Weids wonen aan de Demmerik 122-124 te Vinkeveen; 4

Geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 5 juli 2021.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

Bijlage 1

Ligging plangebied

Uitsnede vigerende bestemmingsplan, 1e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 8

Verbeelding bestemmingsplan Demmerik 122-124

Overzicht te slopen bebouwing binnen plangebied

Bijlage 2 Reactie provincie vooroverleg

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 9

Voorstel raad - documentnummer: 49555 - pagina 10