Raadsvoorstel 36 Vaststelling bestemmingsplan Twistvlied – Kwikstaart 46

Voorstel raad AAN AGENDAPUNT NUMMER

RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR ORGANISATIEONDERDEEL

de gemeenteraad 4b 36/21

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE BIJLAGE(N)

1. 2. 3. 4.

-Toelichting - Regels - Verbeelding - Bijlage bij regels - Overige bijlagen

5 juli 2021 Commissie RZ RU-PL&VE Rein Kroon Ellen Hoorn RU-PL&VE

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan Twistvlied – Kwikstaart 46

Voorstel 1

Het bestemmingsplan ‘Kwikstaart 46 Mijdrecht’, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP050kwikstaart46-va01, vast te stellen;

2

Geen exploitatieplan vast te stellen;

3

Kennis te nemen van de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling Twistvliedschool en het budget van €136.000 voor 2021 beschikbaar te stellen, ten laste te brengen van de algemene reserve en het restant te verwerken in de actualisatie van het meerjarenperspectief;

4

In te stemmen met het toevoegen van het positieve netto-resultaat van €548.001 van de gebiedsontwikkeling aan de algemene reserve.

Inleiding In 2010 is de Twistvliedschool in Mijdrecht gesloten. Voor de herontwikkeling van de locatie is een Nota van Uitgangspunten opgesteld. In de Nota van Uitgangspunten is opgenomen dat het gebied getransformeerd wordt naar 50 appartementen in het sociale woningbouwsegment. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de stedenbouwkundige uitgangspunten, parkeren, de inrichting van het openbaar terrein en het waarborgen van de kwaliteit van het gebied. De Nota van Uitgangspunten is op 17 december 2019 vastgesteld. Na vaststelling is de Nota van Uitgangspunten vertaald in een bouwenveloppe. Deze bouwenveloppe is gebruikt in de stukken voor de aanbesteding. HSB Bouw B.V. is de winnende inschrijving van de aanbestedingsprocedure en maakt de architectonische uitwerking van het plan. Na de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten is gestart met de bestemmingsplanprocedure.

Voorstel raad - documentnummer: 50413

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 maart 2021 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. In bijlage vindt u de verbeelding van de huidige situatie en de beoogde toekomstige planologische situatie.

Beoogd effect Het planologisch mogelijk maken van een appartementencomplex met 50 appartementen in het sociale woningbouwsegment op de plek van de voormalige Twistvliedschool.

Argumenten 1.1

Om woningbouw mogelijk te maken moet een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden Om een appartementencomplex met 50 appartementen te realiseren, is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Het perceel heeft in de geldende beheersverordening Mijdrecht Woongebied Zuid de aanduiding ‘bestaand gebruik en bestaande bouwwerken’. Dit houdt in dat gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. Dat betekent dat de locatie van de voormalige Twistvliedschool alleen gebruikt mag worden voor een onderwijsfunctie.

1.2

Dit bestemmingsplan speelt in op de woningbouwbehoefte in Mijdrecht Dit bestemmingsplan voegt 50 nieuwe appartementen toe aan de sociale woningbouwvoorraad. De appartementen krijgen een oppervlakte van maximaal 50 m2. Vanwege het kleine oppervlak zijn de appartementen geschikt voor eenpersoonshuishoudens. Er wordt ingespeeld op starters. Juist deze groep ervaart knelpunten op de huidige woningmarkt. De locatie is een aantrekkelijke woonlocatie in een groene omgeving in een woonwijk van Mijdrecht.

1.3

De ontwikkeling creëert woningen in het sociale woningbouwsegment Het bestemmingsplan maakt sociale woningbouw mogelijk. Het plan van HSB bestaat uit 24 sociale koopwoningen en 26 sociale huurwoningen. De sociale koopwoningen hebben een maximum verkoopprijs van €160.000 prijspeil 2021. Dit sluit aan bij de 1e Wijziging Woonvisie 2025. Privaatrechtelijk leggen we een zelfbewoningsplicht op. Daarnaast is een antispeculatiebeding van 10 jaar opgenomen in de koopovereenkomst.

1.4

Het bestemmingsplan sluit aan bij de vastgestelde Nota van Uitgangspunten en is zorgvuldig tot stand gekomen In de Nota van Uitgangspunten zijn de keuzes voor de inrichting van het perceel vastgelegd. Het nieuwe appartementengebouw is zorgvuldig in de omgeving ingepast. Er is gebruik gemaakt van het bestaande groen. De ruimte tussen de nieuwbouw en bestaande woningen is daardoor van hoge kwaliteit. De volgroeide bomen leveren een aangename woonkwaliteit op. De hoogte van het nieuwe appartementencomplex sluit aan op de bouwhoogte van de omringende woningen. De nieuwbouw staat op gepaste afstand van bestaande woningen en tuinen. Daarmee is zoveel mogelijk rekening gehouden met de privacy. De uitgangspunten voor de architectuur stellen hoge eisen aan de uitwerking. De architectuur van het plan van HSB

Voorstel raad - documentnummer: 50413 - pagina 2

Bouw B.V. past in de wijk en is met zorg tot stand gekomen. De buitenruimten van de appartementen sluiten goed aan op de groene openbare randen om het gebouw. De Nota van Uitgangspunten is vertaald naar de verbeelding van het bestemmingsplan middels 3 verschillende bestemmingen. In het midden van het terrein, binnen de bestemming ‘Wonen’ wordt het appartementencomplex van 3 bouwlagen gerealiseerd. Om het appartementencomplex liggen de bestemmingen ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ en ‘Groen’. Binnen de bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ worden 50 parkeerplaatsen gerealiseerd en wordt de ontsluiting via de Grutto geregeld. De nieuwe parkeerplaatsen worden aan het zicht onttrokken door bestaande hagen. Conform de Nota van Uitgangspunten wordt de parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning toegepast. Daarnaast komen er 2 deelauto’s op het terrein en wordt er een grote fietsenstalling in het appartementencomplex gerealiseerd. In het plan is plek voor 100 fietsen. Het noordoostelijk deel van het terrein heeft de bestemming ‘Groen’. De bestemming ‘Groen’ maakt behoud van bestaand groen en aanleg van nieuw groen mogelijk. Tevens zijn toegangswegen en -paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Binnen de aanduiding ‘tuin’ hebben de bewoners op de begane grond de mogelijkheid om een tuin tot 2 meter diep te realiseren. 1.5

Het plangebied ligt binnen de rode contour De voormalige Twistvliedschool ligt midden in de woonwijk Twistvlied in Mijdrecht. Het ligt binnen de rode contour. In het gemeentelijk en provinciaal beleid is opgenomen dat bouwen binnen de rode contour het uitgangspunt is. Het bestemmingsplan voldoet hiermee aan zowel de Provinciale Ruimtelijke Verordening die ten tijde dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag geldig was, als de nieuwe interim Omgevingsverordening provincie Utrecht en de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. In dit geval gaat het om een transformatie van het gebied. De gronden waren immers reeds bebouwd. Een schoolgebouw maakt plaats voor een appartementencomplex. Dit is in lijn met de Structuurvisie waarin staat dat gestreefd wordt naar de herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied.

1.6

De transformatie geeft het gebied een nieuwe impuls Na sluiting van de school heeft het schoolgebouw zijn functie verloren. Het schoolgebouw wordt sindsdien beheerd door een leegstandsbeheerder. Door het gebied te transformeren naar woningbouw, krijgt het gebied weer een nieuwe bestemming. Er wordt leegstand tegengegaan. Dit sluit aan bij de Structuurvisie waarin voor het dorp Mijdrecht gestreefd wordt naar het behoud en versterken van de woon-, werk- en voorzieningenfunctie.

1.7

Er zijn geen zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 maart 2021 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

2.1

Een exploitatieplan is niet nodig omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De plankosten worden gedekt uit

Voorstel raad - documentnummer: 50413 - pagina 3

de koopsom van de gronden. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd en het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld. 3.1

Het netto-resultaat wordt toegevoegd aan de algemene reserve De winnende inschrijving bevat een grondopbrengst van €1,2 miljoen. De kosten van deze gebiedsontwikkeling bedragen €652.000. Deze opbrengst en kosten nemen we op in de programmabegroting 2021 en het bijbehorend meerjarenperspectief 2021-2024.

3.2

Om de ontwikkeling mogelijk te maken moeten kosten gemaakt worden De kosten voor het jaar 2021 zijn geschat op €136.000. Een groot deel hiervan is geraamd voor de sloop van het schoolgebouw. Daarnaast worden er dit jaar kosten gemaakt voor het opstellen van het bestemmingsplan, de benodigde onderzoeken en de begeleiding van het project vanuit de gemeente.

4.1 Het netto-resultaat bedraagt €548.001 Na verrekening van boekwaarde en kosten wordt met uw instemming het netto-resultaat toegevoegd aan de algemene reserve. Zie onderdeel financiën van dit raadsvoorstel.

Kanttekeningen

De ontwikkeling vindt plaats in de wijk Twistvlied in Mijdrecht. De omliggende straten krijgen te maken met bouwverkeer. Omwonenden kunnen tijdens de bouw van het appartementencomplex overlast ervaren. Zij worden voor de start van de werkzaamheden geïnformeerd.

Financiën De aanbestedingsprocedure startte in 2020 in de eerste selectiefase met 20 inschrijvingen. De beste combinatie van kwaliteit en prijs leidde tot HSB Bouw B.V. als winnende inschrijving van deze aanbesteding. De gunning van deze herontwikkeling aan HSB Bouw B.V. werd op 10 december definitief vastgesteld. De financiële bieding van HSB Bouw B.V. bevat een grondopbrengst van €1.200.001. Er zijn en worden kosten gemaakt om de ontwikkeling van deze locatie mogelijk te maken. Een overzicht van de gemaakte en te maken kosten zijn hieronder uitgewerkt. Uit onderstaand overzicht blijkt het voorlopig resultaat van €548.001. De budgetten worden verwerkt in de programmabegroting 2021 en het bijbehorende meerjarenperspectief 2021-2024.

Voorstel raad - documentnummer: 50413 - pagina 4

Betrokkenheid en communicatie U hebt op 17 december 2019 de Nota van Uitgangspunten Twistvlied vastgesteld. Sindsdien bent u over de ontwikkeling geïnformeerd middels de volgende raadsinformatienota’s: - Raadsinformatienota zelfbewoningsplicht – 4 februari 2020 - Raadsinformatienota definitieve gunning Twistvliedlocatie – 16 december 2020 - Raadsinformatienota ter inzagelegging bestemmingsplan Kwikstaart 46 - 17 maart 2021 Omwonenden zijn sinds de beëindiging van de schoolfunctie meerdere keren op de hoogte gebracht van de stand van zaken. Op 1 oktober 2018 organiseerde de gemeente de eerste inloopbijeenkomst voor omwonenden. Het doel van deze bijeenkomst was om ideeën uit te wisselen over het project. Daarnaast was er voor de omwonenden ruimte om vragen te stellen. In maart 2019 is een vragenlijst gestuurd om de mening van de omwonenden te peilen. De tweede inloopbijeenkomst werd op 17 april 2019 georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst legde de gemeente de planideeën voor aan de omwonenden. De opmerkingen en reacties van de omwonenden zijn verwerkt in de Nota van Uitgangspunten. In april 2020 is een klankbordgroep samengesteld. De eerste (digitale) bijeenkomst met de klankbordgroep was in juni 2020. Portefeuillehouder Kroon was voorzitter tijdens deze bijeenkomst. De opmerkingen van de klankbordgroep zijn verwerkt in stukken voor de aanbesteding.

Op 15 december 2020 informeerden we de klankbordgroep over winnende inschrijving van de aanbestedingsprocedure. De laatste keer dat de klankbordgroep dit jaar bijeenkwam was op 9 maart 2021. De bouwer, HSB, presenteerde de eerste sfeerbeelden en impressies van het plan. Tussentijds is de klankbordgroep via de mail op de hoogte gehouden over de verschillende ontwikkelingen. Omwonenden hebben voor de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een brief ontvangen over de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Deze brief is breed in de omgeving verspreid. Voor de commissievergadering ontvangen omwonenden een brief over de inspreekmogelijkheden en de behandeling van het bestemmingsplan in de raad.

Voorstel raad - documentnummer: 50413 - pagina 5

De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in de Staatscourant, op de plaatselijke gemeentepagina en op de gemeentelijke website. Een ieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan online via de officiële landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl of via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in Pdf-bestanden worden gedownload. Een papieren versie van het bestemmingsplan kan op het gemeentehuis worden ingezien.

Vervolg Indien het bestemmingsplan door de Raad wordt vastgesteld wordt het besluit, overeenkomstig artikel 3.8 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) binnen twee weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd. Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kunnen voor ontwikkelingen in het plangebied omgevingsvergunningen worden verleend. Na verwachting starten we eind 2021 met de sloop van het schoolgebouw. Dit is afhankelijk van de aanvraag voor de ontheffing van de Wet Natuurbescherming. Deze aanvraag is begin mei 2021 ingediend. Na de zomer organiseren we een nieuwe bijeenkomst met de klankbordgroep. Dan informeren we de klankbordgroep over de stand van zaken en de sloopwerkzaamheden. Het streven is om het eerste kwartaal in 2022 de bouw van de appartementen te starten.

Evaluatie N.v.t.

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 50413 - pagina 6

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 36/21 van 5 juli 2021).

Besluit

1

Het bestemmingsplan ‘Kwikstaart 46 Mijdrecht’, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP050kwikstaart46-va01, vast te stellen;

2

Geen exploitatieplan vast te stellen;

3

Kennis te nemen van de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling Twistvliedschool en het budget van €136.000 voor 2021 beschikbaar te stellen, ten laste te brengen van de algemene reserve en het restant te verwerken in de actualisatie van het meerjarenperspectief;

4

In te stemmen met het toevoegen van het positieve netto-resultaat van €548.001 van de gebiedsontwikkeling aan de algemene reserve.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d 5 juli 2021.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

Bijlage

Luchtfoto huidige situatie

Verbeelding bestemmingsplan Kwikstaart 46 Mijdrecht

Voorstel raad - documentnummer: 50413 - pagina 8