Raadsvoorstel 35, Bijlage bij regels 2 Landschappelijk inpassingsplan
Tekst van het document
L and s c happ elijke inpa s s ing
Mij drec ht
Van G eijnweg 2
PROJECT Landschappelijke inpassing Van Geijnweg 2 | Mijdrecht Projectnummer: SR170128
INITIATIEFNEMER Roeleveld - Bos BV
OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
DATUM & STATUS 15 - 1 - 2021
Inhoud 1 | Inleiding
5
Aanleiding
5
2 | Analyse context
7
Amstel en droogmakerijen
7
Directe omgeving planlocatie
7
Planbeschrijving
9
3 | Inrichtingsschets
10
4 | Beeldkwaliteitsrichtlijnen
12
Richtlijnen stedenbouw en landschap
12
Conclusie
13
3
weg
eijn
nG
Va 01
N2
0
5
10
20
30
40
50
Ligging planlocatie 4
1 | Inleiding Aanleiding Op de locatie aan de Van Geijnweg 2 te Mijdrecht is sinds
In 2017 is voor dit plan een principe verzoek ingediend door
lange tijd het bedrijf van Roeleveld - Bos B.V. gevestigd. Dit
H.W. van der Laan B.V. en er is een concept bestemmingsplan
bedrijf houdt zich bezig met de handel, keuring en reparatie
ingediend op 12 juli 2019. Naar aanleiding van de opmerkin-
van landbouwvoertuigen.
gen en gesprekken bij de gemeente De Ronde Venen en Pro-
In de huidige situatie bestaat het terrein uit twee bedrijfs-
vincie Utrecht zijn de plannen wat aangepast.
ruimtes waarin kantoor, showroom, werkplaats stalling voor landbouwvoertuigen gevestigd zijn. Daarnaast wordt ook het
De gemeente en provincie hechten waarde aan het land-
buitenterrein gebruikt voor de stalling van landbouwvoertui-
schap en vragen voor deze ontwikkeling een zorgvuldige
gen en buitenopslag van onderdelen. De bedrijfshal aan de
stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing. Hierbij
noordzijde van het terrein voldoet niet meer aan de wensen
wordt ingegaan op de aansluiting van de groenstructuur en
en eisen van deze tijd en de bedrijfsvoering van Roeleveld -
de situering van de bebouwing op de bestaande context.
Bos. Deze landschappelijke inpassing zal als voorwaardelijke verDe wens is om een nieuwe ruimere energiezuinige hal te
plichting opgenomen worden in het bestemmingsplan.
plaatsen met voldoende ruimte voor de grote landbouwvoertuigen, showroom en kantoor. De noordelijke hal wordt gesaneerd en het opslag / parkeerterrein aan de noordzijde met groen ingericht, hiermee wordt het dijkprofiel en inrichting herstseld.
Locatie gezien vanaf N201 (bron: google streetview) 5
Industrie aan de Amstel
Open gebied, Rechtlijnige smalle strokenverkaveling
De Amstel
Planlocatie
g we ijn
Ge
Ringdijk, eesrste bedijking. Groenzone aan de dijk
n Va
Amstel meandert door het landschap kenmerkende organische structuur door het landschap
Doorzichten tussen de bebouwing door Bomenrij langs brede sloot
De dijk vormt de grens tussen Amstel en strokenverkaveling
N201 doorsnijdt het landschap
eg nw e er
bo
n Tie
N201 Lintbebouwing in lijn met de verkavelingsstructuur
Analyse locatie en directe omgeving 6
2 | Analyse context Amstel en droogmakerijen
Directe omgeving planlocatie
Het plangebied maakt deel uit van het droogmakerijen-
Het plangebied ligt in het droogmakerijenlandschap tegen
landschap. Het landschap met haar rechtlijnige rationele
de ringdijk aan.
verkaveling is goed zichtbaar op deze locatie. De Amstel
Een gelijkvloerse kruising van de N201 geeft toegang tot de
meandert door het landschap in contrast met de rechtlijnige
Van Geijnweg en de bedrijfslocatie van Roeleveld-Bos. Aan
strokenverkaveling van het droogmakerijen landschap.
de andere zijde van de weg ligt een opslagterrein van bouw-
Het landschap wordt getypeerd door de openheid van de
materialen van een ander bedrijf. Aan de noordoostzijde van
weilanden in combinatie met weg- en erfbeplantingen
de planlocatie grenst een vrijstaande particuliere woning aan het perceel van Roeleveld-Bos.
Ontwikkeling landschap en N201 Aan de zuidoostzijde van de planlocatie ligt de Tienboeren-
De noordzijde van het terrein maakt onderdeel uit van de
weg die het oude ontginningslint vormt met de boeren erven
waterkering van de ringdijk. Het is op dit moment in gebruik
die aan dit lint gevestigd zijn. De provincialeweg, de N201,
als opslagterrein en parkeerterrein. Het gedeelte met de
doorsnijdt de oorspronkelijke verkaveling, hierdoor is de
bedrijfsbebouwing ligt centraal op het terrein dat afgeslo-
planlocatie onbedoeld aan de N201 komen te liggen. De
ten wordt met een hekwerk langs de Van Geijnweg. Aan de
locatie ligt tussen de N201 en de ringdijk in.
noordoostzijde wordt het terrein begrensd door een brede
Aan de noordoostzijde loopt een rechte brede watergang die
watergang en een burgerwoning die niet bij het bedrijf hoort
uitkomt op het polder gemaal. Een gedeelte van deze sloot
(Ringdijk 1e bedijking 5). Langs de N201 is een restant
is met een brede bomenrij beplant. Ter plaatse van het plan-
van een oude kwekerij aanwezig met divers verwaarloosd
gebied is er geen beplanting aanwezig langs de waterkant
kwekerijgoed wat een groene maar rommelige uitstraling
Langs de Amstel is het gebruik van de omliggende gronden
heeft. Langs de watergang staat een aantal grote bomen die
divers, aan de Amstel zijn bedrijven gevestigd maar ook
passend zijn in het landschap.
wonen is een belangrijk onderdeel van de bebouwing. Het gebied heeft zich in de loop van de tijd ontwikkeld, hierdoor
Klanten van Roeleveld-Bos zijn loonbedrijven en melkvee-
zijn de bouwperioden van zowel de bedrijven als de wonin-
houders. Daarnaast levert het bedrijf tractoren en machines
gen zijn zeer divers.
voor groenbedrijven, hoveniers, maneges, gemeentes etc. Deze klanten zijn veelal gevestigd in het buitengebied. De ligging in het buitengebied aan de Van Geijnweg is dan ook zeer gunstig voor deze doelgroep en van belang voor RoeleveldBos. De Tienboerenweg is belangrijk als ontsluitingsroute van het vervoer van deze landbouwvoertuigen, op de N201 is landbouwverkeer verboden.
Ligging aan de rand van het droogmakerijenlandschap planlocatie rond 1900
7
5 3 15 1 12
6
11
2 8
9
13
weg
eijn
nG
Va
8 14
7 4
10
0
5
10
20
30
40
50
Luchtfoto met beoogde aanpassingen (bron: google maps) Aanpassingen ten opzichte van huidige situatie: Verwijderen: 1. Noordelijke loods 2. Opslag aan de Van Geijnweg 3. Opslagterrein aan de noordzijde 4. Restant kwekerij Behouden: 5. Bosje aan noordzijde 6. Vierkante loods 7. Natuurlijke en streekeigen beplanting aan de zuidzijde
8
Toevoegen: 8. 34 parkeerplaatsen 9. Nieuwe loods ca. 1.800m2 10. Streekeigen beplanting heesters en bomen 11. Neutraal kleurgebruik nieuwe en bestaande loods 12. Haag rondom opslag 13. Natuurlijke elzensingel aan waterzijde 14. Bloemrijk grasland 15. Herstellen bestaande teensloot, toevoegen beplanting aan zuidzijde van de sloot
Planbeschrijving Op de luchtfoto hiernaast is aangegeven wat de voorgestel-
gebouw te ontwerpen passend bij de agrarische sfeer vormt
de aanpassingen zijn voor het terrein.
de bebouwing samen met het opgaande groen een samenhangend agrarisch cluster met een herkenbaar erfsilhouet.
De bestaande loods aan de noordzijde voldoet niet meer
De bestaande en nieuwe bebouwing zal qua kleurgebruik
aan de duurzaamheidseisen van deze tijd en qua maatvoe-
aangepast worden met een neutrale kleurstelling waarmee
ring niet meer aan de wensen van Roeleveld - Bos. Met de
het contrast tussen de bebouwing en het landschap ver-
wens om de bestaande loods aan de noordzijde te vervan-
kleind wordt.
gen voor een ruimere, meer duurzame loods is gekeken naar de meest geschikte plek op het perceel. Hierbij is ook
De groenstrook aan de zuidzijde langs de N201 wordt deels
gekeken naar de overige maatregelen die genomen kun-
opnieuw ingericht. De opgaande beplanting aan de kant
nen worden om deze aanpassing landschappelijk goed in te
van de watergang blijft behouden. De restanten van de
passen.
kwekerij worden opgeruimd en vervangen door streekeigen beplanting bestaande uit heesters en bomen. Dit vormt een
Om oude bedrijfsbebouwing te vervangen en op dezelfde
compact bosje met waarde voor de fauna door de keuze
plek te herbouwen is niet wenselijk omdat het kavel hier te
van vruchtdragende soorten die in voedsel en schuilplekken
smal is voor de eisen van de afmetingen van de nieuwe be-
kunnen voorzien. Tussen de Van Geijnweg en de bestaande
drijfsbebouwing. De grotere voertuigen hebben meer ruimte
sloot wordt een grasstrook ingezaaid met een streekeigen
nodig om te stallen en te manoeuvreren.
bloemenmengsel dat de biodiversiteit van dit gebiedje ten
De meest gunstige plek voor nieuwbouw is aan de zuidzijde
goede komt en tevens een vriendelijk, natuurlijk beeld geeft
van het perceel. In de lijn van de bestaande loods wordt
vanaf de provincialeweg.
de nieuwe bebouwing vormgegeven als een vergelijkbaar volume waarmee deze een eenheid gaat vormen met de
Aan de noordzijde wordt het opslagterrein gesaneerd, hier
bestaande bebouwing.
wordt de bestaande watergang verlengd wat een natuurlijke
De nieuwe bebouwing krijgt een iets hogere goot- en bouw-
grens vormt tussen het bedrijf en het talud van de dijk. Het
hoogte dan het bestaande pand waardoor de bedrijfsvoering
bestaande groen blijft behouden, de overige ruimte wordt
vergemakkelijkt kan worden en een aantal grote landbouw-
met gras ingezaaid en blijft open.
machines kan worden gestald. De grotere goot- en bouw-
Een brede groenrand van inheemse beplanting zorgt voor
hoogte past bij de schaal van dit perceel en het volume met
afscherming van het bedrijventerrein en het omringende
een flauwe kap in een agrarische bouwstijl.
hekwerk, ook richting de bestaande burgerwoning.
De nieuwe bedrijfsbebouwing wordt een aantal meter smaller dan de bestaande loods zodat er ruimte ontstaat om aan de kant van de watergang opgaand groen toe te passen in de vorm van (knot)elzen. Dit is een transparante groenrand die past bij de overige beplanting langs het water. Door het
9
3 | Inrichtingsschets
w eijn
nG
Va eg 01
N2 0
5
10
20
30
40
50
Schets met de beoogde inrichting 10
Open grasveld aan voorzijde in de sfeer van de dijk / polder Bosje behouden, aansluiten met nieuwe beplanting Bestaande watergang verlengen Brede groenrand rondom de opslag en bestaande loods 50 % Liguster 50 % gemengde streekeingen heesters
Loods aanpassen in neutrale kleurstelling, gelijk aan de nieuwbouw Haag van Liguster met hekwerk Parkeerterrein aan de westzijde Nieuwe loods verspringend bouwen t.o.v. bestaande loods, 5 meter vanaf de watergang, gevels aan de Van Geijnweg zijn gelijk
Nieuwe elzensingel tussen watergang en loods
Formele entree met hagen aan weerszijden Parkeerterrein aan de zuidzijde
Brede strook van ca. 15 meter langs de watergang blijft de opgaande beplanting behouden, hier staan soorten als wilg en els
Open grasland tussen watergang en Van Geijnweg, ingezaaid met streekeigen bloemrijk grasmengsel Restant kwekerij verwijderen, aanplant van streekeigen heesters en bomen
01
N2 0
5
10
20
30
40
50
Toelichting inrichtingsschets 11
4 | Beeldkwaliteitsrichtlijnen Richtlijnen stedenbouw en landschap Situering
Bouwmassa
Met het saneren van de noordelijke schuur en de herinrich-
Voor een zorgvuldige aansluiting op de bouwmassa en het
ting van het gehele perceel geeft dit een kans om de inrich-
landschap in de directe omgeving gelden de volgende richt-
ting en het gebruik van gehele terrein te verbeteren. De vol-
lijnen.
gende richtlijnen leiden hiertoe: • De bouwmassa is eenvoudig en bestaat uit één • De nieuwe bedrijfsbebouwing staat in lijn met de te behouden loods. Dit vormt samen een compact cluster van de bedrijfsbebouwing. • De nokrichting van beide gebouwen is in lijn met de verkavelingsrichting; • De nieuwe bedrijfsbebouwing staat vijf meter vanaf de
duidelijk herkenbaar volume passend bij de bestaande bebouwing; • De nieuwe bebouwing is voorzien van een goothoogte van 6,5 en een nok van 10 meter met flauwe kap; • De bebouwing wordt gebouwd in dezelfde vormentaal als de bestaande bebouwing met een agrarische uitstraling;
waterkant zodat er voldoende groei- en beheerruimte is voor (knot)elzen. • Aan de zuid- en westzijdezijde van de loods wordt voldoende plek voorzien voor parkeerplaatsen; • Het noordelijke gedeelte wordt met gras ingezaaid, de
• De hoeveelheid verharding blijft beperkt tot hetgeen nodig is voor de opslag, manoeuvreren en het parkeren, bij voorkeur wordt er voor de nieuwe bestrating
oorspronkelijke teensloot sloot wordt teruggebracht tot
waterdoorlatende of waterpasserende verharding
aan de Van Geijnweg;
toegepast;
• Het bestaande opgaande groen langs de sloot aan de noordzijde blijft behouden; • Het opslagterrein wordt met een brede groenrand ingepast, hier wordt gebruik gemaakt van inheemse heesters, deels wintergroen; • De erfgrens tussen het plangebied en de woning aan de Ringdijk 1e bedijking 5 wordt met groen ingepast; • De groenopslag van de oude kwekerij wordt verwijderd, hiervoor in de plaats komt inheems groen, heesters en bomen; • Het strookje tussen de Van Geijnweg en de bestaande sloot wordt ingezaaid met een inheems en streekeigen bloemenmengsel; • Dit zuidelijke gedeelte wordt natuurlijk en ecologisch beheerd, de grasstrook wordt 1 a 2x per jaar gefaseerd gemaaid;
12
Kleur- en materiaalgebruik
• De nieuwe bedrijfsbebouwing krijgt een gedekte kleurstelling, de huidige te behouden bedrijfsbebouwing wordt aangepast in deze kleurstelling; • Er is sprake van een hoogwaardige afwerking door toepassing van duurzame materialen.
Conclusie Met de sanering van de oude bedrijfsbebouwing en de bouw van een nieuwe ruimte heeft landschappelijk en op het vlak van duurzaamheid meerdere voordelen:
Landschappelijk: Met de sanering van het opslagterrein aan de dijkzijde is het mogelijk om het dijkprofiel met groen in te richten en wordt de oorspronkelijke teensloot teruggebracht Hierdoor krijgt het een groene en open uitstraling passend bij het dijkprofiel. Het bosje aan de zuidzijde langs de provinciale weg, N201, wordt heringericht met streekeigen beplanting wat voordelen heeft voor de biodiversiteit en een groene uistraling geeft vanaf deze weg.
Duurzaamheid: Met de de bouw van de nieuwe bedrijfsbebouwing is er de kans om dit gebouw duurzaam te bouwen zodat het voldoet aan de eisen van deze tijd. Er wordt gebruik gemaakt van zonnepanelen op het dakvlak, extra isolatie, led verlichting, etc. Met de nieuwe bedrijfsbebouwing kan Roeleveld - Bos zijn bedrijfsvoering voortzetten op de huidige plek die passend is in de agrarische omgeving en centraal ligt voor de klanten.
13
buro-sro.nl
stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement