Raadsvoorstel 31 Actualisatie grondexploitaties 2021
Tekst van het document
Voorstel raad AAN AGENDAPUNT NUMMER RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR ORGANISATIEONDERDEEL
de gemeenteraad 4h 31/21 1 juli 2021 Commissie ABZ/F Ruimte Rein Kroon Theo van Vugt Ruimte
REGISTRATIENUMMER TER INZAGE BIJLAGE(N)
ja ja
Onderwerp Actualisatie grondexploitaties 2021
Voorstel 1.
De drie geactualiseerde grondexploitaties 2021 vast te stellen welke zijn toegelicht in de rapportage Actualisatie grondexploitaties 2021 dd. 26 april 2021
2.
In te stemmen met de mutatie op de verliesvoorziening van € 7.000 (nadelig) en dit te verwerken in de programmarekening 2020.
3.
In te stemmen met de tussentijdse winstneming van € 3.690.000,- voor De Maricken en de tussentijdse winstneming van € 730.000,- voor Land van Winkel en deze te verwerken in de programmarekening 2020
4.
In te stemmen met het financieel voordeel voor het concern van € 115.000 ten gevolge van de aan te passen rente 2021 over de boekwaarde van de grondexploitaties.
5.
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties 2021 de budgetten voor de bouwgronden in exploitatie in de begroting 2021 op te nemen.
Inleiding De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie houdt in dat alle kosten en opbrengsten kritisch worden beoordeeld en bijgesteld aan actuele inzichten en ontwikkelingen. De actualisatie grondexploitaties 2021 betreft daarmee drie lopende grondexploitaties, te weten: •
De Maricken
•
Land van Winkel
•
Stationslocatie Mijdrecht
Het actualiseren is een verplichting bij de jaarrekening. In de jaarrekening moet verantwoord worden in hoeverre de boekwaarde (gerealiseerde kosten) terugverdiend wordt via de opbrengsten in de
Voorstel raad - documentnummer: 1143574
grondexploitaties. De gezamenlijke boekwaarde van de drie lopende grondexploitaties in de jaarrekening 2020 circa € 1.270.000, - waarvan circa € 9.410.000, - tussentijdse winstneming betreft. Voor projecten met een financieel tekort moet een verliesvoorziening worden getroffen. De verliesvoorzieningen worden getroffen op eindwaarde (het resultaat van de grondexploitatie aan het eind van de looptijd inclusief alle rentekosten). De rapportage actualisatie grondexploitaties 2021 geeft een toelichting op de financiële resultaten (en verschillen). Algemeen beeld: positief Per saldo zijn de resultaten gestegen. Heel positief is dat de risico’s fors zijn gedaald: 90% van de resterende grondopbrengsten (circa € 27 miljoen) zijn in 2020 gerealiseerd: •
Voor De Maricken zijn per 1 januari 2021 98% van alle woningen verkocht. Dit ondanks de aanwezigheid van de rugstreeppad wat voor vertraging heeft gezorgd. De laatste zijn in het eerste kwartaal van 2021 verkocht. Het financieel resultaat is met € 123.000,- verbeterd.
•
Het financieel resultaat voor Land van Winkel is verbeterd met € 104.000,-. Bij deze grondexploitatie zijn de financiële risico’s in belangrijke mate gedaald doordat alle resterende kavels in 2020 zijn verkocht.
•
Bij de Stationslocatie Mijdrecht is het resultaat licht negatiever geworden (- € 7.000,-). De kosten zijn hoger geworden als gevolg van vertraging in de planologische procedure en daarmee hogere rentelasten en plankosten. Daar staan hogere opbrengsten tegenover vanwege de indexering van de grondopbrengsten.
Beoogd effect Het vaststellen van de resultaten van de actualisatie grondexploitaties 2021 ten behoeve van de waardering van de voorraad bouwgronden in exploitatie, het verwerken van de financiële gevolgen in de jaarrekening 2020 en het aanpassen van de budgetten 2021.
Voorstel raad - documentnummer: 1143574 - pagina 2
Argumenten 1
De financiële resultaten van de grondexploitaties laten een positief beeld zien.
In de volgende tabel staan de resultaten van de grondexploitaties volgens de jaarrekening. Conform de bbv-regels wordt voor de projecten De Maricken en Land van Winkel een tussentijdse winst genomen. De tussentijdse winstnemingen komen ten gunste van de algemene middelen. TOTAAL: JAARREKENING 2020
De
Land van
Stations-
x 1.000
Maricken
Winkel
locatie
Boekwaarde 31 december 2019
13.912
1.889
5.080
20.881
Gemaakte / geplande kosten 2020
1.972
919
155
3.046
-22.335
-4.742
-
-27.077
Winstneming 2020
3.690
730
-
4.420
Boekwaarde 31 december 2020
-2.761
-1.204
5.235
1.270
-
-
-
-
3.358
1.059
528
4.945
-1.570
-
-1.698
-3.268
-
-
-4.065
-4.065
973
145
-
1.118
-
-
-
-
-
-
-
-
2017
566
1.076
-
1.642
2018
1.214
1.244
-
2.458
2019
160
730
-
890
2020
3.690
730
-
4.420
2021 en verder
973
145
-
1.118
Eindresultaat
6.603
3.925
-
10.528
Gemaakte / geplande opbrengsten 2020
Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde) Nog te realiseren opbrengsten Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2021 en verder WINSTNEMINGEN
Totaal
De Maricken Voor De Maricken zijn per 1 januari 2021 98% van alle woningen verkocht. Dit ondanks de aanwezigheid van de rugstreeppad wat voor vertraging heeft gezorgd. De laatste kavels zijn in het eerste kwartaal van 2021 verkocht. Met het nieuwe resultaat van € 6.603.000,- is er een verbetering van € 123.000,- ten opzichte van een jaar geleden. In positieve zin zijn de kosten bouw- en woonrip maken lager geworden. Dit komt met name door de aanbesteding van het woonrijp maken van deelplan 4 die lager uitkwam dan voorgaand geraamd. Er is sprake van hogere kosten door aanvullende onderzoeken (met name de rugstreeppad) en extra projectmanagement. Werkzaamheden rondom de rugstreeppad hebben ook geleid tot extra kosten in de uitvoering geleid. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 13.912.000,-. Hiervan is € 1.940.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 2.761.000,- inclusief de tussentijdse winst van € 3.690.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 973.000,-.
Voorstel raad - documentnummer: 1143574 - pagina 3
Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 6.603.000,-. Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.480.000,-. Land van Winkel Het financieel resultaat voor Land van Winkel is verbeterd met € 104.000,-. Bij deze grondexploitatie zijn de financiële risico’s in belangrijke mate gedaald doordat alle resterende kavels in 2020 zijn verkocht. De verbetering in het resultaat (€ 104.000,-) komt met name door lagere kosten in het woonrijp maken. De plankosten komen onder andere door het proces rondom de Lindewetering hoger uit. Daarbij moeten een aantal onderzoeken opnieuw worden uitgevoerd vanwege vertraging. Ook de plankosten voor 2021 zijn naar boven bijgesteld. De opbrengsten zijn vanwege rentevergoedingen hoger dan bij de actualisatie geraamd. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 1.889.000,-. Hiervan is € 3.050.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 1.204.000,- inclusief de tussentijds winst van € 730.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 145.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.925.000,-. Stationslocatie Mijdrecht Bij de Stationslocatie Mijdrecht is het resultaat licht negatiever geworden (- € 7.000,-). De kosten zijn hoger geworden als gevolg van vertraging in de planologische procedure en daarmee hogere rentelasten en plankosten.
Daar staan hogere opbrengsten tegenover vanwege de indexering van de grondopbrengsten. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 5.080.000,-. Op 31 december 2020 is de boekwaarde € 5.235.000,-. Tezamen met de nog te maken kosten en opbrengsten is het eindresultaat - € 4.065.000,- (verliesvoorziening). 2
Verliesvoorziening: een nadeel van € 7.000,-
De gemeente De Ronde Venen heeft één verliesgevende grondexploitatie, namelijk Stationslocatie Mijdrecht. Het financieel resultaat van deze grondexploitatie is met € 7.000,- minder geworden van - € 4.058.000, - naar - € 4.065.000, - (verliesvoorziening). Dit betekent een toename van de verliesvoorziening met € 7.000, -. 3
Tussentijdse winstneming: € 4.420.000,-
Vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording is tussentijdse winstneming van toepassing op de projecten De Maricken (€ 3.690.000,-) en Land van Winkel (€ 730.000,-). Het totaal aan (tussentijdse) winsten is gelijk aan € 4.420.000,4
De actualisatie van de grondexploitaties in de jaarrekening 2020 leidt tot een aanpassing van de berekende rente over de boekwaarde in 2021
Met de geactualiseerde grondexploitaties wordt de boekwaarde van de bouwprojecten per 31 december 2020 vastgesteld. Deze verschilt van de boekingen voor 2020 zoals die, in de vastgestelde grondexploitaties van vorig jaar, waren verwacht. De actuele stand leidt tot een aanpassing van de rente 2021 over de boekwaarde. Dit leidt tot een financieel voordeel voor het concern van € 115.000, -
Voorstel raad - documentnummer: 1143574 - pagina 4
5
De begroting 2021 wordt gebaseerd op de budgetten van de jaarschijf 2021 uit de grondexploitaties
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties 2021 zullen de budgetten voor de bouwgronden in exploitatie in de begroting 2021 worden opgenomen. Deze aanpassing is niet van invloed op het begrotingsresultaat 2021.
Kanttekeningen 1
Belangrijke wijzigingen die zich voordoen vóór vaststelling van de jaarrekening moeten, ook na vaststelling van de grondexploitaties, nog verwerkt worden in de jaarrekening.
De grondexploitaties zijn gebaseerd op vastgestelde ruimtelijke en programmatische kaders. Wijziging van deze kaders leidt uiteraard tot financiële gevolgen. Als er voor de vaststelling van de jaarrekening wijzigingen optreden in deze vastgestelde kaders dan moeten ook deze financiële gevolgen alsnog in de jaarrekening verwerkt worden.
Financiën Effect op jaarrekening 2020 In volgende tabel wordt aangegeven wat het effect is op de jaarrekening 2020 door een hogere verliesvoorziening en de tussentijdse winstnemingen. Het totaal effect is € 4.413.000,- (positief). Tabel: Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2020 Grondexploitaties Jaarekening 2019 effect jaarrekening
Totaal
2020 Verliesvoorziening Stationslocatie Mijdrecht
-4.058.000
-7.000
-4.065.000
Totaal
-4.058.000
-7.000
-4.065.000
De Maricken
1.940.000
3.690.000
5.630.000
Land van Winkel
3.050.000
730.000
3.780.000
Totaal
4.990.000
4.420.000
9.410.000
(Tussentijdse) winstneming
Totaal effect jaarrekening
4.413.000
Verliesvoorzieningen: neemt toe met € 7.000,De verliesvoorziening neemt met € 7.000 toe wat ten laste komt van het jaarrekeningresultaat 2020. De getroffen verliesvoorziening voor bouwgrondexploitaties per 31 december 2020 bedraagt na aanpassing in totaal € 4.065.000.
Voorstel raad - documentnummer: 1143574 - pagina 5
Tussentijdse winstneming: € 4.420.000,Zoals bij de BBV-regels al aangegeven, is de tussentijdse winstneming van toepassing op de projecten De Maricken (€ 3.690.000,-) en Land van Winkel (€ 730.000,-). Het totaal aan (tussentijdse) winsten is gelijk aan € 4.420.000,Weerstandsvermogen Het risico voor de Stationslocatie is dat de kosten (waaronder planschade, ontsluiting van het gebied en plankosten) hoger uitkomen. Op basis van de Kans x Effect van de negatieve risico’s is het effect van deze risico’s op de verliesvoorziening gelijk aan € 10.000,-. Het benodigd weerstandvermogen is hiermee gelijk aan € 10.000,-.. Actualisatie 2021 leidt tot financieel voordeel van € 115.000,Met de geactualiseerde grondexploitaties wordt de boekwaarde van de bouwprojecten per 31 december 2020 vastgesteld. Deze actuele stand leidt tot een aanpassing van de rente 2021 over de boekwaarde. Dit leidt tot een financieel voordeel voor het concern van € 115.000,- dat wordt toegevoegd aan het begrotingsresultaat 2021. Na besluitvorming door de raad zal dit via een begrotingswijziging in de begroting 2021 worden verwerkt.
Communicatie N.v.t.
Vervolg De financiële effecten van de Actualisatie Grondexploitaties 2021 worden verwerkt in de programmarekening 2020. Aangezien de programmarekening ook op 1 juli 2021 ter vaststelling wordt aangeboden zijn de cijfers al verwerkt in de jaarrekening. De gevolgen voor de begroting 2021 worden verwerkt via de reguliere begrotingswijzigingen. Over de voortgang van de projecten wordt minimaal drie keer per jaar gerapporteerd. De raad wordt via raadsinformatienota’s ook op de hoogte gehouden van belangrijke ontwikkelingen in de bouwprojecten.
Evaluatie De jaarlijkse actualisering van de grondexploitaties vormt de terugkerende herijking van de waardering van de voorraad Bouwgronden in Exploitatie. Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,
Voorstel raad - documentnummer: 1143574 - pagina 6
de burgemeester,
De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 31/21 van 5 juli 2021).
Besluit 1.
De drie geactualiseerde grondexploitaties 2021 vast te stellen welke zijn toegelicht in de rapportage Actualisatie grondexploitaties 2021 dd. 26 april 2021
2.
In te stemmen met de mutatie op de verliesvoorziening van € 7.000 (nadelig) en dit te verwerken in de programmarekening 2020.
3.
In te stemmen met de tussentijdse winstneming van € 3.690.000,- voor De Maricken en de tussentijdse winstneming van € 730.000,- voor Land van Winkel en deze te verwerken in de programmarekening 2020
4.
In te stemmen met het financieel voordeel voor het concern van € 115.000 ten gevolge van de aan te passen rente 2021 over de boekwaarde van de grondexploitaties.
5.
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties 2021 de budgetten voor de bouwgronden in exploitatie in de begroting 2021 op te nemen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 5 juli 2021.
De raad voornoemd, de griffier,
de voorzitter,