Raadsvoorstel 29 kaders herontwikkeling Voorbijlocatie
Tekst van het document
Voorstel raad de gemeenteraad
AAN AGENDAPUNT
REGISTRATIENUMMER TER INZAGE
NUMMER RAADSVERGADERING
29/21 1 juli 2021
BIJLAGE(N) - Stedenbouwkundig
kader en beeldkwaliteit - Overzicht plan - Overzicht met aanpassingen - Verkeersonderzoek COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR ORGANISATIEONDERDEEL
Commissie RZ RU-P&P Rein Kroon Lieke Visser en Marcel Tromp RU-P&P
Onderwerp Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Herenweg 116-118 Wilnis (Voorbijlocatie)
Voorstel 1.
In te stemmen met het Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit Herenweg 116-118 (Voorbijlocatie) zoals bijgevoegd bij dit voorstel als basis voor het ontwerpbestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en de verdere bouwplannen;
2.
In te stemmen met het voorgenomen woonprogramma hetgeen betekent dat 15 sociale huurwoningen en 34 koopwoningen in de vrije sector op het voormalige bedrijfsterrein gebouwd kunnen worden;
3.
Te bepalen dat de eisen op het gebied van beeldkwaliteit, die opgenomen zijn in het stedenbouwkundig kader, gelden als aanvulling op de welstandsnota. Aan het einde van hoofdstuk 4 van de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ wordt het Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit Herenweg 116 en 118 toegevoegd.
Inleiding Dit voorstel is tijdens de commissie Ruimtelijke Zaken van 1 december 2020 behandeld. Daarna zijn wijzigingen in het voorstel aangebracht en geel gearceerd. De toezeggingen 206/20, 207/20 en 208/20 zijn verwerkt in dit voorstel. Aan de Herenweg 116-118 in Wilnis is in 1935 het bedrijf Voorbij’s Beton gevestigd. Eind jaren 90 is het bedrijf verplaatst naar Amsterdam. In de huidige situatie is alleen nog een kantoorgebouw, een
Voorstel raad - documentnummer: 46144
bedrijfsgebouw en een onderheide betonplaat aanwezig. Delen van de bedrijfsgrond zijn verontreinigd. De grond dient gesaneerd te worden. De eigenaar van de grond heeft voor deze locatie plannen gemaakt gericht op woningbouw. Die plannen zijn in strijd met de geldende beheersverordening en het bijbehorende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Kom Wilnis 2000" kent aan het terrein de bestemming ‘Bedrijf‘, ‘Water’, ‘Groenvoorziening’ en ‘Tuin’ toe. Voordat een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld stellen wij voor kaders vast te leggen. Die kaders vormen de basis voor het bestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en voor de verdere uitwerking van de plannen.
Beoogd effect Het vastleggen van de kaders van de gebiedsontwikkeling om het vervolg naar realisatie van de woningbouw soepel te kunnen laten verlopen.
Argumenten 1.1 Het stedenbouwkundig kader geeft de inrichting van het plangebied weer Op basis van het kader is ruimte voor grondgebonden woningen en appartementen. De vrije sector woningen worden uitgegeven als vrije kavels. De verkavelingsrichting wordt bepaald door het huidige landschap. Door het doortrekken van de bestaande sloten naar de Herenweg en het realiseren van twee doorzichten aan beide zijden van de appartementengebouwen vanaf de Herenweg naar het water wordt de openheid gewaarborgd. 1.2 Goede inpassing bij de bestaande bebouwing De vrijstaande woningen mogen op basis van het stedenbouwkundig kader 1 laag met een kap hebben. De sociale appartementen hebben drie woonlagen. Daarmee wordt een goede inpassing in het bestaande lint geborgd en wordt aangesloten bij het aantal bouwlagen van het huidige kantoorgebouw. 1.3 Er moet worden voldaan aan de parkeernormen van de gemeente. Uit het stedenbouwkundig kader blijkt dat binnen het plangebied voldoende parkeerruimte wordt gemaakt om aan de parkeernormen te voldoen. Een onafhankelijk bureau (Bureau De Groot Volker) heeft onderzoek gedaan naar het aantal verkeersbewegingen op de Herenweg. De conclusie is dat de Herenweg de toekomstige verkeersbewegingen aan kan. Bijgaand rapport treft u als bijlage bij dit raadsvoorstel.
2.1 Woonprogramma is conform de uitgangspunten van de nieuwe woonvisie Op basis van de in 2020 geactualiseerde woonvisie moeten minimaal 30% van het aantal woningen bij een (her)ontwikkeling sociale huurwoningen zijn. Op het voormalige bedrijventerrein is ruimte voor maximaal 34 vrije sector woningen. Daarnaast wordt een appartementengebouw met 15 sociale huurwoningen gebouwd. De initiatiefnemer heeft de intentie om deze sociale huurwoningen te laten afnemen door GroenWest. Hierover vinden nog gesprekken plaats met GroenWest. Met dit programma past deze ontwikkeling in de woonvisie.
Voorstel raad - documentnummer: 46144 - pagina 2
2.2. Middeldure huur of goedkope koop toevoegen aan het programma De eigenaar van het voormalige bedrijfsterrein is tevens eigenaar van de grond aan de Herenweg die grenst aan het terrein. Die grond heeft een woonbestemming. De eigenaar heeft in overleg met ons college voor die grond een bouwplan ontwikkelt voor appartementen in de middeldure huur of goedkope koop. Er kunnen 8 appartementen worden gebouwd. Dit sluit goed aan op de geactualiseerde woonvisie. De herontwikkeling van de grond aan de Herenweg nemen we mee in het bestemmingsplan voor de Voorbijlocatie. De initiatiefnemer heeft het voorstel gedaan de 8 middeldure huur/goedkope koop appartementen uit dit kader te laten vanwege de bezwaren van omwonenden over het totale woningaantal. Ons college wil echter deze acht betaalbare woningen niet uit het plan laten, omdat deze appartementen juist bijdragen aan een meer divers en betaalbaar woonprogramma. 3.1 Sturing op beeldkwaliteit is gewenst o.a. omdat er veel vrije kavels worden uitgegeven. Om te kunnen sturen op de beeldkwaliteit van de woningen bevat het kader eisen over het gewenste beeld van de woningen. De bouwplannen die later worden ingediend toetsen we aan de welstandsnota én het kader.
Kanttekeningen Met veel vrije kavels ontstaat het risico dat de bouw van de woningen over een lange periode verspreid wordt. Dat kan hinder opleveren voor de omgeving. Hoewel enige hinder niet te voorkomen is maken we afspraken met de initiatiefnemer om die hinder te beperken. De initiatiefnemer heeft bijvoorbeeld toegezegd de heiwerkzaamheden in 1 keer uit te voeren. De vrije kavels worden in een beperkt aantal fases gebouwd, zodat dit de bouwoverlast zoveel mogelijk beperkt.
Financiën De gehele ontwikkeling komt voor rekening en risico van de grondeigenaar. Met de grondeigenaar wordt voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst leggen we in ieder geval afspraken vast over de kosten van de planvorming en de kosten van de begeleiding daarvan, het openbaar gebied, de aansluiting op de openbare weg en de mogelijke planschade.
Betrokkenheid en communicatie De initiatiefnemer heeft in juli 2020 een informatieavond georganiseerd en is in gesprek geweest met een aantal belanghebbenden. Tijdens de commissie Ruimtelijke Zaken op 1 december heeft uw raad geadviseerd het participatietraject uitvoeriger te doorlopen. Direct na de commissiebehandeling van 1 december 2020 is de initiatiefnemer in gesprek gegaan met alle bewoners die rondom het perceel wonen om hun eventuele bezwaren te horen. Tussen de commissiebehandeling op 1 december en nu zijn diverse gesprekken gevoerd tussen de initiatiefnemer, de bewoners uit de directe omgeving van het plan en de gemeente. Het zag er naar uit dat er geen consensus bereikt ging worden. De initiatiefnemer heeft uiteindelijk het plan dusdanig
Voorstel raad - documentnummer: 46144 - pagina 3
aangepast dat er onder de omwonenden – grotendeels – draagvlak is ontstaan. We constateren wel dat het moeilijk is om een plan te ontwikkelen waar alle omwonenden volledig achter staan. Er ligt een aantal documenten voor uw raad vertrouwelijk ter inzage bij de griffie. Het gaat om een overzicht van de contactmomenten met de omgeving en een tweetal gespreksverslagen. De gesprekken die zijn gevoerd hebben geleid tot aanpassingen in het plan. In de bijlage treft u een opsomming van alle aanpassingen die zijn gemaakt naar aanleiding van deze gesprekken. De meest ingrijpende aanpassingen luiden als volgt: •
De maximale nokhoogte van de vrije kavels aan de buitenste rand van de landtong wordt verlaagd van 10 meter naar 7,5 meter.
•
De maximale nokhoogte van de woningen in de binnenring van de landtong wordt verlaagd van 10 meter naar 8 meter.
•
Er ontstaat meer differentiatie in het plan doordat een aantal vrije kavels wordt vervangen door twee-onder-een-kapwoningen. Het totale aantal woningen in het plan blijft gelijk.
•
Er worden in het plangebied ca. 14 parkeerplaatsen meer gerealiseerd dan vereist is volgens de geldende parkeernormen.
•
Er wordt een groene strook gecreëerd langs de woningen aan de kant van de ijsbaan.
Vervolg Na het vaststellen van dit besluit stellen we een ontwerpbestemmingsplan en een anterieure overeenkomst op. Het ontwerpbestemmingsplan leggen we 6 weken ter inzage. Daarna leggen we het ontwerpbestemmingsplan met de eventuele zienswijzen aan u ter besluitvorming voor.
Evaluatie n.v.t.
Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,
Voorstel raad - documentnummer: 46144 - pagina 4
de burgemeester,
De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 29/21 van 1 juli 2021).
Besluit 1.
In te stemmen met het Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit Herenweg 116-118 (Voorbijlocatie) zoals bijgevoegd bij dit voorstel als basis voor het ontwerpbestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en de verdere bouwplannen;
2.
In te stemmen met het voorgenomen woonprogramma hetgeen betekent dat 15 sociale huurwoningen en 34 koopwoningen in de vrije sector op het voormalige bedrijfsterrein kunnen worden gebouwd;
3.
Te bepalen dat de eisen op het gebied van beeldkwaliteit, die opgenomen zijn in het stedenbouwkundig kader gelden, als aanvulling op de welstandsnota. Aan het einde van hoofdstuk 4 van de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ wordt het Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit Herenweg 116 en 118 toegevoegd.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 1 juli 2021.
De raad voornoemd, de griffier,
de voorzitter,