Raadsvoorstel 14 Kader Vereveningsfonds sociale woningbouw

Voorstel raad de gemeenteraad

AAN AGENDAPUNT

TER INZAGE

14/21

NUMMER

REGISTRATIENUMMER

BIJLAGE(N) KADER VEREVENINGSFONDS RIN JUNI 2020

RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR ORGANISATIEONDERDEEL

22 april 2021 Commissie RZ RU-BR Rein Kroon Barbara van Velzen RU-BR

Onderwerp Kader Vereveningsfonds sociale woningbouw.

Voorstel 1. Het kader van het Vereveningsfonds sociale woningbouw vast te stellen.

Inleiding Bij de raadsbehandeling van de Ruimtelijke Verkenning Wonen en de 1e wijziging van de Woonvisie 2025 op 5 maart 2020 (raadsvoorstel 03/20) heeft de raad besloten om de haalbaarheid van het instellen van een vereveningsfonds sociale woningbouw te laten onderzoeken. In juni 2020 informeerde het college de raad met informatienota (20.0007121) over de volgende zaken: ▪

Wettelijke grondslag en werking vereveningsfonds sociale woningbouw;

▪

Wat er nodig is om een vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen;

▪

Uitleg over wijze van berekenen van te betalen afdracht;

▪

Kanttekeningen bij werking vereveningsfonds;

▪

De planning.

Op 10 december 2020 vond een raadsinformatieavond - “Vereveningsfonds sociale woningbouw en grondbeleid” plaats waarin een eerste opzet van het kader van het Vereveningsfonds en de verschillende varianten voor de te berekenen afdracht aan u is voorgelegd. De volgende stap is om met de door u verkregen input het kader voor het Vereveningsfonds vast te stellen. Hierna werken wij dit uit in een Nota Vereveningsfonds waarmee het fonds een praktische uitwerking krijgt.

Voorstel raad - documentnummer: 48927

Beoogd effect Met het Vereveningsfonds heeft de gemeente een instrument in handen om de voorwaarde van 30% sociale huurwoningen in ieder project te waarborgen. In de eerste plaats door deze woningen fysiek te realiseren, als het niet anders kan door middel van financiële compensatie. Deze regeling heeft als doel het aandeel sociale huurwoningen in De Ronde Venen te laten groeien naar 30%. Na het vaststellen van het kader wordt de nota Vereveningsfonds opgesteld en kan daarna in de praktijk worden toegepast.

Argumenten 1.1

Dit toetsingskader maakt inzichtelijk wanneer afdracht in het Vereveningsfonds mogelijk is.

Met de 1e wijziging Woonvisie 2025 bepaalde de raad dat bij elk nieuwbouwproject, het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% bedraagt. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen moet de ontwikkelaar/initiatiefnemer naast deze sociale woningbouwopgave, aanvullend minimaal 15% in de middeldure huursector, dan wel het betaalbare koopsegment bouwen. Niet in alle nieuwe woningbouwprojecten voldoen aan de norm van 30% sociale woningbouw. Wanneer deze eis niet realiseerbaar blijkt en niet fysiek gecompenseerd wordt door de ontwikkelende partij, dient deze financieel gecompenseerd te worden door middel van een storting in het Vereveningsfonds sociale woningbouw van de gemeente. We zien drie type ontwikkelingen: Kleine projecten (≤5 woningen) Bij voorkeur worden de sociale huurwoningen in verhuur genomen door een toegelaten instelling in de regio Utrecht actief in onze gemeente (woningcorporatie GroenWest). Bij projecten van deze omvang leidt dit voor de corporatie niet tot een beheersbaar aantal woningen. Om deze reden is gekozen om bij projecten tot en met 5 woningen het aandeel sociale woningbouw financieel te compenseren doormiddel van een afdracht in het Vereveningsfonds.

Omdat de compensatie van een sociale huurwoning pas ingaat wanneer er één volledige sociale woning gecompenseerd dient te worden, betekent dit in de praktijk dat er vanaf 3 woningen een afdracht in het fonds plaatsvindt. Middelgrote projecten (6-29 woningen) Bij middelgrote projecten (van 6 tot en met 29 woningen) gaat de voorkeur uit naar realisatie van het aandeel sociale woningbouw op de projectlocatie. Bij projecten van deze omvang spelen locatie afhankelijke factoren een belangrijke rol bij de haalbaarheid van de eis voor 30% sociale huur. Bij voorkeur wordt de sociale huurwoning in verhuur genomen door een toegelaten instelling. Wanneer de ontwikkelaar aantoont dat dit niet haalbaar is, kan hij dit financieel compenseren door middel van een afdracht in het fonds. Grote projecten (≥30 woningen) Voor projecten vanaf 30 woningen zijn er geen mogelijkheden om het aandeel sociale woningbouw af te kopen. Te allen tijde moet er worden voldaan aan de gestelde eisen uit de 1e wijziging van de Woonvisie 2025.

Voorstel raad - documentnummer: 48927 - pagina 2

1.2

Het toetsingskader is niet statisch maar biedt flexibiliteit.

Het is mogelijk af te wijken middels een hardheidsclausule. Er zijn situaties waarbij de financiële uitvoerbaarheid in het geding komt door de gestelde norm zich vertaalt in een negatieve grondexploitatie. Wanneer dit met toetsbare feiten wordt onderbouwd, behoudt het college de bevoegdheid een hardheidsclausule toe te passen. Daarmee besluiten zij geen of minder sociale woningbouw op de projectlocatie te verplichten waardoor er geen of minder financiële compensatie is vereist. Voorbeelden voor het toepassen van de hardheidsclausule; projecten in het kader van de Ruimtevoor-ruimte regeling, in het kader van Rood-voor-groen (kernrandzone) en projecten met een zeer groot maatschappelijk belang. 1.3

De berekening voor de afdracht is locatie specifiek en maakt het mogelijk om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren.

Er wordt bij de berekening onderscheid gemaakt naar dorpen en naar woningprijzen. Verschillende methoden zijn uiteengezet in de informatienota van juni 2020. Deze zijn uitgewerkt en besproken op de raadsinformatieavond van 10 december 2020. Met de geleverde input heeft dit geresulteerd tot de volgende voorkeurs berekening. Bij de berekening van de afdracht per niet gerealiseerde sociale huurwoning wordt onderscheid gemaakt in drie deelwoningmarkten: 1) Abcoude en Baambrugge 2) Vinkeveen 3) Mijdrecht, Wilnis, Waverveen, De Hoef en Amstelhoek De gemeente kent grote verschillen in grondprijzen. Door onderscheid te maken wordt ondervangen dat het financieel voordeliger is op een locatie om afdracht te doen in het fonds dan sociale huurwoningen te realiseren. Deze methode doet recht aan de verschillende grondwaarden binnen de gemeente. Om tot deze bedragen te komen is een taxatie uitgevoerd door een extern bureau naar de berekening van de grondwaarde voor sociale woningbouw in de drie deelwoningmarkten. Hierbij is uitgegaan van een appartement met 80 m2 gebruiks-oppervlakte. In de bijgevoegde raadsinformatienota leest u hoe de (sociale) grondwaarde wordt berekend. Daarnaast worden de woningprijzen van het project meegenomen in de berekening van de afdracht. Dit gebeurt door te kijken naar de gemiddelde V.O.N. prijs (vrij op naam prijs) van het project. Naarmate de gemiddelde V.O.N.

prijs stijgt, wordt de bijdrage per niet gerealiseerde sociale huurwoning hoger. Hierdoor wordt de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd. Op deze manier moet er bij de bouw van een aantal dure villa’s een substantieel hoger bedrag worden betaald voor het aandeel niet gerealiseerde sociale huurwoningen dan bij een project met betaalbare koopwoningen. Het voorstel is om voor de drie deelwoningmarkten uit te gaan van een basisbedrag bij woningen tot en met een prijs van € 200.000,- (prijsgrens betaalbare koopwoning Besluit ruimtelijke ordening). Dit

Voorstel raad - documentnummer: 48927 - pagina 3

basisbedrag is gebaseerd op de taxatie van de sociale grondwaarden. Voor het bedrag hoger dan de € 200.000,- wordt een meerprijs berekend. Dorp

Basisbedrag

% van von-prijs boven € 200.000,-

Abcoude, Baambrugge

€ 30.000,-

30%

Vinkeveen

€ 20.000,-

25%

Mijdrecht en overig

€ 15.000,-

20%

▪

Abcoude: een ondergrens van € 30.000,- op basis van € 200.000,-. Als een von-prijs hoger is dan € 200.000,- dan komt er 30% van de meerdere von-prijs bovenop de bijdrage.

▪

Vinkeveen: een ondergrens van €20.000,- op basis van € 200.000,-. Als een von-prijs hoger is dan € 200.000,- dan komt er 25% van de meerdere von-prijs bovenop de bijdrage.

▪

Mijdrecht: een ondergrens van € 15.000,- op basis van € 200.000,-. Als een von-prijs hoger is dan € 200.000,- dan komt er 20% van de meerdere von-prijs bovenop de bijdrage.

Voorbeeld A Ontwikkelaar A wil 4 woningen bouwen in Abcoude (binnenstedelijk). Deze worden energieneutraal en de V.O.N.- prijs is gemiddeld € 500.000,-. De ontwikkelaar zou (30% van 4) 1 sociale huurwoning moeten realiseren, maar omdat het een klein project is (≤5 woningen), compenseert hij dit aandeel door een bijdrage te betalen aan het vereveningsfonds. De gemiddelde V.O.N. – prijs is € 500.000,- (Abcoude): bijdrage is 30.000 + (30% x 300.000) = €120.000,-

Voorbeeld B Ontwikkelaar B wil 12 appartementen bouwen in Mijdrecht (binnenstedelijk). Deze worden conform bouwbesluit gebouwd en de V.O.N.- prijzen zijn gemiddeld € 250.000,-. De ontwikkelaar zou (30% van 12) 4 sociale huurwoningen moeten realiseren, woningcorporatie GroenWest blijkt niet geïnteresseerd in het afnemen van zo’n gering aantal woningen. Er wordt besloten dat het mogelijk is een bijdrage te betalen aan het vereveningsfonds. De gemiddelde V.O.N. – prijs is € 250.000,- (Mijdrecht): bijdrage is 15.000 + (20% x 50.000) = € 25.000,- per woning. 4 x € 25.000,- = € 100.000,-

1.4

Uitkering uit het Vereveningsfonds is mogelijk voor de realisatie van extra sociale huurwoningen.

Wanneer een initiatiefnemer meer sociale huurwoningen dan het verplichte aandeel van 30% realiseert, is er de mogelijkheid om subsidie te ontvangen uit het vereveningsfonds.

Voorstel raad - documentnummer: 48927 - pagina 4

Hierbij worden de volgende voorwaarden gesteld: ▪

De sociale huurwoningen worden op verzoek van de gemeente gerealiseerd.

▪

Het fonds moet voldoende gevuld zijn om een sociale huurwoning te compenseren. Het fonds kan niet over een negatief saldo beschikken.

▪

De subsidie is maximaal 50% van de grondprijs met betrekking tot de extra te realiseren betaalbare huurwoningen. Het maximum is € 40.000,- per woning, dit bedrag is gebaseerd op een bijdrage bij een project met middeldure koopwoningen in Mijdrecht.

Kanttekeningen 1.1

De voorkeursberekening van de afdracht is ingewikkelder dan andere methoden besproken in de informatienota en raadsinformatiebijeenkomst.

Deze berekening is ingewikkelder doordat er verschillende factoren worden meegewogen bij de berekening van de afdracht (locatie en v.o.n. prijs) en de prijs daarnaast meebeweegt door de ingestelde staffel. De voorgestelde berekening doet recht aan de locatie, prijsklasse en de bijdrage wordt geleidelijk verhoogd waardoor de gemeente een middel in handen heeft om meer te sturen op de woningmarkt.

Financiën Het vaststellen van het kader van het Vereveningsfonds sociale woningbouw is budgetneutraal voor de gemeentelijke financiën. Wat het financiële karakter is van een Vereveningsfonds en wat dat betekent voor de gemeentelijke financiën kunt u lezen in kernboodschap 2.4 van de bijgevoegde raadsinformatienota.

Betrokkenheid en communicatie Niet van toepassing.

Vervolg Nadat u de kaders voor het vereveningsfonds heeft vastgesteld wordt dit uitgewerkt in een nota Vereveningsfonds. Deze nota en het voorstel om het Vereveningsfonds in te stellen wordt naar verwachting in de raadsvergadering van 1 oktober 2021 aan u voorgelegd. Zoals toegelicht in de raadsinformatienota van juni 2020 staat de grondslag voor een Vereveningsfonds in een gemeentelijke Structuurvisie. In de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie wordt aangekondigd dat de gemeente een woningbouwfonds wil instellen en moet aanwijzingen bevatten voor de bestedingen uit het fonds. In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 is hiermee geen rekening gehouden. De Structuurvisie wordt hierop aangepast. Het is niet nodig om

Voorstel raad - documentnummer: 48927 - pagina 5

de Structuurvisie in zijn geheel te herzien, deze aanpassing wordt via een addendum geregeld. Het vaststellen van een (gewijzigde) Structuurvisie is een raadsbevoegdheid. Nadat u heeft ingestemd met dit kader wordt het addendum van de Structuurvisie voor de inspraak ter inzage gelegd. Bij het vaststellen van de Nota Vereveningsfonds leggen we de wijziging van de Structuurvisie ter vaststelling aan u voor. Zoals hierboven aangegeven verwachten wij dit in de raadsvergadering van 1 oktober 2021.

Evaluatie

Niet van toepassing.

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 48927 - pagina 6

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 14/21 van 22 april 2021).

Besluit Het kader van het Vereveningsfonds sociale woningbouw vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 22 april 2021.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,