Raadsvoorstel 14, bijlage 3 notitie Grondwaardeadvies De Ronde Venen def

NOTITIE

Aan:

De gemeente De Ronde Venen, t.a.v. de heer Th. van Vugt

Van:

mr. ing C. Habben Jansen

Datum:

2 december 2020

Betreft:

Waarde-advies Grondwaarden in Mijdrecht, Vinkeveen en Abcoude

Status:

definitief

Geachte heer Van Vugt, De gemeente De Ronde Venen overweegt om een vereveningsfonds voor sociale woningbouw op te stellen. In financiële zin komt het erop neer dat professionele of particuliere initiatieven die geen of minder sociale huurwoningen realiseren dan de norm van 30% bijdragen aan het vereveningsfonds door middel van een bijdrage. Vanuit dit vereveningsfonds kunnen op deze manier sociale woningen worden gerealiseerd bij woningbouwontwikkelingen op andere locaties. De bijdragemethodiek is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële grondwaarde voor woningbouw en grondwaarde voor sociale woningbouw. U heeft ons gevraagd om waarde-adviezen voor de grondwaarden ten behoeve van dit vereveningsfonds. Hieronder volgen onze adviezen. Kader Elk initiatief voor woningbouw binnen de gemeente De Ronde Venen dat woningen toevoegt aan de woningvoorraad dient een percentage sociale huur te realiseren. Indien dit om welke reden dan ook niet gerealiseerd kan worden, kan van deze norm afgeweken worden en dient een bijdrage ter afkoop betaald te worden. De bepaling van de hoogte van de bijdrage werkt als volgt. Het opbrengend vermogen van een bouwplan wordt bepaald op basis van de verkoopprijzen (vrij-op-naam prijzen of omgerekende verhuurprijs) van de commerciële woningen minus de bouwkosten en verkoopkosten. Hieruit volgt de grondwaarde van het bouwplan.

Door de gemeente wordt vervolgens deze gemiddelde grondwaarde afgezet tegen de grondwaarde van een sociale huurwoning. Hieronder volgt de indicatie van de grondwaarde van twee woningtypes gelegen in drie plaatsen binnen de gemeente De Ronde Venen. Uitgangspunten voor de bepaling waarde commerciële woningen Voor de grondwaardebepaling van de commerciële woningen wordt uitgegaan van de volgende woningtypes: •

Geschakelde tussenwoning (ééngezinswoning), groot 110 m2 gebruiksoppervlakte met een bijbehorende perceeloppervlakte van ca. 160 m 2

•

Appartement, groot 80 m2 gebruiksoppervlakte

Het advies omvat de grondwaarde van deze woningtypes gelegen in de plaatsen Mijdrecht, Vinkeveen en Abcoude. Uitgegaan wordt dat de woningen gelegen zijn in reguliere woonwijken en dat er geen sprake is van waarde-beperkende of verhogende factoren, zoals ligging en locatie (drukke doorgaande wegen, bedrijfsterrein, water, natuurlandschap en/of centrum). Benadrukt wordt dat deze factoren een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de daadwerkelijke grondwaarde. Dit geldt zeker voor de plaatsen Vinkeveen en Abcoude waar sprake is van een overspannen woningmarkt en de locatie en ligging erg bepalend zijn voor de verkoopprijs van de desbetreffende woningen. Maatwerk kan dan zeker een beter inzicht geven in de grondwaarde. Uitgegaan wordt dat er sprake is van bouwrijpe grond. Als peildatum voor dit advies wordt 1 november 2020 aangehouden. Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW, behoudens indien het staat aangegeven dat het genoemde bedrag inclusief BTW is. Voor de raming van de bouwkosten heeft taxateur gebruik gemaakt van de publicatie Bouwkostenkompas 2020 van IGG Bouweconomie te Den Haag. Bij de bouwkosten is uitgegaan van EPC 0,0 en dat voldaan wordt aan de BENG norm. Voor de geschakelde woningen wordt uitgegaan van een tussenwoning, 3 laags met een schuin pannendak. Voor de appartementen wordt uitgegaan van een appartement binnen een woontoren met maximaal 6 woonlagen.

Geen rekening is gehouden met afwerking, inrichting en installaties die verder gaan dan het actuele standaardniveau voor nieuwbouw. Meer investeringen in kwaliteit, luxe en duurzaamheid worden geacht te leiden tot een hogere koopsom. De bijkomende kosten bouw zijn geschat op 17,5% van de bouwkosten. De algemene kosten (AK) van de ontwikkelaar worden geschat op 4% over de bouw- en bijkomende kosten. Voor winst en risico wordt uitgegaan van 6% van de ontwikkelomzet. In de berekening wordt ervan uitgegaan dat alle rentelasten worden doorbelast aan de koper, zoals gebruikelijk in de huidige markt. De verkoop- en marketingkosten zijn geschat op 1,25% van de VON-prijs. Voor de notariskosten wordt 750 euro voor een akte van levering aangehouden. Voor de verkoopprijzen van de woningen is gerechercheerd op verkoopprijzen van nieuwbouwprojecten en bestaande verkoop in de plaatsen Mijdrecht en Vinkeveen. Voor Abcoude hebben wij geen vergelijkbare referenties van nieuwbouw van deze woningtypes gevonden, derhalve is de gehanteerde verkoopprijs gebaseerd op transacties van bestaande woningen. Aan dit advies zijn per plaats de grondwaardebepalingen gevoegd.

2

Conclusie Op grond van de hiervoor genoemde uitgangspunten zijn de grondwaarden bepaald zoals geduid in de bijlagen. Op grond van deze bepalingen komen wij tot de volgende grondwaarden. De grondwaarde per woningtype per plaats uitgedrukt in een bedrag per m2 gebruiksoppervlakte (GO), rond: Ééngezinswoning Mijdrecht

€

800

Vinkeveen

€

900

Abcoude

€ 1.450

Appartement €

775

€

900

€ 1.250

Wij vertrouwen erop u hiermee van passend advies te hebben voorzien. Vanzelfsprekend zijn wij graag tot een nadere toelichting bereid.

3

Bijlagen: 1. Grondprijsbepaling Mijdrecht 2. Grondprijsbepaling Vinkeveen 3. Grondprijsbepaling Abcoude

4

Bepaling grondwaarde peildatum btw

Mijdrecht 1-nov-20 excl. gezinswoning (type rijwoning)

Woning

appartement

aantal

1

1

kavel

160

n.v.t.

oppervlakte GO

110

80

vormfaktor

0,76

0,76

oppervlakte BVO

145

105

VON/m2 GO (incl btw)

3.350

3.800

VON/m2 GO (ex btw)

2.769

3.140

VON/eenheid (ex btw)

304.545

251.240

vastgoedomzet

304.545

251.240

bouwkst. opstal/m2 bvo bouwkst. eenheid bijkomende kosten bouw

17,50%

1.100

1.325

159.211

139.474

27.862

24.408

algemene kosten

4%

7.483

6.555

winst en risico

6%

18.273

15.074

212.828

185.511

1,3%

3.807

3.140

750

750

750

totaal verkoop en mark.

4.557

3.890

residuele grondwaarde

87.161

61.838

prijs per eenheid

87.161

61.838

grondquote

29%

25%

per m2 GO

792

773

totaal stichtingskosten verkoop en marketing verkoop en marketing notaris

5

Bepaling grondwaarde peildatum

Vinkeveen 1-nov-20

btw

excl. gezinswoning (type rijwoning)

Woning

appartement

aantal

1

1

kavel

160

n.v.t.

oppervlakte GO

110

80

vormfaktor

0,76

0,76

oppervlakte BVO

145

105

VON/m2 GO (incl btw)

3.500

3.950

VON/m2 GO (ex btw)

2.893

3.264

VON/eenheid (ex btw)

318.182

261.157

vastgoedomzet

318.182

261.157

bouwkst. opstal/m2 bvo bouwkst. eenheid bijkomende kosten bouw

1.100

1.325

159.211

139.474

27.862

24.408

17,50%

algemene kosten

4%

7.483

6.555

winst en risico

6%

19.091

15.669

213.646

186.106

totaal stichtingskosten verkoop en marketing verkoop en marketing notaris

1,3%

3.977 750

3.264 750

750

totaal verkoop en mark.

4.727

4.014

residuele grondwaarde

99.808

71.036

prijs per eenheid

99.808

71.036

grondquote

31%

27%

per m2 GO

907

888

6

Bepaling grondwaarde peildatum btw

Abcoude 1-nov-20 excl. gezinswoning (type rijwoning)

Woning

appartement

aantal

1

1

kavel

160

n.v.t.

oppervlakte GO

110

80

vormfaktor

0,76

0,76

oppervlakte BVO

145

105

VON/m2 GO (incl btw)

4.200

4.450

VON/m2 GO (ex btw)

3.471

3.678

VON/eenheid (ex btw)

381.818

294.215

vastgoedomzet

381.818

294.215

bouwkst. opstal/m2 bvo bouwkst. eenheid bijkomende kosten bouw

17,50%

1.100

1.325

159.211

139.474

27.862

24.408

algemene kosten

4%

7.483

6.555

winst en risico

6%

22.909

17.653

217.464

188.090

1,3%

4.773

3.678

750

750

750

totaal verkoop en mark.

5.523

4.428

residuele grondwaarde

158.831

101.697

prijs per eenheid

158.831

101.697

totaal stichtingskosten verkoop en marketing verkoop en marketing notaris

grondquote

42%

35%

per m2 GO

1.444

1.271

7