Raadsvoorstel 14, bijlage 2 2020-06-05 RIN vereveningsfonds

Informatienota raad AAN DATUM ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR TOESTELNUMMER

de gemeenteraad 16 juni 2020 RU-P&P Rein Kroon Martine Heidema 291736

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE BIJLAGE(N)

-

Onderwerp Onderzoeken haalbaarheid instellen vereveningsfonds sociale woningbouw.

Waarom naar de raad In de raad van 5 maart 2020 (raadsvoorstel 03/20) is besloten om de haalbaarheid van het instellen van een vereveningsfonds sociale woningbouw te onderzoeken. Via deze informatienota informeren wij u hierover.

Inleiding Bij de raadsbehandeling van de Ruimtelijke Verkenning Wonen en de 1e wijziging van de Woonvisie 2025 op 5 maart 2020 heeft u mede besloten om de haalbaarheid van het instellen van een vereveningsfonds sociale woningbouw te onderzoeken. De doelstelling van een vereveningsfonds sociale woningbouw is het bevorderen van het bouwen van sociale huurwoningen. Het is een middel om de doelstelling op het gebied van sociale woningbouw te bereiken. In de 1e wijziging Woonvisie 2025 is bepaald dat bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% bedraagt. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt naast deze sociale woningbouwopgave, aanvullend minimaal 15% in de middeldure huursector, dan wel betaalbare koop gerealiseerd. Niet in alle gevallen van nieuwe woningbouwprojecten kan worden voldaan aan de norm van 30% sociale woningbouw. Door middel van een financiële bijdrage aan een vereveningsfonds kan het tekort aan sociale huurwoningen in het ene project in een ander woningbouwproject elders in de gemeente worden gecompenseerd. In deze informatienota informeren wij u over de volgende zaken: ▪

Wettelijke grondslag en werking vereveningsfonds sociale woningbouw;

▪

Wat er nodig is om een vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen; o

Grondslag in de gemeentelijke Structuurvisie

Informatienota raad - documentnummer: 44454

o

Harde beleidsnorm

o

Nota vereveningsfonds sociale woningbouw

o

Instellen fonds sociale woningbouw

▪

Uitleg over wijze van berekenen van te betalen afdracht;

▪

Kanttekeningen bij werking vereveningsfonds (bij consequenties);

▪

De planning.

Kernboodschap 1.

Wettelijke grondslag en werking vereveningsfonds sociale woningbouw

De wettelijke basis voor het gemeentelijke kostenverhaal is verankerd in afdeling 6.4 – Grondexploitatie (Grex) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het instellen van een fonds sociale woningbouw is een vorm van kostenverhaal, bovenplanse verevening. De onderliggende werking van een fonds is gebaseerd op de mogelijkheid tot verevening uit de Wet ruimtelijke ordening (art. 6.13 lid 7 Wro). Artikel 6.13, lid 7 Wro: Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Een fonds is een vereveningsconstructie, waarbij een tekort op de ene locatie, in dit geval een mogelijk tekort aan sociale huurwoningen, wordt gecompenseerd op een andere locatie. Wanneer locatie A niet voldoet aan het normatieve percentage sociale huurwoningen kan op die locatie een gunstiger grondexploitatieresultaat worden gehaald dan met het voldoen aan dat percentage. Bij locatie B, waar compensatie qua sociale huurwoningen moet plaatsvinden, leidt dit omgekeerd tot een minder gunstig resultaat op de grondexploitatie Dit vanwege de lagere opbrengstpotentie van de gronden voor sociale huurwoningen.

Om in totaal toch te voldoen aan het normatieve percentage moet er dus financieel compensatie van locatie A naar locatie B plaatsvinden. Locatie A draagt bij aan het fonds, terwijl locatie B ontvangt. Bij bovenplanse verevening is het van belang dat de ontwikkelingen waarvoor het fonds wordt gebruikt een duidelijke onderlinge relatie hebben welke is geduid in de Structuurvisie. De Structuurvisie dient als basis voor het mogelijk maken van bovenplanse verevening. 2.

Wat is er nodig om een vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen?

Er zijn vier dingen van belang om een vereveningsfonds sociale woningbouw in te kunnen stellen. Bij onderstaande punten 2.1 t/m 2.4 wordt daar nader op ingegaan. 2.1 Grondslag voor vereveningsfonds staat in de gemeentelijke Structuurvisie De Wet ruimtelijke ordening heeft bepaald dat de gemeentelijke Structuurvisie voldoende basis moet bieden om bovenplanse kosten te verhalen. Naast de ruimtelijke en/of functionele samenhang moet

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 2

de Structuurvisie aanwijzingen bevatten voor de besteding van de fondsbijdragen. Op dit moment is in de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 geen rekening gehouden met een fonds sociale woningbouw. De Structuurvisie moet hierop worden aangepast. De 1e wijziging Woonvisie 2025 biedt de basis voor het gemeentelijk beleid ten aanzien van sociale woningbouw. Dit woonbeleid moet worden doorvertaald in de Structuurvisie. In de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie moet aangekondigd worden dat de gemeente een woningbouwfonds wil instellen en moet aanwijzingen bevatten voor de bestedingen uit het fonds. Verevening kan daarmee via een exploitatieplan worden afgedwongen of via een anterieure overeenkomst worden afgesproken. Het aanpassen van de Structuurvisie is een raadsbevoegdheid. De Structuurvisie kan middels een addendum worden gewijzigd. Onze Structuurvisie dateert uit 2013 en is met de uitgebreide voorbereidingsprocedure tot stand gekomen. Voor het aanpassen van de Structuurvisie geldt, aldus onze gemeentelijke inspraakverordening, geen harde verplichting om bij een addendum op de Structuurvisie inspraak te organiseren. Echter, gelet op het feit dat bij de Structuurvisie zélf wel inspraak is georganiseerd én een dergelijk addendum een belangrijke aanvulling betreft, adviseren wij om wél inspraak te organiseren.

Overigens hoeft de inspraak uitsluitend te zien op het addendum en niet op de gehele visie. 2.2 Harde norm in woningbouwbeleid Op 5 maart 2020 heeft u de 1e Wijziging Woonvisie 2020 vastgesteld. Door de vaststelling van deze wijziging heeft onze gemeente een duidelijke normering wat betreft het realiseren van sociale woningbouw bij (nieuwbouw)projecten. In de Woonvisie is opgenomen welk percentage sociale huur er moet worden gerealiseerd bij nieuwbouw: ▪

Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%;

▪

Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend tenminste 15% in de middeldure huursector, dan wel als goedkope koop gerealiseerd.

In de eveneens op 5 maart 2020 vastgestelde Doelgroepenverordening 2020 (raadsvoorstel 04/20) is omschreven wat de doelgroepen zijn voor sociale huurwoningen, betaalbare koopwoningen en voor woningen in de middenhuur. Tevens zijn hierin de maximumprijs en de instandhoudingstermijn voor sociale huur, betaalbare koop en middenhuur vastgelegd. Samengevat: op dit punt is geen verdere besluitvorming nodig met betrekking tot het instellen van een vereveningsfonds. Dit vastgestelde beleid kan worden overgenomen in de te wijzigen Structuurvisie. 2.3 Nota vereveningsfonds sociale woningbouw In een nota vereveningsfonds sociale woningbouw wordt ingegaan op de juridische en financiële voorwaarden en dient als onderbouwing van een op te richten fonds. Hierin worden de uitgangspunten opgenomen van wanneer wel en wanneer niet een verplichting tot realisatie van sociale woningbouw

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 3

geldt. En onder welke voorwaarden afgeweken kan worden. Eigenlijk betreft het dus het kader (de spelregels) voor de toepassing van een fonds: zowel wat betreft inkomsten als uitgaven. Hierin worden de nodige keuzes gemaakt: ▪

Welke systematiek willen we gebruiken voor de berekening van de te betalen bijdrage?

▪

In welke gevallen kan er worden afgeweken van de verplichting tot sociale woningbouw?

▪

In welke gevallen kan een financiële afdracht geheel vervallen?

▪

Onder welke voorwaarden is een uitkering uit het fonds mogelijk?

Via een raadsvoorstel komen we bij u terug om de kaders te bepalen voor het vereveningsfonds sociale woningbouw voor onze gemeente. Aan de hand van deze vastgestelde kaders wordt een nota vereveningsfonds opgesteld. Het vaststellen van deze nota is een raadsbevoegdheid, de uitvoering ligt in handen van het college. 2.4

Instellen fonds sociale woningbouw

Het instellen van een vereveningsfonds betreft een bestemmingsreserve. Het is de bevoegdheid van de raad om een bestemmingsreserve in te stellen. Het college is vervolgens bevoegd tot het toepassen van de verevening binnen de kaders die de raad daarvoor heeft gesteld. Zoals door uw raad besloten in maart 2020 (raadsvoorstel 05/20) dient er bij het voorstel voor de instelling van een bestemmingsreserve voor een beleidsvoornemen minimaal worden aangegeven: a. het specifieke doel van de reserve; b. de voeding van de reserve; c. de maximale hoogte van de reserve; en d. de maximale looptijd. Als een bestemmingsreserve voor een beleidsvoornemen binnen de aangegeven maximale looptijd niet heeft geleid tot een besteding valt de bestemmingsreserve vrij en wordt deze aan de algemene reserve toegevoegd. In het raadsvoorstel waarin u wordt gevraagd om het vereveningsfonds in te stellen worden de door u gestelde voorwaarden aan een bestemmingsreserve toegelicht. 3. Uitleg over wijze van berekenen van te betalen afdracht en bijdrage Wanneer besloten is om af te wijken van de sociale woningbouwnorm, moet een bijdrage aan het vereveningsfonds worden betaald. De bijdrage moet het financieel mogelijk maken dat op een andere locatie extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Er zijn verschillende methodes om de hoogte van de bijdragen te bepalen waarmee het vereveningsfonds gevuld wordt.

Wanneer over wordt gegaan tot het instellen van een vereveningsfonds kan uit één van deze methodes gekozen worden. Op het moment dat we aan u vragen de kaders voor het vereveningsfonds vast te stellen zijn de verschillende methodes verder uitgewerkt.

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 4

Bij de hieronder beschreven methode 1 en 2 wordt de bijdrage bepaald aan de hand van de grondwaarden. In het kader hieronder wordt uitgelegd hoe de grondwaarde berekend wordt. Berekening grondwaarden Commerciële waarde De commerciële waarde wordt bepaald op basis van de residuele grondwaardemethodiek. Dit komt er op neer dat de grondwaarde wordt berekend op basis van het verschil tussen de verkoopwaarde (v.o.n. – prijs) en stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten) per woning. Voorbeeld: Verkoopprijs

€ 250.000,-

Stichtingskosten

€ 200.000,-

Residuele grondwaarde

€ 50.000,-

Grondwaarde sociale woningbouw De grondwaarde voor sociale woningbouw verschilt per woningtypologie, met name tussen appartement en grondgebonden woningen. Over het algemeen ligt deze grondwaarde tussen de € 15.000,- en € 25.000,-. Als gekozen wordt voor een bijdrage gebaseerd op het verschil tussen de (commerciële) grondwaarde en grondwaarde voor sociale woningbouw dan zou voor bovenstaand voorbeeld tot de volgende bijdrage worden gekomen: Commerciële grondwaarde

€ 50.000,-

Grondwaarde sociaal € 20.000,Bijdrage aan vereveningsfonds € 30.000,-

Methode 1: Grondwaarden: differentiatie per dorp De grondwaarde voor sociale woningbouw staat redelijk vast en zal per locatie en per dorp niet veel verschillen. De commerciële grondwaarden kunnen per dorp wel sterk verschillen. Deze verschillen in grondwaarden zien we terug binnen onze gemeente. De huizenprijzen in Abcoude zijn hoger dan die in Mijdrecht. Met deze methode wordt per dorp de bijdrage aan het vereveningsfonds afhankelijk gemaakt van de hoogte van de commerciële grondwaarde. Voordelen:

Deze methode biedt een eerlijk speelveld tussen de verschillende dorpen en leidt tot een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over de gehele gemeente.

Nadelen:

De verschillen in de dorpen (tussen wijken) wordt niet meegenomen.

Methode 2: Grondwaarden: individueel maatwerk Onafhankelijk van het dorp waarin de ontwikkeling plaatsvindt, wordt gekeken wat de mogelijke commerciële grondwaarde is en dat op basis daarvan de bijdrage wordt bepaald. Voordelen:

Deze methodiek doet het meest recht aan de ontwikkeling en op welke locatie de ontwikkeling plaats vindt.

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 5

Nadelen:

Het is een intensieve manier van werken, kost veel tijd. Het is van belang dat vooraf duidelijk is op welke manier de commerciële grondwaarde wordt bepaald.

Methode 3: Eén vast bedrag Met deze methode wordt uitgegaan van één vast bedrag voor een sociale huurwoning voor de gehele gemeente, ongeacht de locatie. Bijvoorbeeld de bijdrage is altijd € 40.000,-. Voordelen:

Het is een eenvoudige methode.

Nadelen:

Op de locaties waar de grondprijzen relatief hoog zijn, is de afkoop van sociale huurwoningen financieel voordeliger dan op locaties met lagere grondprijzen. Dit leidt tot “oneerlijke” situaties tussen verschillende projecten.

Methode 4: Wegingsfactoren Een mogelijkheid is dat de totale kosten (gemeentebreed) voor de sociale woningen voor een bepaalde periode vooraf wordt bepaald en dat deze verdeeld wordt over de te verwachten ontwikkelingen. Hierbij worden wegingsfactoren toegepast. Zo kan er aan een project in Abcoude een hogere wegingsfactor worden toebedeeld dan aan een project in Mijdrecht. En kan er aan een uitleglocatie een hogere wegingsfactor worden toebedeeld dan aan een inbreidingslocatie in het centrum van een dorp. Voordelen:

Deze methodiek is juridisch het beste houdbaar en geeft wellicht het minste discussie.

Nadelen:

Het moet vooraf goed inzichtelijk zijn welke behoefte er is wat betreft sociale woningbouw en hoeveel woningen (bijvoorbeeld de komende 10 jaar) er in de toekomst gebouwd gaan worden.

Consequenties 1. Mogelijkheden kostenverhaal onder de Omgevingswet De verplichting voor gemeenten om kosten te verhalen blijft ook onder de toekomstige Omgevingswet bestaan. De Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet zorgt ervoor dat een aantal instrumenten van grondbeleid een plaats krijgen in het stelsel van de Omgevingswet. Gemeenten krijgen meer beleidsvrijheid, onder andere om van de verplichting van kostenverhaal af te zien. Net als nu onder de Wet ruimtelijke ordening bestaat een vereveningsfonds sociale woningbouw tot de mogelijkheden. De komst van de Omgevingswet heeft daarom geen consequenties voor het instellen van een vereveningsfonds sociale woningbouw. 2. Kanttekeningen bij werking vereveningsfonds De theorie is dat een vereveningsfonds ervoor zorgt dat het door de gemeente gewenste/ geëiste deel sociale woningbouw gegarandeerd wordt. Er zijn een aantal kanttekeningen te plaatsen bij de werking van een vereveningsfonds.

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 6

A. Voorkomen moet worden dat de regeling gebruikt wordt als interessante ‘afkoopregeling’ voor ontwikkelaars. Dit wordt ondervangen door duidelijke en strenge regels te stellen aan de mogelijkheden tot afkoop. B. De gemeente is deels afhankelijk van andere partijen of de sociale woningbouwopgave gemeentebreed behaald wordt. Er moeten ontwikkelaars zijn die bereid zijn om met een bijdrage uit het vereveningsfonds méér sociale woningbouw binnen het project te realiseren dan de reeds verplichte opgave. De regeling voor het ontvangen van een bijdrage moet dus voldoende ‘aantrekkelijk’ zijn om hier gebruik van te maken. C. De verplichte financiële afdracht in verband met het niet voldoen aan de eis sociale woningbouw kan leiden tot een verhoging van de prijzen van de overige woningen in het project. Dit om de afdracht te compenseren. Dit komt ten nadele van de betaalbaarheid van de woningen die in het project gerealiseerd worden. D. Het is niet per definitie zo dat in het jaar waarin de opgave sociale woningbouw wordt afgekocht er in dat jaar of het direct daarop volgende jaar de sociale woningbouw gecompenseerd wordt. Het resultaat is een goed gevuld vereveningsfonds, maar in dezelfde periode weinig sociale woningbouw. E.

Na het instellen van het fonds duurt het even voordat het fonds gevuld en voldoende toereikend is om in te zetten voor een project waarbij de ontwikkelaar extra sociale woningbouw wil realiseren. Resultaat is dat er op korte termijn minder sociale huurwoningen worden gebouwd dan gewenst. 3. Geen vereveningsfonds instellen Uw raad kan er voor kiezen om geen vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen. Daarmee lijkt in ieder woningbouwproject het aandeel sociale woningbouw van tenminste 30% verzekerd te zijn. Met uitzondering van situaties wanneer de eis vanwege bijzondere omstandigheden onevenredig is in verhouding tot de met de regeling te dienen doelen. Er hoeft geen capaciteit te worden besteed aan een traject van het aanpassen van de Structuurvisie, het opstellen van een nota vereveningsfonds en het beheer van het fonds. De consequentie van het niet instellen van een vereveningsfonds is dat ontwikkelaars geen mogelijkheden hebben om de eis van sociale woningbouw af te kopen. Hierdoor kan met name de uitvoerbaarheid van kleinere woningbouwprojecten in het gedrang komen. En zonder vereveningsfonds heeft de gemeente geen mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan de bouw van extra sociale woningen in projecten waarin een ontwikkelaar dat zou willen.

Communicatie Onderdeel van het aanpassen van de Structuurvisie is de inspraakprocedure. Voor een ieder is het dan mogelijk om te reageren op het addendum. Woningcorporatie GroenWest wordt betrokken bij het opstellen van de nota vereveningsfonds.

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 7

Vervolg In de raad van september/ oktober 2020 zullen we u het eerste voorstel over de te bepalen kaders voor het vereveningsfonds voorleggen. We zijn dan gestart met de werkzaamheden aan de aanpassing van de Structuurvisie. In het eerste kwartaal van 2021 wordt naar verwachting de vast te stellen Structuurvisie en de vast te stellen nota vereveningsfonds aan u aangeboden. En wordt voorgesteld om het vereveningsfonds in te stellen. Het instellen van een vereveningsfonds sociale woningbouw binnen de gemeente is haalbaar op basis van de in de informatienota beschreven stappen en keuzes. Hieronder wordt aangegeven welk tijdspad daarmee gemoeid is. 1. Het aanpassen van de Structuurvisie: a. De aanpassing zelf; b. Ter inzage legging ten behoeve van inspraak; c.

Vaststelling van de aangepaste Structuurvisie.

Tijdspad: 4 maanden. 2. Opstellen nota vereveningsfonds: We gaan hierbij uit van een proces waarin we uw raad op twee momenten een voorstel voorleggen. Een eerste voorstel waarin uw raad besluit over de kaders van de werking van het vereveningsfonds (zie hieronder stappen a tot en met e). En een tweede voorstel waarin de door u opgestelde kaders zijn uitgewerkt in een nota verveningsfonds en het fonds wordt ingesteld (stappen f en g): a. Bepalen in welke gevallen er kan worden afgeweken van de verplichting sociale woningbouw; b. Bepalen onder welke voorwaarden een financiële afdracht geheel kan vervallen; c.

Bepalen van de berekeningssystematiek van de te betalen en te ontvangen bijdrage;

d. Bepalen onder welke voorwaarden een uitkering uit het fonds mogelijk is; e. Vaststellen kaders vereveningsfonds sociale woningbouw; f.

Uitwerken kaders in een nota vereveningsfonds;

g. Vaststellen nota vereveningsfonds en instellen vereveningsfonds. Tijdspad: stappen a tot en met e: 3 maanden, stappen f en g: 3 maanden, totaal 6 maanden. De werkzaamheden aan de Structuurvisie en het opstellen van de nota overlappen elkaar deels. Het totale traject zal vanaf de start tot en met vaststellen van de Structuurvisie en de nota vereveningsfonds, inclusief besluitvorming naar verwachting 6 maanden in beslag nemen.

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 8

Informatienota raad - documentnummer: 44454 - pagina 9