Raadsvoorstel 02 Sociale woningbouw Vereveningsfonds (gewijzigd)

Voorstel raad de gemeenteraad

AAN AGENDAPUNT NUMMER RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR ORGANISATIEONDERDEEL

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE

02/22 10 maart 2022 Commissie RZ RU-BR Rein Kroon Barbara van Velzen RU-BR

BIJLAGE(N)

- Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 - Afkoopsom sociale huurwoning - Verslag gesprek initiatiefnemers

Onderwerp Raadsvoorstel vereveningsfonds./ verordening sociale woninbouw.

Voorstel 1. De Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 vast te stellen. 2. Een bestemmingsreserve vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen.

Inleiding Op 26 april 2021 heeft de raad ingestemd met het ‘Kader Vereveningsfonds sociale woningbouw’ (raadsvoorstel 14/21). In september 2021 lag een eerdere versie van de Verordening sociale woningbouw aan uw raad voor. Dit voorstel heeft niet eerder tot besluitvorming geleid in de raad. Op uw verzoek zijn er gesprekken gevoerd met stakeholders in De Ronde Venen en is er nogmaals een vergelijking gemaakt met de afkoopsommen in andere vereveningsfondsen. Hieruit is dit gewijzigde voorstel tot stand gekomen. In juni 2020 informeerde het college de raad met een informatienota (registratienummer 20.0007121) over wat er nodig is om een vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen: 1

een grondslag in de gemeentelijke Structuurvisie;

2

een harde beleidsnorm;

3

een nota vereveningsfonds sociale woningbouw;

4

een fonds sociale woningbouw.

Onderdeel 1, de grondslag in de gemeentelijke Structuurvisie is reeds door uw raad aangenomen. Hiervoor vraagt het college de raad om het addendum op de Structuurvisie vast te stellen. Onderdeel 2, de harde beleidsnorm is vastgelegd in de 1e wijziging Woonvisie 2025 (raadsvoorstel 03/20). Met dit raadsvoorstel geeft het college invulling aan onderdeel 3 en 4.

Voorstel raad - documentnummer: 51571

Het ‘Kader Vereveningsfonds sociale woningbouw’ is de input voor het opstellen van de verordening sociale woningbouw. Hiermee krijgt het fonds een praktische uitwerking. Naast deze verordening stelt het college voor om een vereveningsfonds in te stellen aan de hand van een bestemmingsreserve. Het instellen van een bestemmingsreserve is een bevoegdheid van de raad. Het college is vervolgens bevoegd tot het toepassen van de verevening binnen de kaders die de raad daarvoor heeft gesteld.

Beoogd effect Het aandeel sociale huurwoningen in De Ronde Venen te laten groeien naar 30%.

Argumenten 1.1 Met deze verordening kan de gemeente 30% sociale huurwoningen in ieder bouwproject waarborgen. In de eerste plaats door deze woningen fysiek te realiseren. En als het niet anders kan door middel van financiële compensatie. 1.2 Een verordening is juridisch bindend voor eenieder. Een verordening is een algemeen verbindend voorschrift, is voor eenieder bindend en heeft externe werking. Daarmee geeft een verordening juridisch houvast om externe partijen aan een afdracht in het vereveningfonds te binden. Dit in tegenstelling tot beleidsregels die niet tot de buitenwacht zijn gericht maar enkel tot het bestuursorgaan, daarin verschillen ze van een algemeen verbindend voorschrift. 1.3 De verordening is van toepassing op lopende projecten. Sinds de vaststelling van het kader vereveningsfonds informeert de gemeente initiatiefnemers over de komst van het vereveningsfonds en de gevolgen hiervan op woningbouwontwikkelingen. Voor alle bestemmingsplannen die nog niet ter inzage zijn gelegd vóór de inwerkingtreding van de verordening is deze van toepassing. Het College is bereid de hardheidsclausule in beperkte mate toe te passen. Met maatwerk oplossingen wordt een alternatieve invulling gegeven aan het verplichte aandeel sociale huur. 1.4 De hoogte van de afkoopsom is eenvoudig te berekenen. De hoogte van de afkoopsom is bepaald aan de hand van een externe taxatie.

In de Verordening sociale woningbouw geldt een vast percentage van de gemiddelde V.O.N.-prijs als afkoopsom per niet gerealiseerde sociale huurwoning. Dit houdt indirect rekening met de verschillende grondwaarden die de gemeente kent en daarmee de hoogte van de afdracht. Als voorbeeld; de afdracht voor een eengezinswoning in Abcoude is hoger dan bij een eengezinswoning in Mijdrecht.

Voorstel raad - documentnummer: 51571 - pagina 2

Voor de vaststelling van het kader vereveningsfonds is een taxatie uitgevoerd door een extern bureau voor Abcoude, Vinkeveen en Mijdrecht naar de berekening van sociale grondwaarden. Aan de hand hiervan is de hoogte van de afkoopsom bepaald en de verdeling in drie deelwoningmarkten. Aanvullend is er een taxatie voor Baambrugge uitgevoerd om na te gaan of deze grondwaarden gelijk zijn aan Abcoude. De taxatie bevestigd gelijke grondwaarden voor Abcoude en Baambrugge uitgegaan van een appartement met 80 m2 gebruiks-oppervlakte. 1.5 Deze verordening stimuleert de bouw van goedkope koopwoningen tot €200.000,-. In de Verordening sociale woningbouw zijn projecten met een gemiddelde koopsom V.O.N. lager of gelijk aan €200.000,- vrijgesteld van de eis, dan wel de compensatie van het verplichte aandeel sociale huurwoningen. 1.6 1.5 De compensatie van een sociale huurwoning geldt wanneer er één volledige sociale huurwoning moet worden gecompenseerd. Dit betekent dat er vanaf het planologisch toevoegen van 4 woningen moet worden bijgedragen aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. Vanaf dit aantal is sprake van één volledige sociale huurwoning (Namelijk 1,2 dit wordt afgerond naar één.). Ook bij het planologisch toevoegen van 5 woningen moet er worden afgedragen aan het vereveningsfonds sociale woningbouw.

In het vastgestelde kader is dit gedefinieerd als ‘Klein project (≤5 woningen)’ waarbij een afdracht verplicht is. Bij projecten van deze omvang leidt dit voor een corporatie niet tot een beheersbaar aantal woningen. Bij ‘Middelgrote projecten (6-29 woningen)’ worden de woningen eerst aangeboden aan een woningcorporatie voordat een afdracht mogelijk is. 1.7 Sociale huurwoningen in kleine dorpen (Amstelhoek, Baambrugge, De Hoef, Waverveen) Woningcorporatie GroenWest geeft aan dat projecten met 4 of meer sociale huurwoningen in de kleine dorpen worden overgenomen. Dit is verwerkt in de Verordening en betekent dat projecten tot en met 11 woningen verplicht zijn tot afdracht in het vereveningsfonds. Bij projecten met 12 tot en met 29 woningen neemt de woningcorporatie de woningen in kleine dorpen over. Projecten van deze omvang worden voorgelegd aan de woningcorporatie voordat een afdracht in het vereveningsfonds mogelijk is. 1.8 1.6 De sociale huurwoningen worden gebouwd dan wel overgedragen aan een woningcorporatie. In de verordening staat dat de sociale huurwoningen te alle tijden gerealiseerd moeten worden door een woningcorporatie. Dan wel na oplevering aan een woningcorporatie worden overgedragen. De woningcorporatie wijst de woningen toe aan de juiste doelgroep en verkort met de nieuwbouw de wachttijden op Woningnet. 1.9 1.7 De verordening biedt flexibiliteit.

Het college mag de hardheidsclausule toe passen als de gestelde norm zorgt voor een negatieve grondexploitatie en het project daardoor niet uitvoerbaar is. Dit moet de ontwikkelaar onderbouwen

Voorstel raad - documentnummer: 51571 - pagina 3

met toetsbare feiten. Het feit dat de aankoopprijs van de grond te hoog is om sociale woningbouw te realiseren is onvoldoende om aanspraak te kunnen maken op de hardheidsclausule. Het college kan dan besluiten geen of minder sociale woningbouw op de projectlocatie te verplichten waardoor er geen of minder financiële compensatie is vereist. 1.10 1.8 De hoogte van de subsidie-uitgifte sluit aan bij de lokale grondprijzen. Met het aannemen van het amendement ‘sociale huurwoningen in alle dorpen’, bij de behandeling van het kader vereveningsfonds, is de subsidie-uitgifte afhankelijk van de lokale grondprijs. De financiële haalbaarheid van de realisatie van extra sociale huurwoningen is hiermee in heel De Ronde Venen geborgd. 2.1 Deze bestemmingsreserve voldoet aan de kaders uit de financiële verordening De Ronde Venen. Het geld in de bestemmingsreserve ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ kan de gemeente uitsluitend gebruiken voor de realisatie van sociale huurwoningen in De Ronde Venen. Het geld in het vereveningsfonds bestaat uit afdrachten ter compensatie van niet gerealiseerde sociale huurwoningen in woningbouwprojecten. Met deze afdrachten is er de mogelijkheid om dit aandeel elders te realiseren. De bestemmingsreserve kent een looptijd van 10 jaar. De verwachte einddatum van deze reserve is 2032.

Indien een bestemmingsreserve binnen de aangegeven maximale looptijd niet heeft geleid tot besteding, valt de bestemmingsreserve vrij en wordt deze aan de algemene reserve toegevoegd. U heeft als raad de mogelijkheid om de looptijd van de reserve te verlengen. De omvang van de bestemmingsreserve kent geen maximale hoogte.

Kanttekeningen 1.1 Woningbouwlocaties in De Ronde Venen zijn schaars. Binnenstedelijke woningbouwlocaties zijn schaars en moeten optimaal worden benut. Wanneer er gelden in het vereveningsfonds worden gestort is een flexibele blik op bestaande plannen nodig om waar mogelijk extra sociale huurwoningen te realiseren. Zo voorkomen we dat de middelen in het fonds onbenut blijven.

Financiën Het vaststellen van de ‘Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022’ is budgetneutraal voor de gemeentelijke financiën. De bestemmingsreserve Vereveningsfonds sociale woningbouw neemt de gemeente op in de documenten van de PenC-cyclus met ingang van 2022. Bij de actualisatie van de Nota reserves en voorzieningen 2023-2025 voegt de gemeente deze bestemmingsreserve aan de Nota toe. Onttrekkingen en toevoegingen aan de bestemmingsreserve beneden de € 50.000 worden geclusterd vermeld in begroting en jaarrekening. Boven de € 50.000 wordt specifiek toegelicht.

Voorstel raad - documentnummer: 51571 - pagina 4

Betrokkenheid en communicatie Sinds de raadsbehandeling van het kader vereveningsfonds sociale woningbouw informeert de gemeente initiatiefnemers van woningbouwprojecten over de komst van het vereveningsfonds. Nadat de raad de ‘Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022’ vaststelt, informeert de gemeente actief de ontwikkelaars van de lopende woningbouwprojecten. De verordening wordt bekend gemaakt op de in de gemeente gebruikelijke wijze.

Vervolg Zodra de verordening, bestemmingsreserve en gewijzigde gemeentelijke Structuurvisie zijn vastgesteld heeft de gemeente alle stappen voor het invoeren van een vereveningsfonds doorlopen. De vastgestelde kaders werkt de gemeente uit in een standaard waarmee medewerkers kunnen werken en naar buiten treden.

Evaluatie De gemeente monitort de uitvoering van de regels in de verordening en de gevolgen hiervan op nieuwbouw. De gemeente evalueert de verordening na 2 jaar. Mogelijk volgen hieruit aanbevelingen die leiden tot aanpassingen van de verordening.

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 51571 - pagina 5

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 02/22 van 10 maart 2022). Gelet op artikel 149 van de Gemeentewet, het ‘Kader Vereveningsfonds sociale woningbouw’ (raadsvoorstel 14/21), de Structuurvisie De Ronde Venen 2030;

Besluit 1. De Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 vast te stellen; 2. Een bestemmingsreserve vereveningsfonds sociale woningbouw in te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 10 maart 2022.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,