Raadsinformatiebrief Evaluatie vereveningsfonds

Raadsinformatiebrief Aan: de gemeenteraad Datum: 1 april 2025 Portefeuillehouder: Wethouder Van der Greft Naam behandelend ambtenaar: Marella den Ouden Organisatieonderdeel: Ruimte en Economie Registratienummer: 1081270 Ter inzage: Bijlage(n): 1. Raadsvoorstel vereveningsfonds / verordening sociale woningbouw

Onderwerp: Evaluatie vereveningsfonds sociale woningbouw

Geachte raad, Aanleiding Bij het vaststellen van de Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 (Zie bijlage 1; hierna: Verordening sociale woningbouw) en in het College uitvoeringsprogramma gemeente De Ronde Venen 2022-2026 is afgesproken dat het vereveningsfonds sociale woningbouw (hierna: vereveningfonds) wordt geëvalueerd. In de evaluatie wordt in ieder geval ingegaan op de doelmatigheid en effecten van het vereveningsfonds. Met de 1e wijziging Woonvisie 2025 bepaalde uw raad dat bij elk nieuwbouwproject, het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% moet bedragen. Deze eis is in de Woonvisie 2025-2030 “Wonen met Toekomst” overgenomen. In het verleden lukte het bij een aantal nieuwe woningbouwprojecten, om verschillende redenen, niet om aan de norm van 30% sociale woningbouw te voldoen. Om die reden is in 2022 het vereveningsfonds ingevoerd. Deze regeling heeft als doel het aandeel sociale huurwoningen in De Ronde Venen te laten groeien naar 30%. Vanuit het fonds kan een subsidie verstrekt worden voor het realiseren van extra sociale huurwoningen. Momenteel is 27% van de woningen een sociale huurwoning: 23% in eigendom van corporaties en 4% van particuliere verhuurders. Door het vereveningsfonds kunnen projecten doorgaan die anders stil blijven liggen doordat niet voldaan wordt aan de norm voor sociale woningbouw.

Als bij een woningbouwproject het niet lukt om minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren kan er ook worden afgestort aan het vereveningsfonds.

blad 1 van 4

Bij bouwplannen voor 4 tot 11 zelfstandige woningen moet de initiatiefnemer het verplichte aantal sociale huurwoningen compenseren middels een afdracht in het vereveningsfonds. Voor initiatieven van 11 tot 30 woningen moeten de sociale huurwoningen in de eerste instantie gerealiseerd te worden. Wanneer deze eis niet realiseerbaar blijkt, dient de ontwikkelaar de sociale huurwoningen financieel te compenseren door middel van een storting in het vereveningsfonds. De woningcorporatie kan in aanmerking komen voor een subsidie uit het vereveningsfonds om extra sociale huurwoningen te realiseren bovenop het verplichte aandeel van 30% in een plangebied. Ontwikkelaars komen niet in aanmerking voor een subsidie uit het vereveningsfonds. Zo heeft de gemeente met het vereveningsfonds een instrument in handen om de voorwaarde van 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouwprojecten te waarborgen op langer termijn. Kernboodschap Evaluatie In deze raadsinformatiebrief geeft het college een overzicht van: - De afspraken die tot nu toe gemaakt zijn met ontwikkelaars over een afdracht in het vereveningsfonds; - De opstartfase van het vereveningsfonds; - De versnelling van projecten door het vereveningsfonds; - De verbeteringen en het verder uitwerken van de processen.

Afspraken toepassing vereveningsfonds Sinds de invoering van het vereveningsfonds zijn voor 10 projecten afspraken gemaakt voor de inzet van het vereveningsfonds. Het gaat om projecten met een grootte tussen 4 en 23 woningen. In onderstaand overzicht staan de projecten waarvoor dit geldt, uit hoeveel woningen het project bestaat en wanneer een afdracht aan het vereveningsfonds verwacht wordt. Afdracht vindt plaats binnen 30 dagen na ingebruikname van de eerste woning in het plangebied. Kleine projecten - vereveningsfonds Dorp Mijdrecht Baambrugge De Hoef Mijdrecht Mijdrecht De Hoef Mijdrecht Mijdrecht Mijdrecht Vinkeveen

Aantal woningen (totaal) 11 Rijksstraatweg 85 15 De Hoef Oostzijde 55a 10 Bozenhoven 36+40 19 Bozenhoven 16A 23 Westzijde 33 - Slachterij Wouters 20 v Wassenaerstr. 9 (De Brug) 4 Stationsweg 18 20 Bozenhoven 92-104 - Pand Biotrading 22 Plashoeve 18 Totaal 162

Project Dorpstraat 9-11

Afdracht*

Jaar afdracht***

€ 117.252,-** 2026 € 344.528,-** 2026 > € 200.000,2027 > € 250.000,2027 > € 300.000,2027 > € 250.000,2027 > € 50.000,2027 > € 300.000,2028 > € 300.000,2028 Optie zelf realisatie Optie zelf realisatie > € 2.100.000

* Grove inschatting van minimale afdracht afhankelijk van woningtype en locatie ** Bedragen zoals opgenomen in de Anterieure Overeenkomst ** * Dit is een grove inschatting en afhankelijk van veel factoren zoals vaststelling ruimtelijk kader, afsluiten anterieure overeenkomst, doorlopen van procedures van een omgevingsplan.

blad 2 van 4

De hoogte van de afkoopsom per niet-gerealiseerde verplichte sociale huurwoning bedraagt 12,5% van de gemiddelde verkoopprijs vrij op naam (v.o.n.) van de in het plangebied te realiseren zelfstandige woningen. Hierdoor kan er per project een groot verschil zitten tussen het af te dragen bedrag per woning. Bij het einde van het project zal een her calculatie plaatsvinden op basis van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen. Voor drie van deze projecten is een anterieure overeenkomst afgesloten. Voor de overige projecten zijn de onderhandelingen met de projectontwikkelaar in een vergevorderd stadium. Voor het project Dorpsstraat 9-11 in Mijdrecht is een bedrag van € 117.252 opgenomen om af te dragen aan het vereveningsfonds ter compensatie voor het niet realiseren van 3 sociale huurwoningen. In de anterieure overeenkomst voor de Rijksstraatweg 85 in Baambrugge is een afdracht aan het vereveningsfonds van € 344.528 overeengekomen ter compensatie van 4 sociale huurwoningen. Voor het project Plashoeve in Vinkeveen is met de ontwikkelaar in de anterieure overeenkomst afgesproken dat de 5 extra sociale huurwoningen op een andere locatie gecompenseerd kunnen worden. De opstartfase van het vereveningsfonds Na de introductie van het vereveningsfonds duurde het even om duidelijke werkafspraken over de implementatie van het vereveningsfonds te maken.

Dit leidde aanvankelijk tot vertraging van het projectproces bij een aantal projecten. Dit kwam door zorgen over de hoge afdracht en de behoefte aan meer duidelijkheid over de Verordening sociale woningbouw. Dankzij betere communicatie tussen gemeente, Cazas Wonen en ontwikkelaars in de afgelopen twee jaar, zijn de partijen nu goed geïnformeerd en verloopt het proces soepeler. Ontwikkelaars zijn nu beter bekend met de vereisten voor sociale huurwoningen en het vereveningsfonds, waardoor afspraken sneller en efficiënter worden gemaakt. Onderhandelingen en coördinatie Cazas Wonen heeft veel tijd besteed aan gesprekken en onderhandelingen met ontwikkelaars, vooral vanwege de vele kleine projecten. De gemeente is meestal niet aanwezig bij deze gesprekken en hoort vaak pas achteraf als er geen overeenstemming is bereikt. Gaandeweg zijn de processen aangepast en verbeterd. Bij kleine projecten pakt de gemeente een coördinerende rol, waardoor tijd bespaard wordt. Er zijn meerdere redenen waarom het participeren in een project voor Cazas Wonen niet aantrekkelijk is, afhankelijk van de locatie. Cazas Wonen geeft de voorkeur voor een eigen gebouw voor de sociale huurwoningen in plaats van het deelnemen in een Vereniging van Eigenaren. Cazas Wonen hanteert een programma van eisen waarin bijvoorbeeld toegankelijkheidseisen zijn opgenomen zoals een lift.

Een hoge grondwaarde kan ook een probleem zijn voor de realisatie van sociale huurwoningen. Versnelling van projecten Het fonds heeft in een aantal gevallen geholpen bij het versnellen van projecten. In deze projecten worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd, maar wordt afgedragen aan het vereveningsfonds. Zonder de optie om een afdracht te doen in het vereveningsfonds komen deze projecten stil te liggen.

blad 3 van 4

Verbeteringen en verder uitwerken processen Een aantal processen moeten verder uitgewerkt worden. Intern moeten afspraken komen over de praktische uitwerking van de afdracht in het fonds, het financiële beheer hiervan en wie hiervoor verantwoordelijk is. Er is nog geen ervaring opgedaan met het verstrekken van en subsidie uit het vereveningsfonds aan de woningcorporatie. In de Verordening sociale woningbouw is vastgelegd dat de woningcorporatie een aanvraag kan doen voor subsidie voor het realiseren van extra sociale huurwoningen boven het aandeel van 30% in een project. De subsidie is bedoeld voor de financiering van de aankoop van grond voor deze extra sociale huurwoningen bij een onrendabele top. Er zijn voorwaarden opgenomen voor de aanvraag en de hoogte van de subsidie. Intern moeten afspraken komen over de praktische uitwerking van de aanvraag van de subsidie en het verstrekken van de subsidiebeschikking. De gemeente gaat hierover met Cazas Wonen in gesprek. Conclusie Zonder het vereveningsfonds kunnen 10 woningbouwprojecten met in totaal 162 woningen niet doorgaan. Op dit moment vult het fonds zich en kunnen we op langere termijn meer sociale woningen bouwen. Op langere termijn wordt dit wel verwacht. Het fonds heeft meer tijd nodig om de potentie te laten zien.

Dit hangt af van de beschikbaarheid van geld in het fonds en geschikte locaties voor het realiseren van (extra) sociale huurwoningen. Het is belangrijk om samen met Cazas Wonen te bepalen onder welke voorwaarden het aandeel sociale huurwoningen voor hen realiseerbaar is. Vervolg Met Cazas Wonen worden vervolgafspraken gemaakt over mogelijkheden voor het realiseren van sociale huurwoningen in kleine projecten, zodat sneller inzichtelijk wordt wanneer het vereveningsfonds wel of niet ingezet wordt. Voor de afdracht aan het fonds en het aanvragen van subsidie uit het fonds worden intern afspraken gemaakt over de praktische uitwerking, het college stelt hiervoor nog beleidsregels vast. In de Jaarbrief Wonen wordt u als raad vanaf 2026 jaarlijks geïnformeerd over de stand van zaken van het vereveningsfonds.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 4 van 4