Raadsbesluit Ruimtelijk kader Taxicentrale (Mijdrechtse Zuwe 66-70), Amstelkade 3 te Amstelhoek

Voorstel raad de gemeenteraad

AAN

REGISTRATIENUMMER

AGENDAPUNT

TER INZAGE

NUMMER

BIJLAGE(N) -

RUIMTELIJK KADER

-

BIJLAGE 1_ PARTICIPATIE OMWONENDEN EN DORPSCOMITÉ

-

BIJLAGE 2_ARCHITECTONISCH PLAN MONK IN OPDRACHT VAN UMB VASTGOED

-

RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR

BIJLAGE 3_BEZONNINGSSTUDIE

1 juni 2023 Commissie RZ ROVG Huib Zevenhuizen Ragnhild Hilgeman

Onderwerp

Ruimtelijk kader Taxicentrale (Mijdrechtse Zuwe 66-70, Amstelkade 3) te Amstelhoek

Voorstel 1. In te stemmen met het ruimtelijk kader Taxicentrale (Mijdrechtse Zuwe 66-70, Amstelkade 3) te Amstelhoek als basis voor het tot ontwikkeling brengen van woningen op deze locatie.

Inleiding De laatste gebruiker van het plangebied Mijdrechtse Zuwe 66-70 en Amstelkade 3 (hierna te noemen De Taxicentrale) betrof een taxicentrale. Enkele jaren geleden, in 2012, heeft er een brand gewoed waarbij een aantal gebouwen is afgebrand. Sindsdien zijn de panden niet meer in gebruik. De woningen binnen het projectgebied zijn tevens al meerdere jaren niet meer bewoond. Sinds 2007 ligt er een initiatief van de toenmalige grondeigenaren. De gronden zijn nu eigendom van ontwikkelaar/grondeigenaar UMB Vastgoed B.V. en Geweldig Wonen De Mijdrecht B.V.. In 2011 is de Structuurvisie Amstelhoek opgesteld waarin dit initiatief is meegenomen. Daartoe is door Monk Architecten een bouwplan opgesteld dat de basis vormt voor het ruimtelijk kader. Het plan is dat de 3 bestaande woningen plaats maken voor 18 appartementen, waarvan 4 in het sociale huur segment. Er zijn meerdere overleggen geweest met de directe buren om tot een

Voorstel raad - documentnummer: 58237

bespreekbaar plan te komen. Daarnaast heeft ook afstemming met het Wijkcomité van Amstelhoek plaatsgevonden. Al deze inbreng gezamenlijk heeft geleid tot het ruimtelijk kader. In het ruimtelijk kader staan de randvoorwaarden op hoofdlijnen waarbinnen de ontwikkeling van plangebied De Taxicentrale verder uitgewerkt kan worden. In de toelichting op het ruimtelijk kader worden de keuzes uitgelegd aan de hand van de bestaande context, het geldende beleid en het overleg met de belanghebbenden. Op 19 september 2022 heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met UMB Vastgoed B.V. en Geweldig Wonen De Mijdrecht B.V.. Hierin zijn afspraken vastgelegd over de kosten van de planvorming en de kosten van de begeleiding daarvan, de realisatie van 4 woningen in het sociale segment, de aansluiting op de openbare weg en het verhaal van de mogelijke planschade.

Beoogd effect Het ruimtelijk kader verschaft duidelijkheid aan de initiatiefnemer en belanghebbenden onder welke voorwaarden de locatie tot ontwikkeling kan worden gebracht. De gemeentelijke visie om, in het plangebied De Taxicentrale, appartementen te realiseren in Amstelhoek krijgt met het ruimtelijk kader een concrete invulling.

Argumenten 1.1 De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast in de omgeving De in het ruimtelijk kader geformuleerde randvoorwaarden voor de situering, massa en de inrichting van de buitenruimte waarborgen een zorgvuldige inpassing van de (woning)bouw in plangebied De Taxicentrale. De bouwvolumes sluiten, ondanks het appartementen programma, aan bij de dorpse omgeving. Door de massa’s niet uit te voeren in één volume maar op te delen in verschillende volumes, te voorzien van kappen en in hoogte af te laten lopen naar de naastgelegen woningen ontstaat een dorpse uitstraling. Gezien vanaf de Amstel voegt het bouwvolume zich in de afwisseling van vrijstaande woningen, rijen en kleinere appartementen blokken van een vergelijkbaar formaat en uitstraling. 1.2 Het ruimtelijk kader sluit aan bij het gemeentelijk beleid In het ruimtelijk kader staan de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan. Deze uitgangspunten zijn in overeenstemming met de structuurvisie Amstelhoek (2011), Structuurvisie De Ronde Venen tot 2030 (2013) en het gemeentelijk beleid. 1.3 Omwonenden en inwoners van de gemeente zijn meegenomen in het proces Tijdens de uitwerking van het plan zijn er 2 informatieavonden georganiseerd en is er individueel door de gemeente en door de ontwikkelaar gesproken met omwonenden.

De aanwezigen op deze avonden/overleggen konden reageren op de gepresenteerde plannen, hun voorkeuren aangeven en hun ideeën geven voor de verdere uitwerking van de plannen. Naar aanleiding van deze bijeenkomst met de buurtbewoners en de individuele gesprekken is het plan door de ontwikkelaar aangepast. In

Voorstel raad - documentnummer: 58237 - pagina 2

het nieuwe ontwerp zijn de gebouwen gedraaid en is de uitstraling van het volume met de kappen en een aflopende bouwhoogte dorpser geworden. In het aangepaste initiatief is vervolgens na de individuele gesprekken één appartement (= één laag) uit het plan gehaald om de overgang tussen de bouwhoogte van de bestaande woning (Amstelkade nr 4) en de bouwhoogte van het plan passend te maken. Verslagen en samenvattingen van deze momenten zijn aan het ruimtelijk kader toegevoegd. 1.4 De Taxicentrale draagt bij aan de woningbehoefte binnen onze gemeente Er worden 18 woningen gebouwd binnen plangebied De Taxicentrale. Dit levert een bijdrage aan de woningbehoefte in Amstelhoek. 1.5 Er worden 30% sociale huur binnen het woonprogramma gerealiseerd Het nieuwe woonprogramma bestaat in totaal uit 18 woningen. Op de huidige locatie zijn al 4 woningen toegestaan volgens de beheersverordering. Dit betekent dat het verplichte aandeel sociaal segment wordt berekend over 14 woningen. Dit houdt in dat er minimaal 4 sociale huurwoningen (=30%) gerealiseerd moeten worden. Deze woningen worden niet door de woningcorporatie maar in eigen beheer aangeboden, zie kanttekening 1.1. De ontwikkelaar heeft de verplichting de 4 sociale huurwoningen in eigen beheer aan te bieden. De afspraken hierover zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

1.6 De ontwikkeling geeft het gebied een nieuwe impuls De ontwikkeling zorgt voor een verandering van het plangebied. Het gebied wordt op dit moment niet gebruikt en is erg verloederd. Het herontwikkelen van deze locatie is een mooie kans een betere uitstraling te geven binnen de bestaande omgeving. 1.7 Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied Bouwen binnen de rode contour, of binnen de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt. In de Interim Provinciale Omgevingsverordering (IOV) staat dat zo veel mogelijk binnenstedelijk / binnendorps (binnen het stedelijk gebied) vlakbij knooppunten gebouwd moet worden. Dit heeft als doel om de kwaliteiten van het buitengebied te beschermen. Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied en voldoet hiermee aan het gemeentelijke en provinciale beleid.

Kanttekeningen 1.1 De sociale huurwoningen worden niet door Cazas aangeboden, maar worden in eigen beheer verhuurd door de ontwikkelaar. Cazas heeft aangegeven geen interesse te hebben in het overnemen van de sociale huurwoningen op deze locatie. Ze zien meer potentie in andere ontwikkellocaties (Bedrijventerreinen de Engel en Pothuizen) in Amstelhoek. Toen het vereveningsfonds werd ingevoerd, waren de plannen omtrent De Taxicentrale al vergevorderd. Er is daarom bij de bespreking van het raadsvoorstel Vereveningsfonds (10 maart 2022) afgesproken dat op deze locatie maatwerk mag worden toegepast.

Voorstel raad - documentnummer: 58237 - pagina 3

1.2 Er is geen volledig draagvlak onder de omwonenden Ondanks de gesprekken die zijn gevoerd met de omwonenden van het plangebied en de aanpassingen die zijn gedaan naar aanleiding van deze gesprekken, is er helaas geen volledig draagvlak bereikt. Er blijven nog twee bezwaren en bedenkingen over: De bouwhoogte is in het ruimtelijk kader op twee bouwvolumes één kapverdieping hoger dan de structuurvisie als uitgangspunt hanteert. Omwonenden zeggen hierdoor belemmering van uitzicht te ondervinden. Voor een ander bouwvolume verschilt de lezing van de structuurvisie tussen de gemeente en de omwonenden. Vanuit het gemeentelijk standpunt past het volume, volgens de omgeving is dit volume één verdieping te hoog. De bouwhoogten in het ruimtelijk kader zijn niet verder aangepast. De voorwaarden waarborgen een zorgvuldige inpassing van de (woning)bouw. Het verlagen van de bouwhoogten betekent dat een financieel haalbaar plan met huurwoningen in het sociale segment niet mogelijk is.

Financiën De gehele ontwikkeling komt voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst is vastgelegd hoe we omgaan met de kosten van de planvorming en de begeleiding daarvan, het openbaar gebied, de aansluiting op de openbare weg en de mogelijke planschade.

Betrokkenheid en communicatie Belanghebbenden zijn betrokken voorafgaand aan het opstellen van het ontwikkelkader. Zowel met de dorpsbewoners, het wijkcomité Amstelhoek als met direct omwonenden heeft overleg plaatsgevonden. Hierdoor is aandacht gegeven aan het algemeen belang; namelijk woningbouw in Amstelhoek. Maar ook voor de individuele belangen van de direct omwonenden zoals uitzicht en bezonning. Naar aanleiding van de bewonersavonden en de gesprekken is door de ontwikkelaar een aangepast plan gemaakt. In het aangepaste initiatief is vervolgens na de individuele gesprekken één appartement (= één laag) uit het plan gehaald. De participatie en aanpassingen staan beschreven in hoofdstuk 4 van het ruimtelijk kader. Na het vaststellen van dit kader zal de initiatiefnemer geïnformeerd worden en gaat er een persbericht uit.

Vervolg Na het vaststellen van dit ruimtelijk kader stellen we een ontwerpbestemmingsplan op. Het ontwerpbestemmingsplan leggen we 6 weken ter inzage. Daarna leggen we het ontwerpbestemmingsplan met de eventuele zienswijzen aan u ter besluitvorming voor.

Voorstel raad - documentnummer: 58237 - pagina 4

Evaluatie N.v.t.

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 58237 - pagina 5

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van (raadsvoorstel nr. 00000/00 van).

Besluit 1. In te stemmen met het Ruimtelijk Kader Mijdrechtse Zuwe 66-70 (Taxicentrale) te Amstelhoek als basis voor het tot ontwikkeling brengen van woningen op deze locatie.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 1 juni 2023.

De raad voornoemd, de griffier, ValidSigned door Josette Jonker op 30-06-2023

de voorzitter, ValidSigned door Maarten Divendal op 30-06-2023