Raadsbesluit Ruimtelijk Kader De Maricken II

Voorstel raad de gemeenteraad

AAN AGENDAPUNT

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE

NUMMER

BIJLAGE(N)

RAADSVERGADERING

6 oktober 2022

-ONDERHANDELINGS AKKOORD

COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL

Commissie RZ RU-PR&VA

-RUIMTELIJK KADER -TOELICHTING RUIMTELIJK KADER

PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR ORGANISATIEONDERDEEL

- VERSLAG INLOOP-

S. Jansen - Reimus RU-PR&VA

AVOND EN REACTIES BEZOEKERS

Onderwerp Ruimtelijk Kader De Maricken II

Voorstel 1.

In te stemmen met het Ruimtelijk Kader De Maricken II als basis voor het tot ontwikkeling brengen van de wijk De Maricken II

2.

Kennis te nemen van ‘Toelichting Ruimtelijk Kader De Maricken II’ met daarin de onderbouwing van de randvoorwaarden op basis van de bestaande context, het geldende beleid en het overleg met belanghebbenden.

3.

Kennis te nemen van de uitgangspunten uit het onderhandelingsakkoord, die worden opgenomen in de anterieure overeenkomst.

Inleiding Voor de locatie De Maricken II is samen met de ontwikkelaars (Blauwhoed en BPD) een visie op het gebied ontwikkeld. De visie wijkt deels af van het geldende bestemmingsplan Marickenland. Dit heeft te maken met de verdichting van het plan naar 600 – 650 woningen en de zuidelijke ontsluiting. Via diverse keukentafelgesprekken, een inloopavond en een online platform met een digitale enquête is de mening van de omgeving en betrokkenen opgehaald. Voorzien van deze informatie is het Ruimtelijk Kader tot stand gekomen. In het Ruimtelijk Kader staan de randvoorwaarden op hoofdlijnen waarbinnen De Maricken II verder uitgewerkt kan worden. In de toelichting op het Ruimtelijk Kader worden de keuzes uitgelegd aan de hand van de bestaande context, het geldende beleid en het overleg met de belanghebbenden. In maart 2022 is door het college een onderhandelingsakkoord getekend met de ontwikkelaars. Hier informeerden wij de gemeenteraad via een Informatienota over. De afspraken uit het onderhandelingsakkoord vormen de basis voor de anterieure overeenkomst. De anterieure

Voorstel raad - documentnummer: 49183

overeenkomst wordt na de vaststelling van het Ruimtelijk Kader getekend en vóór het volgen van de benodigde planologische procedures.

Beoogd effect Duidelijkheid verschaffen aan de ontwikkelaars en belanghebbenden onder welke voorwaarden De Maricken II tot ontwikkeling kan worden gebracht en duidelijke kaders voor het volgen van ruimtelijke procedures.

Argumenten

1.1.

Er wordt 30% sociale huur, 15% middeldure huur/ goedkope koop en 5% betaalbare koop gerealiseerd Het is belangrijk dat er betaalbare woningen worden gebouwd. Rekening houdend met het feit dat de ontwikkelaars eigenaar zijn van het gebied, hebben wij op basis van ons woonbeleid de mogelijkheid om minimaal 30% sociale huurwoningen en 15% middeldure huur of goedkope koop te eisen bij ontwikkelingen van deze omvang. Voor De Maricken II geldt dat er 30% sociale huur (ongeveer 186 woningen), 15% middeldure huur en 5% betaalbare koop (in totaal ruim 124 woningen) wordt gerealiseerd.

1.2.

We zetten in op het toewijzen met lokale voorrang Met de aanpassing van de Huisvestingswet is het in de toekomst mogelijk om 30% van de nieuwbouwwoningen met een koopgrens tot € 355.000 (de grens van de Nationale Hypotheek Garantie) met lokale voorrang toe te wijzen. Daarmee willen we inzetten op het beschikbaar maken van woningen voor inwoners van gemeente De Ronde Venen of mensen gebonden aan onze gemeente door werk, historie of familie.

1.3.

De Maricken II draagt aanzienlijk bij aan de woningbehoefte binnen onze gemeente Er worden 600 – 650 woningen gebouwd binnen De Maricken II. Dit levert een belangrijke bijdrage aan onze ambitie om tot 2040 in totaal 4800 woningen te bouwen.

1.4.

Het Ruimtelijk Kader sluit aan bij het gemeentelijk beleid In het Ruimtelijk Kader en de toelichting op het Ruimtelijk Kader staan de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan. Deze uitgangspunten zijn in overeenstemming met de visie van de gemeente en het gemeentelijk beleid.

1.5.

Direct omwonenden en betrokkenen zijn gevraagd mee te denken en aandachtspunten mee te geven In juni 2022 is er een inloopavond voor omwonenden en geïnteresseerden georganiseerd. Voorafgaand en kort na de inloopavond zijn diverse keukentafelgesprekken met omwonenden gevoerd. Tijdens de inloopavond is de visie op het gebied getoond en zijn de verschillende thema’s besproken. Deze informatie is daarna op een online platform gedeeld. Via dit platform blijft men op de hoogte van de ontwikkelingen en kan men ook input leveren. In juli is er vanuit het platform ook een digitale enquête verstuurd. Tot nu toe reageerden ongeveer 200 mensen op deze enquête. De reacties van omwonenden en de bezoekers van de inloopavond is als

Voorstel raad - documentnummer: 49183 - pagina 2

bijlage toegevoegd aan de toelichting van het Ruimtelijk Kader. De belangrijkste aandachtspunten die naar voren zijn gekomen – voornamelijk vanuit de inloopavond – zijn: 1. Aandacht voor betaalbare woningen in het plan 2. Bouwen voor starters en senioren 3. Voorrang voor eigen inwoners Verder wordt met name de ruimte voor groen in de wijk als belangrijk pluspunt gezien. 1.6.

De wijk krijgt een groen karakter Het groen is een grote dragende waarde voor de wijk en de omgeving. In en rond de woningen komt dit terug. Zo zien wij er bijvoorbeeld op toe – om een groene inrichting te bevorderen – dat de tuinen worden opgeleverd met grond in plaats van zand (p. 20 Toelichting Ruimtelijk Kader). Met groen als kwaliteit onderscheidt de wijk zich als woonomgeving en past het in de landelijke en groene omgeving van Wilnis. Onderwerpen die horen bij dit thema zijn: • klimaatadaptief • natuurinclusief • recreatief verbonden • mooi landschappelijk wonen • energieneutraal • sociaal inclusief. De groene invulling met bijbehorende thema’s werden tijdens de contactmomenten met betrokkenen/ belanghebbenden als een belangrijk pluspunt gezien.

1.7.

Vanwege een goede busverbinding (HOV) en goede langzaam verkeersroutes stellen we voor de parkeernorm te verlagen naar “schil centrum” De parkeernorm wordt bepaald op basis van de CROW richtlijnen. In de huidige situatie – zonder bushalte aan De Mijdrechtse Dwarsweg bij De Maricken II – is er sprake van de normen die horen bij “rest bebouwde kom”. Daarnaast hanteren wij – indien van toepassing bij appartementen die kleiner zijn 50 m2 een parkeernorm van 1,0. Het plan is om het fietsen stimuleren. Om die reden wordt binnen De Maricken II ingezet op goede fietsverbindingen naar de bushalte, Wilnis, Mijdrecht en Vinkeveen. De komst van een bushalte met een hoogfrequente buslijn, goede wandel- en fietsverbindingen en de mogelijke inzet van deelauto’s vormen een goed onderbouwing om de parkeernorm te wijzigen naar “schil centrum”. Het realiseren van minder parkeerplaatsen komt ten goede aan de (groene) kwaliteit van de wijk.

1.8.

We brengen de bouwstroom op gang door gebruik te maken van de uitwerkingsbevoegdheid In 2009 is het bestemmingsplan voor De Maricken I en II (Marickenland) vastgesteld. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om 460 woningen in De Maricken II te realiseren. Dit kan via een uitwerkingsplan. Het verhogen van het aantal woningen (600-650 woningen) en de ontsluiting aan de zuidzijde van het plan zorgen ervoor dat er een wijziging van het bestemmingsplan nodig is. Om de bouwstroom wel op gang te brengen en continuïteit van woningbouw te verzekeren, maken we gebruik van de uitwerkingsbevoegdheid voor een deel van het plan (fase 1). Dit betreft een collegebevoegdheid. Voor het andere deel van het plan (fase 2), waar ook de zuidelijke verkeersontsluiting onderdeel van maakt, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld (zie Afbeelding 1). Dat betreft een raadsbevoegdheid.

Voorstel raad - documentnummer: 49183 - pagina 3

Afbeelding 1. Fase 1 en Fase 2 van planologische procedure

1.9.

Het informeel vooroverleg met de publieke partners verloopt positief Bij het opstellen van het Ruimtelijk Kader is gesproken met de verschillende instanties, zoals Waterschap Amstel, Gooi en Vecht, de welstandscommissie en de Veiligheidsregio Utrecht (VRU). De opgehaalde adviezen zijn - voor zover mogelijk - opgenomen in het Ruimtelijk Kader en vormen het uitgangspunt voor de verdere planuitwerking. In september 2022 vindt een gesprek plaats met de Provincie. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Provincie en is opgenomen in de regionale programmering. Verdere aandachtspunten van de Provincie worden uiteraard meegenomen in de verdere uitwerkingen.

2.1

De Toelichting vormt een onderbouwing van het Ruimtelijk Kader In de toelichting op het Ruimtelijk Kader worden de keuzes in het Ruimtelijk Kader toegelicht aan de hand van de bestaande context, het geldende beleid en het overleg met belanghebbenden. In de toelichting is tevens het vervolgproces beschreven.

Voorstel raad - documentnummer: 49183 - pagina 4

3.1.

Het onderhandelingsakkoord vormt de basis voor de anterieure overeenkomst In de anterieure overeenkomst staat in detail beschreven welke rechten en plichten de ontwikkelaars en de gemeente hebben. De anterieure overeenkomst wordt getekend na de vaststelling van het Ruimtelijk Kader en vóór de ter inzage legging van het uitwerkingsplan het nieuwe bestemmingsplan.

Kanttekeningen 1.1

Compensatie van oppervlaktewater is noodzakelijk De compensatie van zowel het huidige oppervlaktewater als de toename verhard gebied vraagt om een hedendaagse, klimaat robuuste oplossing. In samenwerking met waterdeskundigen van Sweco, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht en de gemeente wordt door de ontwikkelaars naar een passende oplossing gezocht voor De Maricken II.

1.2

Door de toename van het aantal woningen, neemt ook de verkeersintensiteit toe Meer woningen, betekent ook meer autoverkeer. De druk op de omliggende wegen neemt dan toe. Door het inpassen van 3 (auto)ontsluitingen, wordt het verkeer vanuit de wijk voldoende verspreid en is er voldoende doorstroming.

1.3

Een deel van de bewoners aan en rondom de Wethouder van Damlaan is tegen een zuidelijke auto-ontsluiting De bewoners die nabij de beoogde zuidelijke ontsluiting wonen zijn hier tegen vanwege de toename van het verkeer en de mogelijk onveilige situatie die dit met zich meebrengt. De ontsluiting is nodig om de doorstroming vanuit De Maricken II op een goede manier te faciliteren. Als deze ontsluiting er niet komt, is de ontsluiting aan de Wethouder van Damlaan bij De Maricken I, de enige zuidelijke ontsluiting richting centrum Wilnis. De realisatie van De Maricken II verhoogt de druk op die ontsluiting. Door een tweede ontsluiting te realiseren aan de Wethouder van Damlaan wordt dit opgevangen en ontstaat er een betere verspreiding van het verkeer. Bij het realiseren van een dergelijke auto-ontsluiting is het wel noodzakelijk om goed naar de aansluiting op de bestaande wijk te kijken en te zorgen dat er een veilige verkeerssituatie ontstaat. Indien nodig, worden er ingrepen aan de Wethouder van Damlaan gedaan om de veiligheid te borgen.

1.4

Invoering omgevingswet op 1 januari 2023 Als de omgevingswet daadwerkelijk op 1 januari 2023 in gaat, geldt voor zowel het uit te werken plan als het nieuwe bestemmingsplan dat een planologische procedure conform de Wro alleen kan als het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2023 ter inzage wordt gelegd. Lukt dit niet – en dat is het geval bij het nieuwe bestemmingsplan - dan moet een vergelijkbare procedure onder de omgevingswet gevolgd worden. Om het risico op vertraging te verlagen wordt een deel middels het uit te werken plan mogelijk gemaakt, zoals beschreven bij argument 1.8.

Voorstel raad - documentnummer: 49183 - pagina 5

Financiën De afspraken uit het onderhandelingsakkoord hebben - in positieve zin - financiële gevolgen voor de gemeente en hebben o.a. betrekking op: •

Vergoeding Plankosten (= ambtelijke begeleiding) € 900.000

•

Afdracht Marickenland € 2.700.000

•

Voorgenomen verkoop gemeentegrond € 3.947.000

•

De gemeente levert een financiële bijdrage voor de aanleg van de rotonde aan de Mijdrechtse Dwarsweg. Hiervoor geeft het Rijk een subsidie van € 250.000. Dit onder de voorwaarde dat binnen de afgesproken termijn de rotonde wordt gebouwd. Als de termijn niet gehaald wordt, ontvangt de gemeente het geld niet en vervalt de bijdrage.

Het onderhandelingsakkoord wordt verder uitgewerkt in een anterieure overeenkomst. De betaalmomenten leggen we vast in de anterieure overeenkomst. Nadat deze overeenkomst is getekend, worden de financiële gevolgen voor 2023 en volgende jaren verwerkt in onze P&Cdocumenten.

Betrokkenheid en communicatie De afgelopen tijd zijn diverse gesprekken met belanghebbenden, betrokkenen en geïnteresseerden gevoerd. Met een deel van de direct omwonenden zijn keukentafelgesprekken gevoerd en is inloopavond georganiseerd. Voor de inloopavond zijn huis-aan-huis ruim 1300 uitnodigingen verstuurd, is er lokaal geadverteerd en zijn ook op sociale media aankondigingen gedaan. De avond is bezocht door ruim 130 personen. Direct na de inloopavond is een online platform opengesteld. Via dit platform blijven mensen op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en kan men reageren op de visie en bijbehorende thema’s. Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader blijven belanghebbenden actief betrokken bij de verdere planuitwerking.

Vervolg Vaststelling van uitwerkingsplan en nieuw bestemmingsplan Na het vaststellen van dit besluit, wordt de anterieure overeenkomst opgesteld en ondertekend. Vervolgens wordt het ontwerpuitwerkingsplan voor fase 1 ter inzage gelegd, waarbij zowel aan de kaders uit het vigerende bestemmingsplan als het nu vastgestelde ruimtelijke kader mee worden genomen. Vervolgens stelt het college van B&W dit uitwerkingsplan vast en neemt daar eventuele zienswijzen in mee. Daarna wordt het ontwerpbestemmingsplan voor fase 2 opgesteld. Dit ontwerpbestemmingsplan leggen we 6 weken ter inzage. Vervolgens leggen we het vast te stellen bestemmingsplan met de eventuele zienswijzen aan u ter vaststelling voor. Opstellen van visie voor lint aan de Mijdrechtse Dwarsweg Het Ruimtelijk Kader voor De Maricken II beperkt zich tot het plangebied van deze wijk. Diverse initiatiefnemers/eigenaren aan de Mijdrechtse Dwarsweg hebben gevraagd of verdere bebouwing aan het lint mogelijk is. Het huidige gemeentelijk beleid voorziet niet in ontwikkelingsmogelijkheden op en rondom de bestaande erven langs de Mijdrechtse Dwarsweg. Om initiatieven in dit polderlint te beoordelen is een integrale visie nodig met aandacht voor de landschappelijke kwaliteit, verkeersafwikkeling, verbindingen en de inrichting van de openbare ruimte. Het meest noordelijk

Voorstel raad - documentnummer: 49183 - pagina 6

stukje van De Maricken II (tussen De Mijdrechtse Dwarsweg 19 en 21A) wordt hier ook in meegenomen. Een visie voor dit gebied biedt de eigenaren/ initiatiefnemers de nodige duidelijkheid en richtlijnen. In Afbeelding 2 staat met rood aangegeven om welk gebied het gaat.

Afbeelding 2. Lint aan de Mijdrechtse Dwarsweg

Evaluatie N.v.t.

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 49183 - pagina 7

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 00000/00 van ……………..

Besluit 1.

In te stemmen met het Ruimtelijk Kader De Maricken II als basis voor het tot ontwikkeling brengen van de wijk De Maricken II

2.

Kennis te nemen van ‘Toelichting Ruimtelijk Kader De Maricken II’ met daarin de onderbouwing van de randvoorwaarden op basis van de bestaande context, het geldende beleid en het overleg met belanghebbenden.

3.

Kennis te nemen van de uitgangspunten uit het onderhandelingsakkoord, die worden opgenomen in de anterieure overeenkomst.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

ValidSigned door Josette Jonker op 12-10-2022

ValidSigned door Maarten Divendal op 12-10-2022