Raad informeel 22 januari 2025
Tekst van het document
RUIMTELIJK KADER & GREX DE BOCHT
UITGANGSPUNTEN RUIMTELIJK KADER
VOORGESCHIEDENIS Inzake de uitbreiding van het bedrijventerrein BEDRIJVENTERREIN • Aankoop van het perceel grond ten westen van de Poeldijk 2017 • Besluit van de gemeenteraad om het bestaande bedrijventerrein 2020 uit te breiden met circa 12 hectare • Besluit tot de aankoop van het perceel Provinciale weg 7A 2022 ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein in noordelijke richting
EIGENDOM GEMEENTE
LIGGING VAN DE GESTREKTE BOCHT DE N201
WATERHUISHOUDING Terug te brengen oppervlakte water en waterberging voor het aanbrengen van verharding 12.046 m2
KABELS EN LEIDINGEN IN HET WRK leiding, gasleiding en de effluent leiding TERREIN
FLORA FAUNA KAVEL PROVINCIALEWEG 7A Groencompensatie voor groenstructuur op Kavel 7A
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
OPTIMALISATIE MOGELIJKHEDEN UITGEEFBAAR • Watercompensatie buiten het plangebied oplossen • Groenstroken versmallen aan de randen van het plan of in het plangebied • De effluentleiding kan mogelijk worden verplaatst of verdwijnen (2035) waarmee meer bedrijfsterrein kan worden uitgegeven • Optimalisatie ontwerp N201
BEOOGDE KAVEL STEDIN
MILIEUZONERING De milieuzonering wordt bepaald door de afstand van de omliggende woningen
VERVOLGSTAPPEN • Voorleggen van het Ruimtelijk kader en de GREX aan de gemeenteraad 27 maart • Uitvoeren onderzoeken ten behoeve van de BOPA
2025
• Aanvraag omgevingsvergunning voorbelasten en bouw- en woonrijp • Voorbelasten en zetting van het grondperceel
2026
2027 – 2029
• Openstelling N201 Q 1 2031 • Realisatie bedrijfspanden
2028 – 2035
• Verkoop bedrijfskavels 1e fase • Verkoop kavels aangrenzend de bestaande N201
2026
• Realisatie bedrijfspanden bestaande N201 2028 • Verkoop kavels 2e fase • Verkoop bedrijfskavels ten noorden van de nieuwe N201 • Realisatie bedrijfspanden
2031 - 2035
2028 / 2029
2025
UITGANGSPUNTEN GRONDEXPLOITATIE
GRONDEXPLOITATIE (GREX) Wat is een GREX en waarom wordt voor het bedrijventerrein een GREX voorgesteld?
• Een GREX wordt gemaakt wanneer een overheidsorgaan het eigendomsrecht heeft van de gronden waarop een ontwikkeling plaatsvindt. • Het is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen, waarmee we inzicht krijgen in de financiële haalbaarheid van een project. • Een GREX wordt meestal opgesteld bij langdurige en complexe projecten voor de Bocht geldt dat de aankoop van het 1e perceel in 2017 heeft plaatsgevonden en de grondexploitatie wordt beëindigd nadat de laatste kavel is opgeleverd • Met vaststelling van de GREX worden de toekomstige uitgaven en inkomsten in één keer vastgesteld.
BBV regels • Een GREX is hierbij gebonden aan onderstaande BBV regels (Besluit Begroting en Verantwoording) • Een GREX wordt door de raad vastgesteld. • Ten minste volgt 1 keer per jaar een actualisatie van de grondexploitatie • Bij positief resultaat is sprake van tussentijdse winstneming. Bij een negatief resultaat, (bij De Bocht waarschijnlijk niet het geval) moet er een verliesvoorziening worden getroffen ter hoogte van het verlies • De accountant controleert op volledigheid en juistheid.
GRONDEXPLOITATIE Grondopbrengsten - Verkoopopbrengst van de uit te geven gronden
&
Grondkosten
- Aankoopkosten van de grond (boekwaarde) - Plankosten (projectleiding & ondersteuning, voorbereiding en toezicht) - Kosten voor het doen van verplichte onderzoeken zoals bodemonderzoek, archeologie, stikstof, verkeer etc. - Bouwrijpmaken (voorbelasting, aanleg bouwwegen, aanbrengen riolering en de aanleg van waterpartijen) - Woonrijpmaken (de aanleg van wegen met bestrating en verlichting en het aanbrengen van het openbaar groen) -
Rentekosten
UITGANGSPUNTEN GREX DE BOCHT Uitgangspunt
Waarde en onderbouwing
Uitgaven Boekwaarde
€ 2.060.000,-
betreft verwerving
Bouwrijp maken
€ 8.330.000,- gemiddeld
met name voorbelasting met ophoging van
Breindorff)
2,75 meter (raming ingenieursbureau,
Woonrijp maken
€ 1.190.000,- ingenieursbureau)
o.a. verharding, groen (raming
Plankosten
€ 2.910.000,- onderzoeken
o.a. plankosten, VTU, communicatie, (raming ingenieursbureau)
Inkomsten Gronduitgifte
€ 22.000.000,-: in eerste instantie 8 hectare (netto) Gemiddeld € 275,- per m2 obv rapport Stec-groep, overleg
UITGANGSPUNTEN GREX DE BOCHT Bedragen op basis van 8 hectare Uitgangspunt
Waarde en onderbouwing
Parameters (bron: outlook grondexploitaties 2025, Metafoor) Index kosten bouwen woonrijp maken
2025: 4,5%,
2026: 4,0%,
2027 en verder: 2,0%
Index plankosten
2025: 5,0%,
2026: 4,0%,
2027 en verder: 2,0%
Index
2025: 2,0%,
2026: 2,0%,
2027 en verder: 2,0%
Rente
3,5% (in overleg met financiën)
Fasering Looptijd grondexpl.
Van 2025 tot 2032 (mede afhankelijk van aanleg N201)
Levering grond
2 hectare per jaar vanaf 2029
EINDWAARDE VAN DE GREX • De eindwaarde van de GREX bedraagt op basis van voornoemde uitgangspunten € 7.440.000,- excl. BTW
GEVOELIGHEDEN Uitgeefbaar metrage, uitgifteprijs, rentepercentage, planning Aanpassing uitgangspunt 1,0 hectare meer uitgifte Uitgifteprijs 10 euro hoger Uitgifteprijs 10 euro lager Rente 0,5% lager Rente 0,5% hoger Jaar vertraging Jaar vertraging Uitgifteprijs 10 euro lager Rente 0,5% hoger
Financieel resultaat
Effect
€ 8.700.000,€ 8.370.000,€ 6.520.000,€ 7.670.000,€ 7.220.000,€ 7.240.000,-
+ € 1.260.000,+ € 920.000,- € 920.000,+ € 220.000,- € 230.000,- € 210.000,-
€ 5.930.000,-
- € 1.510.000,-
RISICO’S De onzekerheden die zich voor kunnen doen tijdens de ontwikkeling •
De uitkomst van juridisch planologische onderzoeken kunnen van invloed zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden (stikstof, flora fauna, externe veiligheid,verkeer etc)
• Beroep en bezwaar tegen het planologisch besluit • Aanleg en openstelling van de N201 • Het uitgifte tempo kan lager uitvallen dan vooraf ingeschat • De planning van de voorbelasting • Netcongestie
Ruimtelijk Kader & de Grex de Bocht Vragen?
Contactgegevens
Postbus 250
De Ronde Venen
3640 AG Mijdrecht
Croonstadtlaan 111 3641 AL Mijdrecht
Kijk voor meer
Telefoon: 0297 29 16
informatie op onze
16
website.
derondevenen.nl