C 0000459 ontwikkeling Gemeentehuis startnotitie college 23 aug

Startnotitie gemeentehuis

PROJECT PORTEFEUILLEHOUDER OPDRACHTGEVER PROJECTLEIDER

ontwikkeling Gemeentehuis C.van Uden R.Kleijnen M. Tromp en A. van Leeuwen

STARTDATUM

6 juli 2022

EINDDATUM

BIJLAGEN

DOORKIESNUMMER

-

BUDGETHOUDER BUDGETNR(S)

-

Rapport BBN Taxatierapport Steenhuijs Grondzaken Advies parkeren

Inleiding Het gemeentehuis voldoet niet meer aan de huidige eisen en is niet toekomstbestendig. Het is niet meer brandveilig, voldoet niet aan de Arbowetgeving, het gebouw is niet duurzaam en het energiegebruik is te hoog. Het is noodzakelijk om ingrijpende aanpassingen te doen. Het gemeentehuis heeft een publieke functie en moet inwoners en ondernemers goed kunnen ontvangen. Daarnaast hebben de medewerkers werkplekken nodig die passen bij deze tijd. Plekken waar de voordelen van thuiswerken en werken op kantoor kunnen worden gecombineerd. Er moet iets gebeuren met het gemeentehuis. Niets doen is geen optie meer. Vele scenario’s zijn de afgelopen jaren besproken en op papier gezet. Tot het doorhakken van knopen is het echter niet gekomen. En dat is nu wel nodig. In deze notitie kijken wij (kort) terug op de verkende scenario’s. Daarna werken we twee scenario’s verder uit. We zetten de voor- en nadelen van die scenario’s naast elkaar. Een definitieve keuze maken we niet in deze notitie. Die keuze laten wij aan onze inwoners. We organiseren in 2023, tegelijkertijd met de Provinciale Statenverkiezingen, een referendum om de toekomst van het gemeentehuis te toetsen bij onze inwoners. Daarbij kunnen onze inwoners kiezen uit twee uitgewerkte opties: renovatie van het huidige gemeentehuis of nieuwbouw op een andere plek.

Het gemeentehuis als hart van de samenleving Het gemeentehuis moet een plek zijn waar gewerkt wordt vóór en sámen met onze inwoners en ondernemers. Daarbij zoeken we nadrukkelijk de samenwerking met onze maatschappelijke partners.. Dat doen we bijvoorbeeld met de bibliotheek en Tympaan De Baat. Wij nemen hen mee in onze scenario’s en geven hen een plek in het hart van Mijdrecht. De komende periode werken we de samenwerking met onze partners uit. De afspraken die we daarover maken delen we in december met de gemeenteraad. Niets doen is geen optie Het huidige gemeentehuis bestaat uit twee delen. De vleugel met daarin de raadzaal is in 1978 gebouwd. In 1993 is daar het gebouw aan de Croonstadtlaan aan toegevoegd. Het gebouw voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Het is matig geïsoleerd, voldoet niet aan Arbo-eisen, heeft verouderde installaties, voldoet niet aan de eisen van de brandweer en is niet geschikt voor hybride werken. We kunnen onze ogen niet sluiten voor deze gebreken. Een van de eerder verkende scenario’s is het alleen maar opknappen van het gemeentehuis. Die variant werken we niet verder uit. Het alleen maar opknappen van het pand is namelijk geen goede

duurzame oplossing. Het vraagt te forse investeringen in met name de oudbouw, we missen daarmee een kans om andere publieke functies (zoals bijvoorbeeld de bibliotheek) toe te voegen aan het centrum en we missen de kans om een substantieel aantal woningen toe te voegen aan het centrum. Toetsingscriteria scenario’s Zoals we hiervoor al gemeld hebben zijn de afgelopen jaren vele scenario’s verkend. Die scenario’s hebben we getoetst aan verschillende criteria. Die criteria zijn: Financiën Inpasbaarheid/Planologie/Stedenbouw Woningbouw Mobiliteit en Parkeren Duurzaamheid Risico’s Alle eerder verkende scenario’s zijn in feite terug te brengen naar twee basisvarianten namelijk: 1. We bouwen een nieuw gemeentehuis op een andere plek. 2. We investeren in het huidige gebouw op de huidige plek Scenario’s waarbij de oudbouw blijft staan achten wij zinloos en hebben wij om die reden niet verder onderzocht.. Zoals hiervoor al opgemerkt moet dan teveel geïnvesteerd worden in een te verouderd pand. Ook scenario’s waarbij geen woningen worden toegevoegd aan het centrum hebben we niet verder verkend. Het toevoegen van woningen, bijvoorbeeld voor ouderen, is daarvoor te belangrijk. Bij de scenario’s die gebaseerd zijn op een nieuw gemeentehuis op een andere plek vielen de scenario’s af als de locatie buiten de rode contour lag.

Dan gaat het bijvoorbeeld om locaties die ten noorden van de N201 liggen. Ook locaties waarbij de gemeente de grond niet in eigendom heeft zijn verkend maar nemen we niet verder mee. Grondverwerving zorgt onnodig voor vertraging en voor hogere kosten voor de gemeente. Tenslotte nemen we locaties niet mee als ze alleen gerealiseerd kunnen worden met een heel dure parkeeroplossing. Een gemeentehuis met een hele grote ondergrondse parkeerkelder op bijvoorbeeld het Haitsmaplein is echt té kostbaar. Dat scenario is eerder onderzocht maar is geen optie. Op basis van de genoemde criteria hebben we twee scenario’s wél nader onderzocht: 1. In het eerste scenario bouwen we een nieuw gemeentehuis nabij het Veenweidebad. Daar is nog een bouwkavel in eigendom van de gemeente. Die kavel sluit aan op het parkeerterrein naast het zwembad. De oudbouw van het gemeentehuis slopen we. In het nieuw te realiseren gebouw is ruimte voor publieke en of commerciële functies in de plint, daar boven is ruimte voor 4 woonlagen. De nieuwbouw uit 1993 blijft gehandhaafd d.w.z. we handhaven de plint zodat ruimte blijft voor Rendez Vous en een publieksbalie. Die publieksbalie wordt onderdeel van de bibliotheek die op de begane grond een plek krijgt. De twee verdiepingen op het gemeentehuis worden getransformeerd voor woningbouw.

Er is ruimte voor het toevoegen van 2 extra woonlagen in een lichte constructie zodat aan de Croonstadtlaan sprake is van een gebouw met in totaal 5 lagen.

2. In het tweede scenario handhaven en renoveren we het gemeentehuis aan de Croonstadtlaan maar slopen we de oudbouw. Op de plek van de oudbouw bouwen we (los van het gemeentehuis) woningen in vier woonlagen, op de begane grond is ruimte voor publieke bij voorkeur maatschappelijke functies zoals de bibliotheek waarmee het aantal bouwlagen dus op 5 komt. We bouwen op het nieuwe deel van het gemeentehuis 2 extra lagen in een lichte constructie zodat daar genoeg ruimte ontstaat voor de functies die nu nog in de oudbouw hun plek hebben (bijvoorbeeld de raadszaal).

bron: burobas

Financiën We hebben de kosten en opbrengsten van beide scenario’s doorgerekend.. De berekeningen zijn uitgevoerd door een adviesbureau en een taxateur. In het eerste scenario (nieuwbouw nabij zwembad) ramen we de investeringskosten op € 24 miljoen.. Dat bedrag is exclusief btw. Uitgangspunt bij de raming is prijspeil juni 2022 inclusief een post onvoorzien, inclusief een post voor prijsstijgingen tot start bouw en inclusief de afkoop van prijsstijgingen tijdens de bouw. Ook de inrichting van het pand behoudens ICT apparatuur is in dit bedrag meegenomen. Bij de berekeningen is rekening gehouden met een gemeentehuis met een oppervlakte van 4860m2. Dat is minder dan de huidige oppervlakte die 5025 m2 bedraagt. De vermindering in oppervlakte is vooral mogelijk door het aantal werkplekken te verlagen. In het tweede scenario ramen we de investeringskosten op € 22,4 miljoen (afgerond). Daarbij zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als bij het eerste scenario. Specifiek voor dit scenario zijn kosten voor tijdelijke huisvesting meegenomen. Het gemeentehuis moet dermate gerenoveerd worden dat het openhouden van het pand tijdens de verbouwing niet realistisch is.

In beide scenario’s ontstaan ook inkomsten. In het eerste scenario wordt de oudbouw van het gemeentehuis immers verkocht en is ook woningbouw mogelijk op de verdiepingen van het gemeentehuis. In het tweede scenario beperken de inkomsten zich tot de verkoopopbrengst van de oudbouw. De verkoopopbrengst van het eerste scenario is getaxeerd op € 3,1 miljoen euro. De verkoopopbrengst van het tweede scenario is getaxeerd op € 750.000. Bij het berekenen van de verkoopopbrengst is uitgegaan van het woonbeleid van de gemeente d.w.z. we hebben gerekend met 30% sociale huurwoningen en 15 middeldure huurwoningen. Daarnaast is bij de berekeningen van de opbrengst rekening gehouden met de sloopkosten van de oudbouw en de sterk gestegen bouwkosten. dekking/lasten In beide scenario’s is sprake van een jaarlast van circa € 1,7 miljoen. De huidige jaarlasten bedragen ruim € 400.000. De huidige lage lasten worden voor een belangrijk deel gevormd door onderhoudskosten en energiekosten. Rentekosten en afschrijving maken nauwelijks onderdeel uit van de huidige jaarlasten. Dit terwijl rentekosten en afschrijving verreweg het grootste deel van de nieuwe jaarlasten vormen. In de begroting van 2023 werken we uit hoe met het verschil in jaarlasten kan worden omgegaan.

Inpasbaarheid/Planologie/Stedenbouw Scenario 1: Nieuwbouw gemeentehuis nabij Veenweidebad De locatie nabij het Veenweidebad biedt voldoende ruimte voor het bouwen van een nieuw gemeentehuis.

impressie studio 110

We gaan vooralsnog uit van een gebouw in 2 tot 3 lagen. Een dergelijk gebouw past prima in de omgeving. Het bestemmingsplan voorziet bovendien in bebouwing op de beoogde locatie. Toch is een procedure nodig om af te wijken van het bestemmingsplan, het bouwen van sec een kantoor met publieksfunctie is namelijk niet toegestaan in het bestemmingsplan.

Impressie gemeentehuis in 2 tot 3 lagen gemeente Rheden Dp6 architectuurstudio

bron: burobas

Belangrijk voordeel van dit scenario is het feit dat er meer mogelijkheden zijn om extra woningen te combineren met extra publieke functies. Vooralsnog gaan we ervan uit dat er ongeveer 70 woningen kunnen worden toegevoegd aan het centrum van Mijdrecht. Er is in ieder geval ruimte voor de bibliotheek maar er is ook nog ruimte voor andere functies. Dat kunnen maatschappelijk functies zijn bijvoorbeeld gecombineerd met een meer commerciële functie aan het plein (horeca).

Scenario 2: Renovatie gemeentehuis aan Croonstadtlaan

Met het renoveren en verhogen van het gemeentehuis aan de Croonstadtlaan wordt het bestaande gebruik voortgezet. De twee extra bouwlagen die we toevoegen aan de Croonstadtlaan achten wij passend. We sluiten daarmee aan op de overige gestapelde bebouwing in de directe omgeving. Het gebruik van het pand past (uiteraard) in het bestemmingsplan. De beoogde bouwhoogte past niet in het bestemmingsplan. Het bouwen van woningen ter plaatse van de oudbouw van het gemeentehuis past eveneens niet in het bestemmingsplan. Ook hier achten wij het toevoegen van 2 extra bouwlagen ten opzichte van de bestaande situatie acceptabel. Daarmee ontstaat in dit scenario ruimte voor de bouw van ongeveer 35 woningen. Bij de renovatie van het gemeentehuis aan de Croonstadtlaan ontstaat er relatief weinig ruimte voor het toevoegen van overige publieke(maatschappelijke) functies. Die ruimte ontstaat nu alleen daar waar de oudbouw wordt gesloopt.

Impressies bouwmassa bij scenario 1 en 2 In beide scenario’s voegen we bouwvolume toe aan het centrum van Mijdrecht. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van het beeld dat dit kan opleveren.

Impressie 5 bouwlagen (studio 110)

Impressie 5 bouwlagen en andere gevelindeling studio 110

Impressie gevelbeeld plein studio 110

Mobiliteit/Parkeren Bezoekers van het huidige gemeentehuis in Mijdrecht komen op de fiets of parkeren hun auto op het Burgemeester Haitsmaplein, tegenover het gemeentehuis of op het parkeerterrein aan de Rondweg. De medewerkers komen met de fiets, met de bus of met de auto. Die auto wordt doorgaans geparkeerd bij de Rondweg. In scenario 1 (nieuwbouw nabij zwembad) blijven de autobereikbaarheid en de parkeermogelijkheid uitstekend voor bezoekers en medewerkers. Uit recente parkeertellingen blijkt dat er tijdens de openingstijden van het gemeentehuis ruim voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn op het parkeerterrein naast het zwembad. De extra parkeerbehoefte bij de vestiging van het gemeentehuis kan daar zonder problemen worden opgevangen. De nieuwe locatie is ook per fiets prima en veilig te bereiken (er is al een vrij liggend fietspad en er komt een fietspad langs de Constructieweg). Met scenario 1 ontstaat de meeste ruimte voor woningbouw. Vooralsnog gaan we uit van zo’n 70 extra woningen in het centrum van Mijdrecht. De parkeerdruk die door deze woningen wordt gegenereerd kan worden opgevangen in het centrum. Bewoners kunnen hun auto kwijt aan de Rondweg, bezoekers kunnen in de parkeerschijfzone parkeren. In scenario 2 ontstaat minder ruimte voor woningbouw. Voorlopig gaan we uit van circa 35 woningen.

Ook hier kan de parkeerdruk van die woningen worden opgevangen in het centrum. Bij beide scenario’s geldt dat de parkeerbehoefte niet op eigen terrein wordt opgelost. Kopers of huurders van de woningen kunnen hun auto dus niet onder, op of tegen de woningen parkeren. Dit is niet in overeenstemming met ons parkeerbeleid. Ons beleid biedt namelijk geen ruimte om zonder de aanleg van extra parkeerplaatsen extra woningen toe te voegen als de bestaande functie ter plaatse ook gewoon blijft bestaan. Aanpassing van ons parkeerbeleid voor het centrum is dus noodzakelijk. Duurzaamheid Het Rijk heeft als ambitie om in Nederland in 2050 klimaatneutraal te zijn. Dit om klimaatverandering tegen te gaan en om niet volledig afhankelijk te zijn van energiebronnen uit andere landen. Onderdeel van deze ambitie is de doelstelling dat alle kantoorpanden in 2050 energieneutraal zijn. De tussenstappen zijn energielabel A vanaf 2030 en energielabel C vanaf 2023. Deze laatste verplichting staat in het Bouwbesluit. In beide scenario’s gaan we uit van een Energie Neutraal Gebouw (ENG). Daarmee zijn beide scenario’s goed met elkaar te vergelijken. We lopen vooruit op de eerder genoemde doelstelling. Maar dat is niet meer dan logisch. We willen in één keer goed investeren in

het gemeentehuis. Bovendien hebben we een voorbeeldfunctie. Wellicht overbodig om te melden: in beide scenario’s gaan we van het gas af. Risico’s Beide scenario’s kennen risico’s. Het meest belangrijke risico is de onzekerheid en onvoorspelbaarheid van de aanbestedingen. Het afgelopen jaar is gekenmerkt door zeer snel oplopende prijzen van bouwmaterialen en loonkosten, bouwbedrijven die niet meer inschrijven voor aanbestedingen en inschrijvingen op aanbestedingen die ver boven budget uitvallen. Het is lastig te voorspellen hoe de markt er bijvoorbeeld in 2024 uitziet. De hiervoor genoemde ramingen zijn gebaseerd op de kennis van 2022. Die ramingen zijn uitgevoerd door een deskundig extern bureau. De ramingen over de inkomsten (van de woningen) zijn eveneens opgesteld door een deskundig bureau. Toch is er een risico dat beide ramingen later niet juist blijken te zijn. Daarbij leert ons de geschiedenis dat de kosten doorgaans hoger uitvallen, de opbrengsten soms ook maar meestal niet. Daarnaast past nog een kanttekening voor wat betreft de btw. Bij de investeringskosten en de exploitatielasten gaan we er vanuit dat de btw voor een belangrijk deel gecompenseerd wordt via het btw compensatiefonds. Maar een deel van de btw wordt niet gecompenseerd via het compensatiefonds. Dat vraagt nader onderzoek in een latere fase.