Bijlage Ruimtelijk Kader Het Oosterland

Het Oosterland – Ruimtelijk Kader

Datum 16-08-2022

1

1 Inhoud 2 3

Inleiding ........................................................................................................................................... 4 Locatie en omgeving........................................................................................................................ 5 3.1 Ligging van de locatie ............................................................................................................. 5 3.2 Bestaande situatie .................................................................................................................. 6 4 De Ontwikkeling .............................................................................................................................. 7 4.1 Ruimtelijke structuur .............................................................................................................. 8 4.2 Landschap en buitenruimte .................................................................................................... 8 4.3 Woonsferen ........................................................................................................................... 10 4.3.1 Linten .............................................................................................................................

11 4.3.2 Erven .............................................................................................................................. 11 4.3.3 Hoven ............................................................................................................................ 12 5 Integrale duurzaamheid ................................................................................................................ 13 5.1 Ontwerpregels duurzaamheid.............................................................................................. 13 6 Woonprogramma en doelgroepen ............................................................................................... 15 7 Mobiliteit ....................................................................................................................................... 16 8 Beleidskaders................................................................................................................................. 18 8.1 Structuurvisie De Ronde Venen 2030 ................................................................................... 18 8.1.1 Aanvulling Structuurvisie De Ronde Venen 2030 .......................................................... 19 8.2 Bestemmingsplan Buitengebied West .................................................................................

20 8.3 Archeologie ........................................................................................................................... 21 8.4 Landschap, groen en bomen ................................................................................................ 21 8.5 Milieu planologische aspecten ............................................................................................. 25 8.5.1 Bodemkwaliteit ............................................................................................................. 25 8.5.2 Milieuzonering............................................................................................................... 25 8.5.3 Luchtkwaliteit ................................................................................................................ 25 8.5.4 Geluid ............................................................................................................................ 25 8.5.5 Externe veiligheid .......................................................................................................... 25 8.5.6 Milieueffectrapportage ................................................................................................. 26 8.6 Waterhuishouding ................................................................................................................

26 8.6.1 Veiligheid ....................................................................................................................... 26 8.6.2 Waterkwantiteit ............................................................................................................ 26 2

8.6.3 Waterkwaliteit ............................................................................................................... 26 8.7 Natuur ................................................................................................................................... 27 8.8 Verkeer en parkeren ............................................................................................................. 27 8.9 Welstand ............................................................................................................................... 27 8.10 Kabels en leidingen ............................................................................................................... 27 8.11 Afvalinzameling .................................................................................................................... 27 8.12 Speelruimte ........................................................................................................................... 27 9 Participatie .................................................................................................................................... 28 9.1 Participatieproces bewoners ................................................................................................ 28 9.1.1 Eerste gespreksronde direct om- en aanwonenden .....................................................

28 9.1.2 Inloopavond................................................................................................................... 28 9.2 Afstemming partners ............................................................................................................ 29 9.2.1 Provincie Utrecht ........................................................................................................... 29 9.2.2 AGV/Waternet ............................................................................................................... 29 9.2.3 VRU ................................................................................................................................ 29 9.2.4 Cazas woningcorporatie ................................................................................................ 29 10 Vervolgproces ................................................................................................................................ 30 11 Bijlagen .......................................................................................................................................... 31

3

2 Inleiding Ten westen van het dorp Mijdrecht ligt een glastuinbouwconcentratiegebied dat al enige tijd niet meer volledig als zodanig functioneert. Er zijn glastuinbouwbedrijven, leegstaande kassen, tuinbouwgeoriënteerde bedrijven, zoals een tuincentrum. Maar bijvoorbeeld ook een garage, caravanstalling, rouwcentrum en een biomassacentrale. Kortom, een diverse invulling wat leidt tot een verrommeld beeld. De huidige nog bestaande glastuinbouw is hier niet meer levensvatbaar, daarom denkt de gemeente in samenspraak met de bewoners en gebruikers al enkele jaren na over herontwikkeling van het gebied. In 2016 zijn door de gemeente, de bewoners, de tuinders en andere ondernemers toekomstscenario’s opgesteld voor het glastuinbouwgebied Tuinderslaan – Oosterlandweg, dat wordt begrensd door de Schattekerkerweg, Kerkvaart, het Wickelhofpark en de Oosterlandweg. De scenario’s om het gebied te laten zoals het nu is of om het om te vormen tot een duurzaam tuinbouwgebied, vielen om verschillende redenen af. De bewoners en ondernemers zagen de meeste kansen in het scenario het gebied om te vormen tot een overgangszone tussen het dorp en de groene polders. In maart 2017 besloot het college van B&W om dit toekomstbeeld uit te werken In 2018 is een kernrandzonevisie opgesteld.

In een traject met gemeente, LTO en bewoners is met nadere studies gekeken naar stedenbouwkundig en financieel draagvlak en haalbaarheid. De benadering van het gebied als kernrandzone, met een beperkt aantal woningen, bleek financieel niet haalbaar. Het was dus noodzakelijk om een andere benadering te kiezen. De grondeigenaren hebben samen met de gemeente de randvoorwaarden (onder andere de eerder benoemde kernwaarden uit de kernrandzonevisie) opgesteld voor een uitvraag voor een ontwikkelingsvisie aan marktpartijen. Kavel Vastgoed en Van Mierlo Bouw hebben eind 2020 de uitvraag gewonnen met de gebiedsvisie Het Oosterland (Bijlage 1). De ontwikkeling van woningbouwgebied “Het Oosterland’ is in strijd met het geldende bestemmingsplan en de huidige ruimtelijke provinciale verordening. Het past wel bij de grote woningbehoefte die binnen onze regio bestaat. Om dit woningbouwinitiatief mogelijk te maken is daarom een wijziging van het bestemmingsplan en de provinciale verordening nodig. In dit Ruimtelijk Kader staan de randvoorwaarden waarbinnen de plannen voor het initiatief verder uitgewerkt kunnen worden. Het Ruimtelijk Kader beschrijft niet alleen de woningbouwontwikkeling, maar ook de groenontwikkeling als integraal onderdeel van dit plan.

In het derde hoofdstuk van het Ruimtelijk Kader is een beschrijving opgenomen van de bestaande situatie en de ligging van het plangebied in het groter geheel. Het vierde tot en met het zevende hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de toekomstige ontwikkeling, duurzaamheid woonprogramma en mobiliteit. In het achtste hoofdstuk volgt een overzicht van haalbaarheid op basis van de relevante ontwikkelingsaspecten en het geldende beleid. In hoofdstuk negen is een beschrijving opgenomen van het tot nu toe doorlopen participatieproces. Tot slot gaat hoofdstuk tien in op het vervolgproces. De gemeente heeft dit Ruimtelijk Kader in samenwerking met de initiatiefnemers opgesteld.

4

3 Locatie en omgeving 3.1

Ligging van de locatie

Het gebied betreft de directe zone rondom de Tuinderslaan en wordt begrensd door de Kerkvaart ten noorden, de Tuinderslaan ten westen, het Wickelhofpark ten oosten en de Oosterlandweg ten zuiden. In Figuur 1 zijn de contouren van het ontwikkelgebied aangegeven met een rode lijn.

Figuur 1.

Locatie van het ontwikkelgebied.

5

In het gebied zijn nog enkele eigenaren die ook nadenken om grond te verkopen aan de initiatiefnemers. Als aankoop van die delen leidt tot een verbetering van de ontwikkeling dan worden die gebieden ook meegenomen in de ontwikkeling. In overleg met de gemeente wordt te zijner tijd gekeken naar een invulling van die locaties.

Afbeelding 1. Tuinderslaan

3.2

Afbeelding 2. Plange bied links van de Kerkvaart

Afbeelding 3.Wickelhofpark

Bestaande situatie

In het gebied bevinden zich nog maar enkele grote glastuinbouwbedrijven. Daarnaast zijn er veel andere functies. Door de relatief kleine omvang heeft het gebied weinig potentie om door te groeien naar een duurzame glastuinbouwlocatie. Bovendien belemmeren de vele andere functies in het gebied de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande glastuinbouwbedrijven. In de bestaande situatie bevinden zich op de locatie naast enkele glastuinbouwbedrijven, leegstaande kassen, tuinbouwgeoriënteerde bedrijven, zoals een tuincentrum. Maar bijvoorbeeld ook een garage, caravanstalling, rouwcentrum en een biomassacentrale. Naast het Wickelhofpark ligt een strook weiland. In het midden van het plangebied loopt de Tuinderslaan. Dit is een doodlopende weg waar woningen en bedrijven aan staan. Aan de Oosterlandweg staan ook woningen en bedrijven, zoals James Autoservice en het tuincentrum De Huifkar.

6

4 De Ontwikkeling De ambitie is om voor verschillende doelgroepen woningen te realiseren. Het versterken van de historische waarden in een landschappelijke structuur is hiervoor een uitgangspunt. Het stedenbouwkundig plan kent circa 755 woningen (Figuur 2).

Figuur 2.

Concept verkaveling Het Oosterland (9-8-2022)

7

4.1

Ruimtelijke structuur

De cultuurhistorische analyse en landschappelijke visie op het projectgebied is vertaald in een nieuwe ruimtelijke structuur voor “Het Oosterland”. De landschappelijke en stedenbouwkundige analyse hebben geleid tot een integrale visie op het projectgebied. Het plangebied is van oorsprong een veenkoepel die ontwaterd en ontgonnen is. De plas die destijds door de ontvening is ontstaan (1870), is droog gemalen tot een droogmakerij. Vanaf 1968 was er de ontwikkeling van de kassenlocatie in de droogmakerij. Het unieke landschap is de basis voor het plan. De kwaliteiten zijn de lange polderlijnen, het contrast tussen groen en blauw en de vergezichten. Deze ingrediënten zijn vertaald in een groenblauw raamwerk (Figuur 3).

4.2

Landschap en buitenruimte

Op basis van de visie en duurzaamheidsregels is een groenblauw raamwerk ontworpen. Dit legt de hoofdstructuur vast van water, groen, wegen en (in een later stadium) de ondergrondse infrastructuur. Binnen deze structuur komen de woningen in verschillende woonsferen. Bijvoorbeeld wonen in een hof, aan het erf of aan de linten. Het aantal en type woningen wordt per fase afhankelijk van de marktvraag en behoeftenonderzoeken ingevuld. Onderdelen die in dit groenblauwe raamwerk een belangrijke rol spelen zijn: 1. Verbindende waterpartij: water is leidend in het gebied en zorgt dat Het Oosterland en Mijdrecht met elkaar worden verbonden. Deze structuur is ook in recreatieve zin verbindend. 2. Herkenbare lijnen: de lange landschappelijke lijnen zijn merkbaar ook in dit nieuwe woonlandschap. 3. Op gepaste afstand: bewoners aan de Tuinderslaan, Schattekerkerweg en de Oosterlandweg blijven in het gebied. De woonwijk groeit er omheen, maar houdt zorgvuldig rekening met alle bestaande kavels. 4. Lanen en boomgaarden: deze dragen bij aan het vormgeven van deze verschillende sferen. 5. Tribune langs het water: dit betreft de hoger gelegen Kerkvaart vanwaar je een prachtig beeld over de locatie hebt.

8

Figuur 3.

Plangebied. Dit is een indicatieve uitwerking op basis van de uitgangspunten in het Ruimtelijk Kader. Dit beeld geeft een indruk van de mogelijkheden binnen het kader en is niet het definitieve plan.

9

4.3

Woonsferen

Het groenblauwe raamwerk heeft drie kenmerkende woonstructuren; de Linten, Erven en Hoven (Figuur 4). Deze structuren hebben elk een eigen karakter en architectuurstijl maar passen ook binnen een overkoepelende stijl. Gebiedseigen is hierbij het devies. Deze structuren bieden een plek voor jong en oud.

Figuur 4.

Schetsontwerp plangebied met de drie kenmerkende woonsferen.

In het paars de linten, in blauw de Erven en in roo d de Hoven.

10

4.3.1 Linten

De Tuinderslaan, centraal in het gebied, is de meest opvallende bestaande structuur. Deze laan staat haaks op het landschappelijke slotenpatroon en is opgepakt als een volgende laag: de Linten (Figuur 5). De nieuwe linten liggen op gepaste afstand van de Tuinderslaan en het tuinderslint van de Oosterlandweg. Ze voeren de mooie karakteristiek van de bestaande wegen verder in het nieuwe woongebied.

Figuur 5.

4.3.2

Indicatieve invulling van de linten.

Erven

Grenzend aan de linten liggen de erven (Figuur 6). Hier zijn de woningen op een informele wijze gegroepeerd rondom een erf. Dit is een referentie naar de vele boeren- c.q. agrarische erven in het landelijk gebied. Hier komt een variatie aan woningtypologieën met ook volop ruimte voor grotere volumes/rijwoningen. De natuur in Het Oosterland en het buitengebied van Mijdrecht ligt op loopafstand van het erf. Op de koppen van sommige erven liggen vrijstaande landschapswoningen in het landschap. Deze woningen staan op hoge poten in de lage zones langs de waterpartij. De erven en de linten kennen als basis een bouwhoogte van twee lagen met een kap. Wel is het mogelijk hier op enkele plekken gebouwen van drie en/of vier (bouw)lagen te realiseren. Het bouwen van gebouwen met drie en/of vier (bouw)lagen moet op gepaste afstand van de bestaande bebouwing en moet stedenbouwkundig verantwoord zijn. De erven en linten kennen een ontspannen opzet. Hoe verder van bestaand Mijdrecht, hoe lager de woningen en hoe lager de dichtheid.

Figuur 6.

Indicatieve invulling van de erven.

11

4.3.3 Hoven

Langs het Wickelhofpark liggen woonclusters rondom groene hoven met geclusterd parkeren. Vanwege de ligging tegen bestaand Mijdrecht en het Wickelhofpark kennen de Hoven (Figuur 7) een hogere dichtheid. Hier wordt gedacht aan een variatie van rijwoningen, beneden-bovenwoningen en appartementen. De zone langs het Wickelhofpark heeft een hogere maximale bouwhoogte. De kleinschalige appartementencomplexen krijgen een bouwhoogte van maximaal vijf lagen. Dit fungeert als tegenhanger van de bestaande appartementencomplexen langs het park. De meeste woningen krijgen echter een bouwhoogte hebben van twee lagen met een kap.

Figuur 7.

12

Indicatieve invulling van de Hoven.

5 Integrale duurzaamheid De ervaring leert dat de realisatie van een duurzame woningbouwlocatie alleen succesvol is als bij de start een integrale duurzaamheidsambitie wordt geformuleerd. Duurzaamheid raakt veel disciplines in een ontwikkellocatie zoals bijvoorbeeld architectuur, materiaalgebruik, techniek, landschap en openbare ruimte. Daarom ligt er de ambitie om het plan energieneutraal te maken. De historie van veengronden en droogmakerijen vormen de basis van de planvorming. Hierom wordt in het plan rekening gehouden met verschillende uitdagingen zoals bodemdaling, wateroverlast en verdroging. Het doel is om een voorbeeldwijk in veenweidegebieden te realiseren. En daarmee een gebied te maken dat de klimaatverandering aankan. In Het Oosterland wordt op meerdere gebieden ingezet op duurzaamheid. Onze doelstelling is het terugdringen van het energieverbruik, opwekken van eigen energie en vergroting van het duurzaamheidsbewustzijn onder de bewoners. Het stimuleren van de groene mobiliteit gebeurt via wandel- en fietsmogelijkheden, elektrische deelauto’s en fietsen en een netwerk van laadpalen voor elektrische auto’s. Er wordt daarnaast ingezet op herbruikbare bouwmaterialen. Al deze maatregelen hebben een grotere impact op de ontwikkeling van de locatie dan toepassing van meer conventionele oplossingen en technieken.

Naast een prettig woonklimaat wordt de kans op hittestress verminderd en levert het een positieve bijdrage aan de biodiversiteit en waterretentie (vasthouden van water). Het ontwerp geeft invulling aan de vijf benoemde thema’s die de provincie Utrecht benoemd voor de bebouwde omgeving in het document ‘Afspraken klimaat adaptief bouwen Utrecht’. Wij lichten de invulling van de onderstaande doelen in het ontwerp voor Het Oosterland in Bijlage 1 toe. • Doel 1 – Bodemdaling van het gebouwd gebied blijft beheersbaar en betaalbaar. • Doel 2 - Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. • Doel 3 - Langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale en kwetsbare functies. • Doel 4 – Groenblauwe structuren en de gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt via het leidend principe in het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen dat natuurlijke oplossingen altijd de voorkeur hebben boven ‘grijze’ oplossingen (‘groen, tenzij….’). • Doel 5 - De gebouwde omgeving is via gevolgbeperking voorbereid op overstromingen door dijkdoorbraken.

5.1

Ontwerpregels duurzaamheid

Het stellen van deze duurzaamheidsdoelen leidt tot een aantal technische ontwerpregels. Deze hebben deels invloed op de ruimtelijke invulling van Het Oosterland, maar zijn vooral leidend in de uitwerking van dit gebied. Onze ambitie is een voorbeeldwijk te realiseren voor het bouwen in veenweidegebieden. Een gebied dat decennialang veranderende omstandigheden van het klimaat aan kan. De ontwerpregels: • Bouw licht of op palen i.v.m. beperken bodemdaling; 13

• • • • • • • • • • •

Beperk vergravingen en ophogen van bodem; Bouw overstromingsbestendig; Houd hemelwater vast; Beperk bodemdaling door het grondwaterpeil te verhogen; Zorg voor voldoende doorstroming van water en waterdiepte; Beperk verharding/bebouwd oppervlak i.v.m. hittestress en wateropgave; Zet in op een energie neutrale woonwijk; Zet in op innovatieve energieconcepten; Natuurinclusieve bouw voor bijdrage aan de biodiversiteit; Gebruik duurzame materialen en waar mogelijk circulair; Probeer voor het gehele planniveau brons van het Convenant Duurzaam Bouwen als ambitie aan te houden.

14

6 Woonprogramma en doelgroepen De Structuurvisie De Ronde Venen 2030 en Woonvisie Ronde Venen 2025 vormen de leidraad voor het beoogde programma van Het Oosterland. Het programma bevat 30% sociale huur en 15% middeldure huur/ goedkope koop (Figuur 8). Er is grote vraag naar goedkope en betaalbare woningen voor inwoners die te veel verdienen voor een sociale huurwoning. Het streven is om naast de eerdergenoemde percentages ook 5% betaalbaar in het programma op te nemen. De stedenbouwkundige opzet en verkaveling dient een sterke mate van flexibiliteit te hebben, om toekomstige marktveranderingen op te vangen. De verdere uitwerking van het beoogde programma komt in het stedenbouwkundig plan. In de uitwerking is van belang dat in elke bouwfase het aandeel sociaal, middelduur en betaalbaar gerealiseerd wordt. Indicatief programma Sociale huur Middelduur Vrije sector Totaal Figuur 8.

Percentage (%) 30% 15% 55% 100

Aantal (st.) 227 113 415 755

Indicatief woonprogramma

Voor Het Oosterland is ook een marktanalyse uitgevoerd. De analyse omschrijft welke leefstijlen (de manier waarop je leeft) passen bij de locatie en de visie van Het Oosterland. Daarnaast benadrukt de analyse wat kenmerkend is voor de uitgelichte leefstijlen. De ruimte in de woningmarkt van Mijdrecht (en omgeving) is onderzocht voor deze groepen. Ten slotte zijn de wensen ten aanzien van de woningtypes, koop/huur en prijsniveau onderzocht. Uit het marktonderzoek komt naar voren dat meer dan de helft van de mensen die in Het Oosterland willen wonen uit de gemeente zelf komen (daarnaast is er een toeloop uit omliggende gemeenten tot aan Amsterdam). De Woonvisie Ronde Venen 2025 benadrukt het creëren van een goed woningaanbod voor eigen bewoners. Het Oosterland lijkt het meest aantrekkelijk voor jonge gezinnen, starters en emptynesters/vitale ouderen. De locatie is minder interessant voor minder vitale senioren, omdat de afstand tot voorzieningen ten opzichte van andere woningbouwlocaties groter is. Een gedifferentieerd programma met verschillende woningtypes is daarbij van belang. In Het Oosterland komt een aanzienlijke hoeveelheid op rijwoningen en appartementen. Met deze woningtypes kan ook ingespeeld worden op de groeiende groep alleenstaanden in de huur- en koopmarkt.

15

7 Mobiliteit Gemeente De Ronde Venen heeft door Goudappel BV een mobiliteitsverkenning voor het jaar 2040 op laten stellen. In deze mobiliteitsverkenning zijn de effecten van het verkeer uit Het Oosterland op het verkeerssysteem van De Ronde Venen onderzocht. Uit het rapport komt naar voren dat de circa 755 woningen in Het Oosterland circa +3.000 extra motorvoertuigen per werkdag ten opzichte van de huidige situatie genereren. De ontsluiting van het verkeer gebeurt via een nieuwe ontsluiting ten zuidoosten van de Tuinderslaan en een nieuwe ontsluiting ten zuiden van de Tuinderslaan aan de Schattekerkerweg. Deze komen beiden uit op de Oosterlandweg (Figuur 9). Vanaf de Oosterlandweg ontsluit het verkeer via beide kanten. Enerzijds via de Ringdijk Tweede Bedijking naar de N201 en anderzijds via de Doctor J. van der Haarlaan, Dukaton en Hofland naar de N201. Uit het verkeersmodel blijkt dat het verkeer vanuit Het Oosterland zich evenwichtig (50/50) verspreidt over de twee ontsluitingsroutes bij de Oosterlandweg. Daarna gaat het verkeer op in het overige binnenstedelijk verkeer. Uit het onderzoek blijkt dat de wegen en kruisingen binnen Mijdrecht en Wilnis voldoende capaciteit hebben om de verkeersgeneratie vanuit het Oosterland op te nemen. Er ontstaan wel knelpunten als er meer meerdere woningbouwlocaties worden ontwikkeld.

Er is daarom aandacht nodig voor het stimuleren van alternatieve vormen van mobiliteit. Daarnaast is er een wegvak- en kruispuntenanalyse uitgevoerd voor de wegen en kruispunten in een zeer ruim gebied om de ontwikkeling. Uit beide analyses blijkt dat er geen significante negatieve effecten op de wegen en kruispunten door de nieuwe ontwikkeling zijn te verwachten. Goudappel onderzoekt de vormingeving van de twee aansluitingen van de nieuwe woonwijk op de Oosterlandweg. Uitgangspunt is dat het verkeer van Het Oosterland op een veilige wijze wordt ontsloten op de Oosterlandweg. Het uitvoeren van nader onderzoek is hiervoor noodzakelijk. Figuur 9.

16

De verkeersstromen van Het Oosterland.

In Het Oosterland wordt ingezet op duurzaamheid in de brede zin van het woord. Er is door middel van het opstellen van een mobiliteitsvisie onderzoek gedaan naar maatregelen die ervoor zorgen dat de gemeente De Ronde Venen in de toekomst bereikbaar te houden is. Het Oosterland sluit zoveel mogelijk aan op deze mobiliteitsvisie. Zo ligt de focus op het stimuleren van wandelen en (elektrisch) fietsen. Daarbij is het van belang dat goede fietsenstallingen aanwezig zijn bij woningen en appartementen voor bewoners en bezoekers. Daarnaast worden elektrische laadpalen gerealiseerd om elektrisch rijden te stimuleren. Tevens wordt deelmobiliteit ingezet om te voorzien in (een deel van) de mobiliteitsbehoefte van toekomstige bewoners. Binnen Het Oosterland wordt o.a. gedacht aan het inzetten van verschillende typen (deel)mobiliteit in de vorm van auto’s, bakfietsen, e-bikes en scooters. Waar mogelijk wordt ingezet op het op afstand parkeren van (tweede) auto’s. De aanschaf van een tweede auto wordt daarmee ook ontmoedigd. Uit de mobiliteitsvisie blijkt dat door het inzetten op de maatregelen het autogebruik daalt, waarmee ook de verkeersgeneratie. Dit kan leiden tot een extra reductie van circa 5% tot 10% op de verkeersgeneratie van Het Oosterland (Bijlage 2).

Opgaves omtrent mobiliteit Aanvullend op de planvorming van Het Oosterland ligt er een opgave voor het verbeteren van de fietsverbindingen naar Uithoorn en het versterken van openbaar vervoer verbindingen. De aanleg van een fietsroute richting de eindhalte van de tramlijn in Uithoorn, het strekken van buslijnen en het verhogen van de bijbehorende frequentie zijn van belang voor het slagen van deze opgave. Bovendien is het versterken van de fiets- en voetgangersverbinding belangrijk voor de bereikbaarheid van voorzieningen in Mijdrecht. Het succesvol realiseren van de opgaves leidt tot een winst in reistijd van circa 5% tot 10%, waardoor ook toekomstige bewoners van Het Oosterland de auto minder zullen gebruiken. Tijdens de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan wordt o.a. naar snelheidsremmende maatregelen gekeken om de verkeersveiligheid te waarborgen. Dit is bijvoorbeeld het creëren van een 30 km/u zone in de wijk en het meenemen van knikken in het ontwerp van de wegen om de snelheid van het verkeer te beperken.

17

8 Beleidskaders 8.1

Structuurvisie De Ronde Venen 2030

Droogmakerij De grote variatie aan landgebruik (woongebieden, grasland, glastuinbouw, natuurontwikkeling en recreatie) geeft karakterverschillen per droogmakerij. Eén van de verschillen is de mate waarin de zogenoemde rationele kavelstructuur nog in vaste maten aanwezig is. Het is belangrijk om behoud en versterking van deze rationele structuur bij ontwikkelingen na te streven. Het plangebied van Het Oosterland ligt binnen het landschap van de droogmakerij. Met uitzondering van de grond tussen het Wickelhofpark en de kassen, is er geen sprake van een open ruimte in het plangebied. Het groen in de tuinen en de bomen langs de Tuinderslaan zorgen voor een ander karakter in het plangebied dan in de rest van de droogmakerij. Het historische landschap van de droogmakerij vormt de basis voor het nieuwe woongebied. Binnen deze structuur komt er een nieuw duurzaam woongebied met een orthogonale opzet. Verder staat een nieuwe groenblauwe ecologische structuur, die dwars door het gebied loopt, centraal in het plangebied. Locatiekeuze voor nieuwbouw In de Interimverordening Provincie Utrecht is het plangebied op dit moment aangewezen als glastuinbouwconcentratiegebied. Het gebied aan de Tuinderslaan is een van de twee glastuinbouwconcentratiegebieden in de gemeente. De locatie aan de Tuinderslaan heeft echter weinig tot geen potentie als duurzaam glastuinbouwgebied.

Dit komt door het gemengde karakter van het gebied, waardoor deze een belemmering kan vormen voor de uitbreiding van de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven. Daarnaast biedt de relatief kleine omvang van het tuinbouwgebied weinig mogelijkheden voor een collectieve duurzame energievoorziening. Bovendien zijn de wegen ook niet meer geschikt voor het huidige transport. In de structuurvisie De Ronde Venen 2030 staat dat een nieuwbouwlocatie buiten de rode contour mogelijk is wanneer er sprake is van aanzienlijke vraag. Daarnaast grenst het landelijk gebied aan de kern met Mijdrecht. De Tuinderslaan en omgeving heeft daarmee ook de potentie om het om te vormen tot een aantrekkelijke dorpsrand met woningen en recreatiemogelijkheden. Recreatie – versterken groenblauwe netwerk De Kerkvaart en de gronden hierlangs zijn onderdeel van het recreatieve netwerk. Kenmerkend voor De Ronde Venen is het veenweidelandschap met landbouwgebieden en koeien in de wei waar de recreant rust en ruimte ervaart. De ambitie is om het netwerk voor wandelen en fietsen te versterken en waar mogelijk te koppelen aan het blauwe netwerk. Wonen-Nieuwbouw Bij nieuwbouw staat de focus op kwaliteit voorop. Kwaliteit betekent het realiseren van duurzame woonmilieus.

Dit zijn woningen die energiezuinig zijn of energie opwekken, de nodige flexibiliteit in indeling bieden en toegankelijk zijn voor specifieke doelgroepen. Daarnaast dienen de woningen op een zorgvuldige manier ingepast te zijn in de omgeving. Waarbij de kwaliteit van de omgeving wordt benut door deze beleefbaar te maken. De woningen vormen 18

een meerwaarde ten aanzien van de huidige woningvoorraad, zodat er geen overschotten ontstaan. Op deze manier bouwen we aan woonmilieus die toekomstbestendig zijn, het milieu minder belasten en zowel betaalbaar als waardevast zijn. Er ligt nadruk op verbinding met het landschap. Zichtbaar, beleefbaar en het liefst toegankelijk. Kleinschalige structuren in bebouwing, verbindingen en openbare ruimte, vormen het uitgangspunt. Verder is het voorkomen van een monotoon beeld van belang.

8.1.1 Aanvulling Structuurvisie De Ronde Venen 2030

In de Aanvulling Structuurvisie De Ronde Venen 2030 (vastgesteld op 29 september 2021) is bepaald dat bij elk nieuwbouwproject het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% moet bedragen. Bij nieuwbouwprojecten vanaf 50 woningen dient aanvullend minimaal 15% in de middel dure huursector of betaalbare koop te worden gerealiseerd. De uitgangspunten vanuit de beleidsregels voor het woonprogramma voor Het Oosterland zijn:  Er mogen circa 755 woningen worden gerealiseerd;  Er dienen minstens 30% sociale huurwoningen en 15% midden huur / goedkope koopwoningen te worden gebouwd;  De stedenbouwkundige opzet en verkaveling dient een sterke mate van flexibiliteit te hebben om toekomstige marktveranderingen op te vangen.

19

8.2

Bestemmingsplan Buitengebied West

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied-West' (vastgesteld op 21 februari 2019). Een uitsnede van de verbeelding is getoond in Figuur 10. Er is sprake van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – glastuinbouwconcentratiegebied’. In verband met de transformatie naar een aantrekkelijke dorpsrand is bouwhoogte aan de zijde van de Tuinderslaan lager dan die van het gebied aan de Oosterlandweg. Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming ‘Agrarisch’. Hierbinnen zijn zowel de agrarische gronden gelegen als de gronden waar de glastuinbouw is. Gebouwen zijn alleen toegestaan in een bouwvlak en met functieaanduidingen ‘glastuinbouw’ en ‘kas’ is geregeld waar glastuinbouwbedrijven en kassen zijn toegestaan. De bedrijfswoningen bij de glastuinbouwbedrijven zijn ook gelegen in de agrarische bestemming. Langs de Tuinderslaan en de Oosterlandlaan zijn enkele percelen met een woonbestemming gelegen en aan de noordzijde tegen de dijk aan is ook een perceel met een woonbestemming. De niet-agrarische bedrijven zijn bestemd als ‘Bedrijf’ en het tuincentrum heeft de bestemming ‘Detailhandel’. Figuur 10. Uitsnede verbeelding Buitengebied-West (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

20

De bredere watergang die dwars door het gebied van oost naar west loopt heeft de bestemming ‘Water’. De overige watergangen in het plangebied vallen onder de agrarische bestemming. Over het plangebied ligt de dubbelbestemming: 'Waarde – Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 5' (op enkele plekken na). Binnen deze dubbelbestemming geldt een verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek voor bouwplannen en grondroerende werkzaamheden die leiden tot een verstoring van de bodem dieper dan 30 cm en met een oppervlakte groter dan 2.000 m2. Aan de noordzijde is de dubbelbestemming ‘Waarde – Kreek- en stroomruggen’ opgenomen (de schuine zwarte lijn in Figuur 9 geeft de grens aan). Dit is opgenomen ter bescherming van de landschapswaarde van kreek- en stroomruggen. Voor het mogen bouwen dient eerst een rapport van een landschapsdeskundige te zijn opgesteld waaruit blijkt dat met het bouwen de landschapswaarde niet onevenredig wordt geschaad. In paragraaf 4.2 van dit Ruimtelijk Kader is nader ingegaan op de inpassing van het plan in het landschap.

8.3

Archeologie

Het gebied kent een archeologische verwachting Laagpakket van Wormer vanaf het maaiveld. Er is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Voor het plangebied geldt een verwachting voor archeologische waarden op twee niveaus. Het diepste niveau is de top van het pleistocene oppervlak op -12 tot -8 meter NAP (3 tot 7 meter onder maaiveld). Het tweede niveau begint al vanaf het maaiveld. Hier kunnen kreekafzettingen aanwezig zijn, waarbij met name de getij-inversieruggen aantrekkelijke vestigingsplaatsen waren in het neolithicum (Nieuwe Steentijd). Het kan gaan om resten van nederzettingen. Indicatoren hiervan zijn o.a. scherven aardewerk, bot en bewerkt vuursteen. De resten op dit niveau kunnen al vanaf maaiveld voorkomen. Door de bouw van huizen en kassen, perceelsloten en eventuele grondbewerking in het gebied zijn de resten mogelijk al verstoord. Voor de ontwikkeling zal op basis van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek met boringen nodig zijn op de plekken waar de grond niet al verstoord is.

8.4

Landschap, groen en bomen

Nationaal Landschap Groene hart Het plangebied ligt in het Nationaal Landschap het ‘Groene Hart’. Het Groene Hart heeft een zeer divers landschap met grote tegenstellingen. Kenmerkend zijn de rustige en weidse open weidegebieden, maar er zijn ook dynamische zones met economische dragers en transportassen. Vroeger waren dat vooral de rivieren en oevers, tegenwoordig zijn dat wegen, spoorlijnen en kanalen. In het Groene Hart zijn er naast groen ook boerderijlinten, dorpen en grotere steden. Het Nationaal Landschap het Groene Hart vervult een belangrijke functie als recreatiegebied voor de steden die er omheen liggen en ontleent daar mede haar bestaansrecht aan. Deze recreatieve functie zorgt voor levendigheid. De kernkwaliteiten zijn de openheid, (veen)weidekarakter, inclusief strokenverkaveling, lintbebouwing en een landschappelijke diversiteit. Centraal staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden en versterken. De focus ligt op het behouden, benutten en versterken van de contrasten tussen: 21

  

openheid en intimiteit rust en levendigheid oude en nieuwe overgangen

Groen groeit mee Pact Het Oosterland is ontworpen als een natuurinclusief gebied op basis van de bestaande omgevingskwaliteiten. Naast wonen, mobiliteit en energie vormt het groen een wezenlijk onderdeel van de ruimtelijke programmering binnen het plangebied. De groenblauwe zone moet een uitbreiding en aanvulling gaan vormen op het Wickelhofpark, waarbij de toegankelijkheid vanuit het Wickelhofpark goed uitgewerkt moet zijn. De landschapszone creëert een centrale plek voor volwaardig groen en laat het plan aansluiten op het ‘Groen groeit mee pact’. Betekenis voor het plan De ruimtelijke structuur van het plan komt voort uit de cultuurhistorische en landschappelijke analyse van de omgeving van het plangebied. In het plangebied is geen sprake van de kenmerkende weidse openheid van de droogmakerij. Alleen het deel tussen het Wickelhofpark en de kassen kent openheid. Het opgaande groen in de tuinen en de bomen langs onder andere de Tuinderslaan en de aanwezige bedrijfsbebouwing en kassen zorgen dat het plangebied een heel ander karakter heeft dan de rest van de droogmakerij. De landschappelijke en stedenbouwkundige analyse hebben geleid tot een integrale visie op het projectgebied Het Oosterland. Het Oosterland heeft van oorsprong een robuuste uitstraling. Dit unieke landschap is de basis voor het plan.

Haar kwaliteiten zijn de lange polderlijnen, het contrast tussen groen en blauw en de vergezichten die van een zeldzame schoonheid zijn. Deze ingrediënten zijn vertaald in een groenblauw raamwerk. Het historische landschap van de droogmakerij zal de basis vormen voor het nieuwe woongebied. Binnen deze structuur wordt een nieuw duurzaam woongebied voorzien met een orthogonale opzet met herkenbare landschappelijke lijnen en een nieuwe groenblauwe ecologische structuur die dwars door het gebied loopt. Zo vormt het nieuwe woongebied een overgangszone van het stedelijk gebied van Mijdrecht naar het Groene Hart, met ruimte voor recreatieve verbindingen. Landschapsnota De Ronde Venen 2030 De structuurvisie beschrijft landschappelijke kwaliteiten, die in de Landschapsnota (2014) zijn uitgewerkt. De Landschapsnota is een toetsingskader, waarin is beschreven hoe er moet worden omgegaan met landschappelijke waarden en ontwikkelingen of ingrepen. Het Oosterland ligt in de Polder Derde Bedijking binnen het deelgebied 7 ‘Droogmakerijen – landbouw’ (Figuur 11). De verkaveling in de droogmakerijen is een rationele blokverkaveling met vaste maten van percelen, wegen en watergangen, ook te vinden in onder andere de Noord-Hollandse droogmakerijen als de Haarlemmermeer.

22

Daarmee vergeleken is de maatvoering in De Ronde Venen verfijnder, met name door de kleinere schaal van de droogmakerijen. Zoals ook in de structuurvisie is aangegeven, dient behoud en versterking van de rationele structuur van de polders nagestreefd te worden. Polder Derde Bedijking, en daarmee ook Het Oosterland, kent door haar diversiteit in landgebruik (onder andere kassen) weinig openheid, in tegenstelling tot de andere polders. In alle droogmakerijen zijn meer of minder goed zichtbare kreekruggen te vinden. Alleen voor de grootste en meest zichtbare kreekruggen is naast archeologisch beleid ook landschapsbeleid geldend. Dat zijn kreekruggen in de Eerste-, Tweede- en Derde Bedijking, aangeduid op de Landschapsbeleidskaart. Voor alle andere, kleinere kreekruggen geldt alleen archeologisch beleid en geen specifiek landschapsbeleid. Aan de noordzijde van Het Oosterland loopt een kreekrug.

Figuur 11. Ligging en begrenzing kreekrug volgens vigerend bestemmingsplan Buiteng ebied-West (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

23

Groenbeleidsplan 2015 Naast het plangebied ligt het Wickelhofpark. Dit park is onderdeel van de hoofdgroenstructuur van Mijdrecht. In Het Oosterland zelf zijn alleen de lijnbeplanting langs de Schattekerkerweg, Tuinderslaan en een deel langs de Oosterlandweg aangeduid in het Groenbeleidsplan als waardevolle groenstructuur (Figuur 12). Beplantingen in het buitengebied markeren bepaalde dijken, veel wegen en linten. Ze structureren het landschap, laten zichtlijnen zien en zorgen voor perspectief. Daarmee dragen ze bij aan het ervaren van de openheid, een belangrijke waarde in het polderlandschap.

Figuur 12. Plangebied aangeduid op visiekaart beplanting buitengebied (bron: Groenbeleidsplan De Ronde Venen 2030) (de groene lijnen zijn aanwezige beplanting)

24

8.5

Milieu planologische aspecten

8.5.1 Bodemkwaliteit

Er zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd naar de ondergrond, het grondwater en de waterbodems. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan worden geconcludeerd dat voor een groot deel het plangebied geschikt is voor het toekomstig gebruik als woongebied. Wel zijn er enkele locaties die vragen om vervolgacties zoals nader onderzoek of beperkingen in het hergebruik en één watergang vraagt om monitoring en mogelijk sanering. Dit vormt op voorhand geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

8.5.2 Milieuzonering

Aan de Oosterlandweg en Tuinderslaan zijn meerdere (agrarische) bedrijven gevestigd. Een eerste inventarisatie op basis van de milieucategorie van de aanwezige bedrijven geeft aan dat de richtafstand op enkele plekken overlapt met het nieuwe woongebied. Het gaat dan om smalle stroken die niet leiden tot een belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Voor het bestemmingsplan zal een nadere beoordeling nodig zijn over de mogelijke hinder van de bedrijven en of sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat in het plangebied.

8.5.3 Luchtkwaliteit

Het project valt onder de categorieën van gevallen die worden gezien als ‘Niet in betekenende mate bijdragend (NIBM)’. Voor het bestemmingsplan is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd om te toetsen of er wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit worden overschreden. Ter plaatse van het plangebied is in de huidige situatie sprake van een luchtkwaliteit die ruimschoots voldoet aan de grenswaarden. Bij uitoefening van het plan wordt niet in betekenende mate bijgedragen aan de concentratie van luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Er wordt derhalve voldaan aan artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Er bestaan inzake luchtkwaliteit derhalve geen belemmeringen voor de planvorming.

8.5.4 Geluid

De Oosterlandweg, de Schattekerkerweg en de Tuinderslaan zijn wegen met een geluidzone. Voor het bestemmingsplan wordt akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidbelasting van deze omliggende wegen op de nieuwe woningen te bepalen.

8.5.5 Externe veiligheid

Er is een inventarisatie uitgevoerd om te beoordelen welke risicobronnen in de buurt zijn. Uit de inventarisatie blijkt dat in de omgeving van het plangebied met name kleinschalige risicobronnen aanwezig zijn, die niet onder het wettelijk kader vallen, maar gereguleerd zijn via algemene regels uit bijvoorbeeld de Wet milieubeheer en/of het Activiteitenbesluit. Deze hebben vanwege hun aard en omvang geen invloed op het plangebied. Binnen het plangebied is een vuurwerkopslag en verkooppunt aanwezig, deze brengt zeer lokaal kleine beperkingen met zich mee. Op grotere afstand, meer dan 1.000 meter vanaf het plangebied, zijn wel risicobronnen (inrichtingen) aanwezig. Gelet op de grote afstand ligt het plangebied ruimschoots buiten het invloedsgebied van deze inrichtingen. Externe veiligheid vormt in principe geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van Het Oosterland. 25

8.5.6 Milieueffectrapportage

Voor het bestemmingsplan zal een vormvrije m.e.r. beoordeling moeten worden uitgevoerd omdat sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject.

8.6

Waterhuishouding

8.6.1 Veiligheid

Aan de noordzijde van het plangebied ligt de beschermingszone van de waterkering langs de Kerkvaart. Hierbinnen worden geen nieuwe woningen voorzien. In het plan wordt nieuw oppervlaktewater aangelegd. Om uit te sluiten dat dit gevolgen heeft voor de stabiliteit worden grondwatermetingen uitgevoerd. Dit om na te gaan of er geen geconcentreerde kwelstroom ontstaat vanuit de Kerkvaart naar het Oosterland waardoor piping kan optreden (grondwater dat onder de dijk stroomt). Het plangebied ligt in overstroombaar gebied. Er is een beperkt risico bij overstromingen en de waterdiepte is beperkt bij een overstroming. In het bestemmingsplan dient een overstromingsparagraaf te komen, met aandacht voor de risico’s en mogelijke gevolgbeperking. In de afspraken voor Klimaatadapatief Bouwen staan randvoorwaarden opgenomen. Deze worden in het vervolg van het stedenbouwkundig plan meegenomen.

8.6.2 Waterkwantiteit

In het gebied is in de huidige situatie veel verhard oppervlak aanwezig (kassen). Bij een toename aan verhard oppervlak ten opzichte van de bestaande situatie is extra waterberging nodig (compensatie) in de vorm van nieuw wateroppervlak (op grond van de Keur tussen 10% en 20% van de toename). In het plan komt veel ruimte voor nieuw water. In het kader van het bestemmingsplan wordt een waterhuishoudkundig plan opgesteld en wordt de watertoets uitgevoerd. Het Waterschap Amstel Gooi en Vecht wordt betrokken bij de planvorming. Regelgeving staat in de Keur van het waterschap. Er wordt ingezet op het zo lang mogelijk vasthouden en bergen in het gebied. Het uitgangspunt is om zoveel mogelijk in te zetten op de natuurlijke oplossingen om water vast te houden en te bergen.

8.6.3 Waterkwaliteit

De verwachting is dat door de transformatie van tuinbouwgebied naar woongebied de waterkwaliteit toe zal nemen. Om bodemdaling tegen te gaan wordt ingezet op het verhogen van het waterpeil in Het Oosterland. Vervolgens wordt onderzocht of (op termijn) aangesloten kan worden op het oppervlaktewaterpeil van het Wickelhofpark. In het plan van Het Oosterland worden brede plasdraszones opgenomen waar ook natuur kan ontstaan. Door de koppeling met het Wickelhofpark te maken ontstaat een robuust peilvak waarin de natuurwaarden elkaar versterken. In nadere uitwerking wordt aandacht besteed aan de inzameling van afval-, hemel- en grondwater. Hierbij worden de eisen die in de LIOR wordt gesteld aangehouden.

26

8.7

Natuur

8.8

Verkeer en parkeren

8.9

Welstand

Het plangebied ligt niet binnen een Natura-2000 gebied, het Natuurnetwerk Nederland, de Groene Contour of een weidevogelkerngebied. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied ligt op ongeveer 4 km afstand. Directe effecten op beschermde natuurgebieden zijn niet te verwachten. Om na te gaan of er een indirect effect optreedt vanwege stikstofdepositie wordt voor het bestemmingsplan een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. Er is een QuickScan naar de aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten uitgevoerd. Op basis van de bevindingen van de QuickScan is een aanvullend soortenonderzoek naar de rugstreeppad en huismus gestart. Met de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de bevindingen van het onderzoek.

De gemeente De Ronde Venen heeft haar parkeernormen vastgelegd in het “Beleidsplan Verkeer 2017-2021” zoals vastgesteld op 24 november 2016. In dit beleidsplan zijn de parkeerkencijfers uit de ASVV 2012 als parkeernormen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vastgesteld.

Voor deze ontwikkeling worden separaat criteria opgesteld. Dit vormt onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. Er zal na de zomer gestart worden met een beeldkwaliteitsplan. Deze zal worden opgesteld in overleg met de welstandscommissie.

8.10 Kabels en leidingen

In het gebied bevinden zich geen kabels en leidingen waarmee speciaal rekening gehouden moet worden. Over eventueel verplaatsen van kabels en leidingen zal contact worden opgenomen met de nutspartijen.

8.11 Afvalinzameling

Om een esthetisch, ruimtebesparend en hygiënisch woonomgeving te realiseren wordt er in afwijking van het LIOR voor deze locatie onderzocht of er gebruik gemaakt kan worden van ondergrondse containers.

8.12 Speelruimte

Binnen het plangebied wordt een ruime buitenspeelruimte gerealiseerd voor kinderen van alle leeftijden. De speeltoestellen sluiten aan bij de wensen en eisen van deze tijd en de LIOR. Daarnaast moet ook rekening gehouden worden met mindervaliden.

27

9 Participatie 9.1

Participatieproces bewoners

9.1.1 Eerste gespreksronde direct om- en aanwonenden

De ontwikkelaar heeft in mei 2022 alle direct omwonenden van het plangebied Het Oosterland een brief gestuurd. Hierin werd aangeven dat ze graag de ontwikkelingsvisie van Het Oosterland persoonlijk aan de omwonenden toe te lichten. Van de 27 aangeschreven adressen hebben vervolgens 12 omwonenden aangegeven een persoonlijke toelichting op prijs te stellen. Tijdens het bezoek aan huis heeft de ontwikkelaar samen met de gemeentelijke projectleider de gebiedsvisie (zoals woonprogramma, wijkontsluitingen, groen en water) en de globale planning toegelicht en de vragen van de omwonenden beantwoord. De omwonenden begrepen de transformatie van het glastuinbouwgebied naar een woonwijk met ca. 755 woningen. In de regel was men enthousiast over het plan. Met name de ruime opzet van de wijk met veel ruimte voor water en groen. Een terugkomend punt van zorg is de verkeersveiligheid op de Oosterlandweg en Schattekerkerweg. Vooral op de Oosterlandweg rijdt men te hard. Bij de uitwerking van het gebied zal de verkeersveilige inrichting van de wegen onderzocht moeten worden. Tevens waren een aantal omwonenden benieuwd naar de (uitbreidings)mogelijkheden in het gebied aan de Tuinderslaan, wat niet behoort tot het projectgebied. In dit gebied staan bijvoorbeeld bedrijfswoningen die gelieerd zijn glastuinbouwbedrijven, die na de transformatie naar woonwijk beperkt worden in gebruik.

De gemeente is bezig met het opstellen van beleid waarin de uitbreidingsmogelijkheden worden omschreven zodat dit beter aansluit wanneer dit woongebied wordt. Een terugkoppeling van de gevoerde gesprekken is gemaild naar de omwonenden, een overzicht is te vinden in Bijlage 3.

9.1.2 Inloopavond

Op 8 juni 2022 heeft de ontwikkelaar samen met de gemeente een inloopavond georganiseerd, waarbij omwonenden in de nabijgelegen straten per brief zijn uitgenodigd. Tevens is de aankondiging van de inloopavond gepubliceerd in de lokale kranten. Tijdens deze inloopavond konden geïnteresseerden de ontwikkelingsvisie van Het Oosterland bekijken en vragen stellen. De landschapsarchitect en de stedenbouwkundige waren ook aanwezig om nadere toelichting te geven op de inrichting van het plan. De opkomst was zeer groot. Het publiek stelde uiteenlopende vragen over de planning, prijs van de woningen, het woonprogramma, verkeer op de Oosterlandweg en bouwhoogte. Ook tijdens de inloopavond zijn de verkeersveiligheid, ontsluiting en het harde rijden op de Oosterlandweg veelgenoemde aandachtspunten. Hier zal in de uitwerking naar gekeken worden. Enkele bezoekers waren geïnteresseerd in een vrije kavel. Dit is vooralsnog niet opgenomen in het plan, bij de uitwerking wordt gekeken naar de mogelijkheden. Sommige omwonenden hebben specifieke zorgen geuit over de impact van Het Oosterland op de woonomgeving bijv. toename van fiets (brommer)verkeer vanuit het Wickelhofpark en afstand van de weg tot hun woning. Met deze omwonenden zal de ontwikkelaar in samenspraak met de gemeente hierover in gesprek gaan. Overige vragen over b.v. prijs, locatie van starterswoningen enz.

konden nu nog niet beantwoord worden, aangezien het plan nog in een concept fase verkeerd. Men kon haar vragen/opmerkingen op het plan ook noteren of mailen. In Bijlage 4 staat een overzicht met de vragen/opmerkingen van de inloopavond. 28

Op de website www.hetoosterland.nl staat de beantwoording van de meest gestelde vragen. De bezoekers die een reactie hebben ingestuurd op de inloopavond zijn hiervan op de hoogte gebracht. Beantwoording van de individuele vragen zal in de komende periode teruggekoppeld worden. Tijdens de planuitwerking zullen geïnteresseerden geregeld via een nieuwsbrief en website op de hoogte gehouden worden. Gedurende het uitwerkingsproces van het stedenbouwkundig plan zal de ontwikkelaar samen met de gemeente geregeld het plan bespreken met de direct omwonenden. Voor ter inzage legging van het bestemmingsplan zal er een tweede inloopavond worden georganiseerd.

9.2

Afstemming partners

9.2.1 Provincie Utrecht

Op dinsdag 29 maart 2022 is bij het Provinciaal, Ruimtelijk, Initiatieven Platform (PRIP) de herontwikkeling van Glastuinbouwgebied Tuinderslaan besproken tussen gemeente en provincie. Op basis van een eerste ambtelijke beoordeling lijkt het plan te passen binnen de kaders van de provinciale ruimtelijke verordening.

9.2.2 AGV/Waternet

Met Waternet zijn er verschillende overleggen geweest. Hierin zijn o.a. het verhogen van het waterpeil, overstromingsrisico in het gebied en beheer besproken. In de verdere uitwerking wordt dit overleg voortgezet.

9.2.3 VRU

Wanneer het plan verder is uitgewerkt worden de overleggen met de Veiligheidsregio Utrecht ingepland.

9.2.4 Cazas woningcorporatie

Op 6 juli 2022 heeft er een eerste overleg plaatsgevonden tussen ontwikkelaar en Cazas. Cazas is enthousiast over de ontwikkeling en de toevoeging van meer dan 200 sociale huurwoningen aan de woningvoorraad van Mijdrecht. In overleg worden de types, groottes, doelgroepen, etc. vastgesteld.

29

10 Vervolgproces De beoogde herontwikkeling van de agrarisch percelen naar woningbouw past niet binnen het bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, moet van het bestemmingsplan worden afgeweken. Na vaststelling van het Ruimtelijk Kader wordt daarom een bestemmingsplan-op-Maat-proces opgestart. Dit proces bestaat uit twee stappen, een intentie- en een realisatiefase. Stap 1: Intentie De intentiefase start vanaf het moment dat het Ruimtelijk Kader is vastgesteld door de gemeenteraad en loopt door tot aan instemming van B&W met het ontwerpbestemmingsplan. Deze fase staat in het teken van het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan inclusief het toetsen van de verschillende onderzoeken, het voeren van het wettelijk verplichte vooroverleg, inspraak, het opstellen van het concept ontwerpbestemmingsplan en het voorbereiden van het collegebesluit tot terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Stap 2: Realisatie De realisatiefase start met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en eindigt bij de afronding van de daadwerkelijke realisatie van de beoogde ontwikkeling. Eventueel kunnen in de overeenkomst voor deze fase ook nog locatie-eisen worden opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan bijv. technische eisen zoals eisen aan het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte.

Tevens worden in de realisatieovereenkomst eisen gesteld aan de op te leveren beeldkwaliteit. Voor beide fases wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Onderdeel van het proces is het opstellen van een planschaderisicoanalyse door een deskundig bureau. De kosten hiervan zijn voor rekening van initiatiefnemer. De uit te voeren onderzoeken en de nadere uitwerking kan gevolgen hebben voor de beoogde ontwikkeling. De consequenties hiervan zijn voor de rekening van de initiatiefnemer. Op basis van een vastgesteld bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Naast de omgevingsvergunning zijn mogelijk nog andere toestemmingen en/of voorzieningen nodig. Bij de afdeling Omgevingszaken van gemeente De Ronde Venen kan nagevraagd worden welke extra vergunningen nodig zijn.

30

11 Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Stedenbouwkundige gebiedsvisie boekje (dit document is een visie en bevat geen randvoorwaarden voor verdere uitwerking) Effecten Mobility as a Service in Het Oosterland d.d. 3 december 2021 Samenvatting verslagen eerste gespreksronde direct om- en aanwonenden Samenvatting opmerkingen eerste inloopavond.

31