Bijlage Ruimtelijk Kader De Maricken II

De Maricken II, Wilnis Ruimtelijk Kader Wilnis krijgt een nieuwe woonwijk voor ongeveer 600-650 woningen: De Maricken II. Deze wijk vormt een belangrijke aanvulling op het huidige woningaanbod in Wilnis en binnen gemeente De Ronde Venen. De Maricken II is een vervolg op De Maricken I en wordt een groene wijk met een ruime variatie aan woningen. Zo kunnen zowel jong als oud(er) hier een nieuwe woonplek vinden. In het plan zijn er volop mogelijkheden om elkaar te ontmoeten in de groene parkzone of autovrije woonstraten. De Maricken II wordt in samenwerking met Blauwhoed en BPD ontwikkeld. De ontwerpers van ECHO hebben een gebiedsvisie voor de Maricken II opgesteld waarbij bewust gekozen is voor een andere uitstraling dan De Maricken I, die reeds bewoond is. De Maricken II wordt een groene buurt dat aansluit op het polderlandschap en het toekomstige naastgelegen natuurgebied Marickenland. Dit unieke landschap wordt ingezet als dragende identiteit voor zowel De Maricken II als het gehele dorp Wilnis. RUIMTELIJKE VISIE Ten grondslag aan de ruimtelijke gebiedsvisie ligt een aantal ambities waarmee De Maricken II zich kan ontwikkelen tot een integrale en toekomstbestendige woningbouwontwikkeling. Het karakter van de wijk is groen van opzet en dit heeft een grote dragende waarde voor de wijk en de omgeving.

Ook in en rond de woningen zien we grote kwaliteiten waarmee de wijk zich onderscheidt als woonomgeving en bovendien beter past in de landelijke en groene omgeving van Wilnis. Deze ambitie valt uiteen in een aantal thematische onderwerpen: • • • • • •

klimaatadaptief natuurinclusief recreatief verbonden mooi landschappelijk wonen energieneutraal sociaal inclusief.

Het is de wens een toekomstbestendig en groen leefmilieu te realiseren, waarin een aanzienlijk woonprogramma een plek krijgt. Een gelaagde benadering van wonen, natuurontwikkeling, klimaatadaptatie en sociale inclusiviteit leidt tot een integraal ontworpen woongebied. Op deze manier ontstaan een toekomstbestendig wijk waarin het prettig wonen is. PROGRAMMA Wonen De bouwopgave voor De Maricken II bestaat uit 600 – 650 woningen, met de volgende verdeling: • • • •

30% sociale huur 15% middeldure huur 5% betaalbare koop 50% vrije sector koop of huur

In de stedenbouwkundige schets is rekening gehouden met het programma conform onderstaande tabel. In de uitwerking is van belang dat na elke bouwfase ten minste het aandeel sociaal, middelduur en betaalbaar is gerealiseerd conform de hiervoor genoemde verdeling.

Woningcategorie

Sociaal

Aandeel 100% Aandeel bij 600 wo

Middeldure huur Betaalbare koop Koop

30% 15% 5% 50%

180 wo 90 wo 30 wo 300 wo

Aandeel bij 650 wo

195 wo 98 wo 33 wo 325 wo

Woningaantallen (bandbreedte 600-650 woningen)

Bouwhoogtes woonprogramma

Parkeren Het aantal parkeerplaatsen is een belangrijke factor in de ruimtelijke kwaliteit. Voldoende parkeerplaatsen is aan de ene kant een kwaliteit voor de autobezitter en de (auto)bezoeker van de wijk; aan de andere kant bepaalt de aanwezigheid van parkeerplaatsen ook de ruimtelijke kwaliteit van de wijk (minder groen, meer grijs). De gemeenteraad heeft op 24 november 2016 parkeernormen vastgesteld. De Maricken II valt in de categorie rest bebouwde kom. In dit ruimtelijk kader voor De Maricken II wordt daarvan afgeweken en als uitgangspunt “schil centrum” genomen. De overwegingen voor deze lagere parkeernorm zijn dat er met de bus-/HOVhalte aan de noordzijde van de wijk een goede openbaarvervoerontsluiting komt en dat de verbindingen naar deze halte een hoge kwaliteit hebben. Ook is er extra aandacht voor de fietsverbindingen van en naar de omgeving. Er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor deelauto’s in De Maricken II. Deelauto’s kunnen namelijk een positief effect hebben op het gebruik en het bezit van een eigen auto.

Water en groen De definitieve vormgeving van de waterstructuur is nog in ontwikkeling, maar op basis van de huidige inzichten is het systeem gebaseerd op ‘berging in de terp’ (zie document Toelichting Ruimtelijk Kader). Dit systeem bestaat in basis uit een wijd vertakte wadistructuur die oostwest door het plan loopt. Richting de vaart aan de zuidkant lopen uitlopers van de wadi zover mogelijk door tussen de blokken. Deze worden breder richting de oost-west wadi. Aan de noordkant vangen groengoten (een strakker vormgegeven variant van een wadi) het hemelwater op. De doorgaande voetpaden liggen aan de rand en zijn daarmee altijd toegankelijk. Doorsteken over de wadi zijn ook in natte periodes goed toegankelijk. Nieuw open water wordt, vanwege opbarstrisico van de bodem, minimaal toegepast in De Maricken II. Het afvoersysteem van het hemelwater wordt zo ingericht dat (zo mogelijk) al het water oppervlakkig wordt afgevoerd richting de wadi’s, groengoten of het open water. Om aan de vereiste waterberging te komen, worden de parkeerkoffers uitgevoerd in een doorlatende verharding met een waterdoorlatende fundering. De platte daken van de appartementengebouwen en dijkwoningen worden voorzien van een waterbufferende laag met groendak. Volgens de eerste globale berekeningen is het daarmee mogelijk om al het te compenseren water binnen het plangebied op te lossen.

De inzet van het oppervlaktewater vraagt nadere afstemming met de gemeente en Waternet. Verkeer Het uitgangspunt voor het verkeer in De Maricken II is een veilige en goed ontsloten wijk, met aandacht voor alle verkeersdeelnemers. Er is in De Maricken II veel aandacht voor fietsers, voetgangers en het openbaar vervoer met het doel om de leefbaarheid te vergroten en het aantal parkeerplaatsen te beperken (en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te vergroten). De hoofdaansluiting voor het autoverkeer is via een nieuw aan te leggen rotonde op de Mijdrechtse Dwarsweg. Een rotonde zorgt voor een verkeersveilige aansluiting, voor zowel auto, als fietsers en voetgangers. Ook zorgt het voor een goede doorstroming vanuit de wijk en op de doorgaande weg. Vanaf deze rotonde is er een toegangsweg, waarbij het verkeer zich verdeelt via een ringweg door de wijk. Daarnaast is een doorkoppeling met Maricken I voorzien. Aanvullend is de wens geuit voor een verbinding naar het zuiden, die aantakt op de Wethouder van Damlaan, om zo een directe verbinding met het bestaande dorp te maken. De inrichting van De Maricken II is als een 30 km/u zone. Er komt een ringweg, die wordt ingericht als een 6 meter brede fietsstraat (een weg met aan weerszijden duiding van fietsstroken). Fietsers krijgen zo de ruimte en de inrichting van het profiel met rabatstroken heeft een remmende werking voor het autoverkeer.

Het bochtige karakter van de ringweg zorgt voor een natuurlijke manier van het verminderen van de snelheid. Aan de noordzijde van de wijk, aan de Mijdrechtse Dwarsweg bij de nieuwe rotonde, komt een HOV-(bus) halte. Deze halte is onderdeel van de verbetering van het openbaar vervoer in De Ronde Venen door middel van het strekken van de belangrijkste buslijnen. Een goede fietsontsluiting van de wijk is essentieel. Belangrijk onderdeel daarvan is een goede bereikbaarheid van de HOV-halte met de fiets. Vanuit de noordkant van De Maricken I gaat er daarom een fietspad via het park naar deze halte. Vanuit het zuiden, via de brug naar de Wethouder Van Damlaan wordt een logische fietsroute door het plangebied aangelegd naar de bushalte. De fietsroutes hebben een informeel karakter, dat wil zeggen dat ze niet als vrijliggende ‘fietssnelwegen’ worden aangelegd. Maar het fietsverkeer zal zich mengen met voetgangers of auto’s. Deze fietsverbindingen zorgen ook voor goede verbindingen met de omgeving.

De Maricken II - Toelichting Ruimtelijk Kader Ruimtelijke visie

Nadere visievorming totale zone rondom Mijdrechtse Dwarsweg

Ontwerp van het park door de gemeente (valt onder projectleiding De Maricken I)

Zoekgebied bijzondere woonvormen (bv Tiny Houses)

Stedenbouwkundig schetsontwerpkaart

Stedenbouwkundig schetsontwerp

17

RO-PROCEDURE Voor het plangebied van De Maricken II geldt het bestemmingsplan ‘Marickenland’ uit 2009. Hiermee is via een zogenaamde ‘uitwerkingsplicht’ de basis voor de woningbouwontwikkeling vastgelegd. Door het opstellen en in procedure brengen van een uitwerkingsplan kan de gemeente de beoogde invulling conform de gedachten en mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan vergunbaar maken. Dit is een bevoegdheid van het College van B&W, waarvoor regels ten aanzien van inhoud en procedure opgenomen zijn in het bestemmingsplan. Omdat de beoogde ontwikkeling van De Maricken II niet geheel past in de oorspronkelijke planvisie zoals neergelegd in het bestemmingsplan, zal naast een uitwerkingsplan voor een deel van het gebied ook een herziening nodig zijn. Voor de ontwikkeling van De Maricken II is het plangebied daarom (globaal) opgesplitst in twee gebieden. Om voortgang in de gebiedsontwikkeling te houden wordt gestart met het uitwerkingsplan. De bedoeling is om het ontwerp uitwerkingsplan begin december in procedure te brengen (zie RO-planning in document toelichting Ruimtelijk kader. 1 - Uitwerkingsplan Voor dit deel wordt een uitwerkingsplan opgesteld welke past binnen de uitwerkingsregels (o.a. het aantal woningen, de ontsluiting en het grondgebruik) van het vigerende bestemmingsplan.

De uitwerkingsbevoegdheid kent een relatief korte procedure met besluitvorming door college van B&W. Het is echter niet ongebruikelijk dat het college de raad of raadscommissie hierin wel informeert of bij betrekt. Vandaar dat in deze kadernota het voornemen om een uitwerkingsplan in procedure te gaan brengen al is opgenomen. 2 - Nieuw bestemmingsplan Voor het resterende deel zal een nieuw bestemmingsplan (of wijziging van het omgevingsplan onder de Omgevingswet) moeten worden opgesteld. Daarmee kan onder andere de (extra) woningbouw, een alternatieve invulling van de wateropgave en een mogelijk extra zuidelijke ontsluiting worden mogelijk gemaakt.

Stedenbouwkundig schetsontwerp

plangebied opgesplitst in twee gebieden

Voor meer informatie over het Ruimtelijk Kader verwijzen wij naar het document ‘Toelichting Ruimtelijk Kader De Maricken II’.