Bijlage 6 – Regels – Bijlage 2. BKP Donkereind 24-24a Vinkeveen 11-06-2025

Donkereind 24 - 24 a Beel dk wali tei t s p lan

V inkeveen

PROJECT Beeldkwaliteitsplan Donkereind 24 - 24a Vinkenveen Projectnummer: SR230 010

INITIATIEFNEMER Lieberton Estate B.V.

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM 11 juni 2025

Inhoud 1 | Inleiding

5

1.1 | Aanleiding

5

1.2 | Leeswijzer

5

2 | Ruimtelijke analyse

7

2.1 | Bebouwingslint

7

2.2 | Polderlandschap

7

2.3 | Bebouwingsbeeld

7

2.4 | Planlocatie en omgeving

8

3 | Beeldkwaliteitsrichtlijnen

9

3.1 | Beschrijving planvoornemen

9

3.2 | Beeldkwaliteit bebouwing

10

3.3 | Beeldkwaliteit buitenruimte

11

POLDER GROOT MIJDRECHT

rt aa v g Rin

Uitweg

D on kere

ind

WILNIS

POLDER GROOT WILNIS - VINKEVEEN

4 4

1 | Inleiding 1.1 | Aanleiding Voor het perceel Donkereind 24 - 24a bestaat het voor-

na een omschrijving van het beoogde planvoornemen

nemen om een kleinschalige paardenhouderij op te

de richtlijnen voor de beeldkwaliteit van de bebouwing

richten. Om dit mogelijk te maken wordt het geldende

en de buitenruimte.

bestemmingsplan momenteel aangepast. Hierbij wordt ook de woning aan Donkereind 24a conform de bestaande situatie bestemd. Bij het bestemmingsplan is ook een beeldkwaliteitsplan nodig om de gewenste sfeer van de bebouwing en de buitenruimte te waarborgen. Met dit rapport voorzien we hierin. Dit beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld.

In deze versie van het beeldkwaliteitsplan zijn er aanpassingen verwerkt naar aanleiding van aanbevelingenvan de gemeente De Ronde Venen. De bebouwing kent een andere configuratie en er is nadere vanuit landschappelijk oogpunt naar het plan gekeken.

1.2 | Leeswijzer Na deze inleiding bevat dit beeldkwaliteitsplan in hoofdstuk twee een korte ruimtelijke analyse van de stedenbouwkundige en landschappelijke context van de locatie en zijn directe omgeving. Hoofdstuk drie behandelt 5

6

2 | Ruimtelijke analyse 2.1 | Bebouwingslint

2.2 | Polderlandschap

Het plangebied ligt aan het Donkereind. Een bebou-

Achter de bebouwde percelen aan het lint strekken de

wingslint dat de polder Groot Wilnis-Vinkeveen door-

kavels van de polder Groot Wilnis-Vinkeveen zich uit.

snijdt. Het lint is noord-zuid gericht en verbindt de buurt-

Langgerekte kavels die licht overhoeks op het lint aan-

schappen Donkereind en Demmerik met Vinkeveen. De

sluiten. De kavels hebben een licht variërende kavel-

locatie is onderdeel van het buurtschap Donkereind.

breedte en worden van elkaar gescheiden door brede

Hier is sprake van verspreid liggende bebouwing met

grillige kavelsloten. Het merendeel van de kavels is

een wisselend karakter. Het merendeel betreft woonbe-

open weideland. Enkele kavelslagen zijn geheel of ge-

bouwing, al dan niet in combinatie met achterliggende

deeltelijk besloten met bosperceel. De kavels van het

agrarische bedrijvigheid.

polderlandschap worden onderbroken door een brede achtersloot aan de westzijde om vervolgens onder een

De locatie ligt aan de westzijde van het lint te midden

lichte andere hoek door te lopen. Ten westen van deze

van een vrij compact bebouwingscluster. Alle percelen-

kavels ligt de ringdijk van de Polder Groot Mijdrecht. De

aan deze zijde van het lint zijn hier bebouwd. Het betref-

polder kent een veel regelmatigere verkaveling en on-

fen vooral lintwoningen met een kleine korrel die sterk

derscheidt zich van de polder Groot Wilnis - Vinkeveen.

op het lint zijn gericht. Aan de overzijde van het lint ligt de bebouwing meer verspreid en zijn er ook onbebouw-

2.3 | Bebouwingsbeeld

de kavels die voor veel contact tussen lint en landschap

Het bebouwingsbeeld is vrij gevarieerd. De lintbebou-

zorgen. Tegenover de planlocatie is er sprake van zo’n

wing kent een wisselende bouwmassa, kaprichting,

open kavelslag. Wat verder naar het zuiden zijn beide

vormgeving en bouwperiode. De woningen hebben wel

zijden van het lint open. Hier eindigt het compacte be-

allemaal een bouwmassa van één laag met kap. Het

bouwingscluster en zijn er enkele open kavelslagen

overheersende beeld is traditioneel met bakstenen

voordat het volgende bebouwingscluster begint.

gevels en zadeldaken of mansardedaken van oranje of antraciete pannen. De woning in het plangebied op 7

nummer 24a onderscheidt zich van dit beeld. De woning kent een grotere afstand tot het lint, heeft een grotere korrel, een afwijkende gevelmaterialisatie en een samengesteld rieten dak.

2.4 | Planlocatie en omgeving Het plangebied bestaat uit twee langgerekte kavelslagen met centraal daartussen een brede grillige poldersloot. Beide kavels zijn ingevuld als open weiland en staan via een brug over de poldersloot met elkaar in verbinding. De zuidelijke kavel wordt aan de lintzijde afgesloten door het woonperceel van nummer 24, dat tot het plangebied hoort. De noordelijke kavel wordt door meerdere woningen afgesloten van het lint. De twee noordelijke woningen op deze kavelslag horen niet tot het plangebied. De zuidelijke woning op nummer 24b is onlangs gesloopt en hier wordt momenteel een nieuwe bedrijfswoning gebouwd.

8

Impressie directe omgeving (bron: google streetview)

3 | Beeldkwaliteitsrichtlijnen 3.1 | Beschrijving planvoornemen Het planvoornemen betreft de realisatie van een paardenhouderij. Het plan omvat twee bouwdelendie worden verbonden door een lagere passage. In het achterste gebouw wordt een rijbak gerealiseerd, met een footprint van circa 66 x 21 meter. Het voorste gebouw, waarin de paardenboxen en diverse bijbehorende ruimten zijn voorzien, zal in de eerste fase kleiner zijn en later worden uitgebreid. In de eerste fase wordt een volume gerealiseerd met ruimte voor 6 paardenboxen. Pas na het verkrijgen van de benodigde natuurvergunning en als de grondgebondenheid is ge-

Landschappelijke inrichtingsschets - fase 1

waardborgd, wordt dit volume uitgebreid naar 20 paardenboxen. De uitbreiding in de tweede fase betekent dat de 1- en 2-jarige bloemenweide verdwijnt. De paardenhouderij wordt gesitueerd op de noordelijke kavelslag, op ruime afstand van de lintpercelen. De ruimte tussen het gebouw en de lintpercelen wordt benut voor ontsluiting, bevoorrading, parkeren, een longeerbak/stapmolen en groen. De bestaande schuur in de noordoosthoek van het plangebied blijft behouden. Landschappelijke inrichtingsschets - eindbeeld Bron: Dolmans Landscaping Group

9

De zuidelijke kavelslag blijft onbebouwd en wordt heringericht als open weiland, waarbij bestaande verharding en bebouwing wordt verwijderd. De kavelsloot tussen beide percelen blijft behouden.

3.2 | Beeldkwaliteit bebouwing Situering ▪

De gebouwen komen op de noordelijke kavelslag te staan en volgen de richting van het landschap.

▪

Door het concentreren van de gebouwen op het noordelijke deel, achter de bebouwing aan het lint blijven doorzichten naar het open landschap behouden.

▪

De gebouwen houden afstand tot het woonperceel op nummer 22 en staan op de achterste helft van de noordelijke kavelslag.

▪

De gebouwen houden afstand tot de westelijke achtersloot om ruimte voor een goede aansluiting en een open beeld aan het water te houden.

▪

De gebouwen houden voldoende afstand tot de centrale kavelsloot zodat er hier een goed doorzicht naar het achterliggend landschap ontstaat.

10

Referentiebeelden bebouwing t.b.v. hoogwaardige uitstraling, materialisering gevels en eenvoudige kapvormen. Beelden zijn nadrukkelijk géén referentie voor de beoogde bouwmassa!

Bouwmassa ▪

gevels in een materiaaleigen of neutrale rustige

en herkenbaar hoofdvolume met een rechthoekige

kleurstelling.

▪

▪

De dakvorm en dakrichting van de gebouwen accentueren de lengterichting van het landschap en

▪

De gevels van het gebouw zijn overwegend houten

Beide gebouwen krijgen een eenduidig, eenvoudig

plattegrond en een eenvoudige kap. ▪

▪

Daar waar de gevels open dienen te zijn mogen deze als ‘horselounge’ gevels uitgevoerd worden.

▪

De oostelijke kopgevel is de meest representatieve

zijn over beide volumes in het geheel herkenbaar .

gevel. Bij deze gevel wisselen transparante gevel-

De maximale goothoogte bedraagt 4 meter en de

openingen en gesloten houten geveldelen elkaar op

maximale bouwhoogte 7,5 meter.

speelse wijze af zodat een aantrekkelijke gevelcom-

Bij het achterste volume mag het dak zweven en

positie ontstaat.

loskomen van de gevel teneinde open ruimte tus-

heeft een omvang van circa 66 x 21 meter.

Entree- en bebouwingszone

In de eerste fase zal er in het voorste volume ruimte

▪

Het oostelijk deel van het perceel is de entree tot

zijn voor 6 paarden, met een omvang van circa 26

het gebied. In aansluiting op de representatieve

x 19 meter.

kopgevel krijgt ook de buitenruimte hier een hoog-

Na verkrijging van de natuurvergunning en de

waardige invulling. ▪

vormt deze zone zowel van noord naar zuid als van

meter. De 1 en 2-jarige bloemenweide zal hiermee

oost naar west een landschappelijke overgang. ▪

Van oost naar west is er een overgang van de bestaande schuur via het parkeerterrein naar bos-

Vormgeving

schages die de longeerbak en het parkeren afscher-

▪

De gebouwen krijgen een hoogwaardige, luxe uit-

men en vervolgens naar een pleinruimte voor de

straling passend bij het ambitieniveau van de han-

kopgevel van het gebouw.

delsstal.

zichtlijn vanaf Donker

eind

tussenzone met lands chapselementen zorge n voor natuurlijke overgang naar weide gebied

Tussen de nieuwe bebouwing en de lintpercelen

naar 20 paarden, met een volume van circa 46 x 19

verdwijnen.

bestaande bosschage

lint

grondgebondenheid zal de stal worden uitgebreid

LANDSCHAPPELIJKE ZONES

zichtlijn vana

f Donkereind

zichtlijn van

uwings

▪

3.3 | Beeldkwaliteit buitenruimte

bebo

▪

sen dak en gevel te creëren. Dit volume, de rijbak,

af Donkere

zichtlijn van

ind

af Donkere

ope

nw

eid

eg

ind

ebie

d

Landschappelijke zonering Bron: Dolmans Landscaping Group

11

▪

Van noord naar zuid is er sprake van een geleidelij-

ding en bebouwing wordt hier verwijderd. Toevoe-

ke overgang van het aangrenzende bosperceel naar

gen van bomen of erfbeplanting is hier, met uitzon-

het open landschap. Die overgang vindt plaats door

dering een enkele boomgroep als overgang naar het

toepassing van bosschages aan de noordzijde, een

woonperceel niet wenselijk.

hoogstamboomgaard ten zuiden daarvan en vervol-

▪

▪

▪

De sloten blijven grotendeels in hun huidige vorm

gens via de open watergang een open weideland-

behouden waardoor het slagenlandschap gewaar-

schap met een enkele boomgroep.

borgd blijft.

Parkeerplaatsen krijgen een plek achter de be-

▪

De noorderlijke oever van de centrale watergang

staande schuur. Deze worden omkaderd met groen

wordt geaccentueerd als landschappelijk lijnele-

door middel van gebeidseigen afschermende hees-

ment met knotwilgen. Daarnaast komt er hier een

ters, hagen en bosschages.

diversiteit aan oeverzones met afwisselend oever-

De parkeerplaatsen zelf bestaan uit halfverharding

beplanting en grasland dat tot de waterlijn reikt.

of groene verharding. ▪

▪

▪

Op het noordelijke kaveldeel komt er achter de be-

De stapmolen/longeerbak maakt deel uit van de

bouwing, aansluitend op de achtersloot, een poel

entreezone. Afrasteringen bestaan uit ranke houten

die een habitat is voor diverse soorten flora en fau-

hekwerken in aansluiting op het hout van de gevels.

na en bijdraagt aan vegroting van de biodiversiteit.

De verharding voor de kopgevel bestaat uit halfver-

▪

De noordelijke sloot krijgt eenzelfde diversiteit aan

harding of gebakken klinkers zodat een hoogwaar-

oeverzones als de centrale watergang met afwisse-

dig beeld ontstaat passend bij de ambities van deze

lend oeverbeplanting en grasland dat tot de water-

handelsstal.

lijn reikt, hier echter zonder de knotwilgen. ▪

Voorzieningen voor mestopslag vinden plaats onder

Overige buitenruimten en en oevers

het gebouw zodat de buitenruimte open en groen

▪

blijft.

De zuidelijke kavelslag krijgt een invulling als open weiland met bloem- en kruidenrijk grasland. Verhar-

12

Referentiebeelden groen parkeren

Woonperceel ▪

Het woonperceel op nummer 24a grenst met de achtertuin aan het open landschap. Er vindt een zachte overgang tussen privétuin en landschap plaats. Er komen hier daarom geen bomenrijen, afschermende hagen of gebouwde erfafscheidingen. In plaats daarvan vindt de overgang plaats via een meer transparant, landschappelijk element. Bijvoorbeeld een kleine boomgaard of een enkele boomgroep.

▪

Aan de voorzijde van de bedrijfswoning op 24b komt een landschappelijke boom ter accentuering van het groene beeld aan het lint.

▪

Het perceel van de bedrijfswoning grenst aan de entree tot de paardenhouderij. De erfgrens langs deze entree wordt ter afscherming voorzien van een gebiedseigen haag, heestergroep of bomenrij.

Referentiebeelden landschappelijke overgangen, bloem- en kruidenrijk grasland

13

14

Referentiebeelden boomgaard, halfverharding, knotwilgen, oeverzones en poel

LANDSCHAPSELEMENTEN

met de achterliggende percelen die overwegend open zijn met zicht over het wijdse landschap van de veenweiden.

Diversiteit in oeverzones. grasland dat tot de waterlijn rijkt. Toepassen van lage beschoeiing

Geleidelijke overgang van bosschage nemen elementen zoals stapmolen en parkeerterrein uit het zicht

ervoor dat het parkeren in het groen kan plaatsvinden. Dit zorgt ervoor dat auto’s niet prominent in het landschap parkeren

Aanleg van een poel vormt een habitat voor verbinden met omliggende watergangen. Wel kan hier hemelwater van nieuwe daken op afwateren. Grasberm met Knotwilgen

Diversiteit in oeverzones. grasland dat tot de waterlijn rijkt. Toepassen van lage beschoeiing

Bloem- en kruidenrijk grasland, behouden van openheid

Aanleg van een Knotwilgenrij vormt een landschappelijk lijnelement welke de zichtlijn naar achterliggend landschap versterkt. Tevens zorgt deze rij voor het ontnemen van zicht op de nieuw te bouwen stallen.

1- en 2-jarige bloemmengselweide

Hoogstam boomgaard zorgt voor landschappelijke, transparante overgang naar open weidegebied (Appel, Peer, Pruim Kers of Noot)

Landschappelijke haag (Haagbeuk, Veldesdoorn of Liguster) zorgt afscherming parkeerterrein

Landschappelijke boom (Veldesdoorn, Gewone esdoorn, Treurwilg)

Landschapselementen fase 1

15

Landschapselementen eindbeeld 16

burosro.nl

stedenbouw

+

ruimtelijke ordening

+

ontwikkelingsmanagement