Bijlage 5 bij Ruimtelijk Kader DPO-Quickscan Wilnis

- MEMO Memo

DATUM KENMERK CC

14 oktober 2024 20230961/104081/001TWAL

PROJECT OPDRACHTGEVER BIJLAGE(N)

20230961 Wilnis, QS DPO Jumbo Jumbo Supermarkten B.V. (Veghel)

QUICKSCAN WILNIS – GEMEENTE DE RONDE VENEN De kern Wilnis ligt in de gemeente De Ronde Venen, provincie Utrecht. De gemeente bestaat uit acht kernen en heeft in totaal 45.813 inwoners. De kern Wilnis heeft 7.550 inwoners. Jumbo is voornemens om de huidige supermarkt in Wilnis te verplaatsen naar de sportvelden van CSW (zie figuur 1). De beoogde omvang is circa 1.700 m2 bvo. Dit komt neer op een winkelruimte, exclusief magazijn en personeelsruimten, van maximaal 1.250 m2 (wvo). In dit kader heeft Jumbo behoefte aan een actueel inzicht in de distributieve marktruimte. Rho Adviseurs is gevraagd het functioneren van de winkels in de dagelijkse goederensector in Wilnis in kaart te brengen.

Figuur 1. Verplaatsing Jumbo naar de sportvelden CSW (bewerking Rho adviseurs).

HUIDIG AANBOD In tabel 1 is het winkelaanbod in de dagelijkse goederensector in de gemeente De Ronde Venen weergegeven, op basis van het verkooppuntenbestand van Locatus (peildatum: 3 september 2024). De branchegroep ‘dagelijkse goederen’ bestaat uit de hoofdbranches ‘Levensmiddelen’ (supermarkten en voedingsspeciaalzaken) en ‘Persoonlijke verzorging’ (drogisterijen en apotheken). Tabel 1. Opbouw dagelijkse goederensector gemeente De Ronde Venen en de kern Wilnis (Locatus, 2024). Gemeente De Ronde Venen

Kern Wilnis

Aantal winkels

Omvang (m² wvo)

Aantal winkels

Omvang (m² wvo)

54

13.792

5

1.128

supermarkten

10

11.110

1

920

ALDI

1

900

Albert Heijn

4

4.007

Boni

1

999

Hoogvliet

1

1.408

Jumbo

2

2.156

1

920

PLUS

1

1.640

levensmiddelen

speciaalzaken

44

2.682

4

208

persoonlijke verzorging

13

2.011

2

115

Totaal dagelijkse goederen

67

15.803

7

1.243

Het totale winkelaanbod in de dagelijkse goederensector in de gemeente De Ronde Venen heeft een omvang van 15.803 m2 (wvo), verdeeld over 67 verkooppunten. Dit aanbod bestaat uit 10 supermarkten, 44 (vers)speciaalzaken en 13 verkooppunten in de branche ‘Persoonlijke verzorging’. De 10 supermarkten nemen met een gezamenlijke omvang van 11.110 m2 (wvo) ongeveer 70% in beslag van het totale winkelvloeroppervlak in de dagelijkse goederensector. In Wilnis is er een supermarkt van 920 m2 wvo. Ook heeft de kern enkele speciaalzaken en winkels in de branche persoonlijke verzorging. In figuur 2 is de supermarktstructuur van de gemeente De Ronde Venen weergegeven op een kaart. De gemeente beschikt over een complementair supermarktaanbod met zowel full-service supermarkten als (hard)discountsupermarkten. Veruit de meeste supermarkten zijn geconcentreerd in de kern Mijdrecht. In de drie opvolgende grootste kernen van de gemeente (Vinkeveen, Abcoude, Wilnis) zijn ook supermarkten te vinden. Vier supermarkten hebben een moderne omvang van circa 1.200 tot 1.500 m2 wvo. Voor de overige supermarkten is optimalisatie in de toekomst te verwachten.

2/8

Figuur 2. Supermarktstructuur gemeente De Ronde Venen (ondergrond Locatus, 2024; bewerking Rho Adviseurs).

HISTORISCHE ONTWIKKELING Het winkelaanbod in de dagelijkse goederensector is in de gemeente de afgelopen jaren gegroeid van 12.422 m2 wvo in 20101 tot 15.803 m2 wvo nu. Het aantal winkels is toegenomen van 66 naar 67 winkels (in de periode 2010 – 2024). De groei in omvang (m2 wvo) is voor een belangrijk deel te verklaren door de schaalvergroting van bestaande supermarkten. In Wilnis is het winkelaanbod in de dagelijkse goederensector iets achteruitgegaan, van 1.331 m2 wvo in 2010 naar 1.243 m2 wvo in 2024 (-1 winkel). De supermarkt C1000 is overgenomen door Jumbo en bij de ombouw iets groter geworden (+ 24 m2 wvo).

1 De gemeenten De Ronde Venen en Abcoude zijn in 2011 gefuseerd. De gegevens van 2010 betreffen een optelling van deze twee gemeenten voor een eendui-

dige vergelijking met de huidige situatie.

3/8

BENCHMARK De kern Wilnis beschikt over een dagelijks goederenaanbod van 1.243 m2 wvo. In figuur 3 wordt het huidige winkelaanbod in de dagelijkse goederensector in de kern Wilnis vergeleken met het te verwachten aanbod op basis van gemiddelden in kernen met 7.500 tot 10.000 inwoners (de benchmark). Uit de benchmark komt naar voren dat het huidige aanbod in Wilnis lager ligt dan wat te verwachten is op basis van het aantal inwoners, zowel in de branche levensmiddelen als persoonlijke verzorging. 3.500

3.160 2.770

3.000 2.500 2.000 1.500

1.243

1.128

1.000 390

500

115

0 dagelijks Wilnis

levensmiddelen

persoonijke verzorging

te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 7.500 tot 10.000 inwoners

Figuur 3. Vergelijking dagelijks winkelaanbod Wilnis met het te verwachten aanbod op basis van het landelijk gemiddelde voor kernen met 7.500 tot 10.000 inwoners (bron: Locatus, 2024).

DISTRIBUTIEPLANOLOGISCH MARKTANALYSE Om nieuwe supermarktontwikkelingen te kunnen beoordelen is een actueel distributieplanologisch marktonderzoek (dpo) benodigd. Hieronder zijn de uitgangspunten van het dpo nader toegelicht.

AANTAL INWONERS De gemeente De Ronde Venen heeft per januari 2024 45.813 inwoners (CBS, 2024). Uit de Primos prognose 2024 blijkt dat er de komende planperiode (tot 2035) sprake zal zijn van een bevolkingsgroei van 6,8%. Dit komt neer op 48.930 inwoners in 2035. In de gemeente spelen verschillende woningbouwplannen; In het totaal gaat het om minimaal 2.229 woningen2. Uitgaande van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,1 in Nederland, komt dit neer op een groei van 4.681 inwoners. De gemeente heeft dan 50.494 inwoners in het totaal. De nieuwe woningen zullen voor het grootste deel gerealiseerd worden in Mijdrecht en Wilnis: ● Mijdrecht: 1.224 woningen ● De Hoef: 57 woningen ● Vinkeveen: 214 woningen ● Wilnis: 700 woningen ● Baambrugge: 34 woningen 2

Bij verschillende woningbouwplannen op de projectpagina van de gemeente De Ronde Venen, wordt een bandbreedte genoemd bij de woningaantallen. Voor de distributieplanologische marktanalyse wordt uitgegaan van het minimumaantal nieuwbouwwoningen.

4/8

Gezien het hoge aantal nieuwbouwplannen wordt er gerekend met twee scenario’s. In scenario A wordt er gerekend met de verwachte bevolkingsgroei volgens Primos (+6,8%). Bij scenario B is de verwachte bevolkingsgroei als gevolg van de te realiseren nieuwbouwplannen het uitgangspunt (+10,2%).

INKOMENS EN GEMIDDELDE BESTEDING DAGELIJKSE GOEDEREN De gemiddelde jaarlijkse besteding aan dagelijkse goederen bedraagt in Nederland €2.839,- per persoon (Notitie Omzetkengetallen 2024; gegevens over 2019-2023). Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd voor de situatie in de gemeente De Ronde Venen. In Nederland is het gemiddelde inkomen €30.800,- en in De Ronde Venen is dit €36.000,-. Het gemiddelde inkomen in De Ronde Venen ligt circa 16,9% hoger dan het Nederlands gemiddelde (CBS, 2024; gegevens over 2022). Voor de dagelijkse goederensector geldt een inkomenselasticiteit van 0,4. De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen in De Ronde Venen ligt daarmee circa 6,8% hoger dan het Nederlands gemiddelde en bedraagt €3.031,-.

WINKELAANBOD DAGELIJKSE GOEDEREN Het totale winkelaanbod in de dagelijkse goederensector in de gemeente De Ronde Venen heeft een omvang van 15.803 m2 (wvo). Relevante ontwikkelingen in de gemeente, wat betreft het winkelaanbod, zijn als volgt: ● Verplaatsing Jumbo Wilnis: Jumbo is voornemens om de winkel in Wilnis (920 m2 wvo) te verplaatsen naar de sportvelden CSW in Wilnis. De omvang van de beoogde ontwikkeling is circa 1.250 m2 wvo. Het totale winkelaanbod neemt toe met 330 m2 wvo. ● Uitbreiding Jumbo Vinkeveen: De huidige Jumbo is 1.236 m2 wvo. De omvang van de beoogde ontwikkeling is circa 1.436 m2 wvo. Het totale winkelaanbod neemt toe met 200 m2 wvo. ● Winkelcentrum Adelhof: Onlangs zijn de werkzaamheden voor de renovatie van winkelcentrum Adelhof in Mijdrecht gestart. De Lidl is gesloten en daarom ook niet opgenomen in de huidige aanbodcijfers van Locatus. Na de verbouwing krijgt Lidl een prominente plek in het winkelcentrum met een bvo van 1.900 m2. Dit is omgerekend circa 1.520 m2 wvo. Bovenstaande ontwikkelingen zorgen ervoor dat het winkelaanbod wordt uitgebreid met 2.050 m2 wvo. Het winkelaanbod waar in de benadering van het toekomstig functioneren (dpo) rekening mee wordt gehouden komt hiermee op 17.853 m2 wvo.

KOOPSTROMEN Voor de gemeente De Ronde Venen is in 2021 een koopstromenonderzoek uitgevoerd: ● De koopkrachtbinding, omgerekend naar fysieke bestedingen, bedraagt 89% in de dagelijkse goederensector. Dit is hoger dan de benchmark (85%). ● De koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet bedraagt 5% en is afkomstig uit de omliggende gemeenten.

GEMIDDELDE VLOERPRODUCTIVITEIT De gemiddelde winkelomzet per m2 wvo in de sector dagelijkse goederen in Nederland bedraagt €8.289,- (exclusief btw; Notitie omzetkengetallen 2024, gegevens over 2019-2023). Op basis van het huidige aanbod en de omzetkengetallen is voor de gemeente De Ronde Venen de gemiddelde omzet per m2 wvo (de vloerproductiviteit) in de dagelijkse goederensector berekend op €8.197,-. In tabel 2 is de berekening weergegeven. Bij versterking van het supermarktaanbod, dat doorgaans een hogere gemiddelde omzet per vierkante meter heeft, neemt de gemiddelde omzet per vierkante meter toe naar €8.274,-.

5/8

Tabel 2. Berekening gemiddelde vloerproductiviteit van het dagelijkse winkelaanbod in gemeente De Ronde Venen, 2024 Gemeente De Ronde Venen

aanbod in m² wvo

gem. omzet per m² wvo

omzet

Supermarkt

11.110

€ 8.864

€ 98.479.040

levensmiddelen speciaalzaak

2.682

€ 7.193

€ 19.291.626

Persoonlijke verzorging

2.011

€ 5.853

€ 11.770.383

Totaal aanwezig aanbod

15.803

€ 8.197

€ 129.541.049

DISTRIBUTIEPLANOLOGISCHE ANALYSE Gemeente de Ronde venen Op basis van bovenstaande gegevens is een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd voor de gemeente (tabel 3). Hieruit blijkt dat het huidige winkelaanbod in de gemeente De Ronde Venen op het Nederlands gemiddelde functioneert. De tijdelijk gesloten Lidl in winkelcentrum Adelhof is hierin niet meegenomen. Naar de toekomst toe is een aanzienlijke bevolkingsgroei te verwachten door de nieuwbouwplannen voor woningen in de gemeente. Het bestedingspotentieel neemt hierdoor toe, wat resulteert in een autonome distributieve marktruimte van ca. 550 tot 1.600 m² wvo. Dit wordt overschreden door het planvolume van beide Jumbo’s en Lidl (in totaal +2.050 m² wvo) en leidt hiermee tot een daling van de gemiddelde omzet per m² wvo. Dit is niet vreemd; de ervaring dat bij het uitbreiden van een bestaande supermarkt de groei van de omzet niet gelijk loopt met de toename van het aantal meters. Tabel 3. Distributieplanologisch marktonderzoek gemeente De Ronde Venen. 2024 inwonertal marktgebied

2035

45.813

bron

Scenario A: +7%

Scenario B: +10%

48.930

50.494

CBS, 2024; Primos; woningbouwplannen

gemiddelde winkelomzet per persoon (excl.

€ 3.031

€ 3.031

€ 3.031

BTW)

gegevens over 2019-2023

bestedingspotentieel

€ 138.850.000

€ 148.290.000

€ 153.030.000

koopkrachtbinding (%)

89%

89%

89%

gebonden bestedingen €

€ 123.100.000

€ 131.470.000

€ 135.680.000

koopkrachttoevloeiing (%)

5%

5%

5%

€ 6.480.000

€ 6.920.000

€ 7.140.000

€ 129.580.000

€ 138.390.000

€ 142.820.000

€ 8.197

€ 8.274

€ 8.274

koopkrachttoevloeiing € totale omzet in marktgebied gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW)

15.810

omvang winkelaanbod huidig (m² wvo)

15.803

- incl. harde planvoorraad

omzetclaim marktgebied omzet ten opzichte van het gemiddelde

6/8

KSO, 2021

KSO, 2021

Omzetkengetallen, 2024; gegevens over 2019-2023

te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo)

berekende vloerproductiviteit (excl. BTW)

Omzetkengetallen, 2024;

16.730

17.260 Locatus, 2024

17.853

17.853

€ 8.200

€ 7.750

€ 8.000

€ 129.540.000

€ 147.710.000

€ 147.710.000

0%

-6%

-3%

De kern Wilnis Om inzicht te krijgen in de marktsituatie van de kern Wilnis is ook op kernniveau een dpo uitgevoerd (zie tabel 4). De volgende uitgangspunten zijn hiervoor gebruikt: ● Aantal inwoners: De kern Wilnis heeft 7.550 inwoners (CBS, 2024). Voor de toekomstberekening is er ook gewerkt met twee scenario’s. In scenario A is enkel de bevolkingsprognose van Primos meegenomen. De komende planperiode is er een groei van 6,8% verwacht voor de gemeente De Ronde Venen. Berekend voor Wilnis komt dit neer op 8.064 inwoners in 2035. Een groot deel van de woningbouwplannen in de gemeente is in Wilnis voorzien. Daarom is er ook gerekend met een tweede scenario op basis van het woningbouwprogramma voor Wilnis (+700 woningen). Uitgaande van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,1 in de gemeente De Ronde Venen, komt dit neer op een bevolkingsgroei van 1.680 inwoners. In scenario B wonen er 9.020 inwoners in Wilnis. ● Koopstromen: In het KSO 2021 is geen verdieping gemaakt voor koopstromen in de verschillende kernen. Om deze reden wordt aangesloten op de nota detailhandelsstructuur 2023-2035 van de gemeente De Ronde Venen. Hierin wordt gesteld dat het huidige aanbod in Wilnis een koopkrachtbinding heeft van 47%, en een -toevloeiing van 13%.

Met een grotere, vernieuwde supermarkt in Wilnis is de verwachting van Rho Adviseurs dat meer inwoners de boodschappen in de eigen kern doen; een koopkrachtbinding van 55% is reëel. ● Winkelaanbod: Het huidige winkelaanbod in Wilnis heeft een omvang van 1.243 m2 wvo. Met de beoogde uitbreiding van de Jumbo wordt dit 1.573 m2 wvo. In de kern Wilnis wonen circa 7.500 mensen. Dit is ruim voldoende voor een moderne full-service supermarkt zoals ook blijkt uit de distributieve marktberekening. Het winkelaanbod in de huidige situatie functioneert bovengemiddeld. Hiermee is er in de huidige situatie een distributieve marktruimte van circa 200 m² wvo aanwezig. Het draagvlak binnen eigen kern groeit de komende jaren flink, waarmee de marktruimte toeneemt naar ca. 550 tot 750 m² wvo. Dit is groter dan de voorgenomen uitbreiding van Jumbo, waardoor ook naar de toekomst een bovengemiddeld functioneren mogelijk is.

CONCLUSIE De gemeente De Ronde Venen heeft een complementair supermarktaanbod. Tussen de kernen zitten wel duidelijke verschillen, zo is in Mijdrecht relatief veel boodschappenaanbod en blijft dit in Wilnis juist achter. Naar de toekomst is verdere schaalvergroting te verwachten; niet alle winkels hebben een moderne omvang. Op dit moment spelen al verschillende (concrete) plannen voor modernisering en uitbreiding van supermarkten. Het winkelaanbod in de dagelijkse goederensector in de gemeente De Ronde Venen functioneert rond het landelijk gemiddelde. Door de verwachte groei van het aantal inwoners de komende jaren neemt het bestedingspotentieel toe en hiermee het draagvlak voor voorzieningen. Echter, met de terugkeer van de Lidl in Mijdrecht en andere supermarktuitbreidingen in de gemeente stijgt het aanbod harder dan het aantal inwoners. Hiermee zal het gemeentelijke winkelaanbod net onder het Nederlands gemiddelde gaan functioneren (-3%). De kern Wilnis laat juist een ander beeld zien. Hier is het boodschappenaanbod beperkt voor het aantal inwoners. De enig aanwezige supermarkt (Jumbo) heeft geen moderne omvang. Met beoogde ontwikkeling van Jumbo voorziet in een kwalitatieve behoefte: de inwoners van de kern Wilnis behouden de mogelijkheid om de dagelijkse boodschappen in de eigen kern te doen bij een moderne toekomstbestendige supermarkt.

Ook kwantitatief is de behoefte aangetoond. De groei van de bevolking zorgt voor een groter bestedingspotentieel dan benodigd is voor de uitbreiding. Er is voldoende distributieve marktruimte. Er zijn geen negatieve omzeteffecten op omliggende kernen en supermarkten te verwachten.

7/8

Tabel 4. Distributieplanologisch marktonderzoek voor de kern Wilnis. 2024 inwonertal marktgebied

7.550

2035

bron

Scenario A: +7%

Scenario B: +19%

8.064

9.020

CBS, 2024; Primos; woningbouwplannen gemeente De Ronde Venen

gemiddelde winkelomzet per persoon

€ 2.964

€ 2.964

€ 2.964

bestedingspotentieel

€ 22.380.000

€ 23.900.000

€ 26.740.000

koopkrachtbinding (%)

47%

55%

55%

(excl. BTW)

Omzetkengetallen, 2024; gegevens over 2019-2023

Nota Detailhandelsstructuur, 2023; inschatting Rho Adviseurs

gebonden bestedingen €

€ 10.520.000

€ 13.150.000

€ 14.710.000

koopkrachttoevloeiing (%)

13%

13%

13%

Nota Detailhandelsstructuur, 2023; inschatting Rho Adviseurs

koopkrachttoevloeiing €

€ 1.570.000

€ 1.960.000

€ 2.200.000

totale omzet in marktgebied

€ 12.090.000

€ 15.110.000

€ 16.910.000

€ 8.306

€ 8.423

€ 8.423

1.460

1.790

2.010

gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m²

Omzetkengetallen, 2024; gegevens over 2019-2023

wvo) omvang winkelaanbod huidig (m² wvo)

1.243

- incl. plannen Jumbo berekende vloerproductiviteit (excl. BTW) omzetclaim marktgebied omzet ten opzichte van het gemiddelde

8/8

Locatus, 2024 1.573

1.573

€ 9.730

€ 9.610

€ 10.750

€ 10.320.000

€ 13.250.000

€ 13.250.000

17%

14%

28%