Bijlage 4 - Beeldkwaliteitsplan De Bocht

BEDRIJVENTERREIN DE BOCHT Beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

1

Stedenbouwkundige structuur en richtlijnen beeldkwaliteit Bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht Opdrachtgever :

Opgesteld door:

Kenmerk: 623.124.01 13 februari 2025 Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

2

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING

p. 5

2.

CONTEXT

7

3.

RUIMTELIJKE HOOFDSTRUCTUUR

8

4.

KADERS EN RICHTLIJNEN

10

4.1.1 4.1.2 4.2 4.3 4.4 4.5

10 11 13 15 24 25

Infrastructuur en ontsluiting Doorsnedes Groen- en waterstructuur Bedrijven Openbare ruimte Natuurinclusiviteit

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

3

Plangebied ‘Bedrijventerrein De Bocht’.

4

1.

Inleiding

De gemeente De Ronde Venen heeft de wens het bedrijventerrein in Mijdrecht uit te breiden gelet op de grote vraag naar bedrijfskavels. De gemeenteraad heeft het besluit genomen in te zetten op het faciliteren van ondernemers in de ruimtebehoefte door een combinatie van: • kwaliteitsverbetering en intensivering van ruimtegebruik op de bestaande terreinen en; • de aanleg van een nieuw bedrijventerreinareaal grenzend aan de noordzijde van Bedrijventerrein Mijdrecht.

Dit kader zorgt ervoor dat nieuwe ontwikkelingen op het bedrijventerrein passen binnen de gewenste ruimtelijke kwaliteit en esthetiek die de gemeente nastreeft.

De plannen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein lopen parallel met het verleggen van de provinciale weg N201. Ter hoogte van Mijdrecht vormt de huidige N201 weg een knelpunt in de verkeersdoorstroming. Door het verleggen en strekken van de bocht bij Mijdrecht, wordt de doorstroming, verkeersveiligheid en leefbaarheid verbetert. Doel van het beeldkwaliteitsplan Dit beeldkwaliteitsplan geeft de richtlijnen en uitgangspunten voor het architectuurbeeld en de openbare ruimte van het nieuwe bedrijventerrein (hierna te noemen: Bedrijventerrein De Bocht). Het beeldkwaliteitplan is sturend voor de kwaliteit van de inrichting van de kavel en het gebouwde object. Het doel van het beeldkwaliteitsplan is om voor de welstandscommissie een kader te bieden voor het beoordelen van de visuele en architectonische kwaliteit van bouwplannen. Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

5

LEGENDA 240.360m2 240.356 m2

Bruto plangebied

188.449m2 192.731 m2

FIET

STU

NNE

L

Totaal plangebied

N

Gemeente Ronde Tracé verleggingDe provinciale wegVenen N201 en bruto plangebied

5-04-24 Schaal: 1:3.500

Bedrijventerrein Mijdrecht Trace N201

J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG\623.124.01-BASISKAART-02-Watercompensatie.dwg

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape

6

2.

Context

Het totale plangebied is circa 24 hectare bruto groot. Het tracé van de nieuwe N201 maakt geen onderdeel uit van het plangebied. Zonder het ruimtebeslag van de N201 resteert een bruto plangebied van circa 19 hectare. De realisatie van het nieuwe bedrijventerrein is afhankelijk van het verleggen van de provinciale weg N201. Zodra het definitieve tracé en de datum van het verleggen en open stellen van de verlegde N201 definitief is, kan een definitieve planning worden gemaakt voor de uitvoering van de werkzaamheden voor het bedrijventerrein en de levering van bedrijfskavels. Daarnaast heeft de Provinciale Staten ook besloten tot de aanleg van een fietstunnel ter hoogte van de nieuwe aansluiting van Mijdrecht op de provinciale weg N201. Het oude N201 tracé zal na realisatie van het nieuwe tracé afgewaardeerd worden naar een gemeentelijke weg.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

7

3.

Ruimtelijke hoofdstructuur

LEGENDA

Hoofdopzet Het plangebied wordt door het nieuwe tracé van de N201 in twee delen opgedeeld: het deel ten zuiden van het tracé en het deel ten noorden van het tracé. De bedrijven in het deel ten zuiden van het tracé worden ontsloten via de oude N201-weg. Voor het bedrijventerrein ten noorden van het tracé wordt een aansluiting gemaakt op de kruising.

Tracé N20

Ontsluitin

Groenstru

Verkavelingsstructuur en landschappelijke verbindingen De orthogonale (rechthoekige) structuur van het poldergrid vormt de basis van de verkavelingsstructuur. De getrapte structuur aan de noordzijde op de overgang naar het omliggend open landschap verwijst naar de relatief smalle slagen van het oorspronkelijke landschap. Groen en wadi’s vormen de fysieke scheiding tussen de oude dijk van het Waverveensepad en het bedrijventerrein. Langs de Poeldijk vormt een groenstructuur met bomen en wadi’s voor een zachte overgang naar de omgeving.

LEGENDA

Tracé N201 N

Ontsluiting bedrijventerrein Groenstructuur

Gemeente De Ronde Venen

5-04-24 Schaal: 1:3.500

Hoofdopzet

J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG\623.124.01-BASISKAART-02-Watercompensatie.dwg

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

Bedrijventerrein Mijdrecht Trace N201

KuiperC

Ruimtelijke Orden City & Regional Pla

8

PLANGEBIED

240.356,5 m2

N201 TRACE (INDICATIE) 47.625,1 m2 GEM. PLANGEBIED

192.731 m2

UITGEEFBAAR

99.473,4 m2 41,4%

WONEN TOT

2.615,5 m2 1,1%

VERHARDING GEM

8.182,0 m2

VERHARDING PROV

15.560,9 m2

VERHARDING TOT

23.743 m2 9,9%

WATER GEM

2.705,0 m2

WATER PROV

10.559,2 m2

WATER TOT

13.264 m2 5,5%

GROEN GEM

74.425,1 m2

GROEN PROV

26.686,7 m2

GROEN TOT

101.112 m2 42,1%

ZOEKGEBIED WATERCOMPENSATIE

(19.807,9 m2) (NU GROEN)

ZOEKGEBIED (2.215,6 m2) (NU GROEN) NATUURCOMPENSATIE ZOEKGEBIED ZICHTLIJN GEM. PLANGEBIED

192.731

m2 100%

UITGEEFBAAR

99.473,4

m2 51,6%

Gem. De Ronde Venen

GEWIJZIGD 10-1-2025

Bedrijventerrein de Bocht Ruimtegebruik en watercomp.

Het ruimtelijk kader Bedrijventerrein De Bocht

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

DATUM PLOT USER

N

WERKNR.

623.124.01

SCHAAL

1:2000

DATUM

9-1-2025

FORMAAT BESTAND

GETEKEND

PvanEeden

BLAD

A2

PROJECTMAP J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG

RG-623.124.01-12.dwg

13/02/2023 PvanEeden

9

4.

Kaders en richtlijnen

4.1.1 Infrastructuur en ontsluiting

Ontsluiting De bedrijven in het deel ten zuiden van het tracé worden ontsloten via de oude N201-weg. Voor het bedrijventerrein ten noorden van het tracé wordt een aansluiting gemaakt op de kruising. Parallel aan de hoofdrijbaan van de N201, ligt aan de noordzijde daarvan een groenstrook met een breedte van 6 meter, een watergang en een parallelweg. Deze parallelweg wordt ook gebruikt voor de ontsluiting van het bedrijventerrein. Via een interne lus worden de individuele bedrijven ontsloten. Via de lus is tevens een autoontsluiting naar de Poeldijk gemaakt. Deze ontsluiting is voor bestemmingsverkeer en niet voor vrachtverkeer van het bedrijventerrein. Inritten De bedrijfskavels worden ontsloten vanaf de hoofdontsluiting of oude N201. Per kavel is één inrit toegestaan. De inritten hebben een maximale breedte van 8 meter. De inrichting ter hoogte van de inrit is representatief. Langzaamverkeersverbindingen In het profiel van de hoofdontsluiting is een voetpad aan één zijde opgenomen. In de hoofdstructuur zijn er twee langzaamverkeersverbindingen met het Waverveensepad en de Poeldijk gemaakt.

LEGENDA

Tracé N201

Ontsluitingsstructuur

Parallelweg voor fietsers en landbouwverkeer Ontsluitingsroute bedrijventerrein Autoontsluitingsroute

Parkeren Parkeren vindt volledig op eigen terrein plaats. Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

Langzaam verkeer Voetpad

10

max. 20m

4.1.2 Principedoorsnedes

max. 8m

max. 20m

-4.5m -5m

k&l

-6.2m

A

N201

6,00

3,00

2,00

2,00

groen

talud

water

talud

(variabele breedte)

3,00

groen 31,00

(variabele breedte)

7,00

8,00

ontsluitingsweg

8,00

groen met pad

uitgeefbaar

max. 8m

max. 20m

-4.5m -5m

k&l

-6.2m

max. 14m

N201

6,00

3,00

2,00

2,00

groen

talud

water

talud

(variabele breedte)

3,00

groen 31,00

(variabele breedte)

7,00

8,00

ontsluitingsweg

8,00

groen met pad

uitgeefbaar

D

max. 8m

C

max. 8m

Gem. De R

GEWIJZIGD

B

28-1-2025

Bedrijvente

max. 20m

Door

A -5m

k&l

B 8,00 max. 8m

uitgeefbaar

5,00

7,00

8,00

groen

ontsluitingsweg 20,00

groen met pad

WERKNR.

max. 14m

623.124.01

SCHAAL

1:200

DATUM

28-1-2025

GETEKEND

PvanEeden

8,00 max. 8m

uitgeefbaar GEWIJZIGD 28-1-2025

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

Gem. De Ronde Venen Bedrijventerrein de Bocht DATUM PLOT USER

28/01/2025

Doorsnedes PvanEeden

11

4.1.2 Doorsnedes max. 14m

Poeldijk bebossingsrand

max. 20m -2.5m

zoekgebied watercompensatie

C

-5m

-6.2m

(variabele breedte)

(variabele breedte)

4,00 Plangebied

uitgeefbaar

(variabele breedte)

10,00

3,00

33,00

2,00

24,00

4,00

groen

pad

groen max. 8m

water

groen (dijk)

weg

72,00

-4.5m -5m

k&l

-6.2m

max. 14m

N201

6,00

3,00

2,00

2,00

groen

talud

water

talud

(variabele breedte)

3,00

groen 31,00

7,00 ontsluitingsweg

(variabele breedte)

8,00

8,00

groen met pad

uitgeefbaar

D

C

B

Waverveensepad max. 20m bebossingsrand

A

-4m

zoekgebied watercompensatie

-5m

D

-5m -6.2m

max. 14m

4,00 Plangebied

uitgeefbaar

max. 8m

31,00

2,00

groen

water

3,00 talud

1,30

4,00

berm max. 8m weg

41,30

GEWIJZIGD 28-1-2025

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

Gem. De Ronde VenenGem. De 28-1-2025 GEWIJZIGD

Bedrijventerrein de Bocht Doorsnedes

Bedrijven

12

D

4.2 Groen- en waterstructuur Groenstructuur De orthogonale (rechthoekige) structuur van het poldergrid vormt de basis van de verkavelingsstructuur. De getrapte structuur aan de noordzijde op de overgang naar het omliggend open landschap verwijst naar de relatief smalle slagen van het oorspronkelijke landschap. Groen en wadi’s vormen de fysieke scheiding tussen de oude dijk van het Waverveensepad en het bedrijventerrein. Langs de Poeldijk blijft de huidige situatie met een flauw talud gehandhaafd, aangevuld met wadi’s binnen de plangrens, voor een zachte overgang naar de omgeving. Bij het uitgeven van de kavels wordt er rekening gehouden met noordzuid gerichte zichtlijnen tussen de kavels. Langs de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein worden aan weerszijden bomen van de eerste grootte ingepast.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

13

Waterstructuur Langs het nieuwe tracé van de N201 is parallel aan de weg een slotenstructuur opgenomen van 9 meter breed. Enkele huidige sloten kunnen worden gehandhaafd aan de rand van het gebied en langs de huidige N201. Daarnaast wordt nog onderzocht hoe de compensatie van het toegenomen verhard oppervlakte kan worden gecompenseerd middels wadi’s.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

14

4.3 Bedrijven Er wordt een onderscheid gemaakt in de beeldkwaliteit tussen de bedrijven ten zuiden van het nieuwe N201 tracé en de bedrijven ten noorden van de weg. De huidige N201 wordt in de toekomst afgewaardeerd en overgedragen aan de gemeente. Deze ontsluitingsroute vormt in de toekomst de entree van Mijdrecht. Het is niet wenselijk om aan de entree grootschalige bedrijfshallen te ontwikkelen. Op deze percelen wordt aan de representatieve zijde een hoogwaardiger gevelbeeld verwacht. De bouwvolumes dienen in maat en schaal aan te sluiten met de naastgelegen percelen.

NOORD

ZUID Onderscheid in beeldkwaliteit ten noorden en ten zuiden van de N201.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

15

Bebouwingshoogte De maximale bouwhoogte langs de randen van het plangebied, direct grenzend aan het landschap is 14 meter. In het midden van het plangebied is een bouwhoogte tot maximaal 20 meter toegestaan.

14m

14m

14m

20m

14m

14m

Bebouwingshoogteaanduiding

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

16

Bedrijfsgrootte Er geldt een maximale grootte van 3 hectare per bedrijf. Bebouwingspercentage Er geldt een maximaal bebouwingspercentage van 70% perceeloppervlak. Rooilijnen De rooilijn van het kantoorgebouw (het hoofdgebouw) staat in een vaste rooilijn, de afstand tot de voorste perceelsgrens is 8 meter. Overige volumes staan in of achter de rooilijn. Indien het bedrijf uit één volume bestaat, staat het gebouw in de vaste rooilijn van 8 meter vanaf de voorste perceelgrens. De afstand van de bebouwing tot de zij- en achterzijde van de perceelsgrens is 4 meter.

Gewenste en ongewenste voorbeelden van bebouwing met tweezijdige oriëntatie

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

17

Oriëntatie en accenten De representatieve voorzijden zijn gericht naar de hoofdontsluiting. Bijzondere zichtlocaties en de kavels die direct zichtbaar zijn vanaf de op- en afritten van de N201 hebben een meerzijdige oriëntatie. Aan de westzijde ten noorden van het nieuwe N201 tracé én langs de voormalige N201 zijn accenten. Op deze percelen wordt aan de representatieve zijde(n) een hoogwaardiger gevelbeeld verwacht.

LEGENDA Representatieve zijde Accent, zichtlocatie langs N201 Accent, entree Mijdrecht Gebouworiëntatie en locaties van accenten

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

18

Accenten Er zijn twee locaties in het plangebied die belangrijke zichtlocaties vormen vanaf de N201. Op deze percelen wordt een hoogwaardiger gevelbeeld verwacht. Bebouwingsaccenten worden als contrast met het bedrijfsgedeelte (zoals de logistiek hal of werkplaats) open en transparant vormgegeven. Langs de huidige N201 wordt aan de representatieve zijde een hoogwaardiger gevelbeeld verwacht. Het is niet wenselijk om aan de entree grootschalige bedrijfshallen te ontwikkelen. De bouwvolumes dienen in maat en schaal aan te sluiten met de naastgelegen percelen.

Gewenste en ongewenste voorbeelden van gebouwen als accenten

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

19

Laden en lossen Het laden, lossen en het manoeuvreren vinden volledig op eigen terrein plaats. Opslag (Open) opslag en afvalcontainers op het voorterrein zijn niet gewenst.

Reclameuitingen Reclame bevindt zich aan of op de gevel en maakt integraal onderdeel uit van de architectuur. Op de daken zijn reclameuitingen niet toegestaan. Daken Daken zijn plat uitgevoerd. Zonnepanelen op daken worden zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst. Groene daken in combinatie met zonnepanelen heeft de voorkeur.

Gewenste en ongewenste voorbeelden voor reclameuitingen

Erfafscheidingen Erfafscheidingen hebben een open karakter, gesloten wanden zijn niet toegestaan. Hekwerken hebben maximaal een hoogte van 2m. De hekken mogen het zicht op de bebouwing niet onttrekken. Langs openbare wegen staat een heg tussen het hekwerk en de openbare ruimte. Gewenste voorbeelden voor erfafscheidingen

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

20

Installaties en zonwering Technische installaties worden integraal mee ontworpen met de architectuur en worden uit het zicht onttrokken. Zonwering wordt integraal mee ontworpen met de architectuur. Architectuur De architectuur van de bebouwing is eigentijds. De gebouwen zijn eenduidig, herkenbaar en hebben platte daken. Indien er sprake is van één bouwvolume op de kavel dan moet er een heldere hoofdentree zijn. Indien er sprake is van twee aparte volumes voor het kantoor- en bedrijfsgedeelte dan is er een duidelijk afleesbare onderscheiding in de afzonderlijke functies in materiaal en kleurstelling. Materiaalgebruik en kleurstelling De gebouwen zijn in duurzame materialen uitgevoerd. Indien er sprake is van twee aparte volumes voor het kantoor- en bedrijfsgedeelte. Dan bestaat het kantoorgedeelte uit lichte of donkere baksteen of hout, in combinatie met hout, aluminium en glas. Het bedrijfsgedeelte bestaat uit grijs of donker plaatmateriaal. Met groen begroeide gevels zijn mogelijk, mits ze passen bij het architectonische ontwerp van het gebouw. Primaire, felle en hoog verzadigde kleuren zijn niet toegestaan in de gevel.

Gewenste en ongewenste voorbeelden van massaopbouw. De functies zijn herkenbaar in de massaopbouw en materialisering.

Voorbeelden van ongewenste contrasterende kleurenstellingen in het gevelbeeld

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

21

Kleurenschema bedrijfsgedeelte (loodsen):

Kleurenschema kantoorgedeelte:

Materiaalgebruik bedrijfsgedeelte (loodsen):

Materiaalgebruik kantoorgedeelte:

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

22

Parkeren Parkeren vindt volledig op eigen terrein plaats, achter de rooilijn en waar mogelijk uit het directe zicht. Voor regulier parkeren wordt halfverharding toegepast en zoveel mogelijk omlijst door heesters. Bijgebouwen Bijgebouwen (bergingen, containerruimten, stallingen, trafo’s, enz.) worden zoveel mogelijk in het hoofdgebouw opgenomen om verrommeling op de kavel te voorkomen. Indien bijgebouwen toch noodzakelijk zijn, dan is de architectuur van het bijgebouw óf zoveel mogelijk in dezelfde stijl met de hoofdmassa óf zijn opgetrokken in hout. Platte daken bestaan uit een groen (sedum)dak en/of zonnepanelen. Een dak gemaakt van zonnepanelen is ook toegestaan.

Gewenste en ongewenste voorbeelden van parkeren.

Gewenste en ongewenste voorbeelden van functies voor bijgebouwen.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

23

4.4 Openbare ruimte Groen en water Langs de noordwest- en noordoostzijde van het plangebied zijn overgangen met groen en water naar het omliggende open landschap gemaakt. Hierin is de groenstructuur beeldbepalend om het zicht op de achterzijden van de bedrijven te verzachten. Verharding In het hele plangebied wordt er een eenduidige verharding qua kleur en uitstraling toegepast. Het materiaalgebruik is robuust, kleur- en slijtvast, in overeenstemming met zwaar vrachtverkeer. De materialisering van de verharding varieert van asfalt tot elementenverharding. Daar waar het gebruik (ondergrondse infrastructuur) het niet toelaat asfalt te gebruiken wordt een elementenverharding toegepast. De wandelpaden zijn van tegels en de paden worden tegelijkertijd gebruikt als kabels- en leidingenstrook.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

24

4.5 Natuurinclusiviteit Bij de inrichting van het openbaar gebied met de groenstroken kan gebiedseigen beplanting, die kenmerkend is voor de omgeving, worden toegepast. Bij de keuze voor boomsoorten, heesters, en grassoorten zal hier voor het bedrijventerrein door de gemeente keuzen ingemaakt worden die de biodiversiteit ten goede komt. De bedrijven worden gevraagd daar waar mogelijk gevels met gevelbegroeiing te realiseren en bij de terreininrichting groen toe te passen.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen

25