Bijlage 3. Profiel uitbreiding Bedrijventerrein Mijdrecht De Bocht
Tekst van het document
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
Profiel uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht: De Bocht Toelichting ontwikkeling De Bocht Om te voorzien in de toenemende ruimtevraag van lokale ondernemers in de gemeente De Ronde Venen, is de gemeente bezig met de planontwikkeling voor de uitbreiding van bedrijventerrein Mijdrecht: De Bocht. Ten noorden van het bestaande Bedrijventerrein Mijdrecht bevindt zich de N201. Deze provinciale weg wordt verlegd zodat de bocht bij Mijdrecht uit het tracé wordt gehaald. De weg wordt ‘rechtgetrokken’, wat de verkeersdoorstroming zal verbeteren. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid het bestaande bedrijventerrein in noordelijke richting uit te breiden. Onderstaand figuur laat de huidige (rode lijn) en de nieuwe (groene lijn) tracé van de N201 zien.
Figuur 1: Kaartweergave verlegging N201 en plangebied uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht
Bron: Gemeente De Ronde Venen (2024).
Het verleggen van de N201 is een verantwoordelijkheid van de provincie. De gemeente De Ronde Venen heeft samen met de provincie eind 2023 een overeenkomst getekend voor de realisatie van de verlegging. Zodra de verlegging klaar is, kunnen de bedrijfskavels in gebruik worden genomen. In de Provinciale Programmering Wonen en Werken 2025 is voor de locatie De Bocht opgenomen dat er in totaal 12 hectare in de (indicatieve) periode van 2028-2032 kan worden uitgegeven. Op 12 mei 2025 is het ruimtelijk kader en de grondexploitatie voor bedrijventerrein De Bocht vastgesteld. Daarna is gestart met de voorbereidingen voor de planologische procedure en de gronduitgifte. Voor de planologische procedure zijn een aantal wettelijk verplichte onderzoeken nodig, waaronder een flora en fauna onderzoek, bodemonderzoek, verkeersonderzoek, aerius berekening (stikstof), akoestisch onderzoek en onderzoek externe
1
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
veiligheid. De uitkomst van deze planologische procedure wordt vervolgens verwerkt in het gemeentelijk omgevingsplan.
Adviezen profiel uitbreiding bedrijventerrein De Bocht Conclusie: Met ontwikkeling van De Bocht kan in concrete behoefte van ondernemers in De Ronde Venen worden voorzien In het kader van de bedrijventerreinenstrategie (waar we momenteel samen met u aan werken) is onder andere de ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen in beeld gebracht. Deze ruimtebehoefte is zowel top-down (via de provinciale behoefteraming) als bottom-up (via een ondernemerspeiling) in beeld gebracht, zie ook bijlage 1. De komende tien jaar bestaat de kwantitatieve ruimtevraag in gemeente De Ronde Venen uit zo’n 10 hectare uitbreidingsvraag en zo’n 3 tot 6 hectare vervangingsvraag. Hier staat momenteel geen hard plan aanbod tegenover. Met de ontwikkeling van De Bocht kan dus concreet in (een deel van de) ruimtevraag van ondernemers in de gemeente worden voorzien. Op basis van de ondernemerspeiling constateren we dat zo’n 7 hectare netto ruimtevraag momenteel concreet in beeld is. Dit is min of meer in lijn met de ruimtevraag t/m 2030 uit de vertaling van de provinciale prognose naar het niveau van gemeente De Ronde Venen. Advies 1: Biedt ruimte aan kansrijke doelgroepen: bedrijven in Industrie, Bouw, handel en reparatie en Logistiek en groothandel We zoomen verder in op de sectoren en het type bedrijven waar de geraamde ruimtevraag uit voortkomt.
Uit zowel de vertaling van de provinciale prognose als de ondernemerspeiling blijkt dat zo’n 90% van de ruimtevraag voorkomt uit de drie sectoren (1) Industrie, (2) Bouw, handel en reparatie en (3) Logistiek en groothandel. We schatten in dat dit dus meest kansrijke doelgroepen zijn om te faciliteren op het te ontwikkelen bedrijventerrein De Bocht. Dit zijn ook de sectoren die momenteel het sterkst vertegenwoordigd zijn op de bedrijventerreinen in de gemeente. In bijlage 2 hebben we een per doelgroep een ruimtelijk-economisch profiel opgenomen1. Hierin gaan we in op de specifieke kenmerken van de bedrijfsactiviteiten, type directe en indirecte werkgelegenheid, toegevoegde waarde en de sociale binding. Ook is een ruimtelijk programma van eisen per doelgroep opgenomen. Advies 2: Faciliteer middelgrote tot grote bedrijven met een lokale binding Met de ontwikkeling van bedrijventerrein De Bocht kan u, zoals genoemd, concreet in de behoefte van ondernemers in gemeente De Ronde Venen voorzien. De ontwikkeling kan het geheel van het bedrijventerreinareaal in de gemeente versterken. Op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van de in beeld gebrachte ruimtevraag adviseren we in te zetten op het faciliteren van middelgrote tot grote bedrijven met een lokale binding. Denk hierbij aan kavels vanaf 0,5 netto hectare.
Lokale ondernemers zijn van groot belang voor de lokale economie en dragen veelal bij aan de werkgelegenheid en leefbaarheid in de gemeente. Met de ontwikkeling van De Bocht kan u bestaande lokale bedrijven die uit hun jasje groeien uitbreidingsruimte bieden. Hiermee kan een verhuiscarrousel op gang worden gebracht wanneer zij hun huidige locatie op een bedrijventerrein in de gemeente achterlaten. Een bedrijf met een wat kleinere ruimtevraag met behoefte aan milieuruimte kan op deze manier (mogelijk met revitalisatie/herontwikkeling) een passende plek vinden op een van de achtergebleven locaties op de bestaande bedrijventerreinen. Ook kan het potentieel kansrijk zijn om een bedrijf met momenteel meerdere locaties op bedrijventerreinen in de gemeente uitbreidingsruimte te bieden op De Bocht voor de samenvoeging van bedrijfsactiviteiten. We adviseren – in lijn met de Bedrijventerreinenstrategie -
1
Aanvullend kan per doelgroep de verwachte energiebehoefte in beeld gebracht worden. Hiermee kan bepaald worden of het wenselijk is een warmtenet aan te leggen met eventuele aansluitverplichting.
2
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
geen kleinschalig (bedrijfs)vastgoed en particuliere opslag (met een oppervlakte van kleiner dan 100 m² bvo per eenheid2) toe te staan op De Bocht. Advies 3: Borg landschappelijk inpassing, beeldkwaliteit en efficiënt verkaveling in de planontwikkeling Door de drempel voor nieuwbouw en uitbreiding in het groen hoog (maar ook realistisch) te leggen, wordt een dubbelslag geslagen. De nieuwe ontwikkeling heeft dan ook écht meerwaarde: niet alleen economisch, maar ook ten opzichte van andere opgaven (ruimte, klimaat, etc.). Om deze meerwaarde te borgen is landschappelijke inpassing, waarbij rekening wordt gehouden met de karakteristieke kenmerken en kwaliteiten van het landschap, van groot belang. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden met de architectuur van een bedrijfspand en het realiseren van gebiedseigen beplanting. Met welstandsnormen (welstandsnota) kan u als gemeente de architectuur, te gebruiken materialen, kleuren en dergelijke beïnvloeden. In het beeldkwaliteitsplan kunnen de richtlijnen die horen bij de realisatie van een nieuw bedrijfspand vertaald worden naar concrete oplossingsrichtingen. Met een zo efficiënt mogelijke inrichting van nieuwe kavels, borgt u zorgvuldig en optimaal ruimtegebruik. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van een groene strook (bij voorkeur aan de voorzijde van kavels).
Groen maakt de kavels aantrekkelijk voor verblijf en draagt bij aan klimaatadaptatie (en biodiversiteit). Casusspecifiek kunnen ondernemers meer ruimte op eigen kavel krijgen om deze zo efficiënt mogelijk te bebouwen (intensief ruimtegebruik, hoge Floor Space Index). Dit vraagt om ruime bebouwingsmogelijkheden (bebouwingspercentage en bouwhoogte). Uiteraard moet dit passend zijn aan de omgeving.
Hoogwaardige uitstraling langs de nieuwe N201 Door de verlegging van de N201 kunnen op bedrijventerrein De Bocht kavels gerealiseerd worden op een zichtlocatie aan de nieuwe N201. Het is wenselijk om voor deze kavels een hoogwaardige uitstraling na te streven. Dit kan verankerd worden in het op te stellen beeldkwaliteitsplan.
Advies 4: Hanteer duurzame uitgiftevoorwaarden en prioriteringscriteria Gepaard met de landschappelijke inpassing, beeldkwaliteit en efficiënte verkaveling adviseren we om duurzame uitgiftevoorwaarden te hanteren bij de uitgifte van bedrijfskavels. Zie link voor de mogelijkheden bij uitgifteprotocollen, waarbij onder andere van belang is dat de uitgiftevoorwaarden logisch en passend zijn bij de uit te geven kavels en het profiel van De Bocht. Bij het opstellen van deze duurzame uitgiftevoorwaarden kan daarnaast mogelijk aangesloten worden bij de visie op duurzaamheid van de gemeente De Ronde Venen. Ook kunt u prioriteringscriteria opstellen. Hiermee kan u op verschillende thema’s punten toekennen aan bepaalde kenmerken van een bedrijf/bedrijfspand. Onderstaande tabel laat een inspiratielijst zien waar u aan kan denken bij deze prioriteringscriteria. Denk bijvoorbeeld aan het toekennen van punten wanneer een bedrijf haar bestaande bedrijfslocatie(s) op een bedrijventerrein in de gemeente achterlaat. Ook kan gedacht worden aan een hoger aantal punten wanneer meer arbeidsplaatsen per hectare worden gerealiseerd. Met name binnen de thema’s duurzaam en circulair bouwen en klimaatadaptatie en biodiversiteit kunnen bepaalde zaken in zekere mate geëist worden in de duurzame uitgiftevoorwaarden.
Een nadere afweging van deze zaken moet uitwijzen wat precies opgenomen wordt in deze voorwaarden (‘need to have’) en welke deelthema’s opgenomen kunnen worden als prioriteringscriteria (‘nice to have’). 2
De minimale ondergrens kan uiteraard ook hoger gelegd worden op bijvoorbeeld 250 m² of 500 m² bvo per eenheid.
3
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
Thema
Inspiratielijst voor prioriteringscriteria
Strategisch economisch belang
Bedrijf heeft lokale binding (denk bijvoorbeeld aan momenteel al gevestigd in gemeente, aandeel huidige werknemers afkomstig uit De Ronde Venen, binding met afnemers en/of leveranciers in de gemeente/directe regio) Aantal directe en indirecte arbeidsplaatsen per hectare Aandeel directe R&D uitgaven binnen de totale kosten op de betreffende locatie
Ruimtegebruik
Bedrijf verplaatst één of meerdere bedrijfslocaties van een bestaand bedrijventerrein in de gemeente en zorgt daarmee voor doorschuifruimte Bedrijf verplaatst uit een te transformeren gebied om daarmee een andere ontwikkeling mogelijk te maken Bedrijf verplaatst uit een ander gebied dan een te transformeren gebied en lost daarmee een knelpunt op3 Parkeren op het dak of (half) ondergronds
Duurzame en circulaire bedrijfsvoering
Maximaal energiezuinig (CO2-presetatieladder niveau 5 of gelijkwaardig)
Duurzaam en circulair bouwen
(Zeer) duurzaam gebouw op basis van certificering van ten minste GPR Gebouw 8,0 of BREEAM-NL Excellent
Minimaal afval genereren en minimaal materiaalgebruik (aandeel hergebruikte materialen inkoop en verkoop, streefpercentage per branche)
MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) Biobased bouwen Zonnepanelen op het dak Gebouw is goed te herbestemmen (voor andere economische activiteit) en weinig onderhoud nodig Klimaatadaptatie en biodiversiteit
Groendak (met verschillende scores voor sedum/kruiden-, struik- en/of boomlaag) Retentiedak of regenwaterbuffer met bovengrondse berging (wadi, groene berging, vijver) Beplanting met streekeigen soorten Parkeren in het groen
3
Denk aan het verplaatsen van hindergevende bedrijfsactiviteiten uit een woonomgeving, het verplaatsen van een bedrijf dat qua aard niet (meer) past op het bedrijventerrein waar hij nu gevestigd is en/of het verplaatsen van bedrijven die op een andere manier niet (meer) passen bij hun huidige locatie
4
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
Circulaire bouw De transitie van een lineaire economie naar een circulaire economie is in volle gang en u kan als gemeente bij de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling circulaire bouw nastreven en afdwingen. Door circulair te bouwen wordt een gebouw aan het eind van de levensduur gedemonteerd in plaats van gesloopt. Bouwmaterialen kunnen opnieuw gebruikt worden in een nieuw gebouw. Bij de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling kan circulariteit nagestreefd worden door bijvoorbeeld eisen te stellen aan bedrijven om hun circulariteit aan te tonen op het gebied van de herbruikbaarheid van materialen in hun pand. Alleen 'mono-materialen' kunnen goed worden hergebruikt. Daarvoor is het ook nodig dat ze bij afbraak nog herkenbaar zijn en gedocumenteerd in een materialenpaspoort.
5
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
6
Bijlage 1: Top-down vraagraming Kwantitatieve uitbreidingsvraag komende tien jaar bedraagt maximaal 10 hectare netto De uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen hebben we in beeld gebracht op basis van de provinciale prognose: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023). De geraamde uitbreidingsvraag voor de regio U10 hebben we indicatief vertaald naar het niveau van gemeente De Ronde Venen. We verwachten in de gemeente De Ronde Venen een uitbreidingsvraag van zo’n 3,4 tot 7,8 hectare netto bedrijventerrein in de periode 2024 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van circa 2,8 tot 6,7 hectare netto. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. De totale uitbreidingsvraag in de periode 2024 tot en met 2040 bedraagt circa 6,2 tot 14,6 hectare netto. Specifiek voor de planontwikkeling van De Bocht laten we ook de verwachte kwantitatieve uitbreidingsvraag voor de komende tien jaar zien: circa 4,2 tot 9,8 hectare netto.
Tabel 1: Uitbreidingsvraag gemeente De Ronde Venen in ha netto Tijdsperiode
EIB laag
EIB hoog
2024 tot en met 2030
3,4 ha
7,8 ha
2031 tot en met 2040
2,8 ha
6,7 ha
2024 tot en met 2040
6,2 ha
14,6 ha
2024 tot en met 2033 (10-jaarsperiode)
4,2 ha
9,8 ha
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Naast de uitbreidingsvraag verwachten we ook vervangingsvraag in gemeente De Ronde Venen. Dit is vraag die ontstaat door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen. In de gemeente gaat het in totaal om een vervangingsvraag van minimaal 3,0 tot maximaal 6,1 hectare netto. Tellen we de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag bij elkaar op dan komen we op een totale ruimtevraag van maximaal 21,7 hectare netto t/m 2040. Bedrijventerrein De Bocht kan in een deel van de ruimtebehoefte voorzien In de gemeente De Ronde Venen bevindt zich momenteel geen hard planaanbod wat in de geraamde behoefte kan voorzien. Wel is de gemeente bezig, zoals hiervoor toegelicht, met de ontwikkeling van bedrijventerrein De Bocht. Hiermee kan in een deel van de ruimtebehoefte worden voorzien.
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
7
Figuur 2: Vraag-aanbodconfrontatie gemeente De Ronde Venen 25
20
6,1
15 6,1
10 5
3,0
14,6
3,0 3,4
7,8
6,2
EIB laag
EIB hoog
EIB laag
0
2024 t/m 2030 Uitbreidingsvraag
EIB hoog
2024 t/m 2040 Vervangingsvraag
12,0
Planaanbod
Hard aanbod
Zacht aanbod
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Kwalitatieve verdieping van de geraamde uitbreidingsvraag In de provinciale prognose wordt de uitbreidingsvraag geraamd naar verschillende sectoren. We zoomen in op deze sectoren om de kwalitatieve ruimtevraag in beeld te brengen. We kijken naar de periode van 2024 tot en met 2033. Onderstaande tabel laat de uitbreidingsvraag per sector zien.
Tabel 2: Uitbreidingsvraag gemeente De Ronde Venen in ha netto naar sector in de periode 2024 t/m 2033 Sector
EIB laag
EIB hoog
Landbouw
0,1 ha
0,1 ha
Industrie
0,0 ha
2,4 ha
Bouw, handel en reparatie
1,0 ha
2,0 ha
Logistiek en groothandel
2,8 ha
4,6 ha
Detailhandel
0,4 ha
0,6 ha
Horeca, leisure en overige diensten
0,1 ha
0,2 ha
Zakelijke en overige dienstverlening
0,0 ha
0,0 ha
Totaal
4,3 ha
9,8 ha
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
We constateren dat het gros van de uitbreidingsvraag in de gemeente De Ronde Venen naar verwachting zal voortkomen uit de drie sectoren: (1) Industrie, (2) Bouw, handel en reparatie en (3) Logistiek en groothandel. De komende tien jaar wordt zo’n 9 hectare uitbreidingsvraag verwacht vanuit deze sectoren. Dit is ruim 90% van de totale geraamde uitbreidingsvraag in de gemeente.
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
Bijlage 2: Kwalitatief inzicht vanuit ondernemerspeiling Concrete ruimtevraag van zo’n 7 hectare netto in beeld bij ondernemerspeiling Aanvullend op de top-down vraagraming is er een online ondernemerspeiling gehouden onder de ondernemers in De Ronde Venen. De behoeftepeiling heeft onder andere in beeld gebracht hoeveel ondernemers verhuis-/ of uitbreidingsplannen hebben, hoe concreet deze plannen zijn, welke locaties zij wensen en wat voor kavel/vastgoed zij wensen. Op basis van de ondernemerspeiling constateren we dat zo’n 7 hectare netto ruimtevraag momenteel concreet in beeld is. Dit is min of meer in lijn met de ruimtevraag t/m 2030 (EIB hoog) uit de vertaling van de provinciale prognose naar het niveau van gemeente De Ronde Venen. Ook 90% van de ruimtevraag in de sectoren Industrie, Bouw, handel en reparatie en Logistiek en groothandel Ook kwalitatieve kenmerken van de ruimtevraag zijn met de ondernemerspeiling in beeld gebracht. We zien een grote vertegenwoordiging van sectoren die zich doorgaans op bedrijventerreinen bevinden: bouwnijverheid (31%), industrie (25%) en handel en reparatie (17%). Ook zien we ruimtevraag vanuit de sectoren vervoer en opslag (13%) en dienstverlening (9%). Zie ook onderstaand figuur.
Uit deze kwalitatieve uitsplitsing blijkt dat – net als bij de top-down vraagraming – zo’n 90% van de ruimtevraag voortkomt uit de sectoren Industrie, Bouw, handel en reparatie en Logistiek en groothandel. De overige 10% ruimtevraag komt voort uit de sectoren dienstverlening en overheid, zorg en onderwijs.
Figuur 3: Ruimtevraag uit ondernemersenquête uitgesplitst naar sector 1%
Industrie
9% 13%
25%
Bouwnijverheid Handel en reparatie Groothandel
5%
Vervoer en opslag 17%
31%
Dienstverlening Overheid, zorg en onderwijs
Bron: Ondernemersenquête De Ronde Venen (2024), bewerking Stec Groep (2025).
Onderstaand figuur laat de uitsplitsing van de totale vraag naar kaveloppervlakte zien. We constateren dat ruim 70% van de ruimtevraag uitgaat naar kavels groter dan 0,5 hectare netto. Ruim 60% van de ruimtevraag uit de ondernemersenquête gaat uit naar kavels groter dan 1 hectare. De resultaten van de ondernemersenquête geven een concretisering van de ruimtevraag op korte termijn. Het geeft voornamelijk inzicht in het deel van de ruimtevraag dat nu al concreet in beeld is. De resultaten van de enquête kunnen dus niet worden geëxtrapoleerd naar de totale populatie van ondernemers (op de bedrijventerreinen) in de gemeente De Ronde Venen.
8
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
Figuur 4: Ruimtevraag uit ondernemersenquête uitgesplitst naar kavelomvang
15% Kavels tot 0,25 ha
30% 13% 11%
0,25 tot 0,5 ha 0,5 tot 1 ha
1 tot 3 ha Meer dan 3 ha
31%
Bron: Ondernemersenquête De Ronde Venen (2024), bewerking Stec Groep (2025).
9
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
10
Bijlage 3: Ruimtelijk-economische profielen Industrie Visualisatie binnen de regio
Omschrijving bedrijfsactiviteiten
Werkgelegenheid en opleidingsniveau
Bedrijven actief in de productie van diverse goederen en producten. Denk bijvoorbeeld aan de metaalindustrie, elektrotechnische industrie, voedingsmiddelenindustrie maar bijvoorbeeld ook bedrijven actief in (het beheer) van de nutsvoorzieningen of recycling. Gemiddeld aantal werknemers per hectare kavel
50 werknemers
Functieniveau
Opleidingsniveau
Verdeling
Operationeel
Geen startkwalificatie –
20%
MBO 1/2
Indirecte werkgelegenheid
Toegevoegde waarde
Sociale binding
Tactisch
MBO 3/4
50%
Strategisch
HBO – WO
30%
Industriële bedrijven besteden veel diensten uit aan lokale bedrijvigheid (voornamelijk activiteiten die niet onder hun ‘core business’ vallen zoals schoonmaak of catering). Maar ook ongediertebestrijding, beveiliging en onderhoudscontracten van vastgoed en materieel zijn veelgehoorde lokaal uitbesteedde activiteiten. Ook maken industriële bedrijven vaak gebruik van lokale logistiek dienstverleners voor de warehousing en transport van hun goederen.
Indirecte werkgelegenheid per baan bij gemiddeld industrieel bedrijf:
De omzet per werknemer is sterk afhankelijk van het type industriële bedrijvigheid. Bedrijven actief elektronische of chemische industrie kennen over het algemeen een hoge toegevoegde waarde per werknemer. Industriële activiteiten zoals betonindustrie of recycling hebben een lagere toegevoegde waarde per werknemer.
Gemiddelde omzet per werknemer:
0,4
€ 110.000
Industriele bedrijven kennen een sterke lokale / regionale binding. Een belangrijk deel van hun personeelsbestand is vaak woonachtig binnen dezelfde gemeente. Vanwege het gebrek aan technisch geschoold personeel zijn deze bedrijven vaak ook actief betrokken bij lokale/regionale mbo-onderwijsinstellingen met onder andere het aanbieden van stageplekken of leerwerktrajecten. Ook zijn de investeringkosten in vastgoed vaak hoog en het gevraagde vastgoedtype vaak zo specifiek dat dit niet elders wordt aangeboden. Vanwege de hoge afschrijvingswaarde van het vastgoed zijn industriele bedrijven vaak niet footloose.
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
11
Ruimtelijk programma van eisen industrie Indicator
Vestigingscriterium
Bereikbaarheid Ontsluiting per weg
Bereikbaarheid OV
• Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar locaties aan A-wegen is een pré. • Interne ontsluiting op het bedrijventerrein moet geschikt zijn om enig vrachtverkeer te accommoderen. Brede wegen en ruime rotondes of kruispunten. • Bereikbaarheid ov is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Veelal grootschalige panden met voldoende vrije ruimte voor productielijnen of verwerking van producten.
Eigenschappen pand
• Vrije hoogte van circa 12 meter (circa 14 meter inclusief dak) is de standaard bij nieuwbouw. • Hogere maximale bouwhoogte noodzakelijk voor bijvoorbeeld schoorstenen, kranen of silo’s.
Eigenschappen pand en kavel
Eigenschappen kavel
• Kavelomvang is zeer divers en sterk afhankelijk van positie in de productieketen (van R&D tot volledige productie). Uitgifte meestal tot 2 hectare. • Voldoende buitenruimte voor opslag van grondstoffen of eindproducten. • Voornamelijk functionele uitstraling van kavel en vastgoed.
Beeldkwaliteit
• Afhankelijk van type bedrijf ook verharde buitenruimte nodig voor de opslag van goederen of het manoeuvreren van materieel.
Milieucategorie
• Milieucategorie oplopend tot 4.2, in uitzonderingen tot 5
Eigendomssituatie
• Voornamelijk in privaat eigendom, zeker bij grotere industriële- en productiepanden. Huur van derden of vastgoedontwikkelaar incidenteel soms voor.
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
12
Bouw, handel en reparatie
Visualisatie binnen de regio
Omschrijving bedrijfsactiviteiten
Werkgelegenheid en opleidingsniveau
Indirecte werkgelegenheid
Toegevoegde waarde
Sociale binding
Bedrijven actief in de bouwnijverheid, aannemersbedrijven en gespecialiseerde (ambachtelijke) bedrijven zoals houtbewerkingsbedrijven. Ook bedrijven actief in handel, reparatie en onderhoud van bijvoorbeeld auto’s of motorfietsen. Gemiddeld aantal werknemers per hectare kavel
40 werknemers
Functieniveau
Opleidingsniveau
Verdeling
Operationeel
Geen startkwalificatie – MBO 1/2
25%
Tactisch
MBO 3/4
50%
Strategisch
HBO – WO
25%
Bouw-, handel, en reparatiebedrijven besteden veel diensten en andere bedrijfsactiviteiten uit aan andere bedrijven. Denk bijvoorbeeld aan een aannemer die andere bouwondernemingen of een architect inhuurt binnen een project. Maar ook ongediertebestrijding, beveiliging en onderhoudscontracten van vastgoed en materieel zijn veelgehoorde lokaal uitbesteedde activiteiten.
Indirecte werkgelegenheid per baan bij gemiddeld bouw, handel en reparatiebedrijf:
De omzet per werknemer is sterk afhankelijk van het type bedrijvigheid. Bouwondernemingen hebben over het algemeen een hoge omzet / toegevoegde waarde per werknemer vanwege de grote bouwprojecten waarbij ze betrokken zijn. De toegevoegde waarde per werknemer van handels- en reparatiebedrijven ligt enigszins lager.
Gemiddelde omzet per werknemer:
0,6
€ 75.000
Bouw-, handel, en reparatiebedrijven kennen een sterke lokale / regionale binding. Voor hun klantenbestand zijn de bedrijven vaak verbonden aan de regio van hun vestiging, en ook hun personeel is vaak woonachtig binnen dezelfde gemeente. Vanwege het gebrek aan technisch geschoold personeel zijn deze bedrijven vaak ook actief betrokken bij lokale mboonderwijsinstellingen met onder andere het aanbieden van stageplekken of leerwerktrajecten.
Ruimtelijk programma van eisen bouw, handel en reparatie Indicator Bereikbaarheid
Vestigingscriterium Ontsluiting per weg
• Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré.
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
• Fietsbereikbaarheid van belang. Het personeelsbestand is vaak lokaal, een aanzienlijk deel van het personeel zal per fiets naar het werk komen. Bereikbaarheid OV
Eigenschappen pand Eigenschappen pand en kavel
Eigenschappen kavel
• Bereikbaarheid ov is een pré, geen doorslaggevend criterium voor de locatiekeuze-afweging. • Bedrijfspand met ruimte voor opslag- en of werkplaats op de begane grond met kleinschalige kantoorruimte op de eerste verdieping. • Vrije hoogte in de werkplaats van minimaal zes tot acht meter voor bijvoorbeeld een inpandige portalkraan. • Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare. • Vaak enige buitenruimte nodig voor de opslag van goederen of producten.
Beeldkwaliteit
• Voornamelijk functioneel. Voor bedrijven die ook klanten ontvangen of een ondergeschikte showroomfunctie hebben is de uitstraling van het pand en kavel van belang.
Milieucategorie
• Vaak milieucategorie 3.1 of 3.2, incidenteel oplopend tot 4.1.
Eigendomssituatie
• Voornamelijk in privaat eigendom. Huur van derden of vastgoedontwikkelaar komt soms voor.
13
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
14
Logistiek en groothandel Visualisatie binnen de regio
Omschrijving bedrijfsactiviteiten
Werkgelegenheid en opleidingsniveau
Indirecte werkgelegenheid
Toegevoegde waarde
Sociale binding
Bedrijven actief in logistieke dienstverlening en groothandel. Bedrijven in deze sector verschillen sterk in omvang. Specifiek zoomen we in op de doelgroep met een omvang tot maximaal 3 ha. Gemiddeld aantal werknemers per hectare kavel
40 werknemers
Functieniveau
Opleidingsniveau
Verdeling
Operationeel
Geen startkwalificatie – MBO 1/2
50%
Tactisch
MBO 3/4
30%
Strategisch
HBO – WO
20%
Logistiek of groothandelsbedrijven besteden veel diensten uit aan lokale bedrijvigheid (voornamelijk activiteiten die niet onder hun ‘core business’ vallen zoals schoonmaak of catering). Maar ook ongediertebestrijding, beveiliging en onderhoudscontracten van vastgoed en materieel zijn veelgehoorde lokaal uitbesteedde activiteiten. Logistiek dienstverleners hebben vaak chauffeurs in dienst van een lokaal transportbedrijf.
Indirecte werkgelegenheid per baan bij gemiddeld logistiek of groothandelsbedrijf:
De omzet per werknemer is sterk afhankelijk van het type goederen. De omzet ligt hoger bij sectoren als Medtech en Fashion, waarbij de waarde van de stukgoederen nadrukkelijk hoger ligt dan bijvoorbeeld pakketpost.
Gemiddelde omzet per werknemer:
0,4
€ 60.000
De sociale binding is sterk afhankelijk van het type bedrijf. Bij een regionaal distributiecentrum speelt het zwaartepunt van de afzet een belangrijke rol voor de locatie- en regiokeuze waardoor het bedrijf niet snel naar een andere regio zal verhuizen. Het vastgoed of huurcontract (vaak 10 tot 15 jaar) is voor bedrijven ook een reden om vast te houden aan een locatie. Hierdoor is er ook een sterkere binding aan de regio vanuit het aanzienlijke aandeel lokaal personeelsbestand.
Ruimtelijk programma van eisen logistiek en groothandel (tot maximaal 3 ha) Indicator
Vestigingscriterium
Bereikbaarheid Ontsluiting per weg
• Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar locaties aan A-wegen is een pré. • Interne ontsluiting op het bedrijventerrein moet geschikt zijn om enig vrachtverkeer te accommoderen. Brede wegen en ruime rotondes of kruispunten.
Advies profiel ontwikkeling bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht 24.027
Bereikbaarheid OV
• Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium voor de locatiekeuze-afweging van logistieke bedrijvigheid. • Afmeting magazijn: circa 2.000 – 20.000 m², met compartimenten van circa 2.000 m². Hierdoor is deelverhuur mogelijk.
Eigenschappen pand Eigenschappen pand en kavel Eigenschappen kavel
• Vrije hoogte van circa 12 meter (circa 14 meter inclusief dak) is de standaard bij nieuwbouw. Hogere gebouwen komen wel voor in de markt, bijvoorbeeld tot 18 meter of (met een tussenvloer) tot circa 25 á 30 meter. • Omvang tot maximaal 3 hectare • Verharde buitenruimte nodig voor de opslag van goederen of het manoeuvreren van materieel.
Beeldkwaliteit
• Voornamelijk functionele uitstraling van kavel en vastgoed.
Milieucategorie
• Overwegend t/m 3.2, incidenteel oplopend tot 4.2 afhankelijk van het type goederen
Eigendomssituatie
• Overwegend in eigendom van vastgoedontwikkelaar.
15