Bijlage 3. Brief Vernieuwen bedrijfsbebouwing Lange Coupure 1A - geanonimiseerd

POSTADRES pezoekaores

Postbus 250

tr

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

F

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

£

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

Gemeente

1 www.derondevenen.nl

De Ronde Venen

VMV & VMP

DATUM

tav.

UW KENMERK

——-

eer

UW BERICHT VAN

10 februari 2020

Z/19/143553

CONTACTPERSOON

DOORKIESNUMMER E-MAIL

ONDERWERP.

2/19/143553 vernieuwen bedrijfsbebouwing op perceel Lange Coupure 1A in Abcoude

Geachte Op 8 juli 2019 hebben wij via www.omgevingsloket.n!, uw namens Snoek Tuinen VOF ingediende

aanvraag voor een ruimtelijke verkenning (OLO-nummer 4528525) ontvangen voor het geheel vernieuwen en vergroten van de bedrijfsbebouwing op het perceel Lange Coupure 1A in Abcoude. Uw verzoek

U heeft ons verzocht te onderzoeken of het mogelijk is om medewerking te verlenen aan het oprichten van een nieuw bedrijfsgebouw met een opperviakte van 445 m?, een goothoogte van 2,725 meter en een bouwhoogte van 5,698 meter voor het op het perceel Lange Coupure 1A te Abcoude gevestigde

hoveniersbedrijf. Het bedrijf is hier ruim 10 jaar aanwezig. Op het perceel staan twee oude gebouwen die zijn voorzien van een asbesthoudend dak. Het perceel rond deze gebouwen wordt gebruikt voor opsiag van materiaal en

materieel. Het geheel maakt daardoor een rommelige indruk. Om uw bedrijf toekomstproof te maken wilt u een kwaliteitsverbetering doorvoeren. Hiervoor wilt u de

bestaande bebouwing slopen, de buitenopslag beéindigen en een nieuw bedrijfspand bouwen. De nieuwe bedrijfsruimte krijgt voldoende ruimte om de opsiag van materieel en materiaal binnen te laten plaatsvinden. Het bestaande terrein wordt vervolgens passender in de omgeving ingericht en is dan meer

een visitekaartje voor het bedrijf. De verwachting is dat met deze wijzigingen de bedrijfsvoering toekomstgerichter en bedrijfszekerder zal worden. Resultaat ruimtelijke verkenning

De uitkomst van de ruimtelijke verkenning is, op basis van de beoordeelde bouwstenen, dat we denken dat uw planinitiatief planologisch in principe haalbaar' is. In deze brief geven we u uitleg over de vervolgstappen die u kunt nemen.

'“Planologisch haalbaar" duidt op een ambtelijke inschatting van de kans dat het college van B&W en/of de gemeenteraad positief zal reageren op een verzoek om planologische medewerking in lijn met het beschreven planinitiatief. “Planologisch niet haalbaar” wil dus zeggen dat de kans daarop klein is.

AON UU LU UL

Nr.; 20.0001917 Reg.Datum:1 4/02/2020

11 FEB oan

FSC RECYCLED

Papier FSc* C016391

Beoordeling ruimtelijke verkenning De haalbaarheid van uw initiatief is nader onderzocht aan de hand van een beperkt aantal bouwstenen. Wij hebben uw plan beoordeeld op basis van de volgende bouwstenen:

1.

Ruimtelijke ordening (toets bestemmingsplan en ruimtelijk beleid);

2.

Stedenbouw (ruimtelijke inpassing);

3. 4.

Cultuurhistorie; Economische Zaken.

Hieronder vindt u de conclusies per bouwsteen nader uitgewerkt. Bouwsteen 1: Ruimtelijke ordening Toets bestemmingsplan

Bestemmingsplan

Herziening Buitengebied Abcoude

Bestemmingen

Bedrijf (artikel 4) en Waarde-Schootsvelden (artikel 11)

Aanduiding

Bedrijfswoning uitgesloten

Het perceel Lange Coupure 1A te Abcoude is gelegen in het bestemmingsplan “Herziening Buitengebied Abcoude”. De gronden rondom de bestaande bebouwing hebben de bestemming ‘Bedrijf en zijn bestemd voor een hoveniersbedrijf. De overige gronden van dit perceel hebben de bestemming ‘Agrarisch’. Er is geen bedrijfswoning toegestaan en bebouwing dient te worden opgericht binnen het bouwvlak. Het bouwvlak is even groot als het bestemmingsplan en is ongeveer 1110m?.

Het bebouwingspercentage van bouwwerken binnen dit bouwviak mag niet meer dan 15% zijn. De goothoogte van een bedrijfsgebouw mag ten hoogste vijf meter bedragen en de bouwhoogte ten hoogste

acht meter. Bedrijfsmatige opslag buiten de bedrijfsgebouwen alsmede detailhandel is niet toegestaan. Ook heeft het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde-Schootsvelden’. Dit betekend dat het perceel mede is bestemd voor het behoud en herste! van de schootscirkels van tot de Stelling van Amsterdam

behorende forten. Uitsluitend bestaande bebouwing is toegestaan en de opperviakte, goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de bestaande opperviakte, goot- en bouwhoogte.

Het bouwen van een bedrijfsgebouw met een opperviakte van 445 m7 is niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan “Herziening Buitengebied Abcoude’”. Uw plan is in strijd met de artikelen 4 en 11 van dit bestemmingsplan omdat het een nieuw gebouw betreft met een opperviakte van circa 40% van het bouwviak. Omdat uw plan niet in het bestemmingsplan “Herziening Buitengebied Abcoude” past, moeten we als gemeente afwegen of we voor uw voornemen willen afwijken van het bestemmingsplan. Wanneer dit het geval is zal hiervoor een ruimtelijke procedure gevolgd moeten worden. Dit zou kunnen door het: 1.

Buitenplans afwijken voor grotere afwijkingen, ook wel projectafwijkingsbesluit genoemd (art. 2.12 lid 1 sub a onder 3° Wabo). Op grond van dit artikel kan worden afgeweken van het

2.

bestemmingsplan indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. (Deels) herzien van een bestemmingsplan. Dit kan via een zogenaamd postzegelplan alleen ten dienste van het initiatief (art. 3.1 Wro). Ook hiervoor mag de activiteit niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening.

Ruimtelijk beleid Wij hebben onderzocht of afwijken van het bestemmingsplan “Herziening Buitengebied Abcoude” tot de mogelijkheden behoort.

De gewenste ontwikkeling is getoetst aan het relevante beleid van de gemeente en de provincie. Verleden In 2017 heeft u voor ditzelfde plan een verzoek gedaan bij de gemeente. Er is toen strijd met het bestemmingsplan geconstateerd, waarbij is aangegeven dat afwijken van het bestemmingsplan mogelijk is, indien het plan past binnen de regels van de Provinciale ruimtelijke verordening (PRV).

In artikel 3.8 van de PRV is bepaald dat uitbreiding van bestaande stedelijke functies in het landelijk gebied, groter dan 20% is toegestaan mits dit economisch noodzakelijk is. Bij dit eerdere verzoek kon u de economische noodzakelijkheid niet aantonen. Een ander criterium voor het verlenen van medewerking is de landschappelijke inpassing, deels zou hieraan tegemoet kunnen worden gekomen door het

realiseren van een houten gebouw. De eindbeoordeling van uw plan was dat het verzoek niet aan de gestelde voorwaarden van de provincie kon voldoen en dat daardoor geen medewerking aan uw initiatief kon worden verleend. Provinciaal beleid De initiatiefnemer is met de voorwaarden van de provincie aan de slag gegaan en heeft hierover contact

gezocht met de provincie. Aanvrager geeft aan dat de provincie het bedrijfsplan heeft beoordeeld en aangegeven dat ze akkoord zijn met de economische noodzakelijkheid. Wel met de kanttekening dat de gemeente uiteindelijk het besluit hierop neemt. Daarnaast geeft de provincie aan dat voor een positieve landschappelijke beoordeling een van de vereisten is dat het gebouw in hout wordt uitgevoerd. Op basis hiervan is het nu voorliggende plan bij de gemeente ingediend als Ruimtelijke Verkenning.

Gemeentelijk beleid In het bestemmingsplan “Buitengebied-West’ (hier niet van toepassing) is de lijn dat uitbreidingen binnen het bouwvlak met een maximum van 20% bebouwd opperviak binnenplans te vergunnen zijn. Weliswaar

is de lijn om voor niet-agrarische activiteiten in het buitengebied restrictief om te gaan met nieuwe bebouwing, maar we vinden dat bestaande bedrijven wel de mogelijkheid moeten krijgen om kleinschalig

te groeien ten behoeve van een gezonde bedrijfsvoering. Voor grotere uitbreidingen is het standpunt dat een plek op het bedrijventerrein hier gepaster voor is dan in het buitengebied. De gevraagde groei van het hoveniersbedrijf op het perceel Lange Coupure 1A (van 15% naar 40%

bebouwing) kan niet als kleinschalig worden aangemerkt. Er wordt echter wél gemotiveerd dat deze uitbreiding noodzakelijk is voor een gezonde bedrijfsvoering. Afweging Het huidige verzoek is in strijd met het vigerende bestemmingsplan, in strijd met het provinciaal beleid en past niet binnen de beleidslijn van het recente bestemmingsplan “Buitengebied-West’. Er zijn op basis van provinciaal beleid mogelijkneden om, onder voorwaarden, medewerking te verlenen

aan de gevraagde uitbreiding. Bij de beoordeling van het in 2017 ingediende plan, is min of meer de verwachting gewekt dat wanneer er voldaan wordt aan de voorwaarden van de provincie, te weten de economische noodzaak van het plan en de landschappelijke inpassing, we medewerking willen verlenen.

Het plan past niet in de beleidslijn zoals opgenomen van het bestemmingsplan “Buitengebied-West’. Dat

bestemmingsplan geldt hier echter niet en er is geen besluit genomen dat de beleidslijn uit dit bestemmingsplan ook van toepassing is op het buitengebied aan de oostkant van de gemeente.

Conclusie RO De gevraagde nieuwbouw/ uitbreiding van het bedrijfsgebouw is op basis van het bestemmingsplan niet mogelijk. Voor afwijken van het bestemmingsplan moet worden gekeken naar het gemeentelijk beleid en

provinciale beleid. Als de beleidslijn uit bestemmingsplan “Buitengebied-West” hier wordt doorgetrokken moet geconcludeerd worden dat de uitbreiding te groot is. De uitbreiding is echter wel nodig in verband met een gezonde bedrijfsvoering. Verplaatsing naar een bedrijventerrein kan een alternatief zijn. Op basis van provinciaal beleid is medewerking mogelijk als de economische noodzaak wordt aangetoond en als er akkoord is ten aanzien van de landschappelijke inpassing.

Aangezien uit de overige beoordelingen blijkt dat verhuizen naar een alternatieve locatie niet tot de mogelijkheden behoort en dat vanuit cultuurhistorie een positief advies is gegeven, is ook het advies vanuit RO positief. Maar wel met de aantekening dat dit akkoord mede wordt gegeven in verband met de

wijze waarop de ruimtelijke verkenning in 2017 is afgehandeld en de verwachtingen die toen min of meer gewekt zijn (voldoen aan provinciaal beleid = medewerking)

Bouwsteen 2: Stedenbouw Op het huidige erf ziin meerdere gebouwen aanwezig die enigszins vervallen zijn en die nog zijn voorzien van een asbest dak. Ook worden er diverse materialen op het erf opgesiagen. Het geheel maakt een

rommelige indruk. Het vervangen van de huidige bebouwing door één grotere schuur kan dit beeld verbeteren. De uitstraling van de schuur is passend bij de landschappelijke context en de ligging in het schootsveld van fort Abcoude. De kwaliteitsverbetering is echter wel sterk afhankelijk van de inrichting van de buitenruimte en de landschappelijke inpassing. De aangeleverde documenten geven onvoldoende

inzicht in het gebruik en inrichting van het erf als geheel. Bij het toestaan van een groter gebouw op deze locatie hoort een landschappelijk inpassingsplan waarin de kwaliteit van de buitenruimte geborgd is en het nieuwe gebouw op een aantrekkelijke wijze wordt opgenomen in het landschap.

Dit is besproken met de gemachtigde en die heeft aangegeven dat dit aspect bekend is bij hem en zijn opdrachtgevers. Een landschappelijk inpassingsplan zal in overeenstemming met de opmerkingen van de provincie worden gemaakt. Dit document zal bij de aanvraag om vergunning gevoegd zal worden. Bouwsteen 3 Cultuurhistorie Vanuit cultuurhistorie is het nodig om iedere ontwikkeling in de schootsvelden van de forten van de Stelling van Amsterdam te toetsen. Bij dit Unesco werelderfgoed moeten de zichtlijnen van de forten naar buiten en vice versa, intact blijven of verbeterd worden. In het geval van de voorgestelde ontwikkeling op Lange Coupure 1A te Abcoude, is dit het geval. Vanaf het fort is dit perceel nauwelijks zichtbaar door bomenrijen en de bebouwing op het perceel van Lange

Coupure 1. Het vervangen van de huidige bebouwing door een groot gebouw, tast daarmee de zichtlijnen op geen enkele manier aan. Daarnaast past de voorgestelde architectuurvorm beter in dit landschap dan

de huidige bebouwing. Vanuit cultuurhistorie zijn wij daarom positief over het voorgestelde plan.

Bouwsteen 4 Economische zaken Op basis van de aangeleverde gegevens zijn wij van mening dat vanuit economisch perspectief de voorgestelde uitbreiding van belang is om de groei-ambities voor de toekomst en daarmee het bestaansrecht van het bedrijf te kunnen verwezenlijken. Uitgangspunt binnen de gemeente is dat bedrijven op de bedrijventerreinen worden gecentreerd. Echter vinden wij, mede omdat het bedrijf reeds op de huidige locatie is gevestigd, deze locatie meer geschikt voor het hoveniersbedrijf dan een perceel op een bedrijventerrein. Dit mede gelet op het huidige tekort aan ruimte op de aanwezige bedrijventerreinen, waar gelet op de categorisering van bedrijven, het vestigen van een dergelijk bedrijf minder passend is.

Niet onderzochte beleidsvelden Tot slot merken wij nadrukkelijk op dat de haalbaarheid is getoetst aan de hand van een beperkt aantal aspecten. Niet kan worden uitgesloten dat andere, niet onderzochte beleidsvelden hierin van doorslaggevend belang kunnen zijn. Wanneer u het initiatief een vervolg wilt geven, zal bij besluitvorming een afweging worden gemaakt op basis van alle relevante aspecten. En hoe nu verder. Omgevingsvergunning (met projectafwijkingsbesluit) De gemeente is in beginsel bereid am medewerking te verlenen aan het in procedure brengen van uw aanvraag. Dat gebeurt dan op basis van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wet algemene

bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Hierop is de uitgebreide procedure van toepassing. Bij een uitgebreide procedure wordt het besluit op de aanvraag in principe binnen 6 maanden genomen, tenzij de ingediende gegevens onvoldoende zijn om een besluit te kunnen nemen. In dat geval krijgt ude mogelijkheid om deze aan te vullen en wordt de termijn opgeschort. Daarnaast kan de beslistermijn eenmalig met zes weken worden verlengd. Bij deze procedure kan een vergunning niet van rechtswege worden verleend. Voor een omgevingsvergunning (met projectafwijkingsbesluit) dient u een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. De ruimtelijke onderbouwing heeft als doel de afwijking van het bestemmingsplan te motiveren op basis van een goede belangenafweging. Deze onderbouwing hoeft niet altijd omvangrijk te zijn, maar moet worden toegespitst op het voorgenomen initiatief. De wetgever heeft eisen gesteld aan de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing. In de bijlage vindt u een opsomming van de aspecten waaraan in de ruimtelijke onderbouwing aandacht dient te worden besteed. Wij adviseren u een deskundig adviesbureau op het gebied van ruimtelijke ordening hiervoor opdracht te geven. Naast de verantwoordelijkheid voor de totstandkoming van de ruimtelijke onderbouwing, ligt er tevens een belangrijke taak bij u om het plan af te stemmen met uw buren en andere belanghebbenden.

Voor een omgevingsvergunning (met projectafwijkingsbesluit) dient de raad van onze gemeente een

verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven. Om de procedure te versnellen en te vereenvoudigen, heeft de gemeenteraad op 24 september 2014 een lijst met categorieén van gevallen

aangewezen waarin een vwvgb niet is vereist. De betreffende activiteit valt niet onder de door de raad vastgestelde lijst met categorieén, zodat er wel een vvgb van de raad nodig is. Kostenverhaal Wij zijn wettelijk verplicht om de (gemeentelijke) kosten die gemoeid zijn met een dergelijke ruimtelijke

procedure te verhalen op de aanvrager. Afhankelijk van het type ontwikkeling is de legesverordening hiervoor al dan niet van toepassing. Wanneer de legesverordening niet van toepassing is, zal met u een zogenaamde anterieure overeenkomst worden gesloten. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst die gemeente en initiatiefnemer vrijwillig aangaan, voorafgaand aan het verrichten van het werk door de gemeente. Hierin wordt vastgelegd dat de initiatiefnemer de gemeentelijke kosten die gemoeid zijn met het mogelijk maken van zijn bouwplan aan de gemeente vergoedt. Wat verwachten wij van u?

U kunt een aanvraag omgevingsvergunning (met projectafwijkingsbesluit) doen via het omgevingsloketonline. Deze vergunningaanvraag moet onder andere zijn voorzien van bouwtekeningen,

een goede ruimtelijke onderbouwing en een landschappelijk inpassingsplan. In deze ruimtelijke onderbouwing besteedt u aandacht aan de in deze brief genoemde aspecten en andere relevante

ruimtelijke onderwerpen. Zoals hierboven aangeven adviseren wij u hiervoor een deskundig adviesbureau in de hand te nemen. Wij wijzen een casemanager aan uw aanvraag toe die zo nodig

contact met u opneemt voor het vervolg. Leges

Aan de behandeling van een ruimtelijke verkenning zijn kosten verbonden. De hoogte van de leges is afhankelijk van het aantal bouwstenen waaraan uw initiatief is getoetst. Op grond van de legesverordening 2019 bent u voor de behandeling van een ruimtelijke verkenning per ‘bouwsteen’ een bedrag van € 223,00’ verschuldigd, met een ondergrens van het bedrag voor twee bouwstenen: € 446,00. Uw aanvraag heeft betrekking op vier bouwstenen. Voor de betaling van de leges zal separaat een factuur aan

orden

toegezonden. Voor alle duidelijkheid worden de leges van een ruimtelijke verkenning niet verrekend met een eventueel later in te dienen aanvraag om een omgevingsvergunning of andere vergunningen of ontheffingen.

? Op basis van legesverordening 2019

Geen rechtsmiddelen De status van een ruimtelijke verkenning is die van een ambtelijke mededeling. Er ligt dus geen bestuurlijk besluit aan ten grondslag. Er kan dan ook geen bezwaar tegen worden ingediend en aan de conclusies van een ruimtelijke verkenning kunnen geen rechten worden ontleend. Indien u een voor bezwaar of beroep vatbare beslissing wenst te ontvangen, dan dient u een definitieve en ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning of een verzoek om herziening van het bestemmingsplan in te dienen. Voor het in behandeling nemen hiervan worden leges in rekening gebracht. Ook bij weigering van uw aanvraag of verzoek bent u leges verschuldigd.

Informatie Hebt u naar aanieiding van deze brief nog vragen, dan kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar,

of via

Teamleidér Plannen & Vergunningen

1 de afdeling Ruimte, telefonisch bereikbaar via

Bijlage 1 Voorbeeld van een inhoudsopgave van een ruimtelijke onderbouwing 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie 3 Beleidskader 3.1 Inleiding

3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 4 Planopzet 4.1 Ruimtelijke planopzet 4.2 Juridische planopzet

5 Sectorale aspecten (of: Belemmeringen; Uitvoeringsaspecten; [benaming naar keuze]) 5.1 Milieueffectrapportage 5.2 Luchtkwaliteit 5.3 Geur

5.4 Bodem 5.5 Water 5.6 Cultuurhistorie: archeologie; bouwhistorie (Stelling van Amsterdam), (cultuur)landschap

5.7 Externe veiligheid 5.8 Duurzaamheid 5.9 Bedrijven en milieuzonering 5.10 Ecologie 5.11 Verkeer en parkeren

5.12 Kabels en leidingen 6 Economische uitvoerbaarheid 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het verdient de aanbeveling om een gespecialiseerd bureau in te huren voor het opstellen van een dergelijke onderbouwing.