Bijlage 2. Zienswijzenota Mijdrechtse Zuwe 66 - Geanonimiseerd

Gemeente

De Ronde Venen Zienswijzenota Behorende bij de besluiten van burgemeester en wethouders tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van 2 appartementenblokken met totaal 18 appartementen op het adres Mijdrechtse Zuwe 66 (voorlopig adres Amstelkade 1B tm 1G en 3A t/m 3 L).

Inleiding

e

De ontwerp-omgevingsvergunning voor het bouwen van 2 appartementenblokken met totaal 18 appartementen heeft met ingang van 9 juli 2025 gedurende zes weken, tot en met 20 augustus 2025, voor eenieder ter inzage gelegen.

e

Tegen het ontwerpbesluit is op 12 augustus 2025 een zienswijze ingediend. De zienswijze is tijdig ontvangen en ontvankelijk.

Overzicht zienswijzen Op 12 augustus 2025 heeft

, eigenaar van het perceel

te

Amstelhoek, zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbesluit. De nummering correspondeert met de nummering uit de ingediende zienswijzen.

3.1 Juridisch kader

Indiener stelt dat op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) belanghebbenden Zienswijzen kunnen indienen tegen een ontwerpbestemmingsplan of een besluit tot afwijking daarvan. Het College dient deze zienswijzen zorgvuldig te betrekken in de besluitvorming (artikel 3:4 Awb). Afwijking van geldende bestemmingsplannen en vastgestelde structuurvisies vereist een deugdelijke motivering, waarbij belangen van omwonenden aantoonbaar en evenwichtig worden afgewogen.

Beoordeling Het besluit tot de ontwerp-omgevingsvergunning is voorbereid gebruikmakend van de uitgebreide procedure. Hierbij is afdeling 3.4 van de Awb gevolgd. Er heeft participatie plaatsgevonden en de ontwerpbeschikking is ter inzage gelegd. Aan de eisen van het gemeentelijk participatiebeleid en de zienswijze procedure van afdeling 3.4 Awb is derhalve voldaan.

Het plan voor de

locatie Mijdrechtse Zuwe 66, waartegen zienswijzen zijn ingediend, past binnen het ruimtelijk kader Taxicentrale, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 29 juni 2023. Dit kader dient als toetsingsinstrument voor de beoordeling van initiatieven op deze locatie en niet de structuurvisie.

Het ruimtelijk kader bevat een gemotiveerde onderbouwing voor de afwijking van het geldende bestemmingsplan. Bij de besluitvorming heeft de raad de belangen van omwonenden expliciet meegewogen. Het ruimtelijk kader Taxicentrale vormt het meest actuele beleidsdocument voor deze locatie en is daarmee leidend bij de beoordeling van het plan.

Conclusie

Aan de zienswijze wordt niet tegemoetgekomen.

3.2 Strijd met structuurvisie 2011 en bestemmingsplan Indiener stelt dat het perceel Amstelkade 3 valt binnen het deelgebied Amstelzone zoals omschreven in de Structuurvisie Amstelhoek. Volgens indiener liggen drie van de vier traveeén van het plan binnen dit deelgebied. Zowel de Structuurvisie Amstelhoek 2011 als het geldende bestemmingsplan bepalen volgens indiener dat bij herbouw in de Amstelzone maximaal twee bouwlagen met een schuine kap zijn toegestaan. Het bestemmingsplan vermelat expliciet: “Bij herbouw van bestaande woningen in het deelgebied Amstelzone is een bouwhoogte toegestaan van maximaal 2 bouwlagen met kap, waarbij de kapvorm dient aan te sluiten op het omliggende bebouwingsbeeld.”

Het voorliggende plan voldoet hier slechts gedeeltelijk aan. Slechts 66n woontoren voldoet aan de gestelde eisen. De overige drie traveeén bestaan uit: ¢

Twee woontorens van vier bouwlagen met een schuine kap;

¢

Eénwoontoren van drie bouwlagen met een schuine kap.

Deze bouwhoogtes overschrijden de toegestane maatvoering aanzienlijk en zijn daarmee volgends indiener in strijd met zowel de Structuurvisie 2011 als het bestemmingsplan.

Beoordeling Structuurvisie Amstelhoek en Ruimtelijk Kader Taxicentrale In 2011 is een structuurvisie opgesteld voor Amstelhoek met als doel richting te geven aan toekomstige ontwikkelingen en deze op elkaar af te stemmen. De visie bevat een globale schets van het gebied, inclusief intenties voor bebouwing en verkeersstructuur, en is onderverdeeld in deelgebieden. De kaart met deze deelgebieden is ook opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie van De Ronde Venen (2013).

Voor het ontwikkelplot van de ontwikkeling ‘Mljdrechtse Zuwe 66’ zijn de kaarten en beelden in beide visies niet volledig consistent. Op de meeste beelden is het hele gebied aangeduid als ontwikkellocatie voor appartementen binnen het deelgebied Plein aan de Amstel, waar een bouwhoogte van vier lagen wordt voorgesteld. Eén kaartbeeld in zowel de structuurvisie Amstelhoek als die van De Ronde Venen plaatst een deel van de locatie echter in het deelgebied Amstelzone, waar vervangende nieuwbouw uitgaat van twee lagen met een kap.

Het Ruimtelijk Kader Taxicentrale, vastgesteld door de raad op 29 juni 2023, vormt de nadere uitwerking van de structuurvisie voor deze locatie. Dit kader is gebaseerd op de visiekaart en uitgangspunten en dient als toetsingskader voor de omgevingsvergunning. De uitwerking sluit aan bij de richting die in de structuurvisie is aangegeven, zowel voor de deelgebieden als voor algemene uitgangspunten voor het dorp.

Voor de nieuwe inrichting geldt dat wordt aangesloten bij de bestaande dorpse schaal en uitstraling. Het uitgangspunt is een bouwhoogte van twee lagen met een kap. Hogere bebouwing is mogelijk op specifieke plekken, zoals langs de Amstel, aan het open landschap, op hoeken van straten of om accenten te leggen. Nieuwbouw moet een dorps karakter hebben, met passende dichtheden en een gevarieerde bouwstijl.

Het bouwplan past in het ruimtelijk kader Taxicentrale en past daarmee in het meest recent vastgestelde ruimtelijk toetsingskader van de gemeente.

Conclusie Aan de zienswijze wordt niet tegemoetgekomen.

3.3 Alternatief plan met draagvlak Indiener heeft eerder in het proces, samen met 19 omwonenden, een alternatief plan ingediend

waarin het totaal aantal appartementen wordt beperkt tot 15 door 6én bouwlaag en drie appartementen minder te realiseren. Dit alternatief voldoet volgens indiener aan de kaders van structuurvisie en bestemmingsplan, en kan rekenen op breed draagvlak in de omgeving. Indiener verzoekt het College dit alternatief als uitgangspunt te nemen.

Beoordeling Overweging ten aanzien van het alternatieve plan De ontwikkelaar heeft in 2020 naar aanleiding van reacties uit de omgeving het plan aangepast. Specifiek is het travee direct grenzend aan het perceel

, eigendom van de indiener

van de zienswijze, gewijzigd van drie bouwlagen met kap naar twee bouwlagen met kap. Ook is appartementenblok gedraaid ten behoeve van een verbetering van de bezonning van de tuin van de indiener.

Bij de inspraakmogelijkheid van de raadsbehandeling over het Ruimtelijk Kader voor de Taxicentrale vroegen bewoners waaronder indiener of er duidelijkheid over hun alternatieve plan. Hiervoor heeft op 8 Juni 2023 overleg plaatsgevonden met de bewoners en de ontwikkelaar. De projectontwikkelaar heeft vastgesteld hiermee niet in te willen gaan, en niet meer te kunnen doen dan de aanpassingen die al in 2020 waren doorgevoerd. Bij de vaststelling van het ruimtelijk kader heeft de raad het voorstel voor het alternatieve plan overwogen. Het ruimtelijke kader is vastgesteld zonder aanpassingen. Het ruimtelijke kader biedt daardoor de mogelijkheid langs de Amstel te bouwen in twee traveeén van vier lagen met een kap,

é6én travee van drie lagen met een kap en één travee van twee lagen met een kap Verslag van deze bijeenkomst is opgenomen bij de raadstukken ten behoeve van vaststelling van het ruimtelijk kader.

Het plan waarop de zienswijze is ingediend acht het college passend in het ruimtelijk kader zoals vastgesteld door de raad op 29 juni 2023 De opzet met individueel herkenbare traveeén met een aflopende hoogte sluit aan bij het bestaande, gevarieerde bebouwingsbeeld langs de Amstel en draagt bij aan een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing.

Afweging van belangen Het verlagen van de bouwmassa op meerdere locaties zou afbreuk doen aan het belang van het vergroten van de woningvoorraad en het optimaal benutten van deze ontwikkellocatie. Gelet op de maatschappelijke opgave tot woningbouw en de stedenbouwkundige kwaliteit van het plan, is gekozen voor een evenwichtige benadering waarbij enerzijds rekening is gehouden met de belangen van omwonenden en anderzijds met het algemeen belang van woningbouwontwikkeling.

Conclusie Aan de zienswijze wordt niet tegemoetgekomen.

3.4 Onevenredige nadelige gevolgen

Het huidige plan zal volgens indiener leiden tot: a. Aanzienlijke aantasting van privacy; b. Vermindering van zonlicht; c. Waardevermindering van de eigen woning; d. Vergroting van parkeerproblematiek; e. Ernstige inbreuk op het eigen woongenot.

Beoordeling a.

De wijziging van de bestemming van een eengezinswoning naar meerdere appartementen leidt tot een intensiever gebruik van het perceel grenzend aan de woning van de indiener. Dit kan gevolgen hebben voor de privacy van de indiener, met name door mogelijke inkijk in de tuin.

Om deze privacy impact zoveel mogelijk te beperken, zijn in het ontwerpmaatregelen getroffen. Zo zijn ramen in de zijgevel van het nieuwe gebouw, hoger geplaatst om directe inkijk te voorkomen. Daarnaast zijn de balkons van de naastgelegen appartementen zo ver mogelijk van de erfgrens gepositioneerd en niet gericht op het perceel van maar richting de Amstel. In overleg met de indiener is tevens voorzien in de aanplant van leibomen tussen het nieuwe gebouw en het perceel van de indiener. Deze groene afscheiding draagt bij aan het behoud van privacy en vormt een visuele buffer tussen de ontwikkeling en het aangrenzende perceel.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Gemeentes zijn daarom vrij om een eigen invulling te geven aan de eisen omtrent bezonning. In het voortraject naar het ruimtelijk kader is een bezonningstudie uitgevoerd door de ontwikkelaar. De ontwikkeling geeft een toename van schaduw in de tuin en op de gevels van de indiener. Hierin is de bestaande schaduwwerking van bestaande bomen niet meegenomen. Het rapport geeft geen exacte afname van zon. Om het schaduweffect van de ontwikkeling te beperken is in een eerdere fase van het planproces is het appartementenblok enkele graden gedraaid en is de hoogte van de naastgelegen travee verlaagd. De bezonning is meegenomen in de belangenafweging van het ruimtelijk kader Taxicentrale. De afname van zonuren, onder andere met mede nemen van de bestaande schaduwwerking van bestaande bomen, is niet als onevenredig bevonden. Als sprake is van waardevermindering van een woning als gevolg van een planologische wijziging van een nabijgelegen perceel kan een eigenaar na het onherroepelijk worden van een vergunning om een planschadeverzoek indienen via de website van de gemeente. Om dit verzoek in behandeling te nemen geldt een drempelbedrag van 300 euro, die wordt terugbetaald indien er planschade wordt vastgesteld.

Planschade wordt alleen uitgekeerd als sprake is van een onevenredig nadeel. Daarbij is bepaald dat alleen schade wordt uitgekeerd die het normaal maatschappelijk risico ruim te boven gaat.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en voldoet daarmee aan het geldende gemeentelijke parkeerbeleid. Hoewel in de directe omgeving sprake is van een bestaand parkeerprobleem, rust op de ontwikkeling geen verplichting om dit probleem op te lossen.

e.

Woongenot is een persoonlijke en subjectieve ervaring die niet objectief kan worden vastgesteld. De gemeente erkent dat ruimtelijke ontwikkelingen het woonplezier kunnen beinvloeden. Hoewel dergelijke ingrepen soms noodzakelijk zijn vanuit bredere maatschappelijke belangen, is de impact op betrokkenen meegenomen in de afweging.

Conclusie Aan de zienswijze wordt niet tegemoetgekomen.

3.5 Nadeelcompensatie Indien het College besluit het plan in de huidige vorm goed te keuren, beroept indiener zich op het recht voor om een formeel verzoek tot nadeelcompensatie in te dienen op grond van titel 4.5 Awb.

Beoordeling Na het onherroepelijk worden van een vergunning is er de mogelijkheid tot het indienen van een verzoek om planschade (omdat de aanvraag nog wordt afgehandeld onder de Wabo en Wro) via de website van de gemeente.