Bijlage 2. Rapportage Onderzoek woonbeleid Rekenkamercommissie gemeente De Ronde Venen versie 29 augstus 2022

Wonen-zorg • • • • • •

Langer zelfstandig thuis: GroenWest stelt budget beschikbaar voor kleine aanpassingen, gemeente zet Wmo in Uitstroom MO/BW: GroenWest stelt woningen beschikbaar, werkt samen met Vierde Huis, woningen voor Housing First onder voorwaarde van goede monitoring Visie op wonen en zorg: gemeente gaat ermee aan de slag in 2021 Woonvormen voor bijzondere doelgroepen: GroenWest wil projecten realiseren (gemengd wonen, nieuwe concepten). Goede samenwerking nodig, verzoeken delen Toegankelijke nieuwbouw: inzet programma van eisen GroenWest Verhuisadvies: hulp bij zoekproces door GroenWest

736.109 | Onderzoek woonbeleid

26

Leefbaarheid •

• •

Samenwerken in aanpak woonproblematiek: samenwerking volgens AVG-proof afspraken over woonproblematiek (convenant 2021?), ondersteunen bewonersinitiatieven, faciliteren ontmoetingsruimten, gebiedsgericht werken, samenwerking rondom kwetsbare huurders (2maandelijks overleg) Samenwerking omwonenden: worden betrokken bij plannen Inzage BRP: in gesprek over manier van samenwerking bij verstrekken huisvestingsvergunningen, eerlijke verdeling woonruimte en/of bestrijden woonfraude

736.109 | Onderzoek woonbeleid

27

Bijlage 3: Instrumenten De Ronde Venen in schema In het schema is een overzicht gegeven van de mogelijke instrumenten op het gebied van het wonen die een bijdrage leveren aan ambities en doelstellingen van beleid. Daarbij hebben we geduid welke maatregel met het betreffende instrument is gediend (kolom 1). In het schema is aangegeven of de gemeente De Ronde Venen daadwerkelijk gebruik maakt van de beschikbare mogelijkheden en instrumenten, voorzien van een korte toelichting.

736.109 | Onderzoek woonbeleid

28

Maatregel Beleidskaders formuleren Concretiseren in afspraken met corporatie Gebruik doelgroepenverordening om sociale woningbouw af te dwingen Sturen op woningsegmenten en bouwwensen via bestemmingsplannen en gebiedsnotities

Instrument Woonvisie Prestatieafspraken Doelgroepenverordening

Toegepast? Ja Ja Ja

Toelichting De gemeente beschikt over een actuele Woonvisie. De gemeente beschikt over actuele prestatieafspraken met GroenWest en Huurdersvereniging Weidelanden. De gemeente hanteert een recente Doelgroepenverordening waarmee doelstellingen uit de Woonvisie geborgd worden.

RO-beleid: Bestemmingsplan, gebiedsnotities RO-beleid: Projectontwikkeling RO-beleid: Projectontwikkeling Huisvestingsverordening

Ja

Uitgangspunten van het woonbeleid vinden uitwerking en doorvertaling in bestemmingsplannen. Bij alle project en waar een wijziging van het bestemmingsplan nodig is, worden eisen ten aanzien van woningen en woonprogramma opgenomen in de Gebiedsnotitie en de bestemmingsplannen. Uitgangspunten van het woonbeleid vinden uitwerking en doorvertaling in (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelaars en initiatiefnemers. Uitgangspunten van het woonbeleid vinden uitwerking en doorvertaling in exploitatieplannen.

Zet de huisvestingsverordening in om de woningvoorraad voor de doelgroep te beschermen Passend toewijzen op grond (grootte huishoudens) Stel regels vast voor het splitsen, onttrekken en samenvoegen van woningen Bevorder de doorstroming Pas actief grondbeleid toe Pas faciliterend grondbeleid toe

Huisvestingsverordening

Ja

Huisvestingsverordening Huisvestingsverordening

Ja Ja

Gespecificeerd naar aantal kamers, oppervlakte en woningtype (eengezins/meergezins).

Huisvestingsverordening Grondbeleid Grondbeleid

Ja Nee, tenzij Ja

Pas actief grondbeleid toe via Wet voorkeursrecht en onteigening

Grondbeleid

In overweging

Gebruik een gedifferentieerde grondprijs Pas actief grondbeleid toe via Wet voorkeursrecht en onteigening Stuur op kavelontwikkeling via tenders Voorkom opkoop woningen als beleggingsobject (buyto-let) Voorkom opkoop en snelle doorverkoop woningen (winstoogmerk) Borg beschikbaarheid goedkope koop op termijn Bevorder mogelijkheden voor starters op de koopmarkt Verplicht de bouw van sociale huur, middeldure huur en goedkope koop conform de uitgangspunten van de Woonvisie Voer overleg met marktpartijen en corporaties Maak gebruik van een samenwerkingstafel

Grondbeleid Grondbeleid

Ja In overweging Ja Ja Nee Ja

Specifieke regels voor doorstroming van grote naar kleinere woning en van sociale huur naar middenhuur. De gemeente gaat uit van faciliterend grondbeleid, tenzij… De gemeente neemt een regisserende houding aan binnen het faciliterend grondbeleid, waarbij uitgangspunt is dat de gemeente niet zelf risico’s neemt of kosten draagt. Er kan besloten worden om een uitzondering te maken op faciliterend grondbeleid als een aankoop of het dragen van kosten noodzakelijk is om een maatschappelijk gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Dat wil zeggen passend binnen gestelde beleidsdoelen. Een actievere en meer risicodragende inzet van de gemeente is mogelijk, mits voorzien van motivatie maatschappelijke meerwaarde en voorzien van financiële afweging. Gedifferentieerd naar woningsegment en geografisch. Heroverweging in het kader van integratie in de nieuwe Omgevingswet.

Leg afspraken vast in anterieure overeenkomsten Stel specifieke locatie eisen via het exploitatieplan Hanteer een Huisvestingsverordening

736.109 | Onderzoek woonbeleid

Projectontwikkeling Zelfbewoningsplicht Opkoopbescherming Anti-speculatiebeding Terugkoopregelingen Financieel instrument: Starterslening Prestatieafspraken Financieel instrument: Fonds Sociale Woningbouw Samenwerking Samenwerking

Ja Ja Ja

Er is sprake van schaarste aan sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. Daarom heeft de gemeente een Huisvestingsverordening opgesteld. Regels en voorwaarden voor verlening huisvestingsvergunning zijn opgenomen.

Volkshuisvestelijke uitgangspunten worden meegenomen in tenders. Zelfbewoningsplicht is van toepassing op nieuwe sociale koopwoningen. Opkoopbescherming is een nieuwe mogelijkheid om te voorkomen dat bestaande koopwoningen worden opgekocht om te verhuren. Dit is op regionaal niveau in onderzoek. Van toepassing op sociale koopwoningen (woning mag niet gekocht worden om vervolgens duur te verkopen).

Nee Ja Ja In voorbereiding Ja Nee

De gemeente beschikt over actuele prestatieafspraken met GroenWest en Huurdersvereniging Weidelanden over bouw van sociale huurwoningen. De gemeente overweegt invoering van een Fonds Sociale woningbouw voor verplichting bouw door projectontwikkelaars. Met corporatie regulier en rond prestatieafspraken, met marktpartijen op projectbasis.

29

Bijlage 4: Wettelijke kaders, instrumentarium In deze bijlage beschrijven we op hoofdlijnen welke wettelijke kaders de gemeente en lokale partijen ter beschikking staan. Ook bieden we een overzicht van de belangrijkste instrumenten die ingezet kunnen worden. Hiermee geven we antwoord op de volgende deelvragen: • Wat zijn exact de wettelijke kaders die lokale partijen ter beschikking staan? • Wat is naast de formeel wettelijke kaders mogelijk om effectief te werken aan het oplossen van de vraagstukken? Dit vormt het vertrekpunt voor de beoordeling of de gemeente daadwerkelijk van die mogelijkheden gebruik maakt.

Woningwet: regels voor de sociale huursector De Woningwet is het voornaamste kader op het gebied van wonen voor de lokale overheid en haar stakeholders. De Woningwet is in 2015 herzien. De “Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” betreft feitelijk een herziening van de Woningwet uit 1991. De herziene Woningwet, die met ingang van 1 juli 2015 van kracht is, geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid er voor zorgen dat de sociale huursector zich richt op haar kerntaak. De kerntaak houdt in betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Inmiddels is de Woningwet op onderdelen aangepast, naar aanleiding van een evaluatie in 2021. Deze herziening biedt dus een aangepast kader voor de toekomstige beleidsvoering van gemeente. In dit onderzoek richten we ons op de vraag of de gemeente de mogelijkheden in de afgelopen jaren heeft aangegrepen om de vraagstukken op het gebied van wonen en duurzaamheid aan te pakken. Voor dit deel hanteren we dus de herzieningswet uit 2015 als uitgangspunt.

Waarom wetswijziging? Vanaf de jaren ’90 gingen woningcorporaties zich meer bezighouden met andere zaken dan de kerntaak. Zo werd er gemeenschapsgeld ingezet voor bijvoorbeeld het verkopen van vastgoed en de vrije huursector. De overheid gaf hiervoor staatssteun. Europa besloot dat alleen ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB) voor staatssteun in aanmerking mogen komen. Doordat woningcorporaties ook diensten aanboden die niet van algemeen economisch belang waren (niet-DAEB), werd niet voldaan aan de Europese eisen. Bovendien vonden er misstanden plaats in de corporatiesector. Dit gaf (mede) aanleiding tot het wijzigen van de wet.

De kern van de wet De kerngedachte van de Woningwet 2015 is dat woningcorporaties zich moeten bezig houden met de kerntaak inhoudende sociale huisvesting: woningcorporaties moeten zorgen voor huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Ook wil de Rijksoverheid zo min mogelijk administratieve lasten voor woningcorporaties. De in het kader van dit onderzoek belangrijkste onderdelen van de Woningwet op een rij: • Zorgen voor betaalbare huurwoningen. De belangrijkste taak van woningcorporaties is zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. • Passende toewijzing huurwoningen. De sociale huurwoningen moeten ook zodanig worden toegewezen dat de huur past bij het inkomen van het huishouden. Woningcorporaties moeten 80% van hun betaalbare woningen toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens.

736.109 | Onderzoek woonbeleid

30

•

•

Strengere regels voor commerciële projecten woningcorporaties. Wanneer de woningcorporatie zich bezig wil houden met andere taken dan de kerntaak (niet-DAEB-taken) dit alleen mag onder strikte voorwaarden. Zo dient er een markttoets van de gemeente te volgen waaruit blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben in de niet-DAEB-taken. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt de markttoets en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ziet toe op de financiële gevolgen van de niet-DAEB-werkzaamheden. Woningcorporaties moeten maatschappelijke activiteiten scheiden van commerciële activiteiten (DAEB versus nietDEAB). Huurders mogen namelijk niet de dupe worden van verliezen uit die commerciële activiteiten. Meer invloed gemeenten en huurders op woningcorporaties. Gemeenten en huurdersorganisaties krijgen meer invloed op het beleid van woningcorporaties. Zo maken deze drie partijen onder meer elk jaar afspraken over onderwerpen die door het rijk benoemt zijn als rijksprioriteiten (zie kader).

Rijksprioriteiten 2016-2019

Rijksprioriteiten 2021-2025

•

•

Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor doelgroep

•

Bijdragen aan de bouwopgave (versnellen nieuwbouw)

Realiseren van een energiezuinige sociale

•

Zorgen voor betaalbaarheid

huurwoningvoorraad

•

Investeren in een duurzame sociale

•

Huisvesten urgente doelgroepen

•

Realiseren van wonen met zorg en

•

Realiseren van wonen met zorg

ouderenhuisvesting

•

Huisvesten van spoedzoekers

•

Investeren in leefbaarheid

huurwoningvoorraad

•

Staatssteun voor woningcorporaties. Alleen onder strikte voorwaarden is staatssteun aan woningcorporaties toegestaan (bijvoorbeeld het hiervoor genoemde passend toewijzen). Verder zijn er nog aanpassingen met het oog op verandering in het toezicht op corporaties, geschiktheidstoets voor bestuurders, nevenfuncties, voordracht toezichthouders door huurders en huurdersraadpleging. Deze zijn minder relevant in het kader van dit onderzoek.

Huisvestingswet: verdeling van schaarse huurwoningen De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer of het splitsen van woonruimte. Ook biedt de Huisvestingswet de gemeente de mogelijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te voorkomen of te beperken en (per 1 januari 2022) om een opkoopbescherming in te voeren. Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. Deze wet verving op dat moment de bestaande Huisvestingswet uit 1993. De Huisvestingswet 2014 is kleiner dan de voorganger, waarbij vooral de gemeente aan zet is. De wetgever wil met de wet de kaders scheppen voor een beter werkbaar systeem: helder moet zijn wanneer de wet wel en niet gebruik kan worden, de instrumenten moeten eenvoudig en doeltreffend zijn, de wet moet beter gehandhaafd kunnen worden door gemeente en e transparanter zijn voor burgers en andere partijen.

736.109 | Onderzoek woonbeleid

31

De wijzigingen die destijds zijn doorgevoerd, betroffen een aantal wezenlijk zaken: • de mogelijkheid om bij woningtoewijzing te sturen op leefbaarheid is vervallen; • lokaal maatwerk is (beperkt) mogelijk voor alle gemeenten; • verdelingsregels kunnen niet gelden voor koopwoningen en kavels; • mantelzorgverleners en -ontvangers zijn als verplichte urgentiecategorie toegevoegd; • vergunningplicht bij onttrekking is niet van toepassing bij omzetting of onttrekking van de eigen woning ten behoeve van kantoor of praktijkruimte. Inmiddels zijn al weer meerdere malen aanpassingen gedaan. Noemenswaard zijn in ieder geval het vervallen van statushouders als verplichte urgentiecategorie en het vervangen van ‘schaarste aan goedkope woonruimte’ door ‘schaarste aan woonruimte’. Met de laatste aanpassing is het bijvoorbeeld ook mogelijk om woningen in het middenhuursegment onder het regime van de huisvestingsverordening te laten vallen. Om gebruik te maken van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt, is het opstellen van een Huisvestingsverordening verplicht.

Herziening Huisvestingswet aanstaande Inmiddels is een herziening van de Huisvestingswet aan de orde. De internetconsultatie over de wijzigingsvoorstellen is begin dit jaar afgerond. In de voorstellen is onder andere opgenomen, dat de mogelijkheid om regionale bindingseisen te stellen wordt verruimd van 50% naar 60% van het aantal toewijzingen van vrijkomende huurwoningen. De ruimte voor opnemen van lokaal maatwerk (toewijzing aan lokaal woningzoekenden) wordt waarschijnlijk verhoogd van 25% nu naar 30% van het aantal toewijzingen. Ook kan toeristische verhuur straks gereguleerd worden via de Huisvestingsverordening.

Wet en Besluit ruimtelijk ordening: cruciaal voor wonen De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een belangrijke wet in de ruimtelijke besluitvorming van Nederland. Maar zij is zeker niet de enige wet in het ruimtelijk domein, andere voorbeelden van "ruimtelijke" wetgeving zijn de Wabo of de Tracéwet. De Wro is het instrument om ruimtelijke behoeften als wonen, werken, recreëren, mobiliteit, water en natuur in een samenhangende benadering te verdelen. Voor het thema Wonen biedt de wet en besluit ruimtelijke ordening belangrijk instrumentarium om uitvoering van het woonbeleid te borgen. Belangrijkste sturingsmogelijkheid zit in het opnemen van percentages sociale huur, sociale koop, middeldure huur en particulier opdrachtgeverschap in bestemmingsplannen. Hiermee kan de gewenste samenstelling van het woningbouwprogramma van een gemeente geborgd worden. Aanvullend en in combinatie hiermee kunnen in een Doelgroepenverordening (zie pagina 11) nadere regels gesteld worden over prijsgrenzen (inclusief indexatie), doelgroepen (inkomensgrenzen), kwaliteit (oppervlakte in m2’s) en instandhoudingstermijn (hoeveel jaren de betreffende woning beschikbaar moeten blijven voor de gedefinieerde doelgroep).

Herziening wetgeving aanstaande Op landelijk niveau is een complex wetgevingstraject met betrekking tot de fysieke leefomgeving in voorbereiding: de Omgevingswet. In de wet zal een groot aantal bestaande wetten geheel of gedeeltelijk opgaan. In grote lijnen is het doel van de wet in een aantal steekwoorden samen te vatten: inzichtelijk, leefomgeving in samenhang, meer maatwerk (afwegingsruimte), sneller en beter. De bedoeling is, dat er meer ruimte komt voor initiatieven uit de samenleving, met behoud van de verantwoordelijkheid van de overheid voor de omgevingskwaliteit. In feite gaat de Omgevingswet over de relatie tussen samenleving en overheid: hoeveel ruimte wil je geven als overheid?

736.109 | Onderzoek woonbeleid

32

De Omgevingswet is van belang in het kader van dit onderzoek, omdat het consequenties heeft voor belangrijke gemeentelijke instrumenten waarmee sturing gegeven kan worden aan woningbouwinitiatieven (bijvoorbeeld Omgevingsvisie die structuurplannen vervangt, Omgevingsplannen die bestemmingsplannen vervangen). De invoering van de nieuwe wet is voorzien voor 1-1-2023. In het kader van dit onderzoek is de wetswijziging met name van belang voor de aanbevelingen richting de toekomst.

Belangrijkste instrumenten, een overzicht In het kader van dit onderzoek is het van belang te beoordelen of de partijen in de gemeente De Ronde Venen optimaal gebruik maken van de mogelijkheden die de wet biedt om de opgaven op het gebied van wonen en duurzaamheid op te lossen. Maar er is meer dan de wet alleen. Er zijn binnen de kaders van de wettelijke regelgeving andere mogelijkheden en instrumenten om de doelstellingen te bereiken. Daarom is het goed om ook een kort overzicht te bieden van die instrumenten.

Woonvisie: belangrijkste beleidskader, wettelijk verplicht • • •

•

Belangrijkste kader op het gebied van wonen en voor de gemeenteraad; Basis voor prestatieafspraken met corporatie en huurdersorganisatie; Basis voor doorwerking in ander instrumentaria, zoals bijvoorbeeld toetsingskaders nieuwe initiatieven, doelgroepenverordening, bestemmingsplannen, Huisvestingsverordening, tenders voor nieuwe woningbouwplannen, et cetera; Sinds aanpassing van de Woningwet per 1 januari 2022 verplicht, waarbij de visie maximaal vijf jaar mag beslaan.

Prestatieafspraken: samenwerking tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie • • •

Belangrijkste afsprakenkader met de corporatie en huurdersorganisatie voor voorraad en nieuwbouw sociale huurwoningen en de overige thema’s zoals die wettelijk benoemd zijn in de Rijksprioriteiten; Biedt mogelijkheid voor wederkerige afspraken over voldoende bouwproductie met de corporatie en huurdersorganisatie; Gelet op het toenemende belang van het thema wonen en zorg wordt vanuit de landelijke Taskforce Wonen en Zorg aanbevolen prestatieafspraken uit te breiden met zorgpartijen.

Toetsingskader woningbouw: de juiste woning op de juist plek • •

Kader waarmee nieuwe initiatieven getoetst kunnen worden aan beleidsuitgangspunten; Kan intern binnen de gemeente als instrument dienen voor een goede beoordeling van nieuwe initiatieven aan de beleidsuitgangspunten van onder andere de Woonvisie, en extern als instrument voor het vroegtijdig informeren van initiatiefnemers over de beleidsuitgangspunten en toetsingscriteria voor nieuwe plannen.

Kettingbeding/antispeculatie beding: gaat speculatie met goedkope koop tegen • •

Bedingen waarmee voorkomen wordt dat goedkopere nieuwe koopwoningen snel met mogelijk forse winst verkocht worden; Voorkomt dus speculatie, maar voorkomt niet dat betreffende woningen uit het voor middengroepen bereikbare segment verdwijnt. Daarvoor zijn alternatieve constructies denkbaar (terugkoop/verkoopregelingen, zie pagina 12).

736.109 | Onderzoek woonbeleid

33

Grond(prijs)beleid: bijdragen aan betaalbaar bouwen en wonen •

Met grondprijsbeleid kunnen beleidsdoelstellingen uit de Woonvisie ondersteund worden met passende prijsstelling bij verschillende woningsegmenten. Zo kan het bijdragen aan het realiseren van betaalbare sociale huurwoningen en goedkopere koopwoningen.

Huisvestingsverordening: verdeling van schaarse huurwoningen •

• •

•

In de Huisvestingsverordening kan de gemeente woonruimte in de sociale huursector en middenhuur aanwijzen waarvoor een huisvestingsvergunning benodigd is. Sinds 2019 mogen gemeenten voor “alle” woonruimte aanvullende voorwaarden voor verhuur stellen, in plaats van alleen voor goedkope sociale huur woonruimte; Via de verordening kan de gemeente ook bepaalde groepen voorrang/urgentie verlenen, inclusief 25% lokaal maatwerk (mensen uit de eigen gemeente); In de Huisvestingsverordening kunnen ook wijzigingen ten aanzien van de woningvoorraadsamenstelling (zoals het splitsen, omzetten, samenvoegen van woningen) vergunningplichtig gemaakt worden. Dat kan zowel voor huur- als koopwoningen; Daarnaast is het in de toekomst ook mogelijk om via deze weg een vergunningplicht voor de verhuur van bestaande koopwoningen in te stellen (zie zelfbewoningsplicht/opkoopbescherming).

Doelgroepenverordening: reguleert sociale huur, sociale koop en middenhuur •

• •

De Doelgroepenverordening vormt in combinatie met het bestemmingsplan een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen (borgen percentages sociale huur, sociale koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap); Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd; In de doelgroepenverordening kan het volgende geregeld worden: - De maximale aanvangshuurprijs voor middenhuur (sociale huur is helder conform landelijke huurprijsregelgeving, sociale koop is in de wet bepaald op € 200.0004), inclusief wijze van indexering; - De doelgroepen (aan de hand van inkomensgrenzen); - Instandhoudingstermijnen: verzekering van instandhouding voor de daarvoor aangewezen doelgroepen gedurende een bepaalde periode (sociale huur en middeldure huur minimaal 10 jaar, sociale koop 1 tot 10 jaar); - Prijs-/kwaliteitverhouding van nieuwe woningen (aantal m2’s passend bij doelgroep, prijs en inkomen).

Anterieure overeenkomsten bij wijziging bestemmingsplan • • • •

Een anterieure overeenkomst kan worden gebruikt voor een overeenkomst over grond die niet in eigendom van de gemeente is; Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een (wijziging van het) bestemmingsplan en heeft dus een publiekrechtelijke basis maar een privaatrechtelijke uitvoering; Inhoudelijk kan in een anterieure overeenkomst dezelfde soort afspraken worden gemaakt als in een gronduitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst; De afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over: - het type woningen (segment, prijs, grootte);

4 Vanaf het moment van in werking treden van de Omgevingswet zal de grens van een sociale koopwoning op de NHG grens

komen te liggen. In 2022 is de NHG grens €355.000

736.109 | Onderzoek woonbeleid

34

-

De manier waarop de woningen worden bestemd en behouden als middeldure huurwoningen (voor koopwoningen is dat lastiger en zal dit in combinatie met een andere regeling zoals antispeculatiebeding of terugkoopregeling moeten gebeuren).

Vereveningsfonds sociale woningbouw: stok achter de deur voor goede plannen • •

•

•

Uitgangspunt is dat een ontwikkelende partij een bepaald percentage sociale huur/koopwoningen in het programma opneemt, conform de uitgangspunten van het woonbeleid (woonvisie); Er zijn situaties waarin niet wordt voldaan aan de sociale woningbouwopgave. Een Vereveningsfonds Sociale Woningbouw maakt het mogelijk om het aandeel sociale huurwoningen financieel te compenseren (doorgaans een bedrag per woning). De financiële compensatie heeft als doel dat de sociale woningbouw op een andere locatie binnen de gemeente wordt gerealiseerd. Hiermee wordt het percentage sociale woningbouw binnen de gemeente gewaarborgd en er ontstaat een gelijk speelveld tussen private partijen; De ontwikkelaar moet wel aan kunnen tonen waarom zij niet aan dit minimumpercentage kunnen voldoen (bijvoorbeeld een complexe inbreidingslocatie, programma leent zich niet voor de beoogde locatie); Een vereveningsfonds is een stok achter de deur. Het geeft uiteindelijk alleen garantie op een financiële bijdrage. In de praktijk kopen ontwikkelaars de eisen ten aanzien van het programma soms liever af om zo geen goedkope woningen te hoeven bouwen.

Zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming: voorkomt buy to let •

•

•

Door een zelfbewoningsclausule op te nemen in koopcontracten kunnen gemeenten voor een bepaalde periode vastleggen dat de koper zelf in zijn of haar woning moet wonen. Dit voorkomt dat met name betaalbare koopwoningen worden gekocht als beleggingsobject met het doel ze te verhuren. De woningen komen dan niet terecht bij de doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn. Is van toepassing op nieuwbouwwoningen; Vanaf 1 januari 2022 is het voor gemeenten mogelijk om een vergunningplicht in te stellen voor de aankoop en verhuur van bestaande koopwoningen. Dit zal de gemeente dan moeten vastleggen in de Huisvestingsverordening (zie opkoopbescherming); In principe kan een zelfbewoningsplicht voor onbepaalde termijn gelden, mits de maatregel voldoet aan de beginselen van redelijkheid, proportionaliteit en doeltreffendheid.

Terugkoop/verkoopregelingen: houdt goedkope koop beschikbaar voor doelgroep • •

•

•

Er bestaan diverse regelingen waarbij de koper van een woning een korting op de marktwaarde krijgt. Bij verkoop worden winst en verlies gedeeld; Traditioneel lag het initiatief bij woningcorporaties, maar door aangescherpte regels (DAEB nietDAEB, waarde van de woningen moeten op de balans blijven staan) zien we een terugtrekkende beweging. Andere partijen kunnen hier ook een rol in vervullen (gemeente, ontwikkelaars, beleggers et cetera); De meest bekende regeling is KoopGarant waar een woning bij verkoop weer terug in eigendom komt van de verkoper (bijvoorbeeld een corporatie). In opkomst is Koopsmarter, waarbij een Stichting als tussenpersoon en financier optreedt en de gemeente garant staat. Voordeel hiervan is dat de gemeente wordt ontzorgd; Dergelijke koopconstructies zijn doorgaans juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde koperskorting veiliggesteld;

736.109 | Onderzoek woonbeleid

35

•

Het erfpachtrecht wordt eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer te betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering.

Maatwerkafspraken met ontwikkelaars • •

Als partijen meer betaalbare huur- of koopwoningen willen realiseren, kunnen zij op basis van vrijwilligheid onderling (privaatrechtelijke) afspraken maken en zo tot lokaal maatwerk komen. In de wet is vastgelegd dat gemeenten geen verdergaande voorschriften mogen stellen dan waarin de publiekrechtelijke kaders voorzien. Om die reden mogen afspraken over een aantal thema’s niet privaatrechtelijk worden gemaakt: - Woningkwaliteit - Vergunningverlening (WABO) - Woningtoewijzing

Starterslening: steun aan starters op koopmarkt • • • •

Met de Starterslening wordt het verschil overbrugd tussen de prijs van de woning en het maximale bedrag dat geleend kan worden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie; Volgens het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) krijgen kopers hiermee maximaal 20% meer bestedingsruimte, bovenop de hypotheek (tot een maximum van €37.000); Voor de Starterslening worden de eerste 3 jaar geen maandlasten betaald. Daarna wordt periodiek bekeken of de rente en aflossing over de Starterslening betaald kunnen worden; Gemeenten kunnen zelf ook nog aanvullende voorwaarden opstellen.

Leegstandsverordening: aanpak leegstand • •

• •

Met een leegstandsverordening kunnen gemeenten laten zien dat zij serieus en systematisch van plan zijn leegstand aan te pakken en zo de druk op eigenaren verhogen om leegstand te voorkomen; Gemeenten kunnen in een leegstandsverordening regels vaststellen voor het melden van leegstand van gebouwen en/of woningen, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichtende voordracht en het opleggen van bestuurlijke boetes; Tegelijkertijd moet gemeente de leegstaande panden die op basis van de verordening gemeld worden registreren. Dit biedt de gemeente inzicht in welke panden waar leegstaan; Op basis hiervan kan de gemeente beleid ontwikkelen om de leegstand tegen te gaan.

Stimuleren innovatieve bouwvormen (kleiner/industrieel gebouwd et cetera) •

• •

• •

Dit zijn woningen met minder m² woonoppervlak dan de huidige, gemiddelde woningen in de gemeente, vaak in combinatie met een aangepaste indeling (1 à 2 slaapkamers in plaats van 3 of 4), lagere bouwhoogte en een kleiner kaveloppervlak (zodat uitbouwmogelijkheden automatisch beperkt worden). Woningtype past bij kleinere, startende huishoudens (eventueel startend gezin); Door kleinere woningen te bouwen is het mogelijk om een marktconforme woning tegen een lagere prijs te realiseren. Eventuele exorbitante prijsstijgingen zijn dan mogelijk minder aan de orde; Voorbeelden van kleiner bouwen met een marktconforme prijs-/kwaliteitsverhouding zijn: grondgebonden rug-aan-rugwoningen, gestapelde beneden-bovenwoningen en appartementen en piramidewoningen; Andere alternatieve bouwvormen zijn sterk in opkomst, mede met het oog op duurzaamheid en beperking CO2-uitstoot. Voorbeelden: houtskeletbouw, modulaire bouw en fabrieksbouw; Stimulering kan door wensen op te nemen in tenders, anterieure overeenkomsten en bijvoorbeeld prestatieafspraken met corporaties als het gaat om sociale woningbouw

736.109 | Onderzoek woonbeleid

36