Bijlage 2 Huisvestingsverordening 2024 Regio Utrecht - De Ronde Venen (aangepast)
Tekst van het document
Artikel 32. 1.
2.
Een urgentie op medische gronden wordt uitsluitend verleend aan een ingezetene: a. die in een om medische redenen onhoudbare woonsituatie verkeert; b. die te maken heeft met een als gevolg van de woonsituatie zeer progressief ziektebeeld of c. waarvoor een verhuizing wordt aanbevolen in verband met ergonomische beperkingen door ernstige fysieke belemmeringen, mits verhuizen naar het oordeel van burgemeester en wethouders spoedeisend is en de goedkoopste adequate voorziening is zoals bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. Onder medische gronden worden zowel fysieke als psychische klachten verstaan.
Artikel 33. 1.
Urgentie op medische gronden
Urgentie bij mantelzorg
Een indicatie bij mantelzorg wordt uitsluitend verleend als: a. mantelzorg een oplossing is voor de zorgvraag van degene aan wie mantelzorg verleend zal worden; b. de aanvrager staat ingeschreven als woningzoekende;
c.
3.
de reisafstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger meer dan vijf kilometer is en deze reisafstand na verhuizing minder dan vijf kilometer wordt; deze reisafstand wordt gemeten volgens de kortst mogelijke route; d. er sprake is van langdurige zorg, dat wil zeggen dat de mantelzorg voor minimaal acht uur per week is, verdeeld over minimaal vier dagen per week en naar verwachting nog enkele jaren wordt verstrekt en e. een advies van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen instantie is afgegeven over de noodzaak van mantelzorg. Per mantelzorgsituatie wordt maar één keer urgentie verleend.
Artikel 34. 1.
2.
Urgentie op volkshuisvestelijke gronden
Een urgentie op volkshuisvestelijke gronden kan worden verleend als de woningzoekende zijn woonruimte moet verlaten omdat die in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moet worden. De urgentverklaring kan op de volgende manieren worden gebruikt: a. om te verhuizen met gebruik van de woonduur, waarbij de woonduur wordt omgezet in inschrijftijd; b. regionale urgentie, voor woningzoekenden die willen verhuizen naar een regiogemeente; c. stadsurgentie, voor woningzoekenden die binnen de gemeente willen verhuizen; d. terugkeervoorrang, voor woningzoekenden die na hun gedwongen verhuizing, al dan niet met gebruik van de hiervoor genoemde urgentiemogelijkheden, willen terugkeren naar het nieuwbouw- of gerenoveerde complex.
3. Burgemeester en wethouders werken de verschillende mogelijkheden van de hiervoor genoemde volkshuisvestelijke urgentie uit in een nadere regel.
Artikel 35.
Urgentie op maatschappelijke gronden
Een indicatie op maatschappelijke gronden wordt uitsluitend verleend als er sprake is van: e.
f.
Artikel 36.
problemen van relationele aard of huiselijk geweld, waardoor de woningzoekende de woonruimte heeft verlaten en nu verblijft in een door burgemeester en wethouders erkende voorziening voor tijdelijke opvang van personen, of uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen, waar de woningzoekende verblijft na doorverwijzing door een gemeente uit de woningmarktregio, en de woningzoekende door de instelling is voorgedragen voor bemiddeling.
Urgentie voor statushouders
Een urgentie voor statushouders wordt verleend op grond van de landelijke taakstelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en eveneens na tijdelijke huisvesting van de statushouder.
Artikel 37.
Urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem
Een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem wordt uitsluitend verleend als de regionale klachtencommissie heeft geconstateerd dat de aanvrager daadwerkelijk door het aanbodsysteem is gedupeerd.
Artikel 38.
Geldigheid van de urgentverklaring
Een urgentverklaring geldt in de hele woningmarktregio, tenzij deze verordening expliciet aangeeft dat de urgentverklaring alleen in de gemeente geldt.
Artikel 39. 1. 2. 3. 4.
5.
6.
Een urgentverklaring wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgente situatie is ontstaan, via een daartoe door hen vastgesteld formulier. Een urgentverklaring wordt aangevraagd door de woningzoekende. In afwijking van het eerste lid wordt een urgentverklaring voor mantelzorg aangevraagd in de gemeente waar de mantelzorg verleend zal worden. In afwijking van het eerste en tweede lid wordt een urgentverklaring voor statushouders niet aangevraagd, maar ambtshalve toegekend door de gemeente waar de statushouder op grond van de taakstelling zal worden gehuisvest. In afwijking van het tweede lid wordt een urgentie op maatschappelijke gronden wegens uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen, aangevraagd door die instelling. De aanvraag vindt plaats door de uitstromer te plaatsen op een voordracht voor bemiddeling, waarbij geldt dat het aantal voorgedragen woningzoekenden niet hoger is dan het vooraf met burgemeester en wethouders overeengekomen aantal. In afwijking van het tweede lid wordt een urgentie op volkshuisvestelijke gronden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
Artikel 40. 1.
3.
4.
Indieningsvereisten en indieningstermijn
De aanvraag gaat vergezeld van de volgende gegevens: a. naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de woningzoekende; b. omvang van het huishouden van de woningzoekende; c. d.
2.
Aanvraag urgentverklaring - waar indienen en door wie?
urgentiegrond waarop een beroep wordt gedaan en motivering, waarin de persoonlijke problematiek wordt geschetst, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie, argumenten waarom verhuizing binnen een half jaar nodig is en waarom de woningzoekende niet in staat is zelf binnen zes maanden op andere wijze geschikte huisvesting te vinden. Bij de beoordeling van de aanvraag kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen adviseur. Een aanvraag kan slechts voor één indicatiegrond tegelijk worden ingediend. Een aanvraag waarover in het verleden al is beslist, wordt alleen in behandeling genomen bij gewijzigde feiten en omstandigheden. Een aanvraag van een urgentverklaring wegens dreigende dakloosheid wordt uiterlijk één maand na het ontstaan van de dakloosheid gedaan.
5.
Een aanvraag wegens relatiebeëindiging wordt gedaan binnen de volgende termijnen: a. bij echtscheiding: van het moment dat een verzoek tot echtscheiding of uitspraak voorlopige voorziening is ingediend bij de rechter, tot uiterlijk drie maanden nadat de rechter de echtscheiding uitsprak; b. bij beëindiging geregistreerd partnerschap: van het moment dat het partnerschap wordt beëindigd tot uiterlijk drie maanden daarna; c. bij samenleving zonder contract: van het moment dat de ene partij de ander door middel van een aangetekende brief kenbaar maakte de samenleving te willen beëindigen, tot uiterlijk drie maanden daarna; d. bij een samenlevingscontract: van het moment dat de ene partij het contract conform het daarin bepaalde opzegde, tot uiterlijk drie maanden daarna of e. bij het ontbreken van documenten om de urgentie te beoordelen: van het moment dat de samenwoning blijkens een overgelegd uittreksel uit de Basisregistratie Personen daadwerkelijk heeft opgehouden te bestaan, tot uiterlijk drie maanden daarna.
Artikel 41.
Inhoud van de urgentverklaring
Een urgentverklaring vermeldt in ieder geval: a. b. c. d.
Artikel 42. 1. 2. 3.
4.
5. 6.
7.
naam, adres en woonplaats van de woningzoekende; datum van het verzoek om een urgentverklaring; urgentiecategorie waarin de woningzoekende is ingedeeld en het zoekprofiel voor de woningmarktregio en het eventuele tweede zoekprofiel voor de gemeente waar de urgentverklaring is afgegeven.
Zoekprofiel
Het zoekprofiel geeft aan voor welke woonruimte in welke gemeenten de urgentverklaring geldt. Het standaard zoekprofiel is: appartementen vanaf de eerste verdieping, in de hele woningmarktregio. Bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden wordt het standaard zoekprofiel uitgebreid met woonruimten die qua type woonruimte vergelijkbaar zijn met de huidige woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio. Het zoekprofiel bij een urgentie wegens mantelzorg beperkt zich tot woonruimten binnen vijf kilometer van de woonruimte van de mantelzorgontvanger of mantelzorgverlener, gemeten volgens de kortst mogelijke route. Het zoekprofiel bij een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem beperkt zich tot woonruimte in de gemeente waar de urgentie is afgegeven. Het standaard zoekprofiel kan bij een urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden op advies van de door burgemeester en wethouders aangewezen adviseur om medische redenen worden uitgebreid tot andere typen woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio. Burgemeester en wethouders kunnen daarnaast van het standaard zoekprofiel afwijken als zij van mening zijn dat: a. de leefbaarheid daar aanleiding toe geeft, of
b.
8.
huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk nodig is, maar de lokale woonruimtevoorraad geen in het zoekprofiel passende woonruimte biedt. In het in het vorige lid bedoelde geval stellen burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel vast. Dit tweede zoekprofiel geldt uitsluitend voor woonruimten in de gemeente waar de urgentverklaring wordt afgegeven.
Artikel 43. Vervallen, verlengen, intrekken of wijzigen van de urgentverklaring 1. 2. 3.
4.
5.
Een urgentverklaring vervalt na zes maanden. In afwijking van het vorige lid vervalt een urgentverklaring op volkshuisvestelijke gronden na een jaar. In afwijking van de vorige leden kunnen burgemeester en wethouders op verzoek van de aanvrager de urgentie met maximaal zes maanden verlengen, als er aantoonbaar geen aanbod is geweest dat overeenkwam met het zoekprofiel. Burgemeester en wethouders kunnen de urgentverklaring intrekken als de woningzoekende: a. niet langer aan de eisen voor een urgentverklaring voldoet; b. bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren of c. eenmaal een aanbod voor een passende woonruimte heeft geweigerd. Na het intrekken of vervallen van een urgentverklaring kan niet op grond van dezelfde omstandigheden opnieuw een urgentie worden aangevraagd.
Paragraaf 2.7 Rangorde bij sociale huurwoningen Artikel 44.
Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen, waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is.
Artikel 45. 1.
2.
3.
Rangorde
De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning. Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende woningzoekenden op datum van inschrijving gerangschikt. De woonruimte wordt voor verhuring aangeboden aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. Als er voorrangsregels als bedoeld in paragraaf 2.5 en 2.6 van toepassing zijn, wordt de woonruimte in afwijking van het eerste lid, aangeboden aan de gegadigde die op grond van die voorrangsregels als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt. Als er meerdere voorrangsregels van toepassing zijn, geldt binnen de voorrangsregels de volgende onderlinge rangorde: a. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het seniorenwoonruimte, aangepaste woonruimte, jongerenwoonruimte, of woonruimte voor bijzondere doelgroepen betreft;
b.
4.
5.
Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, met uitzondering van de voorrang in verband met de Van-groot-naar-beter-regel; c. Voorrang in verband met maatschappelijke binding aan de gemeente, kern of wijk, als bedoeld in artikel 25; d. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het woonruimte met zorgvoorzieningen betreft; e. Voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het terugkeervoorrang betreft; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste woonduur; f. Voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het stadsurgentie betreft en de woning ligt in de wijk waar de urgentverklaarde voorafgaand aan de urgentie woonde; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgentverklaringen van dezelfde datum: degene met de langste woonduur; g. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het een doorschuifcomplex betreft; h. Voorrang in verband met een urgentverklaring: overige urgenties als bedoeld in de artikelen 29 tot en met 37; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste inschrijfduur; i.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het iemand met een indicatie door fysieke beperking betreft; j. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, voor zover het de Van-groot-naar-beter-regel betreft; k. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte als bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid; l. Voorrang in verband met economische binding in verband met de sector waarin iemand werkzaam is. Als op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor deze woonruimte, beslist het college aan wie van deze woningzoekenden een huisvestingsvergunning wordt verstrekt; Jaarlijks mag bij maximaal vijf procent van de woonruimte die via het aanbodmodel wordt aangeboden, worden aangegeven dat hiervoor de urgentverklaring niet geldig is.
Paragraaf 2.8 Voorrangsgronden en rangorde bij middenhuurwoningen Artikel 46.
Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd en waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is.
Artikel 47. 1.
Voorrangsgronden
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in artikel 46 bedoelde woonruimte hebben doorstromers voorrang.
2.
3.
4.
Naast of in plaats van de in het vorige lid genoemde voorrang kunnen burgemeester en wethouders in overleg met verhuurders ook andere categorieën woningzoekenden aanwijzen die voor aangewezen woonruimte voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning, in verband met: a. de aard van de woonruimte; b. de grootte van de woonruimte; c. de dringende behoefte aan een woonruimte voor een specifieke doelgroep of d. een economische of maatschappelijke binding, zoals het behoren tot een bepaalde beroepsgroep. Als burgemeester en wethouders het vorige lid toepassen, leggen zij dit vast in een nadere regel en geven hierbij eveneens de voorrangsvolgorde aan, die kan afwijken van de in het volgende artikel beschreven rangorde. Burgemeester en wethouders rapporteren jaarlijks aan de raad over het verlenen van voorrang op grond van het derde lid.
Artikel 48. 1.
2.
Rangorde
De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning en die op grond van het volgende lid als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt. Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende doorstromers op datum van inschrijving gerangschikt, daarna volgen de overige gegadigden op datum van inschrijving.
Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Artikel 49. 1.
Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling
Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op a. Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens b. Koopwoningen tot de koopprijsgrens. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden; b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet gehouden; d. tot twee of meer woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden.
2.
3.
4.
Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld: a. Woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen; b. Woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur. Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c en d. zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft
b.
5.
en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd. Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.
Artikel 50. 1. 2.
3.
gemaakt dat het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad, naar aard en omvang niet is geïntensiveerd. een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester
Aanvraag vergunning
De aanvraag wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: a. naam en adres van de eigenaar; b. reden van de aanvraag; c. gegevens over de huidige situatie: adres van de woonruimte waarop de aanvraag
d.
betrekking heeft; huur- of koopprijs; aantal kamers; gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud; gegevens over de beoogde situatie: bestemming; bouwtekening/omgevingsvergun-
e.
ning; geluidsisolatieplan of meetrapport, voorstel voor financiële compensatie; bij voorgenomen samenvoeging: verwachte huur- of koopprijs; naam van de
toekomstige bewoner(s) en omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners. Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel 51.
Weigeringsgronden
Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
b.
c.
Artikel 52. 1.
2.
niet wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets, waardoor het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woonen leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand; vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het omgevingsplan, de beheersverordening, of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het omgevingsplan of de beheersverordening.
Leefbaarheidstoets
De leefbaarheidstoets heeft betrekking op: a. fysieke leefbaarheidseisen aan onder andere de gebruiksoppervlakte van de woonruimte en normen voor geluidsisolatie en b. de leefbaarheid in de omgeving van het pand in algemene zin. Burgemeester en wethouders geven in een nadere regel verdere uitwerking aan de leefbaarheidstoets.
Artikel 53.
Voorwaarden en voorschriften
Aan het verlenen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: a. b. c. d. e. f. g. h.
Artikel 54.
de geldigheidsduur van de vergunning; de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; het betalen van financiële compensatie; de leefbaarheid; goed verhuurderschap; het voorkomen van overlast; de omgevingsvergunning en het voorkomen of beperken van de aantasting van het woon- en leefklimaat (maatwerkvoorschriften).
Financiële compensatie
Financiële compensatie is niet mogelijk.
Artikel 55.
Vervallen geldigheid vergunning
De vergunning vervalt van rechtswege als geen gebruik is gemaakt van de vergunning in de door burgemeester en wethouders daarvoor bepaalde periode, als bedoeld in artikel 53 onder a.
Artikel 56.
Intrekkingsgronden
Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als:
a. b.
c. d.
de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand.
Paragraaf 3.2 Kadastrale splitsingsvergunning Artikel 57.
Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling
1.
Het verbod van artikel 22, eerste lid van de wet is van toepassing op
2.
a. Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens b. Koopwoningen tot de koopprijsgrens Het recht op een in het eerste lid aangewezen gebouw mag niet zonder kadastrale
3.
splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het verbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon voor een in het eerste lid aangewezen gebouw. Van het verbod als bedoeld in het eerste lid zijn vrijgesteld: gebouwen in eigendom van een toegelaten instelling, die gebouwd zijn na 1949 en voorzien zijn van een steenachtige woningscheidende vloer.
Artikel 58.
Aanvraag vergunning
1.
De aanvraag van een kadastrale splitsingsvergunning wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
2.
Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: a. een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; b. een verklaring van goede staat van onderhoud of een door een beëdigd taxateur opgemaakt taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud, en c. de reden van de aanvraag. Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
3.
Artikel 59.
Voorwaarden en voorschriften
Aan het verlenen van kadastrale splitsingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: a. b.
Artikel 60.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; de gebouwde onroerende zaak waarop de kadastrale splitsing betrekking heeft.
Weigeringsgronden
Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: a.
b.
c. d.
e.
Artikel 61.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de kadastrale splitsing gediende belang; het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet of er sprake is van strijdigheid met het omgevingsplan of de beheersverordening, tenzij een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan of de beheersverordening is verleend. Er geen omgevingsvergunning is verleend voor een bouwkundige splitsing.
Intrekkingsgronden
Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden ingetrokken als: a. de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en/of c. de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd.
Paragraaf 3.3 Toeristische verhuur van woonruimte Artikel 62.
Aanwijzing van woonruimte met een registratieplicht
1. Het verbod van artikel 23a van de wet is van toepassing op elke vorm van toeristische verhuur en voor alle woonruimte in de gemeente De Ronde Venen. 2. De in het eerste lid aangewezen woonruimte mag niet voor toeristische verhuur worden aangeboden of gepubliceerd zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur.
3. Het registratienummer wordt aangevraagd door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur.
Artikel 63. Nachtencriterium en meldplicht voor particuliere vakantieverhuur 1. Het is verboden een in artikel 62 aangewezen woonruimte voor meer dan zestig nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor particuliere vakantieverhuur. 2. Het is verboden een in artikel 62 aangewezen woonruimte in gebruik te geven voor particuliere vakantieverhuur, zonder iedere verhuring en het aantal nachten van iedere verhuring vooraf te melden bij burgemeester en wethouders. 3. De melding wordt gedaan door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor particuliere vakantieverhuur. 4. Als burgemeester en wethouders een platform in kennis hebben gesteld dat een woonruimte al voor het toegestane aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur, is het dat platform voor de rest van het jaar verboden voor die woonruimte aanbiedingen voor toeristische verhuur te tonen voor dat kalenderjaar.
Artikel 64. aanbieding
Tijdelijk verbod toeristische verhuur en aanwijzing blokkade
1. Burgemeester en wethouders kunnen een aanbieder voor maximaal een jaar toeristische verhuur verbieden als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a) de aanbieder heeft de eisen aan toeristische verhuur uit deze verordening overtreden; b) een toezichthouder heeft die overtreding vastgesteld; en c) in de vijf jaar voor deze vaststelling is ten minste tweemaal een bestuurlijke boete opgelegd voor overtreding van de eisen aan toeristische verhuur. 2. Burgemeester en wethouders kunnen in dat geval ook een aanwijzing geven aan een digitaal platform om een aanbieding voor toeristische verhuur door deze aanbieder te blokkeren voor de periode waarvoor het verbod van het eerste lid geldt.
Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming Artikel 65.
Aanwijzing beschermde woonruimte
Niet van toepassing
Artikel 66.
Prijsgrens opkoopbescherming
Niet van toepassing
Artikel 67. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming Niet van toepassing
Artikel 68.
Aanvraag vergunning
Niet van toepassing
Artikel 69.
Te verstrekken gegevens
Niet van toepassing
Artikel 70.
Intrekkingsgronden
Niet van toepassing
Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. 1. 2.
3.
De raad kan in een experimentregeling afwijken van de bepalingen van de Huisvestingsverordening. De experimentregeling voldoet aan de volgende voorwaarden: a. een experiment heeft een duidelijk omschreven en meetbaar beoogd effect; b. een experiment is tijdelijk en heeft een vooraf gesteld begin- en eindpunt; c. de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden; d. de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium; e. het experiment is van toepassing op maximaal 10% van het aanbod en f. het experiment wordt voor de start afgestemd met de gemeenten in de woningmarktregio. Burgemeester en wethouders kunnen het experiment uitwerken in een nadere regel.
Artikel 72. 1.
2.
Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening. Als een woningzoekende op basis van dit oordeel een urgentverklaring krijgt, dan geldt deze urgentverklaring alleen in de gemeente waar de urgentverklaring is verleend.
Artikel 73. 1.
Experimenten
Rapportageverplichting
De toegelaten instelling rapporteert jaarlijks achteraf, over de wijze waarop zij (al dan niet op basis van mandaat) invulling heeft gegeven aan artikel 11, derde lid, artikel 16, derde lid onder f
2.
en vierde lid, artikel 17, artikel 22, artikel 23, tweede en vierde lid, artikel 24, vierde en vijfde lid, artikel 25, zesde lid en artikel 45. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nadere informatie vragen.
Artikel 74. 1.
2. 3. 4. 5.
Bestuurlijke boete
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor de overtreding van de artikelen 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel, 23d, 23e en 41, eerste lid van de wet, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 26 van de wet. Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete overeenkomstig de tabel in de bijlage. Voor de eerste overtreding gelden de boetes overeenkomstig kolom A van de tabel. Voor volgende overtredingen gelden de boetes overeenkomstig de kolommen B, C en D van de tabel. Van een volgende overtreding is sprake als er binnen drie jaar na het constateren van de vorige overtreding, sprake is van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel.
Artikel 75.
Intrekking
De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente De Ronde Venen wordt ingetrokken.
Artikel 76. 1. 2.
3. 4.
5.
6.
Overgangsbepaling
De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente De Ronde Venen wordt ingetrokken. Vergunningen die zijn verleend onder de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023 en eerdere Huisvestingsverordeningen worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening. Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor 1 oktober 2024 worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente De Ronde Venen. Situaties van hospitaverhuur die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening worden gerespecteerd, mits voldaan wordt aan de voorwaarden die golden direct voorafgaand aan deze datum. Experimentregelingen die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening, blijven van kracht.
Artikel 77.
Citeertitel
Deze verordening kan worden aangehaald als de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Ronde Venen.
Artikel 78.
Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op 1 oktober 2024
Ondertekening Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 26 september 2024.
De griffier, ValidSigned door Josette Jonker op 01-10-2024
De burgemeester, ValidSigned door Maarten Divendal op 01-10-2024
Bijlage 1: Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Definities Definities in de Huisvestingswet Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Deze definities worden in deze verordening niet herhaald. Definities in de verordening
huishouden: in deze verordening is gekozen voor een vrij strikte definitie van het begrip
“huishouden” omdat een ruimere definitie misbruik te veel in de hand werkt. Het gaat dan om misbruik met betrekking tot het aantal leden van een huishouden in relatie tot de bezettingsnormentabel bij toewijzingen. Een groter huishouden komt voor grotere woningen in aanmerking. Door een strakke definitie is het lastiger hier misbruik van te maken. Dit neemt uiteraard niet weg dat we ook diverse andere samenlevingsvormen zien en erkennen, maar waar het gaat om verdeling van woonruimte hanteren we deze definitie voor bepalen grootte woning en aantal kamers. Voor het meetellen van inwonende kinderen wordt een iets minder strenge definitie dan die van de belastingdienst gehanteerd, door uit te gaan van minimaal drie nachten als ondergrens. inkomensvoorrangsgrenzen middenhuur: Het inkomen waarmee één- of meerpersoonshuishoudens voorrang krijgen, zodat ook deze huishoudens voorrang hebben bij de toewijzing van – nieuw te realiseren - middenhuurwoningen. De genoemde inkomens hebben op de huidige woningmarkt moeite om een passende woning te vinden. Huishoudens met een hoger inkomen hebben meer alternatieven in de huur en koopsector. Zo komen - ten tijde van schaarste - de nieuwe middenhuurwoningen in eerste instantie terecht bij de huishoudens die daar het meest op zijn aangewezen en wordt tegelijkertijd niemand uitgesloten. In de voorrangsregel is
tevens opgenomen dat de doorstromers uit de sociale huurwoning voorrang krijgen op andere woningzoekenden. Hierdoor wordt de doorstroming uit de sociale huursector bevorderd, wat bijdraagt aan het verminderen van goedkope scheefheid in de sociale sector. liberalisatiegrens: als de aanvangshuurprijs bij het ingaan van de huurovereenkomst zich op of
onder deze grens bevindt, betreft het een sociale huurwoning. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks gewijzigd. Tot 1 januari 2024 ligt de grens op € 808,06. mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in
artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: “mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.”;
middenhuurgrens: middenhuurwoningen zijn een voorwaarde voor een goed functionerende
woningmarkt. Deze woningen, zijn nodig voor huishoudens die op een woning in dit segment zijn aangewezen. Het gaat bijvoorbeeld om starters of gezinnen die niet in aanmerking komen voor een gereguleerde huurwoning van een toegelaten instelling en (nog) niet kunnen of willen kopen. Door toewijzing van deze woningen te regelen, komen deze woningen ook ten goede aan de juiste doelgroep. Als er namelijk geen inkomenseisen worden gesteld aan huurders van deze middenhuurwoningen, dan bestaat het risico dat verhuurders kiezen voor mensen met een (te) hoog inkomen, zodat zij meer zekerheid krijgen over huurinkomsten. Dit betekent dat middenhuurwoningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan de beoogde doelgroep van deze woningen. toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte (voorheen: nultredenwoonruimte): deze
woonruimten zijn niet per se vrij van “treden”. De woonruimte en de belangrijkste functies zijn bereikbaar zonder trap, maar zo’n woonruimte kan wel degelijk bijvoorbeeld een logeerkamer/hobbykamer één verdieping hoger hebben; woongroep: de verordening benoemt wooncoöperaties niet afzonderlijk. Vooralsnog worden wooncoöperaties gezien als een bijzondere vorm van een woongroep en zijn de regels voor woongroepen van toepassing.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Dit artikel is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.
Eerste lid: in het eerste lid worden onder a. allereerst de sociale huurwoningen aangewezen. Dat zijn de huurwoningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is dus altijd een huisvestingsvergunning nodig, of de verhuurder nu een toegelaten instelling is (woningcorporatie) of een particulier. Onder b. worden de middenhuurwoningen aangewezen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd.
Tweede lid: in het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2:
woonruimte die wordt verhuurd onder de werking van de Leegstandwet, omdat dergelijke
verhuringen tijdelijk zijn, met het doel na de tijdelijke verhuur alsnog te verkopen of te slopen; onzelfstandige woonruimte, omdat een groot deel daarvan verhuurd worden aan studenten, waarbij met name de systematiek van één toegelaten instelling wordt gehanteerd;
dienstwoningen, omdat deze direct verband houden met de aard van iemands werk, en
verlaten moeten worden bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst; zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een
campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling, omdat het hier gaat om woonruimte die een rol vervult in de systematiek; woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen, omdat de verdeling van deze woonruimte
buiten de reikwijdte van verordening plaatsheeft; wisselwoningen, omdat deze woningen bedoeld zijn voor zittende huurders, die tijdelijk – in
verband met een renovatie – hun woning moeten verlaten; woonruimten die via intermediaire verhuur verhuurd zijn aan een zorginstelling omdat de zorginstelling, waarmee de toegelaten instelling een overeenkomst heeft afgesloten, hoofdhuurder is.
Met dit artikel beperkt de verordening zich bij woonruimteverdeling tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoen. Woonruimten die niet tot deze categorieën behoren, of zijn uitgezonderd in het tweede lid, kunnen zonder huisvestingsvergunning in gebruik gegeven of genomen, gehuurd of verhuurd worden.
Artikel 3. Eisen voor verlening huisvestingsvergunning Eerste lid: Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
Derde lid: Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1 onder A.
Vierde lid: Het afwijken van de voorrangsregels bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder is een mogelijkheid, maar geen vanzelfsprekendheid. Er wordt hier dus van geval tot geval een afweging gemaakt. Vijfde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven af te wijken van de inkomensgrens voor de doelgroep. Het genoemd inkomen komt uit de Uitvoeringswet Huurprijzen woonruimte, artikel 10, lid 2a, tweede opsomming, de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens. In de regio Utrecht wordt deze grens gehanteerd voor huishoudens met een laag middeninkomen. Zesde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om een afwijkende inkomensgrens vast te stellen voor de vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Het college mag alleen van deze bevoegdheid gebruik maken wanneer de te verwachten leencapaciteit tot onevenredige effecten leidt. Die onevenredige effecten doen zich voor wanneer de rente in een jaar zodanig stijgt of de voorwaarden om te lenen dusdanig wijzigen dat bijna geen huishoudens meer in aanmerking komen voor de vergunning. Dit is het geval wanneer de huishoudens die met hun inkomen onder de gestelde grens blijven onvoldoende kunnen lenen om de woningen tot aan de koopprijsgrens te betalen.
Het gaat met deze bevoegdheid dus om het wijzigen van de gehele inkomensgrens en niet om het afwijken in individuele gevallen.
Artikel 4. Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen De huur en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger. Voor middenhuurwoningen is ook aansluiting gezocht bij de wettelijke indexering. Deze inkomensgrenzen worden namelijk ook gebruikt voor de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de sociale huur, zodat op gelijke wijze geïndexeerd kan worden. Voor de middenhuurgrens is CPI het uitgangspunt waarbij de methodiek van het Rijk wordt gebruikt zoals beschreven in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Artikel 5. Vruchteloze aanbieding Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van toegelaten instellingen, passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen.
Artikel 7. Intrekken van de huisvestingsvergunning.
Artikel 18 van de wet geeft de volgende intrekkingsgronden:
als de vergunninghouder de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in
gebruik heeft genomen; als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens
waarvan deze wist of kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren; als zich een artikel 3 Wet bibob-situatie voordoet.
Deze intrekkingsgronden hoeven dan niet in de verordening herhaald te worden. De mogelijkheid een vergunning in te trekken omdat er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning, staat niet expliciet in de wet genoemd, maar is in feite inherent aan de bevoegdheid tot vergunningverlening. Deze bevoegdheid hoeft in beginsel dan ook niet expliciet in de verordening te worden geregeld. Omdat zo'n intrekking echter als sanctie gezien kan worden, en een sanctie altijd een wettelijke basis moet hebben, raadt de VNG in de “100 ideeën voor de gemeentelijke regelgever” aan deze intrekkingsgrond toch op te nemen in de verordening.
Artikel 8. Toepasselijkheid inschrijfsysteem Als op grond van deze verordening voorrangsregels van toepassing zijn voor een woonruimte, moet er ook een inschrijfsysteem zijn, want anders kunnen de voorrangsregels niet worden toegepast. De bepalingen die verplichten tot een inschrijfsysteem zijn gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de woningzoekende.
Artikel 9. Inschrijfsysteem, algemene eisen De voorrangsregels gelden in elk geval voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen. Er zijn echter ook sociale huurwoningen in eigendom van particulieren voor wie deze voorrangsregels gelden, namelijk als deze sociale huurwoningen op grond van een aanwijzingsbesluit van burgemeester en wethouders onder de bepalingen van de Huisvestingsverordening vallen. Dit betreffen doorgaans nieuwbouwwoningen waarbij in de overeenkomsten afspraken over de wijze van verhuur en de hoogte van de huur zijn gemaakt. Ook voor middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd, geldt een – overigens beperkt - aantal voorrangsregels. In alle gevallen geldt dat de aanvrager verantwoordelijk is voor de juistheid van de gegevens. Artikel 9 stelt algemene eisen aan dit inschrijfsysteem. In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a van de wet opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving als er sprake is van huurovereenkomsten zoals bedoeld in de artikelen 7:274c, tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 10. Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen Voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen verloopt de inschrijving via www.woningnetregioutrecht.nl. Naast de algemene regels van artikel 9, geeft artikel 10 enkele specifieke regels voor het inschrijfsysteem van toegelaten instellingen. Op de hoofdregel dat de inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte wordt in het vierde lid een uitzondering gemaakt voor tijdelijke huurcontracten, bij woningruil of bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden:
voor tijdelijke huurcontracten, omdat dit wettelijk zo is bepaald; voor woningruil omdat dit een eigen initiatief is van twee of meer huurders, buiten het
systeem om, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van het inschrijfsysteem; voor urgentie op volkshuisvestelijke gronden omdat het geen directe keus is van het
desbetreffende huishouden. Het huishouden was niet woningzoekend, de inschrijving als woningzoekende wordt daarom niet beëindigd. Dit is overigens anders voor de volkshuisvestelijk urgente met terugkeergarantie, die terugkeert naar het gerenoveerde of nieuwgebouwde complex: deze woningzoekende verliest wél zijn inschrijftijd, maar kan vervolgens op grond van het vijfde lid alsnog 75% van de inschrijftijd behouden. Het vijfde lid regelt dat als een woningzoekende zich binnen een jaar na het accepteren van een sociale huurwoning opnieuw inschrijft, deze 75% van de inschrijftijd behoudt. Op deze manier kan een woningzoekende sneller verhuizen als de woning bijvoorbeeld toch niet bevalt of de persoonlijke situatie verandert. Mensen zullen hierdoor eerder een woning accepteren omdat zij een substantieel deel van hun inschrijftijd behouden.
Artikel 11. Bekendmaking van het aanbod Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. Toegelaten instellingen maken hun aanbod doorgaans bekend via www.woningnetregioutrecht.nl. Voor sommige woningen is dat echter niet nodig, omdat deze woningen op een andere wijze worden verdeeld. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over deze situaties, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Artikel 12. Toepasselijkheid (van de regels over woonruimteverdelingssystemen)
Woonruimte kan op verschillende manieren verdeeld worden. Artikelen12 en verder regelen de verdeling van sociale huurwoningen, beschrijven de verschillende verdeelsystematieken en geven specifieke regels voor de verdeling van woonruimte voor woongroepen en voor woonwagenstandplaatsen.
Artikel 13. Verdeling van sociale huurwoningen Artikel 13 geeft aan wanneer welke verdelingssystematiek wordt gebruikt.
Artikel 15. Lotingmodel Er is gekozen voor een lotingmodel om ook woningzoekenden met weinig inschrijfduur een kans te geven. Er is wel voor gekozen dit te beperken tot een deel van het aanbod, aangezien het hanteren van een inschrijfduur als het meest rechtvaardig wordt beschouwd. Bij loting worden enkele voorrangsregels toegepast: als het een senioren- respectievelijk jongerenwoonruimte betreft, hebben senioren respectievelijk jongeren voorrang. Ook moet het huishoudinkomen niet te hoog of te laag zijn volgens tabel 1 van artikel 24, en het aantal kamers moet passen bij de huishoudensgrootte, volgens de tabel in artikel 23. Meer voorrangsregels gelden er echter niet. Het computersysteem bepaalt wie van de loters de woning aangeboden krijgt.
Artikel 16. Bemiddeling Er wordt in beginsel maar één keer een woning aangeboden via bemiddeling. Dat is echter niet het geval als een woningzoekende eerst via bemiddeling een tijdelijke woonruimte heeft gekregen en dan – om naar een definitieve woonruimte te kunnen verhuizen – nogmaals bemiddeld moet worden. Bij bemiddeling zijn iemands inschrijfduur, datum van urgentverklaring en andere voorrangsregels niet van belang. Wel wordt er altijd gekeken of de woonruimte volgens de tabel in artikel 22 bedoeld is voor senioren of voor jongeren (artikel 22), of het aantal kamers past bij de grootte van het huishouden (tabel artikel 23) en of het huishoudinkomen bij de huurprijs past (tabel 1 van artikel 24). De toegelaten instelling kán hiervan afwijken bij uiterste noodzaak, maar zal daar uit het oogpunt van effectieve verdeling van de schaarse voorraad uiteraard slechts sporadisch gebruik van maken. De verordening noemt de gevallen waarin bemiddeling in elk geval is toegestaan. Het is echter denkbaar dat er zich nog andere situaties voordoen, waarin bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling nodig is. Denk aan situaties van beheerdersbelang of bij gedupeerden van het aanbodsysteem.
Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin is bemiddeld, met name de situaties als bedoeld in het derde lid onder g en het afwijken van de eis ten aanzien van de aard, grootte en prijs, als bedoeld in het vierde lid. Zie hiervoor artikel 73, eerste lid. De mogelijkheid tot bemiddeling kan ook door toegelaten instellingen worden gebruikt voor woningzoekenden in de vitale sector vrijwillige brandweer, nu het voor woningzoekenden met deze status
met name van belang is om dichtbij de kazerne te wonen. Het gaat hier om de bevoegdheid uit artikel 16, derde lid, sub g.
Artikel 17. Beheerdersbelang Bij situaties van beheerdersbelang wordt woonruimte via bemiddeling aangeboden. Voorbeelden van beheerdersbelang zijn:
Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer
van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De toegelaten instelling stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer. Gerichte toewijzing van een woonruimte aan een woningzoekende om overlast te voorkómen.
Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen. Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat.
Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin gebruik gemaakt is van de mogelijkheid van beheerdersbelang, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Artikel 18. Verdeling van woonruimte voor woongroepen Niet elke woonruimte kan worden betrokken door een woongroep en niet elke groep woningzoekenden kan zichzelf een woongroep in de zin van deze verordening noemen. Zowel voor de woonruimte als voor de woongroep is een besluit van burgemeester en wethouders nodig. Het ligt voor de hand dit besluit deel te laten uitmaken van de in artikel 18, vierde lid genoemde nadere regels. Om als groep woningzoekenden te worden aangewezen als woongroep, moet aan een aantal door burgemeester en wethouders in een nadere regel geformuleerde eisen worden voldaan. Wooncoöperaties worden voor deze verordening aangemerkt als woongroepen, mits zij aan alle daarvoor geldende voorwaarden voldoen. Bij de toewijzing van een woongroepwoning zijn wél de eisen voor een huisvestingsvergunning van toepassing. Dat betekent dat als het een complex zelfstandige woonruimten betreft, voor elke zelfstandige woonruimte een huisvestingsvergunning verleend moet worden. Betreft het één woning, dan wordt het gebruik door een woongroep niet zozeer beheerst door de regels van hoofdstuk 2 van deze verordening, maar door die van hoofdstuk 3, nu het hier in feite een omzetting naar onzelfstandige woonruimte (waar geen huisvestingsvergunning voor nodig is) betreft.
Artikel 19. Verdeling van woonwagenstandplaatsen De woonwagenstandplaatsen in de gemeente De Ronde Venen zijn in eigendom en beheer van de gemeente De Ronde Venen. Zij zijn verantwoordelijk voor exploitatie, beheer, onderhoud en toewijzing standplaatsen. Bij toewijzing van standplaatsen in De Ronde Venen wordt rekening gehouden met familieverbanden, of iemand eerder in een woonwagen gewoond heeft en de plaats op de wachtlijst.
Artikel 21. Voorrangsgronden De hier genoemde voorrangsgronden corresponderen met de in artikelen 11, 12 en 14 van de wet genoemde voorrangsgronden.
Artikel 22. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte Dit is, net als de artikelen 23 en 24, een uitwerking van artikel 11 van de wet. Specifieke categorieën woningzoekenden krijgen voorrang bij specifieke typen woonruimte. Andere woningzoekenden worden dus niet uitgesloten van het aanbod, maar de doelgroep heeft voorrang. Een jongere heeft bijvoorbeeld voorrang bij jongerenwoningen, een oudere heeft voorrang bij seniorenwoningen, iemand die doorschuift in hetzelfde complex heeft voorrang op iemand van buiten het complex. Zo’n woning moet dan wel specifiek gelabeld zijn als dat type woonruimte, want anders zouden bijvoorbeeld ouderen bij elke drempelloze, met lift bereikbare woonruimte (dat zijn er tegenwoordig heel veel) voorrang moeten krijgen. Het is dus zeker niet zo dat een niet gelabelde woning niet geschikt is voor ouderen, jongeren, doorschuivers enzovoorts; zij krijgen bij niet gelabelde woningen slechts geen voorrang.
De toegelaten instelling labelt de woonruimte als woonruimte met zorgvoorzieningen, seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, aangepaste woonruimte, doorschuifwoonruimte en jongerenwoonruimte. Aan het label “toegankelijke woonruimte” kan de specifieke toevoeging “gelijkvloers”, “rollatortoegankelijk” of “rolstoeltoegankelijk” toegevoegd worden, aan het label “jongerenwoonruimte” kan een specifieke leeftijdscategorie worden toegevoegd. Zo wordt de kring van woningzoekenden met voorrang voor die woonruimte nog wat verder gepreciseerd. Om een woning aan te merken als woonruimte voor woongroepen is een aanwijzing door burgemeester en wethouders nodig, zie hiervoor de toelichting bij artikel 18. Ook het labelen van een woonruimte voor bijzondere doelgroepen loopt, samen met het aanwijzen van de doelgroep, via burgemeester en wethouders. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere
situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreerruimte bij de verdeling van woonruimte. Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, is transparantie gewaarborgd. Met deze labeling kunnen bijvoorbeeld atelierwoningen in de sociale sector worden toegewezen aan kunstenaars uit de eigen gemeente. Het is uiteraard de bedoeling dat hier slechts spaarzaam gebruik van wordt gemaakt.
Vijfde lid: Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert.
Artikel 23. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte Ook dit artikel is een uitwerking van artikel 11 van de wet.
Eerste lid: de tabel in het eerste lid geeft aan wanneer een woning qua grootte past bij het huishouden.
Tweede lid: het tweede lid bepaalt dat afwijking mogelijk is als dat in verband met de leefbaarheid nodig is. Er is soms maatwerk nodig. Het maatwerk is verbonden aan de kwetsbaarheid van de woonruimte of het wooncomplex, die kan leiden tot inbreuk op het woongenot. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie dat een woning zich qua grootte leent voor een gezin van acht of meer personen, maar dermate gehorig is, dat zo’n gezinsgrootte hier niet wenselijk is. Aangezien gebruikmaking van deze bevoegdheid gemandateerd is aan de toegelaten instellingen, is met het oog op transparantie afgesproken dat de toegelaten instellingen jaarlijks rapporteren over de situaties waarin gebruik gemaakt is van deze mogelijkheid tot afwijking, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Derde lid: het derde lid regelt dat als er voor een grote woning geen gegadigde is met de juiste huishoudensgrootte, bijvoorbeeld acht personen, eerst het huishouden van zeven personen in aanmerking komt, en als dat geen resultaat oplevert, het huishouden van zes personen enz., zodat zo’n grote woning niet naar (bijvoorbeeld) een eenpersoonshuishouden gaat. Dit zou uit het oogpunt van een doelmatige verdeling van schaarse woonruimte namelijk onwenselijk zijn.
Vierde lid: Het vierde lid regelt de “Van-groot-naar-beter-voorrang”. Deze voorrang geldt voor alle woonruimte met maximaal drie kamers, maar burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang niet geldt voor grote driekamereengezinswoningen. In de praktijk bleken er namelijk woningzoekenden met behulp van de Van-groot-naar-beter-voorrang door te stromen van een
relatief klein vierkamerappartement naar een veel grotere driekamereengezinswoning. Hiervoor is de regel niet bedoeld. Deze beperking is optioneel, omdat ze qua woningvoorraad niet in elke regiogemeente relevant is.
Artikel 24. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte Dit is het derde artikel dat artikel 11 van de wet verder uitwerkt.
Eerste lid: op grond van tabel 1 krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang bij de toewijzing van de goedkopere woningen. Deze regel is in het leven geroepen toen door passend toewijzen (Woningwet) de huishoudens met een laag inkomen werden uitgesloten voor de duurdere woningen. De voorrangsregel is bedoeld om de slaagkans van huishoudens met een laag inkomen op peil te houden.
Tweede lid: in sommige gemeenten ligt het percentage toewijzingen aan lage inkomens ver boven het in de regio afgesproken streven van 70%. Daarom hebben burgemeester en wethouders met dit lid de mogelijkheid de voorrang voor lage inkomens optioneel te maken. Zo kan er beter gestuurd worden op een evenwichtige verdeling. Het alternatief is het verhogen van huren bij mutatie. Dit is ongewenst.
Derde lid: in artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een toegelaten instelling toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben. De maximale huurprijzen in de huur/inkomenstabel liggen boven deze aftoppingsgrens. Door dit artikellid toe te voegen, waarmee een toegelaten instelling een huishouden met een inkomen tot de inkomensgrens geen voorrang verleent, ontstaat er geen frictie tussen de eisen van de Woningwet en die van de Huisvestingsverordening.
Vierde lid: een enkele toegelaten instelling past een tweehurenbeleid toe. Daarbij wordt in de advertentie de streefhuur genoemd. Als blijkt dat de kandidaat-huurder die de woning accepteert, een laag inkomen heeft, wordt de huur verlaagd tot onder de aftoppingsgrens. De rangorde wordt in deze situatie dan niet bepaald door de huur/inkomensverhouding uit tabel 1. Dit artikellid maakt dit mogelijk.