Bijlage 1: VAB-visie
Tekst van het document
42 Kleinschalige horeca
Zuivere opslag
Nevenfunctie
Hoofd- en nevenfunctie
Kleinschalig, beperkt tot categorie 1a door de VNG als lichte horeca, alleen zwak-alcoholische dranken schenken, geen feesten en partijen, tot max 50m2 gebruiksoppervlakte inclusief terras.
Geen concurrentie met horeca in de dorpen.
Enkel binnen bestaande bedrijfsgebouwen.
Geen concurrentie met bedrijventerreinen.
Concept moet passend zijn bij het landelijk gebied (theetuin, ijs van de boer, streekgebonden).
Enkel schone opslag. Statisch gebruik, geen werkplaatsen met personeel.
Passende functies in gehele buitengebied
Type functie
Omvang
Specifieke voorwaarden
Agrarisch gerelateerde productie, levering goederen of diensten
Hoofd- en nevenfunctie
Enkel binnen bestaande bedrijfsgebouwen.
Geen buitenopslag.
Hobbymatig houden van dieren
Nevenfunctie
Vigerende milieuregels.
Paardenpension
Hoofd- en nevenfunctie
Enkel stalling.
Statisch gebruik, geen werkplaatsen met personeel.
Geen les. Geen buitenopslag.
Paardenbak
Nevenfunctie
Geen verlichting. Aangesloten aan kavel, passend bij type landschap.
Passende functies in kernrandzone
Type functie
Omvang
Specifieke voorwaarden
Kleinschalige locatie voor kantoor
Hoofd- en nevenfunctie
Kleinschalig tot maximaal 2 kantoren van ieder 50m2.
Bij hoofdfunctie overtollige bebouwing slopen. 43
Als hoofdfunctie enkel mogelijk nabij grotere uitvalswegen. Kleinschalige locatie voor vergaderen
Hoofd- en nevenfunctie
Kleinschalig tot maximaal 100 m2.
Zorgwonen en dagbesteding
Hoofd- en nevenfunctie
Maximaal 16 cliënten bij dagbesteding.
Kinderdagverblijf
Hoofd- en nevenfunctie
Goede bereikbaarheid.
Hoofd- en nevenfunctie
Bij hoofdfunctie overtollige bebouwing slopen.
Manege
Bij hoofdfunctie overtollige bebouAls hoofdfunctie enkel mogelijk nabij wing slopen. grotere uitvalswegen. Bij hoofdfunctie overtollige bebouwing slopen. Bij hoofdfunctie overtollige bebouwing slopen.
44
4. Ruimtelijke spelregels
In dit hoofdstuk worden de spelregels voor de ruimtelijke inpassing op het erf voor een erftransformatie bij VAB verder uitgewerkt. We richten ons hier op de volgende deelgebieden: de droogmakerijen, het veenweidelandschap en het Angstelen Geinlandschap. De kaart van de verschillende deelgebieden is te zien op pagina 21. Voor deze 3 deelgebieden: • Geven we een korte algemene beschrijving van het deelgebied (paragraaf 4.1). • Vervolgens hebben we ruimtelijke spelregels verbeeld die de initiatiefnemers kunnen gebruiken bij hun plan (paragraaf 4.2). 1
•
Hoe ga je te werk bij een transformatie of ontwikkeling? • •
1 Voor de karakteristieken en ruimtelijke spelregels is een principe gemaakt voor een type erf in de 3 deelgebieden. Erven kunnen hiervan afwijken.
Aanvullend geven we een beschrijving van de ligging in de omgeving en de huidige of verdwenen karakteristieken op erfniveau. Dit doen we voor de gebouwen, de inrichting van het erf, de architectuur en de beplanting. Deze beschrijving helpt initiatiefnemers bij hun plan omdat ze kunnen aansluiten en reageren op deze karakteristiek (paragraaf 4.3, 4.4 en 4.5). Een overzicht van alle karakteristieken staat in bijlage 3 in een tabel.
•
Eerst wordt bepaald in welk deelgebied het erf ligt. Bij een transformatie of ontwikkeling is het van belang dat de karakteristieken van de verschillende deelgebieden behouden blijven en mogelijk versterkt en/of hersteld worden. Daarnaast dienen de ruimtelijke spelregels als handvatten en ter inspiratie voor de ruimtelijke inpassing.
45
46
4.1. Algemene beschrijving deelgebieden
aanwezig. Enkele hiervan zijn nog waar te nemen door een gering hoogteverschil.
Algemeen over de droogmakerij De droogmakerijen zijn de lagergelegen polders in het landschap. Ze zijn drooggelegd in de 19e eeuw. Kenmerkend is het rechthoekige verkavelingspatroon, de smalle rechte sloten en de heldere omkadering door dijken en kades. De dijken en kades worden regelmatig begeleid door ringvaarten en vormen daarmee de strakke grenzen van de droogmakerijen. Het landschap heeft een open karakter. De ontsluitingswegen liggen in de polder waardoor je á niveau door het landschap rijdt.
Het noordelijk deel van de gemeente is eind van de 19e eeuw aangemerkt als inundatiegebied voor de Stelling van Amsterdam. De open schootsvelden en de daarachter gelegen forten zoals bij Amstelhoek en Nessersluis herinneren hieraan.
Algemeen over het veenweidelandschap Kenmerkend voor het veenweidelandschap is de strokenverkaveling met vaste maten, afkomstig van de vroegere veenontginning (copeverkaveling). De smalle en lange kavels zijn veelal grillig van vorm en worden afgewisseld met brede sloten. De brede weteringen dienen ter afwatering
In de droogmakerijen zijn nog oude kreekruggen
Afbeelding 13. Historische verkaveling rond 1900 (links, topotijdreis) en luchtfoto in droogmakerij (rechts).
Afbeelding 14. Historische verkaveling rond 1900 (links) en luchtfoto veenweidegebied (rechts).
van de venige grond met de Veldwetering en de Bijleveld als afwatering. Het landschap heeft veelal een open en nat karakter, waarin de rivier de Kromme Mijdrecht meandert. Het water in de sloten staat vlak onder maaiveld.
Algemeen over het Angstel- en Geinlandschap Het Angstel- en Geinlandschap ligt op de overgang van rivierklei en veen. De kavels in dit landschap hebben een onregelmatig patroon met allerlei hoeken en liggen haaks op de aanwezige rivieren de Gein, Angstel, Winkel en de Oude Waver. De verkaveling is rechtlijnig met blokvormige en samengestelde langgerekte kavels, ge-
ordend in verschillende richtingen. De riviertjes vormden de ontginningsbasis voor het landschap. De ontsluitingswegen zijn smal en liggen vaak op de kades aan weerszijden langs de riviertjes, of op de zuwes in het gebied. Het zichtpunt op het landschap vanaf de kades ligt hoog. De kavels worden afgewisseld met brede sloten. Het slootpeil ligt net onder het maaiveld. Het landschap heeft een afwisselend karakter waarbij open doorzichten en geslotenheid elkaar afwisselen.
47
Afbeelding 15. Historische verkaveling rond 1900 (topotijdreis, links) en luchtfoto Angstel- en Geingebied (rechts). 48
4.2. Ruimtelijke spelregels voor erfontwikkeling Met de ruimtelijke spelregels verbeelden we hoe een ontwikkeling ingepast kan worden. De karakteristieken van de erven (zie volgende paragraaf) liggen hieraan ten grondslag. De spelregels zijn voor een groot deel algemeen geldend voor alle landschapstypen. Specifieke spelregels per landschapstype zijn apart vermeld. Voor de ruimtelijke spelregels is een principe gemaakt voor een type erf in een bepaald gebied. Erven kunnen hiervan afwijken.
Erf algemeen • Een compact en samenhangend erf is het uitgangspunt. • Bij verkleining van het erf aandacht voor vorm en slotenpatroon. • Herstel van de oorspronkelijke landschappelijke structuur.
•
•
•
• •
Parkeren op eigen terrein oplossen, zoveel mogelijk gebundeld en uit het zicht. Er moet voldaan worden aan de geldende parkeernorm. Parkeren bij voorkeur ingepast in een (kap)schuur of landschappelijk ingepast als parkeerkoffer. Er is 1 hoofdinrit. Eventuele tweede oprit wordt verwijderd of duidelijk ondergeschikt gemaakt, passend bij de compacte opzet van het erf in het landschap en de herkenbaarheid van het erf als geheel. Behoud van gemeenschappelijk erf tussen de gebouwen, zonder afscheidingen op het erf. De voorzijde mag wel groen, maar moet collectief ogen. Aan de achterzijde is een groene erfafscheiding mogelijk. Bebouwingsvrije zone van 5 meter aan de rand van de kavelgrens om het landschap beleefbaar te houden. Zoveel mogelijk ontstening op het erf door verminderen verharding. Geen buitenopslag.
Specifiek voor droogmakerij: • Behoud van blokvormig erf bij verkleining of aanpassing erf. Specifiek voor veenweidegebied: • Behoud en/of terugbrengen van langgerekt en smal erf. Dus brede erven worden smaller gemaakt.
Specifiek voor Angstel- en Geinlandschap: • Behoud en/of terugbrengen van kleinschalig en blokvormig erf.
Bebouwing • Nieuwe functies worden ingepast in de bestaande (gebouwde) structuren voor het behoud van de karakteristieken van het erf. Bijkomende voorzieningen inpandig oplossen waar mogelijk. • Bij een ontwikkeling is er aandacht voor de ordening van de bebouwing tot een ensemble, met geclusterde bebouwing en een open perceel rondom. • Karakteristieke erfopbouw passend bij het landschap met een herkenbaar hoofdgebouw gericht op de weg. • Behouden en versterken van karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle erfbebouwing. • Verspringing in de rooilijn van alle gebouwen. • Minimaal 3 en maximaal 3 volumes. Ondergeschikt extra volume als parkeerschuur, verwarmingsruimte, ontmoetingsruimte, of kas is voorstelbaar als deze het ensemble versterkt of een collectieve functie heeft. • Entrees zijn gericht naar het centrale erf. • Alle overige agrarische bebouwing wordt gesloopt, mits geen onderdeel van bebouwingsensemble.
49
Op het erf is rumte voor collectief groen in de vorm van een moestuin of boomgaard, passend bij het functionele en efficiënte karakter van de erven. Nieuwe beplanting begeleidt blokvormig kavel, af en toe doorzicht op bebouwing.
Behoud van open doorzicht naar achteren over het land.
50
Vergroening voorruimte met enkele solitaire bomen en gras. Bij verkleinen behoud van blokvormig kavel.
Afbeelding 16. Impressie van erfontwikkeling in de droogmakerij.
Op het erf is rumte voor collectief groen in de vorm van een moestuin of boomgaard, passend bij het informele karakter van de erven. Nieuwe beplanting draagt bij aan verdichting zijkanten en kamerstructuur.
Behoud van open doorzicht naar achteren over het land.
Bij verkleinen behoud van smal en langgerekt kavel. Aandacht voor oorspronkelijk slotenpatroon.
51
Benut kansen voor plas-dras of nattere zones.
Er is 1 hoofdoprit, tweede oprit wordt verwijderd of duidelijk ondergeschikt gemaakt.
Vergroening voorruimte met enkele solitaire bomen, fruit- en notenbomen, hagen en gras.
Afbeelding 17. Impressie van erfontwikkeling in het veenweidelandschap.
•
52
Bij transformatie aandacht voor natuurinclusief bouwen. Nest- en schuilmogelijkheden opnemen, hergebruik van bestaande materialen en biobiased en/of lokale materialen.
Landschap • Versterken landschappelijke kamerstructuur door aanplanten van bomen en onderbegroeiing. Aandacht voor de overgang van erf naar landschap. • Naast behoud van de huidige landschapselementen op het erf, ook herstel van oorspronkelijke landschapselementen. • Bij soortenkeuze gebruik maken van gebiedsspecifieke en afwisselende beplanting. • Er wordt ruimte gemaakt voor (collectief) groen op het erf, bijvoorbeeld voor een geriefbosje of boomgaard. • Sloten intact houden of versterken, gebaseerd op de landschappelijke structuur. • Aanleg van natuurvriendelijke oevers aan de randen, en daarnaast ook binnen het erf. • Parkeren groen inpakken en zoveel mogelijk vergroenen, uit het zicht. • Rondom natuurontwikkelingszones meer mogelijkheden voor omschakeling naar recreatieve functies of natuur.
Specifiek voor droogmakerij: • Bij locatie kreekrug, landschappelijke versterking van de zichtbaarheid. Accentueer de ligging met beplanting of hoogteverschilen, voorkom bebouwing die de herkenbaarheid van het reliëf wegdrukt. • Kamerstructuur (beplanting rondom het erf) versterken, geen gehele verdichting. Er blijft af en toe een doorzicht op de bebouwing. • Behoud van doorzichten op het achterland. Specifiek voor veenweidelandschap: • Aandacht voor lintenstructuur, openheid en zichtlijnen. Nieuwe bebouwing (herbouw) altijd binnen het bestaande ensemble, met aandacht voor zichtlijnen op het achterland. • Aandacht voor natuurwaarden en bodemdaling. Benut kansen voor weidevogelbeheer, ecologisch (berm)beheer, plas-dras of nattere zones. • Behoud van doorzichten op het achterland. Specifiek voor Angstel- en Geinlandschap: • Aandacht voor lintenstructuur, openheid en zichtlijnen. Nieuwe bebouwing (herbouw) altijd binnen het bestaande ensemble, met aandacht voor wisselende zichtlijnen vanaf het dijklint. Kies voor dezelfde orientatie als het historisch bebouwingspatroon. • Aandacht voor natuurwaarden en/of bodemdaling. Kansen benutten voor oevers en natte natuur langs watergangen. • Behoud van doorzichten op het dijklint.
Nieuwe beplanting zorgt voor afwisselend karakter en draagt bij aan kamerstructuur, in contrast met de open komgronden.
Op het erf is rumte voor collectief groen in de vorm van een moestuin of boomgaard, passend bij historische uitstraling erven.
53
Behoud van open doorzicht op het dijklint.
Bij verkleinen behoud kleinschalig en blokvormig/hoekig kavel.
Vergroening voorruimte met enkele solitaire bomen, fruit- en notenbomen, hagen en gras.
Afbeelding 18. Impressie van erfontwikkeling in het Angstel- en Geinlandschap.
4.3. Droogmakerij
54
Het erf in de omgeving • De erven liggen verspreid langs de rechte polderwegen op vrij regelmatige, maar ruime, afstand van elkaar. De erven liggen veelal aan beide kanten. De erven liggen altijd haaks op de weg. Tussen de erven door zijn brede doorzichten de polder in. • Het slootpeil ligt een stuk onder maaiveldniveau. • De wegen worden soms begrensd door bomenrijen (van veelal dezelfde soort) en geven daarmee richting aan het zicht. Vanaf de weg zijn er zichtlijnen over het erf naar het achterland. • De erven liggen vrij open in het landschap, de bebouwing is soms zichtbaar. Boomgroepen, solitaire bomen en houtsingels dragen altijd bij aan de inpassing van het erf in het landschap. • De entree naar het erf vindt plaats met een eenvoudige dam/brug of oprit. • De overgangen tussen het open landschap en de erven zijn helder begrenst door een sloot, erfbeplanting of door bebouwing en altijd in lijn met de landschappelijke structuur. Gebouwen en inrichting van het erf • Het perceel is over het algemeen groot, blokvormig, rechthoekig en ingericht op efficiëntie. Ze beslaan vaak 1 of meerdere kavels.
•
•
• •
•
Het erf is ruim opgezet. De bebouwing heeft een heldere ordening: het hoofdgebouw staat vooraan en het bijgebouw staat naast het hoofdgebouw in een verspringende rooilijn. De meest voorkomende typologieën zijn langhuis- en dwarshuisboerderijen. De voorzijden van de gebouwen zijn naar de weg gericht of haaks aan de weg. De nieuwere bedrijfsgebouwen liggen achter het hoofd- of bijgebouw. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar. De gebouwen zijn afwisselend en individueel en vormen samen een clustering op het erf. Bijgebouw zoals een hooiberg is karakteristiek voor het ensemble. De verharding op het erf ligt veelal centraal tussen en rondom de gebouwen en verbindt de gebouwen met elkaar. De erven hebben veelal een dubbele oprit, waarbij de ene oprit gekoppeld is aan het woonhuis en de tweede oprit gekoppeld is aan de (nieuwste) bedrijfsgebouwen.
Architectuur • De hoofdgebouwen op karakteristieke erven zijn opgebouwd uit 1 laag met kap, meestal een schild- of zadeldak, afgedekt met keramische pannen of riet. • Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen of zijn gestuct. • Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur.
Ervaren van open landschap.
Erven liggen verspreid langs de rechte polderwegen.
Slootpeil ruim onder maaiveldniveau.
55 Entree erf met dam/ brug of oprit.
Wegen worden soms begrensd door bomenrijen.
De erven liggen als (groene) eilanden in het open landschap.
Afbeelding 19. Het erf in de droogmakerij in de omgeving met kenmerken.
Bomenrijeen en singels aan de zijkanten, niet geheel gesloten.
Groot, blokvormig perceel. Vrij doorzicht over het erf naar het achterland.
Verharding dient als verbinding op het erf.
Heldere ordening van de gebouwen. Rooilijnen verspringen. Het totaal omvat een clustering.
56
Dubbele oprit.
Eenvoudige siertuin en enkele bomen. Voorzijden hoofdgebouwen staan naar de weg gericht of haaks op de weg.
Afbeelding 20. De karakteristieke opzet van een erf in de droogmakerij.
• •
•
De goothoogte van de bijgebouwen is maximaal 3,5 meter. De bedrijfsgebouwen liggen veelal achter het hoofd(woon)gebouw en hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadeldak. Het kleurgebruik is rustig en aangepast aan het landschap. In de droogmakerijen staat een aantal typen boerderijen van monumentale waarde langs de polderwegen.
Beplanting op en rondom het erf • Een vrij doorzicht vanaf de weg over het erf naar het achterland. • Aan de zijkanten langs de kavel staan (inheemse) bomenrijen of singels langs de sloot als overgang naar het landschap. Deze zijn niet heel gesloten, de gebouwen zijn goed zichtbaar. • Aan de voorzijde bij de weg staan veelal (inheemse) solitaire bomen of knotbomen als onderdeel van de eenvoudige siertuin. • De voorruimte voor het bijgebouw is veelal groen ingericht met gras, enkele bomen, hekwerk en hobbydieren. • Her en der een boomgaard of geriefbosje.
4.4. Karakteristieken veenweidegebied Het erf in de omgeving • De erven liggen voornamelijk langs kleinschalige linten, aan 1 zijde van de weg, langs veenrivieren ofwel langs de ontginningsassen.
•
•
•
•
De erven liggen parallel aan het slotenpatroon van de polder en haaks of schuin op de weg. De linten en polderwegen hebben een groen karakter, met daarin afwisseling van open doorzichten de polder in. De erven liggen als groene ‘kamers’ in het landschap, begrensd door wegbeplantingen en houtkaden. De percelen zijn veelal bereikbaar via bruggen. Dit geldt niet voor de linten die aan een dijk liggen, daar gaat dat via een of meerdere opritten. Het slootpeil is hoog, vaak net onder maaiveldniveau. Het water is zichtbaar aanwezig in het gebied.
Gebouwen en inrichting van het erf • De percelen zijn langgerekt en smal, van oorsprong klein. De erven zijn door de jaren heen groter geworden en daarmee uitgebreid naar achteren of opzij. De oorspronkelijke opzet is daardoor soms niet meer goed zichtbaar. • De erven zijn compact ingericht. De bebouwing heeft een (relatief) kleine korrel en een heldere ordening: een hoofdmassa met een (hoofd)gebouw en een naast- of achterliggend(e) bijgebouw(en). • Karakteristiek zijn de langhuisboerderijen en de zomerhuisjes die vaak naast het hoofdgebouw staan.
57
Erven liggen parallel aan het slotenpatroon en haaks of schuin op de weg. Erven als ‘kamers’ in het landschap.
Wegen hebben een groen karakter, met afwisselend open zichten de polder in. 58
Percelen zijn bereikbaar via bruggen of opritten.
Erven liggen langs kleinschalige linten, aan 1 zijde van de weg.
Slootpeil is hoog, water is zichtbaar aanwezig.
Afbeelding 21. Het erf in het veenweidelandschap in de omgeving met kenmerken.
Doorkijkjes over het erf naar achteren.
Percelen zijn, van oorsprong, langgerekt en smal.
Gebouwen staan evenwijdig aan de sloten.
Bomenrijen, singels en knotbomen langs de zijkanten.
Het totaal aan gebouwen omvat een clustering op het erf. De verharding op het erf verbindt de gebouwen met elkaar.
Erven zijn compact ingericht, hebben een heldere ordening en de bebouwing heeft een relatief kleine korrel.
59 Karakteristiek zijn de langhuisboerderijen en zomerhuisjes. Voorzijden hoofdgebouwen staan naar de weg toe. Sloot aan de voorkant. Eenvoudige voorruimte met gras, solitairen, knotbomen en fruit- en notenbomen.
Van oorsprong 1 oprit.
Eenvoudige voortuin.
Afbeelding 22. De karakteristieke opzet van een erf in het veenweidegebied.
•
•
•
•
• • 60
•
•
De gebouwen staan evenwijdig aan de sloten en vaak onder een hoek aan de weg, op enige afstand van de weg. De voorzijden van de gebouwen staan naar de weg toe. De nieuwere bedrijfsgebouwen liggen achter het hoofd- of bijgebouw. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar. De gebouwen zijn afwisselend en individueel, maar het totaal omvat een clustering op het erf. De oorspronkelijke boerderijen hebben aan de voorzijde een woondeel en aan de achterzijde een staldeel. Bijgebouw zoals hooiberg is karakteristiek voor het ensemble. De verharding op het erf ligt veelal centraal tussen en rondom de gebouwen en verbindt de gebouwen met elkaar. Er is aan de voorzijde weinig verharding aanwezig. De entree naar het erf gebeurt met een eenvoudige brug of oprit. Achter op het erf wordt vaak gebruik gemaakt van stelconplaten. Erven hebben van oorsprong 1 oprit, gekoppeld aan het woonhuis.
Architectuur • De gebouwen zijn opgebouwd uit 1 laag met kap, meestal een schild- of zadeldak, afgedekt met keramische pannen of riet. • De goothoogte van de bijgebouwen is maximaal 3,5 meter.
• •
•
•
De bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadeldak. Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur. Sommige panden hebben een karakteristieke plint. De voorgevel van het hoofdgebouw heeft voornamelijk staande ramen. De detaillering is zorgvuldig en soms rijk. Een aantal voorgevels is versierd met siermetselwerk, windveren of luiken. Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen en zijn soms gestuct. De bedrijfsgebouwen hebben een gevelmateriaal met structuur, zoals baksteen, houten betimmering en deels beplating.
Beplanting op en rondom het erf • Er zijn doorkijkjes over het erf naar de achterliggende gronden, afgewisseld met beplanting. • Er is een duidelijk contrast tussen de beplanting op de erven en het omliggende landschap. • Aan de zijkanten langs de kavel staan bomenrijen, singels of knotbomen langs de sloot. De bebouwing staat op ruime afstand van de sloten. • Aan de voorzijde bij de weg staan leibomen, solitaire bomen en hagen. De voortuin is eenvoudig ingericht met gras, bloemen en hagen. • Het slotenpatroon is ook vaak aan de voorzijde aanwezig.
•
De voorruimte voor het bijgebouw is veelal groen ingericht met gras, enkele solitaire bomen zoals knotbomen of fruit- en notenbomen. Her en der staat een boomgaard of geriefbosje (op het erf).
4.5. Karakteristieken Angstel- en Geinlandschap Het erf in de omgeving • De erven liggen aan de rivieren. De oevers van de rivier waren de ontginningsbasis voor het gebied. De oeverwallen lagen hoger en van daaruit is eht gebied in gebruik genomen. • De erven liggen parallel aan het slotenpatroon van de polder en haaks of schuin op de weg. • De wegen volgen de riviertjes, vaak een smalle weg aan weerszijden van het riviertje. • De wegen langs de riviertjes liggen vaak hoger (oeverwal) en hebben een groen karakter, met daarin afwisseling van kleine en grotere open doorzichten de achterliggende polder in. De erven liggen als groene ‘kamers’ in het landschap, begrensd door wegbeplantingen en houtkaden. • De percelen zijn bereikbaar via een oprit vanaf de dijken.
Gebouwen en inrichting van het erf • De kavels zijn vaak langgerekt en de samenstelling van de langgerekte kavels heeft vaak een onregelmatige vorm, met veel hoeken erin. De erven zijn van oorsprong klein en zijn door de jaren heen uitgebreid naar achteren of opzij. De oorspronkelijke opzet is daardoor soms niet meer goed zichtbaar. • De erven zijn compact ingericht. De bebouwing heeft een (relatief) kleine korrel en de basis heeft een heldere ordening: een hoofdmassa met een (hoofd)gebouw en naast- of achterliggend bijgebouwen. • Karakteristiek zijn de zomerhuisjes die vaak naast het hoofdgebouw staan. • De voorzijden van de gebouwen staan naar de weg toe, op relatief korte afstand van de weg. • De nieuwere bedrijfsgebouwen liggen achter of naast het hoofd- of bijgebouw. De richting van de gebouwen is wisselend. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar. • De gebouwen zijn afwisselend en individueel, maar het totaal omvat een clustering op het erf. • De oorspronkelijke boerderijen hebben aan de voorzijde een woondeel en aan de achterzijde een staldeel. • Bijgebouw zoals hooiberg is karakteristiek voor het ensemble. • De verharding op het erf ligt veelal centraal tussen, achter en rondom de gebouwen en verbindt de gebouwen met elkaar.
61
Afwisseling van kleine en grote doorzichten de polder in.
Wegen volgen de riviertjes en hebben een groen karakter. Erven liggen parallel aan het slotenpatroon en haaks of schuin op de weg.
Erven liggen parallel aan de rivieren. 62
Percelen zijn bereikbaar met oprit via dijk.
Erven als groene kamers in het landschap.
Afbeelding 23. Het erf in het veenweidelandschap in de omgeving met kenmerken.
•
Er is aan de voorzijde weinig verharding aanwezig. De erven hebben veelal 1 oprit vanaf de dijk.
Architectuur • De gebouwen zijn opgebouwd uit 1 laag met kap, meestal een schild- of zadeldak, afgedekt met keramische pannen of riet. De boerderijen worden afgewisseld met grotere huizen, van oorsprong buitenplaatsen. • Er komen relatief veel voorname boerderijen voor met rijk gedecoreerde gevels en T-huisboerderijen. • De goothoogte van de bijgebouwen is max 3,5 meter. • Sommige panden hebben een karakteristieke plint. De voorgevel van het hoofdgebouw heeft voornamelijk staande ramen. De detaillering is zorgvuldig en soms rijk. Veel bebouwing is versierd met siermetselwerk, windveren of luiken. Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen. • Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur. • De bedrijfsgebouwen hebben een gevelmateriaal met structuur, zoals baksteen, houten betimmering en deels beplating. • De bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadel- en soms een piramidedak.
Beplanting op en rondom het erf • Vanaf de weg is er weinig zicht op de bebouwing op de kavel, door de opgaande beplanting, riet en knotwilgen, die vaak langs de weg staan. • Er is veel beplanting op de oevers van het Gein. De Rijksstraatweg is wel opener, maar afgewisseld met dicht beboste percelen en tuinen van buitenplaatsen. • Aan de zijkanten langs de kavel staan bomenrijen, singels en groepjes bomen langs de sloot. De bebouwing staat op ruime afstand van de sloten. • Aan de voorzijde bij de weg staan leibomen, solitaire bomen, hagen als onderdeel van de eenvoudige siertuin met gras, bloemen en hagen. • De voorruimte voor het bijgebouw is veelal groen ingericht met knotwilgen, enkele fruiten notenbomen of een boomgaard.
63
Kavels zijn langgerekt en samengesteld, onregelmatige vorm.
Verspringende rooilijnen.
Erven zijn compact ingericht, de bebouwing heeft een heldere ordening en een relatief kleine korrel.
Verharding ligt centraal en verbindt de gebouwen met elkaar. Bomenrijen, singels en groepjes bomen aan de zijkanten. 64
Voorzijden hoofdgebouwen naar de weg toe.
Van oorsprong 1 oprit.
Groene voorruimte met gras, solitairen, knotbomen en fruiten notenbomen.
T-huisboerderijen en zomerhuisjes met eenvoudige, maar groene siertuin.
Weinig zicht op de bebouwing door de opgaande belpanting.
Afbeelding 24. De karakteristieke opzet van een erf in het Angstel- en Geinlandschap.
Afbeelding 25. Voorbeelden van erfinrichtingen met nevenactiviteiten.
65
Afbeelding 26. Voorbeelden van erfinrichtingen met transformatie, herbouw van agrarische gebouwen en nieuwe invullingen.
66
4.6. Aanvullend beleid
Ruimtelijke spelregels zijn aanvullend op het overig beleid zoals provinciaal beleid, rijksmonumenten (35), gemeentelijke monumenten (105) en welstandsbeleid, onderzoeken met betrekking tot ecologie, bodem, archeologie, etc. Inpassing blijft altijd maatwerk. Het is van belang goed te kijken op welke locatie de ontwikkellocatie zich bevindt en wat daar de voorwaarden zijn. Lijst van documenten: • Kwaliteitswijzer Kleine Landschapselementen • Kwaliteitsgids Utrechtse landschappen, gebiedskatern Groene Hart. • Landschapsnota (gemeente) • Welstandsnota (gemeente)
67
68
Afbeelding 27. Schematisch stappenplan voor het indienen van een initiatief.
5. De werkwijze en doorwerking In de toekomst verwachten we dat het aantal VAB-initiatieven zal toenemen. Bovendien zijn er al bedrijven gestopt en verwachten we dat hier transformatieverzoeken zullen spelen. Met deze visie willen we ondernemers ondersteunen bij het ontwikkelen van een duurzaam en haalbaar verdienmodel, en tegelijk bijdragen aan een aantrekkelijk, vitaal en toekomstbestendig landelijk gebied. Bij ontwikkelingen hanteren we een ‘ja, mits’benadering: we staan positief tegenover initiatieven, mits deze bijdragen aan een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Dit vraagt een open en meebewegende houding van ondernemers én overheid, waarbij niet direct in regels wordt gedacht, maar eerst in doelen en mogelijkheden. De “ja, mits”-houding is daarmee geen vrijbrief, maar een uitnodiging tot maatwerk, samenwerking en verantwoorde ontwikkeling. Niet alles kan overal, maar als een initiatief past bij de plek én bijdraagt aan de kwaliteit van het gebied, dan wil de gemeente ruimte bieden.
We denken dus niet in strakke regels en kwantitatief maar in maatwerk. Dat vraagt van ons en ondernemers een open en professionele houding. Het betekent ook dat initiatiefnemers serieus worden genomen en gestimuleerd worden om hun plannen goed onderbouwd in te dienen. De gemeente toetst vervolgens of het initiatief past binnen het beleid. Met deze VAB-visie geven we meer inzicht in wat de kansen en mogelijkheden zijn voor vrijkomende agrarische bebouwing. Dit helpt zowel ons als ondernemers om tot gewenste en haalbare plannen te komen.
Wat mag u van ons verwachten? •
Als u als agrariër nadenkt over stoppen of een nevenfunctie wenst te ontwikkelen neemt u contact op met ‘de frontoffice’ van de gemeente. Dit geldt ook indien u op een locatie woont met VAB of deze wilt ontwikkelen.
69
•
•
•
• • • 70
•
Elke dinsdag is er de mogelijkheid voor eigenaren om een initiatief gesprek aan te vragen waarbij we op een laagdrempelige manier uw situatie en plannen kunnen bespreken. Wanneer u een concreet plan hebt en de haalbaarheid wilt laten onderzoeken, dient u een vooroverleg in. Binnen de gemeente is er een vast contactpersoon die uw initiatief begeleid. Deze persoon ontzorgt u bij uw aanvraag. Onze VAB-visie is het kader dat we hanteren. Dat kader geeft helderheid en ruimte. We maken per stap afspraken over de tijd waarbinnen wij reageren. Het resultaat van een vooroverleg is een brief waarin staat of uw initiatief haalbaar is of met welke aanpassingen het wel mogelijk is. Vervolgens kunt u een vervolgaanvraag indienen. Op onze website vindt u onze VAB-visie. We volgen de ontwikkelingen vanuit de Provincie Utrecht en welke nieuwe/aangepaste beleidsmatige ruimte er op provinciaal niveau komt. Op onze website vindt u tevens informatie over het proces bij een vraag over VAB.
Wat verwachten we van u als initiatiefnemer? • Uw eerste voorstel mag nog globaal en verkennend zijn. • Als uw beeld scherper wordt verwachten wij dat u uw voorstel goed ruimtelijk verbeeld en inhoudelijk onderbouwd zodat het effect van de ontwikkeling op de omgeving duidelijk wordt. • We verwachten dat u in uw voorstel onderbouwt waarom u meent dat uw voorstel past binnen het beleid. • Des te concreter en duidelijker de stukken zijn die u aanlevert, des te beter wij hierop kunnen reageren. • We adviseren u dat u zich laat bijstaan door een specialist. Dat kan een ruimtelijk ontwerper (stedenbouw, landschap, architect) zijn maar zonodig ook een specialist op het vlak van financiën en fiscaliteit. Dit is niet direct nodig bij het eerste gesprek, maar in een later stadium.
Proces bij initiatieven De VAB-visie vormt het toetsingskader voor initiatieven en biedt richting aan nieuwe ontwikkelingen. Eventuele regels worden vervolgens juridisch vastgelegd bij het opstellen van het omgevingsplan. Tot de tijd dat het omgevingsplan vastgesteld is, betekent dit dat de meeste initiatieven niet direct passend zijn. Initiatieven die wel direct passen op basis van het vigerende omgevingsplan zijn mogelijk met een omgevingsplanactiviteit. Initiatieven die niet direct passen, maar wel goed aansluiten op deze VAB-visie en een positief vooroverleg ontvangen op het ingediende verzoek kunnen het formele juridisch-planologische planproces doorlopen. Dit kan zijn een buitenplanse omgevingsplan activiteit of wijziging van het omgevingsplan. In sommige situaties sluiten we met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst waarin we onder andere nadere afspraken maken over de aanleg en instandhouding van de maatregelen vanuit de ruimtelijke spelregels. Verder vragen we om een onderbouwing met benodigde onderzoeken aan te leveren waaruit volgt dat sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Meer informatie hierover is terug te vinden op onze website: Omgevingsplan wijzigen - Gemeente De Ronde Venen.
71
Bronnenlijst Concept-omgevingsvisie 2040 De Ronde Venen, opgesteld door gemeente De Ronde Venen, 2025. Link: https://toekomstderondevenen.nl/achtergrondinformatie/handlerdownloadfiles.ashx?idnv=3082576 Erven met Perspectief. Ontwerp VAB-aanpak 2024-2026, opgesteld door de Provincie Utrecht, Omgevingsverordening Provincie Utrecht, via Omgevingsloket. Link: https://omgevingswet.overheid. nl/regels-op-de-kaart/documenten/_akn_nl_act_pv26_2022_omgevingsverordening/overzicht Centraal Bureau voor de Statistiek, Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar gemeente, 2025. Verschillende toepassingen. Link: https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/80781ned Provinciaal Arbeidsplaatsen Registratie, via Nationaal Georegister, 2022-2023. VAB-viewer Provincie Utrecht, Vrijkomende agrarische bebouwing, mei 2023. Link: https://www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/vrijkomende-agrarische-bebouwing-vab 72
Landbouw viewer ULG deelgebieden, Provincie Utrecht. Link: https://geo-point.provincie-utrecht.nl/ apps/utrecht::landbouwviewer-ulg-deelgebieden/explore Topotijdreis, kadaster. Link: https://www.topotijdreis.nl
6. Bijlagen 6.1. Bijlage 1: landschap en functies
Het buitengebied is zeer divers en rijk aan landschappelijke en cultuurhistorische waarden, voorzieningen en routes. Er liggen aanknopingspunten ofwel kansen. Met het oog op ontwikkeling is het belangrijk om dit goed in beeld te hebben. Het Raamwerk De Ronde Venen1 is als basis gebruikt voor de analyse. Het Raamwerk geeft veel inzicht over de kwaliteiten in de gemeente. In deze paragraaf lichten we een aantal onderdelen uit, die van belang zijn voor deze visie.
1 Het Raamwerk De Ronde Venen is een bijlage
van het koersdocument dat door de gemeenteraad is vastgesteld.
73
74
Afbeelding 28. De historische verkavelingen rond 1900 in de gemeente De Ronde Venen (bron: topotijdreis). De Ronde Venen is ontstaan door veenafgraving en inpoldering. De ontginning heeft plaatsgevonden vanuit een cirkelvormige basis. De omliggende polders zijn gericht op het middelpunt van deze cirkelvorm.
75
Afbeelding 29. Algemene Hoogtekaart Nederland. De gevolgen van de veenafgravingen en inpolderingen zijn nog goed zichtbaar in het landschap. De hoogtekaart is dan ook erg sprekend en kenmerkend.
76
Afbeelding 30. Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten. De ontginning en verdere ontwikkeling van het landschap heeft geleid tot een waardevol landschap met aantrekkelijke landschappen, kenmerkende elementen en historische overblijfselen.
77
Afbeelding 31. Voorzieningen. Er is een rijkdom aan voorzieningen aanwezig, waarvan een deel met hoge (cultuur)historische waarde.
78
Afbeelding 32. Mobiliteit, auto en openbaar vervoer. De Ronde Venen heeft een strategische ligging in de Randstad. Het hoofdweggennet in de gemeente bestaat uit de A2 en enkele provinciale wegen. Op enkele plekken is de verkeersdrukte hoog.
79
Afbeelding 33. Mobiliteit, fiets- en wandelroutes. De huidige fiets- en wandelroutes in de gemeente. Er liggen kansen om deze routes uit te breiden of te versterken.
80
Afbeelding 34. Natuurgebieden en Weidevogelgebieden binnen de gemeente. Er liggen kansen om bij te dragen aan verbindingen op het gebied van natuur.
6.2. Bijlage 2: wat is de kernrandzone?
81
Afbeelding 35. In de directe omgeving van de dorpen is er soms net iets meer mogelijk in zowel functioneel opzicht als qua omvang van de ontwikkeling. We gaan hierbij uit van de kernrandzones van de provincie. Het gaat hierbij om functies voor (meer) (zorg)woningen, dagbesteding, een kinderdagverlijf, een manege, kantoor en vergaderen. De stippen op de kaart zijn de agrarische bedrijven.
6.3. Bijlage 3: karakteristieken op erfniveau In hoofdstuk 4 staat een beschrijving van de huidige of verdwenen karakteristieken op erfniveau voor de verschillende deelgebieden. Dit is gedaan voor de gebouwen, de inrichting van het erf, de architectuur en de beplanting. Deze beschrijving helpt initiatiefnemers bij hun plan omdat ze kunnen aansluiten en reageren op deze karakteristiek. Een overzicht van alle karakteristieken staan in deze tabel.
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
De erven liggen verspreid langs de rechte polderwegen op vrij regelmatige, maar ruime, afstand van elkaar. De erven liggen veelal aan beide kanten. De erven liggen altijd haaks op de weg. Tussen de erven door zijn brede doorzichten de polder in. Het slootpeil ligt een stuk onder maaiveldniveau.
De erven liggen voornamelijk langs kleinschalige linten, aan 1 zijde van de weg, langs veenrivieren ofwel langs de ontginningsassen.
De erven liggen aan de rivieren. De oevers van de rivier waren de ontginningsbasis voor het gebied. De oeverwallen lagen hoger en van daaruit is het gebied in gebruik genomen.
De wegen worden soms begrensd door bomenrijen (van veelal dezelfde soort) en geven daarmee richting aan het zicht. Zichtlijn vanaf de weg over het erf naar het achterland.
De linten en polderwegen hebben een groen karakter, met daarin afwisseling van open doorzichten de polder in.
Erf in de omgeving Ligging erven
82
Karakter wegen
De erven liggen parallel aan het slotenpatroon van de polder en haaks of schuin op de weg.
De erven liggen parallel aan het slotenpatroon van de polder en haaks of schuin op de weg. De wegen volgen de riviertjes, vaak een smalle weg aan weerszijden van het riviertje. De wegen langs de riviertjes liggen vaak hoger (oeverwal) en hebben een groen karakter, met daarin afwisseling van kleine en grotere open doorzichten de achterliggende polder in.
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
Omliggend landschap
De erven liggen vrij open in het landschap, de bebouwing is goed te zien. Her en der is er een groene rand van bomen aanwezig.
De erven liggen als groene ‘kamers’ in het landschap, begrensd door wegbeplantingen en houtkaden. Het slootpeil is hoog, vaak net onder maaiveldniveau. Het water is zichtbaar aanwezig in het gebied.
De erven liggen als groene ‘kamers’ in het landschap, begrensd door wegbeplantingen en houtkaden.
Ontsluiting
De entree naar het erf vindt plaats met een eenvoudige dam/ brug of oprit.
De percelen zijn veelal bereikbaar via bruggen. Dit geldt niet voor de linten die aan een dijk liggen, daar gaat dat via een of meerdere opritten.
De percelen zijn bereikbaar via een oprit vanaf de dijken.
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
Erf in de omgeving
Gebouwen en inrichting van het erf Vorm erf
83
De percelen zijn over het algeDe percelen zijn langgerekt meen groot, blokvormig, rechten smal, van oorsprong klein. hoekig en ingericht op efficiëntie. Ze beslaan vaak 1 of meerdere kavels.
Opzet erf en korrel Het erf is ruim opgezet.
De erven zijn compact ingericht. De bebouwing heeft een (relatief) kleine korrel.
De percelen zijn vaak langgerekt en de samenstelling van de langgerekte kavels heeft vaak een onregelmatige vorm, met veel hoeken erin. De erven zijn van oorsprong klein. De erven zijn compact ingericht. De bebouwing heeft een (relatief) kleine korrel.
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
De bebouwing heeft een heldere ordening: de (hoofd)gebouwen staan veelal evenwijdig aan de weg in een verspringende rooilijn, waarbij het hoofdgebouw vooraan staat en het bijgebouw naast het hoofdgebouw (hiërarchie). De nieuwere bedrijfsgebouwen liggen achter het hoofd- of bijgebouw. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar. De gebouwen zijn afwisselend en individueel, maar het totaal omvat een clustering op het erf.
De bebouwing heeft een heldere ordening: een hoofdmassa met een (hoofd)gebouw en een naast- of achterliggend(e) bijgebouw(en). De nieuwere bedrijfsgebouwen liggen achter het hoofd- of bijgebouw. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar.
De bebouwing heeft een heldere ordening: een hoofdmassa met een (hoofd)gebouw en naast- of achterliggend(e) bijgebouw(en). De nieuwere bedrijfsgebouwen liggen achter of naast het hoofd- of bijgebouw. De richting van de gebouwen is wisselend. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar.
Bijgebouw zoals een hooiberg is karakteristiek voor het ensemble.
De oorspronkelijke boerderijen hebben aan de voorzijde een woondeel en aan de achterzijde een staldeel.
Gebouwen en inrichting van het erf Ordening
84
Overige bebouwing
De gebouwen zijn afwisselend en individueel, maar het totaal omvat een clustering op het erf.
Bijgebouw zoals hooiberg is karakteristiek voor het ensemble.
Oriëntatie naar de weg
De voorzijden van de gebouwen staan op de weg gericht of haaks aan de weg.
De gebouwen staan evenwijdig aan de sloten en vaak onder een hoek aan de weg, op enige afstand van de weg. De voorzijden van de gebouwen staan naar de weg toe.
De gebouwen zijn afwisselend en individueel, maar het totaal omvat een clustering op het erf. De oorspronkelijke boerderijen hebben aan de voorzijde een woondeel en aan de achterzijde een staldeel. Bijgebouw zoals hooiberg is karakteristiek voor het ensemble. De voorzijden van de gebouwen staan naar de weg toe, op relatief korte afstand van de weg.
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
Gebouwen en inrichting van het erf Typen boerderijen
De meest voorkomende typologieën zijn langhuis- en dwarshuisboerderijen.
Karakteristiek zijn de langhuisboerderijen en de zomerhuisjes die vaak naast het hoofdgebouw staan.
Karakteristiek zijn de zomerhuisjes die vaak naast het hoofdgebouw staan.
Inrichting van het erf
De verharding op het erf ligt veelal centraal tussen en rondom de gebouwen en verbindt de gebouwen met elkaar.
De verharding op het erf ligt veelal centraal tussen en rondom de gebouwen en verbindt de gebouwen met elkaar. Er is aan de voorzijde weinig verharding aanwezig. Achter op het erf wordt vaak gebruik gemaakt van stelconplaten.
De verharding op het erf ligt veelal centraal tussen, achter en rondom de gebouwen en verbindt de gebouwen met elkaar. Er is aan de voorzijde weinig verharding aanwezig.
Oprit
De erven hebben veelal een dubbele oprit.
Erven hebben van oorsprong 1 oprit, gekoppeld aan het woonhuis. De entree naar het erf gebeurt met een eenvoudige brug of oprit.
De erven hebben veelal 1 oprit vanaf de dijk.
85
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
Dak
De hoofdgebouwen op karakteristieke erven zijn opgebouwd uit 1 laag met kap, meestal een schild- of zadeldak, afgedekt met keramische pannen of riet.
De gebouwen zijn opgebouwd uit 1 tot 2 lagen met kap, meestal een schild- of zadeldak, afgedekt met keramische pannen of riet.
De gebouwen zijn opgebouwd uit 1 laag met kap, meestal een schild- of zadeldak, afgedekt met keramische pannen of riet.
Voorgevel
-
Sommige panden hebben een karakteristieke plint. De voorgevel van het hoofdgebouw heeft voornamelijk staande ramen. De detaillering is zorgvuldig en soms rijk. Een aantal voorgevels is versierd met siermetselwerk, windveren of luiken.
Sommige panden hebben een karakteristieke plint. De voorgevel van het hoofdgebouw heeft voornamelijk staande ramen. De detaillering is zorgvuldig en soms rijk.
Materiaal
Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur.
Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur.
Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur.
Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen en zijn soms gestuct.
Veel bebouwing is versierd met siermetselwerk, windveren of luiken. Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen.
De goothoogte van de bijgebouwen is max 3,5 meter.
De goothoogte van de bijgebouwen is max 3,5 meter.
Architectuur
86
Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen of zijn gestuct. Het kleurgebruik is rustig en aangepast aan het landschap. In de droogmakerijen staat een aantal typen boerderijen van monumentale waarde langs de polderwegen.
Goothoogte
De goothoogte van de bijgebouwen is max 3,5 meter.
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
De bedrijfsgebouwen liggen veelal achter het hoofd(woon) gebouw en hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadel- en soms een piramidedak.
De bedrijfsgebouwen hebben een gevelmateriaal met structuur, zoals baksteen, houten betimmering en deels beplating.
De bedrijfsgebouwen hebben een gevelmateriaal met structuur, zoals baksteen, houten betimmering en deels beplating.
De bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadel- en soms een piramidedak.
De bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadel- en soms een piramidedak.
Architectuur Bedrijfsgebouwen
Overig
De boerderijen worden afgewisseld met grotere huizen, van oorsprong buitenplaatsen. Er komen relatief veel voorname boerderijen voor met rijk gedecoreerde gevels en T-huisboerderijen.
87
Droogmakerij
Veenweide
Angstel- en Gein
Beplanting op en rondom het erf Doorzicht
Een vrij doorzicht vanaf de weg over het erf naar het achterland.
Er zijn doorkijkjes over het erf naar de achterliggende gronden, afgewisseld met beplanting.
Vanaf de weg is er weinig zicht op de bebouwing op de kavel, door de opgaande beplanting, riet en knotwilgen, die vaak langs de weg staan.
Randen
Aan de zijkanten langs de kavel staan (inheemse) bomenrijen of singels langs de sloot als overgang naar het landschap. Deze zijn niet heel gesloten, de gebouwen zijn goed zichtbaar. Er is een duidelijk contrast tussen de beplanting op de erven en het omliggende landschap.
Aan de zijkanten langs de kavel staan bomenrijen, singels of knotbomen langs de sloot. De bebouwing staat op ruime afstand van de sloten.
Aan de zijkanten langs de kavel staan bomenrijen, singels en groepjes bomen langs de sloot. De bebouwing staat op ruime afstand van de sloten. Er is veel beplanting op de oevers van het Gein. De Rijksstraatweg is wel opener, maar afgewisseld met dicht beboste percelen en tuinen van buitenplaatsen.
Voorzijde
Aan de voorzijde bij de weg staan veelal (inheemse) solitaire bomen of knotbomen als onderdeel van de eenvoudige siertuin.
Aan de voorzijde bij de weg staan leibomen, solitaire bomen en hagen. De voortuin is eenvoudig ingericht met gras, bloemen en hagen. Het slotenpatroon is ook vaak aan de voorzijde aanwezig.
Aan de voorzijde bij de weg staan leibomen, solitaire bomen, hagen als onderdeel van de eenvoudige siertuin met gras, bloemen en hagen.
Voorruimte
De voorruimte voor het bijgebouw is veelal groen ingericht met gras, enkele bomen, hekwerk en hobbydieren. Her en der een boomgaard of geriefbosje.
De voorruimte voor het bijgebouw is veelal groen ingericht met gras, enkele solitaire bomen zoals knotbomen of fruit- en notenbomen. Her en der staat een boomgaard of geriefbosje (op het erf).
De voorruimte voor het bijgebouw is veelal groen ingericht met knotwilgen, enkele fruit- en notenbomen of een boomgaard.
88
89