Bijlage 1. Ruimtelijk Kader Stationsweg 18, Mijdrecht

Stationsweg 18, Mijdrecht Ruimtelijk Kader

Inhoudsopgave 1. Inleiding............................................................................................................. 3 1.1 Aanleiding..................................................................................................... 3 1.2 Doel van dit Ruimtelijk Kader........................................................................3 1.3 Leeswijzer..................................................................................................... 3 2. Locatie en omgeving.......................................................................................... 4 2.1 Ligging en context........................................................................................ 4 2.2 Bestaande situatie........................................................................................ 6 3. Kaders................................................................................................................ 8 3.1 Woonprogramma.......................................................................................... 8 3.2 Stedenbouwkundige opzet...........................................................................8 3.2.1 Hoofdopzet.............................................................................................

8 3.2.2 Inrichting openbare ruimte...................................................................11 3.2.3 Bouwmassa.......................................................................................... 11 3.2.4 Buitenruimte......................................................................................... 12 3.3 Mobiliteit..................................................................................................... 13 3.4 Duurzaamheid............................................................................................ 14 4. Beeldkwaliteit.................................................................................................. 15 4.1 Uitgangspunten welstand/ Beeldkwaliteitsplan..........................................15 4.2 Omgevingsanalyse..................................................................................... 15 4.3 Randvoorwaarde......................................................................................... 23 ............................................................................................................................ 23 4.4 Beeldkwaliteitscriteria................................................................................ 23 5. Participatie....................................................................................................... 33 6.

Randvoorwaarden bij herontwikkeling.............................................................34 6.1 Geldend beleid............................................................................................ 34 6.1.1 Rijksbeleid............................................................................................ 34 6.1.2 Provinciaal/regionaal beleid..................................................................34 6.1.3 Omgevingsplan..................................................................................... 35 6.1.4 Gemeentelijk beleid..............................................................................35 6.1.5. Milieu................................................................................................... 37 7. Planning........................................................................................................... 40 7.1 Planproces en rolverdeling..........................................................................40

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het perceel Stationsweg 18 in Mijdrecht is een kavel gelegen aan de Ringvaart, tussen het centrum van Mijdrecht, het busstation en bedrijventerrein Mijdrecht. Door de ligging dichtbij voorzieningen en de goede bereikbaarheid leent de locatie zich voor woningbouw. De initiatiefnemer heeft het voornemen om het bestaande pand te slopen en de locatie te herontwikkelen. De gemeente De Ronde Venen en de initiatiefnemer werken samen naar een ruimtelijke kader voor deze locatie. Dit kader is weergegeven in voorliggend document.

1.2 Doel van dit Ruimtelijk Kader Het bouwen van een appartementencomplex op deze locatie past niet binnen de regels van het geldende Omgevingsplan. In dit Ruimtelijk Kader zijn de ruimtelijke uitgangspunten voor het de nieuwbouw op hoofdlijnen onderzocht, afgestemd en vastgelegd. Het vastgestelde Ruimtelijk Kader is de basis voor de verdere uitwerking en de planologische procedure.

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Locatie en Omgeving. Hier wordt de ligging en (historische) context beschreven en is de bestaande situatie uitgewerkt. Hoofdstuk 3 Kaders. In het hoofdstuk kaders wordt de beoogde ontwikkeling beschreven in onderdelen zoals hoofdopzet, inrichting openbare ruimte en bouwmassa. Thema’s zoals mobiliteit en duurzaamheid worden hier ook besproken. Hoofdstuk 4 Beeldkwaliteit. In het Beeldkwaliteitsplan zijn voorwaarde opgenomen voor de esthetische kwaliteit van gebouw en omgeving. De punten die hier benoemd worden zijn gedurende het hele proces toetsbaar. Hoofdstuk 5 Participatie. In dit hoofdstuk wordt de reeds uitgevoerde en het toekomstige participatie proces besproken. Hoofdstuk 6 Randvoorwaarde bij herontwikkeling. Wordt het geldend rijks-, provinciaal/regionaal- en gemeentelijk beleid doorgenomen per thema. Hoofdstuk 7 Planning. Gaat over welke rol en positie de gemeente en ontwikkelaar heeft in het verdere proces. Daarnaast wordt er een tijdlijn geschetst.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 3

2. Locatie en omgeving 2.1 Ligging en context Van 1915 tot 1950 was Mijdrecht aangesloten op de Haarlemmermeerspoorlijn. Na opheffing van het persoonvervoer in 1950 en het goederentransport in 1986 is het spoor verdwenen maar nog herkenbaar in de stedelijke structuur. Het stationsgebouw is tevens nog aanwezig en reeds herontwikkeld naar het Spoorhuis. Daarnaast is woningbouwproject Spoorpark ontwikkeld.

De locatie betreft het perceel aan de Stationsweg 18, met een oppervlakte van circa 1.800 m², centraal gelegen in Mijdrecht. Dit perceel bevindt zich ten westen van het stationsgebouw en ligt bij de entree van het centrum, richting het winkelgebied. Het grenst aan de rondweg, die fungeert als ontsluitingsweg voor Mijdrecht en tevens samen met de ringvaart deel uitmaakt van de groen/blauwe structuur van het dorp. Oostelijk van de locatie ligt het bedrijventerrein van Mijdrecht. De groen/blauwe structuur langs de rondweg/ringvaart is onderdeel van een landschappelijke structuur tussen het bovenland en de lager gelegen droogmakerij. Dit dijklichaam is primair een waterkering, maar geeft daarnaast recreatieve en landschappelijke kwaliteit. Ook draagt het bij aan de verkoeling van de omgeving en speelt een belangrijke rol in de ecologie van het gebied. De openbare ruimte rond deze structuur biedt plek aan belangrijke routes voor

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 4

autoverkeer, openbaar vervoer en fietsers.

De locatie kan worden gezien als een scharnierpunt binnen deze langgerekte structuur. Het is de verbinding tussen het (winkel)centrum met het parkeerterrein en de Rondweg, Industrieweg, het OV-knooppunt en langparkeerterrein. Het winkelcentrum speelt een cruciale rol voor Mijdrecht en de omliggende dorpen, en trekt dagelijks veel bezoekers. Dit gemengde gebied heeft hiermee een zuigende werking en daarmee is de Stationsweg 18 als herkenningspunt bij dit knooppunt erg belangrijk voor het dorp. Het langparkeerterrein zoals hierboven genoemd is bedoelt voor lang parkeren buiten de blauwe zone van het centrum. Het wordt vooral overdag goed gebruikt.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 5

Historisch is nog steeds de waardevolle connectie aanwezig met het spoorgebouw aan de overkant van de weg. Speciaal na de herontwikkeling van het gebouw en het plan Spoorpark. Want de nieuwe looproute die aangelegd wordt vanaf Spoorhuis/Spoorpark over de Rondweg maakt dat de Stationsweg 18 een schakel wordt in de route naar het centrum. De woningbouw op de Stationsweg 18 kan dit gebied een grote impuls geven en bijdragen aan een fijn woongebied dat tevens het gezicht wordt van de entree naar het dorpshart.

2.2 Bestaande situatie Het plangebied omvat het kadastrale perceel MDT01-B-2479 en MDT01-B-2480. Op deze locatie bevinden zich twee bouwvolumes: het voormalige woonhuis, waaraan een eenlaags aanbouw is toegevoegd. In de tuin staan een tuinhuis en vijf zeecontainers die worden gebruikt voor de opslag van materialen. Momenteel is circa 308m2 van de totale 1800m2 bebouwd en bij benadering 1400m3 verhard.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 6

De huidige bebouwing en het verhard terrein geven een gefragmenteerde en verouderde indruk, wat afbreuk doet aan de landschappelijk kwaliteiten van de locatie en onderbreken de hoofdgroenstructuur. De inrit van het terrein ligt in de bocht net na de rotonde richting het winkelcentrum. Rondom het gebouw worden de verharde delen momenteel gebruikt als parkeerplaats ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten. Aan de zijkant, tegen het talud, staat een transformatorgebouw.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 7

3. Kaders 3.1 Woonprogramma Het woningbouwplan bestaat uit maximaal 20 appartementen verdeeld over 5 bouwlagen. De begane grond biedt ruimte voor de entree, 32 parkeerplekken en 20 bergingen. De oppervlakte van de woningen varieert tussen de 70m² en 100m². Het complex bevat geen sociale huurwoningen. Vanuit dit project wordt een afdracht gedaan aan het vereveningfonds sociale huur. Dit project is in de vastgestelde gemeentelijke woonvisie uitgezonderd van de eis voor 2/3 deel betaalbare koop. In het project wordt ondanks deze vrijstelling gekeken of er appartementen in het betaalbare koopsegment geïntegreerd kunnen worden.

3.2 Stedenbouwkundige opzet 3.2.1 Hoofdopzet De herontwikkeling van het gebied voorziet in de sloop van bestaande bebouwing, beëindigen van de buitenopslag en de realisatie van een woongebied met een representatief appartementengebouw. Dit gebouw zal fungeren als een aantrekkelijk visueel element bij de entree van het dorp. Het Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 8

appartementengebouw wordt ontworpen om het scharnierpunt tussen het bedrijventerrein, centrum, ov-knooppunt en landschappelijke dijkzone te markeren en zal tevens de bestaande groenstructuur langs de rondweg versterken. Het gebouw als object is 'te gast' in het landschap. De dijk moet weer duidelijk herkenbaar zijn en als structuur doorlopen langs de locatie. Er wordt ingezet op hoogwaardige materialen en kwalitatieve vormgeving van het pand.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 9

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 10

3.2.2 Inrichting openbare ruimte Alle bestaande bebouwing op het perceel wordt gesloopt. Het nieuwe appartementengebouw krijgt aan alle zijden een representatieve gevel. De zijde met een gallerij ontsluiting krijgt een volwaardige gevel om de gallerij uit het zicht te ontnemen. Er wordt voldoende afstand gehouden tussen het gebouw en de rondweg om de voortzetting van de groenstructuur te waarborgen. Deze strook is op zijn smalst 3m en op het ruimste punt 6m. De buitenruimtes van de woningen zijn gericht op de ringvaart. De massa krijgt een 'ruit' vorm, door deze vorm op de kavel ontstaat er een zichtlijn richting het stationsgebouw vanaf de dijk. Vanwege het wegverkeerslawaai en mogelijke overlast van de brandweerkazerne dienen de geluidsgevoelige ruimtes en buitenruimtes zoveel mogelijk aan de Ringvaart zijde geplaatst te worden. Hierdoor voorziet het gebouw in zijn eigen geluidsbuffer. Het gebouwtje van Stedin dat momenteel naast de locatie staat is niet goed geïntegreerd in de omgeving. Er zijn twee scenario's bij een toekomstige ontwikkeling mogelijk. Minimaal wordt het gebouwtje meegenomen in een integraal ontwerp van het landschapsontwerp van het plan. Een maximaal resultaat zou zijn als het lukt om het gebouwtje te integreren in de massa.

3.2.3 Bouwmassa De bouwmassa is compact en heeft een maximale hoogte van vijf bouwlagen, waarvan de onderste laag deels open is vanwege het parkeren. Een groen talud en half open ventilerende gevel verbergt de auto's uit het zicht. De bovenste bouwlaag wordt teruggetrokken als beëindiging van het volume.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 11

3.2.4 Buitenruimte Als onderdeel van de belangrijke lijnstructuur in Mijdrecht (Ringdijk en Ringvaart volgens Landschapsnota 2030) dient deze herontwikkeling deze idealiter te versterken en deze zeker niet te onderbreken. Het gebouw zal dan ook ingebed worden tussen het groene dijklichaam en met zijn voet in een groen talud/zone staan aan de Rondweg. Door deze inbedding wordt de langgerekte groene (landelijke) structuur langs Randweg/Ringvaart doorgezet. Het groene talud van het dijklichaam en de groene oever blijven intact. De ambitie is ook om het wandelpad als fietspad een verbeterde inpassing te geven in de nieuwe situatie door het verruimen van de bestaande openbare ruimte. Evenals het doorzetten

van de boomstructuur die nu nog plaatselijk wordt onderbroken. De delen van de herontwikkelingslocatie die verhard moeten worden zullen worden uitgevoerd als halfverharding om waterinfiltratie op eigen locatie mogelijk te maken en bij te dragen aan het groene karakter. Voor een betere integratie met de omgeving wordt ter plaatse van de rotonde de entree van het gebouw volledig heringericht. De entree dient een groen en uitnodigend karakter te krijgen. In combinatie met een extra voetgangersoversteekplaats naast de rotonde wordt dit gebied getransformeerd naar een woongebied met de uitstraling en karakter dat daarbij hoort. Voorzieningen zoals het inzamelen van afval, papier en GFT worden geïntegreerd in het groene ontwerp van de ontwikkeling en zoveel mogelijk uit het zicht gebracht. In overleg met de gemeente zal bij de verdere uitwerking van de plannen een beplantingsplan worden opgesteld, evenals een inrichtingsplan. De waardevolle bomen ten noorden van het plan, zoals aangegeven op de kaart op de volgende pagina, zullen worden gehandhaafd en ook hierin meegenomen worden.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 12

3.3 Mobiliteit De gemeenteraad heeft op 27 november 2023 het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vastgesteld. Met de vaststelling van dit plan heeft de raad gekozen voor actief mobiliteitsbeleid dat bijdraagt aan de ambitie om in 2040 een bereikbare, leefbare en verkeersveilige gemeente te willen zijn. In dit actieve beleid staat actieve en duurzame mobiliteit (Stappen en Trappen) qua prioriteit voorop, gevolgd door Openbaar Vervoer en op maat gemaakte mobiliteitsdiensten (MaaS). De privéauto krijgt hierbij de minste prioriteit. Het gaat hierbij niet om het belemmeren van autogebruik, maar om het verbeteren van de voorzieningen en infrastructuur voor alternatieven. Door het toepassen van dit principe, genaamd STOMP, geeft de gemeente prioriteit aan kwetsbare en actieve verkeersdeelnemers, zonder de auto(infrastructuur) als oplossing uit te sluiten. De locatie Stationsweg 18 is vanuit het STOMP-principe een uitstekende locatie voor (her)ontwikkeling. Stappen Het Mijdrechtse centrum ligt op korte afstand en is goed bereikbaar te voet, via een nieuwe verbinding naar het voetpad langs de Ringvaart. Een groot aantal voorzieningen is daarmee eenvoudig bereikbaar, wat onnodige autoritten voorkomt. Het plan voorziet verder in de verbetering van de voetgangersoversteek aan de westzijde van de rotonde.

Hiermee verbetert de bereikbaarheid van de OV-halte Mijdrecht-Centrum en de parkeervoorzieningen langs de Rondweg vanuit het complex. Trappen De locatie is ook uitstekend bereikbaar met de fiets. Er zijn vrijliggende fietspaden in de belangrijkste richtingen, langs de Rondweg en Industrieweg. Er zijn fietsparkeernormen in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023 – 2030 opgenomen die ook hier van toepassing zijn. Dit zijn in dit geval de volgende normen: appartement met fietsenberging 3 plaatsen per woning, appartement zonder fietsenberging 1 plaats per woning en voor bezoekers 1 per appartement. Het te ontwikkelen appartementencomplex heeft aparte afsluitbare bergingen waar bewoners per appartement hun fiets kunnen stallen. Voor bezoekers worden aan de noordzijde van het complex, bij de ingang, 20 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd. Het fietspad langs de Rondweg wordt in het kader van dit plan aangepast. De huidige bocht wordt minder scherp en overzichtelijker gemaakt, waardoor het fietscomfort en de veiligheid verbetert. De oversteek aan de westelijke tak van de rotonde wordt in combinatie met de voetgangersoversteek verbetert. Zo profiteren ook fietsers van de ontwikkeling van het complex.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 13

Openbaar Vervoer De locatie ligt op korte afstand van de OV-halte Mijdrecht-Centrum met verbindingen naar Uithoorn, Amsterdam Bijlmer Arena en Breukelen NS, Woerden en Hilversum. De bewoners en bezoekers van het complex hebben daarmee op korte afstand een alternatief voorhanden. MaaS De bestaande deelauto op de langparkeerplaats aan de Rondweg is eenvoudig bereikbaar vanuit de locatie. Bij een toename van het gebruik is de mogelijkheid om het aantal deelauto’s uit te breiden. Privé-auto: parkeren en ontsluiting De parkeerbehoefte wordt berekend aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen, zoals opgenomen in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. Het uitgangspunt hierbij is dat dit een centrumlocatie is. De aanwezigheid van voorzieningen en alternatieve vormen van vervoer zijn de factoren die dit bepalen. In dit geval zijn zowel voorzieningen als alternatieven op korte afstand voorhanden. In de oorspronkelijke situatie wordt er geparkeerd op eigen terrein en daarom is dat geen grond voor verrekening van het aantal parkeerplaatsen. Het betreft 20 dure koopappartementen. De parkeernorm hiervoor is 1,6 parkeerplaatsen per appartement, waarvan 0,3 voor bezoekers. De totale parkeerbehoefte is dus 32 parkeerplaatsen. Er komen op de begane grond 32 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaats wordt afgesloten met een slagboom en is alleen toegankelijk voor bewoners.

Het is mogelijk om een parkeerplaats voor mindervaliden vlakbij de lift te realiseren. Daar is ook ruimte om scootmobielen te parkeren. Voor het parkeren van scooters, motoren en bakfietsen is er ruimte in het ontwerp beschikbaar. Bezoekers kunnen aan de noordzijde terecht. De ontsluiting is voorzien op de Stationsweg, zoals dat nu ook het geval. De inrit wordt voorzien van een inritconstructie, waardoor deze beter zichtbaar is en de voorrangssituatie helder.

3.4 Duurzaamheid De gemeente heeft zich verbonden aan het Convenant Duurzame Woningbouw. Dit houdt in dat de gemeente striktere duurzaamheidseisen hanteert voor woningbouwprojecten. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan moet worden voldaan aan de vereisten van dit convenant. Het uitgangspunt is om minimaal het brons niveau te behalen volgens het bijbehorende toetsingskader.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 14

4. Beeldkwaliteit 4.1 Uitgangspunten welstand/ Beeldkwaliteitsplan Volgens de welstandsnota valt de locatie binnen het deelgebied bedrijventerrein. Maar de welstandsnota is voor een woningbouwplan in het bedrijventerrein geen goed beoordelingskader. Onderdeel van het ruimtelijk kader wordt dan ook een beeldkwaliteitsplan met heldere criteria waar de commissie aan kan toetsen. Dit plan wordt in dit hoofdstuk uiteengezet.

4.2 Omgevingsanalyse Om het gebouw in de omgeving te verankeren en te leren van ontwerpkeuzes die zijn gemaakt bij omliggende gebouwen kijken wij naar de directe omgeving. Als eerste gaan wij op zoek naar een mogelijke gemeenschappelijk architectuurstijl of de afwezigheid daarvan. Daarna zullen wij kijken naar gevelmateriaal, dakranden, entrees en detaillering. Wij kijken ook naar duurzame thema’s. Algemeen kan worden opgemerkt dat dit gebied van Mijdrecht over het algemeen erg verhard is. Het gebied langs de Ringvaart is de groene ader van deze plek. Sommige appartementengebouwen hebben hagen als overgang van privaat naar openbaar. In het straatbeeld van de omgeving zijn nog niet veel elementen te herkennen die passen bij toekomst bestendig bouwen. Habitats, bio-based materialen, groene gevels zijn nog niet veel onderdeel van de gebouwen.

Er is geen homogene of overheersende architectuurstijl in de omgeving. Wel is er veel horizontaliteit in de gevels door grote lage volumes i.c.m. daarbij de

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 15

aanwezigheid van galerijen, luifels, kaders en dakranden die de horizontaliteit vergroten. In de omgeving staan een afwisseling van gebouwen met kwalitatieve afwerking en gebouwen met functionele afwerking.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 16

Gevelmateriaal

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 17

Baksteen is een terugkomende materialisering van de gevels. Kozijnen komen in alle materialen voor en de gebruikte kleuren zijn over het algemeen schakeringen van grijs en rood/bruin. Met af en toe een kleuraccent.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 18

Dakranden

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 19

Dakranden zijn over het algemeen vrij strak en minimalistisch uitgevoerd wat bijdraagt aan het horizontale karakter. Er zijn uitzonderingen. Set-backs of afwijkende geveltaal van de bovenste verdieping komen meerdere keren voor.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 20

Entrees

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 21

Entrees zijn veelal onderbelicht en onherkenbaar of zelfs afgeschermd. De historische bebouwing heeft daarentegen wel een hoogwaardigere entree.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 22

4.3 Randvoorwaarde Alvorens wij toekomen aan het opstellen van criteria zijn er enkele randvoorwaarden waarmee rekening gehouden dient te worden. In onderstaand schema zijn deze weergegeven. Dit is een combinatie van belemmerende randvoorwaarden als gevolg van de locatie en stedenbouwkundige uitgangspunten.

4.4 Beeldkwaliteitscriteria 4.4.1 Architectonische taal

Voor deze markante locatie aan de Stationsweg streven wij naar een architectuur die zowel in het oog springt als zorgvuldig aansluit bij het karakter van Mijdrecht. Het ontwerp kent een eigentijdse gevelritmiek, waarin variatie in openingen en materiaalgebruik wordt geordend door horizontaal doorlopende banden die het geheel samenbrengen. Het gebouw staat met zijn voeten in het groen. Er wordt gekozen voor steenachtige materialen met een tactiele kwaliteit, die bijdragen aan een robuuste en duurzame uitstraling. Warme accenten, zoals houten elementen, zorgen voor een vriendelijke en passende toevoeging binnen het woonprogramma. Aan de straatzijde dragen glazen balustrades en puien niet alleen bij aan de geluidswering, maar vormen zij tevens een helder contrast met de zwaardere, massieve geveldelen. Planten worden ook opgenomen in de gevel om de groene hoofdader (Ringvaart/Rondweg) zo goed mogelijk aan te vullen met kwalitatief groen.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 23

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 24

Criteria voor architectonische taal: A1. Moderne gevelarchitectuur A2. Metselwerk met tactiele uitstraling (door metselwerkverband of oppervlakte afwerking) A3. Warme accenten (hout of verfsysteem) A4. Glas wordt ingezet als tegenhanger van de steenachtige geveldelen zodat de gevel niet te massief wordt. A5. Planten worden ingezet in de gevel ter behoeve van groene uitstraling en bijdrage aan de biodiversiteit en koeling gebouw

4.4.2 Landschappelijk ontwerp

Een belangrijk stedenbouwkundig uitgangspunt is de sterke verankering van het gebouw in de bestaande groene structuur langs de dijk en de Rondweg. Om dit te realiseren, wordt een integraal landschappelijk ontwerp voorgesteld dat het

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 25

gebouw laat opgaan in een continuering van de bestaande bloemrijke stroken langs de Rondweg. Het bestaande fietspad maakt onderdeel uit van deze zone en wordt zorgvuldig opgenomen in het ontwerp, zodat het een vanzelfsprekend element vormt binnen het geheel. Bloemrijke taluds spelen hierbij een sleutelrol. Ze zorgen ervoor dat het gebouw als het ware wordt verweven met het omliggende groen en dragen bij aan een geleidelijke overgang tussen bebouwing en landschap. Daarnaast bieden ze de mogelijkheid om hoogteverschillen te introduceren, waardoor het parkeren uit het zicht kan worden opgelost aan de zijde van de Rondweg. Tot slot wordt de oorspronkelijke boomstructuur langs de dijk hersteld en geïntegreerd in de taluds, waarmee het groene karakter van de plek wordt versterkt.

Criteria voor landschappelijk ontwerp: L1. Gebouw moet worden verankerd in de groene structuur langs de dijk en Rondweg. L2. Fietspad onderdeel van landschappelijk ontwerp. L3. Bloemrijke taluds verweven gebouw met groene omgeving en houden parkeren uit het zicht L4. Bomenstructuur herstellen op de locatie.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 26

4.4.3 Plint in het groen

De plint in het gebouw gaat als het ware op in het groen. Dit kan gedaan worden door taluds op te werpen tegen de plint. Enkel het entree gebied is duidelijk zichtbaar en daarmee herkenbaar als ingang. De materialisering van de plint contrasteert met het middenstuk en de top van het gebouw en is ondergeschikt aan de beplanting. Deze gevel zal grotendeels ventilerend worden uitgevoerd ter plaatse van de parkeerplaatsen.

Criteria voor de plint: P1. Groot deel van de plint gaat op in het groen op door de inzet van taluds. P2. Entree van het gebouw verrijst uit de groene band en is duidelijk herkenbaar. P3. Materiaal contrasteert met middenstuk en top van het gebouw.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 27

4.4.4 Middenstuk

De eerste, tweede en derde verdieping vormen samen het middendeel van het gebouw en zijn daarmee beeldbepalend voor het totaalbeeld. De horizontale lijnen in dit deel van de gevel dragen bij aan de herkenbaarheid van de menselijke maat en maken de individuele woningen visueel herkenbaar. Deze horizontale banden worden bij voorkeur rustig vormgegeven en krijgen bij voorkeur de uitstraling en proportie van een verdiepingsvloer. Binnen de zones tussen deze banden ontstaat ruimte voor variatie in ritmiek, materiaalgebruik met een mate van tactiliteit en de verhouding tussen open en gesloten geveldelen. Accenten kunnen worden aangebracht met houtachtige materialen of elementen in warme kleurtonen. Daarnaast moeten alzijdig plantenbakken worden toegepast om het gevelbeeld te verzachten en te verrijken. En laten het gebouw opgaan in zijn groene omgeving. De balkons mogen het gevelpatroon volgen. Bijvoorbeeld onderdeel te zijn van de horizontale banden. Maar kunnen ook als element in het spel worden ingezet. Andere vormen dan rechthoeken zijn mogelijk. De gevel moet wel in balans blijven.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 28

Criteria voor middenstuk van de gevel: M1. Horizontale banden per verdieping met bij voorkeur de dikte van de verdiepingsvloer. Rustige gladde vormgeving. M2. Tussen de banden variatie in ritmiek, metselwerk met een mate van tactiliteit en een spel van open en geslote delen. M3. Accenten met warme materialen, hout of kleurgebruik. M4. Plantenbakken worden alzijdig toegepast in het gevelontwerp

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 29

4.4.5 Terugliggende top

De bovenste woonlaag van het gebouw is terug liggend vormgegeven en vormt daarmee een duidelijke beëindiging van het volume. Het is passend om de toplaag architectonisch te verbijzonderen ten aanzien van het middenstuk. Daarbij kunnen de horizontale banden worden losgelaten, zodat er meer vrijheid ontstaat in het gevelontwerp. Als ‘kroon’ van het gebouw verdient deze bovenste laag een zorgvuldige, samenhangende uitwerking. Een heldere en herkenbare beëindiging van het gebouw ontstaat wanneer deze laag homogeen is vormgegeven. De kroon mag een opvallend element zijn, maar dient wel in balans te blijven met het onderliggende bouwvolume. Dit kan worden bereikt door het toepassen van verwante materialen, kleuren en ritmiek.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 30

Criteria voor de topverdieping: T1. De toplaag heeft een setback. T2. Deze verdieping is de kroon van het plan dient een verbijzondering te krijgen ten aanzien van het middenstuk. De horizontale banden kunnen worden losgelaten voor deze laag. T3. De kroon dient homogeen te worden ontworpen. T4. De top kan opvallend zijn maar moet in balans blijven met de rest van het gebouw.

4.4.6 Materialisering en detaillering

Het gevelontwerp wordt gekenmerkt door een afwisselend spel van rustige horizontale banden en vrijere vormentaal daartussen waarbij variatie en tactiliteit een belangrijke rol spelen. De gewenste tactiliteit wordt op verschillende manieren bereikt: door toepassing van bijzondere metselwerkverbanden, bakstenen met een ruw oppervlak, of door het verspringen van lagen. Door deze tactiele baksteenstructuren te combineren met elementen van glas, houtachtige materialen en andere warme accenten, ontstaat een genuanceerd gevelbeeld. Door de toevoeging van plantenbakken wordt het ontwerp opgenomen in zijn omgeving en krijgt een onderscheidend karakter. De samenkomst van verschillende materialen in de gevel vraagt om zorgvuldige detaillering. Overgangen dienen verfijnd en subtiel te worden uitgevoerd, bij voorkeur met slanke profielen. Het gebruik van zware afdekkers of waterslagen wordt zoveel mogelijk vermeden, om het gevelbeeld licht en elegant te houden. Gelet op de locatie is aandacht voor vervuiling en verwering van groot belang. Het toepassen van egaal lichte stucafwerkingen of licht plaatmateriaal wordt om die reden afgeraden. In plaats daarvan wordt gekozen voor materialen die bestand zijn tegen vervuiling en op natuurlijke wijze verouderen. Daarnaast krijgt de afvoer van hemelwater nadrukkelijk aandacht in het ontwerp.

Een goede waterhuishouding draagt niet alleen bij aan de duurzaamheid van de gevel, maar voorkomt ook vervuilingsstrepen en esthetische achteruitgang op de lange termijn.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 31

Criteria voor de topverdieping: D1. Gebruik van gladde materialen voor de horizontale banden D2. Gebruik van tactiele materialen voor de invulling, hoofdzakelijk metselwerk D3. Hout, glas en warme materialen als accenten D4. Plantenbakken integreren in horizontale banden D5. Aandacht voor detaillering van overgangen en vervuiling van de gevel en afvoer van regenwater. D6. Hoogwaardige materialen volgens kleurschema D7. Gebouwhoeken worden afgerond voor een eigentijdse solitaire inpassing in het landschap

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 32

5. Participatie Ten behoeve van de participatie hebben wij de omwonende/betrokkenen uitgenodigd om op 25 januari van 14.00 uur tot 16.00 uur in het gebouw van de Stationsweg 18 zich te laten informeren over de nieuwe ontwikkeling van deze locatie. De middag was enkel bedoeld voor de direct betrokkenen (in het roze aangegeven hieronder):

Tijdens deze bijeenkomst informeerde wij over de voorgenomen ontwikkeling. Dit is gedaan met de afbeeldingen en informatie uit dit Ruimtelijk Kader. Onderstaande informatie is op banners gezet en gepresenteerd aan de aanwezige: Hoofdstuk 2 Ligging en bestaande situatie Paraaf 3.1 Woonprogramma Paraaf 3.2 Stedenbouwkundige opzet Paragraaf 3.3 Mobiliteit - Privé-auto: parkeren en ontsluiting Hoofdstuk 4 Beeldkwaliteitsplan De omwonende die binnenlopen werden per binnenkomst ontvangen en rondgeleid. Wel is aangegeven dat er geen intentie is om na de informatieavond het plan op grote lijnen aan te passen. Wel zijn onderstaande bevinden van de bewoners genoteerd en kijken wij of er voorstellen zijn die door alle partijen gedragen kunnen worden en eventueel verwerkt in een planaanpassing. Positieve bevindingen: 1 2

Goede ontwikkeling dat er meer woningen gaan komen in de gemeente Mooi plan. Zo snel mogelijk beginnen

Aandachtspunten:

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 33

1 2

Naast de focus op de Rondweg zou er ook meer aandacht moeten worden gegeven aan de Croonstadtlaan Zorgen over geluidsoverlast tijdens de bouw

Na deze positieve participatieronde hebben wij twee punten afgesproken. 1. Voor het vergunningstraject informeren wij opnieuw over het uiteindelijke ontwerp. Hier presenteren wij het uiteindelijke plan aan de omwonende. Eventueel kunnen er ook banners worden neergezet op een openbare plek zoals het gemeentehuis voor een groter bereik. 2. Tijdens de bouw wordt er rekening gehouden met geluidsoverlast en komt er een informatiebord bij de bouwplaats met de bouwactiviteiten en planning.

6. Randvoorwaarden bij herontwikkeling 6.1 Geldend beleid 6.1.1 Rijksbeleid n.v.t.

6.1.2 Provinciaal/regionaal beleid Binnen bestaand stedelijk gebied Water

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 34

Voor de realisatie van het project is overleg gevoerd met Waternet over het dijklichaam. Tijdens dit overleg zijn twee voorstellen gepresenteerd: Gebruik maken van een damwand tijdens de bouw, zodat het dijklichaam niet wordt aangetast. Het gebouw en de funderingen op voldoende afstand van het dijklichaam plaatsen. Momenteel is het terrein vrijwel volledig verhard. De geplande ontwikkeling zal geen extra verharding met zich meebrengen, waardoor geen watercompensatie vereist is. Waar het terrein nu schuin afloopt wordt het ten behoeve van het parkeren en de bergingen van het nieuwe bouwplan geëgaliseerd. Het terrein wordt niet opgehoogd.

6.1.3 Omgevingsplan In het huidige bestemmingsplan is het perceel aangewezen voor bedrijfsmatige doeleinden. Voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is een wijziging van deze bestemming noodzakelijk.

6.1.4 Gemeentelijk beleid Structuurvisie de Ronde Venen 2030 In de Structuurvisie worden de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van de gemeente en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid beschreven. Voor de planlocatie zijn met name de thema’s ‘vitale dorpen en kernen’ en ‘landschap’ relevant. Voor de kern Mijdrecht benoemt de structuurvisie als uitgangspunt “het behoud en verder versterken van de woon-, werk- en voorzieningenfunctie”. De ontwikkeling versterkt de woonfunctie van het dorp en sluit daarom goed aan op deze ambitie.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 35

Op deze locatie zijn daarnaast de onderwerpen ‘locatiekeuze bij nieuwbouw’ en ‘nieuwbouw’ van toepassing. De structuurvisie stelt daarbij onder andere: Sturing op kwaliteit en niet op aantallen. Woningen zijn een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad en de woonvisie is leidend hierbij. Daarnaast zijn de woningen en woonmilieus duurzaam, flexibel en zorgvuldig ingepast in omgeving. Bouwen binnen rode contour en verdichten op inbreidingslocaties. Uitgangspunt is het versterken van kwaliteiten van de bestaande omgeving en stedenbouwkundige structuur. Het ontwikkelen van de locatie met woningbouw volgens dit ontwikkelingskader sluit hier op aan. Er wordt ingebreid op een bestaande bebouwde locatie binnen de rode contour waarmee de kwaliteit van de landschappelijke structuur wordt versterkt. 6.1.4.3 Groenbeleidsplan Toevoegen

6.1.4.4 Mobiliteits en verkeersveiligheidsplan De gemeenteraad heeft op 27 november 2023 het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vastgesteld. Met de vaststelling van dit plan heeft de raad gekozen voor actief mobiliteitsbeleid dat bijdraagt aan de ambitie om in 2040 een bereikbare, leefbare en verkeersveilige gemeente te willen zijn. In dit actieve beleid staat actieve en duurzame mobiliteit (Stappen en Trappen) qua prioriteit voorop, gevolgd door Openbaar Vervoer en op maat gemaakte mobiliteitsdiensten (MaaS). De privéauto krijgt hierbij de minste prioriteit. Het gaat hierbij niet om het belemmeren van autogebruik, maar om het verbeteren van de voorzieningen en infrastructuur voor alternatieven. Door het toepassen van dit principe, genaamd STOMP, geeft de gemeente prioriteit aan kwetsbare en actieve verkeersdeelnemers, zonder de auto(infrastructuur) als oplossing uit te sluiten. De locatie Stationsweg 18 is vanuit het STOMP-principe een uitstekende locatie voor (her)ontwikkeling (zie 3.3). 6.1.4.5 LIOR Riolering Het project moet voldoen aan het Water- en Rioleringsplan 2023-2027. Binnen de gemeente wordt afvalwater gescheiden ingezameld, wat betekent dat een gescheiden rioolstelsel noodzakelijk is. Het huishoudelijk afvalwater moet via een aparte leiding worden aangesloten op het gemeentelijke vuilwaterriool.

Hemelwater van daken en wegen moet afzonderlijk worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Bij voorkeur wordt regenwater bovengronds afgevoerd naar het oppervlaktewater. Om verontreiniging van het oppervlaktewater te voorkomen, mogen er geen uitlogende stoffen (zoals koper, zink, lood, etc.) worden gebruikt in materialen zoals dak- en gevelbedekking, dakgoten, enzovoort. De kosten voor de aanleg van de riolering en eventuele bijkomende kosten komen voor rekening van het woningbouwproject.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 36

Kabels en leidingen Volgens de KLIC-melding zijn er op de locatie geen kabels en leidingen aanwezig die de ontwikkeling zouden kunnen belemmeren. De middenspanning, water en data kabels op de locatie zijn ten behoeve van de bestaande opbouw.

Afvalinzameling Bij het plan moet rekening worden gehouden met de mogelijke installatie van een ondergrondse afvalcontainer. Bij 20 appartementen is het volgende nodig:   

1x ondergrondse restafval container 1x bovengrondse GFTE behuizing voor de inzameling van GFTE 1x verzamelcontainer 800/1000 liter papier

Momenteel is de ORAC bedacht naast de ingang van de parkeergarage. Er is ruimte voor de vrachtwagen om te staan en te keren. De ORAC zal ingepakt worden in een wintergroene haag. Vanwege het dijkprofiel zal moeten onderzocht worden of een volledige ORAC of semi ORAC geplaatst kan worden. Daarnaast zal een bovengrondse container voor GFTE geplaatst worden. Binnen het gebouw is een ruimte voor een verzamelcontainer voor papier. Inrichtingsplan/groenplan De inrichting wordt uitgewerkt in een groenplan en inrichtingsplan. Deze plannen moeten worden goedgekeurd door gemeente.

6.1.5. Milieu Milieueffectrapportage

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 37

Er is een vormvrije milieueffectrapportage (m.e.r.) vereist vanwege de aard van de stedelijke ontwikkeling. Milieuzonering Er zijn milieu-beperkingen van toepassing. Het dichtsbijzijnde bedrijf met mileaucategorie is Walraven is van invloed op de locatie. Met zijn milieucategorie 4.1 geldt hier een afstand van 100 meter. Volgens de hiernaast afgebeelde kaart ligt de gehele locatie binnen deze cirkel. Er zal onderzoek gedaan moeten worden of er een oplossing kan worden gevonden doormiddel van een akoestisch onderzoek. De locatie ligt buiten de geur, stof en gevaar cirkel van 30 meter. Het transformatorhuisje met bedrijfsbestemming heeft geen milieucategorie. Externe Veiligheid Er zijn geen risico-bronnen in de directe omgeving van de locatie. Bodem De bestemming van het terrein verandert van bedrijfsmatig naar woonbestemming, wat een strengere gebruikseis met zich meebrengt. De bodem is echter geschikt voor de nieuwe woonfunctie. Lucht Het project heeft geen significante invloed op de luchtkwaliteit (NIBM). Daarom is een luchtkwaliteitsonderzoek niet noodzakelijk. Geluid De locatie ligt langs een belangrijke ontsluitingsroute.

Het akoestisch onderzoek door DGMR, uitgevoerd op 12 maart 2021, biedt aanbevelingen die garanderen dat het gebouw mogelijk is binnen de Wet geluidshinder: Resumerend kan gesteld worden dat de geluidbelasting vanwege wegverkeer niet zodanig hoog is dat deze plantontwikkeling in deze vorm niet mogelijk is. De eerste berekende geluidsbelasting is weliswaar hoger dan de wettelijke voorkeurswaarde, maar overschrijdt de bovengrenzen van de Wet geluidshinder niet. Dit betekent dat vooruitlopend op of parallel aan de planologische besluitvorming van dit plan, de gemeente hogere waarden moet vaststellen. De aanbevelingen uit de rapportage:   

Balkons enkel op de geluidsluwe westgevel Situeer 30% van de oppervlakte verblijfsruimte aan de geluidsluwe gevel (gemeentelijke eis) Plaats een woonkamer als slaapkamer aan de geluidsluwe gevel

Tevens ligt de locatie naast een brandweerkazerne. Over het algemeen wordt hiervoor een

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 38

richt afstand van 50 meter aangehouden. Het plan ligt gedeeltelijk, al dan niet geheel binnen deze afstand. Door de oostelijke ligging van de kazerne ten opzichte van het plan, dezelfde richting als het wegverkeerlawaai als Walraven liggen er mogelijkheden tot een planontwikkeling. De geluidsluwe westgevel wordt ingezet om geluidsluwe verblijfsruimtes en buitenruimtes te situeren. Dit moet in een vervolgstadium verder worden uitgezocht samen met de geluidsbelasting door Walraven. Ecologie De voorgenomen ontwikkeling omvat het herinrichten van het terrein en het slopen van bestaande structuren. Er zal een ecologische quickscan worden uitgevoerd om te controleren op de aanwezigheid van vleermuizen. Tevens moet worden vastgesteld welke stikstofdepositie de ontwikkeling veroorzaakt in Natura 2000-gebieden, zowel tijdens de bouwfase als bij gebruik. Deze onderzoeken zullen worden uitgevoerd zodra de planologische procedure van start gaat.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 39

7. Planning 7.1 Planproces en rolverdeling De ontwikkelaar zal de ontwikkeling verder door zetten, er zal een plan gemaakt worden waarbij de gemeente de rol krijgt om te toetsten of het plan binnen alle kaders past. Tevens zal de gemeente gesprekpartner zijn om gezamenlijk met de ontwikkelaar een kwalitatief zo goed mogelijk plan te realiseren.

Stationsweg 18, Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 40