Bijlage 1 Ruimtelijk Kader Bozenhoven 36-40 Mijdrecht
Tekst van het document
Bozenhoven 36-40 | Ruimtelijk kader
Mijdrecht
Project Ruimtelijk kader, Bozenhoven 36 Mijdrecht Projectnummer: SR220365
Initiatiefnemer ACRRE B.V.
Opsteller Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: Krijn Lodewijks T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
Datum 29 augustus 2024
2
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
5
4.
Beleid en milieu
15
1.1
Aanleiding
5
4.1
Structuurvisie de Ronde Venen 2030
15
1.2
Leeswijzer
5
4.2
Woonvisie 2025
16
4.3
Bestemmingsplan Dorpskernen
16
2.
Locatie en omgeving
7
4.4
Duurzaam bouwen
17
2.1
Ligging en context (zie afbeelding p6)
7
4.5
Verkeer en parkeren
17
2.2
Bestaande situatie
9
4.6
Milieuaspecten
19
4.7
Welstand
20
3.
Uitgangspunten herontwikkeling
11
4.8
Water
20
3.1
Hoofdopzet
11
4.9
Kabels en leidingen
20
3.2
Bebouwing
11
4.10
Afvalinzameling
20
3.3
Buitenruimte
13
4.11
Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen
20
3.4
Sfeerimpressie
13
5.
Plan van aanpak participatieproces & afstemming stakeholders 21
5.1
Plan van aanpak participatieproces
21
5.2
Afstemming partners
21
3
Provinciale weg N201
ar t Rond w
eg
Kerk v a
Centrum
Mijdrecht e ov nh ze Bo n Rin gva ar t
4
1. Inleiding Polder Groot Mijdrecht
1.1 Aanleiding Op het perceel Bozenhoven 36 in Mijdrecht bevindt zich een tankstation en autobedrijf met bedrijfswoning. Gezien de ligging dichtbij het centrum van Mijdrecht leent de locatie zich voor woningbouw. De initiatiefnemer heeft dan ook het voornemen om deze panden te slopen en de locatie te herontwikkelen met woningbouw. Deze herontwikkeling is niet mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan. De gemeente De Ronde Venen en de initiatiefnemer werken samen naar ruimtelijke kaders voor deze locatie. Deze zijn weergegeven in voorliggend document.
1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 1 van dit ruimtelijk kader gaat in op de ruimtelijke context en de ligging van het gebied. Het tweede hoofdstuk bevat een toelichting op de beoogde ontwikkeling en de daarbij te hanteren kaders en randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 behandelt de haalbaarheid op basis van relevant beleid en relevante milieuaspecten. In hoofdstuk 4 komt het participatieproces en de afstemming met de stakeholders aan bod.
5
Analysekaart dorpsniveau
Bijschrift afbeelding regel 1
6
2. Locatie en omgeving 2.1 Ligging en context (zie afbeelding p6)
Met de groei van het dorp kwam er ook een rondweg
Ligging
en veranderde de functie van het lint Bozenhoven.
De locatie betreft het perceel aan Bozenhoven 36
Vanuit het zuiden bleef het lint tot aan de planlocatie
en ligt centraal in Mijdrecht, iets ten zuiden van het
een belangrijke ontsluitingsweg. Vanaf de planlocatie
centrum. Bozenhoven is de verbinding naar het centrum
nam de Rondweg de ontsluitende functie over.
enerzijds en naar Wilnis anderzijds. Bozenhoven is
Impressie directe omgeving planlocatie
eveneens het oorspronkelijke dijklint langs de ringvaart.
Dijklint (zie afbeelding p8)
Aan dit dijklint ontstond over het gehele tracé tussen
Het dijklint zelf heeft door de jaren heen een
Wilnis en Mijdrecht lintbebouwing. Ten noorden van het
ontwikkeling doorgemaakt. Hierdoor is er een groot
plangebied verdichtte deze lintbebouwing zich tot het
verschil aan bebouwing aanwezig met verschillende
centrum van Mijdrecht.
bouwmassa’s, functies en bouwperioden. Er is dan ook een zeer wisselend bebouwingsbeeld. Lintbebouwing
Historische ontwikkeling
en kleine vrijstaande woningen komen voor naast
Tot halverwege de vorige eeuw beperkte de bebouwing
grotere volumes met appartementen, bedrijven en
van Mijdrecht zich tot deze lintbebouwing aan de dijk.
kantoren. De omgeving rond de planlocatie, direct aan
In de tweede helft van de vorige eeuw groeide het dorp
de rotonde, onderscheidt zich daarbij als opvallend
en ontstond er ook bebouwing achter het lint. Het eerste
punt
wijkje kwam daarbij direct ten westen van het plangebied
grotere en hogere gebouwen. Direct tegenover de
te liggen en volgde de verkavelingsrichting van het
planlocatie liggen appartementengebouwen van vier
landschap. In de loop van de tijd groeide Mijdrecht
bouwlagen met een kenmerkend golvend dak en met
verder en verschenen er meerdere woongebieden,
voorzieningen in de plint. De autoshowroom op de
allemaal ten westen van het dijklint. De oostzijde van het
kop van dit gebouw wordt binnenkort herontwikkeld
dorp ontwikkelde zich met een groot bedrijventerrein.
tot appartementengebouw. Ook schuin tegenover de
in
de
bebouwingsstructuur
met
Impressie bebouwing Bozenhoven ten zuiden van plangebied
meerdere
Impressie bebouwing Bozenhoven ten noorden van plangebied 7
Analysekaart directe omgeving
8
lossere bouwvolumes die hier aanvankelijk lagen. locatie bevindt zich een groter gebouw in de vorm
2.2 Bestaande situatie
van een kantoorgebouw met een grote footprint, twee
Het plangebied omvat twee kadastrale percelen
bouwlagen en een hoogteaccent van drie lagen aan de
(C6588 en C5920) met een gezamenlijke oppervlakte
rotonde. De locatie zelf kent eveneens bebouwing met
van circa 1.600 m². In het gebied bevinden zicht twee
een grotere footprint. Verder van de rotonde af is er in
bouwvolumes. Daarnaast is de luifel van het tankstation
beide richtingen langs het lint sprake van bebouwing
aan de voorzijde dominant in het beeld.
met een kleinere korrel. De rotonde vormt daarmee een verbijzondering binnen de bebouwingsstructuur
Het grootste van de twee bouwvolumes staat direct
van het lint en het dorp.
achter de luifel en begeleidt de hoek aan de rotonde. Het gebouw heeft een footprint van circa 400 m²
Groenzone en park
en staat met de korte zijde naar het lint en met de
Achter de locatie ligt een smalle watergang met daarlangs
lange zijde naar de Anselmusstraat. In het verleden
een wandelpad door het groen; het Proostdijlaantje. Deze
hebben er een vijftal garageboxen gestaan met een
groenzone loopt zowel richting het noorden als het zuiden
totaaloppervlakte van 60 m2. Het volume heeft een
ver door en fungeert als wandelgebied voor het dorp.
gelede opbouw met wisselende bouwhoogten. Aan
Ten zuidwesten van de planlocatie, aan de overzijde van
de voorzijde bestaat het uit twee bouwlagen met de
de Anselmusstraat ligt een grote, groene ruimte. Een
bedrijfswoning boven de winkel van het tankstation.
parkgebied met daarin een speeltuin en hertenkamp.
Het achterste deel is een hoge bedrijfshal van één
Ook dit groen heeft en belangrijke functie voor het dorp.
bouwlaag met daarin het autobedrijf.
Nabij de groenzone ten noordwesten van de planlocatie
Het tweede volume staat achter op het perceel. Dit
is
vier
volume is kleiner en betreft een loods van één laag
bouwlagen hoog gerealiseerd, evenwijdig aan het
met zadelkap. De footprint van dit volume bedraagt
voetpad en de watergang. Dit ter vervanging van de
circa 120 m².
onlangs
een
appartementengebouw
van
Impressie groen aan achterzijde planlocatie 9
Het plangebied is toegankelijk via drie intritten, allemaal aan de zijde van de rotonde en de Bozenhoven. Eén inrit ligt in de bocht van de rotonde, de andere direct na de rotonde en de derde helemaal aan de noordzijde van het perceel. Het terrein rond de gebouwen is volledig verhard. De voorzijde van het terrein is in gebruik als tankstation, het overige deel als rijbanen en parkeerplaatsen. Het parkeren gebeurt om de gebouwen heen met het merendeel van de parkeerplaatsen aan de zuid- en westzijde. Het perceel biedt ruimte aan 24 parkeerplaatsen. Daarnaast is de verhardingsstrook tussen het perceel en de Anselmusstraat in gebruik als opstelplaats voor het bijvullen van het tankstation.
Bebouwing
en
terrein
samen
geven
een
gefragmenteerde en gedateerde indruk en doen in de huidige situatie geen recht aan dit bijzondere punt binnen de bebouwingsstructuur.
Impressie terrein en directe omgeving 10
3. Uitgangspunten herontwikkeling 3.1 Hoofdopzet
▪ Het gebouw begeleidt zowel de openbare
▪ Naast de geleding van het gebouw in hogere
▪ Het gebied krijgt een invulling als woongebied met
ruimte van Bozenhoven, Anselmusstraat als de
en lagere volumes zorgt ook de entree, als
één representatief appartementengebouw om zo
groenzone aan het Proostdijlaantje. Het gebouw
schakelstuk, voor opdeling van het volume.
een aantrekkelijkere entree tot het dorp te vormen.
is op al deze openbare ruimten georiënteerd.
▪ Er is ruimte voor maximaal 19 appartementen. ▪ Het
appartementengebouw
begeleidt
Buitenruimten en
accentueert de rotonde als bijzonder punt in de bebouwingsstructuur van het dorp.
in
de
vorm
van
balkons,
dakterrassen, loggia’s bevinden zich aan deze zijde. ▪ De ontsluiting met galerijen vindt juist plaats
▪ De maximale bebouwingsoppervlakte bedraagt 550 m². ▪ De bouwmassa heeft een samengesteld/getrapt volume waarmee een logische overgang ontstaat met de maat en schaal van het bestaande lint.
aan de zijde die niet zichtbaar is vanaf deze
3.2 Bebouwing
openbare ruimten, namelijk de noordzijde die
Situering en orientatie
wordt afgeschermd door het gebouw zelf.
▪ Alle bestaande bebouwing op het perceel wordt
▪ De
bebouwing
heeft
een
▪ De appartementen krijgen allemaal een individuele berging op de begane grond, waarbij aandacht
Bouwmassa
gesloopt.
Bergingen
representatieve
▪ Het gebouw krijgt een carré-vorm met de lange
gevel en plint richting de Bozenhoven én de
zijde naar de Anselmusstraat en de twee korte
Anselmusstraat.
zijden aan de Bozenhoven en het Proostdijlaantje.
wordt gegeven aan een representatieve kwaliteit van de plint.
Uitwerking
▪ Het gebouw wordt binnen het aangegeven
▪ Het gebouw heeft een maximale bouwhoogte van
▪ Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt
bouwvlak gerealiseerd. Daarmee ligt het gebouw
vier bouwlagen. De vierde bouwlaag ligt aan alle
een hoogwaardige architectuur gewaarborgd
in of achter de rooilijn van de aangrenzende
openbare zijden teruggesprongen ten opzichte
door toetsing aan de welstandsnota. Daarnaast
bebouwing van Bozenhoven 34 en houdt het
van de lagen daaronder.
zal aandacht uitgaan naar natuurinclusief bouwen
voldoende afstand tot de omgeving.
▪ De bouwhoogte voor de korte zijden van het
en naar voorzieningen voor vleermuizen.
gebouw bedraagt maximaal drie bouwlagen.
11
Stedenbouwkundig kader
12 12
3.3 Buitenruimte Algemeen
garages. De parkeerplaatsen onder het gebouw
▪ De buitenruimte wordt een gezamenlijk privaat eigendom en niet overgedragen aan de gemeente. ▪ In overleg met de gemeente wordt er bij de
krijgen een haag als omkadering. ▪ Parkeerplaatsen
worden
uitgevoerd
▪ Op het terrein wordt ruimte gereserveerd voor de inzameling van papier en GFTE. Deze ruimte krijgt
in
waterdoorlatende verharding.
een groene omkadering. ▪ De oever langs de sloot blijft behouden als groene
nadere uitwerking een duidelijk plan gemaakt
▪ De zes bestaande langsparkeerplaatsen in
voor de beplanting en wordt er in inrichtingsplan
de openbare ruimte aan de Anselmusstraat,
opgesteld. Een goed inrichtingsplan voor zowel
bereikbaar vanaf een inrit aan de rotonde, worden
de buitenruimte bij het gebouw als de openbare
opgeheven en vervangen door groen kader.
Bozenhoven wordt heringericht. Wat nu een breed
ruimte is een belangrijk onderdeel van het op te
▪ Er komt een voetgangersoversteekplaats op het
verhard trottoir is maakt plaats voor een smallere
stellen plan en waarborgt een hoogwaardige
noordelijk deel van de Bozenhoven en er komt een
inrichting/materialisatie van de buitenruimte.
trottoir vanaf de Anselmusstraat richting centrum.
oever en biedt waar mogelijk ruimte aan bomen die het parkeerterrein afschermen. ▪ De openbare ruimte aan de Anselmusstraat en
stoep in combinatie met een groenstrook.
3.4 Sfeerimpressie Erfafscheiding en groen
Ontsluiting en parkeren
Zowel voor de architectonische vormgeving als de
▪ De ontsluiting van het perceel vindt plaats via een
▪ De haag op het buurperceel Bozenhoven 34 blijft
inrichting van de buitenruimte wordt een representatief
inrit aan de Bozenhoven op een veilige afstand
behouden en wordt doorgetrokken over het deel
beeld nagestreefd. Uitgangspunt is een goed ingepast
van de rotonde.
van het plangebied dat direct aan dit perceel grenst.
gebouw dat recht doet aan de markante positie in het dorp.
▪ Het gebouw komt aan de Anselmusstraat met de
Hoogwaardige materialisatie en een lichte vormgeving
voet in een groene berm te staan als overgang
van het gebouw. Met een duidelijk onderscheid tussen
tussen privé en openbare ruimte.
blind programma, woonprogramma en een bijzondere
▪ Het parkeren van het plan vindt op eigen terrein plaats. ▪ Dit parkeren vindt grotendeels plaats op een de
▪ In de zichtlijn van de toerit en ter plaatse van de
entree- en dakopbouw. Er is reeds een architectonische
bebouwing, niet zichtbaar vanaf de Bozenhoven
open ruimte van het carré komen plantvakken met
verkenning naar het gebouw gedaan (H.W. Van der
en de Anselmusstraat.
ruimte voor bomen. Dit zorgt voor afscherming
Laan B.V.). De afbeeldingen hiernaast daaruit geven
van de parkeervakken en een aantrekkelijk beeld
een impressie van de beoogde uitstraling. Dit kan als
van het lint, de toerit én de woningen.
uitgangspunt voor het inrichtingsplan fungeren.
parkeerterrein
aan
de
achterzijde
van
▪ Het andere deel van het parkeren vindt deels onder het gebouw plaats en in een beperkt aantal
13
Impressies architectonische verkenning Bron: H.W. Van der Laan B.V. (Inrichting buitenruimte en groen wijkt nog af van definitieve uitvoering en zal nader uitgewerkt worden)
14
4. Beleid en milieu 4.1 Structuurvisie de Ronde Venen
Vitale
2030
nieuwbouw
In de Structuurvisie worden de hoofdlijnen van de
Op het gebied zijn daarnaast de onderwerpen
voorgenomen ontwikkeling van de gemeente en de
‘locatiekeuze bij nieuwbouw’ en ‘nieuwbouw’ van
Landschap: veenweidegebied en randen en linten
hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid
toepassing. De structuurvisie stelt daarbij onder
Op de locatie is het thema veenweidegebied van
beschreven. Voor de planlocatie zijn met name de
andere:
toepassing en de locatie grenst daarnaast direct aan
thema’s ‘vitale dorpen en kernen’ en ‘landschap’
dorpen
en
kernen:
(locatiekeuze
bij)
versterkt. De ontwikkeling sluit daarnaast aan op de woonvisie. Zie hiervoor paragraaf 4.2.
▪ Sturing op kwaliteit en niet op aantallen.
het gebied dat aangeduid is als randen en linten. In
Woningen zijn een kwalitatieve aanvulling op
het veenweidegebied worden de openheid van het
de bestaande voorraad en de woonvisie is
landschap, zichtlijnen, het verkavelingspatroon en
Vitale dorpen en kernen : Mijdrecht
leidend hierbij. Daarnaast zijn de woningen en
andere cultuurhistorische elementen en natuurwaarden
Voor de kern Mijdrecht benoemt de structuurvisie als
woonmilieus duurzaam, flexibel en zorgvuldig
beschermd. Doorzichten in bebouwingslinten worden
uitgangspunt “het behoud en verder versterken van de
ingepast in omgeving.
behouden en waar mogelijk gecreëerd. Verdichting van
relevant.
woon-, werk- en voorzieningenfunctie”.
▪ Bouwen binnen rode contour en verdichten
rivierlinten door bebouwing of opgaande beplanting,
op inbreidingslocaties. Uitgangspunt is het
waarmee zichtlijnen verloren gaan, wordt voorkomen.
Planspecifiek
versterken van kwaliteiten van de bestaande
Nieuwe ontwikkelingen in randen en linten kunnen
Het ontwikkelen van de planlocatie versterkt de
omgeving en stedenbouwkundige structuur.
plaatsvinden, wanneer ze aansluiten bij de maat,
woonfunctie van het dorp en sluit daarom goed aan op deze ambitie.
schaal en ritme van de omgeving. Planspecifiek Het ontwikkelen van de locatie met woningbouw
Planspecifiek
volgens dit ontwikkelingskader sluit hier goed op aan.
Het ontwikkelen van de locatie met woningbouw
Er wordt ingebreid op een bestaande bebouwde locatie
volgens de kaders in dit ontwikkelingskader sluit hier
binnen de rode contour waarmee de kwaliteit van de
goed op aan. De ontwikkeling houdt rekening met
bestaande omgeving en stedenbouwkundige structuur
een doorzicht naar de achterliggende groenzone
15
vanaf het lint door in het verlengde van de toerit tot
Daarbinnen is onder andere geformuleerd dat bij elk
Planspecifiek
het parkeerterrein geen bebouwing te plaatsen. De
nieuwbouwproject het aandeel sociale huurwoningen
Het ontwikkelen van de locatie met woningbouw
ontwikkeling sluit daarnaast in maat en schaal goed
minimaal 30% bedraagt. De gemeente wil scheef
volgens dit ruimtelijk kader sluit goed aan op de
aan op de direct omliggende bebouwing. De overige
wonen tegengaan en inzetten op vraaggericht bouwen.
woonvisie. Er worden duurzame appartementen
genoemde landschappelijke thema’s zijn hier minder
Ook wil de gemeente inspelen op de groeiende groep
gerealiseerd op een inbreidingslocatie nabij het
van toepassing aangezien het een locatie te midden
alleenstaanden in huur- en koopmarkt. Tot slot kiest
centrum waarmee aanbod ontstaat voor de beoogde
van verstedelijkt gebied betreft.
de gemeente in de woonvisie bij de bouw van huur-
doelgroepen. Op Bozenhoven 77a vindt eveneens een
en koopappartementen voor inbreidingslocaties nabij
ontwikkeling plaats. Om te voldoen aan de regelgeving
voorzieningen.
rondom sociale huurwoningen, wordt verevend via het
4.2 Woonvisie 2025 Met de woonvisie geeft de gemeente invulling aan de woningbehoefte van haar inwoners. Uitgangspunt
Specifiek voor de kern Mijdrecht stelt de woonvisie
hierbij is dat de woningvoorraad in De Ronde Venen
dat er veel vraag naar appartementen in de huur- en
4.3 Bestemmingsplan Dorpskernen
betaalbaar, duurzaam, voldoende divers en goed
koopsector is. Met name in of nabij het centrum zijn
In
inzetbaar
moet zijn voor de diverse leeftijds- en
deze woningen wenselijk. In de koopsector is er vooral
heeft het perceel de enkelbestemming bedrijf. Deze
doelgroepen. Daarbij ligt de focus op jongeren en
meer vraag dan aanbod van goedkope koopwoningen
bestemming bevat een bouwvlak met een oppervlakte
jonge gezinnen zodat de gemeente vitaal blijft. Om dat
tot €200.000,- en duurdere woningen vanaf €300.000,-
van circa 680 m² en een maximale goot- en
te bereiken heeft de visie als speerpunten:
In de huursector is de prognose dat de grootste vraag
bouwhoogte van 6 en 11 meter. Het huidige bouwvlak
ontstaat bij sociale huurwoningen. De gemeente wil
is groter dan voor de beoogde ontwikkeling is vereist.
▪ betaalbaar wonen;
hier daarom inzetten op sociale huurwoningen, huur-
Naast deze enkelbestemming heeft het gebied de
▪ beschikbaarheid en diversiteit;
en koopappartementen en goedkope woningen tot
dubbelbestemmingen
▪ duurzaam wonen;
€200.000,-
Waarde - Archeologisch waardevol (verwachtings)
▪ wonen en zorg.
16
vereveningsfonds.
het
geldende
bestemmingsplan
Waarde
-
gebied en Waterstaat - Waterkering.
Dorpskernen
Cultuurhistorie,
Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken
4.4 Duurzaam bouwen
de automobiliteit. De kern van het plan is het STOMP-
moet
Dit
De gemeente heeft zich aangesloten bij het Convenant
principe: het benaderen van de vervoerswijzen
ontwikkelingskader kan hiervoor de basis vormen. De
Duurzame Woningbouw. Daarmee spreekt de gemeente
qua prioritering van Stappen, Trappen, Openbaar
dubbelbestemmingen blijven daarbij behouden. Deze
de intentie uit om strengere duurzaamheidseisen
vervoer, Maas (mobility as a service) naar uiteindelijk
houden in dat:
te stellen aan woningbouwprojecten. Bij de nadere
mobiliteit per Privéauto. Het plan bevat ook de actuele
uitwerking van het bouwplan geldt daarom de eis dat het
parkeernormen, waaraan nieuwbouwontwikkelingen
▪ Er met een archeologisch rapport aangetoond
moet voldoen aan het convenant duurzaam bouwen.
worden getoetst.
moet worden dat er met de ontwikkeling de
Hierbij is het uitgangspunt om minimaal te voldoen aan
archeologische waarden niet verstoord worden.
niveau brons uit het bijbehorende toetsingskader.
de
enkelbestemming
gewijzigd
worden.
▪ De gronden naast de nieuwe bestemming mede
De herontwikkeling van Bozenhoven 36 sluit in diverse opzichten aan bij het STOMP principe. De ligging is
bestemd blijven voor de bescherming en het behoud
4.5 Verkeer en parkeren
zodanig dat het wandelen wordt gestimuleerd. De
van de aanwezige cultuurhistorische waarden.
Met de ontwikkeling worden een bedrijf en tankstation
voorzieningen liggen immers op korte afstand en zijn
▪ Er alleen vervangende bebouwing op bestaande
vervangen door 19 appartementen. Naar verwachting
met de in het plan opgenomen maatregelen goed
fundering gerealiseerd mag worden. Hiervan
zal de verkeersintensiteit hiermee afnemen. In een
bereikbaar. Wat betreft de fiets zijn er voorzieningen
kan
later stadium van de planvorming zal dit aangetoond
voor zowel bewoners als bezoekers. De locatie ligt
dienen te worden.
ook op korte afstand van de halte Bozenhoven en
echter
afgeweken
waterkeringsbelang
niet
worden
indien
onevenredig
het wordt
geschaad en hiervoor advies wordt ingewonnen bij het waterschap.
de halte Mijdrecht-Centrum, waardoor er wat dat De gemeenteraad heeft in november 2023 het
betreft geen barrière is voor het gebruik van het
Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030
openbaar vervoer. Er zijn vooralsnog geen deelauto’s
Planspecifiek
vastgesteld. Dit plan bevat het beleid op het gebied
in het plan opgenomen. De locatie voldoet aan de
Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken
van bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid van het
parkeernormering.
dient de bestemming gewijzigd te worden en dient er
verkeer in de gemeente. De komende jaren is het nodig
afgeweken te worden van de bouwbeperkingen van de
dat actieve en duurzame vormen van mobiliteit een
dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering.
grotere plaats in het mobiliteitssysteem krijgen, naast
17
De
nieuwe
nieuwe
ontwikkeling
parkeerbehoefte.
leidt De
tot
een
gemeentelijke
parkeernormen, opgetekend in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030, zijn daarbij van toepassing. Hiervan zijn de volgende parkeernormen relevant voor de ontwikkeling: ▪ Koop appartement duur (centrum): 1,6 pp/woning ▪ Koop appartement midden (centrum): 1,4 pp/woning ▪ Het aandeel bezoekers is bij beide 0,3pp/woning
Zodoende bedraagt de parkeervraag: ▪ Dure appartementen:
02 x 1,6 = 3,2 pp
▪ Overige appartementen:
17 x 1,4 = 23,8 pp
▪ Totaal: = 27,0 pp
Er worden 26 parkeerplaatsen in de buitenruimte gerealiseerd zoals de kaart hiernaast laat zien. Daarnaast een
worden
inpandige
er
berging
3
parkeerplaatsen
gerealiseerd.
Deze
in 3
parkeerplaatsen tellen in lijn met de CROW-richtlijnen niet mee als 3 volwaardige parkeerplaatsen mee, maar als 1,8. Zodoende bedraagt het parkeeraanbod 26 + 1,8 = 27,8 parkeerplaatsen. Daarmee wordt dus aan de parkeerbehoefte van 27 parkeerplaatsen voldaan.
Themakaart parkeren, 27,8 parkeerplaatsen in het plan opgenomen 18
4.6 Milieuaspecten
op de locatie een bodemsanering uitgevoerd en een
Geluid
Milieueffectrapportage
hoeveelheid van ca. 780 ton verwijderd. Destijds
De locatie ligt aan een doorgaande ontsluitingsroute .
Vormvrije m.e.r. beoordeling moet worden uitgevoerd
is geconcludeerd dat er geen restverontreiniging is
Met een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai
omdat sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
achtergebleven.
dient in de nadere uitwerking inzicht te worden verkregen in de geluidsbelasting op de gevels.
Milieuzonering
In 2002 is een bodemsanering uitgevoerd ter plaatse
Dit kan tot maatregelen aan de gebouwen leiden.
Er zijn geen belemmeringen. Rondom de locatie
van de vulpunten, ontluchtingen en tanks, gelegen
Dit onderzoek zal uitgevoerd worden wanneer de
bevinden
aan de zuidzijde van het pand. Er is ca. 143 ton grond
planologische procedure voor het mogelijk maken van
ontgraven en afgevoerd. De bodemsanering is destijds
deze ontwikkeling opgestart wordt.
zich
maatschappelijke
uitsluitend
woonbestemmingen,
bestemmingen
en
gemengde
bestemmingen. Op basis van het gemengde gebied
deels uitgevoerd op gemeentegrond. Ecologie
waarvan hier sprake is ligt de locatie binnen de afstandsrichtlijnen die hierbij van toepassing zijn. Ook
In januari 2022 is er een verkennend bodemonderzoek
Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het terrein
het bedrijventerrein ligt ver genoeg van de locatie. Ten
uitgevoerd. Hierin worden enkele nadere onderzoeken
heringericht en wordt er bebouwing gesloopt. Op basis
opzichte van de huidige functie vindt er een verbetering
aanbevolen. Deze onderzoeken zullen uitgevoerd
van een uitgevoerde ecologische quickscan blijkt dat
plaats omdat een tankstation en werkplaats worden
worden wanneer de planologische procedure voor
er aanvullend onderzoek nodig is naar vleermuizen.
vervangen door woningen.
het mogelijk maken van deze ontwikkeling opgestart
Daarnaast zal inzichtelijk gemaakt moeten worden tot
wordt.
welke stikstofdepositie in natura 2000 gebieden de
Externe veiligheid
ontwikkeling in zowel de bouw- als gebruiksfase leidt. Lucht
Deze onderzoeken zullen uitgevoerd worden wanneer
Het project is niet in betekenende mate bijdragend
de planologische procedure voor het mogelijk maken
Bodem
(NIBM). Een onderzoek naar luchtkwaliteit is niet
van deze ontwikkeling opgestart wordt.
De bestemming wijzigt van bedrijf naar wonen. Dit is
nodig.
Er zijn geen risicobronnen in de buurt van de locatie.
een strenger gebruik. Op de locaties hebben reeds twee bodemsaneringen plaatsgevonden. In 1990 is
19
4.7 Welstand
ook een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd.
de overzijde van de rotonde voorzien. Deze locatie is
In de welstandsnota valt de locatie onder het deelgebied
Het huishoudelijk afvalwater moet met een aparte
aangegeven op de kaart van het stedenbouwkundig
centrum. De commissie voor ruimtelijke kwaliteit van
leiding worden aangesloten op het gemeentelijke
kader.
De Ronde Venen heeft tijdens vooroverleg schriftelijk
vuilwater riool. Het hemelwater komend vanaf daken
haar commentaar gegeven op voorlopige schetsen.
en wegen moet apart worden afgevoerd naar het
In het plangebied wordt plek gereserveerd voor twee
Het commentaar is verwerkt in het ruimtelijk kader.
oppervlaktewater.
afvalcontainers. Eén voor GFTE en één voor papier/
Daarmee hoeft er geen separaat beeldkwaliteitsplan
van regenwater naar het oppervlaktewater heeft de
meer opgesteld te worden voor deze ontwikkeling.
voorkeur. Om vervuiling van het oppervlaktewater
Een
bovengrondse
afstroming
tegen te gaan mogen om geen uitlogende stoffen
4.11 Verordening sociale woningbouw
4.8 Water
(zoals koper, zink, lood etc.) in het plan (dak- en
De Ronde Venen
De realisatie is alleen mogelijk indien aangetoond
gevelbedekking, dakgoten etc.) worden toegepast.
De gemeente De Ronde Venen heeft in 2022 een
wordt dat het waterkeringsbelang op de locatie niet
juridisch kader vastgesteld voor het stellen van
onevenredig aangetast wordt. Hierover zal afstemming
Alle kosten en de bijkomende kosten voor het
randvoorwaarden voor initiatieven tot woningbouw en
met en advies bij het Waterschap nodig zijn. Dit geldt
aanleggen van de riolering komen ten laste van het
de afkoopmogelijkheid voor deze voorwaarden. Het
als voorwaarde voor de nadere uitwerking van de
woningbouwproject.
proces van de verordening is gevolgd en heeft geleid
plannen.
tot een afkoop van sociale woningbouw. Zie ook 5.2
4.9 Kabels en leidingen Het terrein is momenteel vrijwel volledig verhard.
Op basis van de klic-melding zijn er geen kabels en
De ontwikkeling zal niet leiden tot een toename aan
leidingen op de locatie aanwezig die een belemmering
verharding. Daarmee zal er geen watercompensatie
voor de ontwikkeling vormen.
nodig zijn.
4.10 Afvalinzameling
20
karton.
Het plan dient te voldoen aan het Water- en
In het plan dient rekening gehouden te worden met
rioleringsplan 2023-2027. Binnen de gemeente wordt
de realisatie van een ondergrondse container voor
het afvalwater gescheiden ingezameld. Er dient dan
de verzameling van afval. Hiervoor is een locatie aan
5. Plan van aanpak participatieproces & afstemming stakeholders 5.1 Plan van aanpak participatieproces
daarvan zijn niet verblijfsruimten aan die kant van het
om toekomstige woningbouw in het gebied mogelijk te
Lopende
perceel ingetekend, zodat inkijk minimaal zal zijn.
maken.
Reactie op eerste concept ruimtelijk kader
In 2014 hebben de eigenaren van Bozenhoven 36-40 hun
Direct aanwonenden
Het eerste concept van dit ruimtelijk kader is 6
LPG-activiteiten bij het tankstation beëindigd. Dit ruimtelijk
Vanuit de ontwikkelambitie uit 2014 is er overleg
oktober 2023 schriftelijk voorgelegd (via brief en
kader is het resultaat van overleg tussen gemeente en
gevoerd
bewoner.
informatieboekje) en via e-mail aan 28 omwonenden
eigenaren en vormt de kaders voor de mogelijkheid van
Afspraken die in 2014 zijn gemaakt met de bewoner
in een bredere cirkel die niet direct aan het perceel
woningbouw op deze locatie.
over de herontwikkeling van dit perceel, komen terug
grenzen, maar wel bijvoorbeeld aan de overkant van
in het ruimtelijk kader. De bewoner is gekend in het
de Bozenhoven of Anselmusstraat. Geen van deze
Afstemming met stedenbouwkundige
ontwerp en heeft aangegeven meer tevreden te zijn
groep omwonenden heeft bezwaar gemaakt tegen de
Vanaf april 2022 is er regelmatig overleg geweest met
met de huidige stedenbouwkundige uitgangspunten
ontwikkeling zoals die is gepresenteerd.
de stedenbouwkundige. Zijn input is in dit ruimtelijk
afspraken
vanuit
de
omgeving
Bozenhoven 36 – 40
meteen
direct
aanliggende
ten opzichte van de uitgangspunten uit 2014. Met de
kader verwerkt.
bewoner is een afspraak gemaakt over de wijze van
5.2 Afstemming partners
erfafscheiding.
Gemeente
Afstemming met Cazas Wonen
In 2014 is het college van de Gemeente De Ronde
Met Cazas Wonen is sinds begin 2022 uitvoerig overleg
Eerste gespreksronde direct aanwonenden huidige
Venen een inspanningsverplichting
aangegaan om
gevoerd over de randvoorwaarden van het realiseren van
ontwikkeling
een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, bedoeld om
sociale huurwoningen op het kavel van Bozenhoven 36. Het
Met de twee direct omwonenden is een individueel
woningbouw op deze locatie mogelijk te maken.
primaire uitgangspunt was om vier sociale uurwoningen in
gesprek gepland om de plannen voor te leggen. Voor
de plint van het gebouw te realiseren. Cazas gaf hierop aan
één omwonende is een schaduwtekening gemaakt en
De afspraak is dat de eigenaren in 2014 hun LPG-activiteiten
geen onderdeel te willen zijn van een VvE met kopers.
zijn drie gesprekken geweest. De omwonende maakt
hebben beëindigd in ruil voor een wijzigingsbevoegdheid van
Het secundaire uitgangspunt was om op het perceel
zich zorgen over inkijk vanaf het perceel. Als gevolg
het college, een financiële vergoeding en de mogelijkheid
een los blok met 4 sociale huurwoningen te realiseren.
21
Financieel gezien was dit een erg onrendabele oplossing. Cazas gaf aan bij voorkeur een groter aantal woningen in een keer te willen realiseren. Voor parkeren zou een ontheffing moeten worden gevraagd.
Cazas Wonen heeft in oktober in 2023 schriftelijk bevestigd, conform de voorwaarden uit de verordening sociale woningbouw De Ronde Venen, dat er over de planlocatie intensief is vergaderd en geeft aan dat gelet op het aantal te realiseren woningen en het feit dat het vereveningsfonds nu leeg is, Cazas Wonen de voorkeur geeft aan het laten afdragen aan het vereveningenfonds door initiatiefnemer.
22
buro-sro.nl
Stedenbouw |
Ruimtelijke ordening
|
Ontwikkelingsmanagement