Document · PDF

Bijlage 1 Rapport Actualisatie Grondexploitaties 2024

Politieke commissie 22 mei 2024, gemeente De Ronde VenenBij agendapunt: (Raadsvoorstel Actualisatie grondexploitaties 2024)6.259 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

POSTADRES

BEZOEKADRES

Postbus 250

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

www.derondevenen.nl

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIE 2024

AUTEURS

Theo van Vugt

DATUM

5 april 2024

VERSIE

Ter vaststelling aangeboden aan het college voor behandeling op 16 april 2024

STATUS

Beoogde raadsbehandeling 30 mei 2024

Actualisatie grondexploitaties 2024 Deze rapportage vormt de inhoudelijke en gedetailleerde bijlage bij het raadsvoorstel actualisatie grondexploitaties 2024.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 2 van 31

Inhoud 1. Inleiding ...................................................................................................................................4 1.1 1.2 1.3 1.4

Doel: actueel inzicht....................................................................................................................4 Leeswijzer: twee delen ...............................................................................................................4 Systematiek actualisatie .............................................................................................................5 Actualisatie en de wet- en regelgeving .......................................................................................5

2. Financiële resultaten ..............................................................................................................7 2.1 2.2 2.3

Resultaten in jaarrekening 2023 .................................................................................................7 Toelichting op resultaten en verschillen grondexploitaties .........................................................8 Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2023 ..............................................................9

2.4

Te realiseren grondopbrengst...................................................................................................10

3. Risico’s ..................................................................................................................................11 3.1 3.2 3.3 3.4

Risico’s en aandachtspunten in 2024 .......................................................................................11 Financiële gevolgen risico’s ......................................................................................................11 Risico’s en weerstandsvermogen .............................................................................................11 Trends en ontwikkelingen .........................................................................................................11

4. Woningbouwprogramma .....................................................................................................13 4.1

Samenvatting woningen grondexploitaties ...............................................................................13

5. Toelichting per grondexploitatie .........................................................................................14 5.1 5.2

De Maricken ..............................................................................................................................15 Land van Winkel .......................................................................................................................19

Bijlagen ......................................................................................................................................22 Bijlage 1: overzichtskaart grondexploitaties ..........................................................................................23 Bijlage 2: Collegevoorstel parameters (indexatie en rente) ..................................................................25 Bijlage 3: uitleg begrippen Netto Contante Waarde en Eindwaarde .....................................................29 Bijlage 4: toelichting methode risicoanalyse .........................................................................................30

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 3 van 31

1. Inleiding Deze rapportage is de toelichting op de (jaarlijkse actualisatie van de) grondexploitaties. De gemeente heeft bij de actualisatie 2024 twee actieve grondexploitaties waarvoor grond is aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en verkocht. Dit zijn De Maricken en Land van Winkel. Op verschillende momenten per jaar wordt de raad schriftelijk geïnformeerd over alle grondexploitaties: bij de actualisatie van de grondexploitaties, bij de voortgangsrapportage en bestuursrapportages. De actualisatie wordt vastgesteld, de andere rapportages zijn updates ter informatie. Het doel is altijd om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties. Deze rapportage moet daaraan bijdragen.

1.1

Doel: actueel inzicht

Eén keer per jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd. Actualiseren betekent dat alle uitgangspunten van de grondexploitatie, van kostenraming tot planning, kritisch worden bekeken en waar nodig bijgesteld. Een geactualiseerde grondexploitatie geeft een zo goed mogelijk financieel beeld van een project en wordt gebruikt als “waardering onderhanden werk” in de jaarrekening. Er wordt aangetoond dat alle gemaakte kosten gedekt kunnen worden uit het project. Als er sprake is van een tekort aan dekking in het project, wordt er een verliesvoorziening getroffen. De jaarlijkse actualisatie is voorgeschreven in regelgeving met betrekking tot de verslaglegging in de jaarrekening. Deze regelgeving is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Naast de jaarlijkse actualisatie wordt de gemeenteraad periodiek geïnformeerd over de voortgang van projecten en bij grote (potentiële) wijzigingen wordt de raad ook tussentijds geïnformeerd. Voor u ligt de rapportage van de actualisatie van de twee grondexploitaties.

De onderliggende vragen bij de actualisatie van de grondexploitaties zijn: • Voortgang: Worden in de projecten tijdig de acties uitgevoerd om tot realisatie te komen? • Geld: Blijven we binnen de vastgestelde ramingen? Wat is het effect van wijzigingen op de jaarrekening? • Risico’s: Zijn de risico’s hoger of lager? Wat doen we om de risico’s te managen? De vastgestelde plannen en woningbouwprogramma’s (projectscope) vormen de uitgangspunten van de grondexploitaties. Dit zijn de spreekwoordelijke knoppen waar de gemeenteraad aan kan draaien.

1.2

Leeswijzer: twee delen

De rapportage valt in twee delen uiteen: Eerste deel Hoofdstuk 1 t/m 4 met een toelichting op de financiële resultaten, risico’s, het effect Tweede deel

op de jaarrekening en het woningbouwprogramma. Hoofdstuk 5 is een toelichting per grondexploitatie.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 4 van 31

In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties afzonderlijk toegelicht. Per project wordt inzicht gegeven in: • Factsheet met belangrijkste gegevens per project • Projectomschrijving met verwijzing naar de (door de raad) vastgestelde kaders • Voortgang en planning • Woningbouwprogramma • Toelichting op de resultaten en de verschillen • Risico’s en beheersmaatregelen

1.3

Systematiek actualisatie

De actualisatie van de grondexploitaties is bedoeld om inzicht te geven in de financiële stand van zaken. De volgende zaken worden daarin betrokken: • Uitgaven en opdrachten in 2023 versus de beschikbare budgetten. • Verwerken besluitvorming t/m december 2023 of aangegane verplichtingen zoals een •

grondovereenkomst of een gunning van bouwrijp maken. Verwerken marktontwikkelingen. Deze ontwikkelingen kunnen doorwerken in indexatie van

• • •

kosten of opbrengsten, in planning of in risico’s. Op basis van marktontwikkelingen wordt een prognose gemaakt naar de parameters in de grondexploitatie. Deze prognose is onderbouwd en vastgesteld in de vorm van een aparte notitie. Deze notitie is bijgevoegd in bijlage 2. Aanpassen bedragen aan prijspeil 1 januari 2024. Verwerken van actuele inzichten: van nieuwe kostenraming, bijgestelde planning, etc. Een update van de risicoanalyse: inventarisatie, beheersmaatregelen en kwantificering

De vastgestelde grondexploitaties (actualisatie 2024) worden bijgewerkt. De geactualiseerde grondexploitaties worden dan, als onderdeel van de waardering in de jaarrekening 2023, vastgesteld.

1.4

Actualisatie en de wet- en regelgeving

De actualisatie is gehouden aan de spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd: het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de nota Grondbeleid 2018. Voor ieder project heeft de raad kaders bepaald. De berekeningen sluiten aan bij de vastgestelde kaders zoals het bestemmingsplan, stedenbouwkundige uitgangspunten, contracten, etc. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De actualisatie is gehouden aan spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd. Met name het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar de gemeente aan moet voldoen. •

Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige verlies een

•

voorziening worden getroffen. Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is dan moet mogelijk

•

tussentijds winst worden genomen. Eenduidige toerekening: Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht met de fiscale toerekeningsmogelijkheden. Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten in een grondexploitatie niet mogelijk is.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 5 van 31

•

Rente: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de

•

werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 1,90% aangehouden. Dit is een hogere rente dan eerst werd aangehouden, namelijk 1,48%. Disconteringsvoet: De disconteringsvoet, die moet worden gehanteerd is gebaseerd op het maximale streefpercentage van de ECB voor inflatie binnen de Eurozone. Door de BBV is de disconteringsvoet gelijkgesteld aan 2,0%.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties 2024 is rekening gehouden met deze richtlijnen. De accountant controleert de grondexploitaties op volledigheid en juistheid. Nota Grondbeleid De geactualiseerde nota grondbeleid is in 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Uitgangspunt van de nota Grondbeleid is een regisserende houding binnen het facilitaire grondbeleid. De nota sluit aan bij het BBV en de financiële verordening.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 6 van 31

2. Financiële resultaten De financiële resultaten van de grondexploitaties staan toegelicht in dit hoofdstuk. Ook wordt de relatie gelegd met de Reserves en Voorzieningen. Een uitgebreide toelichting per project staat in hoofdstuk 5. De actualisatie 2024 heeft betrekking op de twee lopende bouwgrondexploitaties: De Maricken en Land van Winkel.

2.1

Resultaten in jaarrekening 2023

Onderstaande tabel toont de resultaten en boekwaarden van de grondexploitaties. TOTAAL: JAARREKENING 2023

Land van

x 1.000

Maricken

Winkel

Totaal

Boekwaarde 31 december 2022

-922

-513

-1.435

Gemaakte / geplande kosten 2022

678

687

1.365

Overig

160

Boekwaarde 31 december 2023

-84

174

Inzet verliesvoorziening

-174

Resultaat

-174

-90

2017

566

1.076

1.642

2018

1.214

1.244

2.458

2019

160

730

890

2020

3.690

730

4.420

2021

730

2022

6.360

3.780

10.140

-174

-90

6.444

3.606

10.050

Gemaakte / geplande opbrengsten 2023

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde) Nog te realiseren opbrengsten

WINSTNEMINGEN

Tussentijdse winstneming t/m 2022 2023 Eindresultaat

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 7 van 31

2.2

Toelichting op resultaten en verschillen grondexploitaties

In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de resultaten zoals weergegeven in de tabel van paragraaf 2.1 (boekwaarden, tussentijdse winstnemingen, eindresultaat) en de verschillen bij de drie grondexploitaties ten opzichte van vorig jaar. De Maricken Boekwaarde en financieel resultaat De boekwaarde op 31 december 2022 was - € 922.000,-. In 2023 zijn in totaal € 678.000,- aan kosten gemaakt en houden we een budget voor de resterende werkzaamheden van € 160.000,-. Hiermee is de boekwaarde op 31 december 2023 gelijk - € 84.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen (totaal € 6.360.000,-) komt het eindresultaat van deze grondexploitatie op € 6.444.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2023 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.412.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 6.444.000,- betekent dit een verbetering van het resultaat met € 32.000,-. Dit komt met name door een financiële meevaller bij aanbesteding van het park. Ook de plankosten zijn lager uitgevallen. Resterend budget Voor de resterende werkzaamheden en andere kosten wordt een budget gereserveerd ter hoogte van € 160.000,-. Onderstaand schema geeft aan hoe het budget is opgebouwd.

Uitvoering Marickenpark Grondverbetering Marickenpark Plankosten Totaal

100.000 40.000 20.000 160.000

Land van Winkel Boekwaarde en financieel resultaat De boekwaarde op 31 december 2022 was - € 513.000,-. In 2023 zijn in totaal € 687.000,- aan kosten gemaakt. Hiermee is de boekwaarde op 31 december 2023 gelijk aan € 174.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen (totaal € 3.780.000,-) komt het eindresultaat van deze grondexploitatie op € 3.606.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2022 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 3.652.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 3.606.000,- betekent dit een vermindering van het resultaat met € 46.000,-. Het verschil komt doordat de kosten woonrijp maken en plankosten hoger zijn dan eerder geraamd. Deels komt dit door de gestegen kosten voor verharding, maar ook vanwege extra werkzaamheden ten aanzien van het riool. Hiermee samenhangend zijn ook de plankosten gestegen.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 8 van 31

Verliesvoorziening Er moet voor deze grondexploitatie een verliesvoorziening worden getroffen van € 174.000,-. Met de te treffen verliesvoorziening vindt een correctie plaats op de eerder genomen winstnemingen. De eerder genomen winstnemingen waren in totaal € 3.780.000,-. De verliesvoorziening tezamen met voorgaande winstnemingen geeft een eindresultaat van € 3.606.000,- (zie ook bovenstaand).

2.3

Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2023

Verliesvoorzieningen: een nadeel van € 46.000 Het financieel resultaat van de grondexploitatie Land van Winkel is van - € 128.000,- negatief verminderd naar - € 174.000,- negatief (verschil van € 46.000,-). Voor dit negatieve resultaat wordt een verliesvoorziening getroffen. NB: Het resultaat van - € 174.000,- is inclusief de eerder genomen winstnemingen van € 3.780.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.606.000,- (zie ook paragraaf 2.2). (Tussentijdse) winstneming: € 84.000,De methodiek van winstneming gebeurt conform de Percentage Of Completion (POC – methode). Met deze methodiek wordt zowel rekening gehouden met het realisatiebeginsel als met het voorzichtigheidsbeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Echter, indien er voldoende zekerheid bestaat, moet voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd en kosten zijn gemaakt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen (realisatiebeginsel, POC methode). Hierbij mag rekening worden gehouden met risico’s. De laatste twee lopende grondexploitaties worden afgesloten. Er is geen sprake van een tussentijdse winstneming in het jaar 2023. De Maricken wordt afgesloten met een positief resultaat van € 84.000,(positief effect op de jaarrekening) .

Effect op de jaarrekening In volgende tabel wordt aangegeven wat het effect is op de jaarrekening 2023 door verandering in de verliesvoorziening en winstneming. Het totaal effect is € 38.000,- (positief).

Grondexploitaties

Jaarekening 2021

effect jaarrekening

Totaal

2022 Verliesvoorziening Land van Winkel

-128.000

-46.000

-174.000

Totaal

-128.000

-46.000

-174.000

De Maricken

6.360.000

84.000

6.444.000

Land van Winkel

3.780.000

Totaal

10.140.000

84.000

10.224.000

(Tussentijdse) winstneming

Totaal effect jaarrekening

38.000

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 9 van 31

2.4

Te realiseren grondopbrengst

De kosten uit de grondexploitaties moeten worden gedekt uit alle opbrengsten. De grondopbrengst vormt het meest risicovolle onderdeel van de grondexploitatie. Hieronder volgt een overzicht van de te realiseren grondopbrengsten vanaf 1 januari 2024. Zoals in dit rapport aangegeven zijn de risico’s ten aanzien van de grondopbrengsten de laatste jaren aanzienlijk gedaald en zijn nu gelijk aan 0. Alle grondopbrengsten zijn gerealiseerd. Grondexploitatie

Totaal

Gerealiseerd

Te realiseren

Grondopbrengsten De Maricken

36.226.000

Land van Winkel

31.879.000

Stationslocatie Mijdrecht

1.865.000

Totaal grondopbrengst

69.970.000

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 10 van 31

3. Risico’s Grondexploitaties zijn nooit zonder risico. Het beheersen van de risico’s vormt een essentieel onderdeel van de financiële sturing in een project. Risico’s werken meestal direct door in de financiële resultaten. Marktrisico’s zoals prijs en afzet zijn de grootste risico’s. Tegelijk zijn dit ook de risico’s die het moeilijkst te managen zijn.

3.1

Risico’s en aandachtspunten in 2024

De risico’s zijn de laatste jaren over het algemeen fors gedaald en met afsluiting van de grondexploitaties is er geen sprake meer van risico’s ten aanzien van deze grondexploitaties.

3.2

Financiële gevolgen risico’s

Voor ieder risico in de grondexploitatie zijn de (indicatieve) financiële gevolgen geraamd. Risico’s kunnen zowel tegenvallers als meevallers zijn. Om een goed beeld te krijgen van de kansen en tegenvallers worden beide inzichtelijk gemaakt (en wordt daarop gestuurd). Niet ieder risico zal zich voordoen. Bij ieder risico is een inschatting gemaakt van de kans op optreden. De financiële gevolgen van risico’s worden op twee manieren inzichtelijk gemaakt: • Het financiële effect van de risico’s • Het financiële gevolg van de Kans x Effect (gewogen risico)

3.3

Risico’s en weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen is bedoeld om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Risico’s in de grondexploitaties kunnen op twee manieren leiden tot financiële tegenvallers: • Directe tegenvallers in de vorm van hogere verliesvoorzieningen. • Een lagere winst in de toekomst en daarmee minder groei van de algemene reserve. Niet alle risico’s vertalen zich in directe tegenvallers waarvoor extra verliesvoorzieningen noodzakelijk zijn. Bij winstgevende grondexploitaties gaan risico’s in eerste instantie ten koste van de winst. Met afsluiting van de grondexploitaties is er geen sprake meer van risico’s.

3.4

Trends en ontwikkelingen

Woningprijzen Tot medio 2022 waren de verkoopprijzen van woningen flink gestegen. Daar heeft de gemeente De Ronde Venen, met name bij De Maricken en Land van Winkel, veel van geprofiteerd. Vanaf medio 2022 zijn de prijzen gedaald, maar inmiddels zijn deze stabiel. De verwachting is dat de prijzen de komende jaren weer gaan stijgen doordat de hypotheekrente stabiliseert, de lonen stijgen en krapte op de

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 11 van 31

woningmarkt aanblijft. De stijging kan oplopen tot 5%. Aangezien de gemeente in haar grondexploitaties geen kavels meer heeft te verkopen heeft het geen invloed op de grondexploitaties. Bouwkosten De stijging van de bouwkosten is in 2023 verder doorgezet, maar niet zo hard als de voorgaande jaren. Dit komt voornamelijk door de afname van bouwprojecten. Doordat bouwkosten (licht) zijn gestegen en von-prijzen zijn afgenomen leidt dit tot meer druk op de (residuele) grondwaarde. Zoals bij de “woningprijzen” aangegeven heeft dit geen invloed op de grondexploitaties aangezien de kavels zijn verkocht. Grondprijzen De druk op de grondprijzen kan van invloed zijn op het resultaat van andere projecten (nietgrondexploitaties). Overigens is de verwachting dat met de stijgende woningprijzen en (licht) stijgende bouwkosten dat de grondwaarde de komende jaren gemiddeld weer zal toenemen. Kosten bouw- en woonrijp maken Net als bij de bouwkosten zijn ook de kosten voor bouw- en woonrijp maken begin 2023 licht gestegen, maar zijn inmiddels stabiel. De verwachting is dat deze kosten stabiel blijven, maar is één en ander afhankelijk van bijvoorbeeld de energiekosten. Plankosten De arbeidsmarkt blijft krap en de plankosten blijven daardoor relatief hard stijgen.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 12 van 31

4. Woningbouwprogramma Vanuit de lopende grondexploitaties zijn tot en met 2023 de gronden voor 715 woningen geleverd. Voor een groot deel van deze woningen is de grond bouw- en woonrijp.

4.1

Samenvatting woningen grondexploitaties

Bij de toelichting op ieder project (hoofdstuk 5) wordt verder ingegaan op de grondexploitaties. Onderstaande tabel is een samenvatting van alle woningen in de grondexploitaties. Tabel: totaal aantal nieuwbouwwoningen van de grondexploitaties per jaar per type in de gemeente De Ronde Venen

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 314 265 49 371 309 62 30 715

314 265 49 371 309 62 30 715

2023 0 0 0 0 0 0

2024 0 0 0 0 0 0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 13 van 31

5. Toelichting per grondexploitatie

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 14 van 31

5.1

De Maricken REALISATIEFASE

Projectgegevens Aantal woningen Ontwikkelaar Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

518 woningen Verwelius Vastgoed Eind 2015 31-12-2023

Resultaat grondexploitatie 2024 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2023

+ € 6,44 mln + € 0,03 mln

Verliesvoorziening Voorziening jaarrekening 2023 Mutatie in jaarrekening 2023

n.v.t. n.v.t.

Negatieve risico’s op NCW Effect negatieve risico’s Kans x Effect negatieve risico’s

n.v.t n.v.t.

Projectomschrijving Het woningbouwproject De Maricken ligt ten noorden van de kern Wilnis. In de eerste fase zijn er ruim 500 woningen gerealiseerd in een mix van goedkope huurwoningen, goedkope koopwoningen en vrijesectorwoningen. De gemeente is eigenaar van de grond en Verwelius is de ontwikkelaar. Belangrijke kaders voor Fase I zijn het aantal woningen (maximaal 520), de hoogte (meerlaags maximaal 3-6-8 laags) en een zuidoriëntatie vanwege het aanbrengen van zonnepanelen. De ruimtelijke structuur van de wijk wordt gevormd door een kader van groen, water en landschap. De Maricken is een afwisselende en aantrekkelijke woonwijk. Fase I van De Maricken is in vijf Deelplannen gerealiseerd. Bovenstaande figuur geeft hiervan een overzicht. Het project kent een lange voorgeschiedenis. Er zijn tussen Verwelius en gemeente De Ronde Venen diverse afspraken vastgelegd in juridische documenten over de ontwikkeling van De Maricken. Dit zijn onder meer de Samenwerkingsovereenkomst (1994), het Bindend Advies (2009), de Allonge II (2014) en Allonge III (2018). Voor ondertekening van Allonge II had de gemeente de publiekrechtelijke kaders voor de planvorming vastgelegd in het bestemmingsplan Marickenland (met uitwerkingsplicht). Deze is onherroepelijk geworden in juli 2011. In 2014 volgde het Uitwerkingsplan voor het gebied.

Deelplan 1 en 2 bestaan voor een belangrijk deel uit betaalbare en sociale huurwoningen. In allonge III zijn de afspraken vastgelegd over een woningbouwprogramma voor deelplan 3 en deelplan 4. Hierbij was het doel om zoveel mogelijk aan te sluiten op de marktvraag. Een en ander heeft destijds geleid tot een aanpassing van het woningbouwprogramma met minder duurdere 2-kappers naar meer ruimte voor

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 15 van 31

rijwoningen en een kleiner type 2-onder-1 kap woning. Daarnaast waren afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de 38 beneden- en bovenwoningen (zuidwest) en 49 appartementen (noord). Ook voor deelplan 5 is gezocht naar aansluiting op de actuele marktvraag. In de grondovereenkomst tussen partijen is een programma opgenomen van 100 bouwkavels. Het bouwprogramma voor deelplan 5 bestaat uit 38 rijwoningen, 54 2 onder 1 kapwoningen en 8 vrijstaande woningen. Voortgang • •

Alle kavels zijn verkocht en de ruim 500 woningen zijn gerealiseerd en bewoond. De resterende werkzaamheden bestaan uit de afronding van de werkzaamheden aan het park en

•

plankosten ten aanzien van toezicht en de financiële afronding. De grondexploitatie kan worden afgesloten. Voor het park en plankosten wordt een resterend budget aangehouden.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 254 216 38 264 215 49 0 518

254 216 38 264 215 49 0 518

2023 0 0 0 0 0 0 0 0

2024 0 0 0 0 0 0 0 0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 16 van 31

Financieel resultaat Jaarrekening DE MARICKEN: JAARREKENING 2023

Bedrag

Boekwaarde 31 december 2022

-922.000

Gemaakte / geplande kosten 2023

678.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2023

Overig

160.000

Boekwaarde 31 december 2023

-84.000

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

Nog te realiseren opbrengsten

Inzet verliesvoorziening Resultaat

84.000

WINSTNEMINGEN 2017

566.000

2018

1.214.000

2019

160.000

2020

3.690.000

2021

730.000

2022

2023

84.000

Eindresultaat

6.444.000

Boekwaarde en financieel resultaat De boekwaarde op 31 december 2022 was - € 922.000,-. In 2023 zijn in totaal € 678.000,- aan kosten gemaakt en houden we een budget voor de resterende werkzaamheden van € 160.000,-. Hiermee is de boekwaarde op 31 december 2023 gelijk - € 84.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen (totaal € 6.360.000,-) komt het eindresultaat van deze grondexploitatie op € 6.444.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2023 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.412.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 6.444.000,- betekent dit een verbetering van het resultaat met € 32.000,-. Dit komt met name door een financiële meevaller bij aanbesteding van het park. Ook de plankosten zijn lager uitgevallen. Resterend budget Voor de resterende werkzaamheden en andere kosten wordt een budget gereserveerd ter hoogte van € 160.000,-. Onderstaand schema geeft aan hoe het budget is opgebouwd.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 17 van 31

Uitvoering Marickenpark Grondverbetering Marickenpark Plankosten Totaal

100.000 40.000 20.000 160.000

Risico’s en beheersmaatregelen Geen risico’s

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 18 van 31

5.2

Land van Winkel REALISATIEFASE

Projectgegevens Aantal woningen Ontwikkelaars Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

197 woningen Janssen De Jong, GroenWest en gemeente 2015 31-12-2023

Resultaat grondexploitatie 2024 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2023

+ € 3,61 mln - € 0,05 mln

Verliesvoorziening mutatie

- € 0,05 mln

Negatieve risico’s Effect negatieve risico’s Kans x Effect negatieve risico’s

n.v.t n.v.t

Projectomschrijving Ten zuiden van Abcoude, tussen de Winkeldijk en de afrit van de A2, is de woonwijk Land van Winkel gerealiseerd. In een groen en landelijk karakter zijn er circa 200 woningen gerealiseerd met veel aandacht voor architectuur en uitstraling. Het plan dateert uit 2007 en heeft als doel het draagvlak voor de voorzieningen in Abcoude te vergroten en het aanbieden van goede woningen. De vastgestelde ruimtelijke kaders voor Land van Winkel zijn: • • • •

Het bestemmingsplan (onherroepelijk juli 2012) Stedenbouwkundig plan (augustus 2010) Beeldkwaliteitsplan (augustus 2010) Aanbestedingsdocumenten met kwaliteitseisen,

programma en inrichtingsplan (september 2010) Voor de grondverkoop en realisatie van de sociale woningen (60) is eerder met de woningcorporatie Cazas een overeenkomst gesloten. Met ontwikkelaar Janssen De Jong is een contract gesloten voor verkoop van grond ten behoeve van woningen in de vrije sector (107). Daarnaast heeft de gemeente ook zelf vrije kavels (30) verkocht aan particulieren. Voortgang en planning •

Alle kavels (circa 200) zijn verkocht. Deze zijn inmiddels bebouwd en bewoond.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 19 van 31

• •

Het gebied is in zijn geheel woonrijp gemaakt. De grondexploitatie kan worden afgesloten.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 60 49 11 107 94 13 30 197

60 49 11 107 94 13 30 197

2022 0 0 0 0 0 0 0 0

2023 0 0 0 0 0 0 0 0

Financieel resultaat en verschillen Jaarrekening

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 20 van 31

Boekwaarde en financieel resultaat De boekwaarde op 31 december 2022 was - € 513.000,-. In 2023 zijn in totaal € 687.000,- aan kosten gemaakt. Hiermee is de boekwaarde op 31 december 2023 gelijk aan € 174.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen (totaal € 3.780.000,-) komt het eindresultaat van deze grondexploitatie op € 3.606.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2022 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 3.652.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 3.606.000,- betekent dit een vermindering van het resultaat met € 46.000,-. Het verschil komt doordat de kosten woonrijp maken en plankosten hoger zijn dan eerder geraamd. Deels komt dit door de gestegen kosten voor verharding, maar ook vanwege extra werkzaamheden ten aanzien van het riool. Hiermee samenhangend zijn ook de plankosten gestegen. Verliesvoorziening Er moet voor deze grondexploitatie een verliesvoorziening worden getroffen van € 174.000,-. Met de te treffen verliesvoorziening vindt een correctie plaats op de eerder genomen winstnemingen. De eerder genomen winstnemingen waren in totaal € 3.780.000,-. De verliesvoorziening tezamen met voorgaande winstnemingen geeft een eindresultaat van € 3.606.000,- (zie ook bovenstaand). Risico’s Geen risico’s.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 21 van 31

Bijlagen

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024 22 van 31

Bijlage 1: overzichtskaart grondexploitaties

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

Bijlage 2: Collegevoorstel parameters (indexatie en rente) Onderwerp Parameters actualisatie grondexploitaties 2024 Voorstel 1. Akkoord te gaan met de voorgestelde parameters - indexen, rente en disconteringsvoet - in de grondexploitaties (zie bijlage 1) en deze te verwerken bij de actualisatie 2024 Inleiding Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de gemeentelijke nota Grondbeleid worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Bij actualisatie van grondexploitaties wordt kritisch gekeken naar de uitgangspunten en de wijzigingen ten opzichte van het eerdere jaar. Eén van die uitgangspunten zijn de parameters voor de jaarlijkse kostenstijging en opbrengststijging (of daling). Het college stelt deze parameters jaarlijks vast. Het advies van de indexatie in de grondexploitatie is enerzijds gebaseerd op cijfers uit het verleden (harde indexen en reeksen) en anderzijds gebaseerd op trends en ontwikkelingen in de markt (bijlage 2). De gemeente De Ronde Venen heeft twee lopende grondexploitaties te weten: De Maricken en Land van Winkel (Stationslocatie Mijdrecht is vorig jaar afgesloten). Deze twee zitten in de eindfase, worden naar verwachting afgesloten (31 december 2023) en daarmee zijn de risico’s fors afgenomen ten opzichte van enkele jaren geleden. Voor deze projecten is een actualisatie nodig.

Dit sluit aan bij de eerdergenoemde landelijke financiële verslaglegging (BBV) en ons eigen grondbeleid. De vast te stellen parameters zijn opgenomen in bijlage 1. Daarnaast is in dit advies een financiële doorkijk opgenomen naar de eindresultaten van de twee grondexploitaties als gevolg van de gewijzigde parameters. Beoogd effect Het beoogde effect is een deel van de input voor de actualisatie van de grondexploitaties 2024 vast te stellen. Het uitgangspunt van de ramingen in de grondexploitaties is in principe “conservatief realistisch” ramen. Het beoogde effect van deze indexatie is een realistisch beeld van de markt waarbij de kans op tegenvallers (naar verwachting) kleiner is dan de kans op meevallers. Argumenten 1.1

Er is geen verandering in de grondopbrengstenstijging ten opzichte van de aannames in de grondexploitaties

De Maricken Alle gronden voor De Maricken waren eind 2022 afgenomen. Er zijn zodoende geen wijzigingen in de grondopbrengsten.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

Land van Winkel Alle gronden voor Land van Winkel waren eind 2020 afgenomen. Er zijn zodoende geen wijzigingen in de grondopbrengsten. 1.2

Voor 2023 blijft de index 4,0%, in 2024 wordt het percentage 3,0% en voor de jaren daarna 2,0%

De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn het afgelopen jaar verder gestegen: BDB (bron: Metafoorro Q3): 4,2% Bouwkostenindex (bron: Bouwkostenkompas, Q3): 3,2 % Voor de kosten bouw- en woonrijp maken wordt vanuit bovengenoemde geraadpleegde data een stijging van 4,0 % aangehouden voor 2023. In de grondexploitaties was dit percentage al aangehouden. Net als bij de bouwkosten zijn ook de kosten voor bouw- en woonrijp maken begin 2023 licht gestegen, maar zijn inmiddels stabiel. De verwachting is dat deze kosten stabiel blijven, maar is één en ander afhankelijk van bijvoorbeeld de energiekosten. Voor 2024 wordt een percentage van 3,0% aangehouden en de jaren daarna 2,0% (bron, Metafoorro, outlook-2024). Aangezien de grondexploitaties worden afgesloten zijn deze indexen niet van invloed. 1.3

Voor 2023 tot en met 2026 blijft de index van plankosten 4,0% en is daarna 2,0%

De arbeidsmarkt blijft krap en blijven daardoor relatief hard stijgen. Voor het afgelopen jaar (2023) houden we 4,0% aan. Gezien de aanhoudende krapte wordt voor de komende jaren (t/m 2026) een stijging van 4,0% aangehouden en daarna 2,0%. Aangezien de grondexploitaties worden afgesloten zijn deze indexen niet van invloed. 1.4

Het rentepercentage wordt gesteld op 1,91 % en de disconteringsvoet op 2,0 %

Conform de BBV-voorschriften wordt voor de rente de werkelijke rente gehanteerd (1,91 %) en voor de disconteringsvoet 2,0 % (zie ook bijlage 2: “Trends en ontwikkelingen”). Dit collegevoorstel is afgestemd met Huib Zevenhuizen, Marcel Tromp en Anneke Koeleman. Zij zijn allen akkoord gegaan. Kanttekeningen •

Begin 2024 worden de grondexploitaties geactualiseerd, waarbij behalve de parameters ook andere onderdelen van de grondexploitaties, waar nodig, worden aangepast Onder “financiën” staan (alleen) de effecten van wijzigingen in de parameters weergegeven. Begin 2023 worden deze parameters meegenomen bij de actualisatie van de grondexploitaties. Bij de actualisatie worden daarnaast de gerealiseerde kosten en opbrengsten tot en met 2022 meegenomen en ramingen voor toekomstige kosten- en opbrengstenposten geactualiseerd.

•

De twee (resterende) lopende grondexploitaties worden dit jaar (2023) afgesloten

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

Financiën De parameters voor de actualisatie van 2024 wijken op punten af van de actualisatie 2023. Hieronder volgt het “stand alone” effect (op eindwaarde) van de gewijzigde index, los van alle andere wijzigingen die bij de actualisatie grondexploitaties 2023 worden meegenomen. Daarbij gaat het bij onderstaande resultaten om de resultaten inclusief tussentijdse winstneming. De Maricken De nog te nemen winstverwachting 2023/2024 voor De Maricken was € 52.000,-. Deze verwachting wordt met € 4.000,- naar boven bijgesteld naar € 56.000,-: • De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn hetzelfde. NB: eventuele mee- en tegenvallers in de • •

kosten van werken die al in 2023 hebben plaatsgevonden zijn hier niet in meegenomen. De rentetoename heeft een licht positief effect. Alle gronden zijn verkocht. Er is geen effect op de grondopbrengsten.

Land van Winkel De nog te nemen winstverwachting 2023/2024 voor Land van Winkel was - € 128.000,-. Deze verwachting wordt met € 2.000,- naar boven bijgesteld naar - € 126.000,-: • De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn hetzelfde.. NB: eventuele mee- en tegenvallers in de • •

Samenvatting effect op financieel resultaat grondexploitaties Project

Resultaat

Effect rente

2023

Effect

Totaal effect

parameters

Resultaat 2023

De Maricken

+ € 52.000

+ € 4.000

geen

+ € 4.000

+ € 56.000

Land van Winkel

- € 128.000

+ € 2.000

geen

+ € 2.000

- € 126.000

Risico’s Aangezien de grondexploitaties steeds verder zijn gevorderd, nemen de risico’s voor de grondexploitaties steeds meer af. Ter vergelijking: op 1 januari 2017 moest nog circa € 55 miljoen aan grondopbrengsten tot stand komen. Op 1 januari 2023 was alles verkocht. Hieronder een korte opsomming van de belangrijkste risico’s. •

De grootste risico’s in de grondexploitaties betreffen over het algemeen de grondprijzen. Zoals eerder

•

aangeven heeft een kleine verandering in de grondprijzen grote consequenties in de resultaten. De risico’s doen zich bij de grondexploitaties van De Ronde Venen niet voor, aangezien alles is verkocht. Een ander risico betreft de kosten bouw- en woonrijp maken. Deze kosten zijn het afgelopen jaar toegenomen, maar conform verwachting. De resterende kosten zijn relatief klein en daarmee zijn ook de risico’s beperkt.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

Communicatie Het collegevoorstel is aangemerkt als “niet openbaar”. De informatie in dit collegevoorstel is niet geheim omdat de onderhandelingspositie richting de ontwikkelaars niet direct geraakt wordt. Volledige openbaarheid is een stap te ver omdat het, vanwege de financiële gegevens, gevoelige informatie kan zijn. Vervolg De voorgestelde parameters worden verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties 2024. De financiële resultaten van de actualisatie van deze grondexploitaties worden medio maart 2024 voor eerste behandeling aan het college ter besluitvorming aangeboden. De actualisatie wordt naar verwachting in mei 2024 ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Bijlage 1: tabel met voorstel parameters grondexploitaties Onderstaand wordt het voorstel gedaan voor de parameters bij de actualisatie van de grondexploitaties 2024. In het schema wordt ook een vergelijking gemaakt met de parameters die bij de actualisatie van de grondexploitaties 2023 zijn gehanteerd. De wijzigingen ten opzichte van vorig jaar zijn aangegeven. Voor het jaar 2023 geldt dat een vergelijking wordt gemaakt tussen de werkelijke indexatie (die nu bekend is) en zoals die vorig jaar bij de actualisatie is gehanteerd.

Onderdeel grondexploitatie Project (eventueel)

Ramingen actualisatie 2023 Advies actualisatie 2024 2023

2024

2023

2024

Grondopbrengst vrije sector De Maricken Land van Winkel

0,00% 0,00%

Grondopbrengst sociaal De Maricken Land van Winkel

0,00% 0,00%

Civieltechnische kosten Bouwrijp maken Woonrijpmaken

4,00% 4,00%

3,00% 3,00%

Plankosten en overige kosten 3,00%

3,00%

4,00%

Rente Rente Disconteringsvoet

1,48% 2,00%

1,90% 2,00%

1,48% 2,00%

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

POSTADRES

BEZOEKADRES

Postbus 250

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

www.derondevenen.nl

Bijlage 3: uitleg begrippen Netto Contante Waarde en Eindwaarde De exploitaties zijn doorgerekend op basis van de Dynamische Eindwaarde Methode. Bij deze methode wordt rekening gehouden met alle rentekosten en opbrengst- en kostenstijgingen (indexatie / inflatie) tijdens de looptijd van het project. De (dynamische) eindwaarde is het eindresultaat waarin alle kosten en opbrengsten inclusief rente en indexatie zijn verwerkt op het moment van het afsluiten van de grondexploitatie. Projecten hebben echter een verschillende looptijd: het ene project stopt in 2023, het andere in 2028. Daardoor zijn resultaten op eindwaarde onderling niet vergelijkbaar. Voorbeeld: kunnen beschikken over € 10 miljoen in 2023 is een ander resultaat dan kunnen beschikken over dezelfde € 10 miljoen in het jaar 2028. Om eindwaarden van projecten met verschillen looptijden vergelijkbaar te maken, worden deze resultaten contant gemaakt met een interne rekenrente (disconteringsvoet). Hierbij wordt rekening gehouden met de looptijd van het project in jaren. Bedragen op Netto Contante Waarde zijn onderling vergelijkbaar. Naast de begrippen Netto Contante Waarde of Eindwaarde worden ook bedragen genoemd op ‘startwaarde’. De startwaarde is het bedrag op prijspeil 1 januari 2024. Kostenramingen en opbrengstenramingen zijn in de grondexploitaties geraamd op prijspeil 1 januari 2024.

Hieronder staat een schematische weergave van de begrippen Eindwaarde, Netto Contante Waarde en Startwaarde inclusief rekenvoorbeeld. Grafiek: schematische weergave en rekenvoorbeeld begrippen NCW, eindwaarde en startwaarde

Jaar 0

Jaar 5

Jaar 10

Startwaarde € 100 prijspeil 2024

Geïndexeerde waarde € 100 + 5 jaar 2,0% inflatie = € 110 (in 2029)

Eindwaarde € 110 + 5 jaar 5% rente = € 141 (in 2034)

NCW 2024 € 87

Berekening Netto Contante Waarde (NCW) Eindwaarde delen door 5% tot de macht 10 jr.

Bijlage 4: toelichting methode risicoanalyse Risicoanalyse Risicoanalyses worden binnen de projecten op een gestructureerde manier aangepakt. Risico’s worden met het projectteam geïnventariseerd en, waar mogelijk, voorzien van een beheersmaatregel. De belangrijkste beheersmaatregelen zijn hiervoor bovenstaand vermeldgenoemd. Aanpassing van een plan kan ook een beheersmaatregel zijn zoals bij het project De Maricken is gebeurd. Het plan sloot niet meer aan bij op de marktsituatie en de contracten waren onvoldoende gericht op daadwerkelijke realisatie. De achterliggende gedachte van een risico-analyse is dat door het vroegtijdig signaleren van risico’s er effectiever kan worden ingespeeld op deze risico’s. De ongewenste gevolgen, vaak financiële tegenvallers en/of vertraging, blijven beperkt. Omdat risico’s zich vaak vertalen in tegenvallers (en meevallers) vormen de grondexploitatie en de risicoanalyse een twee-eenheid. Het resultaat van de grondexploitatie moet gelezen worden door de bril van de risico’s. Er wordt gewerkt met de RISMAN-methode1, toegepast voor grondexploitaties. Samengevat houdt deze RISMAN-methode het volgende in: • Identificatie van de risico’s Risico’s kunnen zowel tegenvallers als Schema: RISMAN-methode meevallers zijn. Er wordt gekeken naar alle mogelijke risico’s in de grondexploitatie vanuit diverse invalshoeken: van politiek tot technisch.

• Vaststellen beheersmaatregelen Beheersmaatregelen zijn ter voorkoming, vermindering of afdekking van de risico’s. Maatregelen zijn zo SMART als mogelijk en gekoppeld aan acties. • Bepalen kans en effect Bij ieder risico wordt het effect in geld en een indicatie van de kans van optreden aangegeven. De kans en het effect leiden tot een financiële bandbreedte en tot een “top 5” aan risico’s waarbij het uiteindelijke nadelige effect het grootst is en vroegtijdige sturing noodzakelijk. De beperking van iedere risicoanalyse zit in het onbekende risico. De kwantificering van de risico’s is bij deze methode (en de meeste andere methoden) op basis van vooraf ingeschatte risico’s. Risicomanagement Risicomanagement is niets anders dan het voortdurend bewust zijn van risico’s in het project en daar vooraf maatregelen voor treffen. Voor de projecten in De Ronde Venen houden deze maatregelen vooral in:

1 Meer weten over de RISMAN-methode? Kijk op: http://www.crow.nl/risman

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

•

Zorgen voor een stevige juridische basis: goede contracten en analyses van de juridische

• •

uitgangspositie. Actuele onderzoeken van de grootste technische risico’s, zoals de ondergrond, hinderzones of de waterhuishouding. Realistische en gedetailleerde planningen waardoor planningsrisico’s snel inzichtelijk zijn. Een effectieve marketing van de (eigen) bouwprojecten.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2024

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14060988/1