Document · PDF

Bijlage 1 Rapport Actualisatie Grondexploitaties 2023

Gemeenteraad 31 mei 2023, gemeente De Ronde VenenBij agendapunt: Raadsvoorstel Actualisatie Grondexploitaties 20237.898 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

POSTADRES

BEZOEKADRES

Postbus 250

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

www.derondevenen.nl

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIE 2023

AUTEURS

Theo van Vugt

DATUM

3 april 2023

VERSIE

Ter vaststelling aangeboden aan het college voor behandeling op 18 april 2023

STATUS

Beoogde raadsbehandeling 1 juni 2023

Actualisatie grondexploitaties 2023 Deze rapportage vormt de inhoudelijke en gedetailleerde bijlage bij het raadsvoorstel actualisatie grondexploitaties 2023.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 2 van 37

Inhoud 1. Inleiding ...................................................................................................................................4 1.1 1.2 1.3 1.4

Doel: actueel inzicht....................................................................................................................4 Leeswijzer: twee delen ...............................................................................................................4 Systematiek actualisatie .............................................................................................................5 Actualisatie en de wet- en regelgeving .......................................................................................5

2. Financiële resultaten ..............................................................................................................7 2.1 2.2 2.3

Resultaten in jaarrekening 2022 .................................................................................................7 Toelichting op resultaten en verschillen grondexploitaties .........................................................8 Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2022 ............................................................10

2.4

Te realiseren grondopbrengst...................................................................................................11

3. Risico’s ..................................................................................................................................12 3.1 3.2 3.3 3.4

Risico’s en aandachtspunten in 2023 .......................................................................................12 Financiële gevolgen risico’s ......................................................................................................12 Risico’s en weerstandsvermogen .............................................................................................12 Trends en ontwikkelingen .........................................................................................................13

4. Woningbouwprogramma .....................................................................................................14 4.1

Samenvatting woningen grondexploitaties ...............................................................................14

5. Toelichting per grondexploitatie .........................................................................................15 5.1 5.2 5.3

De Maricken ..............................................................................................................................16 Land van Winkel .......................................................................................................................20 Stationslocatie Mijdrecht ...........................................................................................................24

Bijlagen ......................................................................................................................................27 Bijlage 1: overzichtskaart grondexploitaties ..........................................................................................28 Bijlage 2: Collegevoorstel parameters (indexatie en rente) ..................................................................30 Bijlage 3: uitleg begrippen Netto Contante Waarde en Eindwaarde .....................................................35 Bijlage 4: toelichting methode risicoanalyse .........................................................................................36

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 3 van 37

1. Inleiding Deze rapportage is de toelichting op de (jaarlijkse actualisatie van de) grondexploitaties. De gemeente heeft bij de actualisatie 2023 drie actieve grondexploitaties waarvoor grond is aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en verkocht. Dit zijn De Maricken, Land van Winkel en Stationslocatie Mijdrecht. Op verschillende momenten per jaar wordt de raad schriftelijk geïnformeerd over alle grondexploitaties: bij de actualisatie van de grondexploitaties, bij de voortgangsrapportage en bestuursrapportages. De actualisatie wordt vastgesteld, de andere rapportages zijn updates ter informatie. Het doel is altijd om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties. Deze rapportage moet daaraan bijdragen.

1.1

Doel: actueel inzicht

Eén keer per jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd. Actualiseren betekent dat alle uitgangspunten van de grondexploitatie, van kostenraming tot planning, kritisch worden bekeken en waar nodig bijgesteld. Een geactualiseerde grondexploitatie geeft een zo goed mogelijk financieel beeld van een project en wordt gebruikt als “waardering onderhanden werk” in de jaarrekening. Er wordt aangetoond dat alle gemaakte kosten gedekt kunnen worden uit het project. Als er sprake is van een tekort aan dekking in het project, wordt er een verliesvoorziening getroffen. De jaarlijkse actualisatie is voorgeschreven in regelgeving met betrekking tot de verslaglegging in de jaarrekening. Deze regelgeving is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Naast de jaarlijkse actualisatie wordt de gemeenteraad periodiek geïnformeerd over de voortgang van projecten en bij grote (potentiële) wijzigingen wordt de raad ook tussentijds geïnformeerd. Voor u ligt de rapportage van de actualisatie van de drie grondexploitaties. De onderliggende vragen bij de actualisatie van de grondexploitaties zijn: • Voortgang: Worden in de projecten tijdig de acties uitgevoerd om tot realisatie te komen? • Geld: Blijven we binnen de vastgestelde ramingen? Wat is het effect van wijzigingen op de jaarrekening? •

Risico’s:

Zijn de risico’s hoger of lager? Wat doen we om de risico’s te managen? De vastgestelde plannen en woningbouwprogramma’s (projectscope) vormen de uitgangspunten van de grondexploitaties. Dit zijn de spreekwoordelijke knoppen waar de gemeenteraad aan kan draaien.

1.2

Leeswijzer: twee delen

De rapportage valt in twee delen uiteen: Eerste deel Hoofdstuk 1 t/m 4 met een toelichting op de financiële resultaten, risico’s, het effect Tweede deel

op de jaarrekening en het woningbouwprogramma. Hoofdstuk 5 is een toelichting per grondexploitatie.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 4 van 37

In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties afzonderlijk toegelicht. Per project wordt inzicht gegeven in: • Factsheet met belangrijkste gegevens per project • Projectomschrijving met verwijzing naar de (door de raad) vastgestelde kaders • Voortgang en planning • Woningbouwprogramma • Toelichting op de resultaten en de verschillen • Risico’s en beheersmaatregelen

1.3

Systematiek actualisatie

De actualisatie van de grondexploitaties is bedoeld om inzicht te geven in de financiële stand van zaken. De volgende zaken worden daarin betrokken: • Uitgaven en opdrachten in 2022 versus de beschikbare budgetten. • Verwerken besluitvorming t/m maart 2023 of aangegane verplichtingen zoals een •

grondovereenkomst of een gunning van bouwrijp maken. Verwerken marktontwikkelingen. Deze ontwikkelingen kunnen doorwerken in indexatie van

• • •

kosten of opbrengsten, in planning of in risico’s. Op basis van marktontwikkelingen wordt een prognose gemaakt naar de parameters in de grondexploitatie. Deze prognose is onderbouwd en vastgesteld in de vorm van een aparte notitie. Deze notitie is bijgevoegd in bijlage 2. Aanpassen bedragen aan prijspeil 1 januari 2023. Verwerken van actuele inzichten: van nieuwe kostenraming, bijgestelde planning, etc. Een update van de risicoanalyse: inventarisatie, beheersmaatregelen en kwantificering

De vastgestelde grondexploitaties (actualisatie 2023) worden bijgewerkt. De geactualiseerde grondexploitaties worden dan, als onderdeel van de waardering in de jaarrekening 2022, vastgesteld.

1.4

Actualisatie en de wet- en regelgeving

De actualisatie is gehouden aan de spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd: het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de nota Grondbeleid 2018. Voor ieder project heeft de raad kaders bepaald. De berekeningen sluiten aan bij de vastgestelde kaders zoals het bestemmingsplan, stedenbouwkundige uitgangspunten, contracten, etc. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De actualisatie is gehouden aan spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd. Met name het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar de gemeente aan moet voldoen. •

Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige verlies een

•

voorziening worden getroffen. Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is dan moet mogelijk

•

tussentijds winst worden genomen. Eenduidige toerekening: Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht met de fiscale toerekeningsmogelijkheden. Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten in een grondexploitatie niet mogelijk is.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 5 van 37

•

Rente: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de

•

werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 1,48% aangehouden. Dit is een hogere rente dan eerst werd aangehouden, namelijk 1,38%. Disconteringsvoet: De disconteringsvoet, die moet worden gehanteerd is gebaseerd op het maximale streefpercentage van de ECB voor inflatie binnen de Eurozone. Door de BBV is de disconteringsvoet gelijkgesteld aan 2,0%.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties 2023 is rekening gehouden met deze richtlijnen. De accountant controleert de grondexploitaties op volledigheid en juistheid. Nota Grondbeleid De geactualiseerde nota grondbeleid is in 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Uitgangspunt van de nota Grondbeleid is een regisserende houding binnen het facilitaire grondbeleid. De nota sluit aan bij het BBV en de financiële verordening.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 6 van 37

2. Financiële resultaten De financiële resultaten van de grondexploitaties staan toegelicht in dit hoofdstuk. Ook wordt de relatie gelegd met de Reserves en Voorzieningen. Een uitgebreide toelichting per project staat in hoofdstuk 5. De actualisatie 2023 heeft betrekking op de drie lopende bouwgrondexploitaties: De Maricken, Land van Winkel, en Stationslocatie Mijdrecht.

2.1

Resultaten in jaarrekening 2022

Onderstaande tabel toont de resultaten en boekwaarden van de grondexploitaties. TOTAAL: JAARREKENING 2022

Land van

x 1.000

Maricken Winkel

Stations-

Totaal

locatie

Boekwaarde 31 december 2021

-2.232

-927

4.279

1.120

Gemaakte / geplande kosten 2022

1.310

414

497

2.221

Gemaakte / geplande opbrengsten 2022

-707

Winstneming 2021

-922

-513

4.069

2.634

870

641

1.511

Nog te realiseren opbrengsten

Inzet verliesvoorziening

-128

-4.069

-4.197

Nog te realiseren resultaten 2023 en verder

-128

-76

2017

566

1.076

1.642

2018

1.214

1.244

2.458

2019

160

730

890

2020

3.690

730

4.420

2021

730

2022

6.360

3.780

10.140

-128

-76

6.412

3.652

10.064

Boekwaarde 31 december 2022 Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

WINSTNEMINGEN

Tussentijdse winstneming t/m 2022 2023 en verder (eindresultaat) Eindresultaat

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 7 van 37

2.2

Toelichting op resultaten en verschillen grondexploitaties

In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de resultaten zoals weergegeven in de tabel van paragraaf 2.1 (boekwaarden, tussentijdse winstnemingen, eindresultaat) en de verschillen bij de drie grondexploitaties ten opzichte van vorig jaar. De Maricken Boekwaarde De boekwaarde op 31 december 2021 was - € 2.232.000,-. In 2022 zijn € 1.310.000,- aan kosten gemaakt. Er zijn geen opbrengsten aangezien alle kavels eerder al waren verkocht. Op 31 december 2022 komt de boekwaarde daarmee op - € 922.000,-. Tussentijdse winstnemingen. Conform de BBV-regels (zie paragraaf 1.4) moet mogelijk tussentijdse winst worden genomen indien een project winstgevend is. Dat is voor De Maricken het geval. Tot en met 2021 was voor € 6.360.000,- aan tussentijdse winst genomen die ten gunste is gekomen aan de algemene reserve. Deze tussentijdse winstneming is meegenomen in de boekwaarde. Voor het jaar 2022 is er geen sprake van tussentijdse winst. Resultaat en verschil ten opzichte van vorig jaar Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 52.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen (€ 6.360.000,-) komt het eindresultaat op € 6.412.000,-. Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.762.000,-. Dit betekent een vermindering van het resultaat met € 350.000,-. Dit is een gevolg van de sterk gestegen kosten woonrijp maken en doordat meer ruimte is gegeven aan de kwaliteit van het park.

Land van Winkel Boekwaarde De boekwaarde op 31 december 2021 was - € 927.000,-. In 2022 zijn € 414.000,- aan kosten gemaakt. Er zijn geen opbrengsten aangezien alle kavels eerder al waren verkocht. Op 31 december 2022 is de boekwaarde - € 513.000,-. Tussentijdse winstneming Conform de BBV-regels (zie paragraaf 1.4) is voor Land van Winkel sprake van tussentijdse winstneming. Tot en met 2021 was voor € 3.780.000,- aan tussentijdse winst genomen die ten gunste is gekomen aan de algemene reserve. Deze tussentijdse winstneming is meegenomen in de boekwaarde. Voor het jaar 2022 is er geen sprake van tussentijdse winst.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 8 van 37

Resultaat en verschil ten opzichte van vorig jaar Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan - € 128.000,-. Tezamen met de voorgaande winstnemingen (€ 3.780.000,-) komt het eindresultaat op € 3.652.000,-. Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 3.865.000,-. Dit betekent een vermindering van het resultaat van € 213.000,- wat vooral komt doordat de kosten woonrijp maken en plankosten (conform de hoge inflatie) harder zijn gestegen dan eerder geraamd. Verliesvoorziening Het financieel resultaat van de grondexploitatie Land van Winkel is van € 85.000,- positief verminderd naar - € 128.000,- negatief. Hiermee vindt een correctie plaats op de eerder genomen winstnemingen met een te treffen verliesvoorziening van € 128.000,-. Zoals aangegeven is het resultaat van - € 128.000,inclusief de eerder genomen winstnemingen van € 3.780.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.652.000,- (zie ook bovenstaand). Stationslocatie Mijdrecht Boekwaarde De boekwaarde op 31 december 2021 was € 4.279.000,-. Op 31 december 2022 is de boekwaarde € 4.069.000,-. De totale kosten in 2022 waren € 497.000,-. Dit is inclusief een resterend budget van € 447.000,- (zie onderstaand). De opbrengsten waren in 2022 gelijk aan € 707.420,- (verkoop grond aan Cazas ten behoeve van sociale woningbouw).

Inclusief de kosten en opbrengsten uit 2022 komt de boekwaarde op 31 december 2022 daarmee op € 4.069.000,-. Deze grondexploitatie wordt met het eindresultaat van - € 4.069.000,- (verliesvoorziening) afgesloten. Resultaat en verschil ten opzichte van vorig jaar Vorig jaar kwam het eindresultaat op - € 4.079.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 4.069.000,- betekent dit een verbetering van het resultaat van € 10.000,-. Verliesvoorziening Het financieel resultaat van de grondexploitatie van Stationslocatie Mijdrecht is met € 10.000,- beter geworden van - € 4.079.000, - naar - € 4.069.000, - (verliesvoorziening). Dit betekent een afname van de verliesvoorziening voor deze grondexploitatie met € 10.000, -. Resterende werkzaamheden Voor de resterende werkzaamheden en andere kosten wordt een budget gereserveerd ter hoogte van € 447.000,-. Het volgende schema geeft aan hoe het budget is opgebouwd.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 9 van 37

Planschade bedrijven (milieucategorie) Aansluiting op Rondweg Herplant bomen + extra groen Plankosten 2023 Totaal budget

2.3

€ € € € €

106.993 250.000 75.283 15.000 447.276,21

Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2022

Verliesvoorzieningen: een nadeel van € 118.000 De gemeente De Ronde Venen heeft één verliesgevende grondexploitatie, namelijk Stationslocatie Mijdrecht en een grondexploitatie (Land van Winkel) waarvoor een correctie plaatsvindt op de in de voorgaande jaren gerealiseerde winstneming: - Het financieel resultaat van de grondexploitatie van Stationslocatie Mijdrecht is met € 10.000,- beter

geworden van - € 4.079.000, - naar - € 4.069.000, - (verliesvoorziening). Dit betekent een afname van de verliesvoorziening voor deze grondexploitatie met € 10.000, -. Het financieel resultaat van de grondexploitatie Land van Winkel is van € 85.000,- positief verminderd naar - € 128.000,- negatief. Hiermee vindt een correctie plaats op de eerder genomen winstnemingen met een te treffen verliesvoorziening van € 128.000,-. NB: Zoals aangegeven is het resultaat van - € 128.000,- inclusief de eerder genomen winstnemingen van € 3.780.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.652.000,- (zie ook onder “argumenten”).

Tussentijdse) winstneming: € 0,De methodiek van winstneming gebeurt conform de Percentage Of Completion (POC – methode). Met deze methodiek wordt zowel rekening gehouden met het realisatiebeginsel als met het voorzichtigheidsbeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Echter, indien er voldoende zekerheid bestaat, moet voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd en kosten zijn gemaakt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen (realisatiebeginsel, POC methode). Hierbij mag rekening worden gehouden met risico’s. Er is geen sprake van een tussentijdse winstneming in het jaar 2022. Effect op de jaarrekening In volgende tabel wordt aangegeven wat het effect is op de jaarrekening 2022 door een eventuele verandering in de verliesvoorziening en (tussentijdse) winstnemingen. Het totaal effect is - € 118.000,(negatief).

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 10 van 37

Grondexploitaties

Jaarekening 2021

effect jaarrekening

Totaal

2022 Verliesvoorziening Stationslocatie Mijdrecht

-4.079.000

10.000

-4.069.000

-128.000

-4.079.000

-118.000

-4.197.000

De Maricken

6.360.000

Land van Winkel

3.780.000

Totaal

10.140.000

Land van Winkel Totaal (Tussentijdse) winstneming

Totaal effect jaarrekening

2.4

-118.000

Te realiseren grondopbrengst

De kosten uit de grondexploitaties moeten worden gedekt uit alle opbrengsten. De grondopbrengst vormt het meest risicovolle onderdeel van de grondexploitatie. Hieronder volgt een overzicht van de te realiseren grondopbrengsten vanaf 1 januari 2023. Zoals in dit rapport aangegeven zijn de risico’s ten aanzien van de grondopbrengsten de laatste jaren aanzienlijk gedaald en zijn nu gelijk aan 0. Alle grondopbrengsten zijn gerealiseerd. Grondexploitatie

Totaal

Gerealiseerd

Te realiseren

Grondopbrengsten De Maricken

36.226.000

Land van Winkel

31.879.000

Stationslocatie Mijdrecht

1.865.000

Totaal grondopbrengst

69.970.000

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 11 van 37

3. Risico’s Grondexploitaties zijn nooit zonder risico. Het beheersen van de risico’s vormt een essentieel onderdeel van de financiële sturing in een project. Risico’s werken meestal direct door in de financiële resultaten. Marktrisico’s zoals prijs en afzet zijn de grootste risico’s. Tegelijk zijn dit ook de risico’s die het moeilijkst te managen zijn.

3.1

Risico’s en aandachtspunten in 2023

De risico’s zijn de laatste jaren over het algemeen fors gedaald. Dit komt vooral doordat alle grondopbrengsten zijn gerealiseerd. De risico’s die er wel zijn betreffen met name mogelijk hogere kosten bij het woonrijp maken en plankosten.

3.2

Financiële gevolgen risico’s

Voor ieder risico in de grondexploitatie zijn de (indicatieve) financiële gevolgen geraamd. Risico’s kunnen zowel tegenvallers als meevallers zijn. Om een goed beeld te krijgen van de kansen en tegenvallers worden beide inzichtelijk gemaakt (en wordt daarop gestuurd). Niet ieder risico zal zich voordoen. Bij ieder risico is een inschatting gemaakt van de kans op optreden. De financiële gevolgen van risico’s worden op twee manieren inzichtelijk gemaakt: • Het financiële effect van de risico’s • Het financiële gevolg van de Kans x Effect (gewogen risico)

3.3

Risico’s en weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen is bedoeld om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Risico’s in de grondexploitaties kunnen op twee manieren leiden tot financiële tegenvallers: • Directe tegenvallers in de vorm van hogere verliesvoorzieningen. • Een lagere winst in de toekomst en daarmee minder groei van de algemene reserve. Niet alle risico’s vertalen zich in directe tegenvallers waarvoor extra verliesvoorzieningen noodzakelijk zijn. Bij winstgevende grondexploitaties gaan risico’s in eerste instantie ten koste van de winst. Dit is het geval bij De Maricken. Het nadelige risico voor De Maricken is gesteld op € 45.000,- en kan in z’n geheel worden opgevangen in het (positieve) resultaat. Het nadelige risico voor Land van Winkel is gelijkgesteld aan € 25.000, -. Hiermee is het weerstandvermogen met € 15.000,- toegenomen naar € 25.000,- (het was € 10.000,-). De grondexploitatie van de Stationslocatie wordt afgesloten en vormt als grondexploitatie geen risico meer.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 12 van 37

3.4

Trends en ontwikkelingen

Woningprijzen De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen van woningen flink gestegen. Daar heeft de gemeente De Ronde Venen, met name bij De Maricken en Land van Winkel, veel van geprofiteerd. De positieve trend in de woningmarkt is tot medio 2022 door blijven zetten, maar vlakt nu af. Het heeft overigens geen effect voor de grondexploitaties aangezien alle kavels inmiddels zijn verkocht. Bouwkosten De stijging van de bouwkosten zet zich waarschijnlijk door in 2023: sinds enige jaren is de bouwmarkt hersteld, de daaraan verbonden lonen gestegen, is er sprake van hogere materiaalkosten en hogere kosten door de verplichting ten aanzien van duurzaamheid. Stijgende bouwkosten leiden tot meer druk op de (residuele) grondwaarde. De stijgende bouwkosten zijn niet van invloed op de resultaten van de lopende grondexploitaties. Alle gronden zijn verkocht. Kosten bouw- en woonrijp maken De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn sterk gestegen: CBS (bron: Metafoorro Q3): Bouwkostenindex (bron: Metafoorro Q3):

12,26% 8,88%

Voor de kosten bouw- en woonrijp maken wordt vanuit bovengenoemde geraadpleegde data een stijging van 12,0 % aangehouden voor 2022 (in plaats van de eerder geraamde 4,0%). Vanuit het oogpunt van “conservatief realistisch” rekenen wordt voor 2023 een index van 4,0% aangehouden. Voor de jaren daarna wordt, indien van toepassing 2,0% aangehouden. Plankosten De loonkosten zijn met 3,5% gestegen (cbs). Voor de plankosten wordt hieruit een stijging van 4,0 % aangehouden (in plaats van de eerder geraamde 2,0%). Vanuit het oogpunt van “conservatief realistisch” rekenen wordt voor 2023 een index van 3,0% aangehouden. Voor de jaren daarna wordt, indien van toepassing 2,0% aangehouden.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 13 van 37

4. Woningbouwprogramma Vanuit de lopende grondexploitaties zijn tot en met 2022 de gronden voor 789 woningen geleverd. Voor een groot deel van deze woningen is de grond bouw- en woonrijp.

4.1

Samenvatting woningen grondexploitaties

Bij de toelichting op ieder project (hoofdstuk 5) wordt verder ingegaan op de grondexploitaties. Onderstaande tabel is een samenvatting van alle woningen in de grondexploitaties. Tabel: totaal aantal nieuwbouwwoningen van de grondexploitaties per jaar per type in de gemeente De Ronde Venen

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 349 349 265 265 84 84 410 410 348 348 62 62 30 30 789 759

2022 0 0 0 0 0 0

2023 0 0 0 0 0 0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 14 van 37

5. Toelichting per grondexploitatie

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 15 van 37

5.1

De Maricken REALISATIEFASE

Projectgegevens Aantal woningen Ontwikkelaar Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

518 woningen Verwelius Vastgoed Eind 2015 31-12-2023

Resultaat grondexploitatie 2023 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2022

+ € 6,41 mln - € 0,35 mln

Verliesvoorziening Voorziening jaarrekening 2022 Mutatie in jaarrekening 2022

n.v.t. n.v.t.

Negatieve risico’s op NCW Effect negatieve risico’s Kans x Effect negatieve risico’s

n.v.t n.v.t.

Projectomschrijving Het woningbouwproject De Maricken ligt ten noorden van de kern Wilnis. In de eerste fase zijn er ruim 500 woningen gerealiseerd in een mix van goedkope huurwoningen, goedkope koopwoningen en vrijesectorwoningen. De gemeente is eigenaar van de grond en Verwelius is de ontwikkelaar. Belangrijke kaders voor Fase I zijn het aantal woningen (maximaal 520), de hoogte (meerlaags maximaal 3-6-8 laags) en een zuidoriëntatie vanwege het aanbrengen van zonnepanelen. De ruimtelijke structuur van de wijk wordt gevormd door een kader van groen, water en landschap. De Maricken is een afwisselende en aantrekkelijke woonwijk. Fase I van De Maricken wordt in vijf Deelplannen gerealiseerd. Bovenstaande figuur geeft hiervan een overzicht. Het project kent een lange voorgeschiedenis. Er zijn tussen Verwelius en gemeente De Ronde Venen diverse afspraken vastgelegd in juridische documenten over de ontwikkeling van De Maricken. Dit zijn onder meer de Samenwerkingsovereenkomst (1994), het Bindend Advies (2009), de Allonge II (2014) en Allonge III (2018). Voor ondertekening van Allonge II had de gemeente de publiekrechtelijke kaders voor de planvorming vastgelegd in het bestemmingsplan Marickenland (met uitwerkingsplicht). Deze is onherroepelijk geworden in juli 2011. In 2014 volgde het Uitwerkingsplan voor het gebied.

Deelplan 1 en 2 bestaan voor een belangrijk deel uit betaalbare en sociale huurwoningen. In allonge III zijn afspraken vastgelegd over een woningbouwprogramma voor deelplan 3 en deelplan 4. Hierbij was het doel om zoveel mogelijk aan te sluiten op de marktvraag. Een en ander heeft destijds geleid tot een aanpassing van het woningbouwprogramma met minder duurdere 2-kappers naar meer ruimte voor

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 16 van 37

rijwoningen en een kleiner type 2-onder-1 kap woning. Daarnaast waren afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de 38 beneden- en bovenwoningen (zuidwest) en 49 appartementen (noord). Ook voor deelplan 5 is gezocht naar aansluiting op de actuele marktvraag. In de grondovereenkomst tussen partijen is een programma opgenomen van 100 bouwkavels. Het bouwprogramma voor deelplan 5 bestaat uit 38 rijwoningen, 54 2 onder 1 kapwoningen en 8 vrijstaande woningen. Voortgang • • •

Alle kavels zijn verkocht en het merendeel van de ruim 500 woningen is gerealiseerd en bewoond. De resterende werkzaamheden bestaan uit de planvorming en realisatie van het park. Naar verwachting kan de grondexploitatie in 2023 worden afgesloten. Eerder was de verwachting dat deze in 2022 kon worden afgesloten, maar aangezien nog relatief veel werkzaamheden moeten worden uitgevoerd is er voor gekozen deze grondexploitatie nog open te houden.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 254 216 38 264 215 49 0 518

254 216 38 264 215 49 0 518

2023 0 0 0 0 0 0 0 0

2024 0 0 0 0 0 0 0 0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 17 van 37

Financieel resultaat Jaarrekening DE MARICKEN: JAARREKENING 2022

Bedrag

Boekwaarde 31 december 2021

-2.232.000

Gemaakte / geplande kosten 2022

1.310.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2022

Winstneming 2021

Boekwaarde 31 december 2022

-922.000

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

870.000

Nog te realiseren opbrengsten

Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2023 en verder

52.000

WINSTNEMINGEN 2017

566.000

2018

1.214.000

2019

160.000

2020

3.690.000

2021

730.000

2022

2023 en verder

52.000

Eindresultaat

6.412.000

Boekwaarde De boekwaarde op 31 december 2021 was - € 2.232.000,-. In 2022 zijn € 1.310.000,- aan kosten gemaakt. Er zijn geen opbrengsten aangezien alle kavels eerder al waren verkocht. Op 31 december 2022 komt de boekwaarde daarmee op - € 922.000,-. Tussentijdse winstnemingen. Conform de BBV-regels (zie paragraaf 1.4) moet mogelijk tussentijds winst worden genomen indien een project winstgevend is. Dat is voor De Maricken het geval. Tot en met 2021 was voor € 6.360.000,- aan tussentijdse winst genomen die ten gunste is gekomen aan de algemene reserve. Deze tussentijdse winstneming is meegenomen in de boekwaarde. Voor het jaar 2022 is er geen sprake van tussentijdse winst.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 18 van 37

Resultaat Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 52.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen (€ 6.360.000,-) komt het eindresultaat op € 6.412.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2022 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.762.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 6.412.000,- betekent dit een vermindering van het resultaat met € 350.000,-: •

De kosten woonrijp maken voor deelplan 5 en het park zijn, door de sterk gestegen kosten grond-,

•

weg en waterbouw, hoger dan vooraf geraamd. De kosten voor het park zijn verhoogd. Hiermee is meer ruimte gegeven aan de kwaliteit van het

•

park, bijvoorbeeld met de aanleg van een fietsverbinding naar Maricken II. De kosten zijn onder andere ook hoger doordat het maaiveldniveau verlaagd moet worden. De plankosten zijn hoger doordat met name voor het park nog relatief veel moet gebeuren.

Risico’s en beheersmaatregelen Met de verkoop van alle kavels zijn er geen risico’s meer ten aanzien van de grondopbrengsten. De risico’s betreffen met name mogelijk hogere kosten bij het woonrijp maken.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 19 van 37

5.2

Land van Winkel REALISATIEFASE

Projectgegevens Aantal woningen Ontwikkelaars Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

197 woningen Janssen De Jong, GroenWest en gemeente 2015 31-12-2023

Resultaat grondexploitatie 2022 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2020

+ € 3,65 mln - € 0,21 mln

Verliesvoorziening

€ 0,13 mln

Negatieve risico’s Effect negatieve risico’s Kans x Effect negatieve risico’s

n.v.t n.v.t

Projectomschrijving Ten zuiden van Abcoude, tussen de Winkeldijk en de afrit van de A2, wordt de woonwijk Land van Winkel gerealiseerd. In een groen en landelijk karakter zijn en worden er circa 200 woningen gerealiseerd met veel aandacht voor architectuur en uitstraling. Het plan dateert uit 2007 en heeft als doel het draagvlak voor de voorzieningen in Abcoude te vergroten en het aanbieden van goede woningen. De vastgestelde ruimtelijke kaders voor Land van Winkel zijn: • • • •

Het bestemmingsplan (onherroepelijk juli 2012) Stedenbouwkundig plan (augustus 2010) Beeldkwaliteitsplan (augustus 2010) Aanbestedingsdocumenten met kwaliteitseisen,

programma en inrichtingsplan (september 2010) Voor de grondverkoop en realisatie van de sociale woningen (60) is eerder met de woningcorporatie Cazas een overeenkomst gesloten. Met ontwikkelaar Janssen De Jong is een contract gesloten voor verkoop van grond ten behoeve van woningen in de vrije sector (107). Daarnaast heeft de gemeente ook zelf vrije kavels (30) verkocht aan particulieren.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 20 van 37

Voortgang en planning • • •

Alle kavels (195) zijn verkocht. Het grootste deel is inmiddels bebouwd en bewoond. Verschillende delen in het gebied moeten nog woonrijp worden gemaakt. De verwachting is dat de grondexploitatie in 2023 kan worden afgesloten. Eerder was de verwachting dat deze grondexploitatie in 2022 kon worden afgesloten. Aangezien nog relatief veel werkzaamheden moeten worden uitgevoerd is er voor gekozen deze grondexploitatie nog open te houden.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 60 49 11 107 94 13 30 197

60 49 11 107 94 13 30 197

2022 0 0 0 0 0 0 0 0

2023 0 0 0 0 0 0 0 0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 21 van 37

POSTADRES

BEZOEKADRES

Postbus 250

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

www.derondevenen.nl

Financieel resultaat en verschillen Jaarrekening LAND VAN WINKEL: JAARREKENING 2022

Bedrag

Boekwaarde 31 december 2021

-927.000

Gemaakte / geplande kosten 2022

414.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2022

Winstneming 2021

Boekwaarde 31 december 2022

-513.000

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

641.000

Nog te realiseren opbrengsten

Inzet verliesvoorziening

128.000

Nog te realiseren resultaten 2023 en verder

-128.000

WINSTNEMINGEN 2017

1.076.000

2018

1.244.000

2019

730.000

2020

730.000

2021

2022

2023 en verder (eindresultaat)

-128.000

Eindresultaat

3.652.000

Boekwaarde De boekwaarde op 31 december 2021 was - € 927.000,-. In 2022 zijn € 414.000,- aan kosten gemaakt. Er zijn geen opbrengsten aangezien alle kavels eerder al waren verkocht. Op 31 december 2022 is de boekwaarde - € 513.000,-. Tussentijdse winstneming Conform de BBV-regels (zie paragraaf 1.4) is voor Land van Winkel sprake van tussentijdse winstneming. Tot en met 2021 was voor € 3.780.000,- aan tussentijdse winst genomen die ten gunste is gekomen aan de algemene reserve. Deze tussentijdse winstneming is meegenomen in de boekwaarde. Voor het jaar 2022 is er geen sprake van tussentijdse winst.

Resultaat

Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan - € 128.000,-. Tezamen met de voorgaande winstnemingen (€ 3.780.000,-) komt het eindresultaat op € 3.652.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2022 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 3.865.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 3.652.000,- betekent het een vermindering van het resultaat van € 213.000,-: • De kosten woonrijp en plankosten zijn (conform de hoge inflatie) harder gestegen dan eerder •

geraamd. In 2022 is minder woonrijp gemaakt dan eerder gedacht. Een deel van deze investeringen (woonrijp maken) wordt daarmee later uitgevoerd, namelijk in 2023. De reden van het minder woonrijp maken is dat nog niet alle eigenaren aan het bebouwen van hun kavels zijn begonnen. Deze grondexploitatie kan daarmee nog niet kan worden afgesloten. De vertraging in het woonrijp maken leidt met de relatief hoge inflatie tot hogere kosten van het woonrijp maken en hogere plankosten.

Verliesvoorziening Het financieel resultaat van de grondexploitatie Land van Winkel is van € 85.000,- positief verminderd naar - € 128.000,- negatief. Hiermee vindt een correctie plaats op de eerder genomen winstnemingen met een te treffen verliesvoorziening van € 128.000,-. Zoals aangegeven is het resultaat van - € 128.000,inclusief de eerder genomen winstnemingen van € 3.780.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.652.000,- (zie ook bovenstaand). Risico’s Het grootste risico in dit project was het afzetrisico, maar door verkoop van alle kavels is dit risico niet meer aanwezig. De risico’s betreffen de resterende kosten.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 23 van 37

5.3

Stationslocatie Mijdrecht VOORBEREIDINGSFASE

Projectgegevens Programma Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie Ontwikkelaars

74 woningen 2021 31-12-2022 BPD/Menhir Vastgoed/Cazas Wonen

Resultaat grondexploitatie 2023 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2022

- € 4,07 mln + € 0,01 mln

Verliesvoorziening Voorziening jaarrekening 2022 Mutatie jaarrekening

€ 4,07 mln € 0,01 mln (minder)

Negatieve risico’s Effect negatieve risico’s Kans x Effect risico’s

nvt nvt

Projectomschrijving De Stationslocatie Mijdrecht is een gebied van circa 2,4 hectare groot en betreft het Stationsgebouw van Mijdrecht, het privaatgebouw en het perceel ten zuiden van het Stationsgebouw. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad op 29 juni 2017 de Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Op basis van een aanbesteding (2019) is de opdracht voor ontwikkeling van het plangebied aan de combinatie BPD-Menhir gegund. Het plan van BPD-Menhir voorziet in de realisatie van 74 woningen, waarvan 35 in het sociale segment. De opdracht is inclusief het bouw- en woonrijp maken van het gebied en de herontwikkeling van het Stationsgebouw. Inmiddels is gestart met de bouw van de woningen en naar verwachting zijn deze in 2023 gerealiseerd. Voortgang en planning • •

De locatie is in z’n geheel, inclusief de kavels voor sociale huur, verkocht. De grondexploitatie kan worden afgesloten.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 24 van 37

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 35 0 35 39 39 0

35 39 39

2022 0 0 0 0 0 0 0 0

2023 0 0 0 0 0 0 0 0

Financieel resultaat Jaarrekening STATIONSLOCATIE: JAARREKENING 2022

Bedrag

Boekwaarde 31 december 2021

4.279.000

Gemaakte / geplande kosten 2022

497.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2022

-707.420

Winstneming 2021 Boekwaarde 31 december 2022

4.069.000

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

Nog te realiseren opbrengsten

Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2023 en verder

-4.069.000 -

Boekwaarde De boekwaarde op 31 december 2021 was € 4.279.000,-. Op 31 december 2022 is de boekwaarde € 4.069.000,-. De totale kosten in 2022 waren € 497.000,-. Dit is inclusief een resterend budget van € 447.000,- (zie onderstaand). De opbrengsten waren in 2022 gelijk aan € 707.420,- (verkoop grond aan Cazas ten behoeve van sociale woningbouw). Inclusief de kosten en opbrengsten uit 2022 komt de boekwaarde op 31 december 2022 daarmee op € 4.069.000,-. Deze grondexploitatie wordt met het eindresultaat van - € 4.069.000,- (verliesvoorziening) afgesloten. Resultaat en verschil ten opzichte van vorig jaar Vorig jaar kwam het eindresultaat op - € 4.079.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 4.069.000,- betekent dit een verbetering van het resultaat van € 10.000,-.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 25 van 37

Verliesvoorziening Het financieel resultaat van de grondexploitatie van Stationslocatie Mijdrecht is met € 10.000,- beter geworden van - € 4.079.000, - naar - € 4.069.000, - (verliesvoorziening). Dit betekent een afname van de verliesvoorziening voor deze grondexploitatie met € 10.000, -. Resterende werkzaamheden Voor de resterende werkzaamheden en andere kosten wordt een budget gereserveerd ter hoogte van € 447.000,-. Onderstaand schema geeft aan hoe het budget is opgebouwd. Planschade bedrijven (milieucategorie) Aansluiting op Rondweg Herplant bomen + extra groen Plankosten 2023 Totaal budget

€ € € € €

106.993 250.000 75.283 15.000 447.276,21

Risico’s Geen risico’s.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 26 van 37

Bijlagen

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023 27 van 37

Bijlage 1: overzichtskaart grondexploitaties

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

Bijlage 2: Collegevoorstel parameters (indexatie en rente) Onderwerp Parameters actualisatie grondexploitaties 2023 Voorstel 1. Akkoord te gaan met de voorgestelde parameters - indexen, rente en disconteringsvoet - in de grondexploitaties (zie bijlage 1) en deze te verwerken bij de actualisatie 2023 Inleiding Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de gemeentelijke nota Grondbeleid worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Bij actualisatie van grondexploitaties wordt kritisch gekeken naar de uitgangspunten en de wijzigingen ten opzichte van het eerdere jaar. Eén van die uitgangspunten zijn de parameters voor de jaarlijkse kostenstijging en opbrengststijging (of daling). Het college stelt deze parameters jaarlijks vast. Het advies van de indexatie in de grondexploitatie is enerzijds gebaseerd op cijfers uit het verleden (harde indexen en reeksen) en anderzijds gebaseerd op trends en ontwikkelingen in de markt (bijlage 2). De gemeente De Ronde Venen heeft drie grondexploitaties te weten: De Maricken, Land van Winkel en Stationslocatie Mijdrecht. Deze drie zitten in de eindfase en daarmee zijn de risico’s en het financieel belang fors afgenomen. Voor deze projecten is een actualisatie nodig. Dit sluit aan bij de eerdergenoemde landelijke financiële verslaglegging (BBV) en ons eigen grondbeleid.

De vast te stellen parameters zijn opgenomen in bijlage 1. Daarnaast is in dit advies een financiële doorkijk opgenomen naar de eindresultaten van de drie grondexploitaties als gevolg van de gewijzigde parameters. Beoogd effect Het beoogde effect is een deel van de input voor de actualisatie van de grondexploitaties 2023 vast te stellen. Het uitgangspunt van de ramingen in de grondexploitaties is in principe “conservatief realistisch” ramen. Het beoogde effect van deze indexatie is een realistisch beeld van de markt waarbij de kans op tegenvallers (naar verwachting) kleiner is dan de kans op meevallers. Argumenten 1.1

Er is geen verandering in de grondopbrengstenstijging ten opzichte van de aannames in de grondexploitaties

De Maricken Alle gronden voor De Maricken zijn anno 2021 afgenomen. Er zijn zodoende geen wijzigingen in de grondopbrengsten. Land van Winkel Alle gronden voor Land van Winkel waren eind 2020 afgenomen. Er zijn zodoende geen wijzigingen in de grondopbrengsten.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

Stationslocatie Voor de Stationslocatie zijn inmiddels alle gronden, zowel in de vrije als sociale sector, verkocht. 1.2

Voor 2022 gaat de index kosten bouw- en woonrijp naar 12,0% en voor 2023 4,0%

De verwachting was dat kosten voor bouw- en woonrijp maken ten opzichte van het voorgaande jaar 2,0% zouden stijgen. In de praktijk blijkt de stijging van deze kosten veel hoger: CBS (bron: Metafoorro Q3): 12,26% Bouwkostenindex (bron: Metafoorro Q3): 8,88% Voor de kosten bouw- en woonrijp maken wordt vanuit bovengenoemde geraadpleegde data een stijging van 12,0 % aangehouden (in plaats van de eerder geraamde 4,0%). Vanuit het oogpunt van “conservatief realistisch” rekenen wordt voor 2023 een index van 4,0% aangehouden. Voor de jaren daarna wordt, indien van toepassing 2,0% aangehouden. 1.3

Voor 2022 gaat de index plankosten naar 4,0% en voor 2023 3,0%

De loonkosten zijn met 3,5% gestegen (cbs). Voor de plankosten wordt van hieruit een stijging van 4,0 % aangehouden (in plaats van de eerder geraamde 2,0%). Vanuit het oogpunt van “conservatief realistisch” rekenen wordt voor 2023 een index van 3,0% aangehouden. Voor de jaren daarna wordt, indien van toepassing 2,0% aangehouden. 1.4

Het rentepercentage wordt gesteld op 1,48 % en de disconteringsvoet op 2,0 %

Conform de BBV-voorschriften wordt voor de rente de werkelijke rente gehanteerd (1,48 %) en voor de disconteringsvoet 2,0 % (zie ook bijlage 2: “Trends en ontwikkelingen”). Dit collegevoorstel is afgestemd met Huib Zevenhuizen, Marcel Tromp en Anneke Koeleman. Zij zijn allen akkoord gegaan. Kanttekeningen Begin 2023 worden de grondexploitaties geactualiseerd, waarbij behalve de parameters ook andere onderdelen van de grondexploitaties, waar nodig, worden aangepast Onder “financiën” staan (alleen) de effecten van wijzigingen in de parameters weergegeven. Begin 2023 worden deze parameters meegenomen bij de actualisatie van de grondexploitaties. Bij de actualisatie worden daarnaast de gerealiseerde kosten en opbrengsten tot en met 2022 meegenomen en ramingen voor toekomstige kosten- en opbrengstenposten geactualiseerd. Financiën De parameters voor de actualisatie van 2023 wijken op punten af van de actualisatie 2022. Hieronder volgt het “stand alone” effect (op eindwaarde) van de gewijzigde index, los van alle andere wijzigingen die bij de actualisatie grondexploitaties 2023 worden meegenomen. Daarbij gaat het bij onderstaande resultaten om de resultaten inclusief tussentijdse winstneming.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

De Maricken De nog te nemen winstverwachting 2022/2023 voor De Maricken was € 400.000,-. Deze verwachting wordt met € 60.000,- naar beneden bijgesteld naar € 340.000,-: • De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn harder gestegen dan eerder geraamd en daarmee zijn

• •

de kosten hoger dan vooraf berekend. Een en ander heeft een toename van de kosten tot gevolg (€ 60.000,-). NB: eventuele mee- en tegenvallers in de aanbesteding van werken die al in 2022 hebben plaatsgevonden zijn hier niet in meegenomen. De rentetoename heeft nauwelijks effect. Alle gronden zijn verkocht. Er is geen effect op de grondopbrengsten.

Land van Winkel De nog te nemen winstverwachting 2022/2023 voor Land van Winkel was € 90.000,-. Deze verwachting wordt met € 30.000,- naar beneden bijgesteld naar € 60.000,-: • De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn harder gestegen dan eerder geraamd en daarmee zijn

• •

de kosten hoger dan vooraf berekend. Een en ander heeft een toename van de kosten tot gevolg (€ 30.000,-). NB: eventuele mee- en tegenvallers in de aanbesteding van werken die al in 2022 hebben plaatsgevonden zijn hier niet in meegenomen. De rentetoename heeft nauwelijks effect. Alle gronden zijn verkocht. Er is geen effect op de grondopbrengsten.

Stationslocatie Mijdrecht Voor de Stationslocatie was rekening gehouden met een verlies van € 4.080.000,-. Dit verlies wordt opgevangen door het inzetten van de verliesvoorziening. Het verlies wordt naar verwachting € 10.000,hoger: • De rentetoename heeft nauwelijks effect. • Gezien de beperkte resterende kosten voor de gemeente hebben de stijgende kosten bouw- en •

woonrijp maken weinig effect (- € 10.000,-) Er is geen effect op de grondopbrengsten.

Samenvatting effect op financieel resultaat grondexploitaties Project

Resultaat

Effect rente

2022

Effect

Totaal effect

parameters

Resultaat 2022

De Maricken

+ € 400.000

geen

- € 60.000

+ € 340.000

Land van Winkel

+ € 90.000

geen

- € 30.000

+ € 60.000

Stationslocatie

- € 4.080.000

geen

- € 10.000

- € 4.090.000

Risico’s Aangezien de grondexploitaties steeds verder zijn gevorderd, nemen de risico’s voor de grondexploitaties steeds meer af. Ter vergelijking: op 1 januari 2017 moest nog circa € 55 miljoen aan grondopbrengsten tot stand komen. Op 1 januari 2023 is alles verkocht. Hieronder een korte opsomming van de belangrijkste risico’s.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

•

De grootste risico’s in de grondexploitaties betreffen over het algemeen de grondprijzen. Zoals eerder

•

aangeven heeft een kleine verandering in de grondprijzen grote consequenties in de resultaten. De risico’s zullen bij de grondexploitaties van De Ronde Venen beperkt zijn, aangezien het grootste deel van de kosten inmiddels is verkocht. Over de resterende gronden waren al afspraken gemaakt. Een ander risico betreft de kosten bouw- en woonrijp maken. Deze kosten zijn het afgelopen jaar sterk toegenomen. Om dit risico te kunnen beheersen worden deze kosten regelmatig geraamd en is in de ramingen rekening gehouden met tegenvallers.

Communicatie Het collegevoorstel is aangemerkt als “niet openbaar”. De informatie in dit collegevoorstel is niet geheim omdat de onderhandelingspositie richting de ontwikkelaars niet direct geraakt wordt. Volledige openbaarheid is een stap te ver omdat het, vanwege de financiële gegevens, gevoelige informatie kan zijn. Kernenbeleid N.v.t Vervolg De voorgestelde parameters worden verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties 2023. De financiële resultaten van de actualisatie van deze grondexploitaties worden medio maart 2023 voor eerste behandeling aan het college ter besluitvorming aangeboden. De actualisatie wordt naar verwachting in mei 2023 ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Evaluatie N.v.t Bijlage 1: Onderstaand wordt het voorstel gedaan voor de parameters bij de actualisatie van de grondexploitaties 2023. In het schema wordt ook een vergelijking gemaakt met de parameters die bij de actualisatie van de grondexploitaties 2022 zijn gehanteerd. De wijzigingen ten opzichte van vorig jaar zijn aangegeven. Voor het jaar 2022 geldt dat een vergelijking wordt gemaakt tussen de werkelijke indexatie (die nu bekend is) en zoals die vorig jaar bij de actualisatie is gehanteerd.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

Onderdeel grondexploitatie Project (eventueel)

Ramingen actualisatie 2022 Advies actualisatie 2023 2022

2023

2022

2023

Grondopbrengst vrije sector De Maricken 0,00% Land van Winkel 0,00% Stationslocatie Mijdrecht 0,00%

0,00% 0,00% 0,00%

Grondopbrengst sociaal De Maricken 0,00% Land van Winkel 0,00% Stationslocatie Mijdrecht 0,00%

0,00% 0,00% 0,00%

Civieltechnische kosten Bouwrijp maken Woonrijpmaken

4,00% 4,00%

2,00% 2,00%

12,00% 12,00%

4,00% 4,00%

Plankosten en overige kosten 2,00%

2,00%

4,00%

3,00%

Rente Rente Disconteringsvoet

1,38% 2,00%

1,48% 2,00%

1,38% 2,00%

Bijlage 2 Zie paragraaf 3.4

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

POSTADRES

BEZOEKADRES

Postbus 250

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

www.derondevenen.nl

Bijlage 3: uitleg begrippen Netto Contante Waarde en Eindwaarde De exploitaties zijn doorgerekend op basis van de Dynamische Eindwaarde Methode. Bij deze methode wordt rekening gehouden met alle rentekosten en opbrengst- en kostenstijgingen (indexatie / inflatie) tijdens de looptijd van het project. De (dynamische) eindwaarde is het eindresultaat waarin alle kosten en opbrengsten inclusief rente en indexatie zijn verwerkt op het moment van het afsluiten van de grondexploitatie. Projecten hebben echter een verschillende looptijd: het ene project stopt in 2023, het andere in 2028. Daardoor zijn resultaten op eindwaarde onderling niet vergelijkbaar. Voorbeeld: kunnen beschikken over € 10 miljoen in 2023 is een ander resultaat dan kunnen beschikken over dezelfde € 10 miljoen in het jaar 2028. Om eindwaarden van projecten met verschillen looptijden vergelijkbaar te maken, worden deze resultaten contant gemaakt met een interne rekenrente (disconteringsvoet). Hierbij wordt rekening gehouden met de looptijd van het project in jaren. Bedragen op Netto Contante Waarde zijn onderling vergelijkbaar. Naast de begrippen Netto Contante Waarde of Eindwaarde worden ook bedragen genoemd op ‘startwaarde’. De startwaarde is het bedrag op prijspeil 1 januari 2023. Kostenramingen en opbrengstenramingen zijn in de grondexploitaties geraamd op prijspeil 1 januari 2023.

Hieronder staat een schematische weergave van de begrippen Eindwaarde, Netto Contante Waarde en Startwaarde inclusief rekenvoorbeeld. Grafiek: schematische weergave en rekenvoorbeeld begrippen NCW, eindwaarde en startwaarde

Jaar 0

Jaar 5

Jaar 10

Startwaarde € 100 prijspeil 2023

Geïndexeerde waarde € 100 + 5 jaar 2,0% inflatie = € 110 (in 2028)

Eindwaarde € 110 + 5 jaar 5% rente = € 141 (in 2033)

NCW 2023 € 87

Berekening Netto Contante Waarde (NCW) Eindwaarde delen door 5% tot de macht 10 jr.

Bijlage 4: toelichting methode risicoanalyse Risicoanalyse Risicoanalyses worden binnen de projecten op een gestructureerde manier aangepakt. Risico’s worden met het projectteam geïnventariseerd en, waar mogelijk, voorzien van een beheersmaatregel. De belangrijkste beheersmaatregelen zijn hiervoor bovenstaand vermeldgenoemd. Aanpassing van een plan kan ook een beheersmaatregel zijn zoals bij het project De Maricken is gebeurd. Het plan sloot niet meer aan bij op de marktsituatie en de contracten waren onvoldoende gericht op daadwerkelijke realisatie. De achterliggende gedachte van een risico-analyse is dat door het vroegtijdig signaleren van risico’s er effectiever kan worden ingespeeld op deze risico’s. De ongewenste gevolgen, vaak financiële tegenvallers en/of vertraging, blijven beperkt. Omdat risico’s zich vaak vertalen in tegenvallers (en meevallers) vormen de grondexploitatie en de risicoanalyse een twee-eenheid. Het resultaat van de grondexploitatie moet gelezen worden door de bril van de risico’s. Er wordt gewerkt met de RISMAN-methode1, toegepast voor grondexploitaties. Samengevat houdt deze RISMAN-methode het volgende in: • Identificatie van de risico’s Risico’s kunnen zowel tegenvallers als Schema: RISMAN-methode meevallers zijn. Er wordt gekeken naar alle mogelijke risico’s in de grondexploitatie vanuit diverse invalshoeken: van politiek tot technisch.

• Vaststellen beheersmaatregelen Beheersmaatregelen zijn ter voorkoming, vermindering of afdekking van de risico’s. Maatregelen zijn zo SMART als mogelijk en gekoppeld aan acties. • Bepalen kans en effect Bij ieder risico wordt het effect in geld en een indicatie van de kans van optreden aangegeven. De kans en het effect leiden tot een financiële bandbreedte en tot een “top 5” aan risico’s waarbij het uiteindelijke nadelige effect het grootst is en vroegtijdige sturing noodzakelijk. De beperking van iedere risicoanalyse zit in het onbekende risico. De kwantificering van de risico’s is bij deze methode (en de meeste andere methoden) op basis van vooraf ingeschatte risico’s. Risicomanagement Risicomanagement is niets anders dan het voortdurend bewust zijn van risico’s in het project en daar vooraf maatregelen voor treffen. Voor de projecten in De Ronde Venen houden deze maatregelen vooral in:

1 Meer weten over de RISMAN-methode? Kijk op: http://www.crow.nl/risman

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

•

Zorgen voor een stevige juridische basis: goede contracten en analyses van de juridische

• •

uitgangspositie. Actuele onderzoeken van de grootste technische risico’s, zoals de ondergrond, hinderzones of de waterhuishouding. Realistische en gedetailleerde planningen waardoor planningsrisico’s snel inzichtelijk zijn. Een effectieve marketing van de (eigen) bouwprojecten.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2023

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12649662/1