Bijlage 1 - Mijdrecht, Dorpsstraat planinitiatief
Tekst van het document
MIJDRECHT, DORPSSTRAAT PLANINITIATIEF
17 NOVEMBER 2025
DORPSSTRAAT 17 november 2025
OPGESTELD DOOR
LAP Landscape & Urban Design Posthoornstraat 19 3011 WD Rotterdam +31 (0) 6 53 48 60 61 www.laplab.eu
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
2
LOCATIE
DORPSSTRAAT
LOCATIE
VINKEVEEN
MIJDRECHT WILNIS
Kerkvaa r
Helm
straa
t
t
sstra Dorp Raadhu
islaan
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
weg
boom
1145m 2
Ron d
inde
Ring
at
De L
vaar t
Kerkhof Mijdrecht
Raadhu
Burgemeester Haitsmaplein isplein
Stationsweg
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
3
CONTEXT
DORPSSTRAAT
Kenmerken van Dorpsstraat, Mijdrecht De belangrijkste focus van de ontwikkeling van Dorpsstraat richt zich op het versterken van haar functie als levendig commercieel en sociaal hart van Mijdrecht. De nadruk ligt op leefbaarheid, toegankelijkheid en het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte, met behoud van het historische karakter. Gemengd gebruik: De begane grond blijft bestemd voor winkels, horeca en dienstverlening. Op de bovenverdiepingen wordt steeds vaker gewoond, wat zorgt voor meer levendigheid en sociale veiligheid. Voetgangersvriendelijk: De straat wordt verkeersluwer gemaakt met bredere trottoirs en beperkte autotoegang. Laden en lossen zijn gereguleerd via vaste tijdvensters.
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
Verbetering openbare ruimte: De Dorpsstraat krijgt kwalitatieve bestrating, meer zitplekken en groenvoorzieningen. Kleine evenementen worden ondersteund door een flexibele inrichting. Architectonische samenhang: Nieuwe bebouwing en gevelrenovaties dienen aan te sluiten bij de traditionele architectuur en materiaalgebruik, om het dorpskarakter te behouden. Fiets en bereikbaarheid: Meer fietsparkeerplekken en betere aansluiting op regionale fietsroutes bevorderen duurzaam vervoer. Met deze aanpak blijft de Dorpsstraat een aantrekkelijk en toekomstbestendig centrumgebied voor bewoners, ondernemers en bezoekers.
4
TERREIN
DORPSSTRAAT
-0.40 NAP -0.50 NAP -0.60 NAP
-0.40 NAP
-0.80 NAP -0.50 NAP -1.00 NAP
-1.30 NAP -0.60 NAP -0.80 NAP -1.00 NAP
-1.30 NAP -1.20 NAP -1.10 NAP
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
5
BOUWHOOGTES STUDIE
DORPSSTRAAT
Bouwhoogte analyse De meeste gebouwen langs de Dorpsstraat beslaan 2 tot 3 bouwlagen, met een gemiddelde hoogte van ±8–12 meter. •
• •
Oudere woonhuizen zoals Dorpsstraat 23 (18e-eeuws, rijksmonument) hebben klokgevels en zijn typisch tussen de 8–10 m hoog. Nieuwbouwprojecten krijgen 3 woonlagen, eveneens rond de 9–12 m. Janskerk (Hervormde Kerk) aan Kerkstraat – met kerkgebouw uit 1857-58 en toren uit 1885; de toren is gotisch van vorm, naar schatting 25–30 m hoog.
Recente gebouwen met een gemengd gebruik bereiken een hoogte van ~12-13 meter en bestaan uit drie volledige verdiepingen met slim gebruik van borstweringen en gevarieerde daklijnen. Lichte verhogingen (bijv. een terugliggend penthouse of een mansarde-achtige bovenverdieping) worden vaak geaccepteerd mits de gevel visueel wordt onderbroken. Conclusie: Een gebouw met een totale hoogte van ~11–13 meter is de meest contextgevoelige en toekomstbestendige optie voor de Dorpsstraat. Het respecteert de historische sfeer, sluit aan bij de recente inbreiding en biedt voldoende volume voor een levensvatbaar winkel- en woongebruik.
7.80m 13.30m 7.90m 6.90m
6.80m
3.20m
9.20m
6m 7.90m 5.10m 5.50m 7.90m 7m 9.90m 6.80m
8.90m
25m 13.20m 3.60m 5.70m
3.30m
7.30m 5.10m
8.80m
3.20m 11.70m
11.70m
Nieuw project op de Dorpsstraat
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
6
CONCEPT
DORPSSTRAAT
Doelgroep; woonconcept van bereikbare individuele huishoudens. 1. Locatie en stedelijke context Dit ontwikkelvoorstel betreft een centraal gelegen locatie in Mijdrecht, gesitueerd tussen de commerciële Dorpsstraat en een van de belangrijkste openbare parkeerterreinen van de kern. De locatie bevindt zich op loopafstand van winkels, openbaar vervoer, maatschappelijke voorzieningen en horeca, en is daardoor bij uitstek geschikt voor compact stedelijk wonen. De ligging biedt hoge bereikbaarheid en sluit aan bij provinciale en gemeentelijke beleidsdoelstellingen met betrekking tot duurzame verstedelijking en binnenstedelijke verdichting. Gezien het dringende landelijke en regionale woningtekort, met name voor starters, jonge gezinnen en senioren, biedt deze locatie een geschikte en logische locatie voor de bouw van individuele huishoudens. 2. Functioneel programma en ruimtelijke kwaliteit Het beoogde gebouw zal volledig uit woningen bestaan, of een gemengd programma kennen met commerciële plintfunctie (begane grond) en woningen op de verdiepingen. Daarbij wordt expliciet ingezet op leefkwaliteit, duurzaamheid en groene integratie.
a) Groene binnentuin Het plan voorziet in een semi-publieke groene binnentuin, bedoeld als: • Rustige verblijfsplek voor bewoners; • Verhoging van biodiversiteit en klimaatadaptatie; • Onderdeel van duurzaam waterbeheer (infiltratie/buffer); • Licht- en luchttoetreding binnen het bouwblok. b) Duurzaam en toekomstbestendig De ontwikkeling zal worden vormgegeven volgens principes van duurzame duurzaam toekomstbestendig wonen: • Fietsgerichte opzet met beperkte parkeercapaciteit (stimulans tot duurzame mobiliteit). Deze ontwikkeling vormt een zorgvuldig ingepaste, centraal gelegen en maatschappelijk relevante toevoeging aan de woningvoorraad in Mijdrecht en de gemeente De Ronde Venen. De voorgestelde bouwhoogte is proportioneel in relatie tot de stedelijke context, en de inrichting geeft prioriteit aan duurzaamheid, leefkwaliteit en ruimtelijke samenhang.
Referentie - Porta Aurelia, Almere NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
7
DOELGROEP
DORPSSTRAAT
Het belang van betaalbare startwoningen voor jongeren Voor veel jongeren en alleenstaanden begint zelfstandigheid met één belangrijke stap: toegang tot een betaalbare woning. Betaalbare startersappartementen spelen een essentiële rol in het helpen van mensen om hun volwassen leven te beginnen, stabiliteit op te bouwen en deel uit te maken van een gezonde, veerkrachtige samenleving. In de huidige woningmarkt, waarin prijzen blijven stijgen en het aanbod steeds schaarser wordt, wordt deze eerste stap steeds moeilijker. Zonder betaalbare opties worden jongeren gedwongen om langer thuis te blijven wonen, hun loopbaan uit te stellen of zelfs hun geboortedorp of stad te verlaten op zoek naar een woning die ze wél kunnen betalen. Maar het belang van starterswoningen gaat verder dan het individu. Waarom betaalbare starterswoningen van groot belang zijn • Zelfstandigheid en groei Een eerste woning biedt jongeren de ruimte om te groeien: verantwoordelijkheid nemen, leren budgetteren en zelfvertrouwen opbouwen.
NOVEMBER 2025
Bereikbare individuele huishoudens
Concept van bereikbare individuele huishoudens
Met een focus op de jongere doelgroep die nu buiten de woningmarkt valt. • Economische kansen Betaalbare woningen maken het mogelijk om dichtbij werk, studie en voorzieningen te wonen — essentieel voor economische groei en persoonlijke ontwikkeling.
TYPOLOGIE
• Sterke gemeenschappen Als jongeren in hun eigen dorp of stad kunnen blijven wonen, blijven families dicht bij elkaar en wordt de sociale samenhang versterkt. •
Voorkomen van toekomstige problemen Een tekort aan betaalbare woningen draagt bij aan sociale ongelijkheid, mentale problemen en zelfs dakloosheid. Tijdige toegang tot stabiele huisvesting helpt deze problemen voorkomen. • Een fundament voor de toekomst Betaalbare starterswoningen zijn geen luxe, maar een noodzaak. Ze bieden jongeren een springplank om hun leven op te bouwen, carrières te starten, gezinnen te vormen en actief bij te dragen aan de samenleving. Door te investeren in toegankelijke woningen voor starters, bouwen we aan een inclusieve, duurzame en toekomstbestendige gemeenschap.
TYPE A
TYPE B
GBO: 47m2
GBO: 37.5m2
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
8
HOOGTESTUDIE
DORPSSTRAAT
Voorstel volume/ hoogte nieuwbouw
Voorstel volume/ hoogte nieuwbouw
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
9
PLATTEGROND
DORPSSTRAAT
BEGANE GROND - COMMERCIEEL Centrum plint met commerciële programma Invulling programma Commercieel
442m2
00 Begane grond 0.01 Commercieel 01 0.02 Commercieel 02 0.03 Commercieel 03 0.04 Fietsenstalling 01 0.05 Fietsenstalling 02 0.06 Techniek 0.07 Hoofdtrappenhuis 0.08 Vlucht trappenhuis 0.09 Techniek
155m2 155m2 132m2 29m2 47m2 5m2 15m2 10m2 5m2
Collectieve binnentuin
264m2
STANDAARD PLATTEGROND (1E, 2E EN 3E VERDIEPING)
39 studio’s- 13 studio’s per verdieping - type A 48m2 en type B 37m2 01/02/03 Verdieping 1 stuks Woningtype A.1 1 stuks Woningtype A.2 1 stuks Woningtype A.3 1 stuks Woningtype A.4 8 stuks Woningtype B.1 1 stuks Woningtype B.2 1 stuks Collectieve ruimte 01 1 stuks Collectieve ruimte 02
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
48m2 48m2 46m2 47m2 37m2 37m2 50m2 25m2
10
MIJDRECHTSE ARCHITECTUUR
DORPSSTRAAT
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
11
PLINT
DORPSSTRAAT
REFERENTIES
Respect voor de context bij het creëren van een landmark De laatste verdieping kan een terugspringend dak of een schilddak krijgen, en het ritme en de materialen van de gevel kunnen de schaal en textuur van nabijgelegen gebouwen weerspiegelen.
VIER BOUWLAGEN
Ontwerp - het hof referenties
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
12
BESTAANDE SITUATIE
DORPSSTRAAT
BEREKENING; vertaling parkeerbehoefte huidige invulling Begane grond - 1040m2 • • • •
Yoga studio ca. - 160m2 (3pp) Gelateria Mijdrecht ca. 60m2 (5pp) Winkel ca. 550m2 (18pp) Supermarkt ca. - 270m2 (5pp)
Benodigde parkeerplaatsen - totaal 31pp
Gelateria - 60m2
In het nu! - yoga studio (160m2)
Kledingwinkel - 550m2
Rayan - supermarkt/eten - 270m2
Strategische locatie Gelegen tussen de bruisende winkelstraat Dorpsstraat en een van de belangrijkste openbare parkeerterreinen van de stad, biedt dit centraal gelegen perceel een uitstekende mogelijkheid voor een nieuwe commerciële ontwikkeling die verder gaat dan de traditionele opzet. Deze locatie bevindt zich in het commerciële en sociale hart van Mijdrecht, met: • Directe voetgangerstoegang tot het levendige winkelgebied Dorpsstraat • Uitstekende zichtbaarheid vanaf de aangrenzende parkeerplaats, wat voetgangers aantrekt • Op korte loopafstand van openbare voorzieningen, restaurants en bushaltes.
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
De locatie fungeert al als een natuurlijke verbinding tussen mobiliteit, handel en het gemeenschapsleven, waardoor het ideaal is voor een markante ontwikkeling. Kampt met een aanzienlijk woningtekort, met name in stedelijke en voorstedelijke centra zoals Mijdrecht. Het toevoegen van woningen boven commerciële functies biedt: • Een zinvolle bijdrage aan het lokale woningaanbod, • Slim gebruik van gewilde en goed bereikbare grond, • Een duurzame, compacte stedelijke vorm.
13
MOBILITEIT
DORPSSTRAAT
BEREIKBARE INDIVIDUELE HUISHOUDENS Voor de ontwikkeling in het centrum van Mijdrecht wordt aangesloten bij het gemeentelijk parkeerbeleid van de gemeente De Ronde Venen. Het plangebied ligt binnen de blauwe zone parkeerregime van het centrum, wat betekent dat er voor de nieuw te realiseren woningen geen verplichting geldt tot het realiseren van bewonersparkeerplaatsen. Wel dient, conform het beleid, te worden voorzien in bezoekersparkeerplaatsen. Het bouwplan omvat 39 betaalbare woningen met een parkeernorm van 0,3 bezoekersparkeerplaatsen per woning, wat resulteert in een behoefte van circa 12 parkeerplaatsen. Daarnaast wordt 442 m² commercieel programma toegevoegd. Binnen het plan worden geen nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd; in plaats daarvan wordt gesaldeerd met het bestaande programma.
Het huidige programma bestaat uit circa 1.040 m² bestaande bebouwing, waaronder 270 m² supermarkt en 610 m² centrumfuncties (winkels, yoga, ijswinkel), waarvoor volgens de geldende normen een parkeerbehoefte van 31 plaatsen geldt. Door het salderen van de nieuwe parkeerbehoefte met de vervallende parkeerbehoefte van het bestaande programma, ontstaat per saldo een positief parkeersaldo. Daarmee voldoet het plan aan de gemeentelijke parkeernormen en wordt op een duurzame wijze ingespeeld op de bestaande parkeerstructuur binnen het centrum van Mijdrecht.
Programma BEGANE GROND
Begane grond - 1135m2 Commerciële ruimtes Fietsenstallingen Ingang Collectieve binnentuin
P
P
Kamerverhuur
STANDAARD PLATTEGROND (1E, 2E EN 3E VERDIEPING)
NOVEMBER 2025
Individuele kamer
13k.
TOTAAL
39k.
P
x 0,3pp/k
14,6pp
P
P
3vloer
3,9pp 26,3pp.
Parkeerberekening saldering
Commercieel
Collectieve binnentuin
Kamer ~ 37m2
Maatschappelijk
Collectieve ruimte
Kamer ~ 47m2
Fietsenstalling
Volumes
MIJDRECHT
P
x 3,3pp/100m2
442m2 75m2 335m2 270m2
Benodigde parkeerplaatsen bestaande situatie - 31pp Vereiste parkeerplaatsen nieuw project - 27pp Conclusie: 4 parkeerplaatsen minder nodig in de nieuwe situatie
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
14
PROCES
DORPSSTRAAT
Na positief bericht op het planinitiatief willen we graag samenwerken met de gemeente om te komen tot de kaders van dit project. In de vervolgfase vinden er diverse onderzoeken plaats waarvoor diverse experts aan moeten haken zoals een participatie expert, een boomtechneut en een verkeerskundige. Doel en scope van de participatie Met gerichte inspraakmomenten en open communicatie willen we draagvlak creëren en ideeën verzamelen van omwonenden en andere belanghebbenden, zodat hun kennis en wensen het plan kunnen versterken. Tegelijkertijd voldoen we hiermee aan de participatieverplichtingen van de Omgevingswet, zodat het proces transparant, inclusief en juridisch solide verloopt. Visie op Participatie Participatie is essentieel om draagvlak te creëren en de omgeving enthousiast te maken over de ontwikkeling van (Projectnaam Mijdrecht?) . Wij geloven dat een goed participatietraject niet alleen de kwaliteit van het plan verhoogt, maar ook bijdraagt aan een soepele realisatie. Door omwonenden, naastgelegen bedrijven, toekomstige bewoners en andere stakeholders vroegtijdig te betrekken, zorgen we voor een plan dat beter aansluit bij de identiteit en behoeften van de gemeenschap. (Projectnaam Mijdrecht?) moet na realisatie een vanzelfsprekende en bijzondere plek zijn binnen het dorp.
Onze Kernwaarden in Participatie Inhoud – Experts en bewoners worden actief betrokken en hun input wordt vertaald naar concrete verbeteringen. Interactie – Participatie is tweerichtingsverkeer. We luisteren naar wensen en zorgen en gaan écht in gesprek. Inclusie – Iedereen die wil, kan deelnemen via zowel fysieke bijeenkomsten als digitale kanalen. Informatie – Transparante, toegankelijke en centrale informatievoorziening met duidelijke verwachtingen. Innovatie – Creatieve en prikkelende methoden vergroten de betrokkenheid en zorgen voor een positieve houding. Aanpak en Principes Onze participatieaanpak is gebaseerd op proactieve communicatie en transparantie. Dit betekent dat: • Omwonenden en belanghebbenden altijd eerder informatie krijgen dan de pers. • We tijdig en helder communiceren over zekerheden en onzekerheden. • Alle betrokkenen één eenduidige boodschap uitdragen.
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
• Duurzame en toekomstgerichte keuzes worden toegelicht. • Bewoners van nu en de toekomst centraal staan in de ontwikkeling. Stakeholdersanalyse Een gedegen stakeholdersanalyse helpt ons inzicht te krijgen in de partijen die direct of indirect bij het project betrokken zijn. Zo brengen we de belangen, zorgen en wensen in kaart, waardoor we effectief kunnen inspelen op behoeften en mogelijke knelpunten kunnen voorkomen. Wie hebben we betrokken? • Direct omwonenden en eigenaren / bedrijven • Inwoners Rijswijk • Dorpsplatform • Gemeente De Ronde Venen • Woningcorporatie SAMENWERKING Een goede samenwerking kun je niet eenzijdig bedenken. Onze visie op de samenwerking met u als werknemer van de gemeente is gebaseerd op een evenwichtige en gestructureerde aanpak. Die zowel ambtelijk als bestuurlijk is geïntegreerd. Deze benadering is erop gericht om de gemeente maximaal te betrekken, zonder de dagelijkse werking te overbelasten en verzekert dat het project op elk niveau efficiënt wordt gemanaged. KERNTEAM EN STUURGROEP Wij stellen voor om een klein maar dynamisch kernteam te vormen dat bestaat uit vaste teamleden van zowel ons projectteam als vertegenwoordigers van de gemeente. Dit kernteam zal fungeren als het centrale punt voor dagelijkse coördinatie, besluitvorming en communicatie.
We zien dit team als de ruggengraat van onze samenwerking, waarbij leden vanuit verschillende disciplines zoals openbare ruimte, groen, parkeren en civiele werken selectief kunnen worden betrokken afhankelijk van de agenda en de fase van het project. In de stuurgroep wordt met elkaar de kwaliteit en voortgang van het project bewaakt. Het kernteam geeft uitvoering aan de gebiedsontwikkeling binnen de overeengekomen ambities, kaders en afspraken. Zij werken daarbij nauw samen met de adviseurs bij onderwerpen als de plankwaliteit, openbare ruimte, planning en procedures. Uiteraard zijn er meerdere toetsmomenten opgenomen voor de gemeente ter beoordeling van het project. En of we door mogen met een volgende fase.
15
NOVEMBER 2025
MIJDRECHT
LAP LANDSCAPE & URBAN DESIGN
16