Document · PDF

Bijlage 1. Integraal vastgoedbeheerplan 2023-2027

Gemeenteraad 27 november 2023, gemeente De Ronde VenenBij agendapunt: Raadsvoorstel Integraal Vastgoed beheerplan 2023-20278.384 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Integraal vastgoedbeheerplan Gemeente De Ronde Venen Houten, 16 oktober 2023

Integraal vastgoedbeheerplan Project Betreft

12120 – Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Houten 16 oktober 2023

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Doel van het integrale vastgoedbeheerplan Positionering van het vastgoedbeheerplan Leeswijzer

5 5 5 6

Terugblik op voorgaande beheerperiode

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6.

Visie, uitgangspunten en kaders Visie Doelstellingen 2023-2027 Wettelijk kader Beleidskader Financieel kader Onderhoudskader

8 8 10 10 11 13 15

4. 4.1. 4.2.

Vastgoedportefeuille Bestaande vastgoedportefeuille Ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille

16 16 17

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Duurzaam portefeuilleplan Aanleiding Duurzaamheidsambitie gemeente De Ronde Venen Aanpak Beheerperiode 2023-2027 Meer-investeringen versus financiële baten

18 18 18 18 19

6. 6.1.

Terugblik beheerperiode 2018-2021 Onderhoudsvoorziening (MJOP 2018-2021)

21 21

7. 7.1. 7.2.

Financiën Meerjarenonderhoud Financiële effecten

22 22 23

Risicoparagraaf

Bijlage 1 Objectenoverzicht Gemeente De Ronde Venen

Pagina 1 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Samenvatting De gemeentelijke vastgoedportefeuille dient verschillende doelen. Het vastgoed in de gemeente faciliteert onder meer de maatschappelijke taken, een huisvestingsbehoefte en beleidsmatige doeleinden. Het is de taak van de gemeente om op een zorgvuldige manier om te gaan met dit onroerend goed. Zowel financieel alsook vanuit wet- en regelgeving. Inzicht in de kosten voor instandhouding, verduurzaming en inclusie op de lange termijn is daarbij essentieel. In het integrale vastgoedbeheerplan (hierna te noemen vastgoedbeheerplan) voor gemeente De Ronde Venen wordt de beheerperiode 2023-2027 in een aantal onderwerpen conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gepresenteerd. In het vastgoedbeheerplan is onder andere aandacht besteed aan de vastgoed- en duurzaamheidsvisie, instandhouding, vervangings- en duurzaamheidsinvesteringen en financiën. De gemeentelijke visie op vastgoed is afkomstig uit de Nota Vastgoed. Deze kaders en uitgangspunten vormen de onderlegger voor de komende beheerperiode. Tot slot heeft de gemeenteraad als doel gesteld om klimaatneutraal te zijn in 2050. Het vastgoedbeheerplan geeft inzicht in de omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, de visie en kaderstelling, het benodigde onderhoud, de investeringen over meerdere jaren, duurzaamheid en de lusten en lasten die daarmee gepaard gaan.

Het vastgoedbeheerplan is ter besluitvorming en verantwoording richting de raad en biedt tevens een terugblik van de voorgaande beheerperiode. In de voorgaande beheerperiode is de focus vooral gelegd op het uitvoeren van uitgesteld onderhoud en op de instandhouding van het vastgoed. In de toekomstige beheerperiode wordt een nieuwe strategie ingezet. Met het vastgoedbeheerplan is gekozen om de nadruk op de integraliteit van het beheer- en onderhoud en de verduurzamingsopgave te leggen. Door het beheer- en onderhoud te verweven met het proces van verduurzaming is een concrete stap gezet in de uitvoering van de gemeentelijke ambitie van een klimaatneutrale gemeente in 2050. Met deze ambitie wordt tevens voldaan aan het landelijke Klimaatakkoord. Voor de beheerperiode 2023-2027 is gekozen voor een realistische en kostenefficiënte aanpak, te weten het combineren van het onderhoud met de verduurzaming van het vastgoed. De duurzame ambitie van de gemeente is in dit beheerplan vertaald naar duurzame meerjare derh udsp a e (DMJOP’s) die aansluiten op de onderhoudsplanning van de gemeentelijke gebouwen. Dit is de basis voor de energiebesparende maatregelen om te voldoen aan het Klimaatakkoord in 2050. Deze stappen zijn er op ingericht dat er steeds meer grip komt op de opgave.

En dat deze grip er blijft door middel van monitoring op het gebied van energieprestatie en de onderhoudstoestand van de gemeentelijke gebouwen. De gemeentelijke vastgoedportefeuille van De Ronde Venen bestaat uit een divers gebouwenareaal. Voor dit vastgoedbeheerplan is de focus gelegd op 35 objecten, verdeeld over 5 deelportefeuilles (tabel 1). In 2021 en begin 2022 z j euwe MJOP’s pgeste d p basis van een uniforme en onafhankelijke beoordelingsmethodiek, te weten de NENDeze MJOP’s make z chte jk we ke k ste te verwachte z j , z a s exploitatie onderhoud, planmatig onderhoud en vervangingsonderhoud. Ook zijn er duurzame quickscans uitgevoerd om de verduurzamingspotentie in kaart te brengen. Deze quickscans maken inzichtelijk welke investeringen nodig zijn om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen. Ook de jaarlijkse besparing op de energiekosten is daarbij geprognotiseerd. Evenals de beoogde CO2-reductie per gebouw. Deze informatie resulteert kwa tat eve e tegra e DMJOP’s

Pagina 2 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Tabel 1: overzicht met deelportefeuilles van de 35 vastgoedobjecten. Kernportefeuille Maatschappelijk Strategisch Gemeentelijk Dispositie 7 deelportefeuilles

18 objecten 4 objecten 1 object 2 objecten 10 objecten 35 objecten

geven invulling aan de gemeentelijke huisvesting c.q. dienstverlening geven invulling aan maatschappelijke beleidsdoelen strategische positie c.q. locatie gemeentelijke voorzieningen zonder specifiek beleidsdoel komen in aanmerking voor verkoop; vullen geen beleidsdoel in

Voor de komende 10 jaar zijn in het vastgoedbeheerplan de geactualiseerde onderhoudsplannen ondergebracht. Daarbij zijn onderhoudswerkzaamheden, inclusie en duurzaamheid geïntegreerd in één aanpak. Ook is aansluiting gemaakt met het BBV. Het totaaloverzicht schetst welke financiële middelen benodigd zijn om de integrale beheeraanpak te realiseren (tabel 2). De genoemde kosten zijn voorzien van belasting over de toegevoegde waarde (btw), verrekend volgens het btw-regime dat per gebouw van toepassing is (bijlage 1). Tabel 2: investeringen 2023-2032. Investeringen > €15.000 Investeringen < €15.000 Totaal bedragen x € 1.000

‘23

‘24

‘25

‘26

‘27

‘28

‘29

‘30

‘31

‘32

845 53 898

640 25 665

1.172 18 1.190

533 52 585

112 41 153

214 70 284

97 15 112

467 50 517

452 24 476

253 19 272

Het vastgoedbeheerplan s der uwd met kwa tat eve DMJOP’s I deze p a e z j d verse onderhoudssoorten, variërend van exploitatie onderhoud tot en met duurzame investeringen, gedetailleerd in kaart gebracht en onderbouwd volgens de NEN-2767 methodiek voor conditiebepaling. Daarmee is een prognose opgesteld voor de uit te voeren werkzaamheden aan het gemeentelijke vastgoed. De per jaar fluctuerende onderhoudskosten worden bekostigd uit de daartoe beschikbaar gestelde financiële middelen, waarin jaarlijks met een gemiddeld bedrag over een periode van 10 jaar wordt gedoteerd. De onderhoudswerkzaamheden, duurzame investeringen en inclusie z j same gev egd de DMJOP’s e zijn daarmee geïntegreerd in dit vastgoedbeheerplan. Op basis van deze onderbouwing zijn de volgende financiële effecten doorgerekend (tabel 3).

Pagina 3 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Tabel 3: overzicht van de benodigde middelen, periode 2023-2032 (bedragen x € 1.000). Benodigde middelen ‘ 3 ‘ ‘ 5 ‘ ‘ ‘ ‘ 9

‘3

‘31

‘3

Vaste dotatie aan onderhoudsvoorziening Exploitatie onderhoud Afschrijvingen Rente Investeringen < €15.000 Externe expertise voor advies Totaal benodigd

405

330

406 0 0 54 100 965

392 0 0 25 100 847

357 74 54 18 100 933

360 133 80 52 100 1.055

420 160 96 41 100 1.147

406 165 99 70 100 1.170

379 176 106 15 100 1.106

395 181 110 50 100 1.166

386 204 122 24 100 1.166

395 227 125 19 100 1.196

Beschikbare middelen

710

679

678

679

678

679

678

Verschil

255

168

255

377

468

491

428

487

488

518

-14

-5

-3

-47

-43

-36

-49

-59

-58

-21

-2

-1

-2

-25

-13

-2

255 255

184 168

261 255

382 377

517 468

559 491

477 428

537 487

549 488

578 518

Dekkingsvoorstel Aanpassen tarieven afvalstoffenheffingen/verrekening met voorziening Aanpassen tarieven rioolheffing/verrekening met voorziening Verlagen begrotingsresultaten TOTAAL GENERAAL

De benodigde investeringen om het vastgoedbeheerplan ter uitvoering te brengen zijn van belang voor het juiste momentum met betrekking tot de verduurzamingsmaatregelen. Het is daarmee van belang dat de budgetten vanuit het investeringsplan tijdig worden vrijgemaakt om aansluiting te houden op de geplande onderhoudswerkzaamheden. Zodoende wordt op de meest kostenefficiënte wijze geïnvesteerd in duurzaamheid en vervangingsonderhoud. Dit komt ook ten goede van de rendabiliteit, terugverdientijd en efficiëntie van de duurzame investeringen.

Pagina 4 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Inleiding

1.1.

Doel van het integrale vastgoedbeheerplan

Het integrale vastgoedbeheerplan (hierna te noemen: vastgoedbeheerplan) geeft inzicht in de omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, de visie en kaderstelling, het benodigde onderhoud, investeringen in kwaliteit en duurzaamheid en de kosten die daarmee gepaard gaan. Dit vastgoedbeheerplan maakt het vastgoed toekomstbestendig en is ingericht op de planperiode 2023-2027. Aanvullend geeft het een financiële doorkijk op basis van 10 jaar. Het vastgoedbeheerplan is een kaderdocument dat de verbinding legt tussen de beleidsdoelstellingen van de gemeente en de technische en financiële middelen die nodig zijn om het vastgoed hiervoor geschikt te maken en houden. Dit om het gebouwbeheer beleidsmatig en planmatig uit te voeren. Ook is het document de verantwoording richting de gemeenteraad omtrent het gebouwbeheer. De benodigde budgetten om het vastgoed in de beheerperiode te onderhouden en te investeren in duurzaamheid zijn geborgd in het vastgoedbeheerplan.

1.2.

Positionering van het vastgoedbeheerplan

Het vastgoedbeheerplan 2023-2027 is de schakel tussen de (technische) inhoud en de realisatie van de werkzaamheden omtrent onderhoud en verduurzaming. Het is daarmee een tactisch- en operationeel document over hoe het vastgoed te beheren en te verduurzamen, en welke budgetten hiervoor nodig zijn conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De richting voor het vastgoedbeheer wordt ingegeven door twee kaders, te weten: 1. Nota Vastgoed: sturend instrument waarin uitvoering wordt gegeven aan de wijze waarop de gemeente haar vastgoed inzet voor maatschappelijke- en beleidsdoeleinden; 2. Klimaatneutraal De Ronde Venen: een visiedocument waarin de doelstellingen op het gebied van de verduurzaming van de gemeente zijn beschreven. Het vastgoedbeheerplan is uitgewerkt binnen de kaders zoals genoemd in de Nota Vastgoed (16 augustus 2017). De Nota beschrijft hoe uitvoering wordt gegeven aan onder meer het Accommodatiebeleid, Grondbeleid en financiële verordeningen. Ook beschrijft de Nota de wijze waarop de gemeente de rol als eigenaar van het vastgoed invult. Binnen deze kaders is het tactisch/operationele vastgoedbeheerplan uitgewerkt. Om sturing en structuur te bieden aan de diverse vastgoedportefeuille zijn tevens gebouw-labels toegekend binnen de deelportefeuilles. Tussentijds kunnen er actualisaties plaatsvinden.

Dit zodat veranderingen in de nu geformuleerde onderhoudsbehoefte bijgesteld kunnen worden. Dit is relevant wanneer bijvoorbeeld een andere voor- of achteruitgang van de onderhoudsconditie van de gebouwen wordt geconstateerd. Ook bestaat de kans dat tijdens de komende 10 jaar wordt besloten om meer of minder objecten af te stoten, te kopen of verkopen of te renoveren en/of sloop-nieuwbouw uit te voeren. Het wijzigen van de vastgoed- en onderhoudsstrategie heeft daarom direct gevolgen op het beheer en onderhoud. Vastgoedmanagement is daarmee een continu proces met verschillende partijen en bezien vanuit verschillende belangen. Dat maakt het vastgoed dynamisch tijdens de gehele exploitatieperiode.

Pagina 5 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

1.3.

Leeswijzer

Het vastgoedbeheerplan blikt in hoofdstuk 2 terug op de voorgaande beheerperiode. In dit hoofdstuk wordt op beknopte wijze teruggeblikt op de opgaven uit die periode en welke doelstellingen tot nu toe zijn bereikt. Hoofdstuk 3 omschrijft de visie, uitgangspunten en kaders van het nieuwe vastgoedbeheerplan. Er is daarbij aandacht besteed aan de visie, doelstellingen voor 2023-2027 en de diverse kaders waarbinnen het document is opgesteld. Zoals de wettelijke kaders, beleidskaders en het financiële kader. In Hoofdstuk 4 is de huidige vastgoedportefeuille toegelicht. Er is aandacht besteed aan de opbouw van de portefeuille. Zoals uit welke deelportefeuilles het vastgoedareaal bestaat en welke ontwikkelingen er van toepassing zijn in de portefeuille. Hoofdstuk 5 biedt informatie over het duurzame portefeuilleplan, zoals de aanleiding voor dit plan en hoe de duurzaamheidsambitie van de gemeente onderdeel uitmaakt van deze integrale aanpak. De aanpak van de beheerperiode omschrijft de huidige en toekomstige werkwijze op het gebied van duurzaamheid bij het vastgoedbeheer. In hoofdstuk 6 is een terugblik gepresenteerd op de voorgaande beheerperiode 2018-2021. De opbouw, werkzaamheden en financiële situatie omtrent de voorgaande beheerperiode is hierin beschreven. Ook de aanzet voor de nieuwe beheerperiode en hoe dit aansluit op de voorgaande periode is op beknopte wijze toegelicht.

Hoofdstuk 7 beschrijft de financiële situatie, op basis van de financiële effecten en het dekkingsvoorstel van de gemeente. Er is toegelicht hoe de investeringen zijn opgebouwd en tot welke financiële effecten dit leidt ten aanzien van de gebouweninstandhouding. Tot slot is in hoofdstuk 8 een beknopte risicoparagraaf opgesteld. Hierin zijn d verse r s c ’s e bijpassende beheersmaatregelen beschreven die van toepassing kunnen zijn in de komende beheerperiode.

Pagina 6 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Terugblik op voorgaande beheerperiode

De afdeling vastgoed beheert het vastgoed op basis van het sober en doelmatig onderhouden van de panden met een bepaalde maatschappelijke c.q. beleidsmatige 'waarde'. In de Nota Vastgoed uit augustus 2017 zijn deze uitgangspunten omschreven: ''De ondertitel van de nota is 'Transformeren en faciliteren' en ziet toe op vastgoedbeleid dat gericht is op het transformeren naar een hoger maatschappelijk en economisch rendement van de vastgoedportefeuille. […] De gemeente wil vastgoed op de juiste wijze inzetten en in de juiste hoeveelheden bezitten''. Om invulling te geven aan deze missie zet de gemeente in op het gedegen in kaart brengen van de vastgoedportefeuille (o.b.v. rechtmatigheid, doeltreffendheid, doelmatigheid en duurzaamheid). Ook evalueert de gemeente haar beleidsregels in relatie tot het maatschappelijk en financieel rendement van het huidige bezit (tabel 4). Dit is geconcludeerd in de heroriëntatie van het vastgoed, met als doel: 'behouden wat van waarde is voor de gemeente'. Tabel 4: globale weergave doelstellingen voorgaande beheerperiode doelstellingen omschrijving Rechtmatigheid Het inzichtelijk maken van de relatie tussen verschillende verordeningen met het gemeentelijke vastgoed.

Doeltreffendheid

Doelmatigheid

Duurzaamheid

Het categoriseren van het vastgoedbezit naar beleidsmotieven om aan te sluiten op de wijze hoe de gemeente haar doelstellingen categoriseert en organiseert. De wijze van organiseren bepaalt hoe doelmatig de gemeente haar doelen haalt; vastgoed is één van de middelen om hier invulling aan te geven. Voor het doelmatig beheer is een vastgoedmanagementsysteem aangeschaft om dit beheer (mjop's) beter te organiseren. Beleid voor duurzaamheid, dat is gericht op het beheer van het vastgoed, is in april 2017 vastgesteld in het 'Spoorboekje naar een klimaatneutrale gemeente’. Het implementeren van deze doelstellingen in het doelmatige beheer gaat van start.

resultaat De uitgangssituatie van de in eigendom zijnde gemeentelijke gebouwen in relatie tot de verplichtingen rond het beheer- en onderhoud zijn helder gedefinieerd voor de nieuwe beheerperiode. De vastgoedportefeuille is overzichtelijk gemaakt. De objecten zijn gecategoriseerd volgens zekere definities. De objecten zijn geïnventariseerd waarbij een mjop per object is opgesteld. In dit mjop zijn de onderhoudskosten over een periode van 2018-2057. Deze kosten zijn verwerkt in een Excel uitdraai uit Homerun. De mjop's zijn niet onderbouwd met een conditiemeting en gaven achteraf onvoldoende beeld over de huidige onderhoudstoestand. Er is gestart met het uitvoeren van duurzame maatregelen i.c.m. het vastgoedbeheer. Enkele locaties zijn volledig voorzien van LED verlichting. Het gemeentehuis is uitgevoerd met zonnepanelen en energiezuinigere klimaatinstallaties.

Pagina 7 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Visie, uitgangspunten en kaders

3.1.

Visie

In de Nota Vastgoed en de daaraan gelieerde stukken is geconcludeerd dat de gemeente het belangrijk vindt om effectief en efficiënt om te gaan met haar vastgoedportefeuille. Vastgoed is één van de middelen om de strategische en beleidsmatige doelstellingen te realiseren. Daar zijn financiële middelen voor nodig. De gemeente stelt dit beschikbaar voor onder meer onderhoud, investeringen in functionele aanpassingen en investeringen in duurzaamheid. In de Nota Vastgoed is omschreven hoe de gemeente inzet en stuurt op de doelstellingen en hoe vastgoed dit behoort te accommoderen. De doelen vloeien voort uit beleidsdoelen ten aanzien van de eigen bedrijfsvoering, maatschappelijke ontwikkelingen, onderwijs, gemeentelijke functies en ruimtelijke ontwikkelingen. Het passend beheren en onderhouden van gebouwen die deze doelen ondersteunen, is het strategisch vastgoedbeheer. Dit proces vraagt om een periodieke afstemming van strategische, tactische en operationele taken tussen het college, de beleidsafdelingen, team vastgoed en de eindgebruikers van de locaties (fig. 1).

college kiest en besluit

beleid

Vastgoed

initieert en financiert

beheert en adviseert

gebruikers huren en verrichten activiteiten

Figuur 1: schematische weergave van de gemeentelijke organisatie i.k.v. het vastgoed.

Pagina 8 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Visie op vastgoedbeheer Vastgoedbeheer vindt plaats in de gebruiksfase van bestaande gebouwen. Het is gericht op het behoud van kwaliteit, functie en financiële waarde (instandhouding). Dit gaat gepaard met een effectieve en kostendekkende exploitatie (verhuur). In het geval dat de locatie in aanmerking voor afstoting komt, gaat een zo voordelig mogelijke, tijdelijke exploitatie in. Wanneer een object niet meer past in de portefeuille, is een zo gunstig mogelijke verkoop van toepassing (afstoten). Het beheren en onderhouden van een vastgoedportefeuille is een cyclisch proces (fig. 2). De taak van de gemeente is om de balans te houden tussen het effectief beheren van de portefeuille en op de juiste momenten te investeren of desinvesteren. Voor dit vastgoedbeheerplan zijn stappen 1 en 2 besproken met de beleidsafdelingen. Stappen 3 en 4 zijn uitvoerig onderzocht en vormen de inhoudelijke onderbouwing voor dit vastgoedbeheerplan. Wanneer het beheerplan is vastgesteld, volgen stappen 5 en 6 in de uitvoeringsfase.

Figuur 2: schematisering van het cyclische vastgoedproces van de gemeentelijke vastgoedportefeuille (bron: bbn adviseurs).

Pagina 9 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

3.2.

Doelstellingen 2023-2027

In het professioneel beheren en exploiteren van de vastgoedportefeuille zijn vijf factoren essentieel, te weten: visie, vastgoed, financiën, beleid en uitvoering. De gemeentelijke gebouwen zijn onderdeel van de middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft om beleidsdoelstellingen te realiseren. Samenvattend zijn de doelen voor de beheerperiode 2023-2027: ▪ In regie komen op het vastgoedbeheer, dit door de geactualiseerde nul-status van de vastgoedportefeuille in te zetten om de doelstellingen te realiseren; ▪ Het verder professionaliseren van de regisserende wijze rond het onderhoud en de exploitatie van het vastgoedbeheer. Het mjop-beheer in O-Prognose en mogelijke koppelingen maken naar andere systemen in de gemeentelijke organisatie op het gebied van financiën en planning; ▪ Het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. Het is van belang om binnen de wettelijke kaders, beleidskaders, financiële kaders, onderhoudskaders en duurzaamheidskaders te opereren om de beleidsdoelstellingen in de praktijk te kunnen brengen. Deze kaders zijn de basis voor een gedegen vastgoedbeheerplan. Kosten en (duurzame) opbrengsten zijn in relatie tot elkaar zichtbaar. De invulling van deze kaders is afkomstig uit onder meer de Nota Vastgoed en daaraan gelieerde verordeningen en kaders.

3.3.

Wettelijk kader

Wetgeving in relatie tot het beheer- en onderhoud van gebouwen zijn ook voor gemeenten van toepassing. Een aantal van de belangrijkste wet- en regelgeving is: ▪ Omgevingswet: betreft de nieuwe wet die een vereenvoudiging van het voormalige stelsel van wetgeving (waaronder de Woningwet) voor de ontwikkeling en het beheer van de leefomgeving bevat; ▪ Bouwbesluit: dit stelt onder andere eisen op het gebied van veiligheid (noodverlichting, brandbestrijdingsmiddelen, keuringen installaties, vluchtwegen, brandveiligheid, et cetera); ▪ Arbowet: de Arbowet geeft voorschriften die ervoor zorgen dat medewerkers in een gezonde en veilige omgeving kunnen werken.

De voorschriften gaan onder andere over toegankelijkheid, legionella, binnenklimaat, calamiteitenplan en geluid; ▪ Diverse andere wetten die betrekking hebben op gebouwen: zoals de Huurwet, de Erfgoedwet en de Wet Milieubeheer; ▪ Voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording; ▪ Activiteitenbesluit Milieubeheer: verplicht ons om energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder; ▪ Energie: een kantoorfunctie dient vanaf 2023 minimaal energielabel C en vanaf 2030 minimaal energielabel A te hebben; ▪ Bij de renovatie van een woning of gebouw is het vanaf 1 februari 2022 verplicht om een minimale grenswaarde aan hernieuwbare energie toe te passen. Deze waarde verschilt per gebruiksfunctie en gebouwtype en kan op verschillende (technische) manieren worden ingevuld; ▪ Klimaatakkoord: in 2030 is de CO2-uitstoot met 55% verminderd en in 2050 met 95%.

Pagina 10 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

3.4.

Beleidskader

De kaders voor het onderhoud, beheer en de exploitatie van de gemeentelijke vastgoedportefeuille geven richting over de uitvoering van deze onderdelen. Samenvattend houdt het beleidskader in dat vastgoed en accommodaties geen doel of beleid an sich zijn, maar tot doel zijn om te faciliteren. Het wel benodigde vastgoed wordt efficiënt, transparant en duurzaam beheerd. Accommodatiebeleid Dit beleid is gericht op het behoud van de leefbaarheid van de kernen door vraag en aanbod van maatschappelijke accommodaties op elkaar af te stemmen. In het accommodatiebeleid is uiteengezet hoe de verantwoordelijkheid voor de vitaliteit van de kernen wordt gedeeld met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Deze gedeelde verantwoordelijkheid komt mede voort uit het feit dat het realiseren en het in stand houden van accommodaties geen wettelijk taak is voor de gemeente. In het accommodatiebeleid is opgenomen dat de huidige tijdsgeest maakt dat zelfs het maatschappelijk vastgoed tegen het licht gehouden moet worden van de maatschappelijke doelen die worden nagestreefd en mogelijke efficiencywinst. Duurzaamheidskader In september 2013 is in Nederland het Energieakkoord gesloten. Het Energieakkoord bevat afspraken voor energiebesparing en het opwekken van duurzame energie.

Het akkoord was een initiatief van de SociaalEconomische Raad (SER) en moest zorgen voor een inhaalslag van Nederland op het gebied van duurzame energie. Bij de klimaatbijeenkomst in Parijs in 2015 zijn internationaal klimaatdoelstellingen afgesproken. Deze doelstellingen hebben hun weerslag op elk individueel land. Aansluitend op de afspraken tijdens de Klimaatbijeenkomst van Parijs en het Energieakkoord van 2013 is op initiatief van het kabinet een Klimaatakkoord opgesteld. Anders dan het Energieakkoord, heeft het Klimaatakkoord één centraal doel: CO2-emissie reductie. Nederland heeft deze klimaatdoelstellingen omarmd en is bezig daarvoor wetgeving te ontwerpen. Deze wetgeving heeft betrekking op nieuwbouw en bestaande bouw. Voor Nederland houdt dit in dat een CO2-emissie reductie van 55% in 2030 en 95% in 2050 gerealiseerd moet zijn, dit ten opzichte van peiljaar 1990. Het Akkoord is vertaald in de sectorale routekaart verduurzaming van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De gemeenteraad heeft besloten dat De Ronde Venen klimaatneutraal moet zijn in 2050. Deze doelstelling is verder uitgewerkt in het Spoorboekje naar een klimaatneutrale gemeente, de Transitievisie Warmte en het Transitieontwerp Elektriciteit. De verduurzaming van vastgoed is opgenomen in het Spoorboekje omdat het bijdraagt aan het doel van een klimaatneutrale gemeente in 2050.

Bovendien vervult de gemeente een voorbeeldrol. Daarnaast verdient een deel van de verduurzamingsmaatregelen zich terug. Dat bespaart energiekosten voor de gemeente of huurder. Naast de lokale ambities, stelt het Rijk steeds meer regelgeving op met eisen aan de duurzaamheid of energetische status van vastgoed. 2017

2018/2020

2020

2021

2023

2050

Pagina 11 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Nota Grondbeleid In de Nota Grondbeleid zijn onder andere grondprijzen en de uitgangspunten voor aankoop van vastgoed opgenomen. De Nota Vastgoed beschrijft de kaders voor het afstoten van vastgoed. Financiële verordening uitgangspunten financieel beleid, beheer en inrichting financiële organisatie In de vastgestelde verordening is artikel 8 relevant. Hier is in opgenomen dat het college bij de aan- en verkoop van goederen (vastgoed), indien deze niet passen in het bestaande beleid en de daarbij behorende financiële kaders, de raad informeert over het voornemen. Ook wordt de raad in de gelegenheid gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Wettelijke plicht vastgoedportefeuille Het wettelijk verplichte vastgoed ziet toe op onderwijsgebouwen en gebouwen voor brandweerzorg. Hierbij gelden de volgende kaders: ▪ Onderwijs: de gemeente is bij wet verplicht te voorzien in adequate huisvesting voor het basis- en voorgezet onderwijs. Het economisch claimrecht van dit vastgoed ligt bij de gemeente, terwijl het juridisch eigendom is ondergebracht bij de schoolbesturen. Op 1 januari 2015 is de wetgeving op één onderdeel veranderd met betrekking tot de onderwijshuisvesting voor scholen van basisonderwijs (groot onderhoud en aanpassingen moeten zij voortaan zelf betalen en kunnen ze niet meer aanvragen bij de gemeente).

Kwaliteitsverbetering en verduurzaming van de gebouwen vallen voor bestaande gebouwen voortaan ook onder de definitie 'aanpassing' van het gebouw. Dit betekent dat de schoolbesturen zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het vastgoed. Omdat schoolbesturen meer eigen verantwoordelijkheid krijgen en dus hun financiële risico toeneemt, is het voor de gemeente zaak vroegtijdig te weten wat in een specifiek onderwijsgebouw gaat gebeuren middels een strategisch integraal huisvestingsplan (IHP) waarin dekking, multifunctionaliteit, medegebruik en flexibiliteit zijn opgenomen. ▪ Brandweerzorg: de kazernes zijn volledig in eigendom van de gemeente. Eind 2016 is het besluit genomen dat binnen de Gemeenschappelijke Regeling Veiligheidsregio Utrecht (VRU) de huisvesting van de brandweerzorg de verantwoordelijkheid blijft van de individuele gemeenten. De betreffende kazernes blijven in eigendom van de gemeente.

Pagina 12 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Om deze beleidskaders in de praktijk te brengen zijn de gebouwen in de vastgoedportefeuille voorzien van object labels (tabel 5). Tabel 5: beleidskaders vastgoedbeheer. label 1 desinvesteren 1 Perspectief: - slopen < 3 jaar - verkopen < 5 jaar - leegstand 2

Een minimum onderhoudsniveau (conditie 4 of 5 conform de NEN2767), met behoud van veiligheid, functionaliteit en wind- en waterdichtheid

Een minimum aan duurzaamheid, beperkt tot het wettelijk verplichte (no-regret maatregelen)

Inzetten op ad hoc beheersing van (sterke) veiligheid- en gezondheid risico's

3.5.

Financieel kader

label 2 consolideren Perspectief: - door-exploiteren - versterken - renderen Een basis onderhoudsniveau (conditie 3 conform de NEN-2767), met planmatige beheersing en (kosten)efficiëntie. Ruimte voor incidenteel maatwerk; sober en doelmatig onderhoud is de basis De basis van duurzaamheid, aandacht voor energie- en materiaaltransitie, zoveel mogelijk uit te voeren op natuurlijke onderhoudsmomenten Inzetten op proactieve beheersing van matige veiligheid- en gezondheid risico's

label 3 investeren Perspectief: - transformatie - renovatie - nieuwbouw - aankoop Een plus onderhoudsniveau (conditie 2 conform de NEN-2767), met een kwalitatief hoogwaardige uitstraling

Vooruitstrevend niveau van duurzaamheid, waarin circulariteit, CO2-neutraliteit, gezondheid en klimaatadaptatie centraal onderdeel zijn van de onderhouds- en vastgoedstrategie Inzetten op maximale veiligheid en gezondheid, inclusief voorzieningen, sociale veiligheid en tegengaan van criminaliteit

De gemeentelijke vastgoedportefeuille omvat een grote diversiteit aan objecten. De onderhouds- en exploitatiekosten verschillende per object. Om deze lasten te kunnen dekken zijn in 2021 en 2022 de MJOP’s per object opnieuw opgesteld. Op portefeuilleniveau is daarmee de nul-situatie van het vastgoed inzichtelijk gemaakt. Dit voor een langere periode, zodat de staat van het onderhoud, risico's en investeringen beheersbaar zijn. In dit beheerplan wordt de financiële verordening van de gemeente als uitgangspunt gebruikt. Deze verordening is conform het BBV is vastgelegd door de afdeling financiën. In de aanstaande beheerperiode (2023-2027, met een doorkijk naar 2032). Beheer- en onderhoud Als eigenaar van de gebouwen is de gemeente verantwoordelijk voor het technisch onderhoud van haar objecten. Onder onderhoud wordt verstaan: ▪ Correctief onderhoud: oplossen van klachten en storingen, gericht op herstel van technische functie; ▪ Preventief onderhoud: gericht op gecontracteerd jaarlijks onderhoud aan gebouwen, gebouw gebonden installaties en de vaste terreininrichting; ▪ Planmatig onderhoud: meerjaren onderhoud, groot onderhoud en planmatige ingrepen, gericht op de instandhouding van de bestaande portefeuille en bijbehorende functionaliteit; ▪ Vervangingsinvesteringen: gericht op verlenging van levensduur en het structureel opwaarderen van kwaliteit en waarde.

Pagina 13 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Het BBV beschrijft het gebouwenonderhoud als volgt (tabel 6 en 7). Tabel 6: definities m.b.t. investeringen. investeren, gewijzigd eisenpatroon

moment (richtinggevend)

raming (richtinggevend)

Levensduurverlenging, ofwel midterm upgrade

Renovatie

20j x 0,8% stichtingskosten, 30j x 0,8% stichtingskosten Te bepalen per werk

Verbeteren

Verduurzamen

Restaureren

2/3 van termijn (20j / 30j) of 3/4 van termijn (30j / 40j). Afhankelijk van vastgoedperspectief, beleid en gebruikersafspraken Afhankelijk van vastgoedperspectief, beleid en gebruikersafspraken Afhankelijk van wet- en regelgeving rond duurzaamheid, i.c.m. vastgoedperspectief Afhankelijk van monumentstatus, staat van onderhoud en scope van de opgave

moment (richtinggevend)

raming (richtinggevend)

Mutatie onderhoud; gelegenheid benutten i.c.m. gepland onderhoud Groot onderhoud; het bundelen van onderhoud Inspectie: toestand- of tijdsafhankelijk, gebruiksafhankelijk Te laat uitgevoerd: achterstallig-/curatief Bij klachten en/of storingen Schadeherstel

O.b.v. het MJOP; eventueel in mindering t.o.v. werk i.c.m. investering O.b.v. het MJOP

Wijziging exploitatietermijn, meestal voor ca. 10 jaar Technisch opwaarderen; naar nieuwbouwniveau brengen van object Wijziging van scope door bijv. functionele en/of technische aanpassingen Verbeteringen gericht op het energieverbruik, circulariteit, adaptatie Verbeteringen om oorspronkelijk ontwerp, uitstraling en/of bruikbaarheid te benaderen

Te bepalen per werk

Tabel 7: definities m.b.t. onderhoud. onderhoud, instandhouding

Planmatig

Cyclisch-/planbaar in het onderhoudsplan

Niet-cyclisch; preventief onderhoud 2

Niet-planmatig Niet-cyclisch; correctief onderhoud

O.b.v. onderhoudscontracten O.b.v. MJOP; achteraf Te bepalen per werk Te bepalen per werk

Pagina 14 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

3.6.

Onderhoudskader

Een belangrijk onderdeel in de rol van gebouweigenaar is het plannen en organiseren van het onderhoud aan de objecten. Onderhoud is van grote invloed op de levensduur, technische kwaliteit, staat van veiligheid en de (financiële) waarde van een object. De gemeente hanteert de genormeerde onderhoudsmethodiek NEN-2767, die een brede toepassing vindt binnen Nederlandse gemeenten en andere professionele vastgoedbeheerders. De NEN-2767 is de onderlegger voor de technische conditiemeting. Vastgoedobjecten hebben onderhoud nodig. Panden worden gebruikt door gebouwgebruikers en weer- en wind zijn van invloed op de technische staat van een object. Om te bepalen wanneer een object toe is aan onderhoud, is door de Rijksoverheid een landelijk gestandaardiseerde methodiek ingericht om de conditie van een object te meten, te weten de NEN-2767. De systematiek hanteert a s u tga gspu t “pers s ahankel jke reg strat e va de c d t e va r ere d g ed’’ (tabel 8). In de norm wordt volgens een opnameprotocol gewerkt, dat op basis van het beoordelen van mankementen aan bouw- en installatiedelen een score toekent aan een object. Hierdoor is een realistische inschatting te maken voor wanneer onderhoud benodigd is om het object in de gewenste conditie te behouden. Gemiddeld genomen is de conditiescore 3, een redelijk onderhoudsniveau, het meest voorkomende onderhoudsniveau.

Tabel 8: schematische weergave NEN-2767 beoordelingsmethodiek. CVO Omschrijving 1 uitstekend: uitstekende kwaliteit, sprake van incidentele (geringe) mankementen 2 goed: enige veroudering, geen onderhoudsschade of -behoefte 3 redelijk: plaatselijke veroudering, beperkte onderhoudsschade of -behoefte 4 matig: functievervulling incidenteel in geding; aanwezige onderhoudsveroudering 5 slecht: veroudering is onomkeerbaar; grote onderhoudsveroudering 6 zéér slecht: vervanging is noodzakelijk; technisch afgeschreven

Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid is er primair op gericht om de gemeentelijke objecten langdurig technisch in stand te houden. Hierbij is het uitgangspunt dat functies en gebruik gelijk blijven. Al enige tijd wordt het gemeentelijk vastgoed in zijn algemeenheid onderhouden op een conditieniveau 3 (redelijk) conform de NEN-2767. Uitzondering hierop zijn de gebouwen die worden afgestoten (deze worden op niveau 4 (matig) onderhouden) en de begraafplaatsen (deze worden op niveau 2 (goed) onderhouden). Het MJOP omvat werkzaamheden waarmee de kwaliteit en functionaliteit in stand worden gehouden. Het jaar voorafgaand aan de ingeplande onderhoudswerkzaamheden worden de betreffende objecten geïnspecteerd. Daarnaast worden klachten en storingen geanalyseerd en wordt met de gebruikers gesproken over de ervaringen met het object. Op basis van deze bevindingen worden de onderhoudsactiviteiten voor de volgende twee jaar geactualiseerd. Het streven is om maar een keer in de vijf à zes jaar groot onderhoud aan een object uit te voeren. Het groot onderhoud wordt projectmatig uitgevoerd via jaarlijkse projecten. De werkzaamheden worden gebundeld tot één of meerdere projecten. Dit conform de Aanbestedingswet en intern beleid. Wanneer blijkt dat de kosten voor onderhoud hoog zijn en er ook sprake is van een verminderde functionaliteit van het object, dan vindt er een heroverweging plaats.

In de heroverweging worden ook de kosten voor het Klimaatneutraal maken meegenomen. Als bij de heroverweging blijkt dat de kosten voor instandhouding niet in verhouding staan het maatschappelijke rendement, dan wordt een (afzonderlijk) voorstel gedaan om het object te renoveren, geheel te vernieuwen of af te stoten.

Pagina 15 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Vastgoedportefeuille

4.1.

Bestaande vastgoedportefeuille

Op het moment van het opstellen van dit vastgoedbeheerplan bestaat de vastgoedportefeuille van de gemeente in totaal 35 objecten, dit met betrekking tot de vaste portefeuille – locaties als onderdeel van de strategische voorraad zijn buiten het beheerplan gelaten. De scholen maken sinds 1 januari 2015 geen deel meer uit van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Deze locaties zijn overgedragen aan de betreffende schoolbesturen. Zij dragen zelf zorg voor het beheer- en onderhoud van de scholen. De gemeente is in samenwerking met de betreffende schoolbesturen wel deels verantwoordelijk voor het onderhoud van de eventueel aanwezige kinderopvang. In 2021, 2022 en 2023 zijn de brandweerposten Mijdrecht en Vinkeveen gerenoveerd. In 2024 zal de post in Wilnis gerenoveerd worden. In 2024 wordt tevens gestart met de bouw van de nieuwe kazerne in Abcoude. Om deze reden zijn de twee laatstgenoemde brandweerposten op basis van gemiddelde prognoses opgenomen in het vastgoedbeheerplan. Na uitvoering van de werkzaamheden worden de actualisaties doorgevoerd in het DMJOP. Het vastgoedareaal van de gemeente op dit moment bestaat uit grofweg zeven deelportefeuilles (tabel 9). Tabel 9: onderverdeling deelportefeuilles, stand 2023. Deelportefeuille Vastgoedrol gemeente Maatschappelijk Gebouweigenaar, geen directe gebruiker; beheer- en onderhoud ten laste van gemeente. Betreft accommodaties t.b.v.

maatschappelijke doeleinden; exploitatie c.q. activiteiten door derden. Kernportefeuille Gebouweigenaar en gebruiker; beheer- en onderhoud ten laste van gemeente. Gebouwen ten dienste voor gemeente, of gebouwen worden ingezet vanuit de gemeentelijke exploitatie. Gemeentelijk Gebouweigenaar en gebruiker; betreffen kleine objecten bij terreinen, zoals het hertenkamp. Strategisch Gebouweigenaar, rol tussen gebruiker c.q. exploitant en gemeente nog niet definitief belegd. Dispositie Gebouweigenaar, geen directe gebruiker. Objecten ter voorbereiding op verkoop of sloop-/vervangende nieuwbouw. Totaal

Aantal 4

2 1 10 35

Een onderdeel in het beheerplan betreft de ‘d sp s t e’ jecte Deze eh re , z a g er ge ru kers voor de objecten zijn, te w rde derh ude p ee ‘rede jk’ ‘mat g’ derh uds veau, waar j de jecte moeten voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving. Ook op het gebied van duurzaamheid.

Pagina 16 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Om deze rede z j de ‘d sp s t e‘ jecte wel opgenomen in het vastgoedbeheerplan, waarbij wordt voldaan aan de zorgplicht die wij als gemeente hebben over de panden, zolang deze in gebruik zijn. Het betreft hierbij de volgende objecten (tabel 10). Tabel 10: objecten uit de deelportefeuille ‘dispositie’, stand 2021. Nr. Object Adres Plaats 19 Woning Herenweg 38 Herenweg 38 Wilnis 20 Woning Herenweg 92 Herenweg 92 Wilnis 21 Woning Wilnisse Zijweg 1 Wilnisse Zijweg 1 Wilnis 22 Woning Industrieweg 50a Industrieweg 50a Mijdrecht 23 Woning Herenweg 196 Herenweg 196 Vinkeveen 24 Woning Westzijde 34 Westzijde 34 De Hoef 25 Woning Winkeldijk 33 Winkeldijk 33 Abcoude 26 Woning Winkeldijk 48 Winkeldijk 48 Abcoude 27 Woning Waver 55 Waver 55 Oud. a.d. Amstel 28 Woning & opslag snackbar Hoogstraat 42 Abcoude

4.2.

BVO 115 150 104 111 133 120 100 105 111 60

Bouwjaar 1920 1964 1982 1950 1988 1920 1950 1960 1955 1910

Ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille

Van de vastgoedportefeuille van 35 objecten is de prognose dat deze objecten in de beheerperiode 20232027 geen veranderingen qua gebruik of functie zullen doormaken. Met betrekking tot twee objecten wordt in de komende beheerperiode wel mutatie verwacht, te weten met betrekking tot het gemeentehuis en werkcentrum Allround. Het gemeentehuis is in de periode 2020-2021 op diverse punten onderzocht, op het gebied van de technische staat, (brand)veiligheid en functionaliteit in relatie tot het hybride werken – onder meer één van de gevolgen van de Corona pandemie. De resultaten uit diverse onderzoeken geven aan dat het gemeentehuis – bij behoud van de huidige locatie – grondig gerenoveerd moet worden. Inmiddels is ervoor gekozen om een nieuw gemeentehuis te realiseren aan de Ontspanningsweg te Mijdrecht. Op basis van deze onderzoeken is voor het gemeentehuis bepaald om de locatie nog voor de komende beheerperiode in stand te houden, waarbij het gebouw voldoet aan veiligheid, wet- en regelgeving en bruikbaarheid. Gelijktijdig worden plannen ontwikkeld voor de bouw van het nieuwe gemeentehuis, elders in de gemeente. Het huidige gemeentehuis is daarom in het beheerplan opgenomen als zijnde instandhouding. De meerjarenonderhoudskosten voor de periode daarna dient bij oplevering van het toekomstige, nieuwe gemeentehuis als nieuwe situatie te worden gemuteerd in het beheerplan.

Ten aanzien van werkcentrum Allround wordt gedacht aan een maatschappelijke invulling.

Pagina 17 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Duurzaam portefeuilleplan

5.1.

Aanleiding

Zoals eerder toegelicht, is in september 2013 het Energieakkoord gesloten. Het Energieakkoord bevat afspraken voor energiebesparing en het opwekken van duurzame energie. Samenvattend houdt de doelstelling in het akkoord in dat een CO2-emissie reductie van 55% in 2030 is gerealiseerd, en 95% reductie in 2050 – dit ten opzichte van peiljaar 1990.

5.2.

Duurzaamheidsambitie gemeente De Ronde Venen

De gemeente heeft in 2017 uitgesproken de ambitie te hebben om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het bereiken van de doelstellingen om CO2-emissie te reduceren, omdat zij veel vastgoed bezitten. Bovendien vervullen gemeenten een voorbeeldrol en zorgen zo voor extra impact. De ambitie om de vastgoedportefeuille te verduurzamen is daarvan een belangrijk onderdeel. Met het vastgoedbeheerplan worden concrete stappen gezet om de richtinggevende beleidsdocumenten op het gebied van duurzaamheid van de gebouwen invulling te geven.

5.3.

Aanpak Beheerperiode 2023-2027

Voor de beheerperiode 2023-2027 is gekozen voor een realistische en kostenefficiënte aanpak, waarmee de gemeente verdere stappen zet naar Klimaatneutraliteit. Het gaat hier om verduurzamingsmaatregelen die op een natuurlijk moment kunnen worden uitgevoerd (d.w.z. tegelijk uitgevoerd worden met onderhoudswerkzaamheden en/of vervangingswerkzaamheden). Daarom is het belangrijk om de financiën te bezien vanuit deze integraliteit. De jaarlijkse dotatie is benodigd om het meerjarig onderhoud van uit te voeren. Deze investeringen kunnen kostenefficiënt worden ingezet wanneer deze gecombineerd zijn met het al geplande onderhoud. In het vastgoedbeheerplan is hier op ingezet. Zodoende is financiële optimalisatie per object benoemd en zijn meer- en minder investeringen op het gebied van duurzaamheid verrekend. Tot slot leidt de verduurzaming tot een reductie in de energielasten. Deze verduurzamingsmaatregelen zijn bepaald op basis van een in 2021 uitgevoerd onderzoek naar in totaal 13 objecten die de meeste energie verbruiken. De prognose is dat deze 'grootverbruikers' voor ongeveer 70% verantwoordelijk zijn voor het totale energieverbruik van de portefeuille.

Het onderzoek heeft het volgende inzichtelijk gemaakt: ▪ Met welke maatregelen de vastgoedportefeuille klimaatneutraal gemaakt kan worden tot 2050; ▪ Welke investeringen hiervoor benodigd zijn en welke energiekostenreductie dit oplevert; ▪ Met welke onderhoudswerkzaamheden de maatregelen kunnen samenvallen. In 2021 is de gemeenteraad geïnformeerd over het uitgevoerde onderzoek en de voorgestelde aanpak van de verduurzaming van de vastgoedportefeuille. De resultaten worden in het vastgoedbeheerplan toegelicht.

Pagina 18 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

5.4.

Meer-investeringen versus financiële baten

De duurzame maatregelen zijn sec een nieuwe investering in een bestaand gebouw. Er is echter een overlap van deze investeringskosten in relatie tot het vervangingsonderhoud in het MJOP – onderhoudswerkzaamheden die gebudgetteerd zijn voor vervanging van elementen, maar die (deels) overlappen met duurzame maatregelen in dezelfde hoofdgroep (fig. 3). Deze kosten zijn te beschouwen als een theoretische overlap. Wanneer bijvoorbeeld de vervanging van de dakbedekking in het investeringsonderhoud aan bod komt, dan is de duurzame maatregel daarbij om het dak te isoleren. Deze duurzame ingreep op zichzelf bestaat voor een groot deel uit dezelfde werkzaamheden die nodig zijn voor het vernieuwen van de dakbedekking. De meer-investering daarbij is het aanbrengen van de isolatie en aanpassingen aan de opstaande randen langs het dak.

planmatig onderhoud

vervangingsonderhoud

investeringen in duurzaamheid

planmatig onderhoud vervangingsonderhoud investeringen in duurzaamheid

individuele onderhouds- en investeringsmaatregelen i.k.v. instandhouding vastgoed

clusteren van de individuele werkzaamheden i.c.m. logische onderhoudsplanning

planmatig onderhoud overlapgebied meer-investeringen

Figuur 3: schematisering van het overlapgebied tussen vervangingsinvesteringen en duurzame investeringen.

De theoretische overlap in de periode 2023-2032 heeft een omvang van circa € 900.000 à € 1 200.000. Anders gezegd, de investeringen op het gebied van vervangingsonderhoud zijn met de bedragen op het gebied van duurzaamheid verrekend, zodat de geplande onderhoudsbudgetten uit het DMJOP niet dubbel worden begroot. Aan de hand van de verduurzamingsmaatregelen uit de onderzoeken zijn de verduurzamingsmaatregelen gecombineerd met de onderhoudswerkzaamheden en de (vervangings)investeringen. Dit is samengeracht tegra e, kwa tat eve DMJOP’s Door te verduurzamen op natuurlijke momenten, in lijn met het MJOP, zijn de investeringen al gedeeltelijk financieel gedekt en wordt desinvestering of kapitaalvernietiging voorkomen. De verrekening van het investeringsonderhoud en de duurzame maatregelen zijn daarmee in de DMJOP’s va het vastg ed eheerp a verwerkt.

Pagina 19 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

De prognose voor de beoogde energiebesparing is per gebouw inzichtelijk. En daarmee de beoogde energiekosten reductie, evenals de CO2-emissie reductie. Het is belangrijk om in de aankomende beheerperiode 2023-2027 te monitoren welke effecten de verduurzamingsmaatregelen oplevert. Vragen die belangrijk zijn om te beantwoorden zijn bijvoorbeeld: • Welke CO2-reductie wordt bereikt in de aankomende beheerperiode? • Wat zijn de daadwerkelijke energieverbruiken en energiebesparingen? • Zijn er inmiddels technieken beschikbaar, die beter toepasbaar zijn voor aanstaande verduurzamingswerkzaamheden? De volgordelijkheid van de werkzaamheden is leidend vanuit het DMJOP. Daarbij wordt periodiek een heroverwegingsmoment vanuit de raad over het vastgoedperspectief van de locaties besproken. Geadviseerd wordt om dit bij iedere update van het vastgoedbeheerplan – iedere circa vier jaar – te bespreken met de beleidsafdelingen (fig. 4). Op dit moment zijn voor de beheerperiode 2023-2027 stappen 1 en 2 reeds doorlopen. Stap 3 is de uitvoering in de beheerperiode.

Portefeuilleanalyse op basis van kaders & uitgangspunten Energiebeheer en monitoring

stap 1: beleidsportefeuille

Instandhoudingskosten per object in beeld

stap 3: verwerken, uitvoeren en monitoren

Duurzaamheidsmaatregelen en investeringen per object in beeld

Opnemen in beheerplan/ gewenste aanpak uitvoeren op basis van kaders & uitgangspunten Heroverwegen of kosten & investeringen wel reëel zijn i.r.t. het object

stap 2: duurzaamheidsperspectief per object

Figuur 4: schematisch overzicht van het stappenplan verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille.

Pagina 20 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Terugblik beheerperiode 2018-2021

6.1.

Onderhoudsvoorziening (MJOP 2018-2021)

De voorgaande beheerperiode 2018-2021 stond hoofdzakelijk in het teken van het wegwerken van uitgesteld onderhoud. In de terugblik op deze periode is inzichtelijk wat toen de status van de financiën was, welke storting hierop is gedaan en welke onttrekking vanuit het MJOP daarbij is begroot (tabel 11). Deze situatie geeft een overzicht weer van de financiële situatie per kalenderjaar, waarop voor het beheerplan 2023-2027 verder wordt ingezet. Tabel 11: overzicht mjop beheerperiode 2018-2021 Jaar 2018 Status 1 jan. € 501.767 Storting € 55 Onttrekking € 411.212 Status 31 dec. € 2.557.105

2019 € 557.105 € 52.600 € 510.609 € 2.499.097

2020 € 499.097 € 58.400 € 448.731 € 2.508.766

2021 € 508.766 € 351.423 € 713.972 € 2.146.217

Toelichting: • De bedragen in de kolom ‘status 1 ja ’ verwijzen naar de beginsituatie van het begrotingssaldo, dat steeds met ingang van het nieuwe kalenderjaar van toepassing is in de voorziening. • De storting geeft de dotatie weer; het budget dat in de voorziening wordt bijgestort om de voorziening op peil te houden om het onderhoud uit te bekostigen. • De onttrekking wordt ingegeven vanuit de MJOP’s Het is een normaal gegeven dat deze bedragen per jaar flink verschillen. Om deze verschillen in de begroting te egaliseren, is de onderhoudsvoorziening ingesteld, waarin dus met een vaste, jaarlijkse storting de jaarlijkse onderhoudskosten gelijkmatig worden aangevuld. De fluctuerende kosten van het onderhoud worden vervolgens per jaar uit deze onderhoudsvoorziening bekostigd. • De edrage de k m ’status 31 dec ’ geven het eindsaldo van het kalenderjaar (en daarmee de nieuwe beginsituatie voor een volgend kalenderjaar) weer. Omdat de voorziening nooit een negatief saldo mag bevatten, voorziet de dotatie in een positief begin- en eindsaldo over een langere looptijd. • Met betrekking tot de status per 1 januari en 31 december van ieder kalenderjaar is te zien dat er een zekere reserve is opgebouwd in de voorziening. In de beheerperiode 2023-2027 is het vastgoedbeheerplan erop ingezet om deze reserve te gebruiken voor verdere onderhoud.

Hier wordt rekening mee gehouden in de nieuwe dotatie.

Pagina 21 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Financiën

In dit hoofdstuk zijn voor de komende 10 jaar de begrote investeringen voor exploitatieonderhoud, planmatig onderhoud, vervangingsonderhoud, duurzame investeringen en investeringen ten behoeve van toegankelijkheid c.q. inclusie weergegeven (tabel 12). Deze bedragen zijn gebaseerd op de kaders zoals benoemd in hoofdstuk 3. Het gehanteerde onderhoudsniveau per object leidt tot de genoemde kosten per jaar. Vervolgens zijn de kosten voor de gehele vastgoedportefeuille doorgerekend. De edrage z j ge aseerd p a e e d gde vester ge va m der da €15 per laste van de exploitatie) en a e e d gde vester ge ve de €15 (te aste va de investeringsbegroting). Tabel 12: benodigd budget t.b.v. uitvoering vastgoedbeheerplan 2023- 2032. ‘ 3 ‘ ‘ 5 ‘ ‘ ‘ Investeringen > €15.000 Investeringen < €15.000 Totaal bedragen x € 1.000

7.1.

845 53 898

640 25 665

1.172 18 1.190

533 52 585

112 41 153

214 70 284

derdee (te derh uds- en

‘ 9

‘3

‘31

‘3

97 15 112

467 50 517

452 24 476

253 19 272

Meerjarenonderhoud

De begrote kosten per object, per jaar zijn op basis van het beleids- en onderhoudskader vastgesteld. Voor het bepalen van de onderhoudstoestand en de daarmee gepaard gaande onderhoudsinvesteringen is de NEN-2767 beoordelingssystematiek gehanteerd. De onderhoudstoestand, prognose van de jaarplanningen en technische handelingen om het vastgoed te onderhouden op het gewenste niveau zijn verwerkt in de digitale vastgoedsoftware van O-Prognose. Op gebouw- en portefeuilleniveau is daarmee detailinformatie per gebouw inzichtelijk, waarop de onderhoudsplanningen zijn gebaseerd. Merendeel van de vastgoedportefeuille wordt onderhouden op conditieniveau 3 (redelijk). Een aantal objecten wordt op een hoger en/of lager niveau onderhouden (zie objectoverzicht, bijlage 1). Wanneer we de MJOP kosten uit de beheerperiode 2018-2021 vergelijken met het overlappende deel uit het MJOP voor beheerperiode 2023-2027 dan valt op dat de gemiddelde, gebudgetteerde onderhoudskosten veelal hoger zijn (tabel 16). Dit verschil is te verklaren doordat de prijzen van arbeidsloon, materialen en transport zijn gestegen en omdat het btw-regime in deze vergelijking is opgenomen. Ook zijn in dit voorstel de duurzame investeringen onderdeel van het plan. Tabel 13: verschil in mjop kosten beheerplan '18-'21 t.o.v. '23-'26. ‘1 ‘19 ‘ ‘ 1

‘

‘ 3

‘

‘ 5

‘

Mjop 2018-2021 Mjop 2023-2027 Verschil

326 -

428 898 470

340 665 325

983 1.190 207

645 585 -60

163 153 -15

411 -

511 -

449 -

714 -

Pagina 22 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

7.2.

Financiële effecten

De derh udswerkzaamhede , duurzame vester ge e c us e z j same gev egd de DMJOP’s e zijn daarmee geïntegreerd in dit vastgoedbeheerplan. Op basis van deze onderbouwing zijn de volgende financiële effecten doorgerekend (tabel 14). De benodigde middelen zijn daarbij opgebouwd uit: • Dotatie aan de onderhoudsvoorziening; • Afschrijvingen; • Rente; • Investeringen ten laste van de exploitatie; • Externe expertise voor advies, toezicht en begeleiding. Tabel 14: overzicht van de benodigde middelen, periode 2023-2032 (bedragen x € 1.000). Benodigde middelen ‘ 3 ‘ ‘ 5 ‘ ‘ ‘ ‘ 9

‘3

‘31

‘3

Vaste dotatie aan onderhoudsvoorziening Exploitatie onderhoud Afschrijvingen Rente Investeringen < €15.000 Externe expertise voor advies Totaal benodigd

405

330

406 0 0 54 100 965

392 0 0 25 100 847

357 74 54 18 100 933

360 133 80 52 100 1.055

420 160 96 41 100 1.147

406 165 99 70 100 1.170

379 176 106 15 100 1.106

395 181 110 50 100 1.166

386 204 122 24 100 1.166

395 227 125 19 100 1.196

Beschikbare middelen

710

679

678

679

678

679

678

Verschil

255

168

255

377

468

491

428

487

488

518

-14

-5

-3

-47

-43

-36

-49

-59

-58

-21

-2

-1

-2

-25

-13

-2

255 255

184 168

261 255

382 377

517 468

559 491

477 428

537 487

549 488

578 518

Dekkingsvoorstel Aanpassen tarieven afvalstoffenheffingen/verrekening met voorziening Aanpassen tarieven rioolheffing/verrekening met voorziening Verlagen begrotingsresultaten TOTAAL GENERAAL

Pagina 23 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Risicoparagraaf

Het bezitten, beheren en exploiteren van gebouwen brengt risico's met zich mee. Het risicomanagement van de gemeente richt zich erop om de interne en externe risico's zo goed mogelijk in te schatten en beheersmaatregelen te ontwerpen om deze risico's te vermijden, te verminderen of te accepteren. De vastgoedportefeuille was in de voorgaande beheerperiode vooral bepalend voor de instandhouding daarvan. In de komende beheerperiode is daar een belangrijk en onlosmakelijk thema aan toegevoegd: duurzaamheid. De eerste stappen omtrent verduurzaming zijn gemaakt, maar kent nog vele uitdagingen. In de onderstaande tabel worden de risico's voorzien van een richtinggevende beschrijving van te treffen maatregelen.

risico Oplopende kosten groot onderhoud in verband met stijgende bouw- en arbeidskosten.

Tekorten op het gebied van bouwmaterialen, met als gevolg (extreem) lange levertijden.

Volle planningen bij uitvoerende partijen; uitvoeringswerkzaamheden niet op korte termijn mogelijk.

Veel specialistische gebouw gebonden installaties moeten de komende jaren worden vervangen. De kosten hiervan zijn vanwege het specialistische karakter op dit moment moeilijk te bepalen. Bovendien is de kennis op de markt beperkt zodat slechts enkele installateurs de werkzaamheden kunnen uitvoeren. Klimaatneutraliteit niet of moeilijk te bereiken, omdat sommige gebouwen (technische) beperkingen hebben en daarom de uitvoeringsmogelijkheid voor verduurzaming belemmert. Eventueel lange terugverdientijden, waardoor gedragenheid voor verduurzaming niet van de grond komt.

7 8

Beperkte (technische) kennis van verduurzaming binnen de gemeente. Circulair bouwen en klimaatadaptatie laat zich moeilijk kwalificeren.

maatregel (richtinggevend) Bouw- en arbeidskosten regelmatig monitoren en tijdig rapporteren bij afwijkingen ten opzichte van de ramingen. Waar mogelijk clusteren van werkzaamheden om bij beschikbaarheid van materialen direct de opgave voor meerdere objecten te kunnen realiseren. Op basis van (raam)overeenkomsten inzetten op uitvoering van correctief, preventief en planmatig onderhoud. Spreiding van het risico door de installaties gefaseerd te vervangen en de kennis en ervaringen in zetten bij een volgende vervangingscyclus. Alert zijn op afwijkingen ten opzichte van de ramingen.

Afweging in combinatie met onderhoud en functionaliteit op de langere termijn. Eventueel kiezen voor CO2-neutraliteit (compensatie buiten het object mogelijk). Zorgvuldige voorbereiding van besluitvorming en goede motivatie (behalve financieel ook maatschappelijk, beleidsmatig en/of strategisch) en besparing van de maatregelen. Daarbij ook refereren aan landelijke wet- en regelgeving (inzetten op no-regret maatregelen). Kennis inzetten door uitbreiding of inhuur. Per wijk in beeld brengen wat er nodig is en daarvoor de benodigde maatregelen ontwikkelen of bestaande effectiever in zetten.

Pagina 24 van 24 Integraal vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2023 – 2027

Bijlage 1 Objectenoverzicht Gemeente De Ronde Venen

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13393167/1