Bijlage 1. Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen

Omgevingsplan (minimale milieuhinder categorie)

Voldoende ruimte om te ondernemen: bescherming van milieuruimte

Veel bedrijventerreinen hebben planregels zonder een minimale milieuhinder categorie. Op veel terreinen is lichte bedrijvigheid (vaak milieucategorie 1 en 2) aanwezig dat – vanwege de aard niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gevestigd hoeft te zijn. Met een minimale milieuhindercategorie, wordt schaarse en kostbare hinderruimte beschermt voor bedrijven die dit nodig hebben voor bedrijfsactiviteiten.9

7 https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/voorbereidingsbesluit/voorbeschermingsregels-omgevingsplan/ 8 Het hoofddoel van een Bibob-onderzoek is het voorkomen van onbewuste medewerking van gemeenten aan criminele

activiteiten door geen vergunning of subsidies te verstrekken aan ondermijnende bedrijven. Als de uitkomst van het Bibobonderzoek aantoont dat een bedrijf niet zuiver acteert, dan heeft de heeft de gemeente de mogelijkheid om de vergunningaanvraag te weigeren of een eerder verleende vergunning in te trekken. De Bibob werkt tevens preventief. Ondermijnende bedrijven kiezen sneller eieren voor hun geld zodra de kans bestaat dat de gemeente een Bibob-onderzoek wil uitvoeren. 9 Dat milieucategorie 1 t/m 2 zich huisvest op bedrijventerreinen is goed te verklaren. Door lagere huurwaarden op bedrijventerreinen en specifieke locatiekwaliteiten (parkeren, grotere percelen/uitstallingsruimte en bereikbaarheid) bieden bedrijventerreinen momenteel echter een aantrekkelijker alternatief. Bedrijven kiezen vanuit de kosten-baten afweging Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 62

Type

Instrument

Waarom?

Wat houdt het in?

Omgevingsplan (verruimen van maximale bouwhoogte of instellen van een minimale bouwhoogte)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Aanpassen planologische mogelijkheden

Nu gelden vaak nog verouderde bestemmingsplannen. Hierdoor is courante bouw (bv. in hoogte) nog niet overal mogelijk. Dit kan een belemmering zijn voor de markt om herontwikkeling op te pakken. Dit vraagt om een aanpassing (verruimen maximale bouwhoogte of instellen van een minimale bouwhoogte).

Omgevingsplan (verruimen van maximaal bebouwingspercentage of instellen van een minimaal bebouwingspercentage)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Aanpassen planologische mogelijkheden

Omgevingsplan (behoud van aantal m2 bedrijvigheid / creëren geschikt vestigingsmilieu in gemengd gebied)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Behouden en realiseren van ruimte voor economie in gemengde gebieden

Nu gelden soms nog verouderde bestemmingsplannen. Hierdoor is in sommige gevallen het bouwvlak dat bebouwd mag worden beperkt (bebouwingspercentage). Dit kan een belemmering zijn voor de markt om herontwikkeling op te pakken. Dit vraagt om een aanpassing (verruimen maximale bebouwingspercentage of instellen van een minimaal bebouwingspercentage). Het organiseren / behouden van het aantal m2 bedrijfsruimte op een locatie die ontwikkeld / transformeert. In programma’s moet de focus gaan naar kleinschalige, flexibele en betaalbare (sociale) bedrijfsruimte die voldoet aan de kwalitatieve en kwantitatieve vestigingswensen van de beoogde doelgroep10.

Omgevingsplan (profiel)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Borgen van bedrijfsfuncties die passend zijn en elkaar kunnen versterken

Bij de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerreinen kan de gemeente een bepaald profiel aan (een deel van) de locatie toewijzen.

Beeldkwaliteitsplan

Voldoende ruimte om te ondernemen: Kwalitatief hoogwaardige groenen blauwstructuren in het openbaar gebied en een passende

In het beeldkwaliteitsplan wordt de gewenste beeldkwaliteit van de buitenruimte en bebouwing beschreven met toetsbare criteria. Het plan verbind landschap, architectuur en stedenbouw. Een beeldkwaliteitsplan kan regels uit het Omgevingsplan verder concretiseren.

daardoor sneller voor een locatie op een bedrijventerrein. Zonder een geschikt alternatief, selectie aan de poort en ondersteuning bij verplaatsing is dit patroon lastig te doorbreken. Het verplaatsen van milieucategorie 1 t/m 2 vraagt dan ook om een samenspel van diverse instrumenten. Zoals; creëren geschikt vestigingsmilieus in stedelijk gebied, inzet verplaatsingscoach en selectiviteit (omgevingsplan / uitgifteprotocol). Selectiviteit kan betekenen: het uitsluiten van specifieke bedrijvigheid in categorie 1 t/m 2 om daarmee nieuwe ongewenste vestigingen te voorkomen. Dit vraagt ook om keuzes. Welke bedrijven blijven we wel faciliteren? 10 Naast beschikbaarheid is betaalbaarheid van bedrijfsruimte is een belangrijke succesvoorwaarde. Betaalbaarheid is een steeds belangrijker vestigingscriterium voor zzp’ers en mkb. Betaalbaarheid is ook vanuit een bredere, maatschappelijke beschouwing van groot belang (behoud/groei van banen op alle opleidingsniveaus, het zijn van een ondernemersvriendelijke en aantrekkelijke gemeente, et cetera). Conceptueel kan gedacht worden aan het oprichten van een ‘werkcorporatie’. Dit is de tegenhanger van de woningcorporatie (ontstaan eind 19e eeuw) en is een organisatie die samenwerkt met de overheid, mkb, projectontwikkelaars en beleggers. Elke partij draagt op zijn eigen manier bij aan de realisatie van betaalbare bedrijfsruimte.

Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 63

Type

Instrument

Waarom?

Wat houdt het in?

beeldkwaliteit voor gebouwen

Privaatrechtelijke instrumenten

Stedelijke kavelruil

Voldoende ruimte om te ondernemen: Juiste bedrijf op de juiste plek

Door versnipperd zijn vaak meerdere eigenaren nodig om een herontwikkeling tot stand te brengen. Dit geeft macht aan de ‘dwarsliggers’. De Omgevingswet maakt stedelijke herverkaveling mogelijk. Een eigenaar kan niet ‘gedwongen’ worden om bij de herontwikkeling mee te participeren. Stedelijke kavelruil is vrijwillig11. Dwang is niet mogelijk.

Tendervoorwaarden / portfolio’s bij gemengde gebiedsontwikkeling

Voldoende ruimte om te ondernemen: Realisatie kwalitatief geschikte (betaalbare) bedrijfsruimte op transformatie locaties

Naast een visie op een gemengde gebiedsontwikkeling (en een gericht omgevingsplan), is het belangrijk om tendervoorwaarden te hanteren voor dit type gebiedsontwikkelingen. De betaalbaarheid van bedrijfsruimte staat vaak onder druk. Tendervoorwaarden kunnen sturen op de realisatie van het gewenste programma12.

Uitgiftestrategie (protocol)

Voldoende ruimte om te ondernemen: Selectiviteit bij nieuwe vestigers en bij bedrijfs-verplaatsing.

Een uitgiftestrategie en protocol regelt dat de uitgifte van bedrijfskavels op een transparante en efficiënte wijze verloopt. Het uitgifteprotocol hanteert toets- en selectiecriteria om gelijke kansen te bieden aan geïnteresseerde partijen en maakt voorwaarden voor toewijzing vooraf duidelijk. Het kan selectiecriteria bevatten voor situaties met meerdere geïnteresseerden13.

Afwegingskader (als onderdeel van uitgiftestrategie)

Voldoende ruimte om te ondernemen: In tijden van schaarste is het verstandig om de bedrijven (doelgroepen) die belangrijk zijn voor het profiel van de

Een afwegingskader helpt om te sturen op meerwaarde. Daarin gaat het vooral over het huisvesten van gewenste doelgroepen. Het gaat erom om de lokale en sociaaleconomische meerwaarde per uitgegeven vierkante meter te maximaliseren (binnen de reële mogelijkheden van bedrijven), de beschikbare bedrijfsgrond optimaal te

11 Dat betekent dat de plannen alleen door kunnen gaan als alle betrokken partijen zich kunnen vinden in de plannen. 12 Portfoliovorming ontsluit het investeren in de transformatie van de stad voor private investeerders en ontwikkelaars. Binnen

een portfolio worden financiële tegenvallers van het ene project opgevangen door de inkomsten van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten efficiency- en schaalvoordelen te behalen. Publieke partijen bakenen pakketjes met transformatie en nieuwbouwprojecten af, waar diverse marktpartijen op kunnen inschrijven. 13 In uitgifteprotocol staat beschreven hoe aanvragen van ondernemers voor bedrijfskavels worden behandeld, inclusief criteria voor selectie en prioritering. Dit kan enkel wanneer de grond in gemeentelijk eigendom is. Bij voorkeur wordt selectie gebaseerd op bestaand economisch beleid. Het is daarin mogelijk om bepaalde (speerpunt)sectororen voorrang te geven. Aanvullend kan het protocol ook criteria op in relatie tot geluid/milieuhinder, type activiteit, duurzaamheid en prijs bevatten. Lokale/regionale binding of het oplossen van ruimtelijke knelpunten kunnen onderdeel zijn van de selectiecriteria. Het Didamarrest dwingt gemeenten om voor nieuwe ontwikkelingen criteria te hanteren die objectief, meetbaar (toetsbaar) en redelijk zijn. Het protocol geeft aan hoe bedrijven ten opzichte van elkaar geprioriteerd kunnen worden. De vragen (a) of de gemeente selectief wil zijn en (b) hoe de gemeente daar uitvoering aan geeft, zijn urgenter dan ooit. Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 64

Type

Duurzame economische stimulering

Instrument

Waarom?

Wat houdt het in?

gemeente (of regio) te prioriteren bij uitgifte.

benutten en bij te dragen aan lokale/ regionale brede welvaart.

Parkmanagement

Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen: Organisatievorm om projecten in gang te zetten en tot uitvoering te brengen

Bedrijven-investeringszone (BIZ), Ondernemersfonds, gebiedsgerichte aanpak.

Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen: Organisatievorm om projecten in gang te zetten en tot uitvoering te brengen

Parkmanagement verzorgt het beheer van het bedrijventerrein en kan zich richten op verschillende aspecten, zoals gemeenschappelijke voorzieningen (bv. camerabeveiliging, beveiligingsdiensten, kwaliteit onderhoud), veiligheid (schoon, heel en veilig), onderwijs en arbeidsmarkt (bv. behoefte en projecten), marketing (bv. ondernemersbijeenkomsten en promotie), ontzorging en dienstverlening (bv. gezamenlijke inkoop), collectieve projecten (bv. op verduurzaming en vergroening) en belangenbehartiging. Een BIZ is een afgebakend gebied. Een BIZ biedt ondernemers een instrument om gezamenlijk te investeren in de verbetering van het bedrijventerrein. Voorwaarde is een ruime meerderheid van degenen die moeten betalen ermee instemt. De gemeente facilitieert de BIZorganisatie door de BIZ-bijdragen te innen en daarna over te dragen. De BIZ een heeft een wettelijke basis14.

OMU als gebiedsontwikkelaar

Aan de slag met een kwaliteitsslag op bestaande bedrijventerreinen, met oog voor verduurzaming en optimaal ruimtegebruik Toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen: Intensief en meervoudig ruimtegebruik

Ontwikkelingsmaatschappijen spelen steeds vaker een prominente rol bij herontwikkeling, zoals de OMU. Ontwikkelingsmaatschappijen kunnen participeren in de herontwikkeling, intensivering en kwaliteitsverbetering van bedrijfskavels15.

Voldoende ruimte om te ondernemen: Juiste bedrijf op de juiste plek

De verplaatsingscoach speelt een coördinerende en adviserende rol voor bedrijven bij het vinden van de juiste plek (elders in de gemeente of regio). Dit dient

Overzicht best practices: bewustwording creëren

Inzet verplaatsingscoach

Een (organisch) overzicht van best practices en/of een locatiebezoek en dit onderling delen kan bijdragen aan bewustwording dat herontwikkeling.

14 https://wetten.overheid.nl/BWBR0035933/2015-01-01. De BIZ is een slim en effectief instrument om “freeriders” uit te sluiten.

Dit zijn ondernemers en eigenaren die wel profiteren, maar niet willen meebetalen aan de algemene kosten. 15 Op projectniveau (individuele cases/terreinen) kan een regionale ontwikkelingsmaatschappij (OMU) een bijdrage leveren aan herontwikkeling. Denk aan (1) zelf participeren in een gebiedsontwikkeling (bv. verwerven, saneren, hernieuwd uitgeven), (2) bijdragen via een achtergestelde lening en daarmee kapitaal lenen aan een marktpartij om herontwikkeling mogelijk te maken. Eventueel kan (3) ook een garantstelling gegeven worden voor de lening van de marktpartij. De grond kan dienen als onderpand. Nu is de neiging van marktpartijen om pas te investeren in herontwikkeling als een eindgebruiker in zicht is. De provincie of regio kunnen hierin participeren. Over het algemeen participeert een provincie actief in een regionale ontwikkelingsmaatschappij, bijvoorbeeld in de vorm van aandeelhouderschap. Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 65

Type

Instrument

Waarom?

Wat houdt het in? als extra middel om de verplaatsingsdomino op gang te krijgen. Daarnaast speelt de verplaatsingscoach ook een belangrijke rol in het optimaal benutten van ruimtes in het bestaand bebouwd gebied.

Bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 66