Bijlage 1. Aanbiedingsbrief onderzoek Woonbeleid

Aanbiedingsbrief rekenkamercommissie van de Ronde Venen, onderzoek woonbeleid

Geachte leden van de raad, Hierbij bieden wij u ons onderzoeksrapport aan over het onderzoek dat we hebben uitgevoerd naar het woonbeleid in De Ronde Venen Inleiding De Rekenkamercommissie van de gemeente De Ronde Venen heeft Companen gevraagd onderzoek te doen naar het woonbeleid in gemeente De Ronde Venen. Met het onderzoek wordt inzicht gegeven in de mate waarin de gemeente gebruik maakt van de wet om volkshuisvestelijke vraagstukken samen met haar stakeholders op te lossen. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in de periode 2020-2022. Doel Ons doel van het onderzoek is het beantwoorden van de volgende probleemvraag: Maakt de gemeente optimaal gebruik van de wet om de volkshuisvestelijk vraagstukken op te lossen in samenwerking met partijen op het gebied van het wonen in de gemeente De Ronde Venen? Daarbij is het onderzoek gesplitst in de volgende deelvragen die in het onderzoek stuk voor stuk beantwoord zijn: • Wat zijn exact de wettelijke kaders die lokale partijen ter beschikking staan? Deze zijn opgenomen in de bijlagen. • Wat is naast de formeel wettelijke kaders mogelijk om effectief te werken aan het oplossen van de vraagstukken? Dit is opgenomen in de bijlagen.

• Welke beleidskaders heeft de gemeenteraad tot haar beschikking om prestatieafspraken op te stellen? • Welke criteria heeft de raad geformuleerd voor het oplossen van de kwalitatieve en kwantitatieve woningmarktvraagstukken? Basis is in ieder geval de Woonvisie, maar ook andere beleidsstukken kunnen criteria geformuleerd hebben in het kader van de geconstateerde vraagstukken. • Zijn de criteria en uitgangspunten daadwerkelijk gehanteerd als input voor de prestatieafspraken? • Zijn de criteria en uitgangspunten voldoende uitgewerkt om een goed sluitende keten van plan-docheck-act te kunnen volgen? • Op welke wijze kunnen raad en college haar beleid verbeteren en het gedrag met betrekking tot effectief beleid en uitvoeringsafspraken (prestatieafspraken) stimuleren? Het onderzoek is onder onze leiding uitgevoerd door Companen. Wij danken de ambtenaren van de gemeente en alle andere respondenten (waaronder raadsleden en stakeholders) voor hun medewerking. Het conceptrapport in de procedure van ambtelijke hoor en wederhoor getoetst op de feiten. In de procedure van bestuurlijke hoor en wederhoor is het rapport voorgelegd aan het college van B&W voor een reactie. De bestuurlijke reactie op het rapport (bijlage 3) treft u hierbij ook aan. Wij hebben in ons nawoord (bijlage 4) gereageerd op de bestuurlijke reactie via de tevens bijgevoegde brief.

Op grond van de bevindingen zijn de volgende conclusies geformuleerd: Onze hoofdconclusie is dat de gemeente volop gebruik maakt van de wettelijke mogelijkheden en ander beschikbaar instrumentarium om de vraagstukken inzake Woonbeleid op te lossen. Ook de wijze waarop zij acteert richting andere partijen is hierin van toegevoegde waarde. Op een aantal onderdelen kunnen weliswaar nog stappen gezet worden om optimaal gebruik te maken van wet en instrumentarium, alsmede in de uitvoering dan wel monitoring. Niettemin komen wij tot een overwegend positief oordeel over de wijze waarop de gemeente De Ronde Venen de vraagstukken op woonbeleid probeert op te lossen. In het onderzoeksrapport treft u de uitgebreide conclusie aan op basis van de antwoorden op de hoofdvraag en elke deelvraag! De conclusies zijn voor ons de aanleiding u de volgende aanbevelingen te doen: Ons onderzoek heeft laten zien dat het woonbeleid bij de gemeente De Ronde Venen goed is ontwikkeld. Gelet op de toekomstige ontwikkelingen en de positie van de gemeente, adviseert de Rekenkamercommissie dat de gemeenteraad in aanvulling op het al bestaande beleid het college vraagt te voorzien in het volgende: Woonvisie met uitvoeringsagenda De actualisatie van de inmiddels verlopen Woonvisie zou voortvarend opgepakt moeten worden, liefst voorzien van een uitvoeringsagenda.

Op dit moment heeft de gemeente een onvoldoende legitieme basis voor de uitvoering van de woonplannen. Dit klemt vooral indien zich conflicten zouden voordoen bij het uitvoeren van de Prestatieafspraken, bijvoorbeeld over de positie van de corporatie of over de hierin genoemde woningkenmerken als eigendom, aantal, grootte en prijs. Als reactie op de bevindingen in deze rapportage, heeft de gemeente via de ambtelijke wederhoor laten weten te werken aan een actualisering van de Woonvisie. Woonzorgvisie De Rekenkamercommissie adviseert dat een Woonzorgvisie wordt opgesteld. Dat de gemeente wel voornemens is deze te maken bleek eveneens bij de ambtelijke wederhoor van deze rapportage. Omgevingswet Instrumenten van de Omgevingswet (die naar verwachting op 1 januari 2023 zal ingaan) zullen bestaande instrumenten zoals bestemmingsplannen en structuurvisies vervangen. Het verdient aanbeveling om in de nieuw op te stellen Woonvisie een verband te leggen met deze nieuwe instrumenten van de Omgevingswet. Zo kan een brede afweging plaatsvinden van het wonen ten opzichte van andere ruimte vragende functies en aspecten als bedrijven, voorzieningen en mobiliteit. Welke rol college en raad hierin precies zullen innemen is nog niet geregeld. De Rekenkamercommissie adviseert hierover afspraken te maken.

Aanpassen aan marktontwikkelingen De grens van sociale koop wordt bij invoering van de Omgevingswet verhoogd van € 200.000 naar de NHG-grens (dus circa € 355.000,-). Daarmee bestaat het gevaar dat een belangrijke beleidsdoelstelling, het realiseren van goedkope koopwoningen, niet meer via de

Doelgroepenverordening wordt geborgd. Wij adviseren daarom de Doelgroepenverordening aan te passen en koopprijsgrens op te nemen die lager ligt dan de NHG-grens. Met de sterk gestegen marktprijzen van koopwoningen is het realiseren van goedkope koopwoningen niet eenvoudig, maar wel mogelijk. Het gaat bijvoorbeeld om nieuwe bouwconcepten zoals kleiner bouwen, rug-aan-rug-woningen of beneden-bovenwoningen. Daarbij speelt ook de vraag hoe voorkomen kan worden dat kopers bij doorverkoop van de woning zeer grote winsten maken en de woning uit het voor starters bereikbare segment verdwijnt. Een anti-speculatiebeding roomt de winst af, maar voorkomt niet dat de woning tegen een hoge marktprijs verkocht wordt. Ook hiervoor zijn concepten beschikbaar in de markt die dit ondervangen (bijvoorbeeld Koopgarant, Koopsmart). Het verdient aanbeveling om in aanvulling op de Doelgroepenverordening een verkenning uit te voeren naar al deze alternatieve concepten en te bezien of deze voor de gemeente meerwaarde kunnen hebben. Wij vertrouwen er op dat wij u hiermee voldoende geïnformeerd hebben. Wij zijn graag bereid dit rapport gezamenlijk met de onderzoeker nader toe te lichten tijdens de technische commissie van 2 november 2022. Met vriendelijke groet, Dr. Ir. A.J.H. Smets, voorzitter rekenkamercommissie van de raad van De Ronde Venen Drs. B. Lettinga Mevr. A. Eling