Beantwoording technische vragen vereveningsfonds sociale woningbouw

Technische vragen vereveningsfonds sociale woningbouw D66 1. Artikel 8 lid 2 Het college verleent pas planologische medewerking aan het bouwplan nadat de overeenkomst met de betreffende initiatiefnemer is gesloten. Wat wordt hier verstaan onder planologische medewerking? Met planologische medewerking wordt het verlenen van medewerking aan de afwijking van het bestemmingsplan en het verlenen van de omgevingsvergunning bedoeld. Zoals opgenomen in artikel 2 van de verordening heeft de verordening sociale woningbouw betrekking op bouwplannen die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Deze bouwplannen zijn pas mogelijk als er medewerking aan het afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend. Bij het afwijken van het bestemmingsplan moet gemotiveerd worden dat de aanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Onderdeel van deze motivatie is het voldoen aan het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in nota’s of beleid. Het bouwplan moet daarbij onder andere voldoen aan het woonbeleid zoals vastgelegd in de Woonvisie. Via een intentie- dan wel anterieure overeenkomst worden afspraken met betrekking tot de realisatie van 30% sociale huurwoningen vastgelegd. Vanzelfsprekend moet het bouwplan ook voldoen aan de eisen die hieraan worden gesteld op basis van de Wabo.

VVD 1. Uit Voorstel raad Sociale woningbouw De Ronde Venen 1. D.m.v. Het vereveningsfonds wil de gemeente het aandeel sociale huurwoningen laten groeien naar 30% Vraag: wat is het huidige aandeel van sociale huurwoningen? Het huidige percentage sociale huurwoningen (corporatiewoning) is 24%. 2. Het college mag de hardheidsclausule toe passen als de gestelde norm zorgt voor een negatieve grondexploitatie. Vraag: Wordt de hardheidsclausule alleen toegepast bij een negatieve grondexploitatie of wordt er ook gekeken dat de ontwikkelaar een redelijke winst maakt op het project? Bij afspraken over de hoogte van de bijdrage en het toepassen van de hardheidsclausule mag de hoogte van de winst voor de ontwikkelaar geen rol spelen, dat is namelijk in strijd met de wet (de Wro). 3. Uit de Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2021 1. In artikel 2 staat dat de verordening voor meer dan 3 en minder dan 30 te realiseren woningen geldt. In artikel 7 staat dat de verordening voor meer dan 5 en minder dan 30 woningen geldt. Vraag: geldt de verordening t/m 4 woningen niet? Op 26 april 2021 heeft de raad de kaders voor het vereveningsfonds sociale woningbouw vastgesteld. Toen is besloten dat de compensatie van een sociale huurwoning ingaat wanneer er 1 volledige sociale woning gecompenseerd dient te worden. Bij projecten met 3 woningen is er sprake van 0,9 sociale huurwoning.

En dus geen volledige sociale huurwoning. Om die reden is de

grens opgetrokken naar projecten met méér dan 3 woningen (bij 4 woningen is dit 1,2 sociale huurwoning dit wordt afgerond naar 1). In de vastgestelde kaders is onderscheid gemaakt naar 3 type ontwikkelingen. Waaronder ‘kleine projecten’ met 5 of minder woningen. Bij projecten met deze omvang leidt het aantal sociale huurwoningen (1 of 2) voor een corporatie niet tot een beheersbaar aantal woningen. Voor projecten met 4 en 5 woningen zal er daarom altijd een afdracht in het vereveningsfonds moeten plaatsvinden. Dit is opgenomen in artikel 6 van de verordening. Voor bouwplannen met méér dan 5 woningen geldt de verplichting van het realiseren van het aandeel sociale huurwoningen (zie artikel 7), tenzij aangetoond wordt dat dit niet haalbaar is. Dan kan er verevening plaatsvinden. 4. Uitgesloten zijn ook projecten in het kader van de regeling Ruimte-voor-Ruimte. Vraag: wat houdt deze regeling in? De ruimte-voor-ruimte regeling is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening en doorvertaald in onze bestemmingsplannen. Het doel van deze regeling is om de kwaliteit van het landschap te verbeteren. De regeling maakt het mogelijk om een extra woning in het landelijk gebied te bouwen indien voormalige agrarische bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van tenminste 1.000 m2 worden gesloopt. Of een minimale oppervlakte van 5.000 m2 aan kassen wordt gesloopt. 5.

Artikel 11, hoogte van de afkoopsom a. Als een ontwikkelaar een afkoopsom moet betalen is de kans groot dat hij het te betalen bedrag probeert terug te halen op de verkoop van de woningen? Nee, dat is niet het geval. De prijs van woningen wordt bepaald door de woningmarkt en niet door de kosten. Een ontwikkelaar zal streven naar de maximale verkoopprijs, dus wat de consument er maximaal voor wilt betalen. Als de kosten hoger zijn (bijvoorbeeld door deze bijdrage), dan betekent dit niet dat de consument meer wilt gaan betalen of de verkoopprijs hoger kan worden. b. Het is ook mogelijk dat hij de te bouwen huizen met goedkopere materialen bouwt om zo toch een gedeelte van de afkoopsom terug te verdienen? Binnen de overheidsregels (o.a. Bouwbesluit), gemeentelijke verordeningen en eventuele verdere afspraken heeft de ontwikkelaar mogelijkheden om met andere materialen te werken. De ontwikkelaar zal bij de planvorming kijken naar de beste verhouding prijs/ kwaliteit en naar optimalisering van het financiële resultaat. De ontwikkelaar zal in die zin al in eerste instantie streven naar de goedkoopste oplossing, mits wordt voldaan de gevraagd kwaliteit. Het is dan ook de vraag waarom de ontwikkelaar later met goedkopere materialen gaat werken, als dat eerder al mogelijk was. c. Hieronder heb ik een berekening gemaakt waarbij ik uitga van 10% winst voor de ontwikkelaar.

Mocht het niet juist zijn dan verneem ik dat graag. De ontwikkelaar zou (30% van 4 huizen in Abcoude) 1 sociale huurwoning moeten realiseren, maar gaat het compenseren door een bijdrage in het fonds te doen.

De gemiddelde VON prijs is 500.000 euro De bijdrage is 30.000 euro + (30% x 300.000) Dat is 30.000 euro + 90.000 euro = 120.000 euro Zijn winst is 10% van 2.000.000 = 200.000 euro Daarvan zou hij 120.000 euro moeten storten in het fonds? De bijdrage per te compenseren sociale huurwoning is inderdaad correct berekend. NB: hierbij aangetekend dat bovenstaande berekening een hypothetisch geval is. Vanuit taxaties blijkt dat de winsten in belangrijke mate hoger zijn en daar is de bijdrage ook op afgestemd.

ChristenUnie-SGP 1. Waarom is in art. 2 lid 2 woningen in kader Ruimte voor Ruimte uitgesloten? Bij toepassing van de ruimte-voor-ruimte regeling wordt door middel van sloop en sanering van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en kassen een investering in de omgevingskwaliteit geleverd. In ruil voor tenminste 1.000 m2 aan gebouwen of tenminste 5.000 m2 glas mag 1 woning worden gerealiseerd als kostendrager. Het hierbij verplichten van een percentage sociale huurwoningen leidt tot een onaantrekkelijke regeling waarmee het doel van de ruimte-voorruimte regeling, een kwaliteitsverbetering van het landschap, niet gediend is. 2. In artikel 7 wordt het proces geregeld bij bouwprojecten < 30 woningen. Lid 4 regelt wat er gebeurd als realisatie van sociale woningen haalbaar is. Maar in welk lid wordt geregeld wat er gebeurd indien dat niet haalbaar is? De verordening blijft hier wat ons betreft onduidelijk over. Dit wordt nog versterkt door artikel 8 wat er uitsluitend vanuit gaat dat er een overeenstemming is. In artikel 10 van de verordening is bepaald dat het college kan besluiten om in bepaalde gevallen het aandeel sociale huurwoningen af te kopen. 3.

Naar aanleiding van artikel 14: kan iedere woningcooperatie een aanvraag indienen? In artikel 1 van de verordening is bepaald dat er sprake moet zijn van een woningcorporatie op grond van artikel 19 van de Woningwet en dat deze moet zijn aangesloten bij het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht. Wat gebeurd er indien de woningen niet meer sociaal verhuurd worden binnen de genoemde 30 jaar? Woningbouwcorporaties zijn voor de wet toegelaten instellingen en staan onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. Regels rondom verkoop van sociale huurwoningen of onttrekking aan het DAEB segment (aanvangshuur boven sociale huurgrens) zijn vastgelegd in de Woningwet. Onttrekking van corporatiewoningen moet de minister vooraf goedkeuren. Goedkeuring moet worden aangevraagd bij de Autoriteit woningcorporaties, die namens de minister toezicht op de woningcorporaties houdt. Wel is het mogelijk dat een sociale huurwoning boven de sociale huurgrens (liberalisatiegrens van 752 euro) uitkomt als het inkomen van de huurder boven de

grens van 40.000 euro stijgt. Dit komt omdat inkomensafhankelijke huurverhoging wordt toegepast, zodat er aansporing is om door te stromen naar de vrije sector. 4. Hoe wordt de “onrendabele top” (art 16) bepaald / berekend? Er is sprake van een onrendabele top als de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. De kosten betreffen de investering in de nieuwbouw, namelijk grondprijs, bouwkosten en bijkomende kosten. De opbrengsten worden bij sociale huurwoningen bepaald door de toekomstige huuropbrengsten minus de toekomstige lasten. Dit is de zogenaamde bedrijfswaarde van een sociale huurwoning. Als de bedrijfswaarde lager is dan de investeringen dan is er sprake van een onrendabele top.

5. Nav art. 19: hoe wordt bereikt dat de vastgestelde grondprijs zuiver is (maw er geen oneigenlijke verschuiving tussen grondprijs en woningprijs ontstaat met het oog op een hogere subsidie)? Dit moet blijken uit een onafhankelijke taxatie.

PvdA/GroenLinks 1. De gemeente stelt tot doel om de sociale woningvoorraad uiteindelijk te laten groeien naar 30%. Door bij elk woningbouwproject 30% sociale huurwoningen te realiseren neemt de sociale woningvoorraad toe, maar stijgt het aandeel sociale huurwoningen in de totale voorraad langzaam.

Wat is het huidige aandeel sociale huurwoningen in de gemeente? Het huidige aandeel sociale huurwoningen (corporatiewoning) is 24%. Hoeveel nieuwe woningen moeten er gebouwd worden om het aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad op 30% te krijgen, met het uitgangspunt dat per nieuwbouwproject 30% sociale huurwoningen gebouwd worden? Om hoeveel woningen gaat het als we uitgaan van 35% per nieuwbouwproject en hoeveel bij 40%? In de woonvisie is het beleidsuitgangspunt: Aandeel sociale huurwoningen in De Ronde Venen moet minimaal gelijk blijven op 24% en mag groeien naar 30%. De percentages per project van 30% sociale huur en 15% middenhuur en het vereveningsfonds dragen bij aan die groei. Hoeveel er bijgebouwd moet worden voordat we die 30% bereiken is ook afhankelijk van hoeveel vrije sector woningen er worden bijgebouwd. Er zijn ook projecten waar 50% (Stationslocatie) of 100% (Gosewijn van Aemstelstraat) sociaal wordt gebouwd. Leidraad blijft de Ruimtelijke Verkenning Wonen met een eigen woningbehoefte in DRV van 2800 woningen. 2. Worden er in De Ronde Venen ook sociale huurwoningen verkocht? Zo ja, hoeveel zijn dat er per jaar? Welke invloed heeft dit op het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente? Vanwege de huidige woningmarkt is er al enige tijd de afspraak met GroenWest dat er geen woningen worden verkocht.

In geval van uitzondering treedt GroenWest in overleg met de gemeente. Deze afspraak is vastgesteld in de prestatieafspraken. Zie ook eerdere beantwoording over toezicht op verkoop. 3. Hoeveel procent van de inwoners komt qua inkomen in aanmerking voor een sociale huurwoning? Hoeveel procent van de huidige huurders van sociale huurwoningen voldoet niet meer aan de inkomensvereisten? Hoeveel procent van de inwoners heeft daarmee in theorie behoefte aan een sociale huurwoning? In theorie heeft 37% van onze inwoners een inkomen die recht geeft op een sociale huurwoning. In werkelijkheid heeft een deel van deze inwoners al een geschikte huur- of koopwoning. Zo zijn er bijvoorbeeld veel ouderen die hun koophuis hebben afbetaald, maar met hun pensioeninkomen onder de grens voor sociale huurwoning komen. 4. Bij de hoogte van de subsidie wordt uitgegaan van 50% van de grondprijs. In het aanvankelijke voorstel van de kaders voor het vereveningsfonds was dit ook het uitgangspunt, maar was deze uitkering gemaximeerd op 40.000 euro. Er is een amendement aangenomen om het verschil in de grondprijs weg te nemen. Een hogere grondprijs zorgt er met 50% subsidiëring nog steeds voor dat de realisatie van sociale huurwoningen in bijv. Abcoude duurder is dan in Mijdrecht.

Of is de verwachting dat de onrendabele top nooit meer zal zijn dan 50% van de grondprijs? Het is niet vooraf te bepalen of de onrendabele top meer zal dan 50% van de grondprijs Wat is de gemiddelde resterende grondprijs per kern wanneer uitgegaan wordt van 50% subsidie? In het grondwaarde-advies (Steenhuis, december 2020) staat aangegeven wat de verwachte grondprijzen zijn van woningen in de vrije sector in drie kernen. Voor appartementen in

Mijdrecht is bijvoorbeeld de grondprijs op € 61.838,- bepaald. 50% daarvan is € 30.919,- en dat is ook het bedrag dat resteert. Wat zou de subsidie moeten zijn om per kern de resterende grondprijs gelijk te trekken en ervoor te zorgen dat het voldoende stimulerend is om extra sociale huurwoningen te bouwen, maar niet meer is dan nodig? Dan zou de subsidie gelijk zijn aan commerciële grondprijs minus de grondprijs voor sociale woningen.