Beantwoording technische vragen RVB en PvdA GL over initiatief woningbouw nabij Veenweidebad

Vragen RVB over initiatief woningbouw nabij Veenweidebad Vraag 1 Hoe wordt gezekerd dat de initiatiefnemer eventuele planschade die uit deze ontwikkeling voortvloeit ook daadwerkelijk in staat zal zijn te betalen (Garanties). Antwoord: Bij gebiedsontwikkelingen sluit de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure een anterieure overeenkomst. In die overeenkomsten wordt planschade normaliter bij de initiatiefnemer neergelegd. Als het risico op planschade reëel is wordt een bankgarantie geëist ter hoogte van de geschatte planschade. Alternatief is dat een initiatiefnemer het maximale bedrag van de planschade voorafgaand aan de procedure op een rekening van de gemeente stort.

Vraag 2a Neemt initiatiefnemer de infrastructurele kosten gepaard gaande met de ontwikkeling voor eigen rekening waaronder tevens de kosten van aanleg van wegen in dit gebied, riolering en het beschikbaar zijn voor iedere woning van elektra alsook riolering?

Antwoord: Daar is met de initiatiefnemer alleen nog op hoofdlijnen over gesproken. Bij gebiedsontwikkelingen is de lijn wat ons betreft helder: de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte inclusief de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur moeten worden bekostigd vanuit de gebiedsontwikkeling (in dit geval dus door de initiatiefnemer).

Vraag 2b Is het elektranetwerk krachtig genoeg om alle woningen electrisch te verwarmen Antwoord: Dat is door de initiatiefnemer, voorzover ons bekend, nog niet onderzocht.

Vraag 3 Welke financiële garantie oftewel zekerheid wordt er door de initiatiefnemer gegeven opdat, indien deze weigert de bebouwing na 15 jaar te verwijderen, (of de opvolgend eigenaar dit weigert) de gronden toch op last van de gemeente kunnen worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat, en daarvoor die zekerheidsstelling kan worden benut, en deze daartoe dan voldoende zekerheid biedt?

Antwoord De initiatiefnemer heeft in de gesprekken die wij hebben gevoerd aangegeven dat ingezet wordt op een tijdelijke vergunning omdat dit mogelijk sneller leidt tot de start van de bouw dan een andere

planologische procedure. De initiatiefnemer heeft echter de hoop en verwachting uitgesproken dat de woningen na 15 jaar mogen blijven staan. Wij verwachten niet dat de initiatiefnemer een bankgarantie (of iets vergelijkbaars) wil en kan overleggen om de tijdelijkheid van de woningen af te dwingen. Mocht dit een uitdrukkelijke wens zijn vanuit de raad dan is dat wat ons betreft een harde voorwaarde die we in de anterieure overeenkomst meenemen. Vraag 4 Zou het niet beter zijn wanneer de gemeente eerst duidelijke ontwikkelkaders zou vaststellen waarbinnen dit soort projecten zouden kunnen worden vergund en daartoe de eisen vast te stellen waaraan moet worden voldaan? Zou er daarmede dan, met dergelijke kaders, niet bij eventuele soortgelijke initiatieven voor een ieder die dergelijk particulier ondernemerschap ambieert, de gelegenheid gaan bestaan een soortgelijk plan in te dienen? Antwoord: Deze vraag of oproep sluit aan bij de werkwijze die wij hanteren bij grotere bouwinitiatieven. Wij hebben dit toegepast bij de Twistvliedschool en we doen dit bijvoorbeeld voor De Meiert. Vraag 5 Moeten wij niet eerst als gemeente een set algemene ontwikkelkaders opstellen op basis van ruimtelijke sociale een duurzaamheidsambities m.b.t.

dit soort projecten en initiatieven? Antwoord Wat ons betreft voldoet de huidige werkwijze waarbij de raad op locatieniveau ruimtelijke en programmatische kaders vastlegt goed. Die werkwijze sluit daarbij prima aan bij de Omgevingswet. Op locatieniveau kunnen uiteraard specifieke uitgangspunten worden vastgelegd over bijvoorbeeld duurzaamheid of doelgroepen. Vraag 6a Met alle respect voor de initiatiefnemer, maar zijn deze grote hoeveelheid aaneengesloten en dicht op elkaar geplaatste rijen wooneenheden het “best” mogelijke nu te bedenken initiatief hier en voldoet dat beeld aan hetgeen wij hier geëigend en geschikt achten (zie ook vraag 5) m.b.t. ruimtelijke een beeldbepalende kwaliteit? Vinden wij dit soort bebouwing dus passend in ons landschap? Antwoord: Wij hebben ons in de opinienota vooral gericht op de locatiekeuze en het effect van die keuze op de omliggende bedrijven. De vraag of dit plan past in het landschap hebben wij niet beantwoord in de opinienota. Vraag 6b Was het eerder aan ons gepresenteerde plan van initiatiefnemer niet bedoeld om hier zgn. tiny houses neer te zetten met de nodige ruimte er om heen en zelfvoorzienend? Vanwaar nu deze lange rijen barakken naast elkaar op een stuk weiland van 4,5 hectare?

Antwoord: Het is de keuze geweest van de initiatiefnemer om het plan in te dienen zoals wij dat aan u hebben gezonden. De initiatiefnemer heeft ervoor gekozen om te werken met lange rijen met woonblokken omdat hiermee veel woningen kunnen worden gebouwd. Vraag 6c Een rekensommetje leert dat per woning inclusief wegen, groen en parkeren alsook verdere bebouwing slechts zo’n 93 m2 beschikbaar is. Klopt dat? Antwoord Ja, dat klopt. Vraag 6d Is dit plan misschien zo bedoeld dat- als de raad dit plan teveel van het goede vindt en hier niet passend, daarop tegen zijn- er door initiatiefnemer van wordt uitgegaan dat wanneer er daarna een kleinschaliger en beter passend plan wordt gepresenteerd dat wij dan zoveel beter vinden als Raad dat we dat dan wel onmiddellijk goedkeuren? Waarop nu opeens anders nu 480 woningen, woningen die niet zelfvoorzienend zijn (over zonnepanelen en andere zaken wordt niet gesproken) en in niets lijken op initiatieven elders in het land m.b.t. tot de door starters graag geziene tiny houses? Antwoord: De initiatiefnemer geeft naar ons toe aan dat hij een plan nastreeft met zoveel mogelijk starterswoningen. De vraag naar dergelijke woningen is namelijk hoog. Bijkomend voordeel voor de initiatiefnemer is dat een hoge woningdichtheid bijdraagt aan het verbeteren van zijn business case.

Vraag 6e Moeten wij niet eerst ook bepalen wat wij bij dit soort projecten als architectonische opzet en uitstraling van dit soort bebouwing willen zien? Antwoord In lijn met ons antwoord op vraag 4: deze oproep sluit aan op de werkwijze zoals wij die nu voor andere projecten hanteren. Daarbij stelt u vooraf kaders waarna binnen deze kaders een plan kan worden uitgewerkt. Vraag 7 Wat zijn de maten van de nu voorgestelde bebouwing per woning en voldoen die aan het bouwbesluit. En hoe zit het met de zgn. opbergruimte per wooneenheid. Antwoord: We hebben op dit moment nog onvoldoende informatie om te kunnen toetsen aan het Bouwbesluit. De initiatiefnemer gaat uit van woningen van ongeveer 40 m2 en 25 m2. In het plan zijn collectieve fietsenbergingen opgenomen die tussen de woonblokken zijn gesitueerd.

Vraag 8 Wordt volgens het college hier, met het voorstel, voldaan aan het vereiste van een goede ruimtelijke onderbouwing Hoe sluit dit project aan op de omgeving en hoe zit het met de beeldbepalende kwaliteit daarvan? Antwoord Wat ons betreft is dé centrale vraag of een woonwijk naast een (zwaar) bedrijventerrein goede ruimtelijke ordening is. Pas als die vraag met een ja beantwoord is komen we wat ons betreft toe aan de vraag over de beeldkwaliteit van het plan. Vraag 9. Hoe wordt zorggedragen voor een goede aansluiting op de bestaande infrastructuur? Zijn er bijvoorbeeld voldoende vluchtwegen en is de locatie voldoende bereikbaar voor hulpdiensten? Antwoord Wij hebben het plan nog niet getoetst op de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Het is niet gebruikelijk om dat zo vroeg in een planproces te doen. Bereikbaarheid voor hulpdiensten is overigens een harde eis. Elk plan moet bereikbaar zijn voor hulpdiensten. In de opinienota hebben we al aangeven dat de ontsluiting op de bestaande infrastructuur een zorg is. Onderzoek ontbreekt nog. Een woonwijk van deze omvang heeft in ieder geval effect op de omliggende infrastructuur. Het borgen van de verkeersveiligheid is essentieel. De combinatie woonwijk en bedrijventerrein vraagt in ieder geval voor het aspect verkeersveiligheid de nodige aandacht.

Vraag 10 Hoe denkt de gemeente over 15 jaar om te gaan met alle bewoners van deze woningen die dan hun woning moeten verlaten? Zorgt de gemeente dan voor nieuwe huisvesting? Antwoord Wij lezen in deze vraag een zorg die wij delen. Als de bewoners na 15 jaar hun huis moeten verlaten ontstaat op dat moment een grote piek in het aantal woningzoekenden in onze gemeente en in onze woningmarktregio. Hoe dat op dat moment op te lossen weten wij niet. Vraag 11 Waarom wordt de grond niet voorbelast, net zoals in Marickenzijde? Antwoord Onbebouwd weiland moet in onze gemeente altijd voorbelast worden dus dat moet ook voor dit bouwplan. Als het voorbelast wordt op de wijze waarop dat in de Maricken gebeurt voldoet het aan onze eisen. Dat is tijdrovend en kostbaar. Vraag 12

Gaan deze tijdelijke woningen niet ten kosten van het woningcontingent dat wij van de provincie mogen bouwen? En zo niet omdat dit tijdelijke woningen zouden zijn, hoe verandert die situatie indien na 15 jaar een verzoek wordt gedaan tot verlenging van die tijdelijkheid? Antwoord Op dit moment hanteert de provincie geen woningbouwcontingent. Als de provincie dat later alsnog invoert weten wij niet wat het effect is van een verlenging van de tijdelijke vergunning. Vraag 13 Hoe wordt gewaarborgd dat deze woningen sociale huurwoningen zijn en blijven? Hoe blijven zij bereikbaar voor starters en minderdraagkrachtigen? Of laten wij de huurprijs van dit privé initiatief geheel over aan de vrije markt? Antwoord Op dit onderdeel hebben wij nog geen concrete afspraken gemaakt met de initiatiefnemer. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat gedacht wordt aan het opzetten van een (non- profit) organisatie die de woningen langjarig onder de huurtoeslaggrens gaat verhuren.

Vragen PVDA/Groenlinks 1. De woningen kunnen gerealiseerd worden met een tijdelijke omgevingsvergunning voor een periode van 10 jaar, met een mogelijke verlenging van 5 jaar. Per 1 januari 2022, gaat, naar alle waarschijnlijk, de Omgevingswet in. Blijven de regels voor tijdelijke vergunningen onder de Omgevingswet hetzelfde, of wijken deze af? Mochten deze afwijken, zou het verschil aangegeven kunnen worden evenals de consequenties die dat zou kunnen hebben voor het voorliggende initiatief? Antwoord Een verleende tijdelijke vergunning onder de huidige regelgeving gaat gewoon mee met de Omgevingswet en blijft dus gelden. Hoe de regelgeving voor tijdelijke vergunningen na inwerkingtreding van de Omgevingswet er precies uitziet, is nog niet helemaal duidelijk. De mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan (straks omgevingsplan) blijft in ieder geval bestaan. 2. Verder wordt gesteld dat de bouw van 480 (tijdelijke) woningen ervoor zou zorgen dat bedrijven in hun bedrijfsvoering en ontwikkellingsmogelijkheden worden beperkt. In hoeverre zorgen deze tijdelijke woningen voor ‘extra’ beperkingen t.a.v. de huidige bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden op het terrein? En over wat voor beperkingen hebben we het dan, welke orde van grootte? Antwoord Die gevolgen kunnen verstrekkend zijn.

Bedrijven moeten vanaf het moment dat de woningen bewoond zijn ten volle rekening houden met de belangen van de nieuwe bewoners. Dat geldt voor

de bedrijven die er nu zitten ( en er dus langer zijn gevestigd dan de nieuwe bewoners) én het geldt voor de bedrijven die zich in de omgeving van de woonwijk willen vestigen. Het bestemmingsplan biedt nu nog de mogelijkheid dat milieuhinderlijke bedrijven zich in de directe omgeving kunnen vestigen. Dat is met de komst van de woonwijk niet meer mogelijk. Bedrijven kunnen overigens om allerlei redenen als milieuhinderlijk worden beschouwd. Het kan gaan om bedrijven die gevaarlijke stoffen opslaan, het kan gaan om bedrijven die stank kunnen veroorzaken, het kan gaan om bedrijven die 24/7 zwaar verkeer genereren of het kan gaan om bedrijven die veel geluid produceren. De beperkingen die een bedrijf ondervindt verschillen dus per bedrijf en per bedrijfstak. De beperkingen die bedrijven ondervinden kunnen zich dus over alle activiteiten van het bedrijf strekken voorzover deze hinderlijk zijn voor de omgeving. 3. Verder wordt gesproken over mobiliteitsproblemen. Het strategisch OV-plan voorziet via de Mijdrechtse dwarsweg een verbetering van het openbaar vervoer, die de autodruk op de weg zou kunnen verminderen. In hoeverre is daar rekening mee gehouden? En is er een indicatie te geven of de weg de toevoeging van de mobiliteitsdruk van 480 woningen aan zou kunnen? Antwoord Dit aspect is nog niet onderzocht.

Doorgaans heeft een toename van 480 woningen een significante effect op het onderliggend wegennet. Het is in ieder geval een punt van zorg. 4. Wat is de huidige parkeerbalans op het parkeerterrein nabij het Veenweidebad? In de opinienota wordt gesteld dat deze parkeerplaatsen hard nodig zijn, maar zou dat inderdaad een gebrek aan capaciteit tot gevolg hebben? Antwoord Het Veenweidebad had, voor corona, te maken met piekbelastingen ten aanzien van het parkeren. Dus een hoge parkeerdruk op een bepaalde dagdelen en een heel lage druk op andere dagdelen. Probleem is dat de hoogste parkeerdruk bij het Veenweidebad ( en alle zwembaden in Nederland) in het weekend ligt en in de vroege avond. Het lastige is dat dit juist de momenten zijn waarop in woonwijken eveneens sprake is van een hoge parkeerdruk. 5. Wat is het bezwaar tegen toepassing van ‘te veel’ halfverharding? Antwoord Enige halfverharding of open verharding is geen probleem. In het plan van de initiatiefnemer zijn echter alle parkeerplaatsen in een soort open verharding vormgegeven. Dat ziet er op tekening groen uit en in de praktijk zal het ook groen zijn. Het leidt echter wel tot hoge onderhoudskosten. 6.

Er wordt gesproken over noodzakelijke compensatie van bedrijven bij doorgang van dit initiatief, over welke orde van grootte hebben we het dan? En als het gaat over het blokkeren van nieuwvestiging van zware bedrijven, aan welke categorie en welk type bedrijven wordt dan gedacht?

Antwoord De omvang van de schade is nog niet te bepalen. Die schade is divers. Sommige bedrijven moeten hun bedrijfsvoering aanpassen na klachten van nieuwe omwonenden. Andere bedrijven zullen hun bedrijfsvoering niet willen en kunnen aanpassen en vertrekken wellicht naar een andere locatie (binnen of buiten onze gemeente). Nieuwe bedrijven maken sowieso de afweging of ze wel in de buurt willen zitten van een woonwijk. De schade is dus niet alleen een bedrag maar strekt zich uit over het vestigingsklimaat voor bedrijven. Feit is dat het bestemmingsplan in de directe omgeving nu ruimte biedt aan bedrijven in milieucategorie 5. Een woonwijk naast een bedrijventerrein betekent dat het bestemmingsplan afgewaardeerd moet worden naar maximaal milieucategorie 3. Dat is een keuze. Maar de keuze grijpt dus stevig in op het vestigingsklimaat voor bedrijven.