Beantwoording technische vragen PvdA GL VVD CU SGP vereveningsfonds

Vragen vereveningsfonds sociale woningbouw PvdA/GroenLinks 1. In het raadsvoorstel wordt genoemd dat doel is om het aandeel sociale huurwoningen te laten groeien naar 30%, tegelijkertijd wordt bij nieuwbouwprojecten tot doel gesteld om 30% daarvan sociale woningbouw te laten zijn. Daarmee neemt het totale aandeel sociale huurwoningen echter niet toe. Op welke wijze draagt dit bij aan het bereiken van die 30% in de totale woningvoorraad? Bij vaststelling van de Woonvisie 2025 (Mei 2017) was het aandeel sociale huurwoningen 24% van de totale woningvoorraad. Sinds de 1e wijziging van de Woonvisie 2025 (5 maart 2020) moet in elk nieuwbouwproject, het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% bedragen. Hierdoor stijgt het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente geleidelijk naar 30%. Het Vereveningsfonds draagt bij aan deze doelstelling. Door in woningbouwprojecten waar deze eis onuitvoerbaar is in een mogelijkheid te voorzien het aandeel sociale huurwoningen elders te compenseren. 2. Hoe is de onderverdeling van de drie deelwoningmarkten precies tot stand gekomen? Zit er binnen die regio’s ook geen variatie aan prijzen? In opdracht van de gemeente is er door adviesbureau Steenhuis een notitie opgesteld met betrekking tot de grondwaarden voor de dorpen Mijdrecht, Vinkeveen en Abcoude.

Hieruit blijkt dat de grondwaarden zeer uiteenlopen en het eerlijker en gerechtvaardigd is om deze onderverdeling te maken. Uiteraard zijn er meer factoren die van invloed zijn op de grondwaarden en is er ook binnen de regio’s variatie aan prijzen. Door de grondprijzen in de overige dorpen te vergelijken met de notitie van Steenhuis zijn wij tot de verdeling gekomen zoals opgenomen in het voorstel. Het doel van de methodiek is om zo eerlijk mogelijk, maar ook zo eenvoudig / eenduidig mogelijk de bijdrage te bepalen. 3. Waarop is de hoogte voor de afdracht en de grenzen van het aantal huizen gebaseerd? In hoeverre is hiervoor een vergelijk gemaakt met andere gemeenten die een vereveningsfonds hanteren? Als dat vergelijk gemaakt is, kan dat bijgevoegd worden? De hoogte van de afdracht is in de eerste plaats gebaseerd op de taxatie van de sociale grondwaarden (het basisbedrag). De meerprijs wordt berekend aan de hand van de V.O.N. prijs, ook het percentage waarmee de meerprijs wordt berekend is gebaseerd op de taxatie van de grondwaarden. Bij het opstellen van het voorstel is gekeken naar de methode die Gooise Meren hanteert waarbij de afdracht ook oploopt naarmate de V.O.N. prijs van het project stijgt. Bij het onderscheid naar ‘kleine’, ‘middelgrote’ en ‘grote’ projecten hebben wij in het bijzonder gekeken naar de uitvoerbaarheid.

GroenWest heeft bij ons aangegeven dat het afnemen van een complex van woningen in algemene zin realistisch is vanaf 8 sociale huurwoningen, hierdoor is het voor kleine projecten niet realistisch om sociale huurwoningen te realiseren. Bij middelgrote projecten kunnen locatie specifieke factoren van invloed zijn, bijvoorbeeld wanneer het plangebied is gelegen in een klein dorp als Baambrugge op een locatie dichtbij andere sociale huurwoningen van GroenWest. Dit kan voor GroenWest een argument zijn om een kleiner aantal dan 8 woningen af te nemen. Om

deze reden kan er bij middelgrote projecten pas kan worden gestort in het fonds wanneer de corporatie niet geïnteresseerd is. 4. In het raadsvoorstel wordt onder voorbeeld A het volgende gesteld: “De ontwikkelaar zou (30% van 4) 1 sociale huurwoning moeten realiseren, maar omdat het een klein project is (≤5 woningen), compenseert hij dit aandeel door een bijdrage te betalen aan het vereveningsfonds.” In het rekenvoorbeeld gaat om de compensatie van één woning, terwijl het hier in feite 1,2 woning betreft (30% van 4). Moet in het voorbeeld dan ook niet van 1,2 woning compensatie uitgegaan worden? Wij kiezen ervoor om het aandeel te compenseren sociale huurwoningen af te ronden op hele getallen. 1,2 woning is dus is het 1 woning en 1,6 woning zijn er afgerond twee. 5. Verder staat in het raadsvoorstel: “De subsidie is maximaal 50% van de grondprijs met betrekking tot de extra te realiseren betaalbare huurwoningen. Het maximum is € 40.000,-per woning, dit bedrag is gebaseerd op een bijdrage bij een project met middeldure koopwoningen in Mijdrecht.” Het te subsidiëren bedrag is gebaseerd op een project met middeldure koopwoningen in Mijdrecht.

Wat stelt dat over de mate waarin dat voldoende is om meer sociale woningbouw te realiseren? Oftewel: is er een vergelijk waaruit blijkt dat sociale woningbouw met een dergelijke bijdrage van de grond komt? Waaruit blijkt dat die 50% tot 40.000 dus genoeg is? In onze methodiek hebben we ons gebaseerd op voorbeelden zoals die zijn toegepast bij anderen gemeenten (waaronder Gooise Meren). Deze hebben we vertaald naar de situatie van De Ronde Venen. Met deze regeling willen we enerzijds partijen ondersteunen indien er meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Anderzijds willen we zorgvuldig met het fonds omgaan. Met deze methodiek menen we hier aan te voldoen. Omdat de grondwaarden gemiddeld gezien verschillen tussen de dorpen, is het aanneembaar dat de sociale huurwoningen (met middelen uit het vereveningsfonds) eerder gerealiseerd worden daar waar de grondprijzen lager zijn. Uit de notitie van Steenhuis komen de volgende gemiddelde commerciële grondwaarden: Abcoude: Vinkeveen: Mijdrecht:

Commerciële grondwaarde Commerciële grondwaarde Commerciële grondwaarde

€ 100.000,€ 70.000,€ 60.000,-

6. Onder het kopje evaluatie in het raadsvoorstel staat ‘niet van toepassing’, klopt het dat een evaluatie van het vereveningsfonds en de werking daarvan niet voorzien is? Omdat het hier gaat om de vaststelling van het kader van het Vereveningsfonds. Hier is een evaluatie niet van toepassing. Bij de instelling van het fonds (planning oktober 2021) wordt uiteraard wel een voorstel opgenomen over het evalueren van het fonds.

VVD 1. De ontwikkelaar bouwt woningen voor de sociale huursector, die door de coöperatie in verhuur worden genomen. Wie betaalt dan de bouw van de sociale huurwoning? De corporatie neemt de woningen na oplevering over van de ontwikkelaar en betaalt de bouw van de sociale huurwoningen.

2. De ontwikkelaar wordt verplicht om bij een kleinere aanbesteding geld in het vereveningsfonds te storten, ik vroeg me af of ze bereid zijn dit te doen? Bij aanvraag van een vergunning van een ontwikkelaar wordt deze op meerdere onderdelen beoordeeld, waaronder welstand, bouwbesluit en verordeningen. Het vereveningsfonds zal bij in werking stelling een verordening zijn waar door de ontwikkelaar aan moet worden voldaan. Als hier niet aan wordt voldaan ontvangt de ontwikkelaar geen vergunning.

CU/SGP 1. Betekent dit voorstel dat indien een ontwikkelaar “betaalbare” koopwoningen (bv € 250.000) realiseert, hij per woning in dat geval minimaal € 25.000 (Mijdrecht) per woning afdraagt en daarmee de verkoopprijs voor een starter onmiddellijk naar € 275.00 stijgt? Als dat zo is, maakt dit voorstel dan het realiseren van “betaalbare koopwoningen” niet extra moeilijk en dus contraproductief? Deze koopwoningen vallen weliswaar in categorie “betaalbaar”, maar de von-prijzen zijn wel gebaseerd op prijzen vanuit de markt. Dit betekent dat de von-prijzen niet “zomaar” opgehoogd kunnen worden, want deze worden daarmee onverkoopbaar. Daarnaast is het zo dat de von-prijzen worden opgenomen in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Hiermee sluiten we uit dat de prijzen op een later moment worden opgehoogd om meer winst te genereren. 2. Moeten de (extra) te bouwen sociale huurwoningen bij woningbouwvereniging ondergebracht zijn? Geldt subsidie ook als huurprijs dicht tegen de bovengrens van sociale huur zit (en de huurprijs door indexaties binnen een paar jaar buiten de sociale sector valt). De sociale huurwoningen worden op verzoek van de gemeente gerealiseerd. Hierbij is onze insteek dat deze enkel worden ondergebracht bij een toegelaten instelling actief in de woningmarktregio Utrecht. In onze gemeente is dat woningcorporatie GroenWest.

Uitwerking van dit onderwerp volgt in de nota Vereveningsfonds en bijbehorende verordening. Bij de realisatie van de woningen wordt in samenspraak met de corporatie bepaald in welke prijscategorie de woningen vallen. Dit is afhankelijk van de Prijs-/kwaliteitsverhouding zoals opgenomen in de Doelgroepenverordening 2019. De woningen moeten langjarig onder de huurtoeslaggrens blijven, daarover maken we afspraken met de desbetreffende corporatie.