Beantwoording technische vragen 1e wijziging Huisvestingsverordening

Beantwoording technische vragen 1e wijziging Huisvestingsverordening Vragen VVD 1. Hoe kunnen woningzoekenden in de sociale sector worden verdrongen door particuliere huurder (pag. 3 van het raadsvoorstel) Wat wordt hier verstaan onder particuliere huurders? Particuliere huurders zijn huurders die géén woning bij een woningcorporatie huren. Mensen met een koopwoning of particuliere huurwoning mogen ook reageren op woningen op Woningnet. Omdat de regeling Van Groot Naar Beter bedoeld is om doorstroming te creëren in de sociale huursector, is het onwenselijk dat zij met voorrang doorstromen naar een kleinere woning. 2. Als er een grote woning vrijkomt, en er zijn op dat moment geen gegadigden, is het dan niet verstandiger om de woning even leeg te laten staan voor grotere gezinnen? (pag 2 van raadsvoorstel, punt 1) Met de aangepaste tabel met voorrangsregels bezettingsnorm (Artikel 2.4.2) wordt nu voorkomen dat een grote woning wordt toegewezen aan een klein huishouden. Door de enorme vraag naar sociale huurwoningen is het onwenselijk de woningen leeg te laten staan. Met de ingebouwde staffel worden de vrijkomende woningen zo passend mogelijk toegewezen. 3. 1.2 van pagina 3 van het Raadsvoorstel.

Hier staat: Het is bijvoorbeeld mogelijk om met de woningcorporatie afspraken te maken over het percentage huurwoningen die wordt verhuurd aan mensen met een middeninkomen(tot 51.199 euro) Vraag: zijn dit woningen boven de liberalisatiegrens? Nee, dit zijn woningen tot de liberalisatiegrens (€ 752,33, prijspeil 2021). Woningcorporaties moeten vanaf 2022 zonder extra afspraken met de gemeente 92,5% van hun woningen toewijzen aan een eenpersoonshuishouden met een inkomen tot 40.765 euro (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 45.015 euro (prijspeil 2022). Het overige aandeel mogen ze verhuren aan middeninkomens. 4. Ik zag op de site van GroenWest dat ze ook koophuizen en huurhuizen in de vrije sector aanbieden. Dit laatste begrijpen wij niet zo goed. En wat betreft de koophuizen, zijn dit dan de zgn. betaalbare koophuizen? Woningcorporaties mogen naast woningen tot de liberalisatiegrens ook woningen verhuren met een hogere huurprijs. Deze woningen zijn ondergebracht in hun niet-DAEB portefeuille (2% bij GroenWest). Deze portefeuille is gescheiden van hun sociale tak om eventuele commerciële risico’s niet te vermengingen. GroenWest hanteert een verkoopstop, dit betekent dat zij in principe géén woningen verkopen. Dit is verankerd in de Prestatieafspraken. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen wordt hiervan afgeweken.

Wanneer dit gebeurt wordt dit afgestemd met de gemeente. Op dit moment staan er zover bekend geen sociale huurwoningen van GroenWest te koop. 5. Wordt er bij het toewijzen van een sociale huurwoning of appartement een kapitaal toets gedaan?

1

Ja, woningcorporaties toetsen bij het bepalen of u een sociale huurwoning krijgt toegewezen of het (gezamenlijk) inkomen passend is. 6. Welk type huurders vallen allemaal onder de groep urgenten waar 5% van het woningaanbod voor beschikbaar is? Urgenten zijn woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben. Zij krijgen met voorrang een woning toegewezen of mogen zelf op Woningnet met voorrang reageren. Voorbeelden van urgenten zijn mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of mensen die zwerven en niet bij familie of vrienden onderdak kunnen vinden. Corporaties mogen 5% van hun woningbezit uitsluiten voor urgenten. Dat betekent dat een woningzoekende met urgentie niet op die woning met voorrang kan reageren. 7. Is het mogelijk om binnen dit voorstel voorrang aan onze inwoners te verlenen naast kernbinding of om kernbinding zwaarder te laten wegen? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.* Kernbinding is een beleidsregel waarbij kleine woonkernen de mogelijkheid hebben om huurwoningen met voorrang aan te bieden aan inwoners die minimaal zes jaar onafgebroken staan ingeschreven in het eigen dorp. De voorrangsregel geldt voor alle dorpen, behalve Mijdrecht. Daarnaast is kernbinding van toepassing voor de nieuwbouwprojecten van GroenWest. Dit is de enige wijze om voorrang te verlenen aan inwoners in de sociale huursector.

Afspraken hierover zijn niet verankerd in de Huisvestingsverordening maar worden tussen corporatie en gemeente gemaakt. Wettelijk mag door middel van lokale binding maximaal 25% lokaal worden toegewezen. In het kader op pagina 5 is te lezen hoeveel woningen er in 2020 met kernbinding zijn toegewezen. De gemeente heeft een bewuste afweging gemaakt om in Mijdrecht geen kernbinding toe te passen. In Mijdrecht vinden meer dan 50% van alle mutaties plaats. Het toepassen van kernbinding hier betekent dat het percentage van maximaal 25% lokaal toewijzen ruimschoots wordt overschreden. Bij voorkeur behouden we kernbinding voor de overige dorpen en passen we dit toe bij nieuwbouwprojecten. Vragen PvdA/GroenLinks 8. Corporaties mogen 5% van het woningaanbod uitsluiten voor urgenten. Wat is de achtergrond van deze regel? De artikelsgewijze toelichting in de huidige verordening bij artikel 2.6.2 lid 2c stelt dat de woningcorporaties de voorrang voor urgent woningzoekenden alleen uit mogen zetten bij zeer gewilde woningen. Deze mogelijkheid willen de woningcorporaties juist graag toepassen in kwetsbare complexen en/of specifieke woningen zoals nultredenwoningen. Voorstel is meer vrijheid voor de woningcorporaties om te bepalen waar ze de regeling toepassen, het gaat niet om een hoger percentage. 9. In de huisvestingsverordening wordt de definitie van een huishouden aangepast.

Het ging om één of meerdere personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren, dat wordt aangepast naar één of twee. De reden hiervoor is dat men wil voorkomen dat drie of meer personen zich als huishouden voordoen. Toch zijn 2

er samenlevingsvormen waarin een huishouden uit drie of meer volwassenen bestaan. Worden die hiermee uitgesloten? De corporaties geven aan dat de begripsomschrijving van een Huishouden tot een aantal problemen leiden: kans op fraude/onjuiste woningtoewijzing en juridische inzet. Denk daarbij aan (ex)studenten die claimen met zijn drieën een huishouden te vormen. Omvang van het huishouden heeft tenslotte invloed op de slaagkans (voorrangsregeling bezettingsnorm voor grotere woningen). Samenlevingsvormen met meer dan twee personen worden nooit uitgesloten maar niet op voorhand gedefinieerd als huishouden. Wanneer dit voldoende aannemelijk wordt gemaakt kan de corporatie invoeren dat hierbij sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. 10.

Bij maatschappelijke binding is het volgende opgenomen: “personen die een dagopleiding volgen gedurende ten minste negentien uur per week aan een, in de woningmarktregio gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs.” Waarom gaat het hier specifiek om dagonderwijs, en niet om bijvoorbeeld ook avondonderwijs? En gaat het bij deze 19 uur om het aantal uur dat voor een opleiding gerekend wordt, of daadwerkelijke contacturen / fysieke aanwezigheid? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.* Maatschappelijke binding heeft betrekking op het verlenen van urgentie aan woningzoekenden omdat zij maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Deze definitie is voortgekomen uit de gedachte dat het hierbij gaat om een studie of opleiding die nagenoeg voltijd is. Het aantal uren hangt hiermee samen uitgaande van fysiek onderwijs. Het staat corporaties vrij om maatwerk toe te passen door middel van de hardheidsclausule wanneer een woningzoekenden niet aan de eisen voldoet maar waarbij volgens hen wel sprake is van maatschappelijke binding. 11. In de huisvestingsverordening van Almere is in 2019 opgenomen dat alle sociale huurwoningen die vrijkomen in Almere daaronder vallen. Dat zijn alle vrijkomende huurwoningen met een kale huur tot maximaal € 720,42 per maand van zowel corporaties als particulieren.

Alleen voor woningen van particulieren die maximaal 15 woningen exploiteren geldt de verordening niet. Is de huisvestingsverordening van De Ronde Venen ook van toepassing op (sociale) huurwoningen van particulieren met dus een huur tot de sociale huurgrens? Zo ja, hoe is dat in deze verordening geregeld? Zo niet, kunnen wij dat als gemeente wel in deze verordening regelen? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.* Alle toewijzingseisen die worden benoemd in de Huisvestingsverordening zijn van toepassing op alle sociale huurwoningen in de gemeente (huurprijs tot € 752,33, prijspeil 2021). Dit zijn woningen die bij de bouw worden aangemerkt als sociale huurwoning. In de

3

praktijk ligt dit ingewikkelder. Hoewel de toewijzingseisen voor al die woningen gelden worden niet alle woningen op Woningnet aangeboden maar alleen de corporatiewoningen. Hierdoor verhelpt ‘particuliere sociale huur’ niet de lange wachttijden op een woning en worden er geen statushouders in toegewezen. 12. Kunnen we via de huisvestingsverordening ook sturen op het behoud van bijv. seniorenwoningen voor senioren nabij voorzieningen? En het behoud van jongerenwoningen voor jongerenwoningen? Zo ja, doen we dat ook? Zo niet, is dit op een andere plek geregeld of te regelen? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.* Hierover maken we (prestatie)afspraken met GroenWest. Zo zijn we nu bezig met een regeling om de sociale huurwoningen bij Twistvlied expliciet beschikbaar te maken voor jongeren. Ook over de doorlooptijd van zo’n jongerenlabel maken we afspraken. 13. In aanvulling hierop: welk aandeel van de sociale woningvoorraad heeft nu de doelgroep seniorenwoning of jongerenwoningen, en in hoeverre sluit dat aan bij de verdeling van de vraag naar woningen? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.*

In de gemeente zijn 392 seniorenwoningen en 237 jongerenwoningen. We zien dat senioren en jongeren (relatief, in deze krappe woningmarkt) goed aan bod komen in de gemeente de Ronde Venen. GroenWest verhuurt meer gelabelde woningen in DRV dan in andere gemeenten. Het is geen standaard meer om woningen te labelen voor een bepaalde doelgroep. In sommige gevallen kan een mix van doelgroepen goed werken. Dit geeft meer flexibiliteit om de woningen toe te wijzen. Wel zijn er andere manieren om bepaalde doelgroepen meer kans te geven op een woning. Bijvoorbeeld de ‘Van Groot Naar Beter’ regeling waarbij mensen die een grote 4-kamerwoning achterlaten voorrang krijgen op een kleiner appartement. 14. In het Jeugdbeleidsplan “Investeren in de jeugd is investeren in de toekomst 2020 – 2026” werd geconstateerd dat sommige bepalingen in de huisvestingsverordening “conflicteren” met thema’s en doelen in de maatschappelijke agenda, zo valt te lezen op pagina 15 van dit plan. Zo is het bijvoorbeeld zo dat wanneer de ouder die het minste zorg verleend voor de kinderen, in de woonbehoefte van de minderjarige kinderen kan voorzien door middel van behoud van de woning, dat er dan geen urgentie verstrekt wordt aan de andere ouder, die het merendeel van de zorg voor de kinderen heeft toegewezen gekregen. Wat in de

4

praktijk betekent dat bijv. de moeder in de woning van de ex-partner voor de kinderen moet zorgen met mogelijke problemen tot gevolg. Is het geconstateerde probleem, dan wel de geconstateerde problemen, met deze wijziging opgelost? Zo niet, is dat technisch wel mogelijk? Zo ja, op welke wijze is dat te regelen? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.* Dit conflict wordt met deze wijziging niet verholpen. Op 8 december ontvangt u een raadsinformatienota over dit onderwerp waarin het college haar afweging toelicht. Vragen CU-SGP 15. Wat is de opkoopbescherming? Met de opkoopbescherming kan een gemeente een verbod instellen om woningen zonder vergunning te verhuren. De opkoopbescherming is vooral bruikbaar bij de bestaande woningvoorraad. Om de opkoopbescherming toe te passen moet de huisvestingsverordening worden aangepast. Voorwaarde voor deze aanpassing is wel dat de regels noodzakelijk zijn om de schaarste te bestrijden of de leefbaarheid te verbeteren. Naar verwachting zal de nieuwe regelgeving op 1 januari 2021 in werking treden. Momenteel wordt door de G4 (+ Eindhoven) gewerkt aan een bruikbaar voorbeeld voor toepassing in de huisvestingsverordeningen. 16.

Kunt u aangeven wie en op grond waarvan bepaald of kernenbinding van toepassing is (gemeente, GroenWest, zijn er normen voor, etc..)? Kunt u aangeven of we als raad de mogelijkheid hebben om kernenbinding ook voor Mijdrecht van toepassing te verklaren? Als we dat zouden willen, wat zijn daar dan de voordelen dan wel de nadelen van? Deze vraag heeft geen betrekking op een van de voorgestelde wijzigingen.* Kernbinding is een beleidsregel waarbij kleine woonkernen de mogelijkheid hebben om huurwoningen met voorrang aan te bieden aan inwoners die minimaal zes jaar onafgebroken staan ingeschreven in de eigen woonkern. De voorrangsregel geldt voor alle kernen, behalve Mijdrecht. Daarnaast is kernbinding ook van toepassing voor de nieuwbouwprojecten van GroenWest. Afspraken hierover zijn niet verankerd in de Huisvestingsverordening maar worden tussen corporatie en gemeente gemaakt. Wettelijk mag door middel van lokale binding maximaal 25% lokaal worden toegewezen. In het kader hieronder is te lezen hoeveel woningen er in 2020 met kernbinding zijn toegewezen. De gemeente heeft een bewuste afweging gemaakt om in Mijdrecht geen kernbinding toe te passen. In Mijdrecht vinden meer dan 50% van alle mutaties plaats. Het toepassen van kernbinding hier betekent dat het percentage van maximaal 25% lokaal toewijzen ruimschoots wordt overschreden.

Bij voorkeur behouden we kernbinding voor de kleine kernen en passen we dit toe bij nieuwbouwprojecten.

5

Evaluatie kernbinding 2020 In 2020 zijn er in de gemeente De Ronde Venen in totaal 201 woningen toegewezen, waarvan 108 in Mijdrecht en 93 in de overige kernen. In de woonplaatsen waar kernbinding geldt zijn er 41 woningen daadwerkelijk toegewezen aan kandidaten met kernbinding. Van de 201 woningen in de gemeente De Ronde Venen die via WoningNet geadverteerd werden is in 2020 dus 20% op basis van kernbinding toegewezen. Dit valt binnen de wettelijke kaders dat maximaal 25% van de woningen lokaal mag worden toegewezen.

6