251024 Beantwoording Technische vragen B - D66 CDA LEF - Mijdrechtse Dwarsweg

Gemeente De Ronde Venen Vragen vanuit de Raad aan het college: A. Schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 40 Reglement van Orde (beantwoording binnen 30 dagen) B. Technische vragen vergadering (beantwoording zo snel mogelijk) C. Technische vragen overig

Categorie:

B (Doorhalen wat niet van toepassing is)

Naam indiener: Joanne Freeve, Amber Beijer, Simone Borgstede Fractie: D66, CDA, LEF Datum van indienen: 17-10-2025 Onderwerp: Mijdrechtse Dwarsweg

In te vullen door organisatie Portefeuillehouder: Maarten van der Greft Datum beantwoording: Inleiding

Als we flexwoningen willen realiseren, bijvoorbeeld aan de Mijdrechtse dwarsweg, dan vraagt dit om een actieve rol van de gemeente. De wethouder heeft aangegeven dat dit dan ook extra kosten met zich meebrengt. Om de motie voor flexwoningen goed financieel te onderbouwen hebben wij een aantal vragen geformuleerd. Mocht er nog aanvullende informatie zijn die u van belang acht buiten deze vragen om dan ontvangen we die informatie ook graag.

Vragen (Antwoorden volgen direct onder de vragen)

1. Financiële consequenties voor de gemeente Kunt u inzicht geven in de mogelijke kosten voor de gemeente die gepaard gaan met het realiseren van een project met flexwoningen? Graag ontvangen wij hierbij een uitsplitsing naar verschillende scenario’s: 1. 2. 3. 4.

De woningen worden ingezet voor sociale huur; De woningen worden gebruikt voor statushouders en ontheemden uit Oekraïne; De woningen worden bestemd voor spoedzoekers Een combinatie van bovengenoemde doelgroepen.

Graag inzicht in: ● ● ● ● ● ●

De aard van de kosten (grondexploitatie, infrastructuur, beheer, toezicht, maatschappelijke begeleiding, etc.); De verdeling van kosten tussen gemeente, woningcorporatie en eventueel het Rijk; Eventuele subsidies of bijdragen van hogere overheden (BZK, provincie, COA, etc.); In hoeverre gelden die specifiek zijn bestemd voor de opvang van mensen uit Oekraïne kunnen of mogen worden aangewend voor de realisatie van flexwoningen, en of daar duidelijke kaders of verplichtingen aan verbonden zijn; Zo ja, graag inzicht in de wijze waarop deze middelen worden ingezet, hoe deze worden verantwoord binnen de gemeentelijke begroting, en of er aanvullende Rijksrapportages of voorwaarden gelden voor de besteding ervan; De verwachte doorlooptijd en terugverdienmogelijkheden (bijvoorbeeld via erfpacht, huurafdracht of hergebruik van locaties).

Antwoord vraag 1: Het is niet mogelijk om al deze vragen in een kort tijdsbestek volledig te beantwoorden. De vragen die gesteld worden horen thuis in een businesscase. Voor het uitwerken van een businesscase en verschillende varianten moeten de uitgangspunten helder zijn. Belangrijke informatie die nodig is voor een berekening is de exploitatietermijn: hoe lang mogen de woningen op een plek blijven staan en wat gebeurt er daarna. Andere uitgangspunten die nodig zijn voor het doorrekenen van businesscases zijn: aantallen woningen, specificaties van woningen (een gestapelde studio is anders dan een grondgebonden woning), bouwkwaliteit en informatie over bijvoorbeeld toegankelijkheid. Afhankelijk van de kaders en varianten worden de kosten voor het inhuren van een expert voor het doorrekenen van verschilende businesscases geschat op 15.000 euro. Desondanks hebben wij geprobeerd om zo goed als, en uitgebreid mogelijk antwoord te geven op de vragen die gesteld zijn.

De aard van de kosten (grondexploitatie, infrastructuur, beheer, toezicht, maatschappelijke begeleiding, etc.); Een flexwoning in aanschaf kan varieren van 120.000 euro per unit tot ruim 180.000 euro. Kosten kunnen hoger oplopen als het type eengezinswoning wordt toegepast. De kosten voor transitie (realisatie) zit hem met name in de volgende componenten:          

Voorbereiding en opschonen terrein Bouwrijp + ondergrond Woonrijp (verharding) Aansluitkosten Woonrijp (vergroening) Erfafscheiding Parkeerplaatsen Adviseurskosten Apparaatskosten Leges

     

Opschonen terrein en trekken funderingspalen Funderingskosten Transport- en montagekosten Inrichten tuinen Kosten weghalen units Verlichting en speelvoorzieningen

Kosten voor exploitatie o.a. in onderstaand:  Financieringslasten  Locatiemanagement  Sociaal beheer & beveiliging  Energie  Overhead  Onderhoud De verdeling van kosten tussen gemeente, woningcorporatie en eventueel het Rijk; De afdekking van de kosten is afhankelijk vanuit welke partij de realisatie plaatsvindt. Er kunnen aanvragen worden ingediend voor de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Ook is er een tegemoetkoming voor het herplaatsen van flexwoningen: de Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen (RTHF). Eventuele subsidies of bijdragen van hogere overheden (BZK, provincie, COA, etc.); Zie hierboven, dit is ook sterk afhankelijk van de doelgroep die gefaciliteerd wordt. Voor de opvang van Oekrainse vluchtelingen bestaat de bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraine. Ook ondersteunt het Rijk doorstroomlocaties voor statushouders met een financiele regeling voor gemeenten. In hoeverre gelden die specifiek zijn bestemd voor de opvang van mensen uit Oekraïne kunnen of mogen worden aangewend voor de realisatie van flexwoningen, en of daar duidelijke kaders of verplichtingen aan verbonden zijn; Dit is afhankelijk van (o.a.) de Richtlijn Tijdelijke Bescherming ( RTB). Deze geldt op dit moment tot maart 2027 maar staat ter bespreking.

Daarnaast geeft het Rijk aan dat de gelden ingezet mogen worden voor statushouders en/of asielzoekers indien er geen sprake meer zou zijn van opvang van ontheemden voor het aflopen van de RTB. Dit is overigens onderhevig aan veranderend beleid en wordt pas vastgesteld als de transitiekosten worden beschikt. Zo ja, graag inzicht in de wijze waarop deze middelen worden ingezet, hoe deze worden verantwoord binnen de gemeentelijke begroting, en of er aanvullende Rijksrapportages of voorwaarden gelden voor de besteding ervan; Transitiekosten kunnen ingezet worden voor de realisatie en normvergoeding voor de exploitatie. In sommige gevallen kan onderuitputting van de normvergoeding of aanvullende bijdrage vanuit de gemeente worden toegepast om de businesscase sluitend te krijgen of een bepaalde voorfinanciering te doen (sterk afhankelijk van het scenario). Verantwoording naar het Rijk vindt plaats via de SiSa. Daarnaast moet rekening gehouden met BTW compensatiefonds gezien dit per doelgroep en (grond)exploitatie verschilt. De verwachte doorlooptijd en terugverdienmogelijkheden (bijvoorbeeld via erfpacht, huurafdracht of hergebruik van locaties). ervan; Terugverdientijd tijdens exploitatieperiode is afhankelijk van meerdere factoren. Hoe lang is het perceel grond beschikbaar en welke afspraken worden gemaakt met derden over de exploitatie daarvan.

Een woningcorporatie heeft een andere exploitatieperiode voor hun vastgoed dan voor de toepassing van flexwoningen of de duur van het gebruik. Onder voorbehoud van een aantal factoren is de minimale exploitatieduur om break-even te draaien gemiddeld ca. 20 jaar voor 1

en dezelfde exploitant. 2. Vereveningsfonds en financieringsmogelijkheden Is het juridisch en financieel mogelijk om de verordening voor het vereveningsfonds zodanig aan te passen dat middelen uit dit fonds kunnen worden ingezet voor de realisatie van flexwoningen? Zo ja: ● ● ● ●

Welke aanpassingen in de verordening zijn daarvoor vereist? Wat zijn de kaders of beperkingen binnen de huidige wet- en regelgeving? Wat is de prognose van de beschikbare middelen in het vereveningsfonds voor de komende twee jaar? Het vereveningsfonds kan nu niet worden ingezet voor tijdelijke woningbouw. Hoe zou dit in de verordening moeten worden aangepast om dat wél mogelijk te maken, en hoe kunnen we daarbij borgen dat niet een onevenredig deel van de middelen naar tijdelijke projecten gaat? Kan daarbij gewerkt worden met een vaste verdeling of norm (bijvoorbeeld een percentage) tussen tijdelijke en structurele woningbouw, en zo ja, welke norm zou gehanteerd of overwogen kunnen worden?

Antwoord vraag 2: Om het vereveningsfonds in te kunnen zetten voor tijdelijke woningen moet ook de Verordening Sociale Woningbouw Hoofdstuk 4 aangepast worden. In Art 14 lid 2 van deze verordening staat dat de voorwaarde voor subsidie is dat de sociale huurwoningen, net als de overige geplande sociale huurwoningen, gedurende tenminste 30 jaar als sociale huurwoningen worden verhuurd. De prognose van de beschikbare middelen in het vereveningsfonds voor de komende twee jaar zijn 1,5 miljoen euro. Zie hiervoor ook de raadsinformatiebrief Evaluatie vereveningsfonds sociale woningbouw van 1 april 2025. In de Woonvisie 2025-2030 is als doel 7 geformuleerd dat we willen dat het percentage sociale huur in de voorraad stijgt naar minimaal 30%. De inzet van het vereveningsfonds voor sociale huurwoningen die langdurig als sociale huur worden verhuurd, draagt hier aan bij. Om te borgen dat deze doelstelling op lange termijn behaald wordt, moet geborgd worden dat niet een onevenredig deel van de middelen naar tijdelijke projecten gaat. Een norm tussen tijdelijke en structurele woningbuw kan uitgewerkt worden in een een nieuwe Verordening Sociale Woningbouw of in een omgevingsprogramma.

3. Rol van woningcorporatie Cazas Wonen Kunt u toelichten welke rol Cazas Wonen kan vervullen in een project met flexwoningen? Denk hierbij aan: ● ● ●

De mate waarin Cazas Wonen kan optreden als initiatiefnemer, ontwikkelaar, beheerder of verhuurder. De invloed van landelijke afspraken tussen Aedes, BZK en woningcorporaties op dit type projecten (zoals de afspraken over versnellingslocaties en tijdelijke huisvesting Is het mogelijke om ook met andere parijten samen te werken dan Cazas bij het realiseren van van project als dit?

Antwoord vraag 3:

Wij hebben Cazas Wonen gevraagd om hun inzet op dit thema voor gemeente De Ronde Venen. Hun antwoord luidt: “Onder “flexwoningen” verstaan wij in deze reactie woningen die geplaatst worden op grond

waar tijdelijk wonen is toegestaan. Flexwoningen op grond met een permanente woonbestemming vallen bij ons onder het bredere begrip “modulair bouwen”, waarbij het gaat om het verkorten van bouwtijd en doelmatig bouwen. Modulair bouwen passen wij regelmatig toe, maar we gaan er nu vanuit dat uw vragen specifiek gaan over flexwoningen op tijdelijke locaties. Cazas Wonen onderkent als geen ander dat de woningnood hoog is en dat creatieve oplossingen nodig zijn. We hebben met wisselend succes gewerkt aan flexwoningbouw. Op dit moment zien wij geen voldoende kansrijke locaties hiervoor in De Ronde Venen. We nemen momenteel juist deel aan diverse kansrijke projecten voor permanente woningbouw in De Ronde Venen, en richten onze inzet daar met prioriteit op. We zijn vooralsnog terughoudend over flexwoningen in De Ronde Venen omdat:

 

Flexwoningen de reguliere woningbouw niet kunnen inhalen qua snelheid en schaal; Flexwoningen een hoog afbreukrisico kennen, vooral door onzekerheid over herplaatsing.

Reguliere woningbouw Binnen enkele jaren komt de oplevering van nieuwe reguliere sociale huurwoningen op stoom in De Ronde Venen. Flexwoningen kunnen die ontwikkeling vrijwel niet meer inhalen, omdat ook zij te maken hebben met procedures, infrastructuur en netaansluitingen. Dat relativeert de impact die we met flexwoningen kunnen maken. Afbreukrisico Cazas Wonen bezit geen grond in De Ronde Venen die zich leent voor tijdelijke woningbouw. Flexwoningen moeten ten minste 30 jaar verhuurd kunnen worden om financieel haalbaar te zijn. Dat betekent dat we twee locaties nodig hebben: één voor de eerste plaatsing, en één voor herplaatsing. Het is zeer lastig om nu al met zekerheid te stellen dat zulke locaties beschikbaar zullen zijn. Zonder gegarandeerde herplaatsingslocatie is het risico te groot, zelfs met subsidies en bestaande Rijksgaranties. De provincie Utrecht is bovendien strikt in haar regels: na 15 jaar moet alles, inclusief fundering, worden verwijderd, en er zijn geen harde toezeggingen over herplaatsing. Kansrijke locatie? Dan gaan we graag in gesprek Flexwoningen zijn geen wondermiddel dat op elke beschikbare kavel toepasbaar is. Het is een complex product dat alleen onder gunstige omstandigheden haalbaar is. Denk aan bestaande infrastructuur, een tijdelijk beschikbaar gebouw met een bereidwillige eigenaar, en/of zeer gunstige inkoopmogelijkheden.

Als zich een concrete kans met gunstige omstandigheden voordoet, gaan we daarover graag in gesprek. Tot die tijd blijven wij de ontwikkelingen op de flexwoningmarkt volgen, en nemen we contact op met de gemeente zodra wij nieuwe mogelijkheden zien." Het is mogelijk om samen te werken met andere partijen voor de realisatie van flexwoningen. Voor het technisch en sociaal beheer en de verhuur van woningen zijn het vaak wel

woningcorporaties die de aangewezen partij zijn. 4. Doelgroepen en maatschappelijke meerwaarde Om flexwoningen effectief te kunnen inzetten, is het van belang dat vooraf helder is voor welke doelgroepen deze woningen bedoeld zijn en welke maatschappelijke doelen ermee worden nagestreefd. Kunt u toelichten:  

Heeft het college vanuit de behoefte die zij nu ziet onder de verschillende doelgroepen een beeld over hoe deze woningen in te zetten? Zo ja, wat is dit beeld? Welke maatregelen zouden kunnen worden genomen om sociale samenhang en veiligheid binnen dergelijke gemengde woonomgevingen te bevorderen? (bijv. via beheer, buurtcoaches of samenwerking met maatschappelijke partners).

Antwoord vraag 4: Er is behoefte aan huisvesting voor veel verschillende doelgroepen. Voor starters en spoedzoekers (mensen die door een plotselinge noodsituatie, zoals een echtscheiding of dreigende dakloosheid, direct een woning nodig hebben) bieden flexwoningen een oplossing. Ook zijn flexwoningen een tijdelijke huisvestingsoplossing voor de opvang van asielzoekers, Oekrainse vluchtelingen, of alleenstaande statushouders die wachten op gezinshereniging. Het landelijk beeld en dat van de 16 regiogemeenten is dat er een toename wordt verwacht van bijzondere doelgroepen waaronder Beschermd Wonen, Vrouwenopvang en daklozenopvang. Deze doelgroepen krijgen met de bouw van flexwoningen de kans op een wooncarriëre op te bouwen en de gemeente creert op deze manier samen met de woningcorporatie tijd en ruimte voor het bouwen van permanente woningen en complexen zodat er weer doorstroom ontstaat. Bij de inzet van flexwoingen voor verschillende doelgroepen is een zorgvuldige mix, met aandacht voor begeleiding van van kwetbare groepen van groot belang. Een goede samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties is essentieel. Om sociale samenhang en gevoel van veiligheid in gemengde woonomgevingen te bevorderen kan ingezet worden op de aanwezigheid van een sociaal beheerder of communitybuilder. 5.

Rol van de provincie Utrecht  De grond waar we hier over spreken ligt buiten de rode contour. In welke mate is de provincie welwillend om mee te werken aan ontwikkeling op dit gebied? Antwoord vraag 5: De provinciale omgevingsverordening (art. 9.14a en 9.16a) geeft aan dat er onder strenge voorwaarden mogelijkheden zijn om buiten het Stedelijk gebied flexwoningen te realiseren voor een periode van maximaal 15 jaar. Het is ook mogelijk om een concreet project in te brengen bij de zogenaamde "fast lane” als de flexwoningen bedoeld zijn voor asielopvang. Mogelijk geldt dit ook voor de opvang van Oekrainse vluchtelingen of in combinatie met andere doelgroepen. Dit is een tweewekelijks bestuurlijk overleg tussen commissaris van de Koning en gedeputeerden van ruimte en wonen. Hierin worden casussen besproken die bijdragen aan de opvangketen, maar die ook botsen met provinciale belangen. Door het inbrengen van de casus in deze fastlane kan het project in een vroeg stadium worden besproken met de provincie op bestuurlijk niveau.