250320 advies SKA BP VVP reguleren duur verhuur

Postbus 717, 3000 AS Rotterdam Bezoekadres: Millenniumtoren, Weena 690, Rotterdam

NOTITIE

Pp

datum

:

19 maart 2025

aan t.a.v.

: :

van

:

Gemeente De Ronde Venen Rik Schutte Marinda de Smidt en Tosca van Halsema, advocaten

onze ref.

:

09-1113/DMS09-485856557-580

betreft

:

De Ronde Venen / bestemmingsplan Vinkeveense Plassen 2025 reguleren duur recreatieve verhuur (short stay / long stay)

1. 2.

Inleiding In het kader van de voorbereiding van de vaststelling van het (ontwerp)bestemmingsplan Vinkeveens Plassen 2025 is de vraag gerezen of het mogelijk is om te kunnen verbieden of te beperken dat de recreatieverblijven op de legakkers kortstondig worden verhuurd (bijvoorbeeld voor een weekend), maar dat wel zou kunnen worden toegestaan dat langere verhuur mogelijk is. Dit komt neer op het opnemen van een minimale huurduur.

3.

Op dit moment is binnen bepaalde bestemmingen binnen het (ontwerp)bestemmingsplan Vinkeveense Plassen 2025 (het bestemmingsplan) (zoals enkele Groen-Legakker bestemmingen) verblijfsrecreatie, onder voorwaarden, toegestaan. Hieronder valt ook de verhuur van de recreatieverblijven. De duur van die verhuur kent op dit moment geen beperkingen. Dat is ook niet heel gebruikelijk, aangezien naar hun aard recreatieverblijven worden verhuurd voor recreatietoeristische- c.q. vakantiedoeleinden en daarmee voor een korte verblijfduur (dagen, weken).

4.

Het opnemen van een minimale huurduur in het bestemmingsplan vergt dus een aanpassing van de huidige planregels. In deze notitie gaan wij in op de vraag of dit kan, welke risico’s we daarbij signaleren en de eventuele andere wijzen van reguleren (dus buiten het bestemmingsplan om) van de verhuur van de recreatieverblijven. Wij sluiten af met een conclusie en advies.

5. 6.

Beperkingen opnemen in het bestemmingsplan Vooropgesteld staat dat de gemeenteraad beleidsvrijheid heeft om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening nodig acht. Het opnemen van een minimale verhuur duur in het

Straatman Koster Advocaten is de handelsnaam van Straatman Koster Advocaten B.V., statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24389790). Straatman Koster Advocaten is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De algemene voorwaarden van Straatman Koster Advocaten, waarin een beperking van de aansprakelijkheid is bedongen, zijn op alle opdrachten van toepassing. De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden en zijn eveneens te vinden op www.straatmankoster.nl. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank te Rotterdam.

bestemmingsplan kan alleen als dat de raad dat noodzakelijk vindt vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Ook betekent dit dus dat er een bepaalde ruimtelijke relevantie moet zijn om de beoogde regels te kunnen stellen. Het is de vraag of het opnemen van een minimale verhuurduur voor de recreatieverblijven ruimtelijk relevant is. Er zijn daar wel aanknopingspunten voor te bedenken: denk aan vervoersbewegingen of een onderbouwing in de trant van dat veelvuldig wisselende personen meer negatieve gevolgen hebben voor de natuurwaarden (dit moet dan wel ecologisch te onderbouwen zijn). Die ruimtelijke relevantie is echter ons inziens niet zonder meer een gegeven, en ondanks de hiervoor genoemde aanknopingspunten best lastig te onderbouwen. Ook omdat openbare orde kwesties ((geluids)overlast, vandalisme) hier niet onder vallen. 7.

In de context van ruimtelijke relevantie/goede ruimtelijke ordening moet ook de duur die dan wel wordt toegestaan kunnen worden onderbouwd. Denk aan: waarom is het ruimtelijk relevant/noodzakelijk om te regelen dat 8 weken verhuur wel wordt toegestaan en een weekend niet (of in totaal tot 30 dagen per jaar)? Ondersteunt deze beperking een beleidsdoel van de gemeente? Welk beleidsdoel? En waarom is dit niet een onevenredige beperking voor de exploitanten van de recreatieve verhuur? Het opnemen van dergelijke beperkingen en dit deugdelijk/zorgvuldig te kunnen motiveren luistert in elk geval nauw.1

8.

Voorts: indien de planwetgever het wenselijker vindt dat er niet toeristisch (en daarmee kortdurend) wordt verhuurd, wordt meestal de bestemming “short stay” toegekend aan de desbetreffende locaties, en niet recreatief verblijf/ recreatieve verhuur. Die bestemming houdt dan in dat een verblijf van langer dan 7 nachten maar korter dan 6 maanden is toegestaan. Ook voor wat betreft het opnemen van een short stay bestemming moet de gemeenteraad kunnen motiveren waarom deze bestemming hier vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is.

9.

Een short stay bestemming is echter wel echt een (wezenlijk) andere bestemming dan recreatieve verhuur zoals nu is verwoord in het bestemmingsplan. Het is dan ook zeer goed mogelijk dat dan sprake is van een wezenlijk ander plan (ten opzichte van het ontwerp, waardoor er dan dus opnieuw een ontwerp onder de vigeur van de Omgevingswet ter inzage moet worden gelegd). Uiteindelijk is een dergelijke short stay bestemming echter ons inziens wel de meest zuivere en passende bestemming, als inderdaad echt wordt beoogd te reguleren dat de recreatieverblijven slechts worden verhuurd voor langere periodes en ook kan worden onderbouwd waarom

1

Zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS): ECLI:NL:RVS:2015:1202 waarin een verbod op permanente bewoning van vakantiewoningen aan de orde was alsmede een beperking van de gebruiksduur tot 46 weken per jaar. Dat laatste is in wezen het verbod op permanente bewoning maar was niet separaat gemotiveerd ten opzichte van het verbod en haalde daarmee de eindstreep niet.

DMS09-485856557-580/v 0.11

2/5

deze bestemming noodzakelijk is vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. 10.

Tot slot: de Omgevingswet gaat over de fysieke leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke ordening) en kent daarbij bredere mogelijkheden voor het opnemen van vergunningstelsels, denk aan het opnemen van een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit ‘recreatie verhuur’ met bijhorende beoordelingsregels, welke beoordelingsregels dan ook kunnen zien op de duur van verhuur. Het is daarom raadzaam en eenvoudiger om regels/vergunningen over de beperkingen van recreatie verhuur op een later moment op te nemen, volledig binnen het stelsel van de Omgevingswet. Het is namelijk eenvoudiger om te onderbouwen waarom de fysieke leefomgeving2 gebaat is bij dergelijke regels, dan te onderbouwen dat dit zou moeten vanwege de goede ruimtelijke ordening. Dit voorkomt ook meteen discussie over het vaststellen van een wezenlijk ander plan, ten opzichte van het ontwerpplan. Ook geeft deze optie de mogelijkheid om eerst te ervaren hoe het gebruik van de recreatieverblijven onder de huidige regels verloopt. Mocht er inderdaad dan duidelijke “verstoringen” van de fysieke leefomgeving optreden vanwege het veelvuldig wisselen van personen/kortstondige verhuur, dan kunnen die ervaringen worden meegenomen in de onderbouwing waarom op dit aspect het bestemmingsplan (dat dan is opgenomen in het omgevingsplan De Ronde Venen) dient te worden aangepast.

11.

Andere mogelijkheden voor het reguleren van een minimale duur Huisvestingsverordening Voor de goede orde merken we nog op dat beperkingen in verhuur van woningen worden geregeld in de Huisvestingsverordening. Hierin staan bijvoorbeeld de regels van die diverse gemeenten hanteren dat woningen niet meer dan een x aantal dagen per jaar mogen worden verhuurd (vaak gaat het om verhuur via Airbnb over vergelijkbare platforms). Omdat het nu niet gaat om woningen, maar juist om recreatieverblijven niet zijnde woningen, biedt de Huisvestingsverordening geen grondslag om de gewenste minimale verhuurduur te reguleren.

12.

13.

2

Verordening Vinkeveense Plassen Wij merken op dat de Verordening Vinkeveense plassen in werking is (Verordening Vinkeveense Plassen 2009 tot behartiging van de belangen van de recreatie en de natuur- en landschapsbescherming in het gebied van het Recreatieschap Vinkeveense Plassen die bepaalde recreatie-aspecten regelt. De bepalingen van deze Verordening gelden slechts in dat deel van de gemeente, dat gelegen is in het gebied van het Recreatieschap Stichtse Groenlanden, zoals is aangegeven op de bij deze verordening behorende kaart. De kaarten zijn vrij oud, het is daardoor lastig na

Ook hier zou dan wel moeten worden onderbouwd over welke aspecten van de fysieke leefomgeving het gaat.

DMS09-485856557-580/v 0.11

3/5

te gaan of deze Verordening Vinkeveense Plassen volledig geldt binnen het plangebied – maar voor zover wij kunnen vaststellen geldt de Verordening Vinkeveense Plassen ook voor het plangebied van het bestemmingsplan. 14.

De Verordening Vinkeveense Plassen kent momenteel geen bepalingen inzake verhuur van recreatieverblijven. Deze zouden hier eventueel wel in kunnen worden opgenomen. Hierin kan bijvoorbeeld een soort exploitatievergunningenstelsel of ontheffingenstelsel worden opgenomen voor de verhuur van recreatieverblijven, en dat een dergelijke vergunning alleen door het college van burgemeester en wethouders wordt verleend als sprake is van verhuur van een bepaalde minimale duur. Wij begrijpen dat de Verordening Vinkeveense Plassen ook wordt aangepast c.q. gaat worden aangepast zodat de regels daaruit overeenstemmen met de planregels uit het bestemmingsplan. Dit moment zou kunnen worden aangegrepen om in de Verordening Vinkeveense Plassen regels op te nemen over de verhuur van recreatie. Ook hier dient echter een deugdelijk onderbouwing voor te kunnen worden gegeven, in elk geval waarom dergelijke regels noodzakelijk zijn, en proportioneel voor het beoogde doel. Ook over deze onderbouwing moet niet te makkelijk worden gedacht, er dienen concrete aspecten te zijn waarom dergelijke (beperkende) regels noodzakelijk zijn – en dit dient te worden onderbouwd en zijn onderzocht. Een lastig – en wat ons betreft onwenselijk – gevolg van het opnemen van een vergunningstelsel in de Verordening is dat het bestemmingsplan dan een ruimer gebruik toestaat dan de Verordening.

Deze verbrokkeling van de regels over twee figuren – het bestemmingsplan en de Verordening – kan bovendien verwarring opleveren voor de eigenaren/gebruikers van de legakkers.

15.

Tegen de (wijziging van de) Verordening Vinkeveense Plassen zelf staat geen rechtsgang open, maar tegen het al dan niet verlenen van een vergunning of ontheffing op grond van de Verordening wel. Bij wijze van exceptieve toetsing kan dan door de rechter alsnog worden beoordeeld of dergelijke regels rechtmatig zijn. Zijn ze dat niet, dan worden ze onverbindend verklaard.

16.

Let op: uiteindelijk zullen alle verordeningen voorzover die aspecten van de fysieke leefomgeving regelen – zoals de Verordening Vinkeveense Plassen – moeten worden opgenomen in het omgevingsplan.3 Ook dit is een sterk argument om de beoogde minimale verhuurduur op een later moment, namelijk na vaststelling / onherroepelijk worden van het bestemmingsplan te reguleren in het omgevingsplan.

17. 18.

Conclusie/advies De meest passende manier voor het reguleren van de beoogde verhuur duur is door middel van het opnemen van een short stay bestemming. Dit is echter een wezenlijk

3

Dit moet voor 1 januari 2032 gebeuren.

DMS09-485856557-580/v 0.11

4/5

andere bestemming dan hoe recreatie verhuur nu is opgenomen in het (ontwerp)bestemmingsplan, en beperkt ook de planologische mogelijkheden ten opzichte van het (ontwerp)bestemmingsplan. Ook moet de gemeenteraad kunnen motiveren waarom deze bestemming vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is. Voor het sec opnemen van een minimale verhuurduur in hoe de huidige planregels zijn geformuleerd kan men zich afvragen of te onderbouwen valt of dit (i) ruimtelijk relevant is en (ii) noodzakelijk is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. 19.

Wij adviseren om te wachten met het reguleren van de beoogde minimale verhuur duur en dit te regelen in het omgevingsplan. Dit geeft de kans om (i) ervaringen mee te nemen in de onderbouwing van de noodzaak van het opnemen van dergelijke regels in het bestemmingsplan (dan omgevingsplan), (ii) te profiteren van het volledige stelsel van de Omgevingswet en (iii) zo de discussie te voorkomen over of er sprake is van een wezenlijk ander bestemminsplan (ten opzichte van het ontwerp).

20.

Indien het toch voor de gemeente wenselijk is om nu al de minimale verhuur te reguleren, dan adviseren wij om dit mee te nemen in de al reeds beoogde wijzigingen van de Verordening Vinkeveense Plassen. Ook bij het opnemen van regels hierover in de Verordening Vinkeveense Plassen dient een concrete onderbouwing en toelichting te worden gegeven over de noodzaak van deze (beperkende) regels.

DMS09-485856557-580/v 0.11

5/5