231211 Notitie reactie Polderlint geanonimiseerd
Tekst van het document
H.W. van der Laan b.v. www.hwvanderlaan.nl
Project:
Visie Polderlint /perceel achter en naast Mijdrechtse Dwarsweg 35 Wilnis
Werknr.: Notitie nr:
2019.008 ]
Datum:
11-12-23
Onderwerp:
Reactie aan Gemeente Raad DRV op Visie Polderlint Mijdrechtse Dwarsweg
Inleiding
a
7
jendeheren|
jen)
zijn gezamenlijk
eigenaar van een perceel grond aan de Mijdrechtse Dwarsweg in Wilnis.
Het betreft een perceel van ca. 16.000 m2 (zie afbeelding hieronder (gearceerde deel)) achter en naast de voormalige boerderij. De voormalige boerderij en naastgelegen boomgaard vormen geen onderdeel van de mogelijke ontwikkeling.
Met de gemeente wordt vanaf 2019 gesproken over de mogelijkheden om tot een ontwikkeling te komen van dit perceel. Daarbij zie diverse voorstellen gedaan. Alle gesprekken en voorstellen hebben geen concrete oplossingen opgeleverd. Uiteindelijk is door de gemeente besloten een visie op te stellen voor meerdere percelen langs de Mijdrechtse Dwarsweg. Wij hebben al op ambtelijk niveau gereageerd op de visie. Daarop is op 5 december inhoudelijk gereageerd. De ambtelijke reactie (in rood achter onze vragen) is als bijlage bij deze notitie gevoegd.
H.W. van der Laan b.v. www.hwvanderlaan.nl
De ambtelijke reactie heeft geleid tot het opstellen van deze notitie die wij graag aan de Raad van de gemeente De Ronde Venen voorleggen. Helaas zijn wij niet in de gelegenheid in te spreken voor de raadvergadering van 14 december as. Daarom ontvangt u de reactie namens de eigenaren schriftelijk. Wij verzoeken uw fractie hiervan kennis te nemen voor de behandeling in de raad van 14 december 2023.
Vrij zicht (Witte pijl) Wat het meest verbaast in de visie is de o9genomen witte pijl met de tekst ‘vrij uitzicht’. Deze pijl wekt valse verwachtingen bij de bewoners van de woningen aan de Waterpeil en zou om die reden niet opgenomen
moeten zijn in de visie op het polderlint.
Een optimale beleving van het open polderlandschap is uitgangspunt voor de visie. Voor een paar woningen aan de Waterpeil wordt dat, in verband met de gewenste ontwikkeling achter de boerderij, in beeld gebracht door een witte pijl die schuin naar de nu open ruimte wijst. Het heeft er alle schijn van dat deze witte pijl het resultaat is van reacties van de bewoners tijdens de gespreksavonden. Naar onze mening worden bewoners met deze witte pijl en het suggereren van vrij uitzicht op het verkeerde been gezet. Er wordt voorbijgegaan aan het feit dat het vrije zicht voor de woningen aan de Waterpeil niet vanzelfsprekend is (geen recht) en ook niet kan worden gegarandeerd.
Bovendien is voor een van de aangeven woningen sprake van een
kopgevel. Voor die woning is het vrij zicht sowieso niet van toepassing. Vrij zicht voor woningen aan de Waterpeil is vanwege de aanwezigheid van de Boerderij aan de Mijdrechtse Dwarsweg ook in de huidige situatie niet aanwezig. Ook het zicht over het weiland tussen Waterpeil en boerderij en schuin richting de Mijdrechtse Dwarsweg is niet gegarandeerd. De open ruimte rond de boerderij heeft de bestemming ‘wonen’. Dat betekent dat op deze gronden: -
bijgebouwen kunnen worden gebouwd
perceel)
(na sloop van bijgebouwen elders op het
-
opgaand begroeiing worden geplaatst. Het perceel zal bij gebrek aan onderhoud
-
ook vanzelf geheel begroeien en daarmee het zicht wegnemen erkan langs de gehele buiten omtrek van deze gronden een schutting van 2m hoog (achter de voorgevel van de boerderij) worden aangebracht
Een of meer van deze ontwikkelingen zal het vrije zicht op het open polderlandschap ontnemen. Vrij zicht voor de woningen aan de Waterpeil als uitgangspunt hanteren voor een beoordeling van een ontwikkeling achter de boerderij is dus niet juist en daarom zou de witte pijl met ‘vrij zicht’ niet opgenomen moeten worden.
H.W. van der Laan b.v. www.hwvanderlaan.nl
Het honoreren van vrij zicht voor de woningen aan de Waterpeil heeft zou kunnen leiden tot een forse beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden achter de boerderij. Dat is mede gelet op de krapte op de woningmarkt een gemiste kans.
Icoon Min of meer dezelfde redenatie kan worden gehanteerd voor het niet meer opnemen van een Icoon op het meer oostelijk gelegen weiland. Ook daar schijnt weerstand vanuit de bewoners de reden te zijn geweest om deze niet meer op te nemen Blijkbaar zijn daar ook niet de juiste randvoorwaarden naar voren gebracht wat betreft vrij zicht op het polderlandschap. Die garantie is er zoals hierboven aangehaald niet. Beperking van vrij zicht zou geen reden moeten zijn om de mogelijkheden van een Icoon niet verder te onderzoeken. Wat betreft de argumenten van een toename van verkeersbewegingen. Als de afwikkeling van verkeer niet via de Waterpeil kan plaatsvinden (wat pas goed kan worden beoordeeld als de gehele ontwikkeling in beeld is gebracht) dan zou afwikkelingen via de bestaande bouwweg gerealiseerd kunnen worden. Die inrit heeft een permanente status en is gedurende de bouw van de Maricken ook (zonder problemen) in gebruik geweest. Als afwikkeling via de Waterpeil niet zou kunnen dan kan afwikkelen via het traject van de bouwweg verder onderzocht worden. Op de Mijdrechtse Dwarsweg rijden meer dan 12.000 voertuigen per etmaal (inmiddels waarschijnlijk al veel meer). Het aantal verkeersbewegingen van en naar een Icoon zal op de Mijdrechtse Dwarsweg een niet noemenswaardige toename van verkeer tot gevolg hebben. Toename van verkeer kan dan ook geen argument zijn om geen Icoon op te
nemen. Een Icoon met een maatschappelijke functie kan juist een erg goede en wenselijke aanvulling zijn op maatschappelijke faciliteiten in de Wijk Maricken. In de gehele wijk wordt daar nu niet in voorzien. Eerder is door ambtenaren van de gemeente aangegeven dat er met regelmaat vraag naar ruimte met een maatschappelijke functie is. Het is een gemiste kans als deze ontwikkeling op voorhand en op basis van onjuiste gronden uit de visie wordt geschrapt. Voetpad Over het te ontwikkelen perceel is een voetpad gesuggereerd wat de scheiding zou moeten vormen tussen de ontwikkeling en de boerderij. In de met de gemeente gevoerde gesprekken over een ontwikkeling op het perceel is steeds vanuit de eigenaren benadrukt dat de privacy en de rust voor de bewoners van de boerderij een belangrijk uitgangspunt is om rekening mee te houden. Daar lijkt met het nu gesuggereerde voetpad aan voorbij te worden gegaan. Dat bij de ontwikkeling van het perceel een verbinding vanaf de Langhuis naar het Marickenpark wordt gerealiseerd is denkbaar. Maar dat zal dan op een plek moeten zijn die minder effect heeft op de rust en privacy van de boerderij.
H.W. van der Laan b.v. www.hwvanderlaan.nl
BIJLAGE bij notitie dd: 11-12-23 (1° reactie op visie met ambtelijke reactie) Van: < > Verzonden: dinsdag 5 december 2023 11:35 Aan: [HWvanderLaanbv] <
cc:
Onderwerp:
Goedemorgen
[HWvanderLaanbv] <
>
>
RE: Definitieve versie van de visie op het polderlint aan de Mijdrechtse Dwarsweg
,
Hierbij onze reactie (in het rood) op jouw punten. Mochten er nog vragen zijn dan ben ik uiteraard ook telefonisch bereikbaar. -
Niet duidelijk is hoe ‘vast’ het geschetste inspiratiebeeld van de ingetekende woningen is. Daar worden rug aan rug woningen genoemd en een 2/1 kap. De tekst suggereert een vrijere invulling. Bijvoorbeeld 3 of 4 woningen tot max 700 m3 (binnen de verlengde gevels van Langhuis en Waterpeil).
Dat zou voor de
een passendere ontwikkeling zijn. Dan kunnen er kavels worden gerealiseerd en kan dat in eigen beheer worden ontwikkeld. Wellicht is dan een storting in het vereveningenfonds nodig maar er hoeft dan geen ontwikkelaar ingeschakeld te worden (daarvoor lijkt de ontwikkeling ook te klein). De schets is een indicatieve uitwerking op basis van de in de visie opgenomen
uitgangspunten. de plannen.
-
De uitganspunten vormen het toetsingskader voor de verder uitwerking van
Achter de 241 kap woningen wordt een zichtlijn met vrij uitzicht gesuggereerd. Uitzicht over grond van derden is geen recht. Uitzicht wordt ook loodrecht op de gevel gehanteerd. In de structuurvisies zijn ook altijd rechte lijnen het uitgangspunt geweest. Waarom wordt dit vrije zicht schuin over het perceel nu als voorwaarde gehanteerd? Dit lijkt ook een iets vrijere invulling van het bouwvlak te beperken. Een optimale beleving van het open polderlandschap is een uitganspunt van de visie op het Polderlint. De beleving van de landschappelijke openheid hangt niet per se samen met het
-
slotenpatroon van het landschap. De inpassing van nieuwe bebouwing en de inrichting van de kavels moet daarom inderdaad afgestemd worden op de beleving van deze openheid vanaf onder andere het Waterpeil. Enerzijds door de inrichting vast te leggen in een inrichtingsplan en anderzijds door het deels toegankelijk maken van deze percelen. Eventueel is de grond onder de zichtlijn te bestemmen als Tuin-Landschappelijk zonder bouwmogelijkheden. Dan blijven de zichtlijnen in stand maar geeft wel de mogelijkheid om een groter deel van het perceel over te dragen in particuliere handen. De inrichting en de wijze waarop dit planologisch vastgelegd wordt ligt niet vast. De
bestemming Tuin-landschappelijke kan een optie zijn. De visie richt zich echter niet op het creéren van grote private percelen, maar juist op de landschappelijke context waarbinnen
-
bebouwing mogelijk is. Inonze reactie van 16 juni jl is aangegeven dat een pad over het terrein niet wenselijk is. Niet duidelijk is waarom het pad toch weer is ingetekend. De bewoners van de boerderij op nr 35 willen dat pad niet ivm verlies aan privacy/rust. De
initiatiefnemers
:
~~
willen aan die wens
gehoor geven om geen problemen in familieverband te krijgen. Ook ontstaat tussen het pad en de boerderij een stuk onbestemd gebied. Tussen pad en
H.W. van der Laan b.v. www.hwvanderlaan.nl
halverwege hooiberg is eigendom van de initiatiefnemers maar kan door de aanwezigheid van het pad niet in de ontwikkeling worden meegenomen. Het toegankelijk maken van het gebied vormt een belangrijker pijler in de visie. Hiermee
vergroten we de betekenis van dit gebied voor de rest van Wilnis. De
ontwikkelingsmogelijkneden hangen samen met het vergroten van de recreatieve kwaliteit van deze plek. Een verbinding tussen Langhuis en het Marickenpark is vanuit dit perspectief een logische en waardevolle toevoeging. De wijze waarop een dergelijke verbinding ingepast kan
-
worden ligt nog niet vast. We vragen ons af waar het Icoon is gebleven op het oostelijke perceel. Dat leek
toch een kans te bieden voor een mooie maatschappelijke functie. Tijdens de bijeenkomst van 16 mei bleek veel weerstand te zijn vanuit de bewoners van de Maricken | om een icoon op te nemen. Dit had te maken met het behoud van landschap en
open structuren maar ook met verkeer. Bewoners in de omgeving maken zich zorgen over de
drukte op de Mijdrechtse Dwarsweg. Een extra in/uitrit op de Mijdrechtse Dwarsweg voor het icoon is niet mogelijk vanwege deze drukte en een ontsluiting op de Waterpeil voor het icoon is ook niet wenselijk. Daarom is afgewogen om het icoon niet op te nemen in deze visie.
Verder is niet duidelijk wat het juiste moment
voor inspreken is. De raad van 14 december
(volgens onderstaande mail) lijkt niet het juiste moment.
De informatie op de website is aangepast. Meer informatie over het inspreken is terug te vinden via:
https://gemeente.derondevenen.nl/Bestuur_en_organisatie/Gemeenteraad/Inspreken Met vriendelijke groet, Projectleider Gebiedsontwikkeling Team Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed