20230908 Memo investeerders op de woningmarkt in De Ronde Venen
Tekst van het document
Memo Nut en Noodzaak Opkoopbescherming Aan: Van: Onderwerp: Datum:
Gemeente De Ronde Venen Tobias Meppelink & Veerle Veraart, RIGO Investeerders op de woningmarkt – Analyse naar de nut en noodzaak van een opkoopbescherming voor gemeente De Ronde Venen 8 september 2023
Omvang Om de opkoopbescherming als instrument in te kunnen zetten moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Daarom is het verstandig om eerst zicht te krijgen op de actuele situatie van investeerders op de woningmarkt in de gemeente De Ronde Venen op een aantal vlakken: •
Omvang van het aantal aangekochte woningen door investeerders;
•
Spreiding over de gemeente (op kernniveau);
•
De cijfers in landelijk perspectief.
In deze memo beschrijven we de uitkomsten van de analyse van de omvang en spreiding van het aantal gekochte woningen door investeerders op de woningmarkt aan de hand van Kadastergegevens. Wat is een investeerder? Investeerders worden door Kadaster als volgt gedefinieerd: “Een woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning woont, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit”. Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit: -
Investeerders met maximaal 4 woningen in bezit; Investeerders met 5-9 woningen in bezit; Investeerders met 10-99 woningen in bezit; Investeerders met meer dan 100 woningen in bezit.
Tweede woningbezitters, woningen in het bezit van een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont, vallen in deze analyse niet in de categorie investeerders. Tweede woningen is een diffuse categorie met potentieel woningen die worden verhuurd, maar ook vakantiewoningen, samengevoegde woningen of eigenaar-bewoners die tijdelijk twee woningen bezitten, omdat ze in een overbruggingsperiode zitten. Investeerders op de woningmarkt In de gemeente De Ronde Venen zijn tussen 2018 en 2023 in totaal 2.221 woningen verkocht door eigenaar-bewoners. Hiervan zijn in totaal 114 woningen verkocht aan investeerders. In 2018 werden de meeste woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners, namelijk 30 woningen (Figuur 1). Dit zakte tot 16 woningen in 2019 en bleef het in 2020 tot 2022
bij ruim 20 verkopen per jaar. In de eerste helft van 2023 zijn slechts woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders in de gemeente1. Figuur 1 Aantal woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners tussen 2018 en 2023. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO. * = gegevens over 2023 betreffen alleen de eerste zes maanden en zijn mogelijk niet volledig.
Het aandeel woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners schommelt jaarlijks rond 5 procent (Figuur 2). In 2019 is er een piek te zien van 7 procent van de woningen. In de eerste helft van 2023 bedroeg dit aandeel slechts 2 procent. Figuur 2 Aandeel woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners tussen 2018 en 2023. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO. * = gegevens over 2023 betreffen alleen de eerste zes maanden en zijn mogelijk niet volledig.
1
De cijfers van de eerste helft van 2023 zijn nog niet compleet zijn. Zo kunnen er transacties hebben plaatsgevonden die nog niet in de data van het Kadaster zijn verwerkt. Gegevens betreffende 2023 kunnen dus meer worden beschouwd als indicatie, en niet zozeer als volledig.
1
Op de woningmarkt van de gemeente De Ronde Venen zijn verschillende soorten investeerders actief, zoals weergegeven in Figuur 3. De meeste aankopen worden gedaan door bedrijfsmatige investeerders, met name die met maximaal 4 woningen in bezit. Wanneer ook tweede woningen meegenomen worden in de analyse dan ligt het aantal aangekochte woningen door investeerders hoger, namelijk 134 transacties. In totaal kopen particuliere investeerders meer woningen (inclusief tweede woningen) op dan bedrijfsmatige investeerders: respectievelijk 68 woningen en 66 woningen. Figuur 3 Verdeling aangekochte woningen naar type investeerder 2018-2023. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.
In Tabel 1 zijn alle aankopen door investeerders in de periode van 2018 tot de eerste helft van 2023 weergegeven naar type verkoper. In die periode kochten investeerders in totaal 299 woningen in gemeente De Ronde Venen. Bij grofweg een derde van de transacties was de verkoper een andere investeerder. In ongeveer 40 procent van de aankopen door investeerders werd een woning van een eigenaar-bewoner gekocht. Tabel 1 Aankopen door bedrijfsmatige en particulier investeerders in De Ronde Venen van 2018 tot 2023 naar verkoper. Bron: Kadaster 2023; bewerking RIGO
Verkoper
2
Aantal
Aandeel
Eigenaar bewoner
114
38%
Tweede woning
20
7%
Bedrijfsmatige investeerder
59
20%
Particuliere investeerder
33
11%
Woningcorporatie
0
0%
2
Overig/Onbekend
73
24%
Totaal
299
100%
In sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper/verkoper/eigenaar vast te stellen. Dit komt met name voor bij nieuwbouw en bij appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel - waarvan de eigenaar bekend is - met 100% zekerheid te koppelen aan de woning.
2
Transacties naar prijsklassen Kijken we naar de prijsklasse van de woningen gekocht door investeerders van eigenaarbewoners tussen 2018 en de eerste helft van 2023 dan zien we ook een aantal ontwikkelingen. Belangrijke kanttekening blijft dat het gaat om relatief kleine aantallen (Figuur 4). Van alle gekochte woningen door investeerder van eigenaar-bewoners had 13 procent een prijs tot € 250.000. Ongeveer 15 procent van de aankopen door investeerders van eigenaar-bewoners had een prijs tussen € 250.000 en de NHG-grens. Bij circa 35 procent van deze transacties lag de prijs tussen de NHG-grens en € 500.000. Het resterende deel van de transacties (38 procent) had een prijs boven € 500.000. Door de tijd heen zien we wel dat het aandeel gekochte woningen door investeerders in het goedkope segment afgenomen is. Het aandeel opgekochte woningen in de twee prijscategorieën daarboven groeit wel: van grofweg 20 procent in 2018 naar 62 procent in 2022. Dit valt te verklaren door de algemene prijsstijgingen in deze periode. Tegelijkertijd zien we dat investeerders in de periode tussen 2018 en 2021 relatief minder woningen kochten in het duurste segment en meer in het betaalbare middensegment. Het aandeel (en aantal) aankopen in het duurste segment varieert per jaar.
In de eerste helft van 2023 zijn er in totaal slechts 2 woningen gekocht van eigenaar-bewoners door investeerders en van beide woningen lag de prijs boven €500.000. Prijsklassen en NHG-grens Zoals te zien in onderstaande figuur zijn transacties onderverdeeld naar vier prijsklassen. Belangrijk om te benoemen is dat de NHG-grens voor de jaren 2018 t/m 2020 in de data van het Kadaster is vastgesteld op €310.000 – de NHG-grens van 2020. Voor de jaren 2021 t/m 2023 hanteert het kadaster de grens van 2022, namelijk €355.000. Daarmee is er een trendbreuk ontstaan in de gehanteerde grens tussen 2020 en 2021. Helaas is het in de data niet mogelijk om de oude en nieuwe NHG-grenzen op elkaar te laten aansluiten. Figuur 4 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders naar prijsklasse voor de periode 2018 t/m 2023. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO. * = gegevens over 2023 betreffen alleen de eerste zes maanden en zijn mogelijk niet volledig.
In Figuur 5 zijn alle transacties in de gemeente De Ronde Venen naar prijsklasse onderzocht en het aandeel daarvan die door eigenaar-bewoners aan investeerders zijn verkocht. De investeerders waren met name actief in de prijsklasse tot € 250.000. In dit segment kochten 3
investeerders bijna 10 procent van de verkochte woningen door eigenaar-bewoners. Echter, gaat het in absolute zin om een klein aantal woningen (14 woningen). In de onderstaande figuur is goed te zien dat de prijsklasse tot € 250.000 ook een klein segment vormt in de woningmarkt van De Ronde Venen. In de drie daaropvolgende segmenten ligt het aandeel aankopen door investeerders van eigenaar-bewoners lager: grofweg 5 procent van het totaal aantal verkopen door eigenaar-bewoners. Figuur 5 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders t.o.v. alle transacties tussen 2018 en 2023 naar prijsklassen. Bron: Kadaster, 2023, bewerking RIGO.
Tweerichtingsverkeer Vaak brengen investeerders ook woningen terug naar de koopmarkt. Dan is er sprake van tweerichtingsverkeer. Om de omvang van de aanwezigheid van investeerders op de woningmarkt in beeld te brengen, is het van belang het tweerichtingsverkeer ook inzichtelijk te maken. Oftewel, we kijken in deze paragraaf naar het netto aantal woningen dat is gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners. Tabel 2 toont de verdeling van alle transacties in de gemeente De Ronde Venen tussen 2018 en 2023 naar type koper en type verkrijger. Belangrijk om te benoemen is dat er in deze data een relatief groot aandeel van de transacties de koper of verkoper in de categorie Onbekend/Overig valt3. In totaal hebben er 2.558 transacties plaatsgevonden in de gemeente De Ronde Venen. Eigenaar-bewoners zijn in de gemeente de grootste groep van kopers en verkopers. Van alle woningtransacties, ongeacht verkoper, was de koper bij 64 procent een eigenaar-bewoner. In het merendeel van de gevallen is de verkoper een andere eigenaar-bewoner (54 procent; 1.378 woningen). Daarnaast kopen eigenaar-bewoners ook van investeerders (4 procent; 112 woningen).
3
In sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper/verkoper/eigenaar vast te stellen. Dit komt met name voor bij nieuwbouw en bij appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel - waarvan de eigenaar bekend is - met 100% zekerheid te koppelen aan de woning.
4
Van alle verkochte woningen wordt 12 procent (299 woningen) door investeerders gekocht. Investeerders kopen met name van eigenaar-bewoners (5 procent) en in mindere mate van andere investeerders van (4 procent). Tabel 2 Verdeling transacties 2018-2023 in De Ronde Venen. Bron: Kadaster 2023, bewerking RIGO.
Verkoper
Koper Eigenaar bewoner
Tweede woning
Investeerders
WoningOverig/ Totaal corporatie Onbekend
Eigenaar bewoner
54%
5%
5%
1%
1%
66%
Tweede woning
4%
1%
1%
0%
0%
5%
Investeerders
4%
2%
4%
1%
1%
12%
Woningcorporatie
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Overig/Onbekend
2%
1%
3%
0%
10%
16%
Totaal
64%
9%
12%
2%
13%
100%
In De Ronde Venen zijn investeerders grofweg even vaak verkoper als koper (beide circa 12 procent). Wel is het aandeel woningen dat investeerders kopen van eigenaar-bewoners (4,6 procent; 114 woningen) iets groter dan het aandeel woningen dat ze verkopen aan eigenaarbewoners (4,3 procent; 112 woningen). Er is dus sprake van tweerichtingsverkeer, en in absolute aantallen gaan er vrijwel evenveel woningen van investeerders naar eigenaarbewoners als andersom. Het kan gaan om investeerders die woningen kopen en verkopen met een ander doel. Dat wil zeggen: het is mogelijk dat de betreffende woning ooit voor een lage prijs opgekocht is van een eigenaar-bewoner door een investeerder, die de woning (eventueel na renovatie) voor een hogere prijs doorverkoopt aan een andere eigenaar-bewoner. Bovendien is een kanttekening daarbij dat het onbekend is in welke prijssegmenten deze woningen op de markt komen. Het netto aantal aankopen door investeerders van eigenaar-bewoners verschilt per jaar. In Figuur 6 is per jaar weergegeven hoeveel woningen investeerders opkopen van eigenaar-bewoners, en hoeveel eigenaar-bewoners kopen van investeerders. In de periode 2018 tot en met 2022 worden er iets meer woningen gekocht door investeerders van eigenaarbewoners, dan verkocht aan eigenaar-bewoners. Hoewel het verschil in 2022 kleiner is dan de voorgaande jaren.
Bovendien zien we een uitzondering voor 2020: in dat jaar kochten eigenaar-bewoners meer van investeerders. Ook in de eerste helft van 2023 zijn er netto meer woningen gekocht door eigenaar-bewoners van investeerders. Al zijn deze cijfers mogelijk nog niet volledig.
5
Figuur 6 Aantal woningen opgekocht van eigenaar-bewoners door investeerders, en teruggekocht van investeerders door eigenaar-bewoners per jaar. Bron Kadaster, 2022; bewerking RIGO. * = gegevens over 2023 betreffen alleen de eerste zes maanden en zijn mogelijk niet volledig.
Spreiding over kernen In deze paragraaf zoomen we verder in op de spreiding van het aantal gekochte woningen door investeerders van eigenaar-bewoners binnen de gemeente. We bekijken de situatie op kernniveau. Per kern gaat het om kleine aantallen. Het grootste aantal woningen (32 wonningen) werd gekocht door investeerders in Vinkeveen, waar het per jaar 5 tot 7 woningen betrof (Tabel 3). In Mijdrecht werden er 31 woningen gekocht door investeerders van eigenaarbewoners. Daar zien we dat in 2018 en 2022 9 woningen werden opgekocht door investeerders. In de andere jaren ligt dit aantal een stuk lager. In Abcoude zijn er in dezelfde periode 23 woningen opgekocht – dit aantal lijkt te zijn afgenomen na de piek van 6 woningen in 2020.
Tabel 3 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders per wijk. Bron: Kadaster, 2022; bewerking RIGO. * = gegevens over 2023 betreffen alleen de eerste zes maanden en zijn mogelijk niet volledig.
Kern
2018
2019
2020
2021
2022
2023* Totaal
Abcoude
5
6
6
4
2
-
23
Amstelhoek
1
-
-
-
1
-
2
Baambrugge
2
-
2
1
-
-
5
de Hoef
-
-
-
1
-
-
1
Mijdrecht
9
3
5
4
9
1
31
Vinkeveen
6
5
7
7
6
1
32
Waverveen
-
-
-
-
-
-
-
Wilnis De Ronde Venen
7
2
3
5
3
-
20
30
16
23
22
21
2
114
In Tabel 4 zijn de transacties tussen eigenaar-bewoners en investeerders weergegeven als aandeel van alle verkopen door eigenaar-bewoners per kern. Zo valt uit Tabel 4 af te lezen dat in Abcoude in 2018 circa 5 procent van alle verkopen door eigenaar-bewoners aan
6
investeerders werden gedaan – in ditzelfde jaar was dit voor de gehele gemeente 6 procent. In Vinkeveen is het aandeel verkopen door eigenaar-bewoners aan investeerders door de jaren heen het grootst met 7 procent. Ook in Wilnis is het aandeel van 6 procent in vergelijking met andere kernen relatief hoog. Er is echter geen eenduidige trend waarneembaar is door de tijd heen, ook als we alleen kijken naar de kernen waar minstens 20 woningen zijn verkocht in de periode 2018 tot en met 2023 (Abcoude, Mijdrecht, Vinkeveen en Wilnis). In Abcoude is het aandeel woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners gedaald sinds 2019. In Mijdrecht zien we juist dat het in 2022 weer meer opkopen plaatsvonden dan in de drie jaren daarvoor. Voor Vinkeveen en Wilnis zien we dat het aandeel door de jaren schommelt. Wel kunnen we stellen dat het aandeel gekochte woningen door investeerders piekte in 2019, om daarna af te nemen tot 5 procent en rond dat niveau te blijven. Tabel 4 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders per wijk, als aandeel van alle woningtransacties in de wijk. Bron: Kadaster, 2022; bewerking RIGO. * = gegevens over 2023 betreffen alleen de eerste zes maanden en zijn mogelijk niet volledig.
Kern
2018
2019
2020
2021
2022
2023* Gemiddeld
Abcoude
5%
12%
6%
4%
3%
-
5%
Amstelhoek
8%
-
-
-
14%
-
4%
Baambrugge
12%
-
9%
3%
-
-
5%
de Hoef
-
-
-
13%
-
-
3%
Mijdrecht
5%
3%
3%
2%
5%
2%
4%
Vinkeveen
7%
10%
8%
7%
8%
3%
7%
Waverveen
-
-
-
-
-
-
-
9%
8%
4%
6%
5%
-
6%
6%
7%
5%
4%
5%
2%
5%
Wilnis De Ronde Venen
Landelijk perspectief Tenslotte plaatsen we in deze paragraaf de resultaten uit de gemeente De Ronde Venen in het landelijk perspectief. In hoeverre wijkt de situatie in De Ronde Venen af van het nationale beeld? Het Kadaster beschreef in een onderzoek naar het effect van de overdrachtsbelasting dat particuliere investeerders steeds vaker woningen van eigenaar-bewoners kochten tussen 2010 en 2020.4 In Figuur 7 is het aandeel aankopen door particuliere investeerders in Nederland en de G4-gemeenten weergegeven. Daarbij kijken we specifiek naar de eigenaar-bewonersmarkt: woningen die verkocht worden door eigenaar-bewoners aan investeerders (gele en groene lijn). In onze analyse van de woningtransacties in De Ronde Venen keken we naar de periode 2018 tot de eerste helft van 2023. In die jaren schommelde het percentage aankopen door investeerders op de eigenaar-bewonersmarkt tussen de 2 en 7 procent. Voor een deel van deze periode zijn de landelijke cijfers ook bekend, namelijk tot 2020. Voor deze periode zien we dat het landelijke percentage aankopen door investeerders op de eigenaar-bewonersmarkt bewoog rond de 7 procent. Eind 2020 steeg het percentage naar 15 procent (in De Ronde
4
Kadaster (2021) Wat doet de aanpassing overdrachtsbelasting met de woningmarkt?
7
Venen ging het in datzelfde jaar om 5 procent). In de G4-gemeenten lag het aandeel ieder jaar hoger, rond de 15 procent en eind 2020 op 28 procent. Figuur 7 Aandeel aankopen particuliere investeerders in gehele markt versus EB-markt. Bron: Kadaster, 2021.
Vergelijken we de ontwikkelingen in De Ronde Venen met het Nederlandse gemiddelde, dan zien we dat het aandeel aankopen door investeerders op de eigenaar-bewonersmarkt in De Ronde Venen een stuk onder het gemiddelde ligt: gemiddeld rond de 5 procent, waar het in Nederland als geheel in de geschetste periode ging om 7 procent. Echter, sinds 2020 is er sprake geweest van meerdere overheidsingrepen om de activiteit van investeerders op de koopmarkt te beïnvloeden. In 2021 werd de overdrachtsbelasting voor investeerders aangepast van 2 procent naar 8 procent. In 2023 werd dit wederom verhoogd naar 10,4 procent. Ook zijn er een aantal nieuwe regelingen aangekondigd, zoals de regeling middenhuur/Wet betaalbare huur, dit omvat onder andere het verhogen van het woningwaarderingsstelsel tot 187 punten en het toewijzen van handhavingstaken aan gemeenten, en aanpassing van de fiscale behandeling van “tweede woningbezit”. Van deze nieuwe plannen worden tevens een drukkend effect op het aantal aankopen door investeerders verwacht. De eerste effecten ervan lijken al zichtbaar. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders sinds 2021 minder woningen kopen dan voorheen5. Zo is de impact van de aanpassingen in de overdrachtsbelasting al zichtbaar in aankopen door investeerders in heel Nederland (Figuur 8).
Veel individuele investeerders hebben hun geplande transacties naar voren gehaald, waardoor er in de laatste maanden van 2020 een piek te zien is in het aantal gekochte woningen door investeerders. Dit werd gevolgd door een afname in het aantal aankopen door investeerders in het eerste kwartaal van 2021. Sindsdien is het aantal vastgoedaankopen door individuele investeerders op een lager niveau gestabiliseerd vergeleken met voorgaande jaren. Daarnaast zien we dat het tweerichtingsverkeer in de eerste kwartalen van 2021 en eind 2022 is omgedraaid: er worden meer woningen verkocht door investeerders dan dat ze worden gekocht. Aangenomen kan worden dat deze het opkopen en verhuren van woningen nog verder zal beperken, omdat de aangekondigde maatregelen het verhuren een stuk minder (financieel)
5
Kadaster (2022) Investeerder kochten minder, koopstarters meer.
8
aantrekkelijk maken. Ook zullen de gevolgen van de aanpassing van de fiscale behandeling van “tweede woningbezit” de bereidheid tot investeren verder drukken.
Figuur 8 Aantal aan- en verkopen van (voormalige) huurwoningen door particuliere investeerders. Bron: Kadaster & ESB, 2023.
Conclusie Er zijn in de gemeente De Ronde Venen tussen 2018 en de eerste helft van 2023 114 woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners. Dat is 5 procent van alle woningen die eigenaar-bewoners in deze periode verkochten. Sinds 2020 lijkt er sprake van een kleine afname van aankopen door investeerders in absolute termen, maar het gaat hier om enkele woningen. Relatief gezien blijft het aandeel gekochte woningen door investeerders na 2020 beperkt tot 4 à 5 procent. Het aandeel woningen dat gekocht wordt door investeerders op de eigenaar-bewonersmarkt ligt daarmee lager dan het Nederlands gemiddelde van ongeveer 7 procent. Ook hebben we de prijssegmenten van de aangekochte woningen door investeerders onderzocht. In deze periode is een verschuiving te zien van het aandeel opkopen uit de goedkoopste prijsklasse tot €250.000 naar de prijsklassen tussen € 250.000 en € 500.000. Afgezet tegen alle transacties in de verschillende segmenten zien we dat investeerders met name actief waren in de prijsklasse tot € 250.000, namelijk bijna 10 procent van de verkochte woningen door eigenaar-bewoners in dit segment. Het gaat echter om een klein aantal woningen (14 woningen). Dit komt omdat het om een klein segment gaat in de woningmarkt van gemeente De Ronde Venen.
In de drie hogere segmenten ligt het aandeel aankopen door investeerders van eigenaar-bewoners lager, ongeveer 5 procent van het totaal aantal verkopen door eigenaar-bewoners in deze segmenten, maar in absolute aantallen hoger. We hebben tevens gekeken hoeveel woningen investeerders verkochten op de eigenaarbewonersmarkt, oftewel het netto aantal opgekochte woningen door investeerders. Uit de analyse van alle transacties tussen 2018 en 2021 naar type verkoper en type verkrijger kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een tweerichtingsverkeer. Investeerders brachten ongeveer evenveel woningen naar de koopmarkt als dat ze onttrokken. Belangrijk is
9
wel om te benoemen dat we niet weten in welke prijsklasse de woningen vielen die door investeerders zijn verkocht aan eigenaar-bewoners. Tot slot zien we dat investeerders voornamelijk woningen kochten van eigenaar-bewoners in Abcoude, Mijdrecht, Vinkeveen en Wilnis – zowel in absolute en als relatieve zin. Echter, doordat het gaat om kleine aantallen, kan er niet worden gesproken van een (toenemende of afnemende) trend per kern. Aanbevelingen Onze inschatting is dat op basis van de actuele situatie het instrument Opkoopbescherming niet in verhouding staat tot het aantal ‘opkopen’ door investeerders in de gemeente De Ronde Venen. De inzet van dit instrument lijkt derhalve niet proportioneel. Allereerst gaat het om een klein aantal woningen per jaar dat tussen 2018 en 2022 van eigenaar-bewoners is gekocht door investeerders. Daarnaast lijkt er sprake te zijn van een afname van het aantal opkopen. Bovendien zijn per saldo ongeveer evenveel woningen door investeerders verkocht aan eigenaar-bewoners als er zijn gekocht van eigenaar-bewoners. Landelijk zien we zelfs een trend dat het aantal verkopen door investeerders boven de opkopen uitstijgt.
Op landelijke schaal zal dit een effect zijn van opkoopbescherming dat is ingevoerd in een aantal gemeenten en grotendeels door de veranderingen in de overdrachtsbelasting voor investeerders en de aankondiging van nieuwe regelgeving, zoals de Wet betaalbare huur. De reikwijdte van het instrument opkoopbescherming speelt in deze aanbeveling tevens een grote rol. Op verschillende manieren wordt de reikwijdte van het instrument, en het aantal woningen dat hiermee beschermd kunnen worden, beperkt. Allereerst is de opkoopbescherming nadrukkelijk geen zelfbewoningsplicht of verbod op opkopen, maar is bedoeld om opkopen voor verhuur te reguleren. Een investeerder mag een beschermde woning onder de opkoopbescherming wel degelijk kopen, alleen mag de opgekochte woning niet worden verhuurd zonder vergunning. De opkoopbescherming zal dus niet alle transacties tussen eigenaar-bewoners en investeerders kunnen tegengaan, zoals bijvoorbeeld investeerders die een woning opknappen om op een later moment weer te verkopen. We weten niet welk deel van de 114 opgekochte woningen tussen 2018 en 2023 om een andere reden dan verhuur zijn aangekocht. Ten tweede omdat de verhuurvergunning in een aantal gevallen bij wet moet worden afgegeven.
Het gaat dan om woonruimten die: (1) aan naaste familie worden verhuurd; (2) tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of (3) onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. Aangenomen moet worden dat hier zeker de nodige keren sprake van zal zijn in de gemeente. Ook zal de gemeente waarschijnlijk nog een aantal andere gronden willen definiëren, waarin zij altijd vergunning zal verlenen en soms een individuele ontheffing verlenen op basis van volkshuisvestelijke of maatschappelijke gronden of een schrijnende situatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aankopen door woningcorporaties of zorgaanbieders of het toestaan van verhuur aan de erven na een overlijden. Dat maakt het effect van de maatregel wederom kleiner, zij het dat het moeilijk is een aanname te doen in hoeveel gevallen de vergunning sowieso afgegeven zal worden. Daarbij komt ook dat de opkoopbescherming is bedoeld voor het beschermen van goedkope en betaalbare woningen. De reikwijdte van de opkoopbescherming is afhankelijk van de prijsgrens die de gemeente wil hanteren en bovendien onderbouwd kan worden. Van de gekochte woningen tussen 2018 en 2023 hadden 71 woningen een transactieprijs onder de €500.000 en bij slechts 30 woningen lag deze prijs onder de NHG-grens. Wanneer een opkoopbescherming
10
met bovengrens €500.000 wordt ingevoerd, betekent dit dat er per jaar gemiddeld 12 woningen worden beschermd. Bij bovengrens NHG-grens gaat het dan om 5 woningen per jaar gemiddeld. Echter, een hoge te hanteren prijsgrens zal stevig juridisch onderbouwd moeten worden, gezien de focus van het instrument. Tenslotte moet een opkoopbescherming op wijk-/kernniveau worden onderbouwd. Er is een verschil in het aantal opgekochte woningen in zowel absolute en relatieve termen tussen de verschillende kernen in de Gemeente Ronde Venen. Zo zien we dat er in Vinkeveen en Mijdrecht grofweg evenveel woningen zijn opgekocht door investeerders, maar beslaat dit in Mijdrecht een aanzienlijk lager aandeel van de verkopen door eigenaar-bewoners dan in Vinkeveen. Mocht er dan voor worden gekozen om de opkoopbescherming alleen in een aantal kernen in te voeren, dan betekent dat logischerwijs dat ook het aantal potentieel beschermde woningen afneemt. Al deze beperkingen verkleinen de reikwijdte van het instrument. Met oog op de proportionaliteit van de maatregel en gegeven de benodigde gemeentelijke capaciteit voor implementatie en vergunningverlening, toezicht en handhaving in een later stadium, ligt de inzet van het instrument Opkoopbescherming dan ook niet voor de hand. In onderstaande tabel zijn de overwegingen schematisch weergegeven.
Wel verdient het uiteraard aanbeveling om de situatie op de woningmarkt te blijven monitoren. Wanneer in de toekomst de situatie mocht veranderen kan altijd nog ingegrepen worden via opkoopbescherming. Ook kan worden bezien of de inzet van andere instrumenten wellicht een passende oplossing vormen voor opgaven en knelpunten op de woningmarkt. Instrumenten die wellicht ook meer effect sorteren. Een voorbeeld daarvan is het instrumentarium van de Wet goed verhuurderschap, waarmee excessen op de huurmarkt tegen kunnen worden gegaan. Deze wet is per 1 juli 2023 in werking getreden. Overweging voor invoering • Opkoopbescherming biedt de gemeenten de mogelijkheid een deel van de koopwoningmarkt te beschermen tegen opkopen door investeerders.
Overweging tegen invoering • Aanpassing van de overdrachtsbelasting heeft de omvang van het aantal opkopen al beperkt. • Richt zich op goedkope en betaalbare woningen. Onderbouwing mogelijk moeilijk voor duurdere segmenten (boven NHG). • Een vergelijkbaar deel wordt door investeerders weer verkocht op de woningmarkt aan eigenaar-bewoners. • Het kost tijd & geld om onderzoek te doen naar schaarste op gebiedsniveau en de uitkomst is nog onzeker. • Een deel van de opgekochte woningen zal ook buiten de regeling vallen door de reikwijdte van het instrument: sommige vergunningen dienen bij wet te worden afgegeven. • Relatief veel gemeentelijke capaciteit nodig voor vergunningverlening, toezicht en handhaving na introductie van een vergunningstelsel o.b.v. opkoopbeschermingsbepalingen in de huisvestingsverordening.
11