Presentatie Stec Groep raadsinformatiesessie 15 april 2021

Raadsinformatie sessie Castricum Marktruimte en effecten supermarkten Castricum

Stec Groep aan gemeenteraad Castricum Martijn Exterkate en Maartje Lucassen 15 april 2021

Centrale vraag • Is er marktruimte voor twee, één of geen nieuwe supermarkten in Castricum op de beoogde locaties? • Wat zijn de (positieve en negatieve) effecten van beide initiatieven op de bestaande winkelstructuur van Castricum en op de ruimtelijke ordening? Een integrale en onafhankelijke afweging van beide initiatieven

Plan Kooiplein Castricum

• 910 m² wvo supermarkt (1.280 m² bvo) • 33 huurappartementen (30% sociaal, 70% middenhuursegment) • Herontwikkeling van leegstaande garage met bestemming ‘bedrijf’ – ‘Garagebedrijf’ (geen detailhandel toegestaan) • Grenzend aan bestaande winkelstrip (360 m² wvo fietsenwinkel, vloerenwinkel, mini market en snackbar en 320 m² leegstand)

Plan Stetweg Bakkum • 1.250 m² winkelvloeroppervlak supermarkt (1.750 m² bvo) • 25 tot 30 huurappartementen (30% sociale huur) • Herontwikkeling op kleinschalig bedrijventerrein Stetweg/Schulpstet op afstand van centrum

Reikwijdte supermarktinitiatieven • Initiatieven gericht op de kern Castricum/Bakkum (accent op noord) • Inwoners doen nu al lokaal boodschappen: 95% in de eigen kern (2018)

Huidig supermarktaanbod Castricum Zowel fullservice (AH), hard/service discount (Aldi, Vomar) als niche/biologisch (Ekoplaza) Alle supermarkten moderne maat (1.200-1.500 m² wvo), alleen Aldi aan kleine kant (845 m²) 95% van de inwoners in Castricum doen boodschappen bij de huidige supermarkten in de kern

Huidige winkelstructuur

Verspreid 3.500 m², incl. 360 m² Kooiplein

Ontwikkelingen winkelmarkt pre-corona

Gewijzigd koopgedrag

Structureel teveel meters & teveel van hetzelfde Bibliotheek, sport, wonen

Horeca, zorg, ambacht

Winkels

Vergrijzing consument en winkeliers

Van winkel- naar voorzieningencentrum

Ontwikkelingen corona en centra

1

Toenemende schuldenlast

2

Horeca zwaar onder water

3

Structurele versterking online

4

Consumentengedrag: kans voor lokale centra!

Afbouw steunpakketten Marges waren al (te) klein

Onderliggende trends positief Spaartegoeden consument

Nieuwe doelgroepen en meer investeringen Impact op winkelgebieden met modeprofiel

Herwaardering lokaal Minder naar de grote binnenstad

Ontwikkelingen supermarktbranche •

• • •

•

Modernisering bestaande supermarkten (zelfscan, meer vers, brede paden, digitalisering) -> 1.200-1.500 m² Toenemende online bestedingen Kleine supermarkten (<800 m²) beperkt rendabel Nieuwvestiging volwaardige supermarkten in gebieden met inwonersgroei / forse woningbouwopgave Nieuwe concepten (City, XL)

Bron: Supermarkt & ruimte, 2020.

Supermarkten steeds crucialer als drager van winkelgebieden

Bron: DTNP

Marktsituatie in Castricum/Bakkum • • • •

Marktruimte op basis van inwonersprognose, demografie, koopkrachtbindingen toevloeiing -> maximaal scenario Alle onderzoeken komen tot een gelijke conclusie • Er is enige kwantitatieve marktruimte • Supermarkten functioneren gemiddeld genomen goed Toevoegen van één extra supermarkt past economisch binnen de marges Ruim onvoldoende marktruimte voor beide supermarktinitiatieven (2.160 m² wvo)

Marktruimte

Stec Groep

BRO (Kooiplein)

BSP (Stetweg)

645 m² (supermarkt)

560 m² (supermarkt/ speciaalzaken)

500 m² (supermarkt)

Consumentenverzorging noordCastricum en Bakkum licht versterkt • • • • • Verspreid 3.500 m², incl. 360 m² Kooiplein

•

Voorzieningen dichtbij huis / vergrijzing Afstand Bakkum tot Torenstraat (ca. 5-6 minuten per auto/fiets) Afstand Castricum-Noord tot Geesterduin (ca. 3-4 minuten per auto/fiets) Mogelijk toetreder nieuwe formule? Transformatie leegstaande garage 400 m2 (Kooiplein), Stetweg bedrijfspand/showroom 2.500 m2 Combinatie met woningbouwontwikkeling

Wat zijn de verdringingseffecten bij het toestaan van twee supermarkten? • • • • •

Huidige supermarktomzet: € 50 mln. Benodigde omzet twee supermarktinitiatieven: € 16-17 mln. Deze omzet moet grotendeels van de bestaande supermarkten komen, want koopkrachtbinding in kern is al hoog (95%) en er is geen substantiële woningbouw Omzetverlies bestaande supermarkten 26-28% Vloerproductiviteit 20% onder gemiddeld niveau

•

Conclusie: sluiting van supermarkt

Ruimtelijke effecten het grootst aan Torenstraat Geesterduin: Compleet aanbod dagelijks en niet-dagelijks zorgt voor grote aantrekkingskracht: supermarkten robuust. Supermarkten beperkt kwetsbaar, minimale ruimtelijke effecten Centrum Castricum: Sterk afhankelijk van beoogde formule, Aldi heeft belangrijke aantrekkingskracht en trekkersfunctie (enige discounter in de gemeente), maar ook beperkt in omvang Aldi bestaansrecht als enige hard discounter, minimale ruimtelijke effecten Torenstraat: Deen in toekomst omgebouwd tot DekaMarkt. Hierdoor overeenkomstig in functie en doelgroep met supermarkt aan Stetweg. Fors minder bezoek leidt negatieve ruimtelijke effecten bij omliggend aanbod. Verlies supermarkt zeer aannemelijk. Supermarkt kwetsbaar, grote ruimtelijke effecten

Ruimtelijke effecten Torenstraat

120m

80m

40m

Bakkerij Groente & Fruit

Bij verlies supermarkt potentieel verlies van 5.000 wekelijkse bezoekers bij omliggende speciaalzaken, grote leegstandseffecten

Wat zijn de verdringingseffecten bij het toestaan van één supermarkten? Eén supermarkt • Huidige supermarktomzet: € 50 mln. • Benodigde omzet twee supermarktinitiatieven: € 7-10 mln. • Deze omzet moet grotendeels van de bestaande supermarkten komen, want koopkrachtbinding in de kern is al hoog (95%) en er is geen substantiële woningbouw • Omzetverlies bestaande supermarkten: 8-14% • Vloerproductiviteit 4% tot 8% onder gemiddeld niveau • •

Conclusie: geen sluiting supermarkt Wel verminderd bezoek en combinatiebezoek bij bestaande winkelgebieden

Ruimtelijke effecten bij één supermarkt •

• •

Verminderend bezoek gemiddeld 5-10% (750-1.500 bezoekers) over drie winkelgebieden, mede afhankelijk van beoogde formule en locatie Afname wekelijkse combinatiebezoeken 300-600 omliggende winkels Ruimtelijke effecten beperkt: enkele speciaalzaken (ca. 300 m²)

Uitgangssituatie leegstand winkelgebieden (2020) Centrum Castricum: 2.167 m² / 13 panden Torenstraat: 260 m² / 2 panden Geesterduin: 435 m² / 4 panden

Huidige beleidskaders Gemeente Castricum – Notitie detailhandel 2012 • Concentratie van de winkels in bestaande winkelgebieden bevorderen, zodat een compact en compleet aanbod ontstaat • Detailhandel buiten de bestaande winkelgebieden afbouwen • Nieuwe vestiging van winkels alleen in of grenzend aan bestaande winkelgebieden • Winkelstructuur in bestaande winkelgebieden zoveel mogelijk opgebouwd rondom de supermarkt als trekker • Versterking winkelgebieden Castricum Centrum en Geesterduin prioriteit boven Kooiplein: “ toekomst als winkelgebied ‘vragelijk’ ”

Huidige beleidskaders Provincie Noord-Holland – Omgevingsverordening 2020 • Behouden en versterken van detailhandel in de centra van kernen door het voorkomen van versnippering van aanbod • Voorkomen van leegstand •

•

Nieuwe detailhandel op bedrijventerreinen enkel mogelijk in de vorm van: afhaalpunt, ondergeschikt aan bedrijfsactiviteit, brandexplosiegevaarlijke detailhandel of volumineuze detailhandel (bouwmarkten, tuincentra, wonen, et cetera) Geen solitaire detailhandel, mits gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand van bestaande winkelgebieden

Conclusies onderzoek • • • •

Onvoldoende marktruimte voor twee supermarkten -> fors bezoekverlies bestaande winkelgebieden Één supermarkt markttechnisch te onderbouwen, maar haaks op lokaal en provinciaal beleid Consumentenverzorging Castricum-Noord/Bakkum versterkt licht Nieuwe locaties niet structuurversterkend (verspreide locaties, Kooiplein beperkte functie)

Advies Stec Groep: • Kies voor behoud bestaande winkelgebieden in een krimpende winkelmarkt in kader van leefbaarheid, economie en voorzieningen • Wees zeer terughoudend met initiatieven buiten de structuur • Supermarktinitiatieven bij voorkeur laten landen binnen de bestaande winkelgebieden

Uw vragen