Nagekomen antwoorden bij Doelgroepenverordening 2021

Nagekomen antwoorden bij Doelgroepenverordening 2021 1

Is er al meer duidelijkheid over de juridische risico’s.

Helaas kunnen we op dit moment alleen nog zeggen dan dat de wetgever onduidelijk is over het toewijzen aan doelgroepen. Wij verwachten dat hier meer duidelijkheid over komt als er jurisprudentie is. 2

Is de termijn van 10 jaar bij sociale koop inderdaad wettelijk vastgelegd?

In het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) staat een minimale en maximale tijdsduur, namelijk ten minste één en ten hoogste tien jaar. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde sociale koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. Artikel 1.1.1. lid e. waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; 3

De technische vragen van dhr. Waterman en de beantwoording daarvan.

Art. 1 sub g: is de term 'huurder' voor een huurder in Castricum niet verwarrend voor de lezer, want wel erg afwijkend van het dagelijkse taalgebruik? Wie de term 'huurder' tegenkomt, zal de definitie daarvan niet zo gauw voor de zekerheid in artikel 1 nazoeken. De definitie van huurder is inderdaad anders dan alledaags taalgebruik maar dit is de doelgroep ‘huurders’ die we in deze verordening voor ogen hebben. Art. 1 sub o lijkt me geen definitie, maar een stelling. Is 'een instelling als bedoeld in ....' niet passender? Het begrip toegelaten instelling komt niet voor in de artikelen van de verordening, maar het begrip komt wel voor in de toelichting. De definitie is weglaten in artikel 1 en er is een stuk tekst opgenomen in de toelichting over wat een toegelaten instelling is. Toelichting art. 2 en 3: de bedragen zijn inmiddels resp. € 752,33, € 633,25 en € 768,66. Klopt, dit wordt elk jaar geïndexeerd. De bedragen zijn aangepast naar prijspeil 2021. Art. 4: wat voegt lid 2 toe aan de leden 1 en 3? Hiermee zeggen wij dat de maximale aanvangskoopprijs niet jaarlijks wordt geïndexeerd zoals wel in artikel 3 wordt bepaald. Toelichting art. 4: het is maar een klein verschil, maar waarom is de maximale koopprijs in Castricum bepaald op € 199.400,- i.p.v.

de landelijk vastgestelde € 200.000,- en waar is dit zo bepaald? Met de regiogemeenten hebben we categorie 1 vastgesteld op € 199.400,-. Vandaar de keuze voor dit bedrag. - Wat is een EPC? Iets met energie? De Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) is een index die de energetische efficiëntie van nieuwbouw aangeeft, en wordt bepaald door berekeningen vastgelegd in de norm NEN 7120 die sinds 1 juli 2012 de normen NPR 2916 (utiliteitsbouw) en NPR 5128 (woningbouw) vervangt. Indien een woning een EPC kent die 25% lager is dan de op dat moment geldende

norm uit het Bouwbesluit heeft dit een positief effect op het verbruik voor de eigenaar en draagt dit bij aan de duurzaamheidsambities van Castricum. - Is de verhoging van de maximale koopprijs met € 20.000,- bij een gunstige EPC niet in strijd met de landelijk vastgestelde maximale koopprijs? Castricum heeft grote ambities op het gebied van duurzaamheid en dit vergt ook meer van bouwers. Door een gunstigere EPC heeft de woning lagere netto woonlasten waardoor dit een iets hogere koopprijsgrens rechtvaardigt. Er zijn verschillende gemeente die deze methodiek toepassen. Wat betreft de maximale koopprijs bij sociale koopwoningen: ik vind een wat hoger maximum bij een gunstige EPC heel verdedigbaar, maar vraag me alleen af hoe dat kan als het Besluit ruimtelijke ordening uitdrukkelijk de grens van € 200.000,- noemt, zoals ook in jullie toelichting staat. Er staat ook in het besluit dat die grens lager gesteld mag worden, maar niet dat-ie hoger gesteld mag worden, waaruit ik concludeer dat dat dan dus niet lijkt te mogen. Wij hebben ons gebaseerd op gemeente Wageningen. Voor duurzaamheidsinvesteringen afhankelijk van het type maatregelen kan tot € 25.000 extra aan een hypothecaire lening worden verstrekt op basis van hetzelfde inkomen. Deze extra lening valt buiten de bepaling van de maximale betaalbare hypotheek.

De koper krijgt een duurzamere woning met minder energiekosten waardoor de netto woonlasten lager dan wel gelijk blijven. Art. 5: waarom is in lid 1 sprake van 'DAEM-norm' (hier is trouwens 'de' weggevallen) en in de leden 2 en 3 niet, zoals in de toelichting, van 2 resp. 1,5 maal de DAEB-norm, maar van bedragen in euro's? Deze bedragen zijn hier opgenomen ter verduidelijking. - Lid 4 ontbreekt. Dit lid ontbreekt niet maar de telling is aangepast. Fijn dat u dit heeft opgemerkt. - In lid 5 staat dat B&W de vrijheid hebben "deze norminkomens" jaarlijks aan te passen, dus ook het norminkomen in lid 1 voor sociale huurwoningen. Is dat niet in strijd met artikel 48 lid 1 van de Woningwet, waarnaar de definitie van de DAEB-norm in art. 1 sub c verwijst? Lid 5 heeft betrekking op lid 2 en 3. Lid 5 is verduidelijkt en aangepast. Art. 6 lid 2 en 3: in lid 2 wordt alleen naar art. 5 lid 3 verwezen als de toepasselijke inkomenseis wordt bedoeld, en in lid 3 sub c is eenvoudigweg van 'de inkomenseis' sprake. Het is voor de lezer niet meteen duidelijk dat hiermee hetzelfde wordt bedoeld. Misschien is het duidelijker om ook in lid 3 sub c de inkomenseis te verduidelijken door naar art. 5 lid 3 te verwijzen? Wij hebben dit verduidelijkt en aangepast. We verwijzen in lid 3 sub c naar art. 5 lid 3 voor het gezamenlijk inkomen.

Wij verwijzen alleen naar het gezamenlijk inkomen en niet naar de rest in dit lid, omdat je in lid 3 sub c geen starter en/of huurder op de woningmarkt hoeft te zijn. Art. 7 lid 1: vóór 'blijven' is 'te' weggevallen.

- Toelichting lid 4: In dit lid staat dat van de instandhoudingstermijn kan worden afgeweken ten gunste van de aanvrager; deze kan dan dus eerder voor een volgens de doelgroep te hoge prijs verhuren of verkopen. Maar hoe kan, zoals in de toelichting als voorbeeld staat, een economische crisis daartoe aanleiding zijn? Het woord 'te' dat is weggevallen, is aangepast. Economische omstandigheden kunnen voor een forse verandering in de vraag naar woningen (bv verandering van bevolkingssamenstelling, verandering van doelgroep) zorgen waardoor de aanvrager van de instandhoudingstermijn kan afwijken. Art. 8 lid 1: hier wordt een minimale gebruiksoppervlakte bepaald voor onzelfstandige woonruimte. Maar valt onzelfstandige woonruimte niet buiten de werkingssfeer (en dus ook buiten de handhavingsmogelijkheden) van deze verordening, die, als ik het goed zie, alleen over woningen gaat - zelfstandige woonruimten volgens art. 1 sub p? Wat de onzelfstandige woonruimte betreft: mijn vraag was er vooral door ingeven dat ik in de verordening geen handhavingsmogelijkheden zie voor bepalingen over het vloeroppervlak van onzelfstandige woonruimte. Bevatten bestemmingsplannen wel eens bepalingen over onzelfstandige woonruimte? Maar zo ja, dan kent de verordening nog geen bepalingen over de maximale huurprijs van onzelfstandige woonruimte, en ook niet over inkomensgrenzen voor de doelgroep daarvan.

Dank voor de vervolgvraag. Bij navraag blijkt het opnemen van onzelfstandig woonruimte op deze manier lastig te handhaven. Bestemmingsplannen bevatten inderdaad geen bepalingen over onzelfstandige woonruimte. En omdat we hier in de Prestatieafspraken met Kennemer Wonen goede afspraken over maken, is lid 1 uit artikel 8 verwijderd en zijn de overige leden vernummerd (nu heeft dit artikel 4 leden). De doelgroepenverordening gaat alleen over zelfstandige woonruimte.