05 MEMO taxatie gemeentehuis Castricum

MEMO Aan

: Ron Suanet

Afdeling

: Bedrijfsvoering

Opsteller

: J. Cramer

Datum

: 14 april 2021

Telefoonnr

:

Kenmerk

:

Onderwerp

: Taxatiewaarden gemeentehuis Castricum

De aanleiding Op 3 augustus 2020 is door Bedrijfsmakelaardij Haverkamp het gemeentehuis van Castricum getaxeerd op een marktwaarde van € 5.990.000 kosten koper. Dit betreft het bedrag dat tussen koper en verkoper overeen wordt gekomen na goede voorbereiding, met kennis van zaken en zonder dwang. Deze taxatie is gebaseerd op de huurwaarde kapitalisatiemethode (HWK) van de verhuurbare vloeroppervlakte. In het kader van de Wet WOZ is de waarde van het gemeentehuis van Castricum voor het belastingjaar 2021 door Cocensus gesteld op € 11.668.000. Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit betreft het bedrag dat benodigd is om het gebouw (in de huidige staat) te vervangen, inclusief de grond. Gezien het significante verschil in de taxatieresultaten is om toelichting gevraagd. WOZ waardering niet-woningen, de uitgangspunten. Onder niet-woningen vallen courante objecten en incourante objecten. Courante objecten zijn objecten die met enige regelmaat worden verhuurd of verkocht zoals bijvoorbeeld winkels, kantoren en werkplaatsen. Op basis van marktgegevens (huur of koop) kan vervolgens een marktwaarde worden getaxeerd. Onder incourante objecten worden bijvoorbeeld ziekenhuizen of schoolgebouwen, maar in veel gevallen ook overheidsgebouwen verstaan.

Omdat deze objecten nauwelijks worden verhandeld zijn er nagenoeg geen marktgegevens beschikbaar in de vorm van verkoopprijzen en (markt)huurprijzen. Daarom worden deze objecten doorgaans getaxeerd naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. In de Wet WOZ is geregeld dat voor niet-woningen de WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de marktwaarde, tenzij de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is. Gecorrigeerde vervangingswaarde De definitie van Gecorrigeerde Vervangingswaarde (G.V.W.) van een onroerende zaak luidt als volgt: “het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling

WOZ waarde 2021 gemeentehuis Castricum

waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak alsmede de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door aan te sluiten bij de stichtingskosten. Tot de stichtingskosten behoren de kosten voor verwerving van de bouwkavel, de bouwkosten en bijkomende kosten. Vervolgens moet de vervangingswaarde worden “gecorrigeerd’ naar de huidige toestand. Hiervoor worden twee correctiefactoren toegepast: een correctiefactor voor technische veroudering en een correctiefactor voor functionele veroudering van het betreffende object. Voor de meeste objecten, waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald, wordt voor de taxatie aangesloten bij een landelijke analyse van de stichtingskosten en daaruit afgeleide landelijke kengetallen. Deze zaken zijn ondergebracht in het WOZ Datacenter. De landelijke kengetallen zijn uitgewerkt in verschillende taxatiewijzers, daarvan zijn er 25 voor diverse categorieën objectsoorten beschikbaar. Cocensus maakt voor de taxaties van objecten op de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruik van de rekenmodule (TIOX) die in opdracht van de VNG en de Waarderingskamer is ontwikkeld. Gemeentehuizen zijn opgenomen in de taxatiewijzer nr. 17 ‘Overheidsgebouwen’.

Daarin is ten aanzien van de waardering van gemeentehuizen het volgende opgenomen: Binnen de categorie gemeentehuizen is onderscheid te maken tussen gebouwen waarin met name administratieve werkzaamheden plaats vinden en gebouwen waarin zich ook representatieve functies bevinden. Een gemeentehuis omvat vaak zowel de administratieve functies als de representatieve functies. Behalve het ambtelijk apparaat en de publieke functies, zijn hierin ook vaak de raadszaal en de trouwzaal gesitueerd. Behalve de extra voorzieningen voor deze functies, is ook de buitenzijde van het pand representatief. Vaak zijn gemeentehuizen met representatieve functies monumentale historische panden. Een stadskantoor heeft met name publieke en administratieve functies. Het gebouw is vergelijkbaar met commerciële kantorenbouw. In veel gevallen zal bij de waardering gebruikt gemaakt kunnen worden van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij aansluiting wordt gezocht bij de kantorenmarkt. Een stadskantoor zal veelal vallen onder archetypen gericht op de hoofdfunctie kantoor. Gemeentehuis Castricum Het gemeentehuis van Castricum is in het kader van de WOZ taxatie niet in voldoende mate vergelijkbaar geacht met commerciële kantorenbouw. Daarom is het gemeentehuis voor de WOZ getaxeerd als zijnde een incourant object waarvoor taxatie plaatsvindt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Daarbij is rekening gehouden met de grondige renovatie. Voor een deel van het pand is er getaxeerd alsof sprake is van nieuwbouw, tevens zijn de restwaarde en de levensduur opnieuw ingeschat. In de taxatie op basis van de marktwaarde (HWK) is als bouwjaar 1981 aangegeven, daarbij is onder het kopje renovatie opgemerkt dat er recent geen grootschalige wijzigingen of

WOZ waarde 2021 gemeentehuis Castricum

uitbreidingen zijn gerealiseerd. Naast de verschillende taxatie-uitgangspunten speelt ook dit aspect een rol in de waardebepaling. Oók als het gemeentehuis voor de WOZ wél als commercieel kantoorpand kan worden aangemerkt geldt overigens de hogere gecorrigeerde vervangingswaarde, in het kader van de Wet WOZ wordt immers de hoogste van die twee waarden als WOZ waarde gehanteerd. Conclusie: De taxatie die de waarde in het economische verkeer van het gemeentehuis weergeeft wordt in het kader van de Wet WOZ beschouwd als de prijs die een derde, uitgaande van objectieve omstandigheden, bereid is te betalen. De hoogte van deze prijs is getaxeerd op € 5.990.000. De gecorrigeerde vervangingswaarde van het gemeentehuis betreft het bedrag dat benodigd is om het gebouw (in de huidige staat) te vervangen en daarbij opgeteld de grondwaarde. Deze waarde wordt in het kader van Wet WOZ gezien als de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Het bedrag om het gebouw (in de huidige staat) te vervangen, inclusief de grond is getaxeerd op € 11.668.000. De taxaties zijn uitgevoerd ten behoeve van verschillende doelen. De taxatie op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde geeft de marktwaarde aan, terwijl de WOZ taxatie het bedrag aangeeft dat nodig is om het gemeentehuis in de huidige staat te vervangen.

Het is niet ongebruikelijk dat dit verschillende resultaten oplevert, ook is het ongelijke taxatieresultaat geen indicatie ten aanzien van de kwaliteit van de taxaties. De taxaties op basis van de verschillende uitgangspunten wijzen slechts uit dat de benodigde investering ter vervanging van het pand in de huidige staat inclusief grond hoger is dan de huidige marktwaarde.

WOZ waarde 2021 gemeentehuis Castricum