04 Plan Kooiplein, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse

Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum Cambium Vastgoed Bv Concept

colofon

titel rapport Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum datum 2 februari 2021 projectnummer P03929 opdrachtgever Cambium Vastgoed Bv BRO Projectleider RvL Projectteam DV bron Kaft BRO

BRO Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Aanleiding en conclusies 1.1 Inleiding 1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

3 3 4

2

Trends, ontwikkelingen, plannen en beleid 2.1 Trends en ontwikkelingen 2.2 Plannen en initiatieven 2.3 Beleidskaders

6 6 6 6

3

Analyse aanbod en vraag 8 3.1 Analyse aanbodsituatie dagelijkse sector, specifiek supermarktbranche 8 3.2 Verzorgingsgebied en consumentendraagvlak 10 3.3 Conclusie 11

4

Economisch functioneren en effecten 4.1 Uitgangspunten distributieve berekening 4.2 Economisch functioneren sector dagelijkse artikelen 4.3 Analyse effecten

Bijlage 1: Samenvatting beleidskaders

dinsdag 2 februari 2021

12 12 12 14 16

2

1 Aanleiding en conclusies Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

1

Aanleiding en conclusies

1.1

Inleiding

Aanleiding Het voornemen bestaat om het bestaande garagebedrijf aan het Kooiplein te Castricum te slopen en hier een supermarkt te realiseren met appartementen op de verdieping (meerdere lagen). Aangezien het planinitiatief niet past binnen het vigerende bestemmingplan is een wijziging noodzakelijk. Om een dergelijke bestemmingswijziging te faciliteren is het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking, ofwel een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO), noodzakelijk. Een behoefte- en effectenonderzoek ligt daaraan ten grondslag. BRO is verzocht dit onderzoek naar de mogelijkheden voor de vestiging van een supermarkt aan het Kooiplein uit te voeren, en tevens de ladder te doorlopen. Planinitiatief Het bestaande bedrijfspand aan het Kooiplein te Castricum (zie figuur) wordt vervangen door een complex met op de begane grond een supermarkt van 1.280 m² bvo en op de verdiepingen 33 appartementen verdeeld over drie bouwlagen. In het bijgevoegde figuur is een impressie weergeven. Onderdeel van de ontwikkeling is het toepassen van verschillende duurzaamheidsprincipes, bijvoorbeeld doormiddel van koude en warmte opslag. Daarnaast wordt na de ontwikkeling ook de algehele kwaliteit van winkelcentrum Kooiplein aangepakt in samenwerking met de gemeente door onder andere modernisering van de bestaande winkelplint, de openbare ruime en parkeersituatie.

Hierdoor is niet uitsluitend sprake van een supermarktontwikkeling, maar een algehele modernisering van winkelcentrum Kooiplein.

dinsdag 2 februari 2021

Locatie plangebied (boven) en impressie supermarkt (onder).

Aanpak en onderzoek Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient er afgeweken te worden van het bestemmingsplan. In dit kader is de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) van belang. Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument, dat doorlopen moet worden voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het gaat er hierbij om dat de toelichting bij een bestemmingsplan/projectafwijking dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende systematiek: a) Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. b)

Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

De locatie van de beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom concentreren wij ons in onze motivering op de behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Verder wordt aangesloten bij de jurisprudentie omtrent de ladder. In verband hiermee wordt tevens de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling ten aanzien van het woon-, leef- en ondernemersklimaat inzichtelijk gemaakt. Hierbij zijn met name de mogelijke leegstandseffecten van belang. Vraagstellingen Centrale vraagstelling van dit onderzoek heeft betrekking op de beoogde supermarkt in het planinitiatief en luidt als volgt:  In hoeverre voorziet het planinitiatief in een kwantitatieve behoefte en kwalitatieve behoefte binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied?

3

1 Aanleiding en conclusies Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum



Wat zijn de ruimtelijk-functionele effecten van het planinitiatief op het bestaande dagelijkse artikelen-aanbod in het verzorgingsgebied en zijn deze effecten vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar?

Afbakening verzorgingsgebied Conform jurisprudentie van de ladder moet worden uitgegaan van het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied. Dit betreft het gebied waar het grootste deel van de verwachte bestedingen vandaan komen.  Op basis van de ligging van de planlocatie, de huidige functie van winkelcentrum Kooiplein en bestaande koopstromen, wordt verwacht dat de supermarkt primair een functie heeft voor de inwoners uit de eigen wijk. In de analyse gaan wij uit van de buurten Kooiweg, NoordEnd, Bakkum en Duin en Bosch.  Volledigheidshalve is de analyse ook gericht op de gemeente Castricum en dorpskern Castricum als geheel, aangezien hier potentieel ook enige bestedingen (toevloeiing) vandaan zullen komen.

1.2



De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de toekomstbestendigheid en leefbaarheid van dorpskern Castricum en met name winkelcentrum Kooiplein. Door toevoeging van een supermarkt wordt beter ingespeeld op de behoefte van de consument ten aanzien van gemak, com-



fort en keuzemogelijkheden.

delde vloerproductiviteit van het dagelijkse artikelenaan-

Inwoners in het noordwestelijke deel van dorpskern Cas-

bod in dorpskern Castricum momenteel rond het lande-

tricum (primaire verzorgingsgebied) hebben in de eigen

lijk gemiddelde. Dit betekent dat verwacht mag worden

buurt momenteel geen toegang tot een supermarkt van

dat het bestaande aanbod op een goed niveau functio-

moderne omvang. Als gevolg van het initiatief krijgen inwoners wel toegang tot een supermarkt binnen aan-



Tot 2030 neemt het bestedingspotentieel voor dagelijkse artikelen toe als gevolg van bevolkingsgroei en auto-

vensbehoefte.

nome groei van bestedingen. Hierdoor ontstaat ruim 500

De effecten op de detailhandelsstructuur zijn per saldo

m² wvo distributieve uitbreidingsruimte, wat een indicatie

positief, aangezien het Kooiplein aanzienlijk wordt ver-

is voor kwantitatieve distributieve ruimte voor uitbreiding

leiden niet tot een afbreuk van de detailhandelsstructuur

Ladder voor duurzame verstedelijking

neert. 

vaardbare afstand en wordt voorzien in de eerste le-

sterkt. Eventuele omzeteffecten op andere supermarkten



Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling voorziet deels in een kwantitatieve behoefte. In de volgende hoofdstukken zijn de achtergronden bij onderstaande conclusie te lezen.  Op basis van de distributieve berekening ligt de gemid-

van aanbod. Het initiatief voorziet hierin. 

Toevoeging van een extra supermarkt levert op basis

of leegstand.

van de berekeningen een omzeteffect op van -6,5%, wat

Als onderdeel van het initiatief wordt bestaande leeg-

kan worden beschouwd als ondernemersrisico. Op basis

stand aan het Kooiplein getransformeerd, wat de kwali-

hiervan is niet de verwachting dat bestaand aanbod zal

teit van het winkelgebied versterkt. Daarnaast neemt

verdwijnen.

door de algehele modernisering van winkelcentrum



De omzeteffecten die verwacht worden zullen vooral be-

Behoefte

Kooiplein de kans toe dat andere leegstand aan het

staande supermarkten raken in het zuidelijke deel van

Op basis van het onderhavig rapport moet geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking nadrukkelijk voorziet in kwalitatieve behoefte en deels in een kwantitatieve behoefte.

Kooiplein ook verdwijnt. Dit sluit aan op het principe van

Castricum, aangezien in het noordelijke deel nauwelijks

een goede ruimtelijke ordening en diverse beleidsuit-

aanbod aanwezig is. Deze supermarkten hebben echter

gangspunten.

een eigen verzorgingsgebied, functioneren goed, zijn re-

Door de toevoeging van een nieuwe supermarkt neemt

latief modern en zijn onderdeel van perspectiefrijke cen-

de aantrekkingskracht van het Kooiplein toe. Dit biedt

tra. Ook op basis van deze kwalitatieve overwegingen

kansen voor bestaande ondernemers aan het plein, om-

achten wij de kans klein dat bestaand aanbod verdwijnt

dat deze via combinatiebezoek ook kunnen profiteren

als gevolg van de ontwikkeling aan het Kooiplein.

Kwalitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling voorziet om de volgende redenen in de kwalitatieve behoefte van de consument. In de volgende hoofdstukken staan de achtergronden bij onderstaande conclusies:

dinsdag 2 februari 2021



van de toenemende aantrekkingskracht. Ook dit sluit aan op beleidskaders.

4

1 Aanleiding en conclusies Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

Initiatief past binnen beleidskaders De beoogde ontwikkeling past binnen de beleidskaders. In de volgende stukken zijn de achtergronden bij de onderstaande conclusies te lezen:  De provincie Noord-Holland streeft naar een afname van leegstand van winkelpanden. Het initiatief speelt in op deze beleidslijn, doordat leegstand in een winkelgebied wordt getransformeerd naar een supermarkt.  De provincie Noord-Holland, de regio Alkmaar 2017 en de gemeenten streven naar een toekomstbestendige en duurzame detailhandelsstructuur. Het initiatief speelt hier op in door enerzijds een supermarkt te ontwikkeling in een tot de hoofdstructuur behorend winkelcentrum. Daarnaast vindt, gekoppeld aan het initiatief, een algehele modernisering van het winkelgebied plaats, waardoor de kwaliteit en uitstraling verbetert. Dit is positief voor de detailhandel structuur.

dinsdag 2 februari 2021

5

2 Trends, ontwikkelingen, plannen en beleid Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

2

Trends, ontwikkelingen, plannen en beleid





2.1

Trends en ontwikkelingen

Trends in de dagelijkse sector  De detailhandel in dagelijkse artikelen is volop in beweging. Bijgaand worden de relevante ontwikkelingen in de sector geschetst met een onderscheid naar trends in consumentengedrag en aanbod. Voor het doen van de boodschappen kiest de consument vaker voor een bezoek aan de grotere, goed bereikbare supermarkten met een ruime keus en een goede parkeervoorziening. Door de coronacrisis heeft de consument, meer dan ooit, behoefte aan ruim opgezette supermarkten (brede gangpaden etc.). Hier kan ook bij drukte afstand worden bewaard en voelt de consument zich veiliger.  De afgelopen jaren is de omzet van de winkels in de dagelijkse artikelen gegroeid. Door de corona-crisis zal deze besteding nog toenemen. Zo voorspelt ING voor 2020 een groei van 6% in de supermarktbranche en 3% groei in omzet van versspeciaalzaken1. De verwachting voor de komende jaren is eveneens positief. De Omzetkengetallennotitie 2019 (INretail, 2020) laat zien dat er de afgelopen 5 jaar sprake was van een groei in de dagelijkse winkelomzet per hoofd met circa 1% tot 3% per jaar.  De corona-crisis heeft geen negatief maar eerder een positief effect op de boodschappenbesteding. Dit komt door hamstergedrag maar vooral door verschuivende bestedingen, van horeca naar boodschappen.

1





Weliswaar neemt door de corona-crisis ook de onlinebesteding hard toe, maar doordat dit ook geldt voor de fysieke supermarkten, blijft de verhouding tot nu toe ongeveer gelijk. Met andere woorden, de groei van online gaat niet ten koste van de fysieke supermarkten. Over de hele linie vindt schaalvergroting plaats in de supermarktbranche. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter wvo nodig. Met name het aantal supermarkten tussen 1.000 m² wvo en 1.600 m² wvo is de afgelopen jaren toegenomen. Supermarkten zijn de belangrijkste trekkers voor buurten wijkcentra, zoals het Kooiplein. De aanwezigheid van een moderne supermarkt zorgt voor combinatiebezoeken met andere winkels, waardoor het toekomstperspectief toeneemt (DTNP, 2018). Supermarkten zijn essentieel voor de leefbaarheid van buurten en wijken en voorzien in de eerste levensbehoefte. Supermarkten met een moderne omvang die goed bereikbaar zijn met voldoende en ruim parkeren is een voorwaarde.

Conclusies  Het initiatief zet nadrukkelijk in op trends en ontwikkelingen, door de realisatie van een moderne supermarkt in een winkelcentrum gericht op de dagelijkse boodschappen. Winkelcentrum Kooiplein is toe aan modernisering en met de komst van een supermarkt wordt dit bereikt.  Inwoners in de buurten rondom het Kooiplein hebben beperkte keuzemogelijkheden in de dagelijkse sector. Met de komst van een moderne supermarkten nemen de keuzemogelijkheden toe, wat positief is voor de leefbaarheid in de buurten.  Het initiatief speelt in op de trend waarbij supermarkten een steeds belangrijkere rol spelen in het functioneren van buurt- en wijkcentra. De aantrekkingskracht van de

supermarkt zorgt er voor dat andere bestaande ondernemers aan het Kooiplein kunnen profiteren van de aantrekkingskracht via combinatiebezoek.

2.2

Plannen en initiatieven

Los van het in de inleiding van dit rapport beschreven planinitiatief spelen er andere planinitiatieven op gebied van dagelijkse artikelen binnen Castricum en in de omgeving.  Projectontwikkelaar Dreef Beheer heeft een plan ingediend voor de bouw van een Dekamarkt ter hoogte van het landbouwmachine bedrijf op de locatie Stetweg – Van Haerlemlaan. Er is nog geen bestemmingsplan opgesteld, waardoor het een zacht plan betreft (Handreiking plancapaciteit, Retailagenda 2019). Los van het feit dat zachte plancapaciteit formeel niet hoeft te worden meegewogen in de behoeftetoets, is de kans dat bovengenoemde ontwikkeling doorgaat klein. De locatie betreft een bedrijventerrein en de supermarkt zou na realisatie een solitaire locatie betreffen. Op basis van de vigerende beleidskaders is dit een ongewenste ontwikkeling, dit in tegenstelling tot de ontwikkeling van het op korte afstand gelegen Kooiplein.

2.3

Beleidskaders

De samenvatting van de beleidskaders zijn te vinden in de bijlage. In dit onderdeel wordt uitsluitend ingegaan op de conclusies:  De provincie Noord-Holland streeft naar een afname van leegstand van winkelpanden. Het initiatief speelt in op deze beleidslijn, doordat leegstand in een winkelgebied wordt getransformeerd naar een supermarkt.  De provincie Noord-Holland, de regio Alkmaar 2017 en de gemeenten streven naar een toekomstbestendige en

ING, corona-crisis legt foodretail geen windeieren augustus 2020.

dinsdag 2 februari 2021

6

2 Trends, ontwikkelingen, plannen en beleid Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

duurzame detailhandelsstructuur. Het initiatief speelt hier op in door enerzijds een supermarkt te ontwikkeling in een tot de hoofdstructuur behorend winkelcentrum. Daarnaast vindt, gekoppeld aan het initiatief, een algehele modernisering van het winkelgebied plaats, waardoor de kwaliteit en uitstraling verbetert. Dit is positief voor de detailhandel structuur.

dinsdag 2 februari 2021

7

3 Analyse aanbod en vraag Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum



3

Analyse aanbod en vraag

3.1

Analyse aanbodsituatie dagelijkse sector, specifiek supermarktbranche

Dagelijkse artikelenaanbod De volgende tabel geeft het dagelijks artikelenaanbod in de gemeente weer, op basis van gegevens van de Locatus Verkooppunt Verkenner (peildatum januari 2021). Op basis van de gegevens wordt het volgende opgemerkt:  In de gemeente Castricum zijn momenteel 58 zaken aanwezig met dagelijkse artikelen die samen een totale omvang van 13.927 m² wvo hebben. In de dorpskern Castricum zijn veruit de meeste van deze zaken te vinden; 42 stuks met een totale omvang van 9.150 m².

Tabel 1



Het dagelijks aanbod in de dorpskern Castricum is relatief ruim. Opvallend is echter dat het supermarktaanbod hier naar omvang relatief beperkt is. Er zijn relatief weinig levensmiddelenspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging. Op gemeentelijk niveau ligt het dagelijkse aanbod eveneens boven het landelijk gemiddelde.

Geclusterde supermarkenstructuur In het figuur op de volgende pagina is het supermarktaanbod weergeven in de dorpskern Castricum. Het aanbod is geclusterd in drie verschillende winkelgebieden; het centrum van Castricum, de Torenstraat en Geesterduin. Geesterduin ligt centraal binnen de bebouwde kom, terwijl het centrumgebied en de Torenstraat in het zuidwesten van het dorp liggen. Opvallend is dat in het noordwestelijke deel van Castricum geen supermarkten aanwezig zijn, terwijl hier wel een groot deel

van het aantal inwoners woont. Het supermarktaanbod is daardoor niet evenwichtig verdeeld over de kern. Daarnaast blijkt uit het figuur dat er sprake is van een ruime vertegenwoordiging van full-service supermarkten zoals Albert Heijn, Vomar en Ekoplaza. Ook merkendiscounter Deen en hard-discounter Aldi zijn aanwezig in de dorpskern, al is de grootte van de Aldi met 845 m² beperkt. Het soft-discountsegment is niet vertegenwoordigd in de dorpskern Castricum. In de tabel op de volgende pagina is het supermarktaanbod ingedeeld op basis van het profiel van het serviceniveau.

Supermarktenstructuur dorpskern Castricum

Dagelijkse artikelenaanbod dorpskern Castricum en gemeente Castricum2. Aantal

m² wvo

Schaalgrootte

m² wvo per 1.000 inwoners

m² wvo per 1.000 inwoners Nederland

37

8.045

217

345

323

w.v. supermarkt

5

6.125

1.125

263

267

Persoonlijke verzorging

5

1.105

221

47

41

Totaal Dorpskern

42

9.150

218

393

364

Dorpskern Castricum Levensmiddelen

Gemeente Castricum Levensmiddelen

2

52

12.637

243

351

323

w.v. supermarkt

8

9.952

1.244

276

267

Persoonlijke verzorging

6

1.290

215

36

41

Totaal

58

13.927

240

387

364

Hierin zijn apotheken niet meegenomen tot de dagelijkse artikelensector, omdat deze ook niet zijn opgenomen in de landelijke omzetkerngetallen.

dinsdag 2 februari 2021

8

3 Analyse aanbod en vraag Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

Supermarktaanbod in Castricum en omgeving in beeld In relatie tot het planinitiatief is vanwege de nabije afstand het supermarktaanbod in Limmen, Egmond-Binnen, Heiloo, Akersloot, Uitgeest en Heemskerk relevant:  In Limmen zijn twee supermarkten gevestigd: een DEEN van 1.482 m² wvo en een Albert Heijn supermarkt van 1.530 m² wvo.  In Egmond-Binnen is een DekaMarkt van 855 m² wvo gevestigd.  Er zijn vijf supermarkten gevestigd in Heiloo. Naast drie behorend tot de Albert Heijn formule is er een Vomar en Lidl. De grootte verschilt tussen de 800 m² en 1.400 m².  In Akersloot bevindt zich een Deen van 815 m².  In Uitgeest is een Jumbo (1.370 m² wvo), een DekaMarkt (1.165 m² wvo) en Deen (915 m² wvo) aanwezig.  Heemskerk beschikt over een Vomar (1.170 m² wvo), Albert Heijn (1.455 m² wvo), Deen (819 m² wvo), Aldi (745 m² wvo) en een grote Jumbo (1.794), DekaMarkt (2.180 m² wvo) en AH-XL (2.715 m² wvo).

Supermarktaanbod in Castricum en omgeving

Leegstand Met betrekking tot leegstand in Castricum valt er het volgende op:  In de gemeente Castricum staan momenteel 26 verkooppunten, met een totale omvang van 5.520 m² wvo leeg. Uitgedrukt in het leegstandspercentage betekent dit een leegstand van 6,8% van het aantal verkooppunten en 8,8% van het aantal m² wvo. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde in vergelijkbare plaatsen is dit in aantal relatief laag en in omvang vergelijkbaar (8,4% van het aantal verkooppunten en 8,5% van het aantal m² wvo). 

Met de transformatie van de leegstand aan het Kooiplein 2 wordt circa 400 m² wvo leegstand onttrokken. Hierdoor daalt het leegstandspercentage van de winkelruimte naar 8,2%. Dit ligt beneden het gemiddelde.



Bezien in de tijd is het aantal leegstaande verkooppunten in de gemeente Castricum toegenomen van 23 in 2019 naar 26 in 2021. Het aantal leegstaande meters bedroeg in 2019 3.791 m² wvo, wat is toegenomen naar

Tabel 2

Supermarktpositionering

5.520 m² wvo. Ook in de dorpskern Castricum zijn het aantal leegstaande verkooppunten licht gestegen van 19

Profiel naar serviceniveau

eind 2019 naar 24 in 2021. Dat geldt ook voor de om-

Full-service supermarkten

Ah, Jumbo, Dekamarkt, Plus, Ekoplaza, Vomar etc.

Lage prijs (service) supermarkten/merkendiscounters

Nettorama, Dirk, Boni, Deen

Soft-discounters

Lidl

Kooiplein ook aanzienlijk. Van de 10 verkooppunten met

Hard-discounters

Aldi

een totale oppervlakte van 1.155 m² wvo (120 m² wvo

wvo eind 2019 naar 3.357 m² wvo in 2021. 

Anno 2021 is de leegstand in het wijkcentrum aan het

dagelijks) staan er 4 leeg met een totale oppervlakte van

Profiel naar omvang Mega-supermarkten

AH-XL, Jumbo Foodmarket

Dorps- en buurtsupermarket

Spar, Attent, Coopcompact

dinsdag 2 februari 2021

vang van de leegstaande verkooppunten; van 3.125 m²

9

3 Analyse aanbod en vraag Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

720 m². Een nieuwe functie in de plint, met een grote aantrekkingskracht, is noodzakelijk om deze leegstand in te vullen en te beperken.

3.2

Verzorgingsgebied en consumentendraagvlak

Op basis van het Koopstromenonderzoek 2018 kent Castricum vanuit het perspectief van het dagelijks artikelenaanbod primair een functie voor de inwoners van de gemeente zelf. Zo wordt 86% van de bestedingen aan dagelijkse artikelen in de gemeente zelf uitgegeven. Daarnaast komt nog een klein aandeel van de bestedingen vanuit andere gemeenten (5%) en toerisme (5%), ofwel toevloeiing. Het primaire verzorgingsgebied van de beoogde supermarkt aan het Kooiplein bestaat mede op basis van de afstand tot andere voorzieningen(clusters) in de dagelijkse sector uit de omliggende buurten Kooiweg, Noord-End, Bakkum en Duin en Bosch (zie figuur). Vanwege de nabijheid van zowel het centrum en de torenstraat als winkelcentrum Geesterduin is

Op dit moment heeft de gemeente Castricum ca. 36.000 inwoners. Dit zal beperkt stijgen met ongeveer 2% tot net iets onder de 37.000 inwoners in 2030. Zoals te zien in bijgevoegde tabel zal ook in de omliggen gemeenten het inwonersaantal beperkt stijgen. Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit circa 8.395 inwoners en de dorpskern uit circa 23.290 (zie tabel). Aangezien er geen bevolkingsprognose op wijkniveau beschikbaar is nemen we aan dat de 2% groei zich evenredig zal verdelen over de wijken in Castricum. Uit de strategienota Recreatie en Toerisme 2016-2020 blijkt dat er in 2015 ongeveer 618.00 toeristische overnachtingen plaatsvonden in de gemeente. Daarnaast is er een nog een groot aandeel dagbezoeken aan Castricum en de omgeving. Uit het KSO 2018 kwam naar voren dat deze groep toeristen ongeveer € 4,7 miljoen besteden in de gemeente Castricum aan dagelijkse artikelen. Dit is meegenomen in de toevloeiing.

Inwoners primaire en secundaire verzorgingsgebied

Buurt

3

Afbakening primair en secundair verzorgingsgebied

Consumentendraagvlak

Relevante verzorgingsgebied

Tabel 3

de Oranjebuurt niet meegenomen in het primaire verzorgingsgebied. Het secundaire verzorgingsgebied is de dorpskern Castricum, met daaruit toevloeiing vanuit de omliggende kernen.

Inwoneraantal

Kooiweg

2.605

Noord-End

2.260

Tabel 4

Bevolkingsprognose gemeente Castricum en omgeving3 2021

2025

2030

Ontwikkeling ’21-‘30

Castricum

36.000

36.300

36.600

2%

Bakkum-Noord

530

Bakkum-Zuid

2.055

Heiloo

23.500

23.800

24.100

3%

Duin en Bosch

945

Uitgeest

13.600

13.600

13.700

1%

Totaal

8.395

Heemskerk

39.100

39.200

39.300

1%

Dorpskern Castricum

23.290

Bron: CBS Statline. Regionale bevolkingsprognose 2020-2050

dinsdag 2 februari 2021

10

3 Analyse aanbod en vraag Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

3.3

Conclusie

Met betrekking tot vraag en aanbod van de dagelijkse sector in Castricum zijn er de volgende zaken naar voren gekomen:  De gemeente Castricum heeft een ruim dagelijks artikelenaanbod, met name ten aanzien van levensmiddelenspeciaalzaken en persoonlijke verzorging. Het supermarktaanbod is relatief beperkt.  In de dorpskern Castricum zijn de supermarkten geclusterd in drie winkelgebieden. Er zijn verschillende keuzemogelijkheden in verschillende segmenten, maar het discountaanbod is relatief beperkt.  Opvallend is dat in het noordwestelijke deel van de dorpskern Castricum geen supermarkten aanwezig (meer) zijn. Dit betekent dat de consumentenverzorging en toegang tot de eerste levensbehoefte voor inwoners in dit deel van Castricum beperkt is. Het initiatief speelt hier op in.  De leegstand in Castricum ligt ten aanzien van het aantal panden beneden het landelijk gemiddelde, maar ten aanzien van omvang rond het landelijk gemiddelde. Specifiek aan het Kooiplein, is de leegstand erg hoog. Het initiatief transformeert een groot deel van deze bestaande leegstand. Daarnaast zal door de modernisering van het winkelgebied ook verder leegstand kunnen worden teruggedrongen.

dinsdag 2 februari 2021

11

4 Economisch functioneren en effecten Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

4

Economisch functioneren en effecten

online). Daarnaast is er sprake van toevloeiing uit omliggende kernen, gemeenten en toerisme, met een aandeel van 11%. Voor het primaire verzorgingsgebied is vanwege de schaalgrootte geen data beschikbaar.

4.2 Toekomstige situatie

In dit hoofdstuk worden de achtergronden en overwegingen gegeven bij de conclusie dat de beoogde ontwikkeling aansluit op een behoefte. Ook wordt ingegaan op de conclusie dat de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar is voor het woon, leef en ondernemersklimaat (zie paragraaf 1.3.2). De berekening is gemaakt op niveau van de dorpskern Castricum, omdat naar verwachting hier het grootste deel van de effecten plaatsvinden en hier de kengetallen het beste op aansluiten.

4.1

Uitgangspunten distributieve berekening

latieve koopstromen naar de toekomst toe gelijk, maar in absolute zin kunnen meer bestedingen aangetrokken worden als gevolg van bevolkingsgroei.

De versterking van het aanbod aan het Kooiplein zal de huidige koopstromen beïnvloeden. Uitbreiding doet de koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen in de dorpskern naar verwachting toenemen. Echter, een relatieve binding van 95% wordt als maximum haalbaar geacht. Uiteraard is de mutatie in de koopstromen als gevolg van de ontwikkeling ook afhankelijk van de supermarktformule. We houden de re-

Economisch functioneren sector dagelijkse artikelen

Huidige marktomstandigheden sector dagelijkse artikelen secundaire verzorgingsgebied In de tabel is het huidig en toekomstig functioneren van het dagelijkse artikelenaanbod in de dorpskern Castricum weergegeven:  Het dagelijkse aanbod in dorpskern Castricum functioneert momenteel met € 7.525,- per m² wvo rond het landelijk 5-jaars gemiddelde van € 7.564,- per m² wvo.

Tabel 5

Benadering huidig en toekomstig functioneren dagelijkse sector dorpskern Castricum

Bovengemiddeld inkomensniveau en bestedingen Het gemiddelde inkomensniveau in de gemeente Castricum ligt met een bedrag van €29.900 circa 15% boven het landelijk gemiddelde van €26.000. Met de inkomenscorrectie voor dorpskern Castricum gaan wij uit van een bestedingscijfer van €2.758 per hoofd in de dagelijkse sector4. Op basis van historische trends en verwachtingen is de kans groot dat in 2030 de bestedingen in de dagelijkse sector hoger liggen. Wij gaan uit van een bescheiden toename van 5% over 10 jaar.

2021

2030

Aantal inwoners

23.290

23.756

Bestedingen per hoofd (€)

2.758

2.896

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

64,2

68,8

Koopkrachtbinding

95%

95%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

61,0

65,4

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

11%

11%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

7,7

8,1

Totale besteding (€ mln.)

68,7

73,4

Huidig winkelvloeroppervlak (m² wvo)

9.150

9.150

Omzet per m² wvo (€)

7.525

8.050

Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)

7.564

7.564

Uitbreidingsruimte (m² wvo)

Geen

560

Koopstromen en omzet dorpskern Castricum In het Randstad Koopstromenonderzoek uit 2018 is de koopkrachtbinding gemeten op basis van consumentenonderzoek. Hieruit blijkt dat de dorpskern Castricum 95% van het koopkrachtpotentieel aan de eigen kern weet te binden (excl. 4

Omzetkengetallennotitie 2019 (INretail, 2020), winkelomzet 2019 per hoofd per jaar.

dinsdag 2 februari 2021

12

4 Economisch functioneren en effecten Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum



Er wordt een bevolkingsgroei verwachten in de gemeente

lijk omzet halen uit het primaire verzorgingsge-

Kwaliteit boven kwantiteit

van 2% in 2030. Als uitgangspunt van het model verwach-

bied. Het is niet uit te sluiten dat er dan één van

ten wij dat deze zich gelijkmatig over de gemeente ver-

deze twee supermarkten (weer) verdwijnt.

De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De bevolkingsontwikkeling kan anders gaan, bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief.

spreid. Ook zullen de bestedingen naar verwachting gaan



-

Ook dit onwaarschijnlijke scenario is vanuit het

toenemen. Beide trends resulteren in enige distributieve

perspectief van een goede ruimtelijke ordening

uitbreidingsruimte tot 2030, namelijk circa 560 m² wvo.

aanvaardbaar, aangezien de consumentenver-

De verwachte uitbreiding van het dagelijkse aanbod in

zorging er per saldo op vooruit gaat en de leeg-

dorpskern Castricum als gevolg van het initiatief aan het

stand per saldo niet toeneemt. Er is immers in

Kooiplein bedraagt circa 1.280 m² wvo. Dit past deels

de huidige situatie reeds sprake van leegstand.

binnen de berekende uitbreidingsruimte. In de paragraaf 4.3 gaan wij in de te verwachten effecten en in hoeverre deze effecten aanvaardbaar zijn. 

Zoals eerder aangegeven is het juridisch niet noodzakelijk om zachte plancapaciteit mee te nemen in de behoeftetoets. Indien we toch zouden uitgaan van het onwaarschijnlijke scenario dat Dekamarkt zich vestigt in Castricum (in het primair verzorgingsgebied), spelen de volgende overwegingen een rol. -

Door een verdere versterking van het dagelijkse artikelenaanbod in Castricum kan de koopkrachttoevloeiing waarschijnlijk toenemen tot 15%. In dat geval neemt ook de distributieve uitbreidingsruimte toe tot circa 1.000 m² wvo.

-

De omzet die Dekamarkt aantrekt zal dus (op basis van vorige bullet) niet volledig ten koste gaan van de omzet bij de bestaande supermarkten.

-

Afhankelijk van de te vestigen supermarkt aan het Kooiplein (fullservice of discount supermarkt), zullen beide supermarkten met name elkaar beconcurreren, aangezien ze voorname-

dinsdag 2 februari 2021

Huidige marktomstandigheden sector dagelijkse artikelen primaire verzorgingsgebied Gezien het ontbreken van data op de schaal van het primaire verzorgingsgebied is een inschatting gemaakt op basis van soortgelijke cases wat het effect van deze supermarkt is op het primaire verzorgingsgebied:  Het dagelijkse aanbod in het primaire verzorgingsgebied is zeer beperkt met slechts 120 m² wvo (Taim Market). Vanwege het beperkte aanbod is de koopkrachtbinding laag: inwoners doen primair de boodschappen in het secundaire verzorgingsgebied.  Met de ontwikkeling van een nieuwe supermarkt aan het Kooiplein zal het consumentengedrag in het primaire verzorgingsgebied aanzienlijk verschuiven. Een deel van de bestaande bestedingen die nu afvloeiing naar dagelijks aanbod in het secundaire verzorgingsgebied zal worden omgebogen naar het Kooiplein. Dit betekent dus omzeteffecten op aanbieders in het secundaire verzorgingsgebied. Aangezien er nauwelijks dagelijks aanbod is in het primaire verzorgingsgebied worden hier geen negatieve omzeteffecten verwacht.

In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat overaanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn. De keuze om het buurtwinkelcentrum Kooiplein een (gedeeltelijk) nieuwe invulling te geven, door de ontwikkeling van een buurtsupermarkt van moderne omvang, past in een kwalitatieve versterking van de detailhandelsstructuur. Er ontstaat een fijnmazige supermarktstructuur in de dorpskern

13

4 Economisch functioneren en effecten Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

zonder dat er solitaire locaties worden toegevoegd. Daarnaast zorgt het voor een aantrekkingskracht van de bestaande winkelstructuur aan het Kooiplein, waar een structurele verandering noodzakelijk is voor terugdringen van de hoge leegstandpercentages.

4.3

Analyse effecten

Duurzame ontwrichting In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of nieuwe initiatieven resulteren in duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur. Hierbij gaat het om het directe consumentenbelang op lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Essentieel is dat de consument moet blijven beschikken over een voldoende voorzieningenniveau op het gebied van de eerste levensbehoeften op aanvaardbare afstand van de eigen woning. Als door een nieuwe winkel in een verzorgingsgebied dus een andere winkel verdwijnt, dan is de variatie in het aanbod per saldo gelijk gebleven of misschien zelfs wel verbeterd, als modern aanbod verouderd aanbod vervangt. Bij duurzame ontwrichting gaat het dus om het directe consumentenbelang op lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Acceptabele afstand Uit de jurisprudentie komt niet naar voren wanneer een afstand acceptabel is. Die afstand wordt onder andere bepaald door de omstandigheden van de consument en de ruimtelijkfunctionele context. In dunbevolkte gebieden is dit laatste anders dan in dichtbevolkte (en bewinkelde) gebieden.

dinsdag 2 februari 2021

Duurzame ontwrichting en de beoogde ontwikkeling Door toevoeging van een supermarkt op het Kooiplein, neemt het verzorgingsniveau op het gebied van boodschappen doen voor de consument in het primaire verzorgingsgebied aanzienlijk toe. Met name wanneer er gekozen wordt voor een complementair segment door toevoeging van een prijsvriendelijke supermarkt verbetert de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur. Ook al zou door de uitbreiding onverhoopt een zaak verdwijnen, dan nog blijft de consument beschikken over voldoende keuzemogelijkheden om dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand van de eigen woning te kunnen blijven doen (zie navolgend). De beoogde ontwikkeling leidt daarom niet tot een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur. De kans op verdwijnen van andere supermarkten is geanalyseerd in de volgende alinea. Effecten binnen dorpskern Castricum Omzeteffecten Met het planinitiatief wordt circa 1.280 m² wvo dagelijks aanbod toegevoegd aan het Kooiplein. Dit betekent een nieuwe omvang van dagelijkse artikelen in dorpskern Castricum van 10.430 m² wvo. Als dit wordt afgezet tegen de verwachtte toekomstige omzet van € 73,4 miljoen dan betekent dit een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.037 per m² wvo. Het omzeteffect op kernniveau is daarmee -6,5% ten opzichte van de huidige omzet.

Dit kan worden beschouwd als ondernemersrisico en de kans dat hierdoor supermarkten verdwijnen is klein. Daarbij spelen ook de volgende kwalitatieve overwegingen een rol:  Het centrum en de Torenstraat onderscheiden zich met een aanbod in niet-dagelijkse artikelen aangevuld met speciaalzaken en doelgroepspecifieke supermarkten. Bovendien bestaat extra aanloop vanuit het station. Ze bedienen een duidelijk ander verzorgingsgebied dan het Kooiplein.





Winkelcentrum Geesterduin kan wellicht enige effecten ondervinden, maar dit is naar verwachting niet onaanvaardbaar. Er bestaat enige overlap in verzorgingsgebied, maar het uitgangspunt van Geesterduin is met twee moderne supermarkt en diverse aanvullende voorzieningen goed. In feite heeft dit winkelgebied een functie voor de heel dorpskern. Van onaanvaardbare effecten op de leegstand, dan wel het woon-, leef- en ondernemersklimaat is dan ook geen sprake.

Ruimtelijk-functionele effecten Uitbreiding van het supermarktaanbod op het Kooiplein betekent een ruimtelijk-functionele versterking van het boodschappenaanbod wat naar verwachting een positief effect zal hebben op het functioneren van het Kooiplein. Dit positieve effect is noodzakelijk voor het toekomstperspectief van het Kooiplein, waar momenteel een hoog leegstandspercentage voorkomt. Daarnaast wordt ook de leegstand actief getransformeerd met het beoogde planinitiatief.

14

Bijlage 1 Samenvatting Beleidskaders

Bijlage 1 Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

Bijlage 1: Samenvatting beleidskaders Provinciaal beleid: Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020 De provincie Noord-Holland streeft naar een aantrekkelijk winkelaanbod, stimuleert nieuwe ontwikkelingen binnen de detailhandel en gaat leegstand van winkelpanden tegen. Om deze doelstelling te bereiken zijn gemeenten in Noord-Holland verplicht om regionaal afgestemde detailhandelsvisies op te stellen. De provincie verzamelt bovenregionale informatie over ontwikkelingen in de detailhandel. Jaarlijks investeert de provincie in een detailhandelsmonitor om zo het evenwicht tussen vraag en aanbod in de gaten te houden. Minder frequent voert de provincie eveneens een koopstromenonderzoek uit (meest recent in 2018) en een marktruimteonderzoek (meest recent 2018). Uit het marktonderzoek volgt dat in de huidige situatie het winkelaanbod per saldo nog ruim boven het landelijk gemiddelde functioneert. Echter is de marktruimte in Amsterdam groter dan die in geheel NoordHolland. De som van andere gemeenten in de provincie is per saldo negatief. Bovendien overstijgen tot 2025 de negatieve effecten van de groei van online shoppen de positieve effecten van de bevolkingsgroei. Alleen in de dagelijkse sector is dat niet het geval. Regionaal beleid: Detailhandelsvisie regio Alkmaar 2017 In 2017 is de detailhandelsvisie voor de Regio Alkmaar opgesteld.

De ambitie voor de detail-handelsstructuur in Regio Alkmaar is het versterken van de winkelgebieden in de regio binnen de structuur. De regio streeft ernaar dat winkels zoveel mogelijk deel uitmaken van winkelgebieden. Gezien de beperkte marktruimte, zullen nieuwe ontwikkelingen gericht

dinsdag 2 februari 2021

worden ingezet om de winkelgebieden in de detailhandelsstructuur te versterken. Ontwikkelingen boven de 1.500 m² bvo worden regionaal afgestemd, bij ontwikkelingen onder de 1.500 m² wordt de afweging bij de gemeente gelegd. Met het oog op het regionale overschot aan meters en de leegstand moet zeer terughoudend worden omgegaan met het uitbreiden van het winkelareaal. Een uitzondering hierop vormen de winkels die een basisvoorziening vormen voor een kleine kern. Het gaat dan om winkels voor de dagelijks boodschappen, die een belangrijke rol spelen in het behoud van de leefbaarheid in kleine kernen. Gemeenten werken hier in principe mee aan beperkte uitbreiding. Gemeentelijke beleid: Notitie detailhandel gemeente Castricum 2012 Deze gemeentelijke notitie maakt de positie en uitgangspunten van het college duidelijke ten opzichte van de voorziening detailhandel, en de verwachte krimp daarvan. Hierin wordt vooral het belang aangehaald van het versterken van het centrum van Castricum (inclusief Torenstraat) en winkelcentrum Geesterduin. Hoewel de ontwikkeling van detailhandel buiten deze gebieden niet wenselijk is wordt er voor het Kooiplein een uitzondering gemaakt voor kleinschalige buurtfuncties.

Op het moment van schrijven is echter op het Kooiplein nog een supermarkt (DekaMarkt) aanwezig en is er sprake van vestiging van perifere detailhandel in het op dat moment leegstaand garagecomplex. In het beleid is dus altijd uitgegaan van een supermarkt aan het Kooiplein. Door het verdwijnen van DekaMarkt en de komst van een nieuwe supermarkt met dit initiatief wordt er weer voldaan aan het beleid.

16

0 Bijlage 1: Samenvatting beleidskaders Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging supermarkt Kooiplein, Castricum

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Tegelen Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

dinsdag 2 februari 2021

T +31 (0)77 373 06 01

17