04 Ladderonderbouwing Dekamarkt Stetweg Castricum
Tekst van het document
LADDERONDERBOUWING DEKAMARKT STETWEG CASTRICUM 30 JULI 2019
LADDERONDERBOUWING DEKAMARKT STETWEG CASTRICUM 30 JULI 2019
Status: Definitief Datum: 30 juli 2019 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Winkelen Lieke Korthout MSc Drs. Toine Hooft Ellen Scholten MSc Voor meer informatie: Drs. Toine Hooft, th@stedplan.nl In opdracht van: Dreef Beheer
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2019.R.162 Referentie: 2019.R.162 Ladderonderbouwing Dekamarkt Stetweg Defintief
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING EN SAMENVATTING 1
7
PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM ........................................... 9 1.1 VOORMALIGE DEKAMARKT KOOIPLEIN 20 (CASTRICUM) 1.2 PROJECTLOCATIE STETWEG 37 (BAKKUM)
2
ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM ................................................... 14 2.1 AFBAKENING VERZORGINGSGEBIED 2.2 OMVANG DRAAGVLAK EN SAMENSTELLING VERZORGINGSGEBIED 2.3 DETAILHANDELS- EN SUPERMARKTSTRUCTUUR
3
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM ....................... 19 3.1 KWANTITATIEVE TOETS 3.2 RUIMTELIJK KWALITATIEVE TOETS
4
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG ................................................. 27 4.1 ECONOMISCHE EN RUIMTELIJKE IMPULS 4.2 VERDRINGINGSEFFECTEN 4.3 EFFECTEN OP CENTRUM CASTRICUM EN REST GEMEENTE 4.4 TOETS AAN DE LADDER
INLEIDING EN SAMENVATTING
7
INLEIDING EN SAMENVATTING
Dekamarkt exploiteerde tot 1 juni 2018 een supermarkt aan het Kooiplein 20 in Castricum. Deze supermarkt was 270 m² wvo (winkelvloeroppervlak). Doordat de winkel niet (meer) voldeed aan de wensen van de moderne consument en dat van Dekamarkt besloten zij deze te sluiten. De maatvoering was gedateerd, maar ook de ligging, uitstraling van het pand, parkeermogelijkheden en winkelbeeld waren niet meer van deze tijd. Optimalisatie van de winkel was dan ook dringend noodzakelijk. Op de locatie aan het Kooiplein waren de mogelijkheden tot optimalisatie er niet. Op korte afstand van het Kooiplein, aan de Stetweg 37, is er een alternatieve locatie. Hier kan een moderne wijksupermarkt van 1.200 m² wvo gerealiseerd worden (uitbreiding van 930 m² wvo ten opzichte van vestiging Kooiplein), met daarnaast 24 appartementen en parkeerplaatsen.
FIGUUR 1 VOORMALIGE LOCATIE DEKAMARKT CASTRICUM EN PROJECTLOCATIE NIEUWE SUPERMARKT Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Dreef Beheer heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd een ladderonderbouwing voor de ontwikkeling van een supermarkt op de Stetweg te verzorgen. In de onderbouwing komen de volgende onderwerpen aan bod: 1. De behoefte aan de nieuwe supermarkt. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dient de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkelingen gemotiveerd te worden. 2. De ruimtelijke effecten. Vaste lijn van de jurisprudentie is dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het plan niet tot overcapaciteit, en daarmee tot een onaanvaardbare toename van de leegstand zal leiden, met negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.
8
INLEIDING EN SAMENVATTING
UITKOMSTEN IN DE NOTENDOP
Behoefte aan volwaardige supermarkt Bakkum en Castricum Noord • Dekamarkt Kooiplein had een veel te klein en verouderd pand, met beperkt parkeren. Dit maakte het een slecht functionerende aankoopplaats die niet toekomstbestendig is door teruglopende omzetten. Dekamarkt heeft dan ook in 2018 besloten de winkel te sluiten. • Dekamarkt aan het Kooiplein was de enige supermarkt aan de noordkant van Castricum en had hier een buurtfunctie. Met een nieuwe vestiging aan de Stetweg zal de winkel een belangrijke functie gaan vervullen voor de inwoners van Bakkum en de rest van Castricum Noord, in totaal 8.535 inwoners. • Deze inwoners hebben momenteel niet de beschikking over een volwaardige supermarkt nabij. • De distributieve toets voor het primaire verzorgingsgebied (Bakkum + Castricum-NW; 8.535 inwoners + toeristische toevloeiing) toont aan dat er ruimte is voor een volwaardige supermarkt van tussen de 1.230 en 1.480 m² wvo. De beoogde omvang van Dekamarkt aan de Stetweg van circa 1.200 m² wvo past binnen deze marges. • Naast kwantitatieve zijn er ook diverse kwalitatieve argumenten, zoals het faciliteren schaalvergroting, verbetering van het verzorgingsniveau en een betere afwikkeling van verkeers- en bevoorradingsstromen. • Kortom, de voorgenomen verplaatsing en uitbreiding van Dekamarkt Castricum is de behoefte kwantitatief en kwalitatief verantwoord.
Positieve effecten groter dan eventueel negatieve effecten • De maximale negatieve gevolgen van de ontwikkeling van Dekamarkt Stetweg in Castricum, omzetverdringing van 7,1% en leegstandstoename van 300 m² wvo. De effecten zijn niet van dien aard dat er sprake is van sterk oplopende leegstand en daarmee aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat. • De beoogde Dekamarkt doet daarmee geen afbreuk aan de dorpscentra in de gemeente Castricum. • Als Dekamarkt niet de mogelijkheid heeft een nieuwe winkel te openen aan de Stetweg blijven kansen onbenut, dan zal de noordkant van Castricum en het groeiende Bakkum onderverzorgd blijven. Hierdoor zal de afvloeiing naar omliggende kernen toenemen en de levenskwaliteit van de inwoners van Bakkum en Castricum noord afnemen. Hier is noch de inwoner/consument noch de dorpscentra van Castricum mee gediend. Slotsom De beoogde ontwikkeling van de Dekamarkt aan de Stetweg kan de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan (artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro)).
PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM
1 PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM
In dit hoofdstuk staat de projectbeschrijving centraal.
1.1 VOORMALIGE DEKAMARKT KOOIPLEIN 20 (CASTRICUM) Sinds 1 juni 2018 heeft Dekamarkt de supermarkt aan het Kooiplein gesloten. De winkel was niet meer levensvatbaar door de propositie en locatie. De voormalige winkel kende de volgende kenmerken: • De voormalige Dekamarkt was gevestigd aan het Kooiplein 20 in Castricum. Deze lag binnen de buurt Kooiweg en de entree was gesitueerd aan de zijde van de Admiraal de Ruyterlaan. Deze Admiraal de Ruyterlaan is vanaf de doorgaande weg (Oranjelaan) een van de belangrijke entrees van de buurt.
FIGUUR 2 LIGGING VOORMALIGE DEKAMARKT AAN HET KOOIPLEIN Bron: PDOK Achtergrondluchtfoto; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
De winkel was 388 m² bvo (bedrijfsvloeroppervlakte) en 270 m² wvo (winkelvloeroppervlakte). Dit is naar moderne maatstaven veel te klein. Dergelijke maatvoeringen komen enkel nog voor als campingwinkels of
9
10
•
•
•
•
PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM
gemakswinkels (to go), en was dan ook een grote reden voor het besluit om de winkel te sluiten. Dekamarkt wenst tegenwoordig minimaal 1.200 m² wvo te meten. Dit geldt overigens ook voor vrijwel alle andere supermarktformules in het land. Door de zeer beperkte maatvoering was de huidige functie van de Dekamarkt in Castricum beperkt tot de directe buurt. De winkel kon echter door de beperkte omvang en assortiment maar ten dele voorzien in behoefte aan de dagelijkse boodschappen. De buurtbewoners van de buurt Kooiweg bezochten de winkel met name bezoeken voor vergeten boodschappen. Voor de weekboodschappen zullen ze een andere supermarkt in de kern verkiezen, met alle extra verkeersbewegingen van dien. De supermarkt kon door de beperkte functie niet meer rendabel zijn. Het pand waarin de supermarkt gehuisvest was, is ruim 40 jaar oud. Het voldoet op geen enkele manier meer aan de uitstralings- en duurzaamheidseisen van Dekamarkt. De supermarkt maakte onderdeel uit van een klein winkelcluster. Er zijn nu nog een vloerspecialist (slechts drie dagen per week geopend), fietsenwinkel, snackbar en etnische verswinkel Taim Market gevestigd. Naast de Dekamarkt is ook de tweedehands autozaak Lodewijks afgelopen jaren verdwenen vanaf het cluster (verplaatst naar elders in Castricum). Tussen de strip voorzieningen en de Admiraal de Ruyterlaan zijn circa 35 parkeerplekken gevestigd.
Deze deelde Dekamarkt met de overige voorzieningen. Ook buurtbewoners kunnen hier parkeren.
FIGUUR 3 PLATTEGROND VOORMALIGE DEKAMARKT KOOIPLEIN Bron: The Mall Architecten en Ontwerpers; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM
UITBREIDING OP KOOIPLEIN WAS NIET MOGELIJK EN IS ONGEWENST
De Dekamarkt wenste eerst uit te breiden op de voormalige locatie Kooiplein. Echter, ook met rigoureuze ingrepen, kon geen moderne supermarkt worden gecreëerd. Daarvoor is het vastgoed ongeschikt en het perceel te klein. Daarnaast ligt de supermarkt midden in de woonwijk en zal bij een forse uitbreiding tot meer overlast voor omwonenden zorgen, door extra auto- en vrachtverkeer.
FIGUUR 4 AANZICHT LOCATIE DEKAMARKT KOOIPLEIN Bron: Bureau Stedelijke Planning
1.2 PROJECTLOCATIE STETWEG 37 (BAKKUM) •
•
•
Stetweg 37 was voorheen het terrein van een bedrijf gespecialiseerd in land- en tuinmachines (Kraakman Perfors). Momenteel is het bedrijf hier niet meer gevestigd en staat het pand leeg. Op de projectlocatie kan Dekamarkt een winkel realiseren van de gewenste 1.500 m² bvo en 1.200 m² wvo. Met deze maten voldoet de winkel aan de wensen van de moderne consument en Dekamarkt. De uitbreiding betreft een netto uitbreiding van 930 m² wvo ten opzichte van de vorige winkel aan het Kooiplein. Boven op de supermarkt zullen 24 huurappartementen worden gerealiseerd. De locatie ligt direct aan de doorgaande weg en de entree aan het terrein ligt aan de Stetweg. Deze is makkelijk te bereiken en zal geen overlast bij omwonenden opleveren. Dit komt vooral doordat de nieuwe locatie er één op een terrein met meer bedrijven betreft. Zo is er tegen het terrein van de
11
12
PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM
supermarkt aan een tankstation gesitueerd. De reeds bestaande woningen bevinden zich aan de overzijde van de Costerstraat.
FIGUUR 5 PROJECTLOCATIE STETWEG 37 (BAKKUM) Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
•
Bij de supermarkt zullen tevens parkeerplekken worden gerealiseerd op eigen terrein. Er is ruimte om voldoende parkeervoorzieningen te realiseren voor een supermarkt van deze maatvoering. De bevoorrading van de supermarkt zal op dezelfde manier plaats vinden als gebeurde bij Kraakman Perfors (zie Figuur 6).
PROJECTBESCHRIJVING DEKAMARKT CASTRICUM
13
FIGUUR 6 BEOOGDE LOCATIE DEKAMARKT HOEK STETWEG-COSTERSTRAAT Bron: PDOK Achtergrondluchtfoto, Dreef Beheer; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
DEKAMARKT CASTRICUM
M² WVO
M² BVO
Kooiplein (gesloten)
270
388
Projectlocatie Stetweg
1.200
1.500
Uitbreiding
930
1.112
TABEL 1 OVERZICHT METRAGES VOORMALIGE DEKAMARKT KOOIPLEIN EN PROJECTLOCATIE STETWEG Bron: Dreef Beheer
14
ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM
2 ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM
In dit hoofdstuk zijn de vraag- een aanbodverhoudingen geschetst. Ook de ontwikkelingen hierin komen aan de orde.
2.1 AFBAKENING VERZORGINGSGEBIED De winkel van Dekamarkt aan het Kooiplein had door de ligging en maatvoering met name een functie voor de buurt Kooiweg. Door een verplaatsing en uitbreiding wordt het verzorgingsgebied vergroot. De supermarkt zal primair een functie krijgen voor Bakkum en de noordwestelijke buurten van Castricum 1. Hier zijn ruim 8.500 inwoners woonachtig. Daarnaast wordt de supermarkt door de ligging aan de doorgaande weg ook aantrekkelijk voor mensen die via deze zijde van de kern Castricum inkomen. Daardoor zal de supermarkt ook een beperkte secundaire functie hebben voor de circa 14.000 inwoners van de rest van Castricum.
FIGUUR 7 VERZORGINGSGEBIED BEOOGDE DEKAMARKT Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
1 Buurten Bakkum Zuid en Duin & Bosch, wijk Castricum Noord
ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM
15
2.2 OMVANG DRAAGVLAK EN SAMENSTELLING VERZORGINGSGEBIED •
•
•
In het primaire verzorgingsgebied zijn relatief veel gezinnen met (jonge) kinderen woonachtig, maar ook de groep 65-plussers is duidelijk oververtegenwoordigd. Dit gaat ten koste van de leeftijdsgroep van 15 tot 45 jaar. In het secundaire verzorgingsgebied is in iets andere verhoudingen een eenzelfde beeld te zien. Wel zijn er hier minder (jonge) kinderen en is er meer vergrijzing. Het aandeel niet-Westerse allochtonen ligt met 5% in zowel het primaire als secundaire verzorgingsgebied duidelijk lager dan het landelijk gemiddelde van 13%. Het welvaartsniveau binnen het gehele verzorgingsgebied ligt duidelijk hoger dan het landelijk gemiddelde. In het primaire verzorgingsgebied ligt het gemiddelde inkomen circa 16% boven dat van de gemiddelde Nederlander. In het secundaire verzorgingsgebied is dit zelfs 21% hoger. Binnen het primaire verzorgingsgebied zijn de inwoners van Bakkum-Zuid welvarender dan in het noorden van Castricum. INW
% 0- % 15 1525
% 2545
% 4565
% GEM. HH. % NIETGEM. 65+ GROOTTE WEST. INK. PER ALLOCHT. INW.
8.535
17
11
20
29
24
2,2
5
€ 29.6002
Secundair verzorgingsgebied 14.080 14
11
19
30
26
2,2
5
€ 31.0003
Geheel verzorgingsgebied
22.615 15
11
19
29
25
2,2
5
€ 30.500
Gemeente Castricum
35.608 15
12
19
30
24
2,3
4
€ 29.900
16
12
25
28
19
2,2
13
€ 25.600
Primair verzorgingsgebied
Nederland
TABEL 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN VERZORGINGSGEBIED Bron: CBS Statline 2018, inkomen betreft 2017 (meest recente cijfers)
PROGNOSE EN WONINGBOUWPROJECTEN •
•
In de bevolkingsprognose van Primos uit 2015 wordt verwacht dat het inwoneraantal voor de gehele gemeente Castricum (onder andere inclusief kernen als Limmen en Akersloot) tot 2030 licht groeit. Naar verwachting wonen er in 2030 ca. 36.230 inwoners in de gemeente, dit is een groei van ca. 2%. In het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn wel enkele woningbouwprojecten gaande. De grootste vindt plaats in Bakkum in de buurt Duin en Bosch (primair verzorgingsgebied). In het project Nieuw
2 Inkomen per inwoner voor de buurten in Bakkum zijn niet bekend. We zijn hier uitgegaan van het inkomen per
inwoner van de wijk Bakkum. 3 Inkomen per inwoners van wijk Castricum-Zuid is (nog) niet bekend. We zijn uitgegaan van het gemiddelde in de gemeente Castricum.
16
•
ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM
Koningsduin zijn de eerste zes fases afgerond. Momenteel in fase 7 in ontwikkeling4. Ook de Nieuwe Loet is een kleine ontwikkeling binnen Duin en Bosch. Het gaat om verschillende herenhuizen, appartementen en villa’s5. Daarnaast zijn er nog diverse woningbouwprojecten buiten het primaire verzorgingsgebied. Zo worden er in de ontwikkeling Juliaan nabij winkelcentrum Geesterduin 14 woningen gebouwd6.
AANVULLEND POTENTIEEL: TOERISTEN
Bakkum is een populaire vakantiebestemming, vanwege haar ligging dicht bij bos, duin en strand en de vele recreatiemogelijkheden. Camping Bakkum is een van de bekendste campings van Nederland en heeft een oppervlakte van 56 hectare.
2.3 DETAILHANDELS- EN SUPERMARKTSTRUCTUUR DETAILHANDELSSTRUCTUUR: TWEE CENTRALE WINKELGEBIEDEN IN CASTRICUM •
•
Castricum kent een atypische detailhandelsstructuur. Er zijn twee centrale winkelgebieden. Het oude centrum van Castricum heeft met name een niet-dagelijks aanbod terwijl de ontwikkeling Geesterduin juist meer functioneert als gemakscentrum met een groot dagelijks aanbod en een aanvullend aanbod Mode & Luxe. Naast de twee centrale winkelgebieden zijn er nog twee kleinere winkelgebieden. Het Kooiplein en de Torenstraat, een uitloper van het oude centrum. Het Kooiplein is na het vertrek van Dekamarkt en de tweedehands autodealer steeds minder relevant.
SUPERMARKTSTRUCTUUR: NOORDWESTEN CASTRICUM ONDERVERZORGD •
•
In het primaire verzorgingsgebied is was de Dekamarkt Kooiplein de enige supermarkt. Met een maatvoering van 270 m² wvo was dit een supermarkt met een zeer verouderde maat. De winkel was dan ook te klein om een volwaardige functie voor de inwoners te kunnen vervullen. Nu hebben de inwoners van het noorden van Castricum en Bakken echter helemaal geen supermarkt mee in de buurt. Binnen het secundaire verzorgingsgebied zijn nog verschillende supermarkten gevestigd. Een Albert Heijn van 1.910 m² wvo en Vomar van 1.360 m² wvo zijn in winkelcentrum Geesterduin gevestigd. Hiermee is dit winkelcentrum een belangrijk cluster om de bewoners van het verzorgingsgebied te voorzien in boodschappen.
4 https://www.nieuwkoningsduin.nl/ 5 denieuweloet.nl/ 6 http://juliaancastricum.nl/locatie.html
ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM
•
•
Aan de Torenstraat is nog een ruime supermarktmarkt gevestigd. Deze Deen van 1.630 m² wvo is na de uitbreiding in 2016 een van de grotere supermarkt van de kern. Biologische supermarkt Ekoplaza van 180 m² wvo is op korte afstand van de Deen gevestigd. Daarbij is aan de rand van het oude centrum is nog een Aldi gevestigd. Dit is de enige discounter in Castricum en meet 845 m² wvo. Tot slot is er net buiten het verzorgingsgebied nog een Spar buiten de kern van Castricum gevestigd. Deze supermarkt is een seizoenswinkel en heeft met name een functie voor de toeristen die op de camping verblijven waar de supermarkt gevestigd is.
FIGUUR 8 SUPERMARKTAANBOD IN CASTRICUM Bron: BRT Achtergrondkaart, Locatus juli 2019; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
RELEVANTE SUPERMARKTONTWIKKELINGEN •
•
Het winkelcentrum Geesterduin zal gerenoveerd worden 7. September 2019 zullen de werkzaamheden gestart worden. De buitenkant wordt aangepast en binnen in de passages wordt het dak verhoogd. Een eerder geplande uitbreiding is van de kaart. Enkel Vomar heeft de mogelijkheid beperkt uit te breiden. Vanuit eigenaar Cambium bestaat de wens om winkelcentrum Kooiplein te herontwikkelen en op de plek van de voormalige tweedehands
7 https://nieuwsbladcastricum.nl/zakelijk/facelift-winkelcentrum-geesterduin-castricum-start-september-608690
17
18
•
ANALYSE VRAAG EN AANBOD CASTRICUM
autoverkooplocatie weer een supermarkt te faciliteren 8. Qua bestemming is een supermarkt op deze locatie direct mogelijk. Binnen het verzorgingsgebied zijn er daarnaast bij ons geen ontwikkelingen bekend naast die van Dekamarkt. Wel zal in Limmen (onderdeel van de gemeente Castricum) een twee supermarkt mogen komen. Het lijkt er op dat keten Deen deze winkel van maximaal 850 m² wvo in gaat vullen9.
8 https://www.kooipleincastricum.nl/supermarkt-kooiplein/ 9 https://nieuwsbladcastricum.nl/lokaal/deen-mag-supermarkt-bouwen-zandzoom-limmen-463683
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
19
3 BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
In dit hoofdstuk wordt zowel aan de hand van kwantitatieve toetsen als door middel van een kwalitatieve beredenering nagegaan in hoeverre er behoefte is aan de Dekamarkt op de locatie Stetweg in Castricum.
3.1 KWANTITATIEVE TOETS Voor de kwantitatieve toets zijn drie methoden gehanteerd: 1. Supermarktdichtheden 2. Benchmark 3. Distributieve toets (DPO) AD 1. SUPERMARKTDICHTHEID
De supermarktdichtheid is het aantal supermarktmeters per inwoner. In de onderstaande tabel is de supermarktdichtheid weergegeven voor het totale supermarktaanbod, zowel voor het primaire verzorgingsgebied, het gehele verzorgingsgebied als de gehele gemeente Castricum. Dit is zowel gedaan voor de huidige supermarktmeters, als met de Dekamarkt Stetweg erbij. SUPERMARKTDICHTHEID
HUIDIG
2030, MET DEKAMARKT STETWEG
Primair verzorgingsgebied
0
0,14*
Geheel verzorgingsgebied
0,27
0,32*
Gemeente Castricum
0,24
0,27
Nederland
0,27
n.v.t.
TABEL 3 SUPERMARKTDICHTHEID HUIDIGE EN IN 2030 (MET DEKAMARKT STETWEG) IN M² WVO PER INWONER - * ERVAN UITGAANDE DAT DE 2% BEVOLKINGSTOENAME GELIJKMATIG OVER DE GEMEENTE VERDEELD IS Bron: Locatus juli 2019; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
•
Doordat er geen supermarkt in het primaire verzorgingsgebied gevestigd is, is er een dichtheid van 0 m² wvo per inwoner. Toen de Dekamarkt Kooiplein er nog gevestigd was lag de dichtheid op 0,03 m² wvo per inwoner. Met realisatie van Dekamarkt naar de Stetweg zal de supermarktdichtheid op 0,14 m² wvo per inwoner komen te liggen. Dit ligt nog duidelijk onder het landelijk gemiddelde van 0,27 m² wvo per inwoner. De vijf supermarkten die in de huidige situatie in Castricum gevestigd zijn meten in totaal 6.125 m² wvo. Hiermee is de supermarktdichtheid in het
20
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
gehele verzorgingsgebied op 0,27 m² wvo per inwoner. In tegenstelling tot het primaire verzorgingsgebied ligt de dichtheid hier gelijk aan het landelijk gemiddelde. In de gehele gemeente Castricum ligt de supermarktdichtheid met 0,24 m² wvo per inwoner onder het landelijk gemiddelde. Met de komst van de Dekamarkt Stetweg wordt de supermarktdichtheid in het gehele verzorgingsgebied hoger dan het landelijk gemiddelde. In de gehele gemeente komt deze echter op het huidige landelijk gemiddelde te liggen. Doordat Castricum de hoofdkern binnen de gemeente is, past het dat hier de dichtheid hoger ligt dan landelijk. De supermarkten profiteren van toevloeiing uit de omliggende kernen. AD 2. BENCHMARK
Net als bij de bovenstaande supermarktdichtheden wordt er bij een benchmark vergeleken op het aantal supermarktmeters per inwoner. Bij de benchmark zal deze dichtheid echter vergeleken worden met vergelijkbare kernen. In dit geval is de benchmark uitgevoerd met kernen met een inwoneraantal tussen de 17.000 en 30.000 waarbij het centrum een vergelijkbare functie heeft als dat van Castricum. BENCHMARK
CASTRICUM + BAKKUM
Supermarktdichtheid
0,28
0,27
Aandeel supermarktmeters in centrum
39%
67%*
53%**
Aandeel supermarktmeters buiten centrum
61%
33%*
47%**
TABEL 4 BENCHMARK HUIDIG SUPERMARKTAANBOD IN CASTRICUM - * GEESTERDUIN EN ALDI CENTRUM - **ALLEEN GEESTERDUIN ALS CENTRUM GEREKEND Bron: Locatus 2019, CBS Statline 2018, supermarktgids juni 2019; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Bij de benchmark gekeken naar zowel de supermarktdichtheid van de benchmarkplaatsen, als het aandeel van de supermarkten dat in het hoofdwinkelgebied van de plaats gevestigd is en het aandeel erbuiten. De belangrijkste conclusies zijn: • De supermarktdichtheid in het verzorgingsgebied Castricum ligt met 0,27 m² wvo per inwoner iets lager dan het gemiddelde van de benchmark (0,28 m² wvo per inwoner). • Ook de ruimtelijke verdeling van het aantal supermarktmeters in Castricum en de benchmarkplaatsen verschilt duidelijk. Castricum kent een bijzondere centrumstructuur met twee hoofdwinkelgebieden, namelijk het oude centrum en Geesterduin. Als we beide als centrum zien zijn er met Aldi, Vomar en Albert Heijn circa 67% van het supermarktwinkelvloeroppervlakte in het kernwinkelgebied van de kern gevestigd (en 33% rondom). In de benchmark is dit slechts 39%, ofwel minder dan de helft van de meters. Echter, ook als enkel Geesterduin als centrum wordt gezien
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
ligt het percentage van het aantal meters dat in het centrum is gevestigd nog hoger dan de benchmark. In Castricum zijn dus bovengemiddeld veel supermarktmeters in het kernwinkelgebied gevestigd. Dit betekent dat de spreiding van de supermarktmeters over de kern achterblijft bij een gemiddelde voor soortgelijke plaatsen. De inwoners van Castricum hebben hierdoor in mindere mate de beschikking over supermarktmeters verspreid over de buurten in de kern en daarom is er minder kans dat zij een supermarkt nabij hebben. AD 3. DISTRIBUTIEVE BEREKENING
Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden voor de supermarktsector. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. De distributieve toets is zowel uitgevoerd voor het primaire onderzoeksgebied (Bakkum en Castricum-Noordwest) als het primaire en secundaire onderzoeksgebied samen (de kernen Castricum en Bakkum). We zullen aannames doen betreft de koopstromen voor de verzorgingsgebieden. Echter kunnen we ons wel baseren op de koopstromen van het KSO 2018 voor de gehele gemeente Castricum en voor Geesterduin en het Dorpscentrum. DISTRIBUTIEVE TOETS PRIMAIR VERZORGINGSGEBIED
Bij deze DPO op het niveau van het primaire verzorgingsgebied zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: • Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwoneraantal van 8.535 in 2019 (bron: CBS 2018). Naast verwachting zal het inwoneraantal in het primaire verzorgingsgebied licht stijgen door de woningbouw in Duin en Bosch. • Jaarlijks geldt een gemiddeld bestedingscijfer van € 2.020 (exclusief BTW) per persoon in de supermarktsector (bron: Omzetkengetallen, 2017). Doordat het gemiddelde inkomen van de inwoners van het primaire verzorgingsgebied gemiddeld 16% hoger liggen dan het landelijk gemiddelde, wordt het bestedingscijfer hiervoor gecorrigeerd (met een prijselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse sector). De bestedingen worden naar de toekomst constant verondersteld. • De koopkrachtbinding is het aandeel van de bestedingen in de dagelijkse sector dat inwoners in hun eigen gemeente, kern of verzorgingsgebied
21
22
•
•
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
besteden. De koopkrachttoevloeiing is het aandeel van de omzet dat de winkels van buiten dit gebied halen. Doordat er momenteel geen supermarkt (en eerder geen volwaardige) binnen het primaire verzorgingsgebied gevestigd is, moeten we aannames doen betreft de verwachte koopstromen bij de komst van een Dekamarkt van 1.200 m² wvo aan de Stetweg. − Binding: Voor de binding gaan wij uit van een range van 50% tot 60%. Uit soortgelijke situaties weten wij dat een realistische binding is voor het primaire verzorgingsgebied. Een groot deel van de inwoners zal een deel van de boodschappen blijven doen op andere aankoopplaatsen dan binnen het primaire verzorgingsgebied. − Toevloeiing: De koopkrachttoevloeiing zal bij een supermarkt met een wijkfunctie beperkt zijn. Daarom gaan wij uit van een koopkrachttoevloeiing van 10%. Oftewel: van elke euro die het dagelijkse aanbod in het primaire verzorgingsgebied omzet, is 10 cent afkomstig van consumenten die van buiten de gemeente komen (zowel inwoners van omliggende gemeenten als toeristen). De vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde supermarkt per jaar per m² wvo omzet. Het Nederlandse gemiddelde van € 8.093 (exclusief BTW) is gehanteerd (Bron: Omzetkengetallen, 2017). Er is momenteel geen supermark gevestigd binnen het primaire verzorgingsgebied.
PARAMETER
DEKAMARKT STETWEG
Inwoners
8.535
Bestedingen per hoofd in €
€ 2.020
Bestedingspotentieel in € mln
€ 17
Bestedingspotentieel in € mln, incl. inkomenscorrectie
€ 18
Koopkrachtbinding
50% - 60%
Gebonden bestedingen in € mln
€ 9 – 11
Koopkrachttoevloeiing
10%
Omzet door toevloeiing in € mln
€1–1
Totale bestedingen in € mln
€ 10 – 12
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 8.093
Gerealiseerde vloerproductiviteit
n.v.t.
Haalbaar aanbod in m² wvo (niet afgerond) Gevestigd aanbod in m² wvo Uitbreidingsruimte in m² wvo (afgerond)
1.231 – 1.477 0 1.230 – 1.480
DISTRIBUTIEVE TOETS SUPERMARKTAANBOD PRIMAIR VERZORGINGSGEBIED
•
De distributieve toets voor het primaire verzorgingsgebied toont aan dat er ruimte is voor een volwaardige supermarkt van tussen de 1.230 en 1.480 m² wvo.
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
•
23
De beoogde omvang van de Dekamarkt aan de Stetweg van circa 1.200 m² wvo past binnen deze behoefte.
DISTRIBUTIEVE TOETS GEHELE VERZORGINGSGEBIED
Een distributieve toets kan op verschillende geografische schaalniveaus gedaan worden. Bovenstaand is dit gedaan op het niveau van het primaire verzorgingsgebied, onderstaand zal het uitgevoerd worden op het niveau van het gehele verzorgingsgebied, ofwel de kern Castricum en directe omgeving. Bij de distributieve berekening op het niveau van het verzorgingsgebied zijn gedeeltelijk dezelfde (ken)getallen gehanteerd als op het niveau van het primaire verzorgingsgebied, met uitzondering van: • Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwoneraantal van 22.615 in het gehele verzorgingsgebied (bron: CBS 2018). Naar verwachting blijft het inwoneraantal binnen het verzorgingsgebied iets groeien, we gaan uit van 2% ten opzichte van het huidige inwonertal (bron: Primos bevolkingsprognose). • Ook hier is het landelijk gemiddelde bestedingscijfer gecorrigeerd naar het 21% hogere gemiddelde inkomen van de inwoners van het verzorgingsgebied (met een prijselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse sector). De bestedingen worden constant verondersteld. • De koopstromen voor het verzorgingsgebied zijn niet bekend. Daarom doen we hiervoor gefundeerde aannames. Uitgaande van een gemiddeld functioneren van de supermarkten in Limmen en Akersloot wordt er in circa € 53,5 miljoen in de supermarkten van Castricum besteedt 10.
In vergelijking met de gemeente Castricum zal zowel de binding als toevloeiing hoger liggen waardoor er een positieve balans zal zijn in koopstromen (meer toevloeiing dan afvloeiing). • Het gevestigde aanbod supermarkten in het verzorgingsgebied bedraagt 6.125 m² wvo (Locatus juli 2019). PARAMETER
HUIDIGE SITUATIE
Inwoners
22.615
Bestedingen per hoofd in €
€ 2.020
Bestedingspotentieel in € mln
€ 46
Bestedingspotentieel in € mln, incl. inkomenscorrectie
€ 48
Totale bestedingen in € mln, inclusief toevloeiing*
€ 53,5
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 8.093
Gerealiseerde vloerproductiviteit*
€ 8.735
10 Ervan uitgaande dat de supermarkten in Limmen en Akersloot (in totaal 2.345 m² wvo) gemiddeld presteren
(vloerproductiviteit van € 8.093 per m² wvo) zetten zij jaarlijks circa € 18,9 miljoen om. Als dit bedrag van de totale bestedingen in de gehele gemeente wordt afgehaald blijft er nog circa € 53,5 miljoen aan bestedingen over voor de supermarkten in Castricum (€ 72,5 mln - € 18,9 mln).
24
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
Haalbaar aanbod in m² wvo
6.611
Gevestigd aanbod in m² wvo
6.125
Uitbreidingsruimte in m² wvo (afgerond)
500
DISTRIBUTIEVE TOETS SUPERMARKTAANBOD PRIMAIR VERZORGINGSGEBIED * UITGAANDE VAN BESTEDINGEN EXCL. LIMMEN EN CASTRICUM
Het huidig supermarktaanbod binnen de kernen Castricum en Bakkum is kwantitatief positief. De supermarkten realiseren gemiddeld een hogere vloerproductiviteit dan landelijk. Er is dan ook sprake van een positief resultaat van 500 m² wvo. Door de verwachte inwonersgroei tot 2030 van ca. 2% en gezien de gemiddeld ruime maat die de supermarkten in Castricum momenteel hebben, betekent dat er voldoende ruimte is voor de Dekamarkt. Koopstromen kunnen bij de versterking van het aanbod in het verzorgingsgebied daarbij een positieve ontwikkeling doormaken. CONCLUSIES KWANTITATIEVE TOETSEN • •
•
•
Momenteel zijn er geen supermarkten in het primaire verzorgingsgebied. Waardoor de inwoners moeten uitwijken naar elders in Castricum. In het gehele verzorgingsgebied ligt de dichtheid met 0,27 m² wvo per inwoner gelijk aan landelijk, maar in de gemeente Castricum ligt de supermarktdichtheid hieronder. Dat de dichtheid in de kern Castricum wat hoger is, is verklaarbaar vanuit de bovenlokale functie dat het supermarktaanbod in Castricum vervult. Als er echter gekeken wordt naar de verdeling van het aantal supermarktmeters over de kern in vergelijking met de benchmarkplaatsen, is het aandeel van de meters dat in de wijken is gevestigd in Castricum erg laag; 67% is gevestigd in de hoofdwinkelgebieden (ouder centrum en Geesterduin), tegen 39% in de benchmark. In Geesterduin alleen is al 53% van het aanbod supermarktmeters gevestigd. De verspreiding van de supermarkten is in Castricum beperkter dan in vergelijkbare kernen. De distributieve toets voor het primaire verzorgingsgebied (Bakkum + Castricum-NW; 8.535 inwoners) toont aan dat er ruimte is voor een volwaardige supermarkt van 1.230 tot 1.480 m² wvo. De beoogde omvang van Dekamarkt aan de Stetweg van circa 1.200 m² wvo past binnen deze marges.
3.2 RUIMTELIJK KWALITATIEVE TOETS Naast de kwantitatieve toets kan de behoefte ook kwalitatief beargumenteerd worden. In deze paragraaf zullen de kwalitatieve argumenten voor de realisatie van een Dekamarkt supermarkten aan de Stetweg in Bakkum/Castricum aan de orde komen.
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
•
Optimalisatie van de winkel was niet mogelijk op de locatie aan het Kooiplein of in een van de andere bestaande winkelcentra. Daardoor is de winkel gesloten en heeft dit deel van Castricum en Bakkum een onderverzorgd aanbod in dagelijkse voorzieningen. Daarbij hebben de inwoners van Bakkum te maken met het spoor als een harde fysieke barrière. Met een Dekamarkt aan de Stetweg bij de spoorwegovergang en aan een belangrijke doorgaande weg, is de winkel zowel voor de inwoners van Bakkum als de noordzijde van Castricum goed te bereiken.
FIGUUR 9 STRALEN VAN 750 METER VANAF BESTAANDE SUPERMARKTEN IN CASTRICUM Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
•
De voormalige winkel aan het Kooiplein kon met de minimale maat niet meer de gewenste buurt- of wijkfunctie vervullen. Door de beperkte maat was de Dekamarkt niet in staat een volwaardig en aantrekkelijk assortiment te voeren. Bewoners van de buurt konden hierdoor niet meer al hun dagelijkse boodschappen op een locatie nabij doen. Bij de uitbreiding en verplaatsing van Dekamarkt hebben de bewoners aan de noordkant van Castricum en in Bakkum weer de beschikking over een volwaardige supermarkt in de nabije omgeving. Door de beperkte maatvoering hadden steeds meer bewoners in de buurt de neiging de supermarkt over te slaan, waardoor de omzet van de
25
26
•
•
BEHOEFTE MODERNE DEKAMARKT NOORDKANT CASTRICUM
supermarkt sterk daalt. Dit in combinatie met een oud gebouw, slecht parkeren en ligging in de woonwijk, ondermijnt het toekomstperspectief van de supermarkt. Om ervoor te zorgen dat ook de inwoners van de noordwestelijke kant van Castricum over een volwaardige supermarkt beschikken, is een nieuwe vestiging aan de Stetweg met een moderne maat noodzakelijk. De supermarkt aan het Kooiplein lag in de wijk. Uitbreiding op de locatie was niet alleen ongewenst, maar ook onmogelijk. Een supermarkt van 1.200 m² wvo trekt aanzienlijk meer klanten dan de huidige winkel. Dit levert ook extra verkeersbewegingen op. Het is voor omwonenden van het Kooiplein ongewenst dat een dergelijke ontwikkeling nabij hun woning plaats vindt. Daarbij is de bereikbaarheid van een supermarkt gelegen in de wijk ook voor klanten niet optimaal. Bezoekend en bevoorradend (auto)verkeer hoeft in de nieuwe situatie niet meer de wijk in, maar liggen aan de doorgaande weg, zonder directe omwonenden. Hierdoor worden de negatieve gevolgen voor de verkeerveiligheid en leefbaarheid in de wijk opgeheven.
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
4 RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
In dit hoofdstuk zijn de effecten van de vestiging van de Dekamarkt aan de Stetweg op (het centrum van) Castricum en de overige kernen van de gemeente Castricum geanalyseerd. Ten opzichte van de voormalige vestiging aan het Kooiplein betreft het een verplaatsing van circa 600 meter hemelsbreed en een uitbreiding van 930 m² wvo.
4.1 ECONOMISCHE EN RUIMTELIJKE IMPULS ECONOMISCHE IMPULS
De nieuwe vestiging van Dekamarkt aan de Stetweg als vervanging van de reeds gesloten vestiging van de formule aan het Kooiplein zal vooral een economische impuls geven in de vorm van: • Tijdelijke effecten: gedurende de realisering van de supermarkt ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten, inclusief eventuele aanpassingen aan de omliggende infrastructuur. • Structurele effecten: de uitbreiding van de supermarkt ten opzichte van de vorige vestiging brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect zal dus toe te schrijven zijn aan Castricum en de rest van de gemeente. UITSTRALINGSEFFECTEN
Naast de genoemde (kwantitatieve) economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: • Structuurversterking. Door de realisatie van Dekamarkt door middel van de verplaatsing en uitbreiding van de supermarkt aan het Kooiplein in Castricum is er per saldo sprake van structuurversterking. Immers, de winkel had met de beperkte maat en op de locatie in de buurt geen toekomst. Door de uitbreiding van de supermarktmeters in een gebied, die
27
28
•
•
•
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
momenteel onderbezet is qua supermarktdichtheid, wordt er een moderne supermarkt op een perspectiefrijke locatie gerealiseerd. Versterking vestigingsklimaat. Een aantrekkelijke supermarkt (zowel fysiek als functioneel) die aan de moderne maatstaven voldoet, draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven, en daarmee aan het concurrentieprofiel van geheel Bakkum en Castricum. Sociale functie voor buurt en wijk. (Dagelijkse) winkelvoorzieningen en met name de supermarkt zijn bij uitstek plaatsen waar buurtbewoners elkaar spontaan ontmoeten. De herallocatie en uitbreiding van de reeds gesloten Dekamarkt supermarkt kan deze functie bewerkstelligen voor de inwoners van de Bakkum, noordkant van Castricum en de direct omliggende gebieden. Verbetering leefomgeving. Doordat de achtergelaten locatie van Dekamarkt kan worden wegbestemd als supermarktlocatie wordt de leefomgeving van inwoners van de buurt Kooiweg verbeterd. Voor de buurt wordt het distributieverkeer aanzienlijk verminderd. De overige winkels in het winkelcentrum trekken aanzienlijk minder klanten en minder (vaak) distributieverkeer dan een supermarkt. Voor de nieuwe locatie geldt dat door de ligging aan de doorgaande weg en distributie aan de achterzijde van de winkel, dit nauwelijks effect heeft op de leefbaarheid van omwonenden.
De genoemde uitstralingseffecten zijn het grootst in de directe projectomgeving, maar stralen ook uit naar buiten dat gebied.
4.2 VERDRINGINGSEFFECTEN ECONOMISCHE VERDRINGINGSEFFECTEN
Behalve positieve effecten zijn er ook enige verdringingseffecten te verwachten binnen Castricum en de gehele gemeente. Het verdringingseffect is het deel van de (extra) omzet voor Dekamarkt welke ten koste gaat van de andere bestaande detailhandel in de gemeente Castricum, hoofdzakelijk van de supermarkten. N.B.: De effecten zijn alleen becijferd voor de gemeente Castricum. Daarbuiten zijn de effecten vanwege de afstand zeer gering. De nieuwe winkel zal 1.200 m² wvo gaan meten. Ten opzichte van de oude situatie is dit een uitbreiding van 930 m² wvo. Onze ervaring leert dat hooguit de helft van de te verwachten omzetclaim van de nieuwe/uitbreiding van Dekamarkt kan worden getraceerd als omzetderving bij de andere bestaande supermarkten. De andere helft is afkomstig van buiten de gemeente Castricum en andere kanalen binnen het verzorgingsgebied (denk aan winkels in benzinestations, internet, horeca andere (dagelijkse) winkels). Ook treedt marktverruiming op, op te vatten
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
29
als additionele omzet. Geprojecteerd op het totale supermarktaanbod in de gemeente Castricum bedraagt de verdringing maximaal 7,1%11. EFFECTEN OP LEEGSTAND
De gemeente Castricum kent in 2018 een winkelleegstand van circa 5% van het totale winkelvloeroppervlakte (circa 2.100 m² wvo)12. Dit is onder het landelijk gemiddelde van circa 7,2% in 201913. Daarmee presteert het winkelaanbod in de gemeente relatief goed. Ook in de verschillende winkelgebieden is de leegstand laag. In het centrum, winkelcentrum Geesterduin en winkelgebied Torenstraat (allen in Castricum) staat respectievelijk 6%, 4% en 0% van de winkelmeters leeg. Met name in het centrum is de leegstand sinds 2016 sterk teruggelopen (toen 13%). Voor de toename van leegstand gaan we er op basis van ervaringscijfers van uit dat elke 1% omzetderving leidt tot een leegstandtoename van 0,5% van het huidige gevestigde aanbod. Immers, omzetderving gaat niet 1-op-1 gepaard met een stijging van leegstand. Dit komt doordat een (kleine) omzetdaling ondernemers niet direct in de gevarenzone brengt. Daar waar dit mogelijk wel dreigt zullen ondernemers er alles aan doen de exploitatie te verbeteren door kostenreductie (bijvoorbeeld door verlaging van huisvestings- of personeelslasten of ondernemersfee) en/of verhoging van de omzet. Mocht het aanbod (Q) toenemen, dan daalt de prijs (P) van vastgoed vermoedelijk, wat weer (meer) vraag oproept. Dit staat bekend als de prijselasticiteit van de vraag.
Een indicatieve omzetverdringing van 7,1% kan theoretisch leiden tot een leegstandstoename van maximaal circa 300 m² wvo in de gemeente Castricum14. De kans op uitval is gering, laat staan dat de ontwikkeling leidt tot een dusdanig grote uitval of sterk oplopende leegstand dat daarmee sprake is van een onaanvaardbare aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat. Het pand dat achtergelaten wordt aan het Kooiplein kan heringevuld worden met een winkel niet zijnde een supermarkt. Daarnaast staat er reeds een unit binnen dit winkelcentrum leeg waar de tweedehands autoverkoophandelaar heeft gezeten. Doordat er sinds de sluiting van Dekamarkt geen nieuwe supermarkt heeft gevestigd in de winkelstrip, achten wij het niet realistisch dat dit nog gaat gebeuren.
11 Berekening: 1.200 m² wvo / 8.470 m² wvo * 100 * 50% = 7,1% 12 KSO 2018 13 https://locatus.com/blog/leegstand-in-aantal-panden-stijgt-plotseling-weer-sterk/ 14 Berekening: 0,5 * 7,1% * 8.470 m² wvo = 300 m² wvo
30
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
4.3 EFFECTEN OP CENTRUM CASTRICUM EN REST GEMEENTE Zoals aangegeven heeft een uitbreiding van het supermarktaanbod naast positieve economische en uitstralingseffecten ook verdringingseffecten. Het gaat met name ten koste van de zittende supermarkten. Hoe groter de omzetclaim en hoe meer overlap met het gevestigde aanbod, des te groter het verdringingseffect. Doordat een supermarkt voornamelijk een claim is op de dagelijkse bestedingen, treft het vooral het bestaande supermarktaanbod. De mate van verdringing voor individuele supermarkten en winkelgebieden hangt vooral af van: • Overlap in formule en functie: Hoe meer gelijkenis met het format en overlap in functie (metrage, verzorgingsbereik, formule, prijsstelling, doelgroep), hoe groter het effect. • Verplaatsing en/of uitbreiding dan wel een nieuwe vestiging: In aansluiting hierop speelt mee of het om een uitbreiding of een nieuwe vestiging betreft. Bij een uitbreiding en/of verplaatsing is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe winkel. Immers, een belangrijk deel van de omzet van een te verplaatsen winkel wordt meegenomen. In het geval van Dekamarkt gaat het om een nieuwe supermarkt. Echter was er tot een jaar geleden wel een winkel van de formule nabij de projectlocatie gevestigd.
Ten opzichte van deze voormalige supermarktvestiging gaat het om een uitbreiding van 930 m² wvo, waardoor de impact op het reeds gevestigde supermarktaanbod iets beperkter is dan bij volledige nieuwvestiging. Daarbij liggen de twee verschillende locaties vlak bij elkaar en aan dezelfde kant van de kern. • Overlap in verzorgingsgebied en afstand tot de supermarkt: hoe groter de overlap, des te groter het effect. De afstand (in reistijd) tussen het project en de betreffende supermarkt is vaak maatgevend. Buiten de 10 autominuten is het effect vaak verwaarloosbaar. In dit geval zullen de effecten met name voelbaar kunnen zijn in Castricum zelf. Daarnaast kunnen ook de supermarkten in nabijgelegen kernen een minieme omzetderving opmerken. • Het functioneren van de betreffende supermarkt: naarmate een supermarkt beter functioneert, zal de relatieve verdringing groter zijn, zal deze ook fors worden gevoeld in termen van winstgevendheid, maar heeft het ook minder effect op het toekomstperspectief van de supermarkt. Supermarkten die al matig of slecht functioneren, lopen echter een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben als gevolg van de nieuwvestiging, gesteld dat er sprake is van overlap in functie, verzorgingsgebied en formule.
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
31
EFFECTEN OP KOOIPLEIN
Een supermarkt van 270 m² wvo kan geen volwaardig dagelijks assortiment bieden en trok hierdoor een beperkt aantal klanten per week. Echter was de Dekamarkt wel de grootste trekker in deze kleine winkelstrip. Met het vertrek van Dekamarkt komt er een extra unit binnen het winkelcluster vrij (ook de tweedehands autohandelaar is als de grootste huurder inmiddels vertrokken). De winkels aan het Kooiplein hebben het zwaar en de relocatie van Dekamarkt kan de uitval van verschillende winkels die er nog wel zitten kunnen versnellen. Grote vraag is of het Kooiplein als winkelcluster ook met een Dekamarkt toekomst zou hebben. EFFECTEN CENTRUM CASTRICUM
De dichtstbijzijnde volwaardige supermarkt is de Deen aan de Torenstraat op 1,1 kilometer. Winkelcentrum Geesterduin met Albert Heijn en Vomar is gelegen op circa 1,4 km van de Stetweg en ook Aldi ligt op deze afstand. De Dekamarkt zal niet enkel een functie hebben voor de inwoners van Castricum, maar ook voor de rest van de gemeente. Met name voor de inwoners ten noorden van de kernen Castricum en Bakkum. Naar verwachting zal met name de Deen met negatieve omzeteffecten te maken krijgen. Dit is gegeven doordat deze winkel op de kortste afstand ligt van de nieuwe locatie van Dekamarkt. Daarbij komen beide formules overeen in functie en doelgroep. Met name inwoners aan de noordwestzijde van het verzorgingsgebied zullen eerder voor de nieuwe Dekamarkt kiezen als deze ook een volwaardig aanbod biedt en dichterbij ligt. Inwoners die eerder georiënteerd waren op de winkel aan het Kooiplein zullen daarbij grotendeels terugkeren naar de winkel met de voor hen bekende formule. De supermarkten in Geesterduin hebben het voordeel van de ligging bij elkaar en het aanvullende aanbod, wat dit winkelcentrum aantrekkelijker maakt dan een losse supermarkt. De modernisering van de Dekamarkt zorgt er echter ook voor dat voormalige klanten aan het Kooiplein beter worden bediend (een hogere omzet per klant) en nieuwe klanten worden aangeboord, ook vanuit de buurplaatsen.
De ondernemers in het dorpscentrum van Castricum zullen meeprofiteren van de deels nieuwe klantenstroom die de vernieuwde Dekamarkt aanboort. Een moderne Dekamarkt zal in staat zijn de koopkrachtbinding positief te beïnvloeden (oftewel de afvloeiing te verminderen). EFFECTEN OVERIGE DORPSCENTRA GEMEENTE CASTRICUM
Het overige aanbod in de gemeente Castricum zal in nog mindere mate de verplaatsing en uitbreiding van Dekamarkt opmerken. Het aanbod in de kern
32
RUIMTELIJKE EFFECTEN DEKAMARKT STETWEG
Akersloot ligt op meer dan 10 autominuten reisafstand. De ervaring leert dat de effecten, zowel positief (afgeleide bestedingen van extra bezoekers door uitbreiding Dekamarkt) als negatief (omzetderving voor de supermarkten in kwestie), dan niet of nauwelijks meer traceerbaar zijn. De Albert Heijn in Limmen ligt op circa acht minuten rijtijd. Deze supermarkt zal enige omzetderving merken doordat de inwoners ten noorden van Castricum wellicht in iets grotere mate aan Castricum gebonden zijn. Het voortbestaan van de Albert Heijn zal echter geenszins in gevaar komen door de verplaatsing en uitbreiding van de Dekamarkt in Castricum.
4.4 TOETS AAN DE LADDER De bevindingen zoals die in dit hoofdstuk zijn gepresenteerd, worden hier afgezet tegen de beleidskaders, vanuit het rijk (artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening, ook wel de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’). Er is voldoende behoefte aan een nieuwe en moderne Dekamarkt aan de Stetweg. Zo ligt kwantitatief gezien de dichtheid in dit deel van de kern laag en groeit de bevolking, waardoor het draagvlak vergroot. De distributieve ruimte is dan ook positief. Daarbij kon de voormalige winkel aan het Kooiplein onvoldoende verzorgend zijn voor de inwoners van het noorden van Castricum en Bakkum. Op de nieuwe locatie is de winkel goed bereikbaar voor de gehele noordkant van de kernen, zonder dat dit ongewenste verkeersbewegingen in de wijk veroorzaakt. Met de Dekamarkt Stetweg kan er een indicatieve omzetverdringing van 7,1% voor de supermarkten in de gemeente Castricum optreden. Dit leidt tot een theoretische leegstandstoename van maximaal circa 300 m² wvo in de gemeente. De effecten zijn niet van dien aard dat er sprake is van sterk oplopende leegstand en daarmee aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat. • De uitbreiding en verplaatsing van Dekamarkt in Castricum doet geen afbreuk aan het aanbod in de centrumgebieden van de kern, of van de overige kernen in de directe omgeving.
• Voor het centrum van Castricum geldt dat het negatief (omzet)effect gedeeltelijk wordt gecompenseerd door de afgeleide omzet door afgeleide bestedingen van de extra klantenstroom die Dekamarkt door de uitbreiding genereert. • Voor de andere dorpscentra in de gemeente Castricum is de afstand dusdanig groot dat effecten, positief en negatief, verdampen. Dit geldt ook voor de kernen nabij buiten de gemeentegrenzen.