Inspreken 18-10-2022 final Bruinaars
Tekst van het document
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
Geachte raadsleden, Inleiding Ook met 1 verdieping en 58 kamers minder past dit plan niet in onze kleine wijk. De bezwaren en risico’s zijn onveranderd. Te kolossaal, teveel studenten, zorgen over de parkeerplaatsen, overlast en een te groot effect op het woon- en leefklimaat. Waarom weer een plan waarbij van de geldende regels moet worden afgeweken? Herstel van vertrouwen Sinds Allsafe hoopt Fascinatio op herstel van vertrouwen. De hoorzitting op 30 november 2021, het luisteren naar 3 partijen uit de wijk, gaf hoop. Alle drie de partijen, inclusief het WOP db1, waren overduidelijk tegen de plannen. Het ging toen over 400 studentenwoningen. Ook uw medewerking aan onze ‘kieshulp Fascinatio’, in maart 2022, gaf de bewoners vertrouwen. Eén stelling was: “400 studentenwoningen is een goed plan”. De coalitie2 scoorde een 1.9 op de schaal van 5 (bijlage 1). Een score tussen “Mee oneens” en “Helemaal mee oneens”. Uw toelichting was ook helder 3 (bijlage 2). Dat het herziene plan, met slechts 1 verdieping en 58 kamers minder, de mening van de coalitiepartijen en het WOP db heeft veranderd is dus niet waarschijnlijk. Ook dat geeft hoop. Het vertrouwen liep vorige week helaas een deuk op. U vergaderde besloten over een vertrouwelijk juridisch advies.
Kunt u de bewoners hier vanavond iets over uitleggen? Heeft verdere participatie nog zin? Heeft het indienen van zienswijzen door bewoners nog zin? Of zijn de bewoners en de gemeenteraad al uitgespeeld? Risico’s woon- en leefklimaat Met zoveel studentenwoningen in onze kleine wijk is er geen garantie op een goed woon- en leefklimaat voor de huidige wijkbewoners. Vlakbij, in Kralingen, zijn grote problemen met studentenwoningen. Capelle aan den IJssel heeft geen ervaring met studentenwoningen. De risico’s op overlast zijn onacceptabel groot. De invloed op de omgeving is onvoldoende onderzocht. Bovendien is er geen noodzaak voor dit plan in Fascinatio. In Rotterdam, tegenover de universiteit, worden straks heel veel studentenwoningen gebouwd. De Ruimtelijke Onderbouwing zelf geeft aan dat de vraag naar studentenwoningen moeilijk te bepalen is4 en zinspeelt zelfs al op een eenvoudige transformatie tot hotel of studio’s. Risico op transformatie Transformatie is een groot risico. Alle gevolgen hiervan moeten nu worden onderzocht. Na de bouw is er geen weg meer terug. Denk aan de parkeernormen die voor zelfstandige studio’s en een hotel veel hoger liggen. Als transformatie een optie of argument is, dan past nu alleen een kleiner pand waarbij, na transformatie, voldoende parkeerruimte op eigen terrein kan worden gerealiseerd. De wijk heeft al genoeg parkeerproblemen 5.
De argumentatie in de besluitvorming De argumentatie in de aan u verstrekte stukken is, zoals vaker, bijzonder. Enkele voorbeelden uit bijlage 3 stippen wij even kort aan: 1.
“[…] De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het concept Ruimtelijke Toekomstperspectief Fascinatio”
Ten eerste is er6 een definitief RTPF. Ten tweede is op uw verzoek iedere verwijzing naar concrete plannen en aantallen woningen uit het RTPF gehaald. Volgens de wethouder konden geen rechten konden ontstaan op basis van het RTPF (bijlage 4). Er is dus geen basis in het RTPF.
1
Voor het WOP db was de impact op Fascinatio onacceptabel. Zij gaven een negatief advies door het type bewoning en de omvang van het plan. Het WOP db eiste maximaal 20% studentenwoningen. (https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/document/10861624/1/2021_11_29+inspreken+hoorzitting+studentenwoningen+2). 2 LeefbaarCapelle (score 2), D66 (score 2), VVD (score 2) en PvDA (score 1). 3
“Te veel en te hoog”, “Risico op verrommeling”, “Geen Capels bewoners belang”, “Door de wijk zwervende studenten”, “Past niet in de wijk”, “Past niet goed in de wijk”, “Bewoners zijn onvoldoende meegenomen” en “Problemen met de parkeernorm” 4 Ruimtelijke Onderbouwing, pagina 32. 5
Ook volgens het RTPF moet parkeren op eigen terrein worden opgelost en parkeerregulering wordt onderzocht.
6
Sinds 14 december 2021.
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio 2.
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
“[…] Er is door de aanvrager in een vroeg stadium een concreet plan met een bijbehorende ruimtelijke onderbouwing aangeleverd […]”.
Het tijdig indienen van een plan leidt toch niet automatisch tot steun van het College van B&W? Zeker niet bij een plan dat strijdig is met het bestemmingsplan en zoveel weerstand in een wijk oproept? 3.
“[…] De initiatiefnemer heeft een nieuw ontwerp gemaakt dat tegemoet komt aan de wensen van de buurtbewoners. […]”
Wie bedoelt het College van B&W met “de buurtbewoners“? Wordt hiermee misschien het WOP db bedoeld? Uit onze twee polls op Nextdoor (uit juni 2021 en oktober 2022) blijkt dat 80% van de stemmers tegen de plannen is en grote zorgen heeft7 (bijlage 5 en bijlage 6). Ook de door andere bewoners gehouden handtekeningenactie bevestigde de grote weerstand in de wijk. Juridische afdwingbaarheid toezeggingen, ook bij eigendomsoverdracht Het risico is groot dat de toezeggingen die de ontwikkelaar nu doet juridisch niet afdwingbaar8 blijken, niet controleerbaar of niet te handhaven zijn. De noodzaak van dit alles wordt helaas door andere voorbeelden in Fascinatio aangetoond9. Over welke toezeggingen van de ontwikkelaar hebben we het bijvoorbeeld? • • • • • • • • • •
Maximaal 1 student per kamer; Tenminste 1,5 tot 2 FTE’s als conciërge/huismeester met 12-16 uur per etmaal aanwezigheid; 24-7 toezicht; Een sociaal huisvestingsprogramma met een begrensde huur; Verhuur uitsluitend door een toegelaten instelling; Alleen tijdelijke verhuur, maximaal voor inschrijvingsduur van de opleiding; De woning moet verlaten zijn binnen 6 maanden nadat de opleiding is afgerond; De woning moet opnieuw aan een student beschikbaar worden gesteld; Een jaarlijkse controle op bovenstaande eisen; Handhaving vanuit de exploitant.
De toezeggingen klinken heel mooi, maar zullen vroeg of laat loze beloften blijken als dit niet wordt verankerd. De toezeggingen moeten ook bij overdracht van het pand of de activiteiten afdwingbaar blijven. Omvang pand De studentenhuisvesting krijgt bijna anderhalf keer de omvang van Allsafe (bijlage 7). Kijk naar de luchtfoto’s in bijlage 8. Vindt u de omvang van het pand van Allsafe passend in de omgeving? Maak in gedachten de inhoud van Allsafe bijna de helft (45%) groter en kijk naar de onderste afbeelding. Vindt u dat passend in de omgeving? Deelscooters Wij maken ons grote zorgen over het stallen van deelscooters, zeker nu er recent een proef is gestart. Van de ontwikkelaar mogen deelscooters op het privéterrein worden opgesteld. Van de verhuurbedrijven mogen de scooters alleen in de openbare ruimte worden geplaatst10. Een groot risico op overlast dus. Afronding Uw rol als volksvertegenwoordiger die de belangen van uw kiezers, de gemeente en de projectontwikkelaar moet afwegen, wordt op de proef gesteld. Bij Allsafe was u als raad verrast. In dit geval bent u vanaf het begin betrokken en bekend met de signalen en zorgen vanuit de wijk. Ons advies aan u is: geef als raadslid geen verklaring van geen bedenkingen af bij het voorliggende plan. Dank voor uw aandacht. Stichting Wijkbelangen Fascinatio.
7
De tweede poll heeft nu 93 stemmen: 82% (76 stemmen) is ‘TEGEN’, 15% (14 stemmen) is ‘VOOR’ en 3% (2 stemmen) stemde ‘ANDERS’. De eerste poll had 248 stemmen, 78% had grote zorgen bij deze ontwikkeling. 8 Privaat- en publiekrechtelijk. 9
Eén voorbeeld is het “heup en kniecentrum” waar geen afspraken zijn gemaakt over “gratis parkeren op eigen terrein”.
10
Beeldt u in welke scooteroverlast er op het trottoir bij de studentenhuisvesting met 342 studenten, of elders in de wijk, zal ontstaan.
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 1
SCORE BIJ DE KIESHULP FASCINATIO
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 2
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
TOELICHTING BIJ DE KIESHULP FASCINATIO
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 3
# 1
ARGUMENTATIE BESLUITVORMING (ENKELE VOORBEELDEN)
Bron Concept Raadsvoorstel: “[…] De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het concept Ruimtelijke Toekomstperspectief Fascinatio”
2
Ruimtelijke Onderbouwing (pagina 36) en de conceptvergunning (pagina 6) “[…] Tot slot is de projectlocatie op de themakaart ‘Projecten & ontwikkelingen’ opgenomen (kavel 2K4) als locatie waarop 400 studentenwoningen worden gerealiseerd. Mede naar aanleiding van het uitvoerige participatietraject, is de voorgenomen ontwikkeling er nu op gericht 342 eenheden voor studenten te realiseren. […]”
3
Concept Raadsvoorstel: “[…] er is door de aanvrager in een vroeg stadium een concreet plan met een bijbehorende ruimtelijke onderbouwing aangeleverd […]”.
4
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
Collegevoorstel: ‘Communicatie en participatie’: “[…] De initiatiefnemer heeft een nieuw ontwerp gemaakt dat tegemoet komt aan de wensen van de buurtbewoners. […]”
Opmerking Ten eerste heeft Fascinatio een definitief Ruimtelijk Toekomst Perspectief Fascinatio (‘RTPF’). Ten tweede is op uw verzoek zelfs iedere verwijzing naar concrete plannen en aantallen woningen uit het RTPF gehaald. De wethouder bevestigde dat geen rechten konden ontstaan op basis van het RTPF (bijlage 4). Deze ontwikkeling heeft dus geen basis in het RTPF. In het definitief Ruimtelijk Toekomst Perspectief Fascinatio (‘RTPF’) is iedere verwijzing naar concrete plannen en aantallen woningen uit het RTPF gehaald. De ontwikkeling heeft geen basis in het RTPF.
Los van de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, betekent het tijdig indienen van een plan toch niet automatische steun van het College van B&W? Zeker niet bij een plan dat op diverse onderdelen strijdig is met het huidige bestemmingsplan en zoveel weerstand in een wijk oproept? Welke buurtbewoners bedoelt het College van B&W met “de buurtbewoners“? Uit onze tweede poll op Nextdoor blijkt dat 83% van de stemmers tegen de plannen is (bijlage 5). Ook de eerste poll gaf een vergelijkbaar beeld (bijlage 6). De door andere bewoners gehouden handtekeningenactie bevestigde ook de grote weerstand.
Concept Raadsvoorstel: “[…] Naar aanleiding van het participatietraject met de gemeente en de (directe) omgeving van het projectgebied, is het ontwerp voor de beoogde studentenhuisvesting veelvuldig aangepast. Waar het initiatief er eerst op was gericht om circa 480 studenten te huisvesten, is dit later aangepast naar 428, 417, 400 en tot slot 342 studenten. […]”.
5
Dit lijkt indrukwekkend, maar de participatie heeft maar tot een afname van 58 eenheden geleid. Tijdens de hoorzitting (op 30 november 2021) lichtte de projectontwikkelaar nog toe dat 400 woningen een kritisch aantal was. 400 woningen waren nodig aan volume om faciliteiten, beheer, regels, controle, parkeren en groen professioneel te kunnen organiseren en door de jaren heen goed te kunnen beheren en onderhouden (https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/vergadering/91603 0 (vanaf minuut 24:00). Waarom was er op 30 november 2021 geen ruimte voor een verlaging naar 342 woningen?
Ruimtelijke Onderbouwing (bijlage 13) Wij hebben het WOP db geattendeerd op een bijzondere alinea in de bijlage bij de Ruimtelijke Onderbouwing. Het WOP db herkent zich niet in deze passage en heeft (inmiddels) om aanpassing gevraagd.
6
Ruimtelijke Onderbouwing (bijlage 13)
Stichting Wijkbelangen Fascinatio heeft inderdaad geen referentie-bezoeken bijgewoond. In eerste instantie waren wij hiertoe bereid, maar wij hebben daar door een samenloop van omstandigheden11 vanaf gezien. Een bezoek zou ons standpunt niet hebben veranderd.
7
Conceptvergunning (pagina 11)
Waarom wordt de hoorzitting van 30-11-2021 niet vermeld, waarbij 3 partijen uit de wijk zich unaniem verzetten tegen het plan met 400 woningen?
“Planpresentatie aan raadsleden 11-11-2021” “Planbespreking met Collega van B&W 30-11-2021”
11
Het bekend worden van een slechts zeer beperkte aanpassing van de plannen en een herhaalde vertrouwensbreuk inzake informatieverstrekking.
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 4
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
Het Ruimtelijk Toekomst Perspectief Fascinatio
De heer SPRUIT: Voorzitter, wij hadden afgesproken dat alles waarover geen besluit genomen is, uit het voorstel te halen. Er werd gesproken over woningen van Havensteder. Dat zou eruit moeten. Daarnaast staat er een stukje over 400 studentenwoningen op de twee kavels. Dat zou tevens uit het stuk gehaald moeten worden. Dan kan daarover geen enkel misverstand over bestaan. Dit toekomstperspectief geeft geen invulling aan bouwplannen die er nog aan komen.
Wethouder STRUIJVENBERG: Voorzitter, dat klopt, want de vraag en de toezegging was om de aantallen te verwijderen bij zowel Havensteder als de studentenhuisvesting. Met het RTPF wordt geen besluit genomen. Het is geen document op basis waarvan rechten kunnen ontstaan over toekomstige besluiten. Voor de helderheid werd mij verzocht de aantallen eruit te halen. De namen wil ik er wel uithalen, maar het verzoek was om de aantallen eruit te halen. Op verzoek heb ik deze aantallen eruit gehaald. Het woord 'studentenhuisvesting' staat er nog. Dat kan eruit. Dat worden allemaal separate voorstellen aan uw raad. In het erratum staat 'aantallen', omdat dat de vraag was. Daaraan ben ik tegemoet gekomen.
https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/vergadering/934924
Vergaderingen over het Ruimtelijk Toekomstperspectief:
Concept Ruimtelijk toekomstperspectief
27-1-2021 (commissie SOB)
https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/vergadering/791968 Ruimtelijk toekomstperspectief
1-6-2021 (commissie SOB)
https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/vergadering/853775 Ruimtelijk toekomstperspectief
13-12-2021 (raadsvergadering)
https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/vergadering/934924
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 5:
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
TWEEDE POLL 2 OP NEXTDOOR – OKTOBER 2022
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 6:
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
EERSTE POLL OP NEXTDOOR – JUNI 2021
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 7:
BOUWVOLUME
Footprint Allsafe: 1.366 m2
Footprint studentenhuisvesting: 8.390 m2 -/- 6.415 m2 = 1.975 m2
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
Inspreektekst Stichting Wijkbelangen Fascinatio
BIJLAGE 8:
Commissie SOB, Studentenhuisvesting Fascinatio, 18 oktober 2022
BOUWVOLUME ALLSAFE EN STUDENTENHUISVESTING