Infowoningbehoefte15022022

Infobijeenkomst nieuwe woningbehoeftenraming regio Rotterdam dinsdag 15 februari 2022

Pagina:

1

Verslag van de hybride informatiebijeenkomst, gehouden op dinsdag 15 februari 2022, in de raadzaal, aanvang 19.30 uur. Aanwezig zijn als: voorzitter

:

mevrouw mr. A.S. van der Klauw-Cornet;

volksvertegenwoordigers :

de heer G. Spruit, raadslid Leefbaar Capelle; de heer L.C.A. Anink, raadslid VVD; de heer H.E. Tiesma, burgerraadslid D66; de heer B.H.W. Oudshoorn, burgerraadslid SGP; mevrouw C.W.J. Weemhoff MA, raadslid PvdA; de heer M.W. Vlot, raadslid SP; de heer E. Harinck, burgerraadslid CDA; de heer ing. P. Eilander, raadslid ChristenUnie; de heer E.C. Raadsen, raadslid GroenLinks;

secretaris

:

de heer drs. A.J.M.C. Schoenmakers;

portefeuillehouders

:

--

ambtelijke assistentie/ gasten

:

de heer E. de Bruijn, stafbureau Samenwerkingsverband Wonen Regio Rijnmond (SvWrR); de heer L. Groenemeijer, ABF Research; de heer J. van den Hazel, stafbureau Samenwerkingsverband Wonen Regio Rijnmond (SvWrR); de heer W. Schepers, Rigo Research; de heer J. Waas, beleidsadviseur Wonen a.i.;

notulist

:

de heer D.J. van Eck (Notuleerservice Dictum).

1. Opening door de voorzitter De VOORZITTER opent de informatiebijeenkomst en heet eenieder van harte welkom. De informatiebijeenkomst wordt aangeboden door het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rijnmond (SvWrR). ABF Research en Rigo Research geven een toelichting op de nieuwe woningbehoeftenraming in de regio Rotterdam. De wethouder is niet aanwezig. Die ziet namelijk voor zichzelf bij de toelichting op het regionaal onderzoek geen rol weggelegd. Het politieke debat over het onderwerp zal namelijk later dit jaar plaatsvinden bij de lokale actualisatie van het programma Wonen. 2. Presentatie over de nieuwe woningbehoeftenraming door Rigo Research/ABF Research De heer SCHEPERS wijst op de twee voorliggende onderzoeken, een van Rigo en een van ABF, waarover hij zal vertellen. Hij zoomt eerst in op het regionale verhaal, met name op hoe de regio er nu voor staat ten opzichte van het regioakkoord van 2019. Vervolgens wordt vooruitgekeken naar de opgave, ook voor de regio. Tot slot wordt specifiek ingegaan op de Capelse situatie. Als het gaat om ‘sociale woningen’ in de regio betreft het de huurwoningen tot de liberalisatiegrens en de goedkope koopwoningen tot € 174.000,-. De sociale koopprijsgrens is gebaseerd op de Nibudmethodiek, uitgaande van wat maximaal haalbaar is aan hypotheek voor mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Verondersteld wordt dat deze groep tot een bepaalde grens een woning kan kopen. De groep met middeninkomens kan anderhalf keer de bovengrens van de sociale huurprijzen betalen. En alles wat daarboven zit betreft de mensen met de hogere inkomens. In januari 2019 hebben veertien gemeenten, de Maaskoepel (federatie van woningcorporaties) en de provincie het regioakkoord ondertekend, waarin vijf doelstellingen zijn opgenomen: 1. voldoende woningen in de regio Rotterdam;

Infobijeenkomst nieuwe woningbehoeftenraming regio Rotterdam dinsdag 15 februari 2022

Pagina:

2

2. voldoende sociale voorraad in de regio Rotterdam; 3. meer spreiding van de sociale voorraad in de regio Rotterdam; 4. voldoende beschikbaarheid van corporatiewoningen voor de primaire doelgroep (de groep die op basis van het inkomen recht heeft op huurtoeslag); 5. voldoende betaalbaarheid van de corporatievoorraad (het aandeel van de woningen onder de tweede aftoppingsgrens; woningen die in principe toegankelijk zijn voor de mensen met recht op huurtoeslag). Met het aantal toe te voegen woningen in de regio gaat het ten opzichte van het aantal opgenomen woningen in het regioakkoord heel erg goed. Er zijn heel veel plannen, waarvan een deel ongetwijfeld zal uitvallen, maar dan nog komt men op een veel hoger aantal woningen uit dan in het regioakkoord. De sociale voorraad in de regio mocht met 19.000 woningen krimpen en die krimp is nu al gerealiseerd. Als het huidige beleid en de huidige woningmarktontwikkelingen worden doorgezet komt de vermindering op 30.000 in het jaar 2030 uit. Met het veel meer woningen bouwen dan beoogd en het tegelijkertijd afnemen van de sociale voorraad is te zien dat het aandeel aan sociale woningen harder afneemt dan voorgenomen in het regioakkoord. Van de spreiding komt om een aantal redenen nog weinig terecht. Het aandeel corporatiewoningen toegankelijk voor de mensen met de laagste inkomens vertoont de laatste jaren een wat dalende lijn.

Het voornemen was 75% en daar is er enige zorg. Wat betreft de betaalbaarheid van de voorraad is de minimumnorm 70% en dat is nu 86% in de regio. Geconcludeerd kan worden dat de sociale voorraad in de regio Rotterdam veel meer dan in andere regio’s betaalbaar te noemen is. Er is daarbij geen rekening gehouden met de inkomenssituatie van de huishoudens in de regio Rotterdam. Het aandeel van woningen onder de aftoppingsgrens, dat bereikbaar is voor de laagste inkomens, is met 86% zeer betaalbaar te noemen. In de regio’s Utrecht en Amsterdam zijn die percentages beduidend lager. De definitie van de sociale voorraad is een optelsom van een aantal segmenten, waaronder de goedkope koopwoningen. Dat laatstgenoemde segment krimpt heel hard vanwege de druk op de woningmarkt, wat ook effect heeft op de omvang van de sociale voorraad in de regio. De toevoegingen aan het aandeel sociale woningen blijft achter bij de afspraken uit het regioakkoord. Beleid van andere gemeenten in de regio draagt bij aan het vooralsnog niet behalen van de doelen uit het regioakkoord. Het gevolg is dat de krimp van de sociale voorraad harder gaat dan voorzien en dat de spreiding van het sociale segment achter blijft bij dat akkoord. ABF heeft becijferd dat de netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam 72.000 woningen bedraagt. Dat zijn veel meer woningen dan in de vorige raming.

De grootste uitbreidingsopgave, bijna de helft, zit in het middeldure segment. Uitbreidingsopgave is niet per se hetzelfde als wat er te doen is in de nieuwbouw. ABF heeft twee scenario’s in beeld gebracht: 1. het referentiescenario, een consumentgedreven scenario; 2. het meer evenwichtscenario, dat voorziet in meer spreiding van de sociale voorraad over de regio. Gemeenten met een laag aandeel in de sociale voorraad, bijvoorbeeld Lansingerland, moeten meer sociaal bouwen in het meer evenwichtscenario dan in het referentiescenario. De uitbreidingsopgave is groter dan enkele jaren geleden is becijferd omdat: er meer huishoudens zijn dan in het verleden; de inkomensverwachting neerwaarts is bijgesteld, daardoor zijn er andersoortige woningen nodig; door regelgeving de inkomensgrenzen veranderen; de doelgroep voor sociale woningen is daardoor groter geworden.

Infobijeenkomst nieuwe woningbehoeftenraming regio Rotterdam dinsdag 15 februari 2022

Pagina:

3

De regio zat op koers qua aantal woningen. Er waren meer plannen dan er woningen nodig waren, maar de regio is wel een beetje ingehaald door de nieuwe ramingen. Er zijn heel veel mogelijkheden om de opgave te halen, maar wel moeten er plannen bijkomen. Voor de sociale voorraad is het beeld minder rooskleurig; er is van een forse krimp sprake, terwijl uitbreiding gewenst is. Van de spreiding komt nog niet zoveel terecht, zodat er daarop actie moet worden ondernomen. Gemeenten is gezegd een stap te zetten in de goede richting. Er zijn gemeenten die in hun nieuwbouwplannen te weinig sociale woningen opnemen om uiteindelijk een stap richting meer evenwicht te maken. Het aandeel van 75% aan corporatiewoningen wordt net niet gehaald in de regio, maar wel is er de hoop dat daarop is bij te sturen. In feite gaat het vooral om streefhuurbeleid van corporaties. In gemeenten waar veel oude voorraad wordt gesloopt is het idee de buurt te differentiëren, wat niet altijd past bij het tegen een hele lage prijs aanbieden van woningen. De betaalbaarheid van de woningvoorraad is veel beter dan voorgenomen. De sociale voorraad in de regio mocht gestaag afnemen. Te zien was dat de krimp zich veel harder voordeed, terwijl de ombuiging half zo groot was als voorzien. In de jaren 2017 t/m 2020 was de voorziene krimp van de sociale voorraad al bereikt.

De verwachting is dat de sociale voorraad in de regio verder afkalft. In 2021 is een nieuwe opgave becijferd, waarin wordt gevraagd om een uitbreiding van de sociale voorraad. Er is een uitbreidingsopgave van 13.500 sociale woningen, die is onderverdeeld in corporatiehuurwoningen, goedkope private huurwoningen en goedkope koopwoningen. De verwachting is dat goedkope huurwoningen van particuliere partijen deels vanzelf verdwijnen uit het sociale segment. Corporaties hebben een maatschappelijke doelstelling en hebben het in zich om een woning eeuwigdurend sociaal te houden. Een particuliere verhuurder heeft die doelstelling meestal niet en zal het niet laten om, indien mogelijk, de huur te verhogen. Die woningen zullen dan in de middenhuurklasse terechtkomen. Corporaties slopen woningen en verkopen ook woningen. Om de netto uitbreiding te realiseren moeten zij al deze zaken compenseren. Dat kan betekenen 39.000 woningen te bouwen om 13.500 woningen te realiseren. De heer GROENEMEIJER gaat in op de reële inkomensontwikkeling, gecorrigeerd voor inflatie. De cijfers zijn gebaseerd op het prijspeil 2018. Gezien de crisisjaren zijn de inkomens reëel omhoog gegaan. Op basis van een interpretatie van het CPB wordt voor de jaren 2020 en 2021 een beperkte inkomensverhoging voorzien en voor 2022 nul. Voor 2023 tot en met 2025 is gekeken naar de middellange termijnverkenningen van het CPB.

Het CPB heeft de inkomensverwachtingen voor de toekomst omlaag gebracht, met name vanwege de vergrijzing en op 0% reële groei gesteld voor die jaren. Vanaf 2026 zijn er geen CPB-cijfers beschikbaar en wordt teruggevallen op het langjarige gemiddelde over een periode van 30 jaar, een groei van 0,3% per jaar van de gemiddeld besteedbare inkomensgroei. Daarin is meegenomen dat er steeds meer alleenstaanden zijn en relatief gezien minder gezinnen. In de studie is het middenscenario voor de inkomensgroei gebruikt. Voor de periode 2020 tot en met 2031 is uitgegaan van een groei van het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van 3,7%, waarvan in 2022 al 2,4% is gerealiseerd. De heer RAADSEN heeft een onderzoeksrapport van de Rabobank gezien, waaruit blijkt dat de inkomensstijging per inkomensdeciel nogal verschilt. Met name de onderste zeven inkomensdecielen zijn in reëel inkomen erop achteruit gegaan. De toename waarover de onderzoekers spreken is dan uitsluitend toe te rekenen aan de bovenste drie inkomensdecielen. Hij vraagt zich af of men voor het deel van de bevolking dat aangewezen is op sociale woningen het inkomen moet nemen van het inkomensdeciel rond de grens tussen sociaal en middenhuur en niet moet uitgaan van het gemiddelde inkomen in de gehele bevolking.

Infobijeenkomst nieuwe woningbehoeftenraming regio Rotterdam dinsdag 15 februari 2022

Pagina:

4

Volgens de heer GROENEMEIJER zou dat kunnen. ABF maakt een onderverdeling naar type huishouden, vanwege de grote verschillen tussen alleenstaanden en gezinnen. Gezinnen hebben vaak twee inkomens en de inkomensgroei is daar een stuk hoger dan bij alleenstaanden. Wel werkt ABF met inkomenskwintielen om de differentiatie die er is te vergroten. De heer RAADSEN lijken de inkomens- en huurverwachtingen vrij redelijk, maar begrijpt dat vooral de verhouding tussen die twee van belang is. Als de inkomensstijging hoger is dan de huurstijging zal de uitkomst voor de benodigde sociale woningvoorraad dalen. Het valt hem op dat prognoses ervan uitgaan dat inkomens harder stijgen dan de huur. Dan verbaast het hem niet dat de uitkomst is dat er minder sociale huurwoningen nodig zijn. Hij concludeert verder dat de onderzoekers de vorige keer de totale omvang van de sociale woningvoorraad voor de regio tot 2030 zo’n 16.000 woningen te laag hebben ingeschat. Jammer is dat in de nieuwe prognose er toch weer vanuit wordt gegaan dat vanaf 2026 het inkomen weer harder stijgt dan de huur. Gezien de tijdreeksen van het CBS van de afgelopen periode komt dat gemiddeld vrijwel nooit voor. Als de inkomens in die groepen die daarvoor bepalend zijn stijgen, voor een belangrijk deel bouwvakkers, dan stijgen ook de bouwkosten en als gevolg daarvan ook de huren.

Hij vraagt daarom een volgende keer bij het maken van een referentiescenario niet alleen te kijken naar de absolute hoogte van de veronderstellingen, maar ook naar de onderlinge relatie tussen die veronderstellingen en dan met name de relatie tussen de inkomensstijging en de huurstijging. De heer GROENEMEIJER kijkt ook naar de langjarige reeksen. Het huurbeleid is ook een politiek item. Er wordt altijd ook gekeken naar wat reëel te veronderstellen is. De heer RAADSEN zou het mooi vinden als de onderzoekers als referentiescenario helemaal geen enkele politieke veronderstelling zouden doen, maar gewoon zouden kijken naar de langjarige ontwikkeling op dat gebied en dat dan het referentiescenario te noemen. Bij voorbaat zou hij er niet van uitgaan dat een voorgenomen huurverhoging ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, omdat dat in de afgelopen jaren totaal anders heeft uitgepakt. De heer GROENEMEIJER moet ergens van uitgaan bij het maken van een inkomensverwachting voor de toekomst. Je kunt terugkijken in de tijd, maar dan ligt het eraan welke periode je neemt. Je kunt daarmee eindeloos variëren. De heer RAADSEN vraagt in dezen vooral te kijken naar de verhouding tussen twee parameters. Gemeente Capelle aan den IJssel De heer SCHEPERS bekijkt de huidige stand van zaken ten opzichte van het regioakkoord 2019.

Wat er aan plannen in de pijplijn zit overtreft het bod uit 2019 vele malen. Op basis van de huidige verwachting levert Capelle een bovenmatige inspanning ten opzichte van wat in 2019 is afgesproken. Dat is te verklaren doordat een grote locatie in beeld is gekomen, nadat in 2019 het regioakkoord is getekend. De verwachting is dat de sociale voorraadontwikkeling ongeveer uitkomt op dat wat is afgesproken in het regioakkoord van 2019. Ook in Capelle neemt de omvang van de goedkope koopvoorraad af. Dat is logisch, omdat koopwoningen elk jaar 10% tot 15% duurder worden. Sinds 2017 worden er minder woningen verhuurd aan de laagste inkomensgroep, de groep die recht heeft op huurtoeslag. De regionale norm is 75%. Daar zat de gemeente bij aanvang boven, maar nu een behoorlijk stuk onder. Het aandeel van de corporatievoorraad onder de grens van de huurtoeslag bevindt zich in Capelle op het regionaal gemiddelde. De corporatievoorraad is qua prijs dus zeer betaalbaar. Daar komt die 86% weer terug. De huidige voorraad omvat ruim 31.000 woningen, waarvan er 14.400 sociaal zijn. Het sociale segment is het grootst, 46%. Het middeldure segment omvat circa 10.500 woningen en het dure segment 6.500 woningen.

Infobijeenkomst nieuwe woningbehoeftenraming regio Rotterdam dinsdag 15 februari 2022

Pagina:

5

60% van de corporatiedoelgroep woont in een sociale of particuliere huurwoning. 12% woont in een goedkope koopwoning en de rest woont in een duurdere woning. 31% van de mensen met een middeninkomen woont in een sociale huurwoning. Gezien het meer evenwichtscenario is de opgave voor Capelle een uitbreiding van 4.500 woningen. 36% ligt in het sociale segment, 36% in het middeldure segment en 28% in het dure segment. Er moeten nog heel wat sociale woningen bij komen. Het effect is per saldo dat het aandeel sociale woningen in Capelle zal krimpen. Dat is ook de essentie van het meer evenwichtscenario. Capelle heeft nu meer dan gemiddeld een sociale woningvoorraad en mag dus iets meer krimpen in het aandeel sociale woningen, maar niet absoluut. 1.600 sociale woningen bestaan uit 1.300 sociale huurwoningen en 300 sociale koopwoningen. In de praktijk hebben gemeenten veel moeite om aan het goedkope koopsegment ook woningen toe te voegen. Het is moeilijk om onder een koopprijs van € 200.000,- te komen. Als dat niet lukt moeten die woningen opgeteld worden bij de sociale woningopgave. De verdamping van de goedkope particuliere huurvoorraad is ook in Capelle terug te zien. Het aandeel particuliere sociale woningen daalt. Het gaat om een netto uitbreidingsopgave. Als er woningen worden gesloopt zullen die woningen dus via nieuwbouw ook gecompenseerd moeten worden.

De heer ANINK meent dat de grens voor een sociale koopwoning op € 200.000,- ligt en vraagt hoe dat zich verhoudt tot de NHG-grens van € 310.000,-. De heer GROENEMEIJER heeft in de regio expliciet gekeken wat als sociale koopprijsgrens aangehouden zou moeten worden en heeft daarbij aansluiting gezocht bij het Nibud: het bedrag dat mensen met een sociale huurwoning aan hypotheek zouden kunnen krijgen. De heer VLOT wijst erop dat iemand met een laag inkomen en gezinsuitbreiding een ander woningtype dan een goedkope koopwoning nodig heeft. De heer GROENEMEIJER heeft een prognose gemaakt voor de gemeente Rotterdam en kijkt daarvoor naar de gezins- en huishoudensamenstelling. Dat wordt gecombineerd met hun inkomen en woonwensen, dat wordt geïnventariseerd met het woononderzoek Nederland. Op basis daarvan wordt gekeken naar de doorstroming. De heer RAADSEN neemt aan dat het gaat om landelijke inkomenscijfers en niet regionale inkomenscijfers. De heer GROENEMEIJER reageert dat de startsituatie op buurtniveau uit de CBS-microbestanden is afgeleid. Type huishouden en leeftijd wordt gecombineerd met inkomens per buurt. De nieuwe colleges van burgemeester en wethouders worden gevraagd voor 1 september a.s. een gemeentelijk bod uit te brengen op de regionale opgave.

Vervolgens wordt van de veertien biedingen in de regio de opbrengst samengebracht, evenals de overwegingen van gemeenten om wel of niet in opgaven te voorzien. Dat moet eind oktober tot een geactualiseerd regioakkoord leiden. De heer ANINK begrijpt dat de regio rekent met de werkelijke objectieve bestedingsruimte van mensen waarop de grens voor sociale koopwoningen wordt gebaseerd. Daardoor is eigenlijk het huidige systeem van het toevoegen van woningen aan het sociale koopsegment op de middellange termijn onhoudbaar, omdat men op de vrije markt nooit een garantie voor de prijs kan geven. De heer GROENEMEIJER was verbaasd hoe sociaal in het regioakkoord is gedefinieerd, omdat gemeenten de koopsector niet kunnen beheersen. Woz-waarden zijn enorm gestegen en het vorige kabinet heeft de Woz aan het puntenstelsel toegevoegd in het kader van de vereenvoudiging daarvan. Die opname heeft gezorgd voor een enorme huurstijging in de particuliere huursector. Dat maakt het sturen op voldoende woningen voor de doelgroep heel lastig, vooral in een tekortsituatie waarin men is terechtgekomen. De heer SCHEPERS merkt op dat de gemeenten van de wetgever steeds meer mogelijkheden krijgen om toch iets van regie op de woningvoorraad te krijgen, bijvoorbeeld via een doelgroepenverordening waardoor woningen een aantal jaren in een bepaald segment moeten blijven of een opkoopbescherming.

Infobijeenkomst nieuwe woningbehoeftenraming regio Rotterdam dinsdag 15 februari 2022

Pagina:

De heer ANINK merkt op dat Capelle behoorlijk inzet op sociale koopwoningen, die de gemeente binnen drie jaar weer kwijt is vanwege een gebrek aan instrumentarium. De heer SCHEPERS reageert dat de regio over een instrumentarium ook afspraken kan maken, bijvoorbeeld over een minimum instandhoudingstermijn bij nieuwbouw ten behoeve van de betaalbaarheid van de woningvoorraad. De heer VLOT vraagt in hoeverre de heer Anink diens opmerkingen vanuit een liberale achtergrond werkelijk meent. De heer ANINK meent alles wat hij zegt en heeft zich geconformeerd aan betaalbaarheid van woningen. Capellenaren wil hij graag een betaalbaar onderdak geven. De VVD is vooral voorstander van betaalbare koopwoningen, bijvoorbeeld door grexen te verlagen. Daarbij kan men ook zorgen niet woningen goedkoop in de markt te zetten die later veel duurder weer doorverkocht worden. Betaalbare koopwoningen moeten dus gedurende jaren als zodanig beschermd worden. De heer HARINCK vraagt of de vrije huursector door de gemeente te reguleren is. De heer SCHEPERS antwoordt dat er daarover landelijke discussies en ideeën zijn. In theorie kan men sturen op toewijzen van vrije sectorhuurwoningen via de gemeentelijke huisvestingsverordening. Via een doelgroepenverordening kan men ook aan nieuwbouwwoningen voorwaarden stellen.

De heer RAADSEN weet dat de gemeente Rotterdam destijds heeft geëxperimenteerd met maatschappelijk gebonden eigendom, een constructie waarbij een woning op erfpachtbasis gekocht kon worden. Via die erfpachtconstructie kon afgedwongen worden dat die woning bij verkoop het eerst aangeboden moest worden aan de gemeente voor een prijs die vooraf is bepaald met een formule. Dat is volgens hem nog steeds van kracht. De heer ANINK kent dat systeem, maar is principieel tegen erfpacht. 3. Gelegenheid tot het stellen van vragen naar aanleiding van de presentatie De vragen zijn reeds bij agendapunt 2 gesteld. 4. Eventuele vervolgafspraken en afsluiting De VOORZITTER sluit te 20.39 uur de bijeenkomst.

6