Gebiedspaspoort Blinkert (vastgesteld)
Tekst van het document
Vastgesteld op 17 december 2018
GEBIEDSPASPOORT BLINKERT
UITNODIGING Capelle aan den IJssel werkt continu aan een fijne leefomgeving voor en met haar inwoners. Het gebied rondom het huidige zwembad De Blinkert verdient een kwaliteitsimpuls. Op dit moment zijn er terreinen in het gebied die niet of tijdelijk worden gebruikt. Daarnaast sluit het zwembad als het nieuwe zwembad nabij de Alkenlaan en Pelikaanweg gereed is. De gemeenteraad heeft in de Structuurvisie 2030 aangegeven het Blinkertgebied een geschikte plek te vinden voor het realiseren van woningen. Wij hebben - gezamenlijk met bewoners en organisaties een ambitie in dit gebiedspaspoort opgesteld voor de herontwikkeling van het gebied. Het wordt een gevarieerde woonbuurt voor een mix van doelgroepen, waar mensen zich thuis voelen en wonen en sport elkaar op een slimme manier aanvullen. Ook bevat dit gebiedspaspoort concrete spelregels om deze ambities te bereiken.
Het Blinkertgebied ligt aan de rand van de wijk Middelwatering, tussen de Algeraweg en de Schönberglaan. Het gebied ligt tussen het Reviusrondeel en Valeriusrondeel. Hieronder diverse foto’s van het gebied, de directe omgeving en het schitterende uitzicht vanaf het gebied in geval van hoogbouw.
Het woningbouwprogramma voor het gebied Blinkert moet voldoen aan de ambities en spelregels in dit gebiedspaspoort. Enerzijds bevat het gebiedspaspoort hele concrete spelregels, anderzijds zijn er onderwerpen waar meer vrijheid aan een ontwikkelende partij wordt gelaten.
Uitzicht op Blinkertgebied vanuit richting Algeraweg
Luchtfoto plangebied incl. Algeraweg
Uitzicht op Blinkertgebied vanaf flat Valeriusrondeel
Naastgelegen groenzone
Zwembad De Blinkert & Sportclub David Lloyd
Zicht op de skyline van Rotterdam met de Brienenoord links en het centrum in het midden
Het gebiedspaspoort is niet alleen een opdracht voor het gebied, maar sluit ook aan bij de vier opgaven voor de hele stad. De pictogrammen geven aan hoe de ontwikkeling van De Blinkert bijdraagt aan het realiseren van deze stadsopgaven. De parkstad vernieuwen
Het hart laten kloppen
Logische verbindingen maken
De economische motor reviseren
2
Impuls aan een leefbare buurt ram Ab R van g lwe rse evo ijck
weg
Algera
Door een toevoeging van een substantieel aantal woningen voor diverse woon-doelgroepen wordt de variatie en de vitaliteit van de buurt vergroot. De nieuwe woningen dragen met het ontwerp, bouw, inrichting en beheer bij aan het verbeteren van de leefbaarheid van de buurt: een ontwerp dat onderscheidend is, sociale veiligheid hoog in het vaandel heeft en goed nadenkt over de fysieke verbindingen met de omgeving.
eel
srond
iu Valer
Hol
land
sch
Als uitgezoomd wordt is te zien dat het Blinkertgebied onderdeel is van een robuuste groenstructuur met de flats van de Rondelen (Valeriusbuurt en Reviusbuurt) in de directe omgeving. Met de nieuwbouw in het Blinkertgebied wordt een impuls gegeven aan de omliggende buurten en behoud van de groene identiteit.
e IJ
sse l
Onderscheidend ontwerp
Sociaal veilig ontwerp
Verbinding en ontmoeten
De
De nieuwe woonbuurt is niet alleen zorgvuldig
De nieuwe woonbuurt maakt aan alle randen
in
ontworpen op het hoge schaalniveau, maar
van het gebied zorgvuldige fysieke en/of
architectuur en opzet en is ook uniek
juist ook op het niveau van de woonbeleving van
visuele verbindingen met de omgeving. Op
ontworpen voor deze plek. De bebouwing
de nieuwe bewoner. Gebouwen en landschap
die manier krijgt het Blinkertgebied ook
vormt een architectonisch ensemble. Een
dragen bij aan interessante zichtlijnen waar
betekenis voor buurtgenoten die hun ‘rondje
kwalitatieve woonbuurt wordt bereikt door het
thuiskomen en een hoge kwaliteit voorop
met het hondje’ willen lopen of die hun auto
toepassen van meervoudig ruimtegebruik van
staan. Bewoners hebben een mooi uitzicht
in het zicht van de nieuwe woningen kunnen
wonen, sport, parkeren en openbare ruimte.
vanuit de woonkamer, kunnen de dagelijkse
parkeren in plaats van op een gevoelsmatig
Binnen de verschillende woongebouwen wordt
activiteiten prettig doen, ontvangen met trots
donker en afgelegen terrein. Doorzichten
gevarieerd in bouwhoogten. Hoogbouw kan zich
visite, maken ‘s avonds een wandeling door
vanaf
juist onderscheiden op stadsniveau. Parkeren
de buurt en hebben een prettig gevoel van
hierbij gehandhaafd. Ook biedt de nieuwe
wordt slim gecombineerd met de bebouwing of
thuiskomen. De levendigheid en gebruik van
woonbuurt de huidige en de nieuwe bewoners
de buitenruimte. Binnen bouwblokken kunnen
de openbare ruimte wordt vergroot, onder
- jong en oud - maar ook de bewoners van
meerdere functies danwel woningtypen zitten.
andere door een duidelijke relatie van de
omliggende buurten de gelegenheid om
De bestaande sportvoorziening krijgt een
woningen op de lagere verdiepingen met het
elkaar te ontmoeten. Het speelt onder andere
kwaliteitsimpuls en vormt onderdeel van het
maaiveld.
in op de behoefte van omwonenden voor een
nieuwbouw
bebouwing,
past
maar
bij
is
de
omliggende
onderscheidend
de
omliggende
hoogbouw
blijven
fysieke plek om gezamenlijke activiteiten te
totale plan.
aa
denkt graag mee over hun mogelijke bijdrage. bin
nk
Bu
itenspelen
Wil br i
st ark Am erdam, fo e np to:
gz
or vo
i
&
Pl
a y,
te
nz
ww
w. i j s l a n d e r. c o m
i
m
ng
h e l d e re
re be g
k
ige o pe n bar
u er
ic
a rd
Cl
og
wa
im
ho
te
op
m aa
ont m oeting
i v el d
n Fu
eselare, bos Ro ww ors w.s sto pr a P in
eid
e d.b
en ng di
W
h
erp ntw do
en
sc un
onde rsc h
en
Je ro
organiseren. Sportclub David Lloyd Capelle fysiek ev er
ru
3
p ap
enten em t r a
De nieuwe woonbuurt speelt in op diverse woonwensen, ook voor duurzame woningen. Voor een significante kwaliteitsimpuls van de omgeving wordt ingezet op een substantieel aantal woningen voor een mix van doelgroepen en prijsklassen.
ge
De gevarieerde mix bestaat uit koopwoningen (50%) en huurwoningen in de sociale sector (25%) en de vrije sector (25%). De invulling van die mix van woningen draagt bij aan de vitaliteit van de buurt en is een logische aansluiting op de bestaande woningen. In aansluiting op de hoogbouw in de Rondelenbuurt zijn appartementen een geschikt woningtype voor deze locatie. Ten behoeve van de variatie, onderscheid en sociale veiligheid ligt er een kans voor enkele grondgebonden woningen v a t r en en bijzondere type appartementen, zoals een maisonette of beneden- ie e rd m e t r e mi x van a pp a bovenwoning.
en
gevarieerde m ix v an
Mix sociale huur, vrije sector huur en koop
Ingezet wordt op het klimaatbewust ontwikkelen van de woonbuurt. De nieuwe woningen worden duurzaam gebouwd en hebben - in navolging van het eerder genomen besluit door de Capelse gemeenteraad - geen aardgasaansluiting.
Sport en wonen: een sterke combinatie t tac
iviteiten
ndige plint d oo leve n rs ee
r po
Het is belangrijk dat de woningbouw past in de omgeving. De grootste potentie is om met de herontwikkeling het gebied als geheel een eigen sterke identiteit te geven: één integraal ontwerp voor sport en wonen. Centraal in het te ontwikkelen gebied is Sportclub David Lloyd Capelle gevestigd. De sportclub heeft ambities om te groeien en denkt, als eigenaar van zijn pand en daarmee ‘mede-eigenaar’ in het Blinkertgebied, mee over zijn bijdrage aan de kwaliteitsimpuls van de omgeving.
in
Ha
ut
aa
ie sport en won inat en
De sportclub wenst een uitbreiding van hun gebouw voor extra ruimte voor fitnessactiviteiten. De gemeente heeft de ambitie om het pand van zwembad de Blinkert te slopen en nabij die plek een appartementengebouw te realiseren. De begane grond van dit gebouw kan ruimte bieden aan de gewenste uitbreiding van de sportclub. Er wordt in ieder geval een visuele verbinding gemaakt tussen de sport en het woongebied. Een dergelijke combinatie past in de ambitie voor meer levendigheid en optimale samenhang tussen alle functies in het gebied. ur
are ruimte enb op
mb co
nd
eA
m st e l
- Te a m V
h a rc
it e
ct
u
spelaanl edi ng
Samenwerken aan een kwaliteitsimpuls In de directe omgeving wordt er gewoond en zijn er sportieve activiteiten, ieder met eigen kwaliteiten en aandachtspunten voor de nog te bouwen nieuwe woningen. De grootste kwaliteitsimpuls van de plek èn van de buurt wordt bereikt door een samenhangend plan voor het gebied met logische en duurzame verbindingen tussen groen, sport, wonen en parkeren. Meervoudig ruimtegebruik wordt hierbij toegejuicht. De toekomstige ontwikkeling van het Blinkertgebied biedt kansen om de ambities van de gemeente en Stichting Havensteder te bundelen en samen te werken aan een kloppend sociaal en sportief hart van het Blinkertgebied, waaraan ook Sportclub David Lloyd Capelle een bijdrage kan leveren. 4
Versterken bestaande kwaliteiten water en groen
bu
ur
t
De huidige bewoners waarderen het groengebied tussen het Blinkertgebied en de Algeraweg, ook wel bekend als de “Heemtuin”: het is een mooi gebied waar fazanten, kikkers, reigers, eenden en zwanen leven. Dit groengebied, aangewezen als netwerknatuur op de gemeentelijke Natuurkansenkaart, blijft behouden. Met kleinschalige maatregelen wordt het groengebied aantrekkelijker gemaakt dan het nu al is door de toegankelijkheid, beleefbaarheid en veiligheidsbeleving te verbeteren. Bijvoorbeeld door het weghalen van de ongewenste begroeiing en het verbeteren van de looppaden.
e e n g ro
w e ne
oo
n
Aan de zuid- en westzijde wordt het Blinkertgebied begrensd door water. Waar dit nu nog een ‘achterkant uitstraling’ heeft krijgt het water in de ontwikkeling een duidelijke betekenis. Wonen aan het water, elkaar ontmoeten of gewoon een mooi uitzicht vanaf een bankje. De relatie met en de overgang naar het omliggende groen en het water maakt integraal onderdeel uit van de ontwikkeling. De potentie voor een beleefbare groene openbare ruimte wordt ten volste benut. Hierbij is - in samenspraak met de sportclub - aandacht voor het aantrekkelijker en/of toegankelijker maken van de achterkanten van het sportcentrum.
Westwijk Amste lve en
on
en
aan
en
fa u
na
Bouwkunde deV en -V
w
het w ate r
r
a
lo Naast het vergroten van de belevingswaarde speelt groen en water ook een grote rf k a ns e n vo o rol in de effecten van de ontwikkeling op het klimaat en ecologie. Groene daken, waterdoorlatende verharding en het oppervlakkig afvoeren van regenwater dragen bij aan de wateropgave. Inheemse beplanting, het aanbrengen van hagen en ecologisch groenbeheer zorgen voor een grotere betekenis van de groene openbare ruimte voor natuur.
Parkeren als kwaliteit Op en rondom het Blinkertgebied zijn diverse functies die gebruik maken van de aanwezige parkeerplaatsen. Parkeertellingen laten zien dat er op dit moment geen tekort is aan parkeerplaatsen. Sportclub David Lloyd Capelle beschikt over een eigen parkeerterrein; de overige parkeerterreinen zijn in eigendom van de gemeente. De sportclub is bereid om mee te denken in een logische ordening van de parkeerplaatsen ten opzichte van de verschillende functies. De uitstraling van de buitenruimte wordt grotendeels bepaald door de wijze waarop parkeerplaatsen zijn aangelegd. Een hoogwaardige, landschappelijke inpassing is essentiëel. De parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners van de koop- en huurwoningen worden daarom in beginsel (half)verdiept gerealiseerd en/of goed ingepast in woongebouwen danwel op maaiveld met een opgetild tweede maaiveld. Innovatieve mogelijkheden of combinaties worden toegejuicht, zoals meervoudig ruimtegebruik, parkeren met een functie erboven of parkeren in de eerste etages. De parkeerplaatsen voor bezoekers worden op een hoogwaardige manier gerealiseerd in de openbare ruimte. Groen, glooiing in het landschap of een halfopen verharding zijn enkele middelen die kunnen worden ingezet om dat te bereiken. aa ogw ho Amber Del ft
rdig parkeert err ein
- Ar chi tec ten bu
no
am
a rd i n g
la a
ts g
e me
e n t e B ro
or n ck h
st ,
ww
w
e rh
b e b o u w in g e
re
tr
ad
nv
re n ,
ba
.s
rke
n pe
us
in fra
.b e
pe
te im
ru pa
rp
.s
ee
rk
ng
ww
at
Pa
si
V ir a g e , w
os pl
mo.be
eo ra l
ww w.
zim
e parkeerop lo iev
en
k le
u re n
w e d e st a d . n l
e.nl ang Ch au re
g
in t e g
in ss
ha
l fo
5
inn ov
De spelregels Om onze gezamenlijke ambitie te kunnen realiseren en te kunnen toetsen hanteren we heldere spelregels. Deze zijn opgesteld per thema. Leefbaarheid en sociale veiligheid zien wij als een overkoepelend thema. Omdat wij een hoge ambitie hebben op dat gebied, vindt u bij elke thema criteria terug over dat onderwerp.
SAMENWERKING
WONEN
De door de ontwikkelaar gerealiseerde sociale huurwoningen worden na afronding van de realisatie van die woningen in eigendom overgedragen aan Havensteder.
PROGRAMMA INSPRAAK
Het concept gebiedspaspoort wordt zes weken ter inzage gelegd. Een ieder kan gedurende deze termijn reageren, waarna het gebiedspaspoort definitief wordt uitgewerkt en besluitvorming door de gemeenteraad. plaatsvindt. Wij vinden het belangrijk dat omwonenden ook na vaststelling van het gebiedspaspoort kunnen meedenken in de uitwerking van de plannen. Bij de selectie van de marktpartij is er aandacht voor de wijze waarop een marktpartij voorstelt deze betrokkenheid te organiseren.
•
•
•
SELECTIE MARKTPARTIJ
Op basis van dit gebiedspaspoort met de ambities en spelregels wordt een ontwikkelende partij geselecteerd die een bouwplan gaat uitwerken. Bij de definitieve versie van het gebiedspaspoort is bekend hoe dit selectieproces gaat verlopen. Het bouwplan dat de nog te kiezen marktpartij gaat uitwerken bestaat ondermeer uit een stedenbouwkundig en landschappelijk plan, een financiële onderbouwing en een beheerplan met afspraken over een schone, hele en veilige woonomgeving. Een verlichtingsplan, afgestemd op het beplantingsplan, is onderdeel van dit beheerplan.
• •
ONTWIKKELING MOGELIJK MAKEN
Om woningbouw mogelijk te maken wordt door de nog te selecteren ontwikkelaar een omgevingsvergunning voor afwijking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ingediend bij de gemeente. Een ieder krijgt hierbij de gelegenheid te reageren op het plan alvorens het college van B&W over het verlenen van de omgevingsvergunning besluit.
TECHNIEK EN BELEID
Relevant beleid en technische uitgangspunten zijn beschikbaar, zoals een kaartenset met milieucontouren, kabels en leidingen, riolering en beschermde bomen, ons parkeerbeleid, Programma van Eisen voor Werken in de Openbare Ruimte (inclusief handboek toegankelijkheid), het Handboek inrichting Openbare Ruimte en de Nota Beeldkwaliteit.
SLOOP
De sloop van zwembad de Blinkert en de realisatie van de nieuwbouw wordt uitgevoerd door de ontwikkelaar vanwege de constructieve verbondenheid van het zwembad met sportclub David Lloyd Capelle en het gewenste hergebruik van materialen.
Volg het project op de website: www.capellebouwtaandestad.nl/blinkert
Op basis van modellenstudies zien wij hier ruimte voor circa 180 woningen, grotendeels appartementen. Het woningbouwaantal is echter niet leidend bij deze ontwikkeling, de beoogde kwaliteit van de gehele herontwikkeling zoals opgenomen in de ambities en overige spelregels wel. Er ligt een kans voor enkele grondgebonden woningen en bijzondere appartementen, zoals een maisonette of beneden-bovenwoning. Het plan biedt ruimte aan: • circa 25% sociale huurwoningen • circa 25% woningen in de vrije sector huur, grotendeels in geliberaliseerde woningen voor middenhuur* • circa 50% koopwoningen in diverse prijsklassen Het woonprogramma speelt in op de woonwensen van starters, jonge gezinnen, alleenstaanden en (vitale) senioren. Naast wonen en eventuele uitbreiding van het sportcentrum zijn in de plinten van de gebouwen ook andersoortige maatschappelijke voorzieningen mogelijk die aansluiten bij de overige functies binnen het gebied en de levendigheid versterken.
BEBOUWING • •
•
•
De bebouwing past binnen de criteria, zoals aangegeven op de spelregelkaart. Verschillende gebouwen vormen samen een herkenbaar ensemble dat goed past binnen de stedenbouwkundige opzet van de buurt, wijk en stad. De gebouwen variëren in bouwhoogte. Daar waar het kan mag hoger worden gebouwd en daar waar het niet kan moet lager worden gebouwd (zie spelregelkaart). De hoogbouw is rank, geen wandwerking of lage, forse gebouwen. De onderste vier woonlagen gaan een duidelijke relatie aan met het maaiveld, zowel overdag als ‘s nachts. In het ontwerp worden elementen toegepast, zoals weergegeven in de tekening op blz. 7. • Gevels hebben een sterke relatie met buiten / het landschap. In- en uitspringingen, zoals balkons, erkers of loggia’s dragen hier aan bij. • Er is nadrukkelijke aandacht voor levendige plinten. Op de begane grond bevinden zich primair functies met ‘sociale ogen’, zoals wonen, tuinen, terrassen of voorzieningen.
* Huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (€ 710,68 prijspeil 2018) , en ten hoogste € 1000,- (prijspeil 2018, gemeente Capelle aan den IJssel).
6
• • • • • • • • • • •
De ‘bovenbouw’ (boven de vier lagen) maakt onderdeel uit van de stedelijke schaal. Eigendommen (openbaar/privé) zijn helder. Een gebouwde parkeervoorziening op maaiveld telt mee als bouwlaag, ook als deze halfverdiept is. Gebouwde parkeerplinten (en sportvoorziening) vormen een onderdeel van het landschap(sontwerp). Eventuele parkeergebouwen (gestapeld parkeren) zijn alzijdig ontworpen. De materialisering van een verhoogd maaiveld vormt onderdeel van het landschapsplan. Deuren, ramen en ventilatieopeningen zijn inbraakwerend. Een woongebouw is niet vrij toegankelijk. Opklimmen wordt tegengegaan. De woongebouwen hebben een centrale hal met een gering aantal appartementen per verdieping. De woningen voldoen aan de gemeentelijke nota aanpasbaar bouwen.
BEELDKWALITEIT EN ARCHITECTUUR • •
De locatie heeft een regulier welstandsniveau. Om de beeldkwaliteit te waarborgen moet de ontwikkeling voldoen aan de Basiscriteria uit de Nota Beeldkwaliteit. Daarnaast kent dit gebiedspaspoort de beeldkwaliteitscriteria die specifiek zijn voor deze ontwikkeling. Alle criteria samen vormen de basis voor de welstandstoetsing.
Ruimtelijke inpassing • Gebouwen staan rondom in het landschap en dragen bij aan interessante zichtlijnen. • Eenvoudig ontworpen hoofdvorm (strook, blok, rechthoek) en alzijdige uitstraling. • De vrijkomende gevel van sportclub David Lloyd wordt, na sloop van zwembad De Blinkert, zorgvuldig vormgegeven of ingepakt met nieuwbouw.
Bouwwerk op zichzelf • Gebouwen hebben bij voorkeur een plat dak. • Samenhang in kleurgebruik tussen de bouwblokken onderling. • De entree is hoogwaardig vormgegeven, is uitnodigend voor bewoners en bezoekers en gaat over “thuiskomen”. • Wooneenheden zijn te onderscheiden in het gevelbeeld (menselijke maat). • Entrees (ook van voorzieningen) hebben een hoogwaardige detaillering, warm materiaalgebruik en er is ruimte voor ornamentiek. • Duurzame voorzieningen en installaties worden integraal met het gebouwde volume ontworpen. Uitwerking (materiaal, kleur en detaillering) • Er is sprake van baksteenarchitectuur; het metselwerkverband is belangrijk. Ook is er in de gevels ruimte voor natuurlijke materialen zoals hout. • Accenten in beton (banden / luifels / kaders) dragen bij aan een aantrekkelijk gevelbeeld. • Koppen van gebouwen zijn aantrekkelijk ontworpen en bieden ruimte voor kunst, ornament of verticaal groen. • De ‘bovenbouw’ (boven de 4 lagen) heeft een van de bouwblokken afwijkend kleurgebruik. • De materialisering van de bovenbouw is afgestemd op de relatie met de stad. • Hekwerken en ballustrades hebben een open karakter (glas, spijlen of gaas) en zijn van hoge kwaliteit. • De detaillering van gevels op een eventueel verhoogd maaiveld (en sportvoorziening) is robuust. • Alle kleurgebruik is passend in het landschap.
• Gevels hebben een sterke relatie met buiten / het landschap.
De onderste verdiepingen zijn cruciaal om een goede relatie tussen het gebouw en de openbare ruimte te realiseren. Wij vragen de marktpartij in het ontwerp gebruik te maken van elementen die hier positief aan bij dragen. Te denken valt aan: dichte gevels zijn aantrekkelijk, bijvoorbeeld door een verticale tuin, kunst of ornament
zichtrelatie collectieve ruimtes en openbare ruimte
hekwerken/ballustrades met een open karakter
zichtbare woonfuncties aan de openbare ruimte, afleesbaar in de gevel
woningen met buitenruimte op begane grond
goede fietsenstalling voor bezoeker zo veel mogelijk in- en uitspringingen op de verdiepingen, bijvoorbeeld door gebruik van loggia’s, uitkragende balkons en erkers
heldere, overzichtelijke entree, met integraal ontwerp van de buitenruimte
robuuste overgang openbaar-privé ivm eenduidigheid eigenaarschap 7
SPELREGELKAART
LEGENDA Grens Plangebied
Aantrekkelijke uitstraling nieuwe gevels
Bebouwingsgebied maximaal 4 bouwlagen*
Kwaliteitsverbetering bestaande gevels
Bebouwingsgebied maximaal 10 bouwlagen*
Vergroenen van het parkeerterrein
Bebouwingsgebied maximaal 13 bouwlagen* / **
Bestaande technische voorzieningen (verplaatsing in overleg)
Overig bebouwingsgebied, maximaal 7 bouwlagen
Zone voor primaire ontsluiting nieuwe woonbuurt Ontsluiting sportclub David Lloyd Capelle, eventueel ook te gebruiken als secundaire ontsluiting nieuwe woonbuurt
Overgang met aandacht voor verbetering van de ruimtelijke beleving
Bestaande bebouwing
Doorzichtzone; minimaal 2/3 deel is onbebouwd en heeft doorzicht in noord-zuidrichting
Bestaand gebouw sportclub David Lloyd Capelle Bestaand water
Aandacht voor de maat en schaal in de overgang tussen beide gebieden Versterking van de groen- blauwe relatie, kans voor waterberging Potentie fiets- en wandelverbindingen met omgeving
Bestaand groen (*)
De oppervlakte van de met arcering aangegeven bebouwingsgebieden kan met maximaal 5 meter worden vergroot, mits dit op een goede wijze is ingepast en voor zover dit binnen het vlak ‘overig bebouwingsgebied’ plaatsvindt.
(**) Het maximum aantal bouwlagen kan - in afwijking van de Structuurvisie 2030 - worden overschreden tot maximaal 18 lagen, mits alle overige criteria uit dit gebiedspaspoort goed zijn ingepast en aan alle overige beleid wordt voldaan èn het een duidelijke meerwaarde heeft voor de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte.
8
VERKEER EN PARKEREN BEREIKBAARHEID • • • •
Het woongebied wordt primair ontsloten vanaf het Valeriusrondeel. Ontsluiting via de bestaande inrit bij sportclub David Lloyd Capelle is ook een optie. De woningen moeten bereikbaar zijn voor de hulpdiensten. Er wordt een alternatieve toegang gerealiseerd die in geval van calamiteiten gebruikt kan worden.
FIETSEN •
•
Fietsparkeerplekken voor bewoners worden collectief en inpandig gerealiseerd; houd rekening in berging met oplaadmogelijkheid fietsen. Fietsparkeerplekken voor bezoekers worden gerealiseerd in de openbare ruimte.
PARKEREN •
•
• •
•
•
Het parkeerbeleid van de gemeente en de daarbij horende actuele nota Parkeernormen is van toepassing op de nieuw te realiseren functies. Er dienen voldoende parkeerplaatsen te zijn om in de vraag te voorzien. Hierbij wordt slim en gemotiveerd omgegaan met dubbelgebruik en het zo goed mogelijk benutten van bestaande parkeercapaciteit in de directe omgeving. Voor openbare functies worden invalidenparkeerplaatsen gerealiseerd op basis van de geldende CROW-normen. Voor parkeren wordt gezocht naar innovatieve oplossingen, waarbij de parkeerplaatsen zo goed mogelijk in de omgeving worden ingepast. Sportclub David Lloyd Capelle heeft het eigendom van het eigen parkeerterrein aan de oostzijde van de sportclub. Zij is bereid om mee te denken over een eventuele eigendomsruil. Huidige Kiss & Ride, ten noorden van de sportclub, kan getransformeerd worden naar bijvoorbeeld parkeerplaatsen.
Gebouwde parkeeroplossing • De parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners van de koopen huurwoningen (vrije sector en sociaal) worden in beginsel (half)verdiept gerealiseerd en/of goed ingepast in woongebouwen danwel op maaiveld met een opgetild tweede maaiveld. • Een eventueel parkeerdek of opgetild maaiveld maakt onderdeel uit van het landschapsontwerp. Er is een zicht tussen een parkeerdek en het omliggende openbaar gebied. • In- en uitritten en de inrichting van gebouwde parkeervoorzieningen voldoen aan de geldende NEN-normering. • Indien gekozen wordt voor meerlaags gebouwd parkeren wordt dit alzijdig ontworpen of zorgvuldig geïntegreerd in het ontwerp van een woongebouw. Parkeren in de openbare ruimte • Parkeerplaatsen voor bezoekers worden op kwalitatief hoogwaardige manier in de openbare ruimte gerealiseerd. • Er worden parkeerplaatsen gerealiseerd die geschikt zijn voor oplaadbare auto’s, fietsen en scootmobielen. Een kwart van de parkeerplaatsen wordt voorzien van een mogelijkheid om de auto op te laden. Bij de overige parkeerplaatsen moet deze mogelijkheid later gerealiseerd kunnen worden.
OPENBARE RUIMTE SFEER EN BELEVING •
• •
•
De nieuwe woonbuurt krijgt een groen, open en toegankelijk karakter, waarin routes en verblijfsplekken zorgvuldig in het landschapsontwerp zijn ingepast. De buitenruimte is levensloopbestendig en bruikbaar voor meerdere doelgroepen. Aandacht voor een beheerbewust ontwerp, waarbij warme kleuren, plezierige materialen en prettige verlichting belangrijke onderwerpen zijn. De overgangen tussen de nieuwe woonbuurt en omliggende gebieden is aantrekkelijk vormgegeven, zodat er geen ‘niemandsland’ ontstaat; geen onzichtbare achterkanten.
GROEN • • •
•
•
De structuur van het bestaande groengebied tussen het Blinkertgebied en de Algeraweg blijft behouden. De nieuwe woonbuurt benut de groene kwaliteit van het bestaande groengebied, door fysieke en visuele verbindingen. Om het beoogde groene karakter van de woonbuurt te bereiken bedraagt het groen in de openbare ruimte circa 75 m2 per woning. We streven naar een minimale bomendichtheid van 16 bomen per hectare. Bestaande bomen zo veel mogelijk handhaven. Voor alle gekapte bomen geldt een herplantplicht binnen het plangebied. In of nabij het bestaande groengebied wordt de mogelijkheid verkend voor een hondenuitlaatplek.
WATER •
•
De watercompensatie wordt binnen het plangebied opgelost en wordt gebruikt om de groen-blauwe relaties met de omgeving vorm te geven/te versterken. Natuurvriendelijke oevers dragen bij aan het versterken van de groen-blauwe relatie en het vergroten van biodiversiteit.
SPELEN EN ONTMOETEN Het plan biedt de nieuwe bewoners en bewoners van omliggende buurten (jong en oud) de gelegenheid om elkaar - buiten en binnen - te kunnen ontmoeten: • De buitenruimte draagt bij aan ontmoeting; de potentie van het omliggende groen en water wordt benut. • Er komt een moderne, robuuste en onderhoudsvriendelijke speelgelegenheid in de buurt. • Een voorstel wordt gedaan voor een ontmoetingsplek voor jongeren vanaf 12 jaar in de buitenruimte; hergebruik van de bestaande overdekte jongerenontmoetingsplek (JOP) wordt overwogen.
AFVAL • •
Voor de nieuwe woningen gebeurt afvalinzameling inpandig of in overleg met de gemeente ondergronds; Bij commerciële functies wordt rekening gehouden met een inpandige afvalinzameling.
9
Optimalisatie sportcentrum en omgeving
WELZIJN •
•
•
•
•
Voor een prettige woonomgeving voldoet het bouwplan aan de normen voor geluidkwaliteit, luchtkwaliteit, lichtkwaliteit, externe veiligheid en bezonning. Daar waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden is woningbouw alleen mogelijk door het vaststellen van een hogere waarde. De wenselijkheid van afwijken wordt overlegd met de gemeente. Alle gevels (uitwendige scheidingsconstructie van verblijfsgebied) moeten een geluidwerende werking hebben van ten minste 25 dB. Indien de vereiste buitenruimte aan de hoogst geluid belaste zijde van de woningen worden gesitueerd, moeten er afdoende geluidwerende maatregelen worden getroffen bij die buitenruimte. Het geluidbeleid van de gemeente is hier van toepassing. (Afwegingskader Hogere Waarden).
De grootste kwaliteitsimpuls van de buurt wordt bereikt door een samenhangend plan, waarmee het één sterke identiteit krijgt. De ambities van Sportclub David Lloyd Capelle voor een uitbreiding van het sportcentrum en de bereidheid om mee te denken om dit te realiseren, bieden kansen voor een mooi plan dat kwaliteit geeft aan het gebied. Een partij toont bij inschrijving voor de uitvoering van dit project aan hoe die optimalisatie kan plaatsvinden. De oorsprong van het Sportclub David Lloyd Capelle ligt in Engeland. Er zijn 111 vestigingen in vijf landen, waaronder 7 vestigingen in Nederland. Het sportcentrum biedt een diversiteit aan faciliteiten (fitness, zwemmen, squash, tennis en kindercreche) voor het hele gezin. De vestiging in Capelle bestaat nu ongeveer 12 jaar op deze locatie en blijft hier graag gevestigd. Zij zijn eigenaar van de grond waar het sportcentrum is gevestigd, alsmede het parkeerterrein ernaast. Ze hebben onlangs geïnvesteerd in interne vernieuwing en zij gaan de komende jaren verder investeren in duurzaamheidsmaatregelen, uitbreiding van ruimte voor fitnessactiviteiten en aantrekkelijke parkeergelegenheid in relatie tot de bredere gebiedsontwikkeling. Uitbreiding sportcentrum Sportclub David Lloyd Capelle heeft de ambitie voor een uitbreiding van 1200 m2 om meer ruimte te creëren voor fitnessactiviteiten, bij voorkeur in één laag.
Zij denken graag mee in een combinatie van hun uitbreiding in de plint van een woongebouw. Bij uitbreiding van Sportclub David Lloyd Capelle in de plint neemt de ontwikkelaar voldoende geluidsisolerende maatregelen om geluidsoverlast naar bovenliggende woningen te voorkomen.
KLIMAAT
Optimaliseren parkeren De bezoekers van Sportclub David Lloyd Capelle parkeren op een openbaar parkeerterrein en een parkeerterrein in eigendom van het sportcentrum. Sportclub David Lloyd Capelle is bereid om integraal naar de optimalisatie van de parkeergelegenheid in de nieuwe woonbuurt te kijken en hierbij eigendom te ruilen.
ENERGIE •
• • •
Een GPR-score van minimaal een 8 op de thema’s gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde is vereist. Voor de thema’s energie en milieu is volgens de DPG methodiek een gecombineerde score van minimaal 8,5 vereist. Hiermee wordt ook voldaan aan de rekenmethode BENG (bijna energieneutraal gebouw). Gebouwen hebben geen aardgasaansluiting. Stimuleren van groene gevels en/of groene daken. Platte daken worden meervoudig gebruikt: voor het opwekken van duurzame energie, als buitenruimte of voor het opslaan van regenwater. Er zijn geen zichtbare bitumen daken.
Duurzaam ondernemen Sportclub David Lloyd Capelle ambieert een verhoging van de milieuprestaties en werkt aan een plan van aanpak voor energiebesparende maatregelen voor de bedrijfsvoering en staat hierbij open voor gesprek. Terras Om de leden de mogelijkheid te geven te genieten van (een kopje koffie in) de zon wenst Sportclub David Lloyd Capelle een kleine uitbreiding aan de kopzijde van haar zwembad voor diverse ligbedden en een buitenterras aan de zijde van het restaurant. Sportclub David Lloyd Capelle denkt graag mee in de mogelijkheden hun catering/horeca open te stellen voor andere bezoekers: op een informele en veilige manier. Zij spelen hiermee in op de wens van de buurtbewoners om elkaar te ontmoeten met koffie en een broodje.
MILIEUVRIENDELIJKE MATERIALEN •
•
Zoveel mogelijk gebruik maken van hernieuwbare materialen in het openbaar gebied en in de bouw van de gebouwen. Bij deze gebiedsontwikkeling wordt minimaal 40% van de vrijgekomen materialen van zwembad de Blinkert toegepast.
Spo
rt c
l
ub
Da
v id
Ll oy d C a p e
ll e
10