CDA agendapunt 7 Technische vragen en antwoorden addendum gebiedspaspoort Blinkert

CDA Technische vragen Addendum op gebiedspaspoort de Blinkert

1

Pagina 1 van 3

Commissie : SOB 28 maart 2023, Technische vragen agendapunt 7 Addendum op gebiedspaspoort de Blinkert Per email naar: Bram Holleman CC:griffie Opsteller : Jolanda den Engelsman, Fractie CDA Datum: 24 maart 2023 Vraag Antwoord Omzetten dure koop naar dure huur Bij de realisatie van woningen in een lager segment worden soms afspraken VRAAG: Wat gaat de huurprijs worden, (indicatie van.. t/m..)? gemaakt met de ontwikkelaar over de huurprijzen, om deze woningen betaalbaar te houden voor minder gefortuneerden. Hier is in dit geval geen sprake van omdat deze woningen in het hogere segment zitten. Bij de aanbesteding is ook bewust gekozen om géén maximum te stellen aan de koopprijzen van deze woningen omdat in de directe omgeving van het plangebied veel goedkopere woningen zijn. Voor een evenwichtige spreiding van de woningvoorraad is het wenselijk hier juist duurdere woningen toe te staan. Bij zijn inschrijving heeft van Wijnen ingeschat met de verdienste aan deze woningen het beoogde kwaliteitsniveau van de openbare ruimte, de ontmoetingsruimte en de realisatie van de sociale woningen te kunnen bekostigen. De investeerder doet een lange termijn investering en wil gedurende de komende decennia marktconforme prijzen hanteren.

Overigens is er een groot verschil tussen de oppervlakten van de appartementen, van 80 tot 135 m2, waardoor er dus een verschil in huurprijzen gevraagd kan worden.

2

Raadsvoorstel pag 6 Vervolgtraject: “Wanneer uw raad het addendum vaststelt moet de verandering van de woonmix worden opgenomen in de (privaatrechtelijke) ontwikkel- en koopovereenkomst tussen gemeente en Van Wijnen.” VRAAG: Kan bij omzetten naar dure huur de mogelijkheid worden opgenomen om Capellenaren voorrang te geven bij zowel de middeldure als de dure huurwoningen? VRAAG: Is of wordt er nog een termijn opgenomen voor Confluxus Holding om niet door te verkopen?

Antwoord vraag 1: Vanuit het programma wonen is ‘de Capellenaar breed’ geen specifieke doelgroep, maar met oog op doorstroming kan dit zeker interessant zijn. Op deze manier kan je bijvoorbeeld Capellenaren voorrang verlenen die hun te grote eengezinswoning willen inruilen voor een appartement. Tijdens de stadsconferentie is bijvoorbeeld vaak benoemd dat mensen wel willen doorstromen, maar dat dit hen niet altijd lukt. Wel is het goed om te bedenken dat veel mensen ook niet willen/kunnen doorstromen omdat hun nieuwe appartement duurder is dan hun huidige woning.

CDA Technische vragen Addendum op gebiedspaspoort de Blinkert

Pagina 2 van 3

Daarom zijn deze woningen qua prijs niet het meest geschikt voor het realiseren van doorstroming. De investeerder heeft aangegeven dat zij Capellenaren graag voorrang willen verlenen bij het toewijzen van de woningen. Ervaring leert namelijk dat bewoners van nieuwbouw die uit de gemeente komen waar dit wordt gerealiseerd over het algemeen voor langere tijd in de woning willen blijven wonen. Dat is in het belang van de investeerder omdat meer wisselingen immers meer werk oplevert zoals het vinden van een nieuwe huurder en het opstellen van contracten. Wanneer de raad instemt met het voorstel is sowieso een addendum op de koop- en ontwikkelovereenkomst nodig vanwege de programmatische wijziging. We kunnen een dergelijke bepaling opnemen, hoewel we sterke twijfels hebben over de handhaafbaarheid hiervan. Antwoord vraag 2: Er is geen termijn opgenomen voor de investeerder om niet door te verkopen. Dit is een lange termijn investering, wij zien gezien de huidige markt ook geen reden waarom zij dit zouden willen doorverkopen en dus ook niet waarom wij dit zouden moeten vastleggen.

3

BBV pagina 3 ”Het idee is om het contract van de 6 kopers die nu een woning in de lage gekocht hebben wordt ontbonden en dat kopers daarvoor in de plaats de gelegenheid krijgen om een woning in de hoge kopen met een flinke korting (appartementen in de hoge zijn namelijk duurder).” VRAAG: Kunnen de 6 koopcontracten (zondermeer) worden ontbonden? VRAAG: Gezien de gewijzigde omstandigheden, kunnen de 18 kopers in de Hoge ook de koop ontbinden zonder kosten indien de kopers dit wensen?

Antwoord vraag 1: De koopovereenkomsten tussen Van Wijnen en haar particuliere kopers bevatten zogenaamde opschortende voorwaarden. Eén van deze voorwaarde is dat van Wijnen 70% van de koopappartementen moeten hebben verkocht om te kunnen starten met de realisatie van het gehele project. Inmiddels heeft van Wijnen alle kopers van De Lage gesproken en de meerderheid heeft gekozen om een appartement in De Hoge te kopen. De kopers die hiervoor niet hebben gekozen hebben van Van Wijnen een vergoeding ontvangen. Antwoord vraag 2: De kopers van De Hoge zijn inmiddels ook geïnformeerd en deze kopers zijn over het algemeen blij om te weten dat er kan worden gestart met de bouw. Er is geen juridische grond om de contracten te

CDA Technische vragen Addendum op gebiedspaspoort de Blinkert

Pagina 3 van 3

ontbinden omdat het een relatief kleine wijziging is. Het project verandert namelijk niet en de uitstraling blijft gelijk.

4

BespreekMemo Woningbouwopgave Capelle pagina 3 “Provincie en regio uiterst kritisch over lage aandeel sociale (huur) woningen in het woningbouwbouw programma De provincie en overige regiogemeenten (met name Rotterdam en Vlaardingen) zijn uiterst kritisch over het lage aandeel sociale huurwoningen en dan met name het lage aandeel sociale huurwoningen door woningcorporaties. Vanuit het idee van een sterkere regie vanuit de rijks- en provinciale overheid op woningbouwprogrammering heeft de Provincie aangekondigd om in gesprek te gaan met de gemeente Capelle over de mogelijkheden om de realisatie van deze woningen te verhogen.” BBV pag 3 “de verkoop van de gronden, conform de met Van Wijnen afgesloten overeenkomst, de gemeente € 2,475 mln oplevert.” VRAAG: Wat zou de totaal verkregen grondprijs zijn bij een nieuwe aanbesteding, waarbij de 90 koopwoningen worden omgezet naar 90 sociale huur woningen?

In de huidige plannen worden 45 sociale woningen gerealiseerd. Wanneer de raad niet instemt met dit addendum zal het project naar alle waarschijnlijkheid geen doorgang meer vinden en worden deze 45 woningen ook niet gerealiseerd. Als een negatief besluit van de raad leidt tot ontbinding van het contract met van Wijnen kan de gemeente zich herbezinnen op een nieuwe aanbesteding. Gezien de veranderde marktomstandigheden zal hier naar onze inschatting nooit zo’n hoogwaardig plan uitkomen als het huidige plan van van Wijnen. Een uitvraag voor een plan op een manier zoals u voorstelt met 45 middeldure huurwoningen en 135 sociale huurwoningen zal naar onze inschatting niet leiden tot acceptabele inschrijvingen, zelfs al zouden we de grond ‘om niet’ overdragen. Voor de realisatie van de 45 woningen voor Havensteder in de huidige plannen heeft van Wijnen immers geld toe moeten leggen, wat ze met de realisatie van de dure woningen terug kunnen verdienen.